EL DERECHO A LA VIVIENDA EN ESPAÑA
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Contenido
3
1. INTRODUCCIÓN ... 3
2. LA DESATENCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA ... 3
2.1. El reconocimiento internacional ... 3
2.2. El reconocimiento europeo ... 4
2.3. El reconocimiento constitucional ... 5
3. LA REALIDAD SOCIAL Y LA INACCIÓN DE LOS PODERES PÚBLICOS ... 6
3.1. Emergencia habitacional y realidad socioeconómica ... 6
3.2. Políticas de fomento de la vivienda ... 8
3.3. Unas reformas normativas coyunturales e insuficientes ... 12
3.4. Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios ... 12
3.5. La situación del alquiler ... 14
1. INTRODUCCIÓN
Avalot-Joves de la UGT, somos un sindicato juvenil, con más de 20 años de historia, que tiene como objetivo principal representar a las personas jóvenes de clase trabajadora, planteando alternativas y/o soluciones a las problemáticas o necesidades de la misma.
Las personas jóvenes de clase trabajadora somos cada vez más pobres, el trabajo es cada vez más inestable y más precario. La temporalidad, la parcialidad y la sobrecualificación definen el actual mercado laboral. Si a estos factores le añadimos el aumento del precio de la vivienda en los últimos años hace que sea muy difícil emanciparnos y establecer un proyecto de vida digno en nuestro país.
2. LA DESATENCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA
2.1. El reconocimiento internacional
El derecho a la vivienda está reconocido por diversos tratados internacionales ratificados por España, como por ejemplo, en el artículo 25.1 la Declaración Universal de Derechos
Humanos de 1948 que declara: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado
que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios”. También
se encuentra recogido en el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales que reconoce “el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado
para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia”. Además, según la Observación general Nº 4 (1991) del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el concepto de adecuación es particularmente significativo en relación con el derecho a la vivienda, puesto que sirve para subrayar una serie de factores que hay que tener en cuenta al determinar si determinadas formas de vivienda se puede considerar que constituyen una "vivienda adecuada" a los efectos del Pacto. Aun cuando la adecuación viene determinada en parte por factores sociales, económicos, culturales, climatológicos, ecológicos y de otra índole, el Comité considera que, a pesar de ello, es posible identificar algunos aspectos de ese derecho que deben ser tenidos en cuenta a estos efectos en cualquier contexto
determinado como, por ejemplo, la seguridad jurídica de la tenencia, la asequibilidad y unos gastos soportables, entre otros.
2.2. El reconocimiento europeo
A nivel europeo, por una parte, aunque el Convenio Europeo de Derechos Humanos de 1950 no reconoce explícitamente el derecho a la vivienda, la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) lo ha reconocido de forma implícita en conexión con otros derechos del Convenio como el derecho a la vida privada y familiar y al domicilio, establecido en el artículo 8. Por otra parte, la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea reconoce el derecho a una ayuda de vivienda y ha sido tutelado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a través de su jurisprudencia en relación a la protección de los consumidores europeos así como objeto de desarrollo legislativo mediante numerosas directivas.
No obstante, cabe destacar la no ratificación española de la modificación de la Carta Social Europea de 1996 y del protocolo adicional de 1995 que abre la puerta a las acciones colectivas.
Además, la Carta Europea de la Vivienda aprobada en 2006 por el Intergrupo de política urbana y vivienda del Parlamento Europeo consagra la existencia de un derecho fundamental a la vivienda en el ordenamiento comunitario como aspecto crucial para el mantenimiento de la cohesión social.
En la misma línea, el Informe sobre la vivienda social en la Unión Europea (abril 2013), aprobado por el Parlamento Europeo, sostiene que el acceso a la vivienda social constituye un derecho fundamental que puede considerarse como una condición previa para ejercer y obtener el acceso a los demás derechos fundamentales y a una vida digna. También defiende que las reglas hipotecarias deben proteger a los consumidores, fomentar un justo reparto de los riesgos y pide a los Estados miembros que garanticen que las dramáticas consecuencias sociales derivadas de los desahucios se solucionen de forma efectiva
2.3. El reconocimiento constitucional
Además, de acuerdo con el artículo 10.1 de la Constitución Española (CE), el derecho del artículo 47 CE debe ser interpretado de conformidad con los tratados anteriormente
mencionados. Este precepto de la Constitución reconoce el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y sostiene que los poderes públicos promoverán “condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” haciendo partícipe a la comunidad de “las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.
