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DERECHO INMOBILIARIO UNIDAD LOS LITIGIOS RELACIONADOS CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 2. JUICIO ORDINARIO 3. EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO

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DERECHO INMOBILIARIO

UNIDAD 11.

1. LOS LITIGIOS RELACIONADOS CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

2. JUICIO ORDINARIO

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Nota:

El presente texto es un material didáctico, que contiene opiniones del autor, no se aceptarán responsabilidades por las posibles pérdidas ocasionadas a quienes actúen o dejen de actuar como consecuencia de alguna información contenida en esta publicación.

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1. LOS LITIGIOS RELACIONADOS CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ... 1-1 1.1 NORMAS COMUNES A APLICAR EN LOS PROCEDIMIENTOS. ... 1-2

1.1.1 La capacidad para ser parte. ... 1-2 1.1.2 Intervención de procurador y abogado. ... 1-2

1.1.2.1 Supuestos en los que no es obligatoria la intervención de procurador y abogado. ... 1-3

1.1.3 Las notificaciones, emplazamientos, citaciones, requerimientos, mandamientos y oficios. ... 1-4

1.1.3.1 La práctica de los actos de comunicación. ... 1-5

1.1.4 Plazos y términos ... 1-5

1.1.4.1 Cómputo de los plazos. ... 1-6 1.1.4.2 Presentación de escritos a efectos del requisito de tiempo. ... 1-6 1.1.4.3 Efectos del transcurso del plazo ... 1-7

1.1.5 Renuncia y desistimiento. ... 1-7 1.1.6 El allanamiento ... 1-8

1.1.6.1 El allanamiento en los juicios de desahucio. ... 1-9

1.1.7 Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida del objeto. 1-9

1.1.7.1 La terminación del proceso por satisfacción extraprocesal en el juicio por desahucio. ... 1-10

1.1.8 Condena en costas. ... 1-11

1.1.8.1 La condena en costas en el caso de allanamiento. ... 1-12 1.1.8.2 La condena en costas cuando el proceso termine por desistimiento. ... 1-13

2. JUICIO ORDINARIO ... 2-1 2.1 REGLAS PARA LA DETERMINACIÓN DE LA CUANTÍA MONETARIA DE LA DEMANDA ... 2-2

2.1.1 El importe de la demanda en los supuestos de pluralidad de objetos o de partes en la

demanda ... 2-3 2.1.2 Causas por las que no se puede determinar la cuantía monetaria de la demanda ... 2-4

2.2 LA DEMANDA. ... 2-5

2.2.1 Los hechos... 2-5 2.2.2 Los fundamentos de derecho. ... 2-6 2.2.3 La petición objeto de la demanda. ... 2-7 2.2.4 La admisión de la demanda. ... 2-7

2.2.4.1 Casos en los que la admisión de la demanda se hará por el Tribunal. ... 2-8

2.3 LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. ... 2-8

2.3.1 La reconvención. ... 2-9

2.4 AUDIENCIA PREVIA AL JUICIO. ... 2-10

2.4.1 Alegaciones complementarias y aclaratorias. ... 2-11 2.4.2 Pretensiones complementarias. ... 2-12 2.4.3 Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la demanda y a la contestación. ... 2-12 2.4.4 Fijación de los hechos controvertidos. ... 2-12 2.4.5 Proposición y admisión de la prueba ... 2-13 2.4.6 Señalamiento del juicio. ... 2-14

2.4.6.1 Solicitud de nuevo señalamiento del juicio ... 2-14

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3. EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO. ... 3-1 3.1 LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA EN EL JUICIO DE DESAHUCIO. ... 3-2

3.1.1 Legitimación activa. ... 3-2

3.1.1.1 Legitimación activa de otras personas. ... 3-3

3.1.2 Legitimación pasiva... 3-3

3.1.2.1 Análisis de situaciones especiales en relación con la legitimación pasiva. ... 3-4 3.1.2.1.1 Legitimación pasiva del subarrendatario... 3-4 3.1.2.1.2 Legitimación pasiva de los cónyuges. ... 3-5 3.1.2.1.3 Legitimación pasiva de los herederos. ... 3-6

