Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

Texto completo

(1)

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.

Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

Apreciados señores:

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del inmueble, ubicado en la Calle 17 N° 12C - 34 Manzana L, Lote 11, etapa 2 de la Urbanización Villa Ortiz II Etapa, de la Ciudad de Villavicencio en el Departamento del Meta.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo,

Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

(2)

AVALÚO COMERCIAL

MANZANA L, LOTE 11

CALLE 17 N° 12 C - 34

URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II ETAPA

VILLAVICENCIO - META

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

(3)

C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

(4)

I.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado Norte de la Calle 17, entre las Carreras 12C y 13.

1.2.2 DIRECCIÓN : Calle 17 No. 12 C - 34 Manzana L, Lote 11 y Etapa 2. 1.2.3 BARRIO : Villa Ortiz II.

1.2.4 CIUDAD : Villavicencio. 1.2.5 DEPARTAMENTO : Meta.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano de localización medianera, en donde se encuentra construida una casa de un piso destinada a vivienda.

1.4 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

(5)

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 230 – 61432 otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio.

 Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016 y Ficha Predial. 1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Marzo 31 de 2016.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 14 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 27 de 2016.

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico y el la Resolución N° 620 del IGAC de 2008, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones

(6)

II.

ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT: 860.525.148-5.

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT: 800.250.119-1.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante, el predio fue adquirido mediante el Auto SN del 08/09/2004 del Juzgado 6 Civil Municipal de Villavicencio, adjudicación de la cosa hipotecada de Rosa Mercedes Leal Céspedes a Empresa Promotora de Salud Organismo Cooperativo “Saludcoop” y registrada el 06/10/2004. (Anotación Número 12).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

230-61432 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio.

2.4 CEDULA CATASTRAL 01-04-0281-0014-000.

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.

(7)

III.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 BARRIO URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II

Sector de vivienda unifamiliar de la Ciudad de Villavicencio, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DE LA URBANIZACIÓN POR EL NORTE : Calle 17 C. POR EL SUR : Calle 15. POR EL ORIENTE : Carrera 12. POR EL OCCIDENTE : Carrera 16.

3.3 SECTORES O BARRIOS PRÓXIMOS POR EL NORTE : Popular. POR EL SUR : Estero. POR EL ORIENTE : Camelias. POR EL OCCIDENTE : El Remanso.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medios a bajos, el uso dotacional, y el uso comercial puntual.

(8)

El uso residencial se desarrolla en viviendas unifamiliares principalmente, las cuales fueron desarrolladas por urbanización y o autoconstrucción, con alturas de uno (1) a dos (2) pisos principalmente, con aceptables a buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas.

En cuanto al uso comercial puntual, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso, como es el caso de la Calle 15 y las Carreras 12 y 14, entre otras. Dicho comercio se traduce de diferentes tipos más para abastecimiento local, el cual se desarrolla en viviendas adecuadas al uso o para la necesidad de negocio.

Dentro del sector inmediato de localización del predio avaluado, podemos encontrar edificaciones dotacionales para los servicios de educación como; la Escuela Las Camelias y el Colegio Eduardo Carranza, además de edificaciones de importancia como el Estadio Manuel Calle Lombana y la Villa Olímpica de Villavicencio y el Terminal de Transporte de Villavicencio, entre otras.

3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

CALLE 15

Vía Corredor V – 4 de gran importancia de la zona, consta de dos (2) calzadas de dos (2) carriles en sentido de circulación Oriente-Occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte particular.

CARRERA 12

Vía Corredor V - 5, conformado por una (1) calzada de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte – Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

CARRERA 16

Vía Corredor V – 5, conformado por una (1) calzada de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son de tipo local, con un aceptable estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

(9)

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Conforme a lo consultado y a las disposiciones del Departamento de Planeación Municipal de Villavicencio, el cual determina la estratificación y su aplicación, el sector de localización donde se encuentra el predio en estudio, se clasifica por manzana en los estratos socioeconómicos dos (2) y tres (3), correspondiente a un nivel socioeconómico bajo y medio bajo de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en aceptable estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de colectivos y taxis, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento: Meta.

Ciudad/Municipio: Villavicencio. Clase de suelo: Urbano.

1. Reglamentación

Acuerdo 287 de 2015, Por medio del cual se adopta el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Villavicencio y se dictan otras disposiciones.

2. Parámetros Normativos

Tratamiento: Consolidación. Área de Actividad: Residencial A.A.R.

Artículo 267°.- Tratamiento de Consolidación.