Igualmente, el contenido del derecho de propiedad de la vivienda está delimitado, tal y como reconoce la CE en su artículo 33, por la función social que sirve al interés general de protegerlo, hacerlo efectivo y evita el ejercicio antisocial del derecho (artículo 7.2 Código Civil).
Es por todo ello que, desde nuestro entender, y así lo ha ratificado tanto la jurisprudencia como la doctrina mayoritaria especializada, el derecho a la vivienda es un auténtico derecho subjetivo.
No obstante, tanto el legislador español como el Tribunal Constitucional han desatendido el derecho a la vivienda tal y como demuestran los exiguos desarrollos normativos y el desacierto al establecer las imprescindibles conexiones del derecho del artículo 47 CE con
otros derechos constitucionales.1
3. LA REALIDAD SOCIAL Y LA INACCIÓN DE LOS PODERES PÚBLICOS
La política urbanística española ha antepuesto los factores económicos por encima de garantizar el derecho a la vivienda y satisfacer el interés general. La construcción ha sido la base de negocio y la forma de dinamizar la economía española convirtiendo la vivienda en una mercancía y capital inmobiliario. Una política económica especulativa, que se ha demostrado errónea, y ha desvirtualizado el derecho a la vivienda como derecho social. Las necesidades residenciales se han subordinado a los intereses bancarios y de las grandes empresas inmobiliarias.
1 PONCE SOLÉ, JULI “Siete consideracions sobre el derecho a la vivienda, la ciudad y las viviendas
En este apartado analizaremos la emergencia habitacional y la realidad socioeconómica, las políticas de fomento de la vivienda, la insuficiencia de las reformas coyunturales, la incorporación de multitud de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios y la situación del alquiler.
3.1. Emergencia habitacional y realidad socioeconómica
Actualmente, estamos viviendo una situación de emergencia habitacional a causa de las ejecuciones y lanzamientos hipotecarios, desahucios, la imposibilidad por parte de amplias capas de la sociedad de hacerse cargo de los precios de alquiler con sus bajos salarios, la expulsión de los barrios de las rentas medianas y bajas autóctonas por parte de rentas superiores externas, entre otros.
Por una parte, de acuerdo con los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), desde el año 2015 hasta el primer trimestre del 2019 se han producido 162.362 ejecuciones hipotecarias de viviendas. Por otra parte, según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial, entre 2015 y el primer trimestre de 2019 se han
producido 153.045 lanzamientos de arrendatarios. Mientras tanto, y paradójicamente,
atendiendo al último censo publicado por el INE (2011), las viviendas vacías se sitúan en los 3.443.365, un 13,66% del total de parque de vivienda. Una cifra todavía más demoledora cuando observamos la gestión de la Sareb que, aun contando con un 45,9% de capital público, cerró recientemente un acuerdo con el fondo de inversión TPG Partners para venderle una participación mayoritaria del 75 de su sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (Socimi) Tèmpore Propierties. Durante estos últimos cuatro años, como veremos seguidamente, no se ha tomado ninguna decisión estructural para corregir estas escandalosas cifras y las causas que las han provocado.
La deuda de las familias al cierre del primer trimestre de 2019 se situó en los 702.788 millones de euros. Los créditos destinados a la vivienda, que representan la mayor parte del total, se situaron en 519.216 millones de euros. El importe que las familias destinan a
su hogar sigue ocupando la mayor parte de su endeudamiento, ya que supone en torno al 73,9% del mismo.2
Los trabajadores que se incorporan o reincorporan al mercado laboral ganan, en general, menos de lo que se ganaba antes de la crisis y eso dificulta el acceso a la vivienda, sobre todo desde que los precios iniciaron su recuperación, después de años por los suelos como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria.
