Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

Texto completo

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Bogotá D.C., Mayo 20 de 2016.

Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

Ciudad.

Apreciados señores:

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del inmueble, ubicado en la carrera 10 N° 46-118, Barrio Maraya, de la ciudad de Pereira.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

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C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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AVALÚO COMERCIAL

CASA PEREIRA

CARRERA 10 N° 46 – 118

BARRIO MARAYA

PEREIRA – RISARALDA

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

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I.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTES

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado norte de la carrera 10ª entre las calles 45 y 46.

1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 10 N° 46 – 118.

1.2.3 BARRIO : Maraya.

1.2.4 CIUDAD : Pereira.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Risaralda. 1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano de localización medianera, en el que se levanta una edificación destinada a oficinas administrativas.

1.4 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.6 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas, la normatividad urbanística y estado estructural y físico que presenta, se considera que éste actualmente está destinado a su mayor y mejor uso.

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

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En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la siguiente Matrícula Inmobiliaria 290-50333, otorgados por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pereira.

 Copia de la escritura pública No. 2.126 del 15 de agosto de 1995, expedida por la notaria única de Dosquebradas.

 Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016.

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Marzo 11 y Mayo 10 de 2016.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Abril 05 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

Mayo 20 de 2016.

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones

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II.

ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS OC. EN LIQUIDACIÓN.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio identificado con el No. 46-118 de la carrera 10, fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 2.126 del 15/08/1995, expedida por la notaria única de Dosquebradas, compraventa de Edilma de Jesús Gil de Hoyos a Clínica Saludcoop Eps oc y registrada el 01/09/1995. (Anotación Número 8).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

290-50333.

2.4 CEDULA CATASTRAL

0108000000200028000000000.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

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III.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 BARRIO MARAYA

Se trata de un barrio localizado en un sector tradicional y exclusivo de la ciudad de Pereira, cerca de la glorieta Turín, la estación del Megabús de Turín, el Zoológico y el Aeropuerto Matecaña.

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Calle 37.

POR EL SUR : Calle 40.

POR EL ORIENTE : Carrera 13.

POR EL OCCIDENTE : Carreras 7ª y 8ª.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS

POR EL NORTE : Barrio José Hilario López.

POR EL SUR : Barrio Gaitán y Palacio de Justicia.

POR EL ORIENTE : Barrio Maraya.

POR EL OCCIDENTE : Barrio Pedregales.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estrato medio-alto, el uso dotacional y el comercial.

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El uso residencial se desarrolla en viviendas variadas, algunas de las cuales fueron desarrolladas por loteo individual. De éstas en buen porcentaje han sido adecuadas a otros usos, con alturas de dos (2) a tres (3) pisos, con buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas, en amplios lotes de terreno adecuados en su totalidad dada su topografía.

Algunas de las edificaciones han sido reemplazadas por construcciones en altura, especialmente sobre lotes de terrenos que se engloban para lograr una mayor área a construir.

En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector, como es el caso de las carreras 7ª y 8ª y la Avenida 30 de Agosto.

Dentro de los usos dotacionales e institucionales se encuentra el Colegio Calasanz, el Inem Felipe Pérez, El Batallón San Mateo y el Parque Metropolitano del Café.

3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales principales de la ciudad. A continuación, relacionamos las vías más importantes del sector:

AVENIDA 30 DE AGOSTO – CARRERA 13

Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) carriles, para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. (2) de ellos exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Megabus.

CARRERA 8ª

Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) carriles, para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Dos (2) de ellos exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Megabus.

CARRERA 7ª

Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos carriles en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte particular y público.

VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación regular y con un mediano tráfico de vehículos.

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3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Pereira y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro del estrato cinco (5) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio-alto de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses articulados del sistema de transporte masivo Megabus.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Reglamentación

De conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial, (POT), reglamentado con el Acuerdo 28 de 2015, el predio objeto de estudio se clasifica dentro de una de las zonas sujetas a Actuaciones Urbanas Integrales (AUI) de la ciudad, la cual se encuentra reglamentada en el Capítulo II – Artículo 318, identificado en el mapa 16 “Áreas de Actividad del Suelo Urbano y de Expansión Urbana”.

