CAPITULO I.- GENERALIDADES Y TERMINOLOGÍA DE
CONCEPTOS
Artículo 1.- IDENTIFICACIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS
1.- Las Normas y Ordenanzas contenidas en este documento son parte integrante del Plan Parcial que determina y completa la ordenación urbanística del territorio en el ámbito del sector del suelo urbanizable del municipio de Bétera denominado "R-7",
2.- El Plan Parcial consta, también, de los siguientes documentos: Memoria Informativa, Memoria Justificativa, Planos de información, y Planos de Ordenación. El Plan Parcial no contiene Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos.
3.- En todo lo no previsto en este articulado se estará a lo que establezcan, el Plan General de Bétera (en adelante Plan General, ó PG), la Ley 6/94 de la Comunidad Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística, el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, (en adelante, Reglamento de Planeamiento ó RP), y cuantas otras disposiciones en las materias afectadas resultaren de aplicación
Artículo 2.- VIGENCIA DEL PLANEAMIENTO
1.- Una vez que haya sido aprobado definitivamente por el Organismo competente, el Plan Parcial entrará en vigor transcurridos 15 días hábiles desde la publicación de las presentes Ordenanzas en el Boletín Oficial de la Provincia.
2.- La vigencia del Plan Parcial del sector "R-7" del suelo urbanizable, es indefinida.
Artículo 3.- REMISIÓN AL CONTENIDO DEL PLAN GENERAL
El alcance y significado de los diferentes conceptos relativos a las ordenanzas generales de la edificación y a los usos del suelo a los que estas Normas se refieren, son los que se determinan en las Normas Urbanísticas del Plan General, y en la Normativa sobre Habitabilidad y Diseño de las edificaciones vigente en la Comunidad Valenciana, documentos ambos a los cuales se remite
CAPITULO II.- RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
SECCIÓN 1ª .- CALIFICACIÓN DEL SUELO
Artículo 4.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO
El Plan Parcial determina la ordenación pormenorizada de los terrenos mediante la Calificación Urbanística de los mismos, distinguiendo unidades homogéneas que se denominan Zonas de Ordenanza, o simplemente Zonas.
Artículo 5.- ZONAS DE ORDENANZA
1.- Las Zonas de ordenanza que el Plan Parcial califica son las siguientes: Zona Ciudad Jardín
Zona Residencial 2. Sector R-7 Zonas Verdes Públicas
Zona de Equipamiento Público Local Viales Públicos y Aparcamientos Públicos
2.- Las Zonas de Ordenanza se identifican explícitamente en el Plano de “Calificación y asignación de destinos urbanísticos a cada terreno”.
SECCIÓN 2ª.- ESTUDIOS DE DETALLE, PARCELACIONES, DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN Y PROYECTOS DE URBANIZACIÓN
Artículo 6.- ESTUDIOS DE DETALLE
1. Al amparo de lo dispuesto en los artículos 26 de la Ley 6/94 y 21 del Reglamento de Planeamiento, podrán redactarse estudios de detalle en las manzanas calificadas como “Ciudad Jardín” (Zres-1) y “Zona Residencial 2” (Zres-2) con los siguientes fines:
a) Trazar nuevas alineaciones de viario público
b) En la zona de ordenanza Zona Residencial 2., implantar los usos pormenorizados compatibles sin compartir espacios comunes de parcela.
c) En la zona de ordenanza Ciudad Jardín., implantar los usos pormenorizados compatibles que prevean compartir espacios comunes de parcela
d) Trasladar un número determinado de viviendas de unas a otras manzanas, con acuerdo de todos los propietarios afectados.
e) Dotar plazas de aparcamiento en espacio público adicionales cuando la implantación de algún uso compatible lo requiera según los estándares contenidos en el Reglamento de Planeamiento.
2.- El ámbito mínimo de los estudios de detalle será una manzana completa. El ancho mínimo de las nuevas alienaciones será, 10,00 m. Si se determinan fondos de alineación sin conexión a viario público (fondos de saco), se dispondrá en éstos espacio suficiente para el cambio de sentido de vehículos sin que sea precisa la realización de maniobras de marcha atrás, resultando en cualquier caso, posible el trazado de los círculos mínimos de giro que se determinan en las Normas HD-91.
Artículo 7.- PARCELACIONES Y DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN.
1.- La forma, dimensiones y otras condiciones que han de reunir las par-celas en las que se materialice el aprovechamiento urbanístico son las que se determinan, para cada zona de ordenanza, en el Capítulo III, "Parámetros de la Edificación y Régimen de Usos Particulares de Cada Zona de Ordenanza", de estas Normas Urbanísticas.
