COMPAÑÍA DE SEGUROS CORPSEGUROS S.A.

Compraventa de Inmueble y Cesión de Contrato de Leasing

Megacentro Carrascal

COMPAÑÍA DE SEGUROS CORPSEGUROS S.A.

EMILIO VENEGAS, Socio Finanzas Corporativas y Transacciones

NICOLÁS HERRERA, Socio Finanzas Corporativas y Transacciones

PRISCILLA MATOS, Analista Finanzas Corporativas y Transacciones

Diciembre, 2015

Santiago, 04 de diciembre 2015 Señores

Compañía de Seguros Corpseguros S.A. Atención: Antonio Lagos

Jefe de Inversiones Inmobiliarias Presente

De nuestra consideración:

Tenemos el agrado de adjuntar el informe del evaluador independiente (en adelante “el Informe”) que contiene los resultados del análisis de condiciones de mercado de tasa de endeudamiento para la cesión de una operación de leasing por parte de Compañía de Seguros Corpseguros a Compañía de Seguros Confuturo S.A. con el objetivo de dar cumplimiento a lo estipulado en la Ley Nª 18.046 de Sociedades Anónimas, para transacciones entre empresas relacionadas.

El presente informe corresponde a nuestra propuesta de trabajo, con fecha 20 de noviembre 2015, la cual comprende la entrega del Informe del evaluador independiente, y las discusiones con la administración.

Se ha considerado el análisis de la situación, variada información de mercado, y la información provista por Cia de Seguros Confuturo S.A.

Cabe destacar que la información proporcionada no ha sido objeto de auditoria por nuestra parte. Por lo tanto, como se estableció en nuestra propuesta, es responsabilidad de la administración la veracidad y confiabilidad de los datos proporcionados, quedando las

El presente Informe está dirigido a la administración superior de Corpseguros, y, por lo tanto, no debe ser considerado para ningún otro propósito. Por lo que la entrega de éste a terceros debe contar con nuestra autorización, ya que como se indicó en nuestra propuesta, en ese caso particular, se deberá firmar una “carta de entrega de informes a terceros” que delimita las condiciones de su utilización y nuestra responsabilidad al respecto. Esta limitación no aplica a los requisitos de la Ley Nª 18.046.

Limitaciones de nuestro alcance

Este trabajo tuvo por objetivo estimar una tasa de endeudamiento a valores de mercado, asociada a la compraventa de un inmueble y cesión de un leasing descrita en este documento.

Sujeto a nuestra obligación de realizar nuestro trabajo con cuidado y habilidad razonable, no tendremos ninguna responsabilidad por cualquier pérdida o daño de cualquier naturaleza, derivadas de información que se haya retenido, ocultado o tergiversado a nosotros por parte de los directores o empleados de Corpseguros o cualquier otra persona a las cuales nosotros hemos realizado consultas, exceptuando en la medida en que dicha pérdida o daño se produce como consecuencia de nuestra mala fe o dolo en la retención, ocultamiento o tergiversación que debería ser evidente para nosotros, sin una nueva petición de la información proporcionada y requerida a nosotros para ser considerada por nosotros bajo los términos de nuestro compromiso.

1.

RESUMEN EJECUTIVO

2.

DESCRPCIÓN DE LA OPERACIÓN

3.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

4.

CONCLUSIONES

5.

ANEXOS

GLOSARIO

Corpseguros

Compañía de Seguros Corpseguros S.A.

Confuturo

Compañía de Seguros Confuturo S.A.

Deudora

Inmobiliaria e Inversiones Centro Nacional de Bodegaje S.A.

Préstamo

Contrato de leasing a ser transferido por Corpseguros a Confuturo

UF

Unidad de Fomento

Fecha de Análisis

26 de noviembre 2015

Introducción

El objetivo de nuestro trabajo ha sido el de preparar una

evaluación independiente, de acuerdo al Título XVI de la Ley Nª

18.046 de Sociedades Anónimas.