Artículo 318: Zonas sujetas a Actuaciones Urbanas Integrales (AUI): Las actuaciones urbanas integrales son intervenciones en el territorio encaminadas a la transformación sectorizada del territorio reconociendo sus potencialidades y las particularidades que generan sus actividades para dirigirlas al cumpliendo de los objetivos, políticas y estrategias de ordenamiento territorial del presente plan, como lo son los equipamientos de impacto urbano o metropolitano.

Ciudad/Municipio : Pereira.

Clase de suelo : Urbano.

Sector Normativo : Cuatro (4).

Área de Actividad : Actuaciones Urbanas Integrales Turín (AUI).

Tratamiento : Renovación Urbana Modalidad de Redesarrollo.

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Tratamiento

Se clasifica dentro del área de Renovación urbana modalidad de redesarrollo de la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en los Artículos 288, 297 y 300, mapa 17 “tratamientos urbanísticos urbanos y de expansión urbana” POT acuerdo 028 de 2015.

Artículo 288. Definición de los Tratamientos Urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento territorial, que atendiendo las características físicas de cada zona considerada, establecen normas urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del suelo urbano y de expansión urbana.

Los tratamientos urbanísticos son: 1. Tratamiento de consolidación. 2. Tratamiento de renovación urbana. 3. Tratamiento de desarrollo.

4. Tratamiento de mejoramiento integral. 5. Tratamiento de conservación.

Artículo 297. Tratamiento de Renovación Urbana. Se aplica a sectores del suelo urbano ya desarrollados en los cuales se identifica la necesidad de cambiar sustancialmente la forma de ocupación del territorio, buscando permitir una utilización más eficiente del suelo a través de procesos de densificación.

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Artículo 300. Tratamiento de Renovación urbana modalidad de Redesarrollo. Se aplica a zonas en las que se requiere efectuar la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas mediante procesos de reurbanización que permitan generar nuevos espacios públicos y/o privados, así como una nueva definición de la normatividad urbanística de usos y aprovechamientos. En esta modalidad el Plan de Ordenamiento Territorial define las directrices generales y mediante los planes parciales se desarrollan y complementan las determinantes previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial. En éste tratamiento se permite adelantar las actuaciones de urbanización, con el fin de urbanizar nuevamente los predios.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes, conservando su estructura base.

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IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth 4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo se localiza en el costado norte de la carrera 10ª, a la altura de la carrera 46, cerca de la glorieta Turín, la Estación Megabus Turín, al Palacio de Justicia, El Parque Banderas y a la Cooperativa Departamental de Caficultores.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El lote de terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de doscientos trece metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (213,55 m2).

Fuente: El área relacionada fue tomada del Certificado de Tradición y Libertad enunciado en el punto 1.9 del

presente informe.

4.1.3 LINDEROS

NORTE : En extensión de 10.00 metros con predio de las hermanas Cuartas Gaviria.

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SUR : Que es su frente, en extensión de 10,00 metros, con la carrera 10ª.

ORIENTE : En extensión de 20.00 metros con predio de Alfonso Gaviria. OCCIDENTE : En extensión de 22.71 metros con predio de Amparo

Vásquez.

Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9

del presente informe.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

El lote de terreno tiene forma rectangular y topografía inclinada pero adecuada para la construcción existente actualmente.

4.2 CONSTRUCCIÓN

La construcción levantada sobre el lote de terreno, corresponde una edificación de tres niveles, la cual fue adaptada del uso residencial al uso de oficinas administrativas.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente

Área m

2

Área calculada según las medición en la visita técnica al predio 268.00

Impuesto Predial Unificado 219.00

ÁREA ADOPTADA 268.00

Nota: El área construida corresponde a la obtenida por medición directa, razón

por la cual se considera aproximada.

Nota 2: La construcción presenta un área mayor a la reportada en los

documentos expedidos por las entidades competentes, por lo tanto están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Primer nivel: Garaje.

Segundo nivel: Acceso, dos espacios para oficinas y baño, escaleras, estar de recibo, cuatro oficinas, sala de capacitaciones, batería de baños (mujeres-hombres), cocineta, archivo.

Tercer nivel: oficina y sala de capacitaciones.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)

Según anotación N° 1 del folio de matrícula inmobiliaria, se estima que la edificación cuenta con una edad de 52 años aproximadamente, con

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4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Muros de carga.

