UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL
FACULTAD DE CIENCIAS DE LA INGENIERÍA
ESCUELA DE CONSTRUCCIONES CIVILES
MODELOS DE VALORACIÓN DEL SUELO Y LA
CONSTRUCCIÓN PARA
EL CÁLCULO DE IMPUESTOS
PREDIALES EN LA CIUDAD DE CAYAMBE, PARA EL BIENIO
2012 - 2013
TRABAJO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE TECNOLOGA EN CONSTRUCCIONES CIVILES
SONIA DEL ROSARIO ORTEGA JARRÍN
DIRECTOR: ARQ. RAMIRO VILLALVA
Quito – Ecuador
DERECHOS DE AUTOR
DECLARACIÓN
Yo, Sonia del Rosario Ortega Jarrín, declaro que el trabajo aquí descrito es de mi tutoría; que no ha sido previamente presentado para ningún grado o calificación profesional; y, que he consultado las referencias bibliográficas que se incluyen en este documento.
La Universidad Tecnológica Equinoccial puede hacer uso de los derechos correspondientes a este trabajo, según lo establecido por la Ley de Propiedad Intelectual, por su reglamento y por la normativa institucional vigente.
___________________________ Sonia del Rosario Ortega Jarrín
CERTIFICACIÓN
Certifico que el presente trabajo que lleva de título “MODELOS DE VALORACIÓN DEL SUELO Y LA CONSTRUCCIÓN PARA EL CALCULO DE IMPUESTOS PREDIALES EN LA CIUDAD DE CAYAMBE, PARA EL BIENIO 2012 – 2013”, que, para aspirar al título de Tecnóloga en Construcciones Civiles fue desarrollado por Sonia del Rosario Ortega Jarrín, bajo mi dirección y supervisión, en la Facultad de Ciencias de la Ingeniería; y cumple con las condiciones requeridas por el reglamento de Trabajos de Titulación artículos 18 y 25.
_________________________ Arq. Ramiro Villalva
DIRECTOR DEL TRABAJO
DEDICATORIA
Para Patricio, Joan y Joao
AGRADECIMIENTO
i
ÍNDICE DE CONTENIDOS
RESUMEN
ABTRACT
PAGS
CAPÍTULO I: ANTECEDENTES
1.1. INTRODUCCIÓN……… 1
1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA………. 1
1.3. OBJETIVO GENERAL…….……… 2
1.4. OBJETIVOS ESPECÍFICOS………..……… 2
1.5. JUSTIFICACIÓN Y VIABILIDAD………. 3
1.6. HIPÓTESIS………... 4
1.7. VARIABLES... 4
1.7.1 VARIABLES DEL SUELO 4 1.7.2 VARIABLES DE LA COSTRUCCIÓN 6 1.8. METODOLOGÍA……….. 7
CAPÍTULO II: EL CATASTRO PREDIAL URBANO 2.1 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA………... 8
2.1.1 EL CATASTRO PREDIAL URBANO. CONCEPTOS BÁSICOS………... 8
2.1.2 NORMAS GENERALES………. 9
2.1.3 EL COOTAD Y LOS CATÁSTROS URBANOS……..………. 12
2.1.4 EL IMPUESTO PREDIAL URBANO……… 14
2.1.5 LA ORDENANZA………... 16
2.1.6 DELIMITACIÓN URBANA……….. 18
ii
3.2 SISTEMA DE IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO O CLAVE
CATASTRAL………... 22
3.2.1 PROPUESTA DE MODELO DE AVALÚO DEL SUELO…….. 25
3.2.2 FACTORES QUE INTERVIENEN EN EL MODELO...……….. 26
3.3 PROCEDIMIENTO PARA ELABORAR EL PLANO DE ESTRUCTURA DE PRECIOS DEL SUELO ………. 31
3.3.1 INVESTIGACIONES DE MERCADO INMOBILIARIO TRANSACCIONES Y OFERTAS ……… 31
3.4 PROCEDIMIENTO PARA DEFINIR EL FACTOR “I” DEL MODELO DE AVALÚO DEL SUELO Y CALCULO DE VALORES MÁXIMOS Y MÍNIMOS ………... 34
3.4.1 FACTORES “I” ESPECIALES………... 39
3.4.1.1 FACTOR K ……….. 40
3.4.1.2 FACTOR FORMA ………... 41
3.4.1.3 FACTOR DE LOCALIZACIÓN……… 43
CAPÍTULO IV: MODELO DE AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN 4.1 PROPUESTA DE MODELO DE VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES ……….. 50
4.1.1 DEFINICIÓN BÁSICA………... 50
4.1.1.1 DESARROLLO DEL MODELO ……… 52
4.1.1.2 ANÁLISIS URBANO DE LAS TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS………. 52
4.1.2 DEFINICIÓN DE LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA………… 53
4.1.2.1 SELECCIÓN DE PROTOTIPOS POR TIPOLOGÍA. LEVANTAMIENTO Y CUBICACIÓN DE OBRA……… 53
iii
PREDOMINANTES EN LA CIUDAD…….……… 54
4.1.4 ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS: INVESTIGACIÓN DE INSUMOS BÁSICOS……….. 59 4.1.5 ELABORACIÓN DE PRESUPUESTOS……… 62
4.1.5.1 MATERIALES DE LOS COMPONENTES……….. 62
4.1.5.2 INDICACIONES GENERALES………. 63
4.1.6 PROCESAMIENTO DE PRESUPUESTOS………... 63
4.1.6.1 CÁLCULO DE RUBROS DE LOS COMPONENTES……….. 64
4.1.6.2 CÁLCULO DE RUBROS DE ACABADOS……… 64
4.1.6.3 TABLA RESUMEN DE VALORES Y COEFICIENTES………. 65
4.1.7 COEFICIENTE DE VIDA ÚTIL DE LA CONSTRUCCIÓN-CVU……… 66
4.1.8 EXPEDIENTES Y DOCUMENTOS RESULTADO………. 68
CAPÍTULO V 5.1 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES……… 69
5.2 BIBLIOGRAFIA……….. 72
iv
PAGS Tabla N°1 PRIMER PASO para cálculo de variables con su peso….. 35
Tabla N°2 SEGUNDO PASO cálculo de variables con la
ponderación porcentual ………. 36
Tabla N°3 TERCER PASO incidencia de modificación porcentual…. 36
Tabla N°4 CUARTO PASO cálculo con el rango de variación del 40% ……….
37 Tabla N°5 QUINTO PASO cálculo del rango de variación de
máximos y mínimos ……… 38
Tabla N°6 SEXTO PASO cálculo de valores máximos y mínimos…. 38
Tabla N°7 Definición del Factor para el tamaño del lote Factor K…. 41
Tabla N°8 Factor Forma de acuerdo al N° de Lados y N° de
ángulos……… 43
Tabla N°9 Factor Localización…………... 45
Tabla Nº10 TABLA DE COEFÍCIENTES AVALÚO DEL SUELO……. 46
v
ÍNDICE DE ECUACIONES
PÁGS. Ecuación N°1 CÁLCULO DE CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN…. 19
Ecuación N°2 CÁLCULO DEL AVALÚO DEL SUELO……… 21
Ecuación N°3 CÁLCULO DEL AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 22
Ecuación N°4 PARA CÁLCULOS DE TRAMOS LARGOS……… 32
Ecuación N°5 PARA CÁLCULOS DE TRAMOS LARGOS………. 33
Ecuación N°6 PARA CÁLCULO DE TRAMOS CORTOS……….. 33
Ecuación N°7 PARA EL CÁLCULO DE LA FORMA DEL LOTE……... 42
Ecuación N°8 PARA EL CÁLCULO DE LOCALIZACIÓN DEL LOTE…. 44
Ecuación N°9 PARA EL CÁLCULO DEL MODELO DE LA
CONSTRUCCIÓN……..………. 51
EcuaciónN°10 CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE VIDA ÚTIL DE LA
vi
PÁGS.