En cuanto al alquiler, un reciente estudio de Infojobs y Fotocasa, concluye que los españoles destinan de media el 34% de su salario al pago del alquiler. Este dato sería aceptable pero es completamente diferente si nos fijamos en los territorios con una mayor concentración de población. Por ejemplo, Madrid (13,16 euros el metro cuadrado), seguida de Cataluña (12,16 euros), son las comunidades que cuentan con el precio del alquiler más elevado. En concreto, los madrileños tienen que destinar el 51,1% de su salario bruto mensual al pago del alquiler, teniendo en cuenta el salario bruto promedio en la Comunidad de Madrid en 2018 (24.713 euros anuales) y el precio de un piso de 80 metros cuadrados (1.052,7 euros al mes). Cataluña, por su parte, cae este año a la segunda posición, con un precio de alquiler de 972,9 euros al mes y un salario bruto promedio de 23.727 euros anuales, con lo que la población de Cataluña tiene que destinar, de media, el 49,2% de su nómina mensual al pago del alquiler. A Cataluña, le siguen País Vasco (10,22 euros el metro cuadrado) y las islas Baleares (9,82 euros). En ambos territorios, sus habitantes tienen que destinar más del 40% de su salario mensual bruto al pago del alquiler.
Todos estos datos demuestran la vulneración del derecho a la vivienda y el incumplimiento la función social de la propiedad subyugando la ciudadanía a los intereses de mercado lastrando, en miles de casos, su proyecto de vida.
3.2. Políticas de fomento de la vivienda
España cuenta con el mayor parque de viviendas per cápita de toda la Unión Europea. Por el contrario, el sector público, con una cuota de participación llamativamente escasa en comparación con otros países, desempeña un papel meramente testimonial. En
consecuencia, el mercado de la vivienda, tanto en su segmento de compraventa como en el de alquiler, está, en esencia, liberalizado y apenas existen mecanismos capaces de ejercer algún tipo de acción amortiguadora ante las eventuales ineficiencias del mercado, sobre todo cuando éstas afectan de forma grave a segmentos de población que no pueden acceder a una vivienda digna y adecuada por sus propios medios.
La promoción pública de vivienda se ha dirigido fundamentalmente a la vivienda de compra, por lo que no se han generado parques de alquiler social. Además, los recursos públicos dedicados a la política de vivienda han tenido un papel residual en los presupuestos, y tampoco se ha desarrollado una legislación que enfoque de forma moderna el derecho a la vivienda.
Cabe tener en cuenta que, uno de los principales motivos de este hundimiento de la vivienda protegida fue la escasa dotación presupuestaria del Plan 2013-2016: tan solo 2.421 millones de euros, una cuarta parte del gasto inicialmente previsto en el Plan anterior 2009-2012 (10.100 millones de euros). Así pues, durante el periodo 2009-2016, el gasto público del gobierno central en materia de acceso a la vivienda y fomento de la edificación disminuyó alrededor de un 65%, tanto en valores absolutos como en porcentaje sobre el
total del gasto público.3
La disposición de suelo a un precio asequible y en localización adecuada es uno de los objetivos propios de cualquier política de vivienda, ya que el coste del suelo repercute en una proporción elevada sobre el coste final de las viviendas. Esta repercusión varía según la localización y las condiciones de edificación, pudiendo llegar a ser muy alta en el caso del suelo para vivienda libre situado en las grandes ciudades. Para evitarlo, las leyes del suelo estatales, las de las Comunidades Autónomas y los planes de urbanismo de los ayuntamientos son piezas clave porque pueden regular la cantidad y las características de la oferta de suelo.
La provisión de facilidades para promover viviendas sociales a precios por debajo del mercado ha llevado en todos los países a intervenir sobre el mercado de suelo, ya sea en
3 TRILLA BELLART, CARME y BOSCH MEDA, JORDI “El parque público y protegido de viviendas en España: un
la producción de suelo urbanizado en las periferias urbanas como en la posesión de suelo disponible para la edificación por parte de los gobiernos locales o autonómicos o por imposición de una proporción de suelo para la construcción de viviendas sociales.