FACHADA : Acabado en estuco y pintura con área en piedra.

CUBIERTA : Tejas de fibrocemento y placa de concreto.

MAMPOSTERÍA : Ladrillo y bloque tolete con áreas en muros livianos en dry wall y súper board, con acabado final en pintura.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : Tableta cerámica en interiores y tablón de gres en

exteriores.

MUROS : Ladrillo y bloque tolete con áreas en muros livianos

en dry wall y súper board, con acabado final en pintura.

CIELO RASOS : Cielos rasos en pañete liso, estuco y pintura, como acabado final y suspendidos en láminas de panel yeso, la iluminación esta incrustada al cielo raso de diferentes tipos.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa

cerámica en pisos y área de muros, mobiliario e incrustaciones de línea estándar.

PUERTAS : Exteriores en vidrios con marcos metálicos;

interiores de madera.

VENTANERÍA : Aluminio con vidrio plano.

ESCALERAS : En concreto con enchape en granito.

CALIDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIÓN : Usada, en buen estado de conservación y

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V. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo al centro norte de la ciudad, en el barrio denominado Maraya, sector normativo (4), delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida 30 de Agosto, carreras 7 y 8 y la vía Marsella, cuya actividad principal es residencial con comercio y servicios complementarios.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Carrera 8 y Avenida 30 de Agosto se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “Megabus” con rutas que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas y colectivos que principalmente integra el sector norte y sur de la ciudad.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social media-alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

 La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes conservando su estructura base.

 El inmueble objeto de estudio cuenta con frente hacia la carrera 10, próximo a la carrera 8ª y la Avenida 30 de Agosto, vías de tipo arterial.

 El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 028 de 2015, el cual lo clasifica dentro de la zona de Actuaciones Urbanas Integrales (AUI), denominada Turín. En este sector es viable la construcción de edificaciones en altura pero éstas se pueden desarrollar en lotes resultantes del englobe de mínimo 2 predios para obtener un mejor diseño.

 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación de este sector.

 La construcción existente, se considera apropiada para la actividad que actualmente se desarrolla, con buenos acabados, además en buen estado de conservación.

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VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el predio objeto de estudio no presenta riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

La edificación levantada sobre el lote no cuenta con áreas ilegales, cumpliendo con la normatividad vigente al sector.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según los certificados de tradición y libertad suministrados, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el Folio de Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada e intervención forzosa para administrar y designación de agente especial.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

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VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

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X.

METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

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Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN

Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULO

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno, parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,

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VA = Valor ajustado

VTo = Valor total de la oferta

%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC, Donde, VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.

Se encontraron bastantes ofertas en todo el sector, de las cuales cinco (5) ofertas de casas y un (1) lote fueron seleccionadas para el estudio y análisis de este enfoque. Al final, quedaron cuatro (4) ofertas de predios en la misma zona, los más cercanos y con construcciones comparables, en donde se incluye el lote de terreno que queda en la misma cuadra; el resultado es el siguiente:

LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST. OFERTA FAC.

COM. VALOR AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCION VR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO

INTEGRAL

TERRENO FOTOGRAFIA AVISO

3

MARAYA KR 9 CON

CALLE 50 CASA 296,0 250,0 $480.000.000 5,0% $456.000.000 $1.824.000 $272.500.000 $619.932 $1.540.541

4

MARAYA CALLE 48 CON CARRERA 10 CASA 265,0 300,0 $450.000.000 5,0% $427.500.000 $1.425.000 $274.500.000 $577.358 $1.613.208

5 MARAYA KR 8 CON CALLE 44 CASA 300,0 500,0 $448.000.000 5,0% $425.600.000 $851.200 $255.000.000 $568.667 $1.418.667 6 Cr 10 con Cl 47 Lote 408,0 0,0 $650.000.000 5,0% $617.500.000 $0 $1.513.480 $1.513.480 $1.366.733 Media $588.653 $1.521.474 $489.010 Desviación Estandar $27.436 $80.440 35,78% % Desviación 4,66% 5,29% $851.200 Valor Mínimo $568.667 $1.418.667 $1.824.000 Valor Máximo $619.932 $1.613.208 $877.723 Int. Confianza Mínimo $561.217 $1.441.034 $1.855.744 Int. Confianza Máximo $616.088 $1.601.914 -0,53 Cof. De Asimetría 1,54 -0,73

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El rango de valores integrales obtenido por m2 de terreno entre $1.418.000 y

$1’613.000 de terreno, obteniendo un promedio de $1.521.000 y una desviación del 5.29%, cifra confiable.