FIGURA Nº1 PROCEDIMIENTO Y VARIABLES PARA DEFINIR EL
MODELO DE AVALÚO DEL SUELO……… 4
FIGURA Nº2 PROCEDIMIENTO Y VARIABLES PARA DEFINIR EL
MODELO DE AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES. 6
FIGURA Nº3 FACTORES QUE INTERVIENEN EN EL MODELO…. 27
FIGURA Nº4 DESARROLLO DEL MODELO……… 52
FIGURA N°5 TIPOLOGÍA 1: AUTOPORTANTE DE TAPIA, TECHO
DE TEJA UNA PLANTA……… 54
FIGURA N°6 TIPOLOGÍA 2: AUTOPORTANTE DE TAPIA, TECHO
DE TEJA DOS PLANTAS ……….. 55
FIGURA N°7 TIPOLOGÍA 3: AUTOPORTANTE DE LADRILLO,
TECHO DE TEJA UNA PLANTA ………. 56
FIGURA N°8 TIPOLOGÍA 4: HORMIGON ARMADO, CUBIERTA LOSA, DOS PLANTAS...
57
FIGURA N°9 TIPOLOGÍA 5: ESTRUCTURA MIXTA, TECHO DE
TEJA, DOS PLANTAS………. 58
FIGURA N°10 TIPOLOGÍA 6: ESTRUCTURA METÁLICA……..…….. 59
vii
ÍNDICE DE ANEXOS
PÁGS. ANEXO N°1 PLANO BASE DE LA CIUDAD DE CAYAMBE………… 75
ANEXO N°2 MODELO DE CLAVE CATASTRAL……… 76
ANEXO N°3 FICHA PARA LA INVESTIGACIÓN DE PRECIOS DEL
SUELO……… 77
ANEXO N°4 PLANO DE PRECIOS DE MERCADO INVESTIGADOS 78
ANEXO N°5 CUADRO DE PRECIOS INVESTIGADOS……… 79
ANEXO N°6 EJEMPLO DE INTERPOLACIÓN……… 81
ANEXO N°7 PROCESAMIENTODE PRESUPUESTOS POR
TIPOLOGÍA………. 82
ANEXO N°8 SISTEMAS CONSTRUCTIVOS PLANTAS Y
FACHADAS TIPO……… 106
ANEXO N°9 TABLA DE RESUMEN DE VALORES Y
COEFICIENTES……… 118
ANEXO Nº10 TABLAS DE COEFICIENTES DE VIDA ÚTIL DE LA
viii
El presente documento, se basa en marco legal del catastro partiendo de los
conceptos básicos de catastro, predio y del referente básico, el Código
Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización
“COOTAD” de la que se ha extraído algunas normas básicas. Se hace
mención a la ordenanza, ya que es el instrumento legal para la aplicación
del o los modelos de valoración, la delimitación urbana que es necesaria
para saber a que lugar se va a aplicar y el plano base de la ciudad.
Los métodos para el cálculo del avalúo comercial de las propiedades,
para la aplicación del impuesto predial urbano se definen en el capítulo III,
en el cual se encuentra la lógica de los procesos de cálculo a través de
fórmulas ya establecidas para el avalúo del suelo y se define el modelo de
Agregación para el avalúo de la construcción.
Para avaluación predial y reportes de variada aplicación en la
planificación y control urbano se debe establecer porciones territoriales
menores, perfectamente diferenciadas como zonas sectores y manzanas.
De acuerdo a la realidad de la ciudad, se ha determinado los factores
que intervienen en el modelo del suelo como son los exógenos y endógenos,
factores que determinan el valor de la propiedad. Se realizó una
investigación de precios en el mercado inmobiliario de la ciudad de
Cayambe, se determinan los precios de mayor y menor incidencia, los
cuales con la formula Px = Pm + (PM-Pm) Dm/Dt se realizó el cálculo de
simple interpolación.
ix
que es el coeficiente por sumatoria de los factores endógenos, se realiza
paso a paso el cálculo para establecer la tabla del rango de variación a los
precios encontrados en el plano de estructura de precios así como también
se define otros factores que determinan el precio, para concluir con la tabla
de coeficientes del avalúo del suelo y la tabla de distribución de estas
variables.
Para el avalúo de las construcciones se ha considerado las
características constructivas particulares, considerando procedimientos
transparentes, comprensibles y de fácil utilización que permitan efectuar
avalúos manuales o automatizados, el modelo que más se ajusta es de
agregación en donde primero se identifican sistemas constructivos
principales para luego agregar valores a esas especificaciones la superficie
la edad y el estado, constituyendo de esta manera un precio unitario por
unidad de superficie. La variedad constructiva en cada bloque dentro de un
predio requiere especificar las construcciones piso a piso, definir el área y su
característica constructiva dominante. Este modelo de agregación tiene la
siguiente estructura básica Ac(f)S.P.CVU. Para realizar el análisis de de
los sistemas constructivos se define los más predominantes en la ciudad de
Cayambe.
Se obtienen presupuestos, y se establece una matriz de valores y
coeficientes; se anexa los coeficientes de vida útil de acuerdo al estado de la
construcción, establecida por el Banco del Estado.
Se ha complementado con algunas recomendaciones para la
x
sistema abierto que permite racionalizar los procesos y desagregar
procedimientos para su adecuada aplicación Los diferentes temas tratados y
que forman parte del sistema catastral contienen básicamente: la base
conceptual, procesos a desarrollar, recursos necesarios y resultados a
xi
ABTRACT
The present document, is based on legal mark of the cadaster leaving of the
basic concepts of cadaster, property and of the relating one basic, the Code
Territorial Organization Organic Autonomy and Decentralization “COOTAD”
of which has been extracted some basic norms. Mention is made to the
ordinance, since it is the legal instrument for the application of the or the
models of valuation, the urban delimitation that is necessary to know to that
place will apply and the plane bases of the city.
The methods for the calculation of the commercial evaluation of the
properties, for the application of the urban predial tax are defined in the
chapter III, in which is already the logic of the calculation processes through
formulas established for the evaluation of the floor and he/she is defined the
pattern of Aggregation for the evaluation of the construction.
For predial valuation and report of varied application in the planning and
urban control should settle down smaller territorial portions, perfectly differed
as areas sectors and apples.
According to the reality of the city, it has been determined the factors that
intervene in the pattern of the floor like they are the exogenous and
endogenous, factors that determine the value of the property. He/she was
carried out an investigation of prices in the real estate market of the city of
Cayambe, the prices of more and smaller incidence are determined, which it
formulates it with Px = Pm + (PM-Pm) Dm/Dt was carried out the calculation
of simple interpolation.
xii
to the prices found in the plane of structure of prices as well as he/she is
defined other factors that determine the price, to conclude with the chart of
coefficients of the evaluation of the floor and the chart of distribution of these
variables.
For the evaluation of the constructions it has been considered the
characteristics constructive matters, considering transparent, comprehensible
procedures and of easy use that you/they allow to make manual or
automated evaluations, the pattern that more it is adjusted it is of aggregation
where first main constructive systems are identified he/she stops then to add
values to those specifications the surface the age and the state, constituting
this way an unitary price for surface unit. The constructive variety in each
block inside a property requires to specify the constructions floor to floor, to
define the area and its dominant constructive characteristic. This
aggregation model has the following basic structure Ac(f)S.P.CVU. to carry
out the analysis of of the constructive systems she is defined the most
predominant in the city of Cayambe.