Desde el punto de vista urbanístico los problemas se han planteado por el hecho que las reservas de suelo están vinculadas a ciclos económicos expansivos, presuponen que el precio del suelo es el problema principal para disponer de vivienda asequible y son una manifestación de la regulación legal de la función social del derecho de propiedad urbana. Las reservas de suelo son una técnica útil para ciclos expansivos de promoción y construcción residencial y de aumentos de precios de los inmuebles residenciales que pueden ser moderados con la previsión de reservas, todo lo contrario de lo que sucede desde el año 2007. Las alternativas legales para disponer de suelo para vivienda asequible son desarrollar el sistema de expropiación o proceder a la adquisición de suelo para incrementar el patrimonio público de suelo. No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley del suelo de 1976, estas alternativas no han sido la forma de promover suelo y vivienda residencial (contrariamente, sí que se han utilizado para promover suelo industrial en zonas poco desarrolladas). Esto es consecuencia de un hecho que caracteriza el derecho urbanístico español que se proyecta también en este ámbito: el crecimiento urbano residencial y para usos terciarios se fundamenta en la propiedad privada del suelo y en una regulación muy compleja de la función social de la propiedad. No se fundamenta en la propiedad pública de parques de suelo e inmuebles residenciales para corregir estos
“errores” del mercado de promoción y de compraventa inmobiliaria residencial.4
El análisis de los sucesivos planes estatales de vivienda nos da una idea de la evolución de las políticas reales expresadas por las regulaciones de los instrumentos que maneja el Estado en la intervención sobre el mercado de vivienda. De todas maneras hay que considerar dos cuestiones importantes: el Estado tiene transferidas las competencias de la política de vivienda a las comunidades autónomas, lo que supone que estas además de ejecutoras de los programas de inversión del Estado, llevan a cabo sus propias regulaciones y políticas de inversión, frecuentemente expresadas también a través de planes autonómicos de vivienda, con un límite temporal que se suele acompasar al límite
4 SIBINA TOMÀS, DOMÈNEC. “Polítiques públiques i accés a l’habitatge. Construint polítiques
de tres años de los planes estatales, la suma de las inversiones directas en vivienda de todos los gobiernos autonómicos ha sido con frecuencia superior a las de la Administración Central.
El papel que le queda al Estado es el de controlar los derechos fundamentales y en este caso el de diseñar los programas económicos de distribución de los recursos estatales dirigidos al alojamiento de los españoles. Por eso, es interesante considerar además de los programas, las inversiones reales que los materializan.
Si establecemos un análisis comparativo con los países situados al norte de los Pirineos, nos encontramos con varias diferencias importantes, en su mayoría extensibles al resto de países del sur de Europa y que son la expresión de una política de vivienda propia de regímenes de bienestar de familia. En particular habría que reseñar la escasa o nula dimensión de un servicio de vivienda que correspondería a la vivienda pública o a las instituciones sin ánimo de lucro cuyo volumen y características en España son una incógnita ya que no existen datos precisos, aunque las diferentes evaluaciones las hacen oscilar el volumen de viviendas públicas entre el 1% y el 2% del parque de viviendas principales lo que contrasta con los países del centro y norte de Europa que por regla general superan el 15%. El mismo concepto de vivienda social varía notablemente, ya que en España se considera como tal a la VPO cosa que difiere de los otros países en los que las viviendas en propiedad no entrarían en la calificación de viviendas sociales.
La otra gran diferencia es la forma de intervención de esa política. En España la desgravación fiscal por inversión en vivienda de uso habitual ha supuesto alrededor del 75% de la inversión directa, mientras que en los países citados dicha desgravación suele ocupar en torno al 25% del total. Finalmente, existen también diferencias en cuanto a la inversión directa total en vivienda por parte del Estado, siendo más baja en España que la media de los países citados.
En resumen, las políticas de vivienda no han apaciguado las enormes dificultades de una parte importante de la población para acceder a la vivienda cuando el precio del suelo ha subido de manera exponencial (cuanto más crecía el precio menos viviendas protegidas se promovían) y el sistema de vivienda protegida presenta dificultades intrínsecas por su diseño legal que ha generado cuasi de forma exclusiva vivienda protegida de propiedad susceptible siempre de ser descalificada en algún momento y convertirse, entonces, en vivienda libre. Cuando el precio tasado y el de mercado han sido muy divergentes las
tensiones de todo orden se han puesto de manifiesto: en ocasiones preferencia por la compra en el mercado libre por las expectativas de poder vender a corto plazo con obtención de plusvalías, lo que ha supuesto una situación de sobreendeudamiento para muchas familias, y en otras, el incumplimiento de las normas de transmisión, uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas protegidas.