Se asigna a zonas urbanizadas y/o desarrolladas de la ciudad que de acuerdo a la capacidad de soporte del sector, respecto a servicios públicos, movilidad, espacio público, equipamientos y estructura predial deben consolidarse con un patrón de densidad y ocupación en coherencia con el modelo de ocupación territorial. Este tratamiento busca potenciar las calidades urbanísticas y dar solidez al entorno urbano permitiendo en algunos casos incrementar el potencial constructivo.

(10)

Artículo 268°. - Modalidades del Tratamiento de Consolidación. Las modalidades de tratamiento de consolidación se definen así:

1. Consolidación de Manzana (CM). Los predios urbanos urbanizados o

edificados localizados en esta modalidad de tratamiento podrán desarrollarse por construcción aplicando la norma urbanística que dio origen a la urbanización. En caso que no se logre determinar la norma urbanística original aplicable, podrán desarrollarse hasta una altura de dos (2) pisos y deberán cumplir con las normas establecidas en el presente Plan, que le sean aplicables.

(11)

Parágrafo. En los casos en que la norma original asigne una edificabilidad distinta a la definida en el presente plan, el propietario podrá optar por la norma que lo favorezca. La norma original es entendida como la reglamentación mediante la cual se desarrolló inicialmente la urbanización.

Artículo 269°.- Ámbito de Aplicación del Tratamiento de Consolidación:

Es el aplicable a las áreas con lotes edificables no edificados o a lotes con edificaciones susceptibles de ser demolidas y reedificadas, ubicados dentro del suelo urbano y que se encuentran identificados en el Plano No. 12A "Tratamiento Urbanístico Consolidación".

Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa, el predio esta Consolidación de Manzana (CM):

(12)

Artículo 306°.- Edificabilidad Básica en tratamientos distintos al de desarrollo. Se define la siguiente edificabilidad para todos los predios a los cuales se les asignó tratamiento distinto al de desarrollo, sobre la cual no será exigible cesiones urbanísticas, se expresa en índice de construcción sobre área útil:

Artículo 232°.- Definición y Clasificación.

Constituye una porción del suelo dotado de infraestructura, servicios, espacio público y equipamientos que permite la concreción física del contexto cultural. Se clasifica según el grado de intensidad de las relaciones sociales, económicas y políticas que en ella tienen lugar y de su interacción surge el sistema de comunicación específico de la ciudad. Las Áreas de Actividad de las que trata el presente artículo se encuentran delimitadas en el Plano No. 11 C "Áreas de Actividad Suelo Urbano". Para el área urbana se definen las siguientes clases de Áreas de Actividad:

1. Área de Actividad Residencial (A.A.R.)

El predio se encuentra en área de actividad residencial como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones existentes, conservando su estructura base.

(13)

IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO 4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el costado norte de la Calle 17 entre las Carreras 12C y 13 de la Urbanización Villa Ortiz II Etapa, de la ciudad de Villavicencio.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de ochenta y cuatro metros cuadrados (84,00 m2).

Fuente: El área relacionada fue tomada del Certificado de Tradición y Libertad enunciado en el

punto 1.9 del presente informe. 4.1.3 LINDEROS

Se encuentran consignados en la Escritura Publica N° 142, protocolizada en enero 21 de 1991, en la Notaria primera de Villavicencio, que no fue suministrada por el solicitante.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

Lote de terreno con forma regular con apariencia de rectángulo y presenta topografía plana.

(14)

4.2 CONSTRUCCIÓN

La construcción levantada corresponde una edificación de un nivel, la cual fue concebida para uso de vivienda unifamiliar.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área m2

Área calculada según las mediciones en la visita técnica al

predio. 82,00

Área consignada en la ficha predial. 82,00

ÁREA ADOPTADA 82,00

Nota 1: El área construida corresponde a la medición con cinta métrica realizada durante la visita técnica por lo cual debe considerarse aproximada, la cual corresponde con el área de la ficha predial. Sin embargo ésta área no se pudo corroborar si corresponde a aquella que es susceptible de reconocimiento legal, ya que no fue suministrada la resolución de la urbanización y no fue posible su consecuencia ante el ente territorial correspondiente.

Nota 2: El área está sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria. 4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Presenta área de antejardín, sala – comedor, cuatro alcobas, cocina, patio de ropas y baño.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)

Según la ficha predial la edificación tiene una vetustez de 32 años, sin embargo según la información obtenida por el actual arrendatario la edificación fue intervenida en el año 2008.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN ESTRUCTURA : Muros de Carga.