Budgets are obtained, and he/she settles down a womb of values and
coefficients; it is annexed the coefficients of useful life according to the state
of the construction, settled down by the Bank of the State.
It has been supplemented with some recommendations for the installation
of the cadaster, regarding the politics, administrative procedures and support
xiii
applied methodology, conceived as an open system that allows to rationalize
the processes and desagregar procedures for their appropriate application
The different topics treaties and that they are part of the cadastral system
they contain basically: the conceptual base, processes to develop, necessary
CAPÍTULO I
- 1 -
1. 1 INTRODUCCIÓN
El presente documento, comprende en lo fundamental: Elementos teóricos metodológicos, donde se abordan conceptos básicos, utilidades de los catastros y la multifinalidad; el marco legal del catastro, partiendo del referente básico, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD” para la aplicación del impuesto predial urbano a través de la Ordenanza de implantación; el sistema del catastro de predios urbanos y los subsistemas implícitos: avaluación del suelo y avaluación de la construcción.
Los diferentes temas tratados y que forman parte del sistema catastral contienen básicamente: la base conceptual, procesos a desarrollar, recursos necesarios y resultados a obtenerse.
Esperando que esta entrega satisfaga en buena medida las expectativas esperadas, con el convencimiento de que lo presente servirá de instrumento de trabajo que se irá complementando con la experiencia reiterada de los usuarios.
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
- 2 -
el tener una metodología igual para todos los municipios y que no permita acoplarse a la realidad de la ciudad. Por lo cual es oportuno desarrollar una metodología para el cálculo de los impuestos prediales, que sirva como modelo para otros municipios.
1.3 OBJETIVO
GENERAL
Elaborar Modelos de valoración del suelo y la construcción para el cálculo de los impuestos prediales de la ciudad de Cayambe, para el bienio 2012 – 2013.
1.4
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
- Determinar las ofertas y transacciones para la valoración del suelo en base a encuestas
- Determinar los factores exógenos y endógenos para obtener el avalúo del suelo.
- Identificar y seleccionar muestras constructivas para la valoración de la construcción.
- 3 -
1.5 JUSTIFICACIÓN
Y
VIABILIDAD
Cayambe es una ciudad que mantiene una dinámica acelerada en su desarrollo físico por lo que se debe efectuar de manera sostenida una actualización del valor de la propiedad.
La experiencia acumulada de la metodología aplicada y desarrollada en la municipalidad han creado la necesidad de genera un documento que permita ampliar en algunos aspectos los conocimientos descritos y que los procedimientos establecidos sirvan para futuros bienios.
El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD” establece en el Art. 494 “Actualización del catastro.- las municipalidades y los distritos metropolitanos mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constarán en el catastro con el valor de la propiedad actualizado, en los términos establecidos en el Código.”
El mantenimiento y actualización sostenidos de la información catastral, es el principal recurso que genera confianza por parte de la ciudadanía hacia las autoridades municipales.
- 4 -
El modelo de valoración del suelo y la construcción determinado por parte del Banco del Estado como aporte y reajustado para acoplarse a las necesidades del municipio de Cayambe , constituye una alternativa que se concierta la realidad local del Cantón Cayambe.
1.7
VARIABLES
Para establecer los modelos de avalúo del suelo y la construcción, mediante un análisis de la realidad local de la ciudad de Cayambe se establecen las características más relevantes para incorporar los factores de avaluación como son: forma, localización, accesibilidad, etc., para el avalúo del suelo y las tipologías de la construcción.
1.7.1 VARIABLES DEL SUELO
PROCEDIMIENTO Y VARIABLES PARA DEFINIR EL MODELO DE AVALÚO DEL SUELO
- 5 -
Figura Nº 1. Procedimiento y variables para definir el modelo de avalúo del suelo
(Ortega Sonia-2011)
Fuente: BEDE.
Factores de Modificación del avalúo
Forma de la realización del avalúo del suelo
Plano base Hitos Urbanos
Ofertas transacciones
Localización Forma Accesibilidad Topografía Servicios
Escuelas Colegios Centros comerciales Parques Municipio
- 6 - PROCEDIMIENTO Y VARIABLES PARA DEFINIR EL MODELO DE
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES.
Para determinar el avalúo de una construcción se inicia con una buena elección de prototipos o topologías predominantes en la ciudad y análisis de precios unitarios.
Figura Nº 2. Procedimiento y variables para definir el modelo de las construciones
(Ortega Sonia-2011)
Fuente: BEDE.
Selección de Prototipos
Análisis de Tipologías Constructivas de la ciudad
Análisis de Precios Unitarios
Estructuras Paredes Contrapiso Entrepiso superior o Cubierta
- 7 -
1.8
METODOLOGÍA
Se utilizó los siguientes métodos:
Inductivo-deductivo.
Para sistematizar los modelos de valoración del suelo y la construcción utilice la Ley de Régimen Municipal y los manuales realizados por el Banco del Estado.
Analítico – sintético
CAPÍTULO II
- 8 -
2.1 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA
El desarrollo de las ciudades ha obligado a los ciudadanos a la utilización máxima del recurso más escaso de que disponen: La Tierra Urbana de ahí que se trata de definir todos los aspectos y conceptos inmersos en el entorno urbano.
2.1.1 EL CATASTRO PREDIAL URBANO. CONCEPTOS BÁSICOS
Como dice el Diccionario Enciclopédico, concepto de Catastro.- Censo y padrón estadístico de las propiedades rusticas y urbanas, contribución real que pagan las personas de toda clase social de todas rentas y posesiones que producen frutos anuales, fijos o eventuales, como los terrenos, las casas, los ganados, etc. (1)
Como dice el Diccionario Enciclopédico, concepto de Predio.- Porción de terreno cultivado perteneciente a un mismo dueño, en especial la que es legada tradicionalmente a una familia; hacienda de campo, bienes raíces o posesiones, aquel en cuyo favor está constituida una servidumbre. (1)
- 9 - 2.1.2 NORMAS GENERALES
Como marco superior y general en el cual se inserta el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD” en materia fiscal, están las disposiciones de la Constitución de la República 2008 (Titulo V, Capitulo IV, Artículos 264.-) Formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales los cuales beben contener los principios básicos del sistema tributario que rigen en el país: igualdad, proporcionalidad y generalidad, así como la capacidad exclusiva de establecer, modificar o extinguir tributos por acto legislativo competente, la irretroactividad de la ley, etc. Asimismo, están las disposiciones del Código Tributario, así como algunos del Código Civil vinculadas con los bienes y su dominio, usos, posesión, goce y limitaciones; la calificación de personas naturales y jurídicas, entre las principales. (3)
- 10 -
Si bien la DETERMINACIÓN TRIBUTARIA del impuesto y otras contribuciones es una de las aplicaciones importantes del catastro, también se lo reconoce como fuente de información para otros fines no tributarios como la PLANIFICACIÓN y el CONTROL URBANO, esta condición no implica información múltiple sino MULTIFINALIDAD de usos con economía en la información.
El catastro de predios urbanos provee información básica para la determinación del impuesto predial urbano para el mejoramiento de recursos propios municipales, la planificación y el control urbano son áreas más relevantes de la multifinalidad; esto es, la manera óptima de aprovechar la información, sea en ordenamiento territorial, usos del suelo, coeficientes de ocupación, normativa urbana, priorización en la dotación de servicios básicos.
Actualizar de manera permanente la información cartográfica, las
características de los predios y propietarios.
Potenciar las capacidades del recurso humano municipal, para realizar
de manera autónoma la formación, el mantenimiento y la utilización del sistema catastral.
- 11 -
de la recaudación del impuesto al predio urbano, rural, alcabala y contribución especial de mejoras, mediante la correcta determinación de los impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria.