2.- La totalidad del ámbito del plan parcial y los terrenos exteriores al mismo adscritos a su gestión por la ordenación Estructural constituye una única Unidad de Ejecución. No obstante, podrán programarse actuaciones de ámbito superior con objeto de asegurar la conexión con las redes primarias de dotaciones públicas, así como, aun estando aseguradas éstas, para la mejor integración de la nueva urbanización con el resto de la ciudad y el territorio.
3.- La unidad de ejecución delimitada podrá ser dividida en otras de menor superficie siempre que concurran las siguientes condiciones:
a) Se hayan trazado nuevas alineaciones de viario público a costa de las manzanas con aprovechamiento objetivo delimitadas en el Plan Parcial.
b) Se asegure, la conexión con las redes primarias de dotaciones a que se refiere el párrafo anterior.
c) Se asegure la viabilidad técnica y económica de las actuaciones y no se impida el desarrollo del resto de la ordenación.
d) El aprovechamiento urbanístico resulte proporcional al coste de las obras de urbanización a realizar para cumplir los requisitos de los apartados anteriores.
Artículo 8.- PROYECTOS DE URBANIZACIÓN
1.- La determinación técnica de las condiciones con arreglo a las cuales habrá de ejecutarse físicamente el Planeamiento, su definición geométrica precisa, así como la evaluación pormenorizada de su coste, será objeto de un único Proyecto de Urbanización de carácter ”general”, según dispone el Plan General, que podrán establecer, no obstante, secuencias lógicas de urbanización según diferentes fases asegurándose, en cualquier caso, la conexión de la nueva urbanización con los sistemas exteriores de dotaciones públicas y servicios urbanísticos públicos.
2. El Proyecto de Urbanización contemplará, cuanto menos, la dotación de los servicios urbanísticos de, a saber: pavimentado de calzadas y aceras, evacuación de aguas, urbanización de zonas verdes, abastecimientos de, aguas y energía eléctrica, y dotación de alumbrado publico y telefonía.
3.- Los requisitos mínimos documentales, y de diseño y calidad de los elementos de urbanización que en el Proyecto de Urbanización se contemplen son los que se determinan en el Plan General, así como en los Pliegos de Condiciones Técnicas de Urbanización que el Ayuntamiento de Bétera aprobase.
4.- En el ámbito del Plan Parcial, todas las nuevas conducciones que se prevean para la dotación de los servicios urbanísticos serán subterráneas.
5.- La calificación urbanística de los terrenos en los que el hayan de instalarse los centros de transformación de media tensión que han de abastecer al polígono, será, “Infraestructuras (ID) de Titularidad Privada”. El emplazamiento de dichos terrenos se determinará con precisión en el Proyecto de Urbanización, ó en el Proyecto de Reparcelación.
El uso dominante de tales terrenos será la implantación de centros de transformación de energía eléctrica, que se entenderá incompatible con cualquier otro de los definidos en el Plan General.
La edificación en estos terrenos será la mínima imprescindible para el adecuado ejercicio del uso al que se destinan.
CAPITULO III.- PARÁMETROS DE LA EDIFICACIÓN Y RÉGIMEN
DE USOS PARTICULARES DE CADA ZONA DE ORDENANZA
SECCIÓN 1ª .- ZONA CIUDAD JARDÍN.
Artículo 9. IDENTIFICACIÓN
Zona destinada por el Plan Parcial a la construcción preferente de viviendas, de tipología unifamiliar, aisladas en el ámbito de la parcela
Artículo 10. RÉGIMEN DE USOS Y ORDENANZAS DE LA EDIFICACIÓN.
El régimen de usos, y las ordenanzas de la edificación, de aplicación en esta zona de ordenanza, sin perjuicio, por un lado, de la limitación del número máximo de viviendas a construir en cada manzana que se determina en la Memoria Justificativa de este Plan Parcial, y de que se incluye entre los usos compatibles al uso pormenorizado Vivienda Unifamiliar Agrupada, son los contenidos en los artículos 31 a 34 de las Normas de Ordenación Pormenorizada del Plan General, que a continuación se reproducen
A.- Régimen General de Usos Pormenorizados de la Edificación: Principal, Compatibles e Incompatibles.
a) Uso Dominante: Vivienda Unifamiliar Aislada.
b) Usos Compatibles: Vivienda Unifamiliar Agrupada
Pequeño Comercio, Hostelería y Restauración, Aparcamiento, Garaje, Deportivo, Sanitario, Asistencial, Administrativo, Religioso, Espacios Libres y Zonas Verdes, Viario é Infraestructuras y Servicios Públicos Urbanos.
c) Usos Incompatibles: todos los demás no reseñados en la relación anterior.