A los efectos de nuestro trabajo, entendemos como valor

razonable de mercado lo siguiente:

“es el valor al cual un activo/garantía cambiaría de manos

entre un potencial comprador y un potencial vendedor cuando

ninguno de éstos actúa bajo compulsión y cuando ambos tienen

un conocimiento razonable de los hechos relevantes”.

Para aplicar este concepto al Préstamo, se estimó cuanto

hubiese sido la tasa de interés aplicada por un participante de

mercado, para un Préstamo de condiciones similares,

considerando la naturaleza de la transacción y la información

de mercado disponible a la fecha.

la

información

analizada,

se

obtienen

las

siguientes

conclusiones de nuestro trabajo:

1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo

analizado se encontraría en un rango entre 4,66% a

5,63% (real anual)

2. El caso mas probable seria una tasa de 5,08% (real

anual).

3. Se consideraron clasificaciones de riesgo mejores a

B, dada la relación deuda a valor de activo/garantía,

considerando un valor del activo/garantía de

594.070 UF informado por Corpseguros.

4. Se estima que la clasificación de riesgo de la

deudora es de A y/o A-, dada la relación

deuda/patrimonio

de

1,87

de

Inmobiliaria

e

Inversiones Centro Nacional de Bodegaje S.A., la que

se asemeja al promedio del mismo ratio para los

bonos A y A- de Estados Unidos, el cual es de 1,77.

5. En caso de disponer de una clasificación de riesgo de

la deudora, se podría determinar un valor con mayor

certeza, el que se espera se encuentre en el rango

determinado.

6. De acuerdo a los cálculos entregados por la

administración de Corpseguros, dado que la tasa

entregada en este informe es de 5,08%, CorpSeguros

recibiría un monto de UF 406.477 por la venta de la

operación.

DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

Análisis de la situación

El Préstamo analizado corresponde a un leasing con las

siguientes características:

 Monto

: UF 403.247

 Deudor

: Inmobiliaria e Inversiones

Centro Nacional de Bodegaje S.A.

 Cuotas Anuales por Pagar : 23 (al 10 de diciembre 2015)

 Activo/garantía

: Carrascal N°6680, Cerro Navia

 Valor de activo/garantía : UF 594.070 (Informe Gabriel

Rodríguez con fecha 16/11/2015)

Descripción de la transacción

Mencionado leasing será traspasado de Corpseguros a

Confuturo. El análisis solicitado corresponde a la estimación de

una tasa de mercado a la cual traspasar mencionado Préstamo.

De acuerdo a los cálculos entregados por la administración de

Corpseguros, dado que la tasa entregada en este informe es de

5,08%, CorpSeguros recibiría un monto de UF 406.477 por la

venta de la operación.

Situación Actual

Transacción

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DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

Compañía de Seguros Corpseguros - Tasa Leasing

Tabla de Amortización del Terreno

Año Intereses Amortización Cupón Anual (UF)

2015 734 347 1.081 2016 8.695 4.278 12.973 2017 8.478 4.495 12.973 2018 8.250 4.723 12.973 2019 8.011 4.962 12.973 2020 7.760 5.213 12.973 2021 7.496 5.477 12.973 2022 7.219 5.754 12.973 2023 6.927 6.046 12.973 2024 6.621 6.352 12.973 2025 6.299 6.674 12.973 2026 5.962 7.012 12.973 2027 5.606 7.367 12.973 2028 5.233 7.740 12.973 2029 4.842 8.132 12.973 2030 4.430 8.543 12.973 2031 3.997 8.976 12.973 2032 3.543 9.430 12.973 2033 3.065 9.908 12.973 2034 2.563 10.410 12.973 2035 2.036 10.937 12.973 2036 1.482 11.491 12.973 2037 900 12.073 12.973 2038 289 11.603 11.892 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 UF

Composición Cupones Anuales

DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

Estados de Pago Financiamiento de la Construcción

ETAPA I – UF 125.190

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS

COMPARABLE

Metodología

La metodología utilizada para la conformación de la tasa

exigida al Préstamo se basa en tres elementos: la tasa libre de

riesgo, el spread del préstamo exigido a una deuda de una

empresa con características similares y que transe en el

mercado y finalmente una prima por liquidez.