3.1.3 Intervención de procurador y abogado. ... 3-6

3.2 LA DEMANDA. ... 3-7

3.2.1 Requisitos de la demanda. ... 3-7 3.2.2 Admisión de la demanda. ... 3-9 3.2.3 Comunicación al demandado del auto de admisión de la demanda. ... 3-9

3.2.3.1 Lugar de entrega de la comunicación... 3-10

3.2.4 Admisión de la demanda en el supuesto de desahucio por falta de pago. ... 3-11

3.3 MOTIVOS DE OPOSICIÓN. ... 3-13

3.3.1 Enervación del juicio de desahucio... 3-13 3.3.2 La aceptación del compromiso de condonar parte o toda la deuda. ... 3-14 3.3.3 Finalización del juicio antes de la sentencia. ... 3-15

3.3.3.1 Acuerdo entre las partes. ... 3-15 3.3.3.2 Desalojo voluntario del inmueble. ... 3-16 3.3.3.3 Aceptación del compromiso de rebaja. ... 3-16 3.3.3.4 Falta de comparecencia del arrendatario. ... 3-17

3.4 LA SENTENCIA ... 3-18

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1.

LOS LITIGIOS RELACIONADOS CON EL CONTRATO

DE ARRENDAMIENTO.

Ante el incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos la parte interesada deberá reclamar su cumplimiento ante los Tribunales.

La competencia está atribuida a los Juzgados de primera instancia.

Salvo que, por disposición legal expresa, esté atribuida la competencia a otros tribunales.

En las reclamaciones de renta cuya cuantía no sea superior a 90 euros la competencia se atribuye al juez de paz.

En relación con la competencia territorial, ésta corresponde al tribunal del lugar donde esté situada la finca.

Los procesos por medio de los que se sustancia la demanda son: • Juicio ordinario.

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1.1

Normas comunes a aplicar en los procedimientos.

1.1.1

La capacidad para ser parte.

Sólo podrán comparecer en juicio los que estén el pleno ejercicio de sus derechos civiles.

Por parte de las personas jurídicas comparecerán quienes legalmente las representen.

Se consideran partes legítimas a quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.

1.1.2

Intervención de procurador y abogado.

Resulta obligatoria la intervención de procurador y abogado ante el Tribunal.

La comparecencia en juicio será por medio de procurador.

El poder que se otorgue al procurador tiene que estar autorizado ante notario o conferido mediante comparecencia ante el secretario judicial.

El poder general para pleitos facultará al procurador para realizar válidamente, en nombre de su poderdante, todos los actos procesales comprendidos en la

(9)

Las partes litigantes serán dirigidas por abogados habilitados para ejercer su profesión en el tribunal que conozca el asunto.

No podrá proveerse a ninguna solicitud que no lleve la firma del abogado.

1.1.2.1

Supuestos en los que no es obligatoria la intervención de

procurador y abogado.

Podrán los litigantes comparecer por sí mismos (sin la intervención de procurador:

 En los juicios verbales cuya cuantía no exceda de 2.000 euros.  Para la petición inicial de los procesos monitorios.

 En los incidentes relativos a la impugnación de resoluciones en materia de asistencia jurídica gratuita.

 Cuando se soliciten medidas urgentes con anterioridad al juicio.

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1.1.3

Las

notificaciones,

emplazamientos,

citaciones,

requerimientos, mandamientos y oficios.

Los actos procesales de comunicación serán:  Notificaciones.

Cuando tengan por objeto dar noticia de una resolución o actuación judicial.

 Emplazamientos.

Para personarse y actuar dentro de un plazo.

 Citaciones.

Cuando determinen lugar, fecha y hora para comparecer y actuar.

 Requerimientos.

Para ordenar, conforme a la Ley, una conducta o inactividad.

 Mandamientos.

Para ordenar el libramiento de certificaciones o testimonios y la práctica de cualquier actuación corresponda a los Registradores de la Propiedad, Notarios o funcionarios al servicio de la Administración de Justicia.

(11)

1.1.3.1

La práctica de los actos de comunicación.