El problema en la actualidad es que la escasa inversión que se lleva a cabo en vivienda por parte del Estado no tiene capacidad para un cambio efectivo del viejo modelo, simplemente porque la mayor parte del presupuesto se va en el cumplimiento de los compromisos previos. Es decir que en realidad la inversión que realiza el estado en los años más recientes tiene una escasa capacidad de hacer efectivos programas que proponen los planes de vivienda.
3.3. Unas reformas normativas coyunturales e insuficientes
Después de más de diez años del inicio de la crisis, el problema del acceso a la vivienda persiste. Por un lado, el acceso a una vivienda de propiedad resulta limitado por la restricción crediticia y las medidas legislativas para evitar el sobreendeudamiento familiar que llegaron tarde, son muy necesarias pero insuficientes. Por otro, el alquiler, tal como está regulado en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, no puede constituir una alternativa real, asequible ni estable al dominio.
El legislador español no ha llevado a cabo, a pesar de la crisis, las reformas estructurales que necesitan la propiedad y el alquiler para afrontar la dificultad en el acceso a la vivienda. Es cierto que han existido varias medidas postcrisis a tales efectos (Código de Buenas Prácticas, normativa antideshaucios, reforma de la LAU, etc) pero esta legislación ha sido tardía e, incluso, inadecuada.
La mayoría de medidas que se han adoptado han sido coyunturales y sancionadoras, con la finalidad de paliar los efectos más inmediatos de la crisis de vivienda (desahucios, escasez de vivienda pública o social, impagos de renta, abusos bancarios con consumidores, etc.), pero es poco probable que puedan contribuir a evitar una nueva burbuja inmobiliaria.
Si la propiedad sigue siendo única e inasequible para muchas familias, el parque de vivienda social no incrementa ostensiblemente y los alquileres son poco atractivos tanto
para propietarios como para inquilinos, difícilmente medidas administrativas y coyunturales
que se han aprobado estos últimos años pueden arreglar esta situación. 5
3.4. Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios
En primer lugar, el desequilibrio entre las partes contractuales es evidente en la contratación en masa de préstamos hipotecarios porque una de las partes de la relación contractual debe ser una empresa dedicada profesionalmente a la concesión de crédito, mientras que la condición de deudor de préstamo hipotecario puede predicarse de cualquier sujeto. Además, cabe tener en cuenta que ello ha propiciado la aparición de las llamadas condiciones generales de la contratación prefijadas por la empresa y usadas en todos los contratos de un mismo tipo que perfilan los derechos y las obligaciones de ambos.
En segundo lugar, las entidades financieras están supervisadas por el Banco de España y les son de aplicación la llamada “normativa sectorial sobre transparencia bancaria” que se traduce en normas de información precontractual, de información contractual i de información sobre la ejecución del contrato. Estas normas se generan como mecanismo para contrarrestar los costes de la liberalización del sistema bancario y evitar que se repercutan sobre el cliente mediante comisiones y gastos elevados y se combinan con la potestad reguladora del Banco de España.6
Ahora bien, la ineficacia de la normativa de transparencia junto a la falta de diligencia y control por parte del Banco de España propició la inclusión de multitud de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios que fueron, en muchos casos, las causantes de miles de ejecuciones hipotecarias. Entre ellas, podríamos destacar las cláusulas de limitación a la variabilidad de los tipos de interés (conocidas como cláusulas suelo), las cláusulas de vencimiento anticipado o las cláusulas de redondeo al alza, entre otras
5 NASARRE, SERGIO y GARCIA, ROSA MARIA “La persistència del problema del acceso a la vivienda en
España tres diez años de crisis. La búsqueda de soluciones a través de la democratización de la propiedad y de la estabilidad del alquiler”
6 BARRAL VIÑALS, IMMACULADA “Cláusulas abusives en préstamo hipotecario: de la proctección del
muchas. Según el último informe de la Comisión de seguimiento, control y evaluación prevista en el real decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, en fecha de abril de 2019, se habían
presentado 1.199.011 solicitudes para encontrar un cauce de solución extrajudicial a la
aplicación de las cláusulas de limitación a la variabilidad de los tipos de interés por parte de las entidades financieras.