La tasa libre de riesgo (R

) representa el rendimiento de un

bono libre de riesgo. En este caso hemos considerado un Bono

del Banco Central en UF (BCU), a 23 años, en base al plazo del

Préstamo.

El Spread de Préstamo es determinado considerando el

promedio de 3 escenarios de tasa distintos. Cabe destacar que

estos intentan estimar el retorno adicional exigido a papeles

que transan en el mercado, dado el riesgo del emisor. Se

realizó un análisis de razonabilidad del spread del Préstamo con

spread similares en Chile.

La prima por liquidez (R

) surge debido a que el Préstamo es

de carácter privado, y no puede ser liquidado por el

prestamista hasta el vencimiento. Por ésta característica, los

inversionistas piden un premio en la tasa de descuento de un

activo/garantía. En este caso se estimó el descuento por

liquidez de acuerdo al descuento estimado por activo/garantías

de similar tamaño en USA, de acuerdo al estudio de Ibboston

Risk Premia Over Time Report 2010. Dados los diferentes

tamaños de los activo/garantías relativos, se ajustó el tamaño

de los activo/garantías Americanos a los activo/garantías

chilenos de acuerdo al tamaño de las economías relativas.

Cabe destacar que para el análisis de la tasa del Préstamo se

considero el valor del activo/garantía que es la garantía de

mencionado Préstamo.

A partir de la suma de estos elementos generamos un rango

estimativo de posibles tasas de interés exigidas al Préstamo. Y

se consideró finalmente el promedio entre el mínimo y el

máximo de este rango.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

www.bdo.cl

2 años 3 años 5 años 10 años 20 años 23 años 30 años

%

Plazo

Tasa Libre de Riesgo (BCU y BCP)

BCP BCU

Plazo Precio Yield (%) Precio Yield (%)

2 años 106,02 3,90 104,99 0,62 3 años 108,30 4,00 106,81 0,82 5 años 103,14 4,31 110,25 1,15 10 años 101,62 4,48 99,56 1,59 20 años 105,10 4,84 103,83 1,82 23 años 109,40 4,87 110,41 1,84 30 años 119,43 4,92 125,76 1,88 BCP BCU

• Se utilizó el bono del banco central denominado en UF a 23 años (BCU) para estimar la tasa libre de riesgo. Para obtener la tasa libre

de riesgo de referencia se extrapoló a partir de las tasa de 20 y 30 años, 1,82% y 1,88% respectivamente. Obteniendo una tasa de

1,84%.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Tasa Libre de Riesgo

Página 12

Compañía de Seguros Corpseguros - Tasa Leasing

Fuente: Bloomberg y

cálculos propios

Min Max Promedio BCU 23 años 1,84% 1,84% 1,84% Real Estate USA 1,20% 2,89% 1,93% A (1) 1,02% 1,53% 1,21% A- (2) 1,51% 1,51% 1,51% BBB+ (3) 0,74% 2,34% 1,42% BBB (4) 1,03% 2,88% 1,80% BBB- (5) 1,19% 3,22% 2,14% BB+ (6) 1,65% 4,36% 2,83% B (7) 3,23% 4,48% 3,85%

Spread Inmo. e Inver. Centro

Nacional de Bodegaje ( a ) 1,27% 1,52% 1,36%

Promedio

3,37%

Promedio ponderado

3,58%

Mediana

3,36%

Percentil 20%

2,83%

Percentil 80%

3,90%

Max

4,26%

Min

2,42%

El spread utilizado en el cálculo de la tasa final es el resultado del promedio entre tres escenarios considerados relevantes para este caso. En cada uno se construyó un rango para el spread y se consideró el promedio entre el limite inferior y superior para obtener un spread para ese escenario. Ahora procederemos a explicar el procedimiento a través del cual se llegó a dichos spread:

1. En primer lugar, se utilizó el spread promedio ponderado mínimo (1,20%) y máximo (2,89%) de las empresas pertenecientes a la industria del “Real Estate” en EEUU (Ver anexos). Es importante destacar que al no disponer de información sobre la clasificación de riesgo de la deudora, se consideró el promedio ponderado de todas las clasificaciones de riesgo disponibles en el Real Estate (desde A hasta B). Resultando en un spread promedio ponderado de 1,93%.

2. En segundo lugar, se calculó el promedio de los bonos con clasificación de riesgo A y A-, considerando la similitud entre el ratio deuda/patrimonio de Inmobiliaria e Inversiones Centro Nacional de Bodegaje S.A. es de 1,87, y el promedio de estos mismos ratios para los bonos A y A- es de s de 1,77, quedando un spread mínimo de 1,27%, máximo de 1,52% y promedio de 1,36%.

3. En tercer lugar, se hizo un análisis utilizando el spread de comparables de mercado en USA con clasificación de riesgo A (ver Anexos), considerando que la relación Deuda/activo-garantía para esta operación se encuentra más cercano a éste, quedando un spread mínimo de 1,02%, máximo de 1,53% y promedio de 1,21 %.

4. En cuarto lugar, se realizó un análisis de razonabilidad calculando los spread de empresas comparables. Se tomó el spread mínimo como limite inferior (2,42%) y el máximo como limite superior (4,26%).

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Spread del Préstamo

Spread de créditos Spread de créditos según clasificación de riesgo

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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Spread del Préstamo

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Adjusted Ibbotson (in millions US$)

Decile Smallest Comp. Largest Comp. Size Premium

Mid - Cap (3-5) 2.552,44 10.105,62 1,07% Low - Cap (6-8) 549,06 2.542,91 1,80% Micro - Cap (9-10) 3,04 548,84 3,74% Breakdown of Deciles 1- 10 1 - Largest 24.428,85 591.015,72 -0,36% 2 10.170,75 24.272,84 0,63% 3 5.864,27 10.105,62 0,91% 4 3.724,62 5.844,59 1,06% 5 2.552,44 3.724,19 1,60% 6 1.688,90 2.542,91 1,74% 7 1.011,28 1.686,86 1,71% 8 549,06 1.010,63 2,15% 9 300,75 548,84 2,69% 10 -Smallest 30,37 300,73 5,78% Breakout of 10th decile 10a 123,54 214,11 4,45% 10b 1,01 123,52 10,01%

Fuente: Ibbotson Premia Over time Report, 30 de junio 2015

Adjusted Ibbotson (in millions US$)

Decile Smallest Comp. Largest Comp. Size Premium

Mid - Cap (3-5) 37,81 149,71 1,07% Low - Cap (6-8) 8,13 37,67 1,80% Micro - Cap (9-10) 0,04 8,13 3,74% Breakdown of Deciles 1- 10 1 - Largest 361,91 8.755,88 -0,36% 2 150,68 359,60 0,63% 3 86,88 149,71 0,91% 4 55,18 86,59 1,06% 5 37,81 55,17 1,60% 6 25,02 37,67 1,74% 7 14,98 24,99 1,71% 8 8,13 14,97 2,15% 9 4,46 8,13 2,69% 10 -Smallest 0,45 4,46 5,78% Breakout of 10th decile USA CHILE

Dada la baja liquidez del Préstamo entregado (no existe un

mercado en el cual transar dicha deuda), es coherente aplicar una

prima por liquidez a la tasa de interés.