B.- Limitaciones al ejercicio de Usos Detallados. Matriz de Exclusión de Actividades Calificadas.
Considerado lo dispuesto en el párrafo 2. del artículo 18 de las Normas de ordenación Estructural, se prohíbe el ejercicio de los Usos Pormenorizados conceptuados como
Actividad Calificada, que se señalan con "x" en la siguiente matriz:
Indice de afección sobre el medio
actividad I. BAJO I. MEDIO I. ALTO
Molesta - - X
Insalubre x x X
Nociva x x X
peligrosa x x X
C.- Forma y Dimensiones de la Parcela Mínima Edificable
a) Superficie Mínima: 500 m2.
b) Longitud Mínima de Fachada: 15,00 m. No obstante, podrán edificarse las parcelas de longitud de fachada menor cuando ésta sea de directriz curva, ó anterior a la formación del Plan Parcial.
c) Angulo Mínimo de Fachada: 45º d) Diámetro Mínimo: 10,00 m. D.- Parámetros de la Edificación.
a) Modo de Ordenación: Edificación Aislada en Parcela.
b) Edificaciones Auxiliares: Se admite la disposición
de Edificación Auxiliar para alojamiento de usos pormenorizados tales, como garajes, "paelleros", frontones, piscinas, u otros compatibles.
La edificación auxiliar no podrá alojar alguno o varios de los elementos propios del programa del Uso Pormenorizado Vivienda Unifamiliar, Agrupada o Aislada, salvo que esté físicamente articulada con la de carácter principal mediante elementos de edificación cerrados y aislados del ambiente exterior.
c) Indice de Edificabilidad Neto de Parcela: 0,3500
d) Ocupación Máxima de la Parcela: 25 %
e) Número Máximo de Plantas: El número máximo de
plantas de la edificación es dos (2). f) Altura Regulada:
- Edificación Principal: 10,00 m.
- Edificación Auxiliar, excepto la destinada a
los usos detallados Frontón y Piscina: 4,00 m.
- Edificación Auxiliar destinada al uso
detallado Frontón: 9,00 m.
- Edificación Auxiliar destinada la Uso
detallado Piscina: 1,50 m. g) Retranqueos Mínimos:
- De la Edificación Principal y de la
Edificación Auxiliar no destinada a alojar los usos detallados, Garaje, Paellero y frontón.
• Con respecto a las Alineaciones de
Vial: 5,00m.
• Con respecto a otros lindes de parcela:
3,00 m.
- De la Edificación Auxiliar destinada a los
usos pormenorizados, Garaje y Paellero: no se determina retranqueo obligatorio.
- De la Edificación Auxiliar destinada al uso
pormenorizado frontón: el retranqueo mínimo con respecto a cualquiera de los lindes de la parcela será igual a su Altura Regulada según se determina en el párrafo “f”, anterior.
- De la Edificación Auxiliar destinada al uso
h) Retranqueos Mínimos: Vallas y Cercados: Sobre los
lindes de las parcelas, se podrán disponer vallas y cercados de altura no superior a 2,00 m., para delimitación de la propiedad o protección de los bienes que en aquéllas se contuviere, de conformidad con lo dispuesto en las Ordenanzas de la Edificación.
Las vallas ó cercados que se dispongan sobre la alineación del vial recibirían tratamiento de materiales propio de fachadas.
SECCIÓN 2ª.- ZONA RESIDENCIAL 2. SECTOR R-7
Artículo 11.- IDENTIFICACIÓN
Zona destinada por el Plan Parcial a la construcción preferente de viviendas, de tipología unifamiliar, agrupadas, ó compartiendo espacios comunes en el ámbito de la parcela
Artículo 12.- RÉGIMEN GENERAL DE USOS PORMENORIZADOS DE LA EDIFICACIÓN: PRINCIPAL Ó DOMINANTE, COMPATIBLES E INCOMPATIBLES.
1.-Uso Dominante, compatibles e incompatibles
a) Uso Dominante: Vivienda Unifamiliar Agrupada.
b) Usos Compatibles: Vivienda Unifamiliar Aislada, Pequeño Comercio, Hostelería y Restauración, Aparcamiento, Garaje, Deportivo, Sanitario, Asistencial, Administrativo, Religioso, Espacios Libres y Zonas Verdes, Viario é Infraestructuras y Servicios Públicos Urbanos.
c) Usos Incompatibles: todos los demás no reseñados en la relación anterior.