Articular los diversos componentes del Catastro de tal modo que
constituyen un sistema abierto, que requiere de insumos de ingreso, que exigen procesamientos para aplicar resultados. Esta manera relacionada de exponer la metodología facilita su comprensión y estimule la participación de los funcionarios municipales involucrados en el proceso.
Procurar un sistema catastral transparente y versátil, de manera que la
municipalidad pueda realizar cambios necesarios para actualizar, manejar y mantener la información predial.
El catastro será de aplicación universal, considerando todas las
propiedades en su ámbito territorial, sin discriminación de uso, condición económica o social de sus propietarios.
Será sencillo y apropiado a las condiciones reales de la municipalidad,
que responda a criterios de eficiencia.
Establecer el registro de las condiciones reales de cada predio, en
- 12 - El catastro urbano y los impuestos al predio urbano son entidades
diferentes, pero relacionados entre sí por medio de la Ley; el tratamiento de cada uno de ellos debe ser resuelto bajo las condiciones impuestas por su propia naturaleza, sin perjudicar los atributos de ninguno de los dos.
La finalidad tributaria del catastro, tendrá su retribución en el
mejoramiento de ingresos propios, siempre y cuando exista correspondencia concreta en el mejoramiento de las condiciones de vida de la población a través de la eficiencia administrativa en su entorno general.
La sostenida información a la comunidad, la credibilidad en el manejo de
los recursos municipales, el cumplimiento de las metas compatibles con las demandas colectivas de la población generará aceptación por parte de los contribuyentes para aplicar políticas tributarias que allanen los procesos.
2.1.3 CÓDIGO ORGÁNICO DE ORGANIZACIÓN TERRITORIAL, AUTONOMÍA Y DESCENTRALIZACIÓN “COOTAD” Y LOS CATASTROS URBANOS
- 13 -
Catastro muy escuetamente y de manera subalterna a los impuestos; a pesar de ello es posible extraer algunas normas básicas a las cuales las
municipalidades deben someterse. Las más importantes son: Como dice el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía
y Descentralización “COOTAD”, Actualización del catastro.- Las municipalidades mantendrán, actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constarán en el catastro con el valor de la propiedad actualizado. (4)
Como dice el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, Avalúo de los Predios.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios y no tributarios.
Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:
- 14 -
b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y,
c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.
Las municipalidades mediante ordenanza establecerán los parámetros específicos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de cada localidad. (4)
Como dice el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, Actualización del avalúo y de los
catastros.- Las municipalidades realizarán, en forma obligatoria,
actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la propiedad urbana y rural cada bienio. (4)
2.1.4 EL IMPUESTO PREDIAL URBANO
- 15 -
Como dice el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, Impuesto a las zonas urbanas.- Las propiedades ubicadas dentro de los límites de las zonas urbanas pagarán un impuesto anual, cuyo sujeto activo es la municipalidad respectiva, en la forma establecida por la ley.
Los límites de las zonas urbanas, a los efectos de este impuesto, serán determinados por el concejo, previo informe de una comisión especial que aquel designará de la que formará parte un representante de centro agrícola cantonal respectivo. (4)
La Ley establece a fin de determinar el impuesto predial urbano, en sus artículos, factores, deducciones, porcentajes, valor imponible, recargos, impuestos adicionales, exenciones, exclusivamente nos vamos a referir a los siguientes.
Como dice el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, Normativa para la determinación del
valor de los predios.- Los predios urbanos serán valorados mediante la
- 16 -
Como dice el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, Deducciones tributarias .- Los propietarios cuyos predios soporten deudas hipotecarias que gravan al predio con motivo de su adquisición, construcción o mejora, tendrán derecho a solicitar que se les otorguen las deducciones correspondientes, según ciertas normas establecidas en la ley. (4)
Como dice el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, Banda Impositiva .- Al valor de la propiedad Urbana se aplicará un porcentaje que oscilará entre un mínimo de cero punto veinticinco por mil (0,25 0/00) y un máximo del cinco por mil (5 0/00) que será fijado mediante Ordenanza por cada Concejo municipal. (4)
2.1.5 LA ORDENANZA
La ordenanza es un conjunto de normas, de carácter obligatorio, para todos los habitantes del territorio cantonal. Las disposiciones de una ordenanza tiene la fuerza de una ley, y contienen mandatos imperativos que obligan a realizar algo, o prohíben algo o permiten algo. A través de ordenanzas el Concejo puede normar cualquier asunto relacionado con los fines, con las actividades o con la organización del Municipio.
- 17 -
La expedición de las ordenanzas debe hacerse por el Concejo Cantonal en dos debates, en sesiones distintas, convocadas expresamente y con intervalo de por lo menos 24 horas.
Las ordenanzas tributarias como es en este caso obligadamente para entrar en vigencia deberán publicarse en el Registro Oficial.
Para modificar o derogar las ordenanzas debe observarse el mismo procedimiento que para su expedición.
En lo concerniente al Catastro de predios urbanos, según establece el
Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, le corresponde al Concejo Municipal aplicar y reglamentar mediante ordenanza los tributos municipales creados por ésta, entre los cuales se encuentra el impuesto predial urbano.
La base para la aplicación del impuesto predial urbano es el catastro urbano, por lo que es necesario que en la ordenanza respectiva, se incluyan las disposiciones que permitan la correcta aplicación tanto del catastro como del impuesto predial urbano.
En términos generales los temas que debe considerar la ordenanza que reglamenta la aplicación del sistema catastral urbano son los siguientes:
Definir los aspectos administrativos del catastro, unidades
- 18 - Definir el procedimiento que se emplea para formular, mantener y
actualizar el sistema catastral de manera sostenida, tanto de flujos de información internas como externas.
Describir los modelos y fórmulas adoptadas por el Municipio para
avaluar los terrenos y construcciones como aspecto fundamental de la avaluación predial
Finalmente es conveniente incorporar –por una parte- un glosario de
términos y definiciones del ámbito catastral, de manera que todos los funcionarios y autoridades municipales utilicen el mismo significado.
Anexar a la ordenanza el expediente técnico catastral tales como
planos, tablas, simulaciones, etc.
2.1.6 DELIMITACIÓN URBANA
La definición geográfica del territorio de la ciudad tiene su importancia desde el punto de vista jurisdiccional entre lo urbano y lo rural para aplicación del ámbito descrito en el Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización “COOTAD”. La delimitación urbana para aplicación
- 19 -
investigación más acuciosa contemplada en un Plan de Desarrollo Urbano.
El procedimiento más objetivo para la delimitación urbana comprende los siguientes pasos:
Definición de la cobertura de servicios mediante la superposición de los
planos temáticos para medir el nivel de consolidación de la ciudad.
Recorrido por la ciudad para determinar objetivamente cual es su
tendencia de crecimiento.
Proyección de la población futura a 10 a 15 años partiendo de la
población del último censo nacional y la tasa de crecimiento.
n
Px = Po(1+t)
Ecuación Nº 1 PARA EL CÁLCULO DE CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN.
Donde: Px = Población proyectada. Po = Población actual.
t = Tasa de crecimiento poblacional n = Números de años de proyección (2)
Calcular la densidad media que se desea proyectar a partir de un
- 20 - Calcular el área requerida para recibir la población futura según la
densidad.
La propuesta de delimitación urbana así obtenida, describir de la manera
objetiva los puntos referenciales, utilizando en lo posible hitos definitivos, tales como caminos, ríos, quebradas, etc. y la descripción de orientación en los cambios de dirección y describiendo claramente la secuencia lógica del recorrido de la línea demarcatoria para la elaboración de la Ordenanza.
Si bien, la determinación media calculada como política de crecimiento
de la ciudad, las tendencias de crecimiento de la ciudad del límite urbano puede ser descrito mediante coordenadas geográficas, en la práctica no tiene una aplicación objetiva para su control.