Por lo anterior, realizando la comparación con los predios de las ofertas, asumimos el valor ajustado del margen más alto (máximo de confianza) equivalente a $1.600.000, para calcular el valor total de la propiedad y despejar el valor del terreno de la forma en que se presenta más adelante, en el cuadro de la conclusión del valor.

10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini:

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

(23)

Clase 2: El inmueble está bien conservado, pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde:

A = Avalúo del bien

Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno.

Y = Valor porcentual a descontar.

Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó como referencia información de costos totales de construcción por m2 recientes

y de presupuestos de obra, teniendo en cuenta el tipo de construcción existente. El valor a nuevo según la tipología de Unifamiliar Medio-alto de la revista especializada Construdata Edición N° 177.

El cálculo del valor de la construcción usada se obtiene descontando la obsolescencia definida en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.

Como la construcción original data de 1965, según la ficha predial del IGAC, significa que la construcción tendría una vida efectiva (Técnica) de 51 años, pero debido a que se han realizado remodelaciones, ampliaciones, modificaciones y adecuaciones adelantadas hace aproximadamente 16 años, así como mantenimientos frecuentes, se ha calculado una vida efectiva de 30 años.

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Esta edad resulta de asignar edades diferentes para la estructura y para los demás componentes de la construcción. Para la primera se toman los 50 años y para la segunda 16, calculados desde el año 2000 donde se aplicaron las últimas intervenciones. El promedio ponderado del anterior cálculo, para una calificación de estado 2, es equivalente a una construcción de 30 años.

A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición y depreciación aplicado a la edificación:

ÍTEM EDAD VIDA

ÚTIL EDAD EN % DE VIDA ESTADO DE CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN VALOR

DEPRECIADO VALOR FINAL

VALOR ADOPTADO Construccion 30 70 42,86% 2,5 36,19% $ 1.300.000 $470.452 $829.548 $ 830.000

10.3.3 CONCLUSIÓN DEL VALOR

Teniendo en cuenta que el valor del terreno arrojado mediante el enfoque o método de mercado, siendo este último el valor máximo que puede alcanzar en el mercado la totalidad del inmueble, es decir terreno más la construcción existente, es necesario descontar el valor de la construcción actual que resultó del método del costo descrito. Los cálculos y resultados se muestran a continuación:

AREA VR UNITARIO

m2 $/m2

VALOR INTEGRAL M2 TERRENO 213,55 $ 1.520.000 $ 324.596.000

324.596.000 $

VALOR CONSTRUCCION 268,00 $ 765.000 $ 205.020.000

VALOR RESULTANTE TERRENO 213,55 $ 559.944 $ 119.576.000

VALOR AJUSTADO M2 TERRENO $ 560.000

DESCRIPCION VR TOTAL

VALOR TOTAL DE LA PROPIEDAD

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado el valor del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

(25)

XI.

AVALUO COMERCIAL

CASA PEREIRA CARRERA 10 N° 46 – 118 BARRIO MARAYA PEREIRA – RISARALDA AREA VR UNITARIO m2 $/m2 TERRENO 213,55 $ 560.000 $ 119.588.000 CONSTRUCCION 268,00 $ 830.000 $ 222.440.000 342.028.000 $

TOTAL AVALUO COMERCIAL

DESCRIPCION VR TOTAL

SON: TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MILLONES VEINTIOCHO MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., Mayo 20 de 2016.

Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL WILLIAM TORO BUITRAGO

Gerente Profesional de Avalúos

(26)

IDENTIFICACIÓN FACHADA

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA PEREIRA - BARRIO MARAYA

ABRIL 2016

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ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CASA PEREIRA - BARRIO MARAYA

SALA CAPACITACIÓN OFICINA

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OFICINA ESCALERAS 3 NIVEL

ABRIL 2016

SALA DE CAPACITACIÓN

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA PEREIRA - BARRIO MARAYA

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