Las resoluciones procesales se notificarán a todos los que sean parte en el proceso.

Las resoluciones dictadas por los Tribunales o Secretarios Judiciales se notificarán en el plazo de tres días desde la fecha de su publicación, normalmente la notificación se realizará al procurador.

Cuando las partes no actúen representadas por procurador o se trate del primer emplazamiento o citación al demandado los actos de comunicación se realizarán por remisión al domicilio de los litigantes.

En relación con los contratos de arrendamiento de inmuebles se entenderá que, si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevará a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.

1.1.4

Plazos y términos

Las actuaciones del proceso se practicarán en los términos o dentro de los plazos que estén previstos para cada actuación.

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1.1.4.1

Cómputo de los plazos.

Los plazos comenzarán a contarse desde el día siguiente a aquel en que se hubiera efectuado la comunicación.

El día del vencimiento está incluido dentro del plazo que finaliza a las veinticuatro horas.

En los plazos señalados por días se excluirán los días inhábiles.

Se consideran inhábiles los sábados, domingos, festivos y el mes de agosto.

Los plazos señalados por meses o por años se computarán de fecha a fecha.

Los plazos que finalicen en sábado, domingo u otro día inhábil se entenderán prorrogados hasta el día siguiente hábil.

1.1.4.2

Presentación de escritos a efectos del requisito de tiempo.

Cuando la presentación de un escrito esté sujeta a plazo, el escrito podrá presentarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo.

La presentación de los escritos se realizará en las oficinas del servicio común procesal o, de no existir éste, en la sede del órgano judicial.

(13)

Cuando las Oficinas judiciales y los sujetos intervinientes en un proceso dispongan de medios técnicos que permitan el envío y la normal recepción de documentos, de forma que esté garantizada la autenticidad de la comunicación y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y de la fecha en la que se ha realizado, los escritos pueden enviarse por esos medios.

1.1.4.3

Efectos del transcurso del plazo

Transcurrido el plazo o pasado el término señalado para la realización de un acto procesal por una de las partes sin haberse realizado el mismo, se perderá la oportunidad de realizar el acto de que se trate.

Se produce la preclusión del acto.

1.1.5

Renuncia y desistimiento.

Cuando el demandante (actor) manifieste su renuncia a la acción ejercitada o al derecho en el que se funde su pretensión, el tribunal dictará sentencia absolviendo al demandado.

(14)

Si, una vez emplazado el demandado, el demandante desiste, se comunicará este hecho al demandado quien tiene un plazo de diez días para:

 Prestar su conformidad al desistimiento, no oponerse a él.  Para oponerse al desistimiento.

Si el demandante presta su conformidad al desistimiento, se dictará decreto acordando el sobreseimiento y el demandante podrá promover nuevo juicio sobre el mismo objeto.

Si el demandante se opone al desistimiento el Juez resolverá lo que estime oportuno.

1.1.6

El allanamiento

Cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitada por el demandante.

Existe la posibilidad de allanamiento parcial.

Mediante el allanamiento el demandado reconoce que la acción judicial que está ejercitando contra él demandante es justa.

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1.1.6.1

El allanamiento en los juicios de desahucio.

En los juicios por desahucio por impago de rentas, de cantidades debidas al arrendador o por expiración del plazo existe la posibilidad que el arrendador y el arrendatario lleguen a un acuerdo (condonar al deudor todo o parte de la deuda a cambio del desalojo voluntario del arrendatario en un plazo concreto). Si el arrendatario no desaloja en el plazo pactado el acuerdo quedará sin efecto y se llevará a cabo el lanzamiento (del arrendatario) sin más trámites y sin necesidad de notificación alguna al condenado.

1.1.7

Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal

o carencia sobrevenida del objeto.

Cuando por circunstancias sobrevenidas dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida (porque se hayan satisfecho, fuera del procedimiento, las pretensiones del demandante) se comunicará esta circunstancia y, si hubiere acuerdo entre las partes, se decretará por el Secretario judicial la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.

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1.1.7.1

La terminación del proceso por satisfacción extraprocesal en el

juicio por desahucio.