La propuesta de delimitación urbana será presentada y discutida en dos
instancias en el seno del Concejo Cantonal, para luego aprobarse de manera definitiva en el Ministerio de Gobierno, quien ordenará la publicación en el Registro Oficial para que tenga fuerza de Ley.
CAPÍTULO III
- 21 -
3.1 MÉTODOS PARA EL CÁLCULO DEL AVALÚO
COMERCIAL DE LAS PROPIEDADES
Para el cálculo del avalúo comercial de las propiedades, conforme a lo que determina el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, se procederá de manera separada la avaluación del lote y para la o las construcciones. En las construcciones a su vez, el avalúo se aplicará para cada piso, por cada bloque de construcción; y el avalúo total de la construcción será la suma de los valores que obtuvieren con tal procedimiento. El avalúo total de la propiedad, será la suma de los valores que se obtuvieren para el lote y la construcción.
El (BEDE) Banco del Estado menciona que:
Las fórmulas de procedimiento de cálculo de los avalúos, se hará por medio de los programas de computación diseñados para el efecto. Pero igualmente podrán practicarse los cálculos manuales, por medio de la aplicación de las formulas y expresiones matemáticas contenidas en el presente trabajo.
Para el avalúo del suelo se utilizará un modelo que se concreta en las expresiones siguientes:
A = S x P P = p x I
Ecuación Nº 2
- 22 - P: Precio Unitario.
p: Precio inicial del metro cuadrado del terreno leído en el plano de precios del suelo.
I: Coeficiente por sumatoria de factores endógenos. (2) De igual forma menciona que:
Para el Avalúo de las Construcciones se utilizará un modelo de AGREGACIÓN de valores que se cocería en las siguientes expresiones:
A = S x PBC x Cig x CVU PBC = C x Cig
Ecuación Nº 3
b) PARA CÁLCULO DEL AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
Donde: A: Avalúo de la construcción
S: Superficie de la construcción.
PBC: Precio básico de la construcción.
C: Suma de valores correspondientes a materiales de los componentes (leídos en la tabla respectiva).
- 23 - CVU: Coeficiente de vida útil (depreciación dependiente de la edad, materiales y estado de conservación de la construcción). (2)
3.2
SISTEMA DE IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO O CLAVE
CATASTRAL.
Una vez que se han definido en el plano base las proporciones territoriales sector, manzana, predio y propiedad horizontal, cada una se designará con el número de dígitos que corresponda según el grado de complejidad y tamaño de la ciudad.
En el ámbito de aplicación del catastro, con fines operativos, deberán establecerse porciones territoriales menores, perfectamente diferenciadas tales como zonas, sectores y manzanas cuyos dígitos de identificación agregados, constituirán el número de identificación de la propiedad. Este número de identificación o clave catastral deberá tener como atributo principal, el de ser un código que direcciones especialmente de información.
- 24 -
deducir fácilmente la localización de la propiedad en la ciudad asegurando además que no haya duplicaciones ni omisiones en los registros. Este código constituye un elemento regente de este subsistema pero además es en el Subsistema de Procesamiento, el campo común para diversas bases de datos que interesará actualizarlas para configurar un Catastro Multifinalitario.
Otros elementos constitutivos del Subsistema de Identificación son: la cartografía básica, plano de delimitación urbana, planos manzaneros, fotografía aérea, etc.(2)
Zona un dígito Sector dos dígitos Predio dos dígitos Propiedad horiz. dos dígitos
(Anexo No.2 modelo de clave catastral establecido en la ciudad de Cayambe)
La sectorización con fines catastrales tiene la posibilidad de direccionar espacialmente todos los predios ubicados dentro del límite urbano o fuera de él y permitir su rápida localización.
- 25 -
MANZANAS.
Dependiendo del tamaño de la ciudad puede iniciarse con zonas si geográficamente o la complejidad de la ciudad así lo requiere.
La zona a su vez deberá subdividirse en porciones de territorio más pequeñas que se denominan sectores, de preferencia serán los barrios tradicionales o su aglutinación si resultan pequeños.
El sector se subdivide en manzanas, las mismas que tendrán como límites calles o callejones que las delimiten objetivamente independientemente del tamaño.
La manzana se subdividirá en predios, y su delimitación estará dada por el deslinde predial.
Finalmente, en los casos que así lo requiera se definirá la propiedad horizontal para individualizar a los propietarios de un predio.
3.2.1 PROPUESTA DE MODELO DE AVALÚO DEL SUELO.
La valoración del suelo, deberá reproducir lo más exactamente posible su valor comercial conforme lo dispone el Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización “COOTAD”, mediante la participación de
parámetros objetivos que garanticen la mayor exactitud posible de sus resultados.
- 26 -
las diferencias correspondientes a cada lote según sus características endógenas.
El resultado de una investigación con procedimientos idóneos en el mercado inmobiliario será el precio preferencial que se aplicará en el modelo y corresponderá básicamente a factores exógenos.
El esquema del modelo puede expresarse de la manera siguiente:
As = S x P P = p x (1 + I) K
Donde
As = Avalúo del suelo S = Superficie del lote
P = Precio individual del Plano de Estructura de precios
I = Sumatoria de factores endógenos P = Está en función de p, I
- 27 -
FIGURA Nº 3 Factores que intervienen en el Modelo
(Ortega Sonia-2011)
Fuente:Guía de Catastros del BEDE
ANALISIS URBANO
PRELIMINAR Y GLOBAL
INVESTIGACION
DEL MERCADO
DEL SUELO
INVESTIGACION DE OFERTAS Y TRANSACCIONES
DETERMINACION DE PUNTOS DE MAYOR Y MENOR PRECIO
ELABORACION DE PLANOS TEMATICOS
USOS DEL SUELO
EQUIPAMIENTOS
REDES DE INFRAESTRUCTURA
PLANO DE PRECIOS DEL SUELO FACTORES EXOGENOS INVESTIGACION DE COSTOS DE URBANIZACIÓN SELECCIÓN DE VARIABLES
- 28 -
endógenos.
Los factores EXOGENOS están determinados en síntesis en el precio del mercado inmobiliario de la ciudad de Cayambe y tienen relación con la presencia o no de los servicios básicos, la influencia de los equipamientos, los usos del suelo, la normativa que determina la intensidad de uso del suelo, de los que se resume la rentabilidad potencial,
En la ciudad de Cayambe se ha ubicado los estratos altos al sur y este de la ciudad y hacia allá se desarrolla la ciudad y el área comercial en el centro de ahí que es importante la ubicación del lote para determinar el valor.
Los factores ENDOGENOS son específicos a las características del lote dentro de la manzana y su entorno inmediato, tales como:
Características formales del Lote
En estas variables están implícitas las que corresponden a la localización (ubicación) en la manzana y la forma.
- LOCALIZACIÓN (ubicación). Perímetro, número de frentes, y longitud de frentes
- FORMA Número de lados y número de ángulos rectos
Accesibilidad al lote - lote interior
- pasaje peatonal
- Pasaje vehícular
- 29 - - Avenida
Características de la vía principal
En estas variables se divide en dos: Material de Calzada
- Tierra
- Lastre
- Empedrado
- Adoquín de cemento
- Asfalto Aceras y Bordillos
- No existe
- Solo bordillo
- Ambos
Topografía
Pendiente en relación a la razante
- Accidentado +50%
- Escarpado 26 – 25%
- Ligeramente escarpado 11 – 25%
- Plano 0 – 10% Desnivel
- 30 - - Alcantarillado
- Emergía Eléctrica
- Alumbrado público
- Teléfono
- Servicios en el lote
- Agua potable
- Energía eléctrica
- Alcantarillado
- Teléfono
Tamaño del lote (en m2) ó dimensiones largo x ancho
Afectación por normativa urbana y otros que podrían incorporarse dependiendo del grado de precisión y requerimiento de información que se desee obtener.