Basándonos en las estimaciones del Ibboston Risk Premia Over

Time Report 2015, podemos observar distintas primas que son

asignadas al retorno exigido de activo/garantías, dependiendo de

su tamaño.

Haciendo un símil entre el cobro que se aplica a estos

activo/garantías, considerando que uno de los principales factores

del “size discount” es la liquidez, es posible generar un valor

aproximado de prima por liquidez para el Préstamo.

La prima asociada a un activo/garantía de un tamaño similar al

monto del valor del activo/garantía estaría en un rango entre

1,71% y 1,80%, con un promedio de 1,76%.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Prima por Liquidez

Ajuste al 1,48% del tamaño de los activo/gara ntías

Min Max Promedio

BCU 23 años 1,84% 1,84% 1,84%

Real Estate USA 1,20% 2,89% 1,93%

A (1) 1,02% 1,53% 1,21% A- (2) 1,51% 1,51% 1,51% BBB+ (3) 0,74% 2,34% 1,42% BBB (4) 1,03% 2,88% 1,80% BBB- (5) 1,19% 3,22% 2,14% BB+ (6) 1,65% 4,36% 2,83% B (7) 3,23% 4,48% 3,85%

Spread Inmo. e Inver. Centro Nacional de Bodegaje ( a ) 1,27% 1,52% 1,36% Descuento Liquidez 1,71% 1,80% 1,76% Tasa Promedio Real Estate USA ( b ) 4,74% 6,52% 5,53% Tasa Inmo. e Inver. Centro Nacional de Bodegaje ( c ) 4,82% 5,16% 4,95% Tasa Real Estate USA A ( d ) 4,57% 5,17% 4,80% Tasa Comparables ( e ) 4,26% 6,10% 5,21%

Tasa Elegida ( f ) 4,66% 5,63% 5,08% Spread Implicito 1,11% 1,99% 1,49%

( f ) M ediana de b, c, d y e

( a ) El spread de Bodecen fue calculado como el promedio de los spread de los bonos con clasificación A y A-, considerando que su ratio deuda/patrimonio (1A-,87) se asemeja a los ratios de deuda/patrimonio de los bonos A y A- (1,77)

( b ) BCU 23 años + Promedio general del Real Estate USA + Descuento por liquidez ( c ) BCU 23 años + Spread Carrascal + Descuento por liquidez

( d ) BCU 23 años + Promedio de los spread de los bonos con clasificación de riesgo BBB+, BBB y BB+, USA, considerando relación D/A para esta operación se encuentra más cercano a éstos + Descuento por liquidez

( e ) BCU 23 años + Spread de comparables (mínimo, máximo y promedio). Notar que el spread de comparables ya considera el descuento por liquidez

De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la

información analizada, se obtienen las siguientes conclusiones de

nuestro trabajo:

1.

Una tasa de mercado esperada para el Préstamo

analizado se encontraría en un rango entre 4,66% a

5,63% (real anual)

2.

El caso mas probable seria una tasa de 5,08% (real

anual).

3.

Se consideraron clasificaciones de riesgo entre A y A-,

dado que el ratio deuda/patrimonio de Inmobiliaria e

Inversiones Centro Nacional de Bodegaje S.A. es de

1,87, y se asemeja considerablemente al promedio del

ratio para los bonos A y A- de Estados Unidos, el cual es

de 1,77.

4.

En caso de disponer de una clasificación de riesgo de la

deudora se podría determinar un valor con mayor

certeza, el que se espera se encuentre en el rango

determinado.

5.

De acuerdo a los cálculos entregados por la

administración de Corpseguros, dado que la tasa

entregada en este informe es de 5,08%, CorpSeguros

recibiría un monto de UF 406.477 por la venta de la

operación.

ANEXOS

Spread Industria Real Estate EEUU

A-BBB

A

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ANEXOS

Compañía de Seguros Corpseguros - Tasa Leasing

Spread Industria Real Estate EEUU

BB+

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