FACHADA : Acabado en Graniplast.

CUBIERTA : Se observa en tejas de fibrocemento.

MAMPOSTERÍA : Ladrillo y bloque o tolete.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

(15)

MUROS : En pañete, estuco y pintura.

TECHOS : En listón de madera.

BAÑOS : Baño individual, enchapado en baldosa en pisos y área de muros, mobiliarios e incrustaciones en línea estándar o sencilla, puerta del en acrílico y marco en aluminio.

PUERTAS : Exterior puertas y rejas en perfil metálico, interiores en madera.

VENTANERÍA : Metálica con vidrio plano.

ESCALERAS : No presenta.

CALIDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación en general en todas sus dependencias.

(16)

V.

CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al oriente de la ciudad, en el barrio denominado Villa Ortiz Etapa II de estrato socio-económico 2, delimitado por vías de la Ciudad como la Calle 15, Carrera 12 y la Carrera 16 cuya actividad principal de la urbanización es la residencial.

 El transporte público al sector se considera bueno con rutas que conectan el sector con todos los puntos cardinales de la Ciudad de Villacencio. En este sentido por las principales vías se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con colectivos y taxis que integran el sector con los demás sectores de la ciudad.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico dos (2), correspondiente a una clase social baja.

 La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando remodelaciones y adecuaciones a las edificaciones existentes.

 El predio objeto de estudio cuenta con frente a vía de tipo local (Calle 17).

 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales, los cuales son acordes a la prediación de la urbanización.

 La construcción existente dentro del lote se considera apropiada para la actividad que actualmente se desarrolla, además, el buen estado de conservación y los acabados que posee.

 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un (1) año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

(17)

VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), y lo consultado en el plano Zonificación Por Amenazas Naturales, Inundación, del Suelo Urbano presenta grado de amenaza a Inundación bajo, y según lo consultado en el plano Zonificación de Amenazas Naturales, Remoción en Masa, Suelo Urbano, el predio presenta el predio presenta Grado de Amenaza a Fenómenos de Remoción en masa baja.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

El área actual fue tomada de la ficha predial del IGAC, suministradas por el solicitante y verificada con medición con cinta métrica realizada durante la visita técnica. No obstante, se avalúa bajo el supuesto que esta es el área que permitió la reglamentación original de la urbanización, toda vez que no fue suministrada por el solicitante, ni fue posible ubicarla en la investigación en las oficinas de las entidades competentes.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el folio de Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

(18)

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

(19)

 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.

(20)

X.

METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.

Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

(21)

Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN

Con esta metodología se busca la aproximación al valor de la construcción, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado., para este caso el inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

(22)

VA = Valor ajustado

VTo = Valor total de la oferta

%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC, Donde, VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.

Se encontraron cinco (5) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de $410.000 a $470.000 por m2 de terreno. La diferencia radica principalmente en la

ubicación, las áreas ofrecidas y las condiciones constructivas, dichas ofertas se muestran a continuación: N°LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST. VALOR FAC. COM. VALOR AJUSTADO INTEGRAL CONSTRUCCIÓN VR. CONSTRUCCIÓN VR M²

TERRENO OBSERVACIONES FOTOGRAFÍA OFERTA CONTACTO

1 CL 16 KR 12 C CASA 90,0 180,0 $175.000.000 8,6% $160.000.000 $888.889 $118.800.000 $457.778

UBICADA EN VILLA ORTIZ (VILLAVICENCIO), CONSTA DE: PRIMER PISO: 3 HABITACIONES, SALA-COMEDOR, COCINA, PATIO, SEGUNDO PISO: SALA-COMEDOR, 2 HABITACIONES,BAÑO, COCINA, CUARTO DE LAVANDERÍA. INDEPENDIENTES LOS SERVICIOS DE LUZ Y TV, ELAGUA ESUN SOLO CONTADOR. TIENE COLUMNAS PARA EL 3 PISO.

GRUPO ORTIZ RODRÍGUEZ 0386657657

2 CL 16 A KR 12 B CASA 72,0 68,0 $87.000.000 3,4% $84.000.000 $1.235.294 $51.000.000 $458.333

BARRIÓ VILLA ORTIZ, CONSTA DE 3 HABITANTES, SALA COMEDOR MUY FRESCA, ACOGEDORA. ADMÍRELA ESTA EN MUY BUENAS CONDICIONES PARA ESTRENAR, ESCRITURA PUBLICA AL DÍA.