2.- Limitaciones al ejercicio de Usos Detallados. Matriz de Exclusión de Actividades Calificadas. Las limitaciones al ejercicio de los usos detallados son las que se determinan en el artículo 10.B, anterior
Artículo 13.- FORMA Y DIMENSIONES DE LA PARCELA MÍNIMA EDIFICABLE
a) Superficie Mínima:1.900 m2.
b) Longitud Mínima de Fachada : 20,00 m. c) Angulo Mínimo de Fachada: 45º
d) Diámetro Mínimo: 15,00 m.
Artículo 14.- PARÁMETROS DE LA EDIFICACIÓN.
1.-Modo de Ordenación: Edificación Aislada en Parcela.
2.- Disposición de la Edificación en la Parcela Separación con respecto a lindes y otras edificaciones:
a) La edificación propia del uso compatible, de tipología unifamiliar agrupada, ó compartiendo espacios comunes de parcela, podrá disponerse entre medianeras, ordenada en hilera, formando agrupaciones horizontales de dos (2) viviendas, de manera “pareada”, ó incluso aislada en la parcela común, siempre que responda a unidad de proyecto comprendiendo seis (6) ó más viviendas.
b) Edificaciones Auxiliares: Se admite la disposición de Edificación Auxliar para alojamiento de usos pormenorizados tales, como garajes, "paelleros", frontones, piscinas, u otros compatibles en lo mismos términos del artículo 10.D.g.
c) Ocupación Máxima de la Parcela: 50 %
d) Separaciones a lindesy entre edificaciones :
- Viviendas en hilera y pareadas: la separación mínima de los cuerpos de edificación a los lindes de la parcela será la siguiente:
Lindes medianeros con otras parcelas: 3,00 m. Lindes con viales, públicos ó privados: 4,00 m.
- Viviendas aisladas compartiendo espacios comunes: la separación mínima a cualquiera de los lindes de la parcela será de, 4,00 m.
- En cualquier caso, la separación entre cuerpos de edificación principal, no será inferior a 4,00 m.
- La regulación de separaciones y retranqueos de las edificaciones auxiliares es la que se determina en el artículo 10.D.b.
3.-Indice de Edificabilidad Neto de Parcela: 0,7075 m2t/m2.
4.- Número máximo de viviendas. El número máximo de viviendas que podrá construirse en cada manzana, a razón de, cuanto menos, 175,67 m2 de parcela por vivienda, es el siguiente:
Manzana Superficie (m2) Nº máximo de viviendas
13 5.611,96 32
14 13.545,54 77
15 1.922,32 11
5.-Número Máximo de Plantas: dos (2).
6.- Altura Regulada:
- Edificación Principal: 10,00 m.
- Edificación Auxiliar, excepto la destinada a los usos detallados Frontón y Piscina: 4,00 m.
- Edificación Auxiliar destinada al uso detallado Frontón: 9,00 m.
- Edificación Auxiliar destinada la Uso detallado Piscina: 1,50 m.
7.- Vallas y Cercados: Sobre los lindes de las parcelas, se podrán disponer vallas y cercados de altura no superior a 2,00 m., para delimitación de la propiedad o protección de los bienes que en aquéllas se contuviere, de conformidad con lo dispuesto en las Ordenanzas de la Edificación.
Las vallas ó cercados que se dispongan sobre la alineación del vial recibirían tratamiento de materiales propio de fachadas
Artículo 15.- IMPLANTACIÓN DE LOS USOS COMPATIBLES
1.- Los usos compatibles, podrán disponerse en parcela común con el uso dominante, ó principal, sin perjuicio del cumplimiento de la legislación sectorial en materia de Protección Contra Incendios, Espectáculos, Establecimientos Públicos y Actividades Recreativas ó cualquier otra que resulte de aplicación.
2.- La implantación del Uso Pormenorizado Compatible Vivienda Unifamiliar Aislada, y en general de cualquiera de los usos compatibles, sin compartir espacios libres comunes, precisa la parcelación previa de los terrenos de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10.C. Los parámetros de la edificación y la disposición de ésta en la parcela, en tal supuesto serán los que se regulan en el artículo 10.D.
Podrán redactarse estudios de detalle con objeto de disponer los viales públicos precisos y redistribuir la edificabilidad disponible según el artículo 14.3 de acuerdo con lo previsto en el artículo 6.2.