Los procesos por desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o de cantidades debidas (por el arrendatario) terminarán mediante decreto dictado por el secretario judicial si en el plazo de diez días desde que le fuese requerido el pago:

 El demandado no atiende el requerimiento de pago.

El Secretario Judicial acordará dar por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento de la vivienda.

 El arrendatario paga al arrendador o pone a su disposición (en el Tribunal o notarialmente) el importe de las cantidades reclamadas.

Esta terminación del proceso, por pagar después de iniciado el proceso, se conoce técnicamente como enervación de la demanda.

La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas.

Salvo que no se hubiesen cobrado las rentas y cantidades debidas por causa imputable al arrendador.

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No se producirá la terminación del proceso de desahucio por pago si:

 El arrendatario hubiese enervado el desahucio en una ocasión anterior.

 Si el arrendador hubiese requerido el pago al arrendatario con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda.

1.1.8

Condena en costas.

Las costas procesales” son los gastos en que incurre cada una de las partes de un proceso judicial.

Honorarios del abogado, derechos del procurador, honorarios de los perito, tasas de registros por certificaciones, derechos arancelarios...

La condena en costas implica que una de las partes del proceso (demandante o demandado) deberá pagar las costas en las que hubiera incurrido la otra parte.

En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Salvo que el tribunal aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho y de derecho.

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Si fuera parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las costas comunes por la mitad.

Salvo que hubiera méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

1.1.8.1

La condena en costas en el caso de allanamiento.

Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas, salvo que el Tribunal apreciare mala fe en el demandado.

Se entenderá que existe mala fe si antes de presentada la demanda se hubiere formulado al demandado un requerimiento de pago o se hubiera dirigido contra él demanda de conciliación.

Si el allanamiento se produjese tras la contestación a la demanda se aplicará la regla de condena en costas a la parte que haya visto rechazadas sus pretensiones (demandado).

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1.1.8.2

La condena en costas cuando el proceso termine por

desistimiento.

En el desistimiento el demandante (actor) renuncia a la demanda ejercitada o a su derecho.

Ver el apartado 1.1.5. de esta Unidad.

Si el proceso terminara por desistimiento del actor, que no haya de ser consentido por el demandado, el actor será condenado a todas las costas. Si el desistimiento que pusiese fin al proceso fuese consentido por el demandado no se condenará en costa a ninguno de los litigantes.

(20)
(21)

2.

JUICIO ORDINARIO

Se decidirá en juicio ordinario:

 Las actuaciones que se refieran a arrendamientos urbanos de bienes inmuebles.

Salvo que se trate de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo del contrato.

 La demandas en las que se ejercite una acción de retracto, cualquiera que sea su cuantía.

Ver el concepto de retracto y sus clases en el apartado 4.2.2. de la Unidad 1.

 Las demandas que ejerciten acciones que la Ley de Propiedad Horizontal otorga a los propietarios y a las juntas de propietarios.

Si la demanda se refiere exclusivamente a reclamación de cantidad se tramitará por juicio monitorio.

Ver el apartado 1.3. de la Unidad 6.

 Las demandas cuya cuantía monetaria exceda de 6.000 euros.  Las demandas cuya cuantía monetaria resulte imposible de

(22)

El demandante tiene que:

 Indicar en el escrito inicial el importe de la demanda.

El importe debe estar indicado con precisión y claridad y calculado de acuerdo con las reglas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 O manifestar que resulta imposible determinar, ni siquiera de forma relativa.

Por alguna de las causas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2.1

Reglas para la determinación de la cuantía monetaria de

la demanda

La cuantía de la demanda en relación con el arrendamiento de inmuebles será:  Si se reclama una cantidad de dinero determinada, la cuantía

de la demanda será dicha cantidad.

 El valor del inmueble en el momento de interposición de la demanda si se trata de ejercer los derechos de tanteo y retracto.

 El importe de una anualidad de la renta, cualquiera que sea la periodicidad de pago establecida en el contrato, salvo cuando se reclamen rentas vencidas.

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 El valor del inmueble arrendado al momento de interposición de la demanda.