3125425664 HOLMAN MARTÍNEZ

3 CL 17 D 12 B 32 CASA 90,0 85,0 $90.000.000 4,4% $86.000.000 $1.011.765 $46.750.000 $436.111

CUENTA CON SALA, COMEDOR, COCINA SEMI-INTEGRAL, CON ESTUFA EMPOTRADA, TRES ALCOBAS, PATIO DE ROPAS, TANQUE SUB-TERRENO, CIELO RASO EN ALUMINIO E ICOPOR, BUEN SECTOR RESIDENCIAL, CERCA A SEIS COLEGIOS PÚBLICOS, PLAZA DE MERCADO CERCA, BUEN COMERCIO EN GENERAL CERCA, RUTAS DE BUSES A UNA CUADRA.

3212616081 FRANCISCO VEGA

4 KR 12 C 16 25 CASA 126,0 120,0 $140.000.000 7,1% $130.000.000 $1.083.333 $72.000.000 $460.317

CASA DE UN NIVEL CUENTA CON 3 ALCOBAS, SALA COMEDOR, UN BAÑO, COCINA SENCILLA, ZONA DE ROPAS. CUENTA CON ACABADOS SENCILLOS.

HERNANDO GÓMEZ 3102224596

5 CL 16 12 21 CASA 178,5 150,0 $130.000.000 3,1% $126.000.000 $840.000 $57.000.000 $386.555

CASA DE UN NIVEL CUENTA CON 4 ALCOBAS, SALA COMEDOR, GARAJE, UN BAÑO,COCINASENCILLA,ZONA DE ROPAS. CUENTA CON ACABADOS SENCILLOS. DANIEL RAMÍREZ 3115215830 Media $439.819 Desviación Estándar $31.370 % Desviación 7,13% Valor Mínimo $386.555 Valor Máximo $460.317 Int. Confianza Mínimo $408.449 Int. Confianza Máximo $471.189 Cof. De Asimetría -1,76

N° Datos 5

(23)

Por lo anterior y teniendo en cuenta la investigación realizada, se adopta el valor promedio de las muestras correspondiente a $450.000 por m2 de terreno.

10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini:

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

(24)

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde:

A = Avalúo del bien

Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno.

Y = Valor porcentual a descontar.

El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.

La construcción original tiene una vida efectiva (Técnica) de 32 años, pero debido a que se han realizado adecuaciones, así como mantenimientos frecuentes, se ha calculado una vida efectiva de 15 años.

Esta edad resulta de asignar edades diferentes para la estructura y para los demás componentes de la construcción. Para la primera se toman los 32 años y para la segunda 8, calculados desde el año 2008. El promedio ponderado del anterior cálculo, para una calificación de estado 3, es equivalente a una construcción de 15 años, teniendo en cuenta los parámetros de las tablas de depreciación.

A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición y depreciación aplicado a la edificación:

Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó como referencia información de costos de construcción reciente y presupuestos de obra, teniendo en cuenta el tipo de edificación existente, sin desconocer los valores de tipologías de revistas especializadas como Construdata.

(25)

A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM EDAD VIDA ÚTIL EDAD EN % DE VIDA ESTADO DE CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN VALOR

DEPRECIADO VALOR FINAL

VALOR ADOPTADO

Vivienda de un piso 15 70 21,43% 3,0 28,76% $ 700.000 $201.287 $498.713 $ 500.000

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado el valor del inmueble conformado por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

(26)

XI.

AVALÚO COMERCIAL

MANZANA L, LOTE 11

CALLE 17 N° 12 C - 34

URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II ETAPA

VILLAVICENCIO – META

ÁREA VR UNITARIO m2 $/m2 Terreno 84,00 $ 450.000 $ 37.800.000 Construcción 82,00 $ 500.000 $ 41.000.000 78.800.000 $ DESCRIPCIÓN VR TOTAL

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

SON: SETENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.

Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ Gerente Director Avalúos Bogotá

(27)

FACHADA DE LA CASA NOMENCLATURA

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CALLE 17 N° 12 C - 34 MANZANA L, LOTE 11

URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II ETAPA VILLAVICENCIO - META

ABRIL DE 2016

(28)

ALCOBA BAÑO PRIVADO

SALA COMEDOR ÁREA DE DUCHA

COCINA SENCILLA PATIO DE ROPAS

ABRIL DE 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CALLE 17 N° 12 C - 34 MANZANA L, LOTE 11 URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II ETAPA

Figure

Actualización...

Referencias

Actualización...

Related subjects :