SECCIÓN 3ª.- ZONAS VERDES PUBLICAS
Artículo 16.- IDENTIFICACIÓNZonas destinadas por el Plan Parcial a Espacios Libres Públicos en cumplimiento de los estándares de dotación propios del suelo urbanizable de uso residencial que se determinan en la Ley 6/94 y el Reglamento de Planeamiento.
Artículo 17.- RÉGIMEN DE USOS
1. Uso Dominante: Uso pormenorizado Espacios Libres
2. Usos Admitidos. el Ayuntamiento podrá autorizar como compatibles con el uso dominante, ocupando menos del 5 % de su superficie, cualquiera de los usos pormenorizados, comprendidos en el uso global Dotacional Público, excepto el uso Cementerio (Ce).
3. Usos Incompatibles: todos los demás.
Artículo 18.- PARÁMETROS DE LA EDIFICACIÓN
La zona de ordenanza Espacios Libres Públicos no es edificable. No obstante podrán permitirse pequeñas construcciones al servicio de los usos determinados complementarios, de altura sobre la cota del terreno no superior a 3,50 m. y ocupación no superior al 5 % de la superficie de cada unidad de zona.
SECCIÓN 4ª.- ZONA DE EQUIPAMIENTO PÚBLICO LOCAL
Artículo 19.- AMBITO DE LA NORMATIVA
Terrenos destinados por el planeamiento al alojamiento de equipamientos, de titularidad pública municipal, excepto las Zonas de Ordenación denominadas, “Zonas Verdes y Espacios Libres”, “Viario Urbano/Aparcamiento/Areas Peatonales”, “Red Municipal de Caminos Rurales”, y “Servicio Urbano / Infraestructuras”, que son objeto de regulación en otras Secciones.
El Plan Parcial en esta categoría, al amparo, así mismo, de lo que dispone el artículo 58.4 de la Ley 6/94, califica estos terrenos con la categoría específica de Zona Deportiva/Recreativa, [clave “RD”]
Artículo 20.- RÉGIMEN GENERAL DE USOS PORMENORIZADOS DE LA EDIFICACIÓN: DOMINANTE, Ó PRINCIPAL, COMPATIBLES E INCOMPATIBLES .
a) Uso Dominante: Deportivo/Recreativo
b) Usos Compatibles: Asistencial [clave “TD”], Administrativo / Institucional, [clave “AD”],Educativo / Cultural, [clave “ED”]
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 58.4.B de la Ley 6/94, será posible la sustitución del uso dotacional previsto en el Plan por otro igualmente dotacional público, destinado a la misma o distinta Administración Pública siempre que, previo informe favorable municipal, en el primer caso, se adopte acuerdo expreso y motivado por el órgano competente del ente titular o destinatario del terreno y, en el segundo, medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.
c) Usos Incompatibles: todos los demás no contemplados en los apartados anteriores.
Artículo 21.- LIMITACIONES AL EJERCICIO DE USOS DETALLADOS. MATRIZ DE EXCLUSIÓN DE ACTIVIDADES CALIFICADAS. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN
1.- Considerado lo dispuesto en el párrafo 2. del artículo 18 de las Ordenanzas Municipales de Policía de la Edificación, no se permitirá el ejercicio de los Usos Pormenorizados conceptuados como Actividad Calificada, que se señalan con "x" en la “Matriz de exclusión de Usos” que se determina en el artículo 10.B, anterior.
2.- Parámetros de la edificación: Los parámetros de la edificación son los que se determinan en los párrafos, 1, 2.d., 3, 4, 5, y 6 del artículo 14 anterior.
SECCIÓN 5ª.- VIALES PUBLICOS (RV), APARCAMIENTO
PUBLICOS (AV)
Artículo 22.- IDENTIFICACIÓN DE LA ZONA DE ORDENANZA
Zonas destinadas por el Plan Parcial a viales y aparcamientos públicos en con-tacto directo con éstos.
Artículo 23.- RÉGIMEN DE USOS
1. Uso Dominante: Uso Pormenorizado Red Viaria
2. Usos Compatibles: Aparcamientos. Públicos, si bien, éstos solo podrán disponerse en la zona explícitamente identificada con dicha calificación en los planos de ordenación. En cualquier caso podrán preverse accesos a las zonas de aparcamiento desde el viario estructural
3. Usos Incompatibles: Todos los demás.
Artículo 24.- PARÁMETROS DE LA EDIFICACIÓN
Las zonas de ordenanza Viales Públicos y aparcamientos públicos no son edificables, admitiéndose sólo la implantación de piezas de mobiliario urbano, tales como bancos, semáforos, u otros.
Bétera, Diciembre de 2.001
Fdo. Juan A. Catalá Peris Ingeniero de Caminos