Es importante considerar que la información que se obtenga estará en relación directa con la capacidad de la municipalidad a través de su personal, para mantenerla y actualizarla permanentemente.
- 31 -
3.3
PROCEDIMIENTO PARA ELABORAR EL PLANO DE
ESTRUCTURA DE PRECIOS DEL SUELO
Para la elaboración del plano de precios de la ciudad de Cayambe se ha realizado el siguiente proceso:
Elaboración de fichas de investigación, Investigación en el mercado inmobiliario,
En la Notaria del Cantón, anuncios y recorrido en toda la ciudad.
3.3.1 INVESTIGACIONES DE MERCADO INMOBILIARIO. TRANSACCIONES Y OFERTAS.
Los precios base, que sirvieron como materia prima para la conformación del plano de estructura de precios del suelo, son producto de una investigación de ofertas y transacciones que se a realizado en el último año en el mercado inmobiliario de la ciudad de Cayambe. Esta investigación consistió en la realización de algunos puntos de investigación en las diferentes zonas de la ciudad.
En el formulario diseñado (Anexo No.3 Ficha para la investigación de
precios del suelo) para investigación de precios del suelo urbano, se ha desagregado los precios del suelo y construcciones para obtener el precio/m2.
La información así obtenida se trasladado a un plano base de la ciudad,
- 32 -
Se calificó y se validó la consistencia de la información a través del costo
/m2 de urbanización, en los diferentes sectores y de acuerdo a la existencia de redes de infraestructura y equipamiento urbano.
Se Determinaron el punto o puntos de MAYOR Y MENOR precio de
manera estratégica con la existencia de servicios básicos, ejes viales o nodos urbanos que permitieron interpolar o extrapolar el resto de precios de suelo por esquinas. (Anexo No.5 cuadro de precios investigados)
Se procedió a calcular el precio esquina por medio de interpolación que
dependiendo el caso se utilizó la fórmula para TRAMOS LARGOS y luego para TRAMOS CORTOS.
Para TRAMOS LARGOS, es decir, sobre 1000 metros a partir del
punto de mayor precio siguiendo por el eje vial seleccionado se calculará la tasa de depreciación, cuya aplicación en función de la distancia total e individual en cada esquina y generará una curva logarítmica.
De la ecuación:
Px = Po (1+t) n
Ecuación Nº 4
- 33 -
n Po 1
Obtenemos: t = Px
Ecuación Nº 5
PARA CÁLCULOS DE TRAMOS LARGOS
Donde: t = tasa de depreciación Po = Precio mayor
Px = Precio esquina buscado n = esquina seleccionada
Para el cálculo correspondiente, una vez encontrada la “tasa de depreciación”, para encontrar el Px, se aplica la Ecuación Nº 4. Se iniciará siempre desde el valor mínimo al máximo; para comprobación se realizará el cálculo con la distancia total, el resultado será el valor máximo tomado. (2)
Para TRAMOS CORTOS, se realizará un cálculo simple de
interpolación con la siguiente Ecuación Nº 6. Ver (Anexo No.6 Ejemplo de interpolación)
Px = Pm + (PM-Pm) Dm Dt
Ecuación Nº 6
- 34 -
Dt = Distancia total
Dm = Distancia al Precio menor. (2)
Es importante realizar los cálculos con buen criterio de selección entre el
valor encontrado por investigación directa de campo y el precio calculado mediante la Ecuación Nº 4, considerando que las variaciones de precios son consecuencia de la presencia o no de usos, equipamientos, polos de desarrollo en la ciudad, etc., conviene realizar un proceso de ajustes sucesivos hasta determinar los precios con mayor objetividad.
3.4 PROCEDIMIENTO PARA DEFINIR EL FACTOR “I” DEL
MODELO DE AVALÚO DEL SUELO Y CÁLCULO DE
VALORES MÁXIMOS Y MÍNIMOS
Para definir los factores “I” se realizó una reunión con funcionarios de la municipalidad de Cayambe en la cual se determinó lo siguiente:
De un repertorio de variables urbanas que caracterizan el predio, se
- 35 -
en el diseño de la ficha catastral. Para nuestro caso son las siguientes: Localización en la manzana, Redes Públicas en la vía, Accesibilidad al lote, Forma del lote, Topografía, Servicios en el Lote y Características de la vía.
Estas variables se Jerarquizan y priorizan en función del grado de
incidencia que tengan para modificar o no el precio del suelo del plano de estructura de precios.
Tabla Nº 1
PRIMER PASO para el cálculo de variables que se priorizaron para la ciudad de Cayambe con su respectivo peso
Localización 80
Redes Públicas en la vía 70
Accesibilidad 65
Forma del Lote 50
Topografía 60
Servicios en el lote 30
Características de la vía 60
TOTAL 415
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
Elaborado por: Sonia Ortega
La suma de la ponderación porcentual será 100. Se determina un
- 36 -
porcentual de la ciudad de Cayambe
Localización 80 20% 0,20
Redes Públicas en la vía 70 17% 0,17
Accesibilidad 65 16% 0,16
Forma del Lote 50 12% 0,12
Topografía 60 14% 0,14
Servicios en el lote 30 7% 0,07
Características de la vía 60 14% 0,14
TOTAL 415 100% 1
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
Elaborado por: Sonia Ortega
Para definir la incidencia de la variable, en la modificación del precio del
suelo, se consigue realizando la pregunta: ¿En que medida la aplicación de la variable modifica el precio del suelo?. Esto permitirá establecer la existencia de valores máximos y mínimos, solo valores máximos o solo valores mínimos. Cuando existe solo valor máximo, el mínimo será igual a cero y viceversa.
Tabla Nº 3
TERCER PASO para el cálculo de las variables con la incidencia de modificación máximo ó mínimo
MÁXIMO MÍNIMO
Localización 80 20% 0.20 X O Redes Públicas en la vía 70 17% 0.17 X X Accesibilidad 65 16% 0.16 O X Forma del Lote 50 12% 0.12 O X Topografía 60 14% 0.14 X X Servicios en el lote 30 7% 0.07 X X Características de la vía 60 14% 0.14 X O TOTAL 415 100% 1
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
- 37 -
Una vez categorizados los valores de las variables, se determina el
rango de variación según se comportamiento tanto en el valor máximo como mínimo. En este caso, el rango será: MAXIMO = 15% (0,15) y MINIMO = 25% (-0.25%); (el total del rango de variación es de 40%; (0,40). En consenso se define el rango máximo y mínimo de variación del comportamiento de las variables endógenas en las manzanas.
Tabla Nº 4
CUARTO PASO para el cálculo de las variables con el rango de variación del 40%
MÁXIMO MÍNIMO MÁXIMO MÍNIMO
Localización 80 20% 0.20 X O Redes Públicas en la vía 70 17% 0.17 X X Accesibilidad 65 16% 0.16 O X Forma del Lote 50 12% 0.12 O X Topografía 60 14% 0.14 X X Servicios en el lote 30 7% 0.07 X X Características de la vía 60 14% 0.14 X O
TOTAL 415 100% 1 15% 25%
0.15 0.25 40% 0.40
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
Elaborado por: Sonia Ortega
Se determina el rango de variación, multiplicando el porcentaje que se
definió para cada variable en la Tabla Nº 2, para conseguir el valor de la ponderación.