Estas cláusulas fueron introducidas unilateralmente por las entidades generando un evidente enriquecimiento injusto a favor del propio banco o caja de ahorros. Resulta especialmente criticable el momento en el que fueron introducidas, a sabiendas de los momentos de crisis económica que se avecinaban, lo que supone un abuso flagrante de la posición de superioridad que ostenta la banca en el momento de contratación.
Cabe tener en cuenta que en España no ha existido una cobertura de ley sustantiva para la regulación de los contratos de préstamo hipotecario hasta la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fruto de la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, los efectos de la cual quedaran pendientes de valoraciones futuras.
3.5. La situación del alquiler
Las necesidades residenciales se han subordinado a los intereses bancarios y de las grandes empresas inmobiliarias.
El “Decreto Boyer” de 1985 supone la primera medida provisional de liberalización de los nuevos alquileres pero hay que esperar hasta la nueva ley de arrendamientos urbanos de 1994 con una liberalización de los contratos sometida a una duración de 5 años durante los cuales el incremento de los alquileres estaba indexado con del aumento del coste de la vida. Esto, que podría haber supuesto un mayor incentivo a la inversión en vivienda para alquiler, estaba lastrado por las condiciones de inseguridad de los propietarios, debido al retraso de los juicios por impago, aunque posteriormente el desarrollo de seguros y de la empresa pública de alquiler que garantizaba la percepción de las rentas, supuso un nuevo incentivo.
Frente a este problema se aprueba en 2009 la ley de “juicios exprés” para los impagos de alquileres, que ha influido en el incremento de las viviendas ofertadas en régimen de
alquiler. Esta mayor seguridad de los arrendadores ha ido al encuentro de una mayor demanda compuesta sobre todo por jóvenes que se emancipaban con escasos recursos y con una dudosa perspectiva en cuanto a la continuidad de sus contratos laborales. Pero esa ley que fue efectiva en su propósito de incrementar el alquiler, con el advenimiento de la crisis y el aumento del desempleo, supuso un notable incremento de los desahucios por impago de alquileres. En gran parte de los países europeos cualquier tipo de desahucio viene acompañado de una alternativa residencial para los hogares desalojados. Esas posibilidades de alojamiento se fundamentan en la existencia de una serie de acuerdos con las sociedades de alquiler social. Pero en España no podía establecerse esa alternativa simplemente porque la escasez y la falta de flexibilidad del parque público de vivienda social no lo permitían.
La ley de arrendamientos urbanos de 2013 junto con el plan de vivienda del mismo año viene a suponer un cambio en la orientación de la política de fomento de la propiedad aplicada hasta entonces de una u otra manera, en un momento en el que ya se venía dando un proceso de incremento de los alquileres propiciado por las restricciones de crédito de los bancos a partir de 2007 y por las dificultades de los nuevos hogares de poder adquirir una nueva vivienda, debido a la falta de continuidad de sus contratos laborales, a la dificultad para la obtención de hipotecas y a la inseguridad producida por el elevado número de desahucios e impagos que se están produciendo (A. Echaves 2015). La nueva ley se decanta sobre todo por incrementar la seguridad de los propietarios, a base de reducir la de los inquilinos, limitando el tiempo de duración de los alquileres a 3 años, frente a los 5 de la ley precedente y estableciendo una mayor facilidad para desalojar las viviendas alquiladas y también para rescindir el contrato firmado tanto por parte de los propietarios como de los inquilinos. Pero el refuerzo principal de la seguridad para los propietarios proviene de la facilidad para expulsar a los inquilinos morosos lo que supone paralelamente un incremento notable de los desahucios por impago del alquiler, como hemos explicado
anteriormente.7
El alquiler debe convertirse en una alternativa real al dominio. Así, el arrendamiento no puede plantearse como una forma de tenencia realmente alternativa o sustantiva del
7 LEAL MALDONADO, JESUS y MARTINEZ DEL OLMO, ALMUDENA. “Tendencias recientes de la
dominio si no resulta ser lo suficientemente atractiva para el arrendatario. De esta forma, y como mínimo hasta la última reforma de la LAU de principios de este año, es difícil que el arrendamiento se popularice, alcanzando de ese modo a las clases medias, si, por ejemplo, no superamos la necesidad de que el arrendatario “pase un examen” con el propietario cada tres años sobre su continuidad, que este les pueda subir la renta libremente o que deba marcharse de la vivienda por el mero hecho de que el arrendador la venda a un tercero, todo ello independientemente de que vaya cumpliendo adecuadamente sus obligaciones de pago, respeto por la propiedad y vecinos.