El valor normal de mercado del inmueble u otro de las mismas características.

2.1.1

El importe de la demanda en los supuestos de pluralidad

de objetos o de partes en la demanda

Cuando en una demanda exista pluralidad de objetos o de partes el importe demandado se calcula de acuerdo con las siguientes reglas:

 Cuando se acumulen varias acciones principales que no

provengan del mismo título, la cuantía de la demanda se

corresponde con la cuantía de la acción de mayor valor.

 Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía de la demanda viene determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas.

 Cuando en una demanda se acumulen varias acciones reales referidas a un mismo bien inmueble, la cuantía de la demanda no puede ser superior al valor del inmueble.

(24)

 La concurrencia de varios demandantes o demandados en una misma demanda no afecta a la determinación de la cuantía cuando la petición sea la misma para todos ellos.

2.1.2

Causas por las que no se puede determinar la cuantía

monetaria de la demanda

La demanda se sustanciará conforme a los cauces del juicio ordinario cuando el actor no pueda determinar su cuantía por alguna de las siguientes razones:

 El objeto de la demanda carece de interés económico.

 Por no poder calcular el interés económico de la demanda utilizando las reglas previstas para determinar su cuantía.  Porque, pese a existir una regla de cálculo de su cuantía, ésta

no se pueda determinar en el momento de la interposición de la demanda.

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2.2

La demanda.

La demanda es el primer trámite del juicio ordinario. Deberá contener:

 La identificación del demandante (actor) y del demandado.  El demandante también identificará al procurador y al abogado.

 La identificación del domicilio donde puedan ser objeto de emplazamiento.

Ver el apartado 1.1.3.1. de esta Unidad.

 Los hechos.

 Los fundamentos de derecho.  La petición objeto de la demanda.

2.2.1

Los hechos

Los hechos se narrarán de forma ordenada y clara.

Con igual orden y claridad se expresarán los documentos e instrumentos que se aporten en relación con los hechos que fundamenten las peticiones.

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2.2.2

Los fundamentos de derecho.

En los fundamentos de derecho, además de los que se refieran al asunto de fondo planteado, se incluirán, con la debida separación, las aleaciones que procedan sobre:

 La capacidad de las partes.  La representación de ellas.  La jurisdicción.

 La competencia.

 La clase de juicio en que se deba sustanciar la demanda.  Otros hechos de los que pueda depender la validez del juicio.  La procedencia de una sentencia sobre el fondo.

Cuando la demanda pueda fundamentarse en diferentes fundamentos o títulos jurídicos, en la demanda habrá que aducir cuantos resulten conocidos o puedan invocarse en el momento de formulación de la demanda.

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2.2.3

La petición objeto de la demanda.

En la demanda se fijará con claridad y precisión lo que se pida.

Cuando sean varios los pronunciamientos judiciales que se pretendan, estos se expresarán con la debida separación.

Las peticiones formuladas subsidiariamente, para el caso de que las principales sean destinadas, se harán constar por su orden y separadamente.

Establecido el objeto de la demanda el actor no podrá alterarlo posteriormente.

2.2.4

La admisión de la demanda.

El secretario judicial, examinada la demanda, dictará decreto admitiendo la misma y dará traslado de ella al demandado para que la conteste en el plazo de veinte días.

No se admitirá la demanda cuando:

 No se acompañen a ella los documentos que la Ley expresamente exija para su admisión.

 No se hayan intentado las conciliaciones.

 Cuando no se hayan efectuado los requerimientos y reclamaciones que resulten exigibles.

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2.2.4.1

Casos en los que la admisión de la demanda se hará por el

Tribunal.

El Secretario judicial dará traslado al Tribunal para que resuelva sobre la admisión de la demanda en los siguientes casos:

 Cuando estime falta de jurisdicción o competencia del Tribunal.

 Cuando la demanda adoleciese de defectos formales y no se hubiesen subsanado por el actor en el plazo concedido.

2.3

La contestación de la demanda.

Notificada la demanda al demandado, éste tiene un plazo de veinte días para contestar a la demanda.