Cuando existe solamente Valor máximo, al máximo corresponderá el
- 38 -
minimos
MÁXIMO MÍNIMO MÁXIMO MÍNIMOR.Variacio Localización 80 20% 0.20 X O 0.080 Redes Públicas en la vía 70 17% 0.17 X X 0.068 Accesibilidad 65 16% 0.16 O X 0.064 Forma del Lote 50 12% 0.12 O X 0.048 Topografía 60 14% 0.14 X X 0.056 Servicios en el lote 30 7% 0.07 X X 0.028 Características de la vía 60 14% 0.14 X O 0.056
TOTAL 415 100% 1 15% 25%
0.15 0.25 40%
0.40 0.4
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
Elaborado por: Sonia Ortega
Ejemplo: 0.20 x 0.40 = 0.080
Tabla Nº 6
SEXTO PASO para calcular solamente valores máximos y mínimos
MÁXIMO MÍNIMO MÁXIMO MÍNIMOR.Variaci
Localización 80 20% 0,20 X O 0,080 0,000 0,080
Redes Públicas en la vía 70 17% 0,17 X X 0,068
Accesibilidad 65 16% 0,16 O X 0,000 0,064 0,064
Forma del Lote 50 12% 0,12 O X 0,000 0,048 0,048
Topografía 60 14% 0,14 X X 0,056
Servicios en el lote 30 7% 0,07 X X 0,028
Características de la vía 60 14% 0,14 X O 0,056 0,000 0,056
TOTAL 415 100% 1 15% 25%
0,15 0,25
40%
0,40 0,4
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
- 39 -
Para calcular valores máximos: La sumatoria de los valores
determinados solo máximos (valores de ponderación) se restan del valor máximo del rango, éste valor se divide para la sumatoria de los demás valores ponderados. Este valor se multiplica por cada uno de los porcentajes correspondientes de la variable y se obtiene el COEFICIENTE de aplicación buscado.
Para calcular los valores mínimos: Se procede de igual manera ó
simplemente se resta el valor ponderado del valor máximo calculado. El valor correspondiente a un mínimo será siempre NEGATIVO.
La sumatoria de los valores máximos y mínimos será igual al de
ponderación.
Para comprobación de la validez de los resultados de coeficientes, se
efectuará la sumatoria de los coeficientes máximos y estos son iguales al valor de rango máximo; de igual manera para los valores mínimos
3.4.1 FACTORES “I” ESPECIALES
- 40 - Con relación al avalúo del suelo es necesario realizar un muestreo para determinar el comportamiento del área de los terrenos de la ciudad, a fin de establecer el número de predios que tienen las mayores superficies para determinar la inclusión o no del factor k. Este tiene la finalidad de calibrar el avalúo en función de la superficie, pues no es lo mismo aplicar un valor unitario
De terreno a una propiedad de 300 m2 que a una de 500m2, pues en el caso de áreas mayores se genera una distorsión del avalúo.
“El (BEDE) Banco del Estado menciona que: Si una ciudad tiene más del 5% de las propiedades con una superficie mayor a 2000 m2, será necesario incluir el factor K”. (2)
La fórmula aplicada es k = es(-0,00001), en donde: k: Factor de calibración del avalúo del terreno.
- 41 -
Tabla Nº 7
Definición del factor para el tamaño del lote de la ciudad de Cayambe
(factor k)
TAMAÑO DEL LOTE M2 NUMERO PORCENTAJE DESDE HASTA DE LOTES DE VARIACIÓN
0 500 4,183 100%
501 1,000 2,439 90%
1,001 2,000 720 80%
2,001 4,000 342 70%
4,001 8,000 214 60%
8,001 15,000 20 50%
15,001 50,000 25 40%
50,001 99,999,999,999 4 30%
TOTAL PREDIOS 7,947
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
Elaborado por: Sonia Ortega
3.4.1.2 FACTOR FORMA
La variable FORMA, dentro del modelo del avalúo del suelo tiene relación con la modificación del precio del terreno en función de la regularidad del lote.
La regularidad del terreno da opción a la siguiente clasificación: regular, irregular, muy irregular y otras definiciones intermedias. Las alternativas de definir la FORMA son limitadas, por esta razón la clasificación expresada es muy restringida.
- 42 - F= -----
N°L
Ecuación Nº 7
PARA EL CÁLCULO DE LA FORMA DEL LOTE
Fuente:Guia de Catastro del BEDE
Donde:
F= factor FORMA
N°a90°= número de ángulos rectos (90 grados) N°L= números de lados del lote
Si parte de un lote “regular” (el más común y favorable para esta variable), de cuatro ángulos rectos y cuatro lados, sustituimos estos valores en la fórmula (4/4), es igual a 1.
El valor 1 tiene relación con el MÁXIMO (valor de la tabla de ponderaciones del modelo de avalúo del suelo). Mientras que, si tenemos un lote “muy irregular”, (el menos favorable para esta variable) que no disponga de ningún ángulo recto (0) y “X” número de lados, substituyendo en la fórmula, su relación es igual a 0 (cero). El valor de 0 (cero) tiene relación con el MÍNIMO (valor de la tabla de avalúo del suelo).
- 43 -
Tabla Nº 8
FACTOR FORMA de acuerdo al Nº de lados y Nº de ángulos de los predios de la ciudad de Cayambe
FACTOR FORMA RANGO DEL FACTOR EQUIVALENCIA
4 ANG. 90°/4 LADOS MÁXIMO 1(UN)
X ANG. 90°/X LADOS RANGO ENTRE MÁXIMO Y MÍNIMO
<1 Y >0
0 ANG. 90°/4 LADOS MÍNIMO 0(CERO)
Fuente: Guía de Catastros del BEDE
Elaborado por: Sonia Ortega
3.4.1.3 FACTOR DE LOCALIZACIÓN
El factor de localización dentro del modelo del avalúo del suelo tiene relación con la implantación del predio dentro de la manzana y la posibilidad de acceso a través de la o las vías de cualquier jerarquía del entorno inmediato.
Los lotes en relación del número de frentes y localización se tendrían en la siguiente calificación básica: “manzanero” (el más favorable), “en cabecera”, “esquinero”, “intermedio”, “interior” (el menos favorable).
- 44 -
F L = ---
P
Ecuación Nº 8
PARA EL CÁLCULO DE LOCALIZACIÓN DEL LOTE
Fuente:Guia de Catastro del BEDE
Donde :
L= localización con relación a la manzana y al frente de vía F= sumatoria de los frentes
P=sumatoria de los perímetros
- 45 -
Si tenemos un lote interior (el menos favorable por no tener ningún frente a la vía) de 30m x 20m, el frente a la vía es igual a 0 y su perímetro es igual a 100; si se sustituye en la fórmula, su relación es igual a 0. El valor de 0 tiene relación con el MÍNIMO (valor de la tabla del modelo de avalúo del suelo).
Para los valores intermedios (caso de los lotes de cabecera, esquineros, intermedios, etc.), se relaciona el producto obtenido de la resolución de la fórmula con el MÁXIMO.
Tabla Nº 9
Factor localización de acuerdo al sitio donde están ubicados los predios de la ciudad
Fuente: Guia de Catastro del BEDE
FACTOR LOCALIZACION
RANGO DEL FACTOR EQUIVALENCIA
MANZANERO MÁXIMO 1(UNO)
OTRAS LOCALIZACIONES
MENORES QUE MÁXIMO
<1
- 46 - MUNICIPIO DE CAYAMBE
Enero 2007
VARIABLES PESO % MAX MIN MAXIMO MINIMO PONDER.