A pesar de la recuperación de derechos que supone para el arrendatario la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler las expectativas de que se produzca un cambio estructural son escasas.
Por último, es muy preocupante las millonarias inversiones en vivienda que están llevando a cabo los fondos de inversión en el estado español. Según la consultora internacional Savills Aguirre Newman, la inversión en edificios de vivienda plurifamiliar alcanzó los 40.000 millones de euros en 2018 en los principales ocho mercados europeos. Se trata de la cifra más alta registrada por este segmento, con un aumento del 26,6% sobre 2017. El volumen de inversión en viviendas plurifamiliares superó a la inversión en oficinas por primera vez en Dinamarca, Suecia, Países Bajos y España, la mitad de los mercados analizados. En España, donde se pasó de menos de 1.000 millones de euros en 2017 a más de 3.000 el año pasado, Blackstone es el mayor casero del mercado español.
Pablo Méndez, director de Savills Aguirre Newman Residential and Alternatives en España, destacaba en mayo del 2019 que "el atractivo como fuente de ingresos a largo plazo y la anticipación del incremento de los alquileres a raíz del aumento de la demanda y escasez de oferta han sido los principales impulsores del crecimiento de la inversión en este sector en Europa. En España, esperamos que la tendencia continúe hasta alcanzar el 10% de la actividad de inversión total, en línea con la previsión de una participación del 20% en la mayoría de los mercados a medio plazo debido al giro generalizado de los inversores hacia la generación de ingresos y hacia sectores cuyos fundamentales son impulsados por cambios estructurales más que por factores cíclicos.” Este nuevo elemento junto, una vez más, con la inacción del gobierno para impedir sus efectos negativos y velar por la garantía del derecho a la vivienda creará, muy probablemente, un oligopolio del alquiler en manos
de grandes tenedores que subordinará todavía más la función social de la propiedad a los intereses de los mercados.
4. RECOMENDACIONES
Reformar la Constitución española para incluir el derecho a una vivienda digna en caso de no tener recursos suficientes, para que el acceso a la vivienda se convierta en un derecho subjetivo.
El estado español debería ratificar la modificación de la Carta Social Europea de 1996 y del protocolo adicional de 1995.
Incrementar el gasto público en vivienda hasta, como mínimo, el 1,5% del PIB. Crear un parque de vivienda público destinado al alquiler hasta equipararse a los
países de nuestro entorno europeo.
Impedir la entrada en el mercado privado de las viviendas de protección oficial. Regular la expropiación de las viviendas vacías y destinarlas a viviendas sociales,
previa rehabilitación de las mismas.
Impulsar el ejercicio del derecho de tanteo y retracto por parte de las administraciones públicas.
Promover la generalización de la tenencia de vivienda protegida en formas de propiedad temporal.
Impulsar reformas legislativas que den cumplimento a la función social de la propiedad como, por ejemplo, limitar en el tiempo la posibilidad de transmisión o alquiler una vivienda adquirida mediante una compraventa.
Potenciar el mercado del alquiler, regular sus precios e impedir que los grandes tenedores controlen el mercado.
Impulsar una moratoria de ejecuciones hipotecarias para evitar la pérdida de vivienda de los colectivos sociales en riesgo de exclusión social.
Aprobar una ley que limite el sobreendeudamiento familiar.
Mejorar la legislación hipotecaria para la protección de las personas consumidoras. Regular, de manera eficaz, un procedimiento de declaración de insolvencia del
deudor hipotecario persona consumidora y la liberación de la deuda.
Reforma de la acción colectiva para favorecer la solución efectiva a los grandes casos de abusos y fraudes de consumo.
Establecer un coeficiente obligatorio a los bancos destinado a crédito a la vivienda. Reforma legislativa para que prevalezca el derecho a una vivienda digna por encima