0,15 0,25
Localización 80 0,20 X X 0,035821 -0,04129 0,080
Redes públicas en la vía 70 0,17 X X 0,031343 -0,03613 0,067
Accesibilidad al lote 65 0,16 X X 0,029104 -0,03355 0,063
Forma del Lote 50 0,12 O X 0,000000 -0,04819 0,048
Topografía 60 0,14 X X 0,026866 -0,03097 0,058
Servicios en el lote 30 0,07 O X 0,000000 -0,02892 0,028
Caracteríaticas de la vía 60 0,14 X X 0,026866 -0,03097 0,058
0 0,000000 0,000000 0,000
0 0,000000 0,000000 0,000
0 0,000000 0,000000 0,000
15% -25% 0,402
415 1 Rango 40%
Coef.(r) Ma 0,1858
Max/min: 0,8072
Coef.(r)Min 0,2142
Solo Max 0,0000
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
Elaborado por: Sonia Ortega
TablaNº 11
Tabla de coeficientes de distribución PARA VARIABLES DEL SUELO de acuerdoa la ficha que se va a utilizar para cada predio en la ciudad de Cayambe
Máximo %
Mínimo % LOCALIZACIÓN (en la manzana) 0,0358 -0,0413
- 47 -
=1=máximo=100%=
Lote =sin frentes=0=mínimo=0%= -0,0413 Sumatoria Frente/perímetro = lotes
con UNO
O más frentes= % de máximo
FORMA DEL LOTE 0,0000 -0,0482
4ANG.90º/4lLados = 1 =Máximo =
100% = 0,0000
0 ANG.90º/4Lados = 0 = Mínimo
0% = 0,0482
#XANG.90º/#XLados = % de
Máximo
TOPOGRAFIA Pendiente en relación a la
rasante 0,0269 0,0310
Más del 50% Accidentado -0,0310
Entre el 26 y 25% Escarpado -0,0165
Entre el 11 y 25% Ligeramente
Escarpado 0,0000 0,0000
Entre el 0 y 10% Plano 0,0269
Accesibilidad al lote 0,0291 -0,0335
Lote interior -0,0310
Pasaje Peatonal -0,0210
- 48 - Características de la vía principal 0,0269 -0,0310
Material de la calzada 70% 0,0188 -0,0217
Tierra -0,0217
Lastre -0,1493
Empedrado -0,0113
Adoquín de Cemento 0,0000 0,0000
Adoquín de Piedra 0,0121
Asfalto 0,0188
Aceras y Bordillos 30% 0,0081 -0,0093
No existe -0,0093
Solo Bordillo 0,0000 0,0000
Ambos (acera y bordillo) 0,0081
Redes Públicas en la vía 0,0313 -0,0361 Agua Potable 50% 0,0157 -0,0181
No existe -0,0181
Si existe 0,0157
Alcantarillado 25% 0,0078 -0,0090
No existe -0,0090
Si existe 0,0078
- 49 -
No existe -0,0054
Si existe 0,0047
Alumbrado Público 10% 0,0031 -0,0036
No existe -0,0036
Si existe 0,0031
Servicios en el Lote 0,0000 -0,0289 Agua potable 60%
No existe -0,0173
Existe sin medidor -0,0116
Existe con medidor 0,0000 0,0000
Energía Eléctrica 10%
No existe -0,0029
Si existe 0,0000 0,0000
Alcantarillado 30%
No existe -0,0087
Si existe 0,0000 0,0000
Fuente: Memoria de Calculo avalúo del suelo y la construcción Municipio de Cayambe (5)
Elaborado por: Sonia Ortega
CAPÍTULO IV
- 50 -
4.1
PROPUESTA DE MODELO DE VALORACIÒN DE LAS
CONSTRUCCIONES
.
El objetivo es el de estructurar un sistema de valuación de edificaciones que permita obtener técnica y sistemáticamente el precio comercial por metro cuadrado de la construcción dentro del área urbana.
El procedimiento para determinar la inversión realizada en los procesos de construcción de las edificaciones en el área urbana, se lo realiza a partir del concepto del método de reposición, es decir de la identificación de los capitales incorporados para la habilitación de las edificaciones en el momento actual.
4.1.1 DEFINICIÓN BÀSICA
El avalúo de la construcción contiene procedimientos que permiten obtener como resultado la avaluación de las construcciones, considerando las características constructivas particulares, procurando la mayor fidelidad en el análisis, el elemento regente es el modelo de avalúo.
Una buena alternativa de avaluación de la construcción deberá considerar el equilibrio, entre el costo de obtención de la información y el grado de precisión por una parte y la mayor aproximación a la avaluación real, considerando la amplia gama de sistemas constructivos y la compleja caracterización de las construcciones.
- 51 -
El modelo que más se ajusta a este requerimiento es el modelo de agregación, en donde primero se identifican las especificaciones constructivas principales, para luego agregar valores a esas especificaciones, la superficie la edad y estado; constituyendo de esta manera un precio unitario por unidad de superficie. La variedad constructiva en cada bloque dentro de un predio requiere especificar las construcciones piso por piso, definir el área y su característica constructiva dominante.
Este modelo de agregación tiene la siguiente estructura básica:
Ac = S x P x CVU
Ecuación Nº 9
PARA EL CÁLCULO DEL MODELO DE LA CONSTRUCCIÓN
Fuente: Guía de catastro del BEDE
Donde:
Ac = Avalúo de la construcción S = Superficie de construcción P = p x i
- 52 - 4.1.1.1 DESARROLLO DEL MODELO:
FIGURA Nº 4 Desarrollo del Modelo
(Ortega Sonia – 2011)
Fuente:Guia de Catastro del BEDE
4.1.1.2 ANÁLISIS URBANO DE LAS TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS
Se realiza un recorrido por la ciudad para evaluar los sistemas constructivos más comunes, poniendo especial atención tanto en los componentes básicos como en los acabados. Las tipologías constructivas en el ámbito nacional tienen marcada diferencia en costa, sierra y oriente, estas en muchos casos no se manifiestan puras,
ANALISIS DEFINICION TIPOLÓGICA
SELECCIÓN DE PROTOTIPOS DE CADA TIPOLOGÍA
REPERTORIO DE MATERIALES
DEFINICIÒN DE
RUBROS DE OBRA PLANOS MEDICIONES
CUBICACIONES
INVESTIGACIÓN DE COSTOS MANO DE OBRA MATERIALES HERRAMIENTAS Y EQUIPOS ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS ELABORACIÓN DE PRESUPUESTOS SELECCIÓN DE VARIABLES PARA EL MODELO
DISEÑO DE LA FICHA
- 53 - por lo cual, un procedimiento adecuado será partir del componente ESTRUCTURA como referente básico de identificación.
4.1.2 DEFINICIÓN DE LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA
La matriz de definición tipológica (Anexo No.7 Procesamiento de presupuesto por tipología), es una herramienta que permite ordenar los sistemas constructivos en sus componentes básicos en función de los MATERIALES utilizados.
Una vez realizada la primera clasificación por “estructura” se procede a definir los demás componentes: paredes, contrapisos, entrepisos o cubiertas, en relación de los materiales empleados, para luego definir de manera particular los materiales de los acabados.
4.1.2.1 SELECCIÓN DE PROTOTIPOS POR TIPOLOGÍA. LEVANTAMIENTOS Y CUBICACION DE OBRA.
Identificadas las tipologías dominantes en la localidad, se seleccionarán las más representativas, las mismas que para su investigación a detalle requerirán: levantamiento planimétrico y trascripción en planos con las dimensiones básicas en plantas, cortes y fachadas; es conveniente complementar con una fotografía de vista frontal. Entre más muestras se obtengan los resultados serán más afinados; se recomienda realizar el análisis de por lo menos dos muestras por tipología.
- 54 - 4.1.3 DEFINIR LOS TIPOS CONSTRUCTIVOS PREDOMINANTES EN LA
CIUDAD
FIGURA Nº 5
TIPOLOGIA 1
AUTOPORTANTE DE TAPIA, TECHO DE TEJA UNA PLANTA
Fuente: fotografía tomada en la ciudad de CAYAMBE
Elaborado por: Sonia Ortega