La contestación tendrá la misma estructura que se exige a la demanda (hechos, fundamentos de derecho, petición)

Habrá que negarse o admitirse los hechos aducidos por el actor.

El silencio o las respuestas evasivas se pueden considerar como admisión tácita de los hechos que le son perjudiciales.

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También podrá alegar las excepciones que considere oportunas en relación con:

• La capacidad de las partes. • La representación de ellas. • La jurisdicción.

• La competencia.

• La clase de juicio en que se deba sustanciar la demanda. • Otros hechos de los que pueda depender la validad del juicio.

2.3.1

La reconvención.

Al contestar a la demanda, el demandado podrá, por medio de reconvención formular la pretensión o pretensiones que crea que le competen respecto del demandante.

La reconvención consiste en el ejercicio por parte del demandado de una acción nueva (demanda) que ejerce el demandado frente al actor (demandante) en el momento de contestar a la demanda.

La reconvención se sustancia en el mismo proceso y se decide en la misma sentencia que resuelva la demanda inicial.

La demanda reconvencional está contemplada en la Ley por motivos de economía procesal y evitar una multiplicidad de juicios.

(30)

La reconvención se pondrá a continuación de la contestación se confeccionará de acuerdo con los criterios de la confección de la demanda.

Ver el apartado 2.2. de esta Unidad.

Expresará con claridad la tutela jurídica concreta que se pretende obtener del actor.

Establecido el objeto de la reconvención el demandado no podrá alterarlo posteriormente.

2.4

Audiencia previa al juicio.

Una vez contestada la demanda y en su caso, la reconvención o transcurridos los plazos de contestación el Secretario Judicial convocará a las partes a una audiencia para intentar un acuerdo o transacción de las partes que ponga fin al proceso.

En este trámite también se examinarán las cuestiones procesales que pudieran impedir la prosecución del juicio, se fijará con precisión el objeto del juicio y se propondrán y admitirán las pruebas.

Comparecidas las partes, se comprobará si subsiste el litigio, si manifestasen haber llegado a un acuerdo o se mostrasen dispuestas a concluirlo de inmediato podrán desistir del proceso o solicitar al tribunal que homologue lo

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Si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo o no se mostrasen dispuestas a concluirlo la audiencia continuará con el examen de:

 Cuestiones procesales.

 Orden de examen de las cuestiones procesales,  Requisitos de capacidad o de representación.

 Adecuación del procedimiento por razón de cuantía.  Alegaciones complementarias y aclaratorias.

 Pretensiones complementarias.

 Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la demanda y a la contestación.

 Fijación de los hechos controvertidos.  Proposición y admisión de la prueba.  Señalamiento del juicio.

2.4.1

Alegaciones complementarias y aclaratorias.

En la audiencia, los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias.

También podrán las partes aclarar las alegaciones que hubiesen formulado y rectificar extremos secundarios de sus pretensiones.

(32)

2.4.2

Pretensiones complementarias.

Si alguna parte pretendiere añadir alguna petición accesoria o complementaria de las formuladas en sus escritos, se admitirá tal adición si la parte contraria se muestra conforme.

Si se opusiere, el Tribunal decidirá sobre la admisión de la adición.

2.4.3

Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la

demanda y a la contestación.

Si después de la demanda o de la contestación ocurriese algún hecho de relevancia para fundamentar las pretensiones de las partes, o hubiese llegado a conocimiento de la partes de algún hecho de relevancia podrá alegarlo en la audiencia.

2.4.4

Fijación de los hechos controvertidos.

En la audiencia previa al juicio por parte de las partes o sus representantes y el tribunal se fijarán los hechos sobre los que exista conformidad o disconformidad con los litigantes.

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Si las partes no pusieran fin al litigio mediante acuerdo, pero estuviesen conformes en todos los hechos y la discrepancia quedase reducida a cuestión o cuestiones jurídicas, el tribunal dictará sentencia dentro de los veinte días a partir del siguiente al de la terminación de la audiencia.

2.4.5

Proposición y admisión de la prueba

Si no hubiese acuerdo de las partes para finalizar el litigio, ni existiera conformidad sobre los hechos, la audiencia continuará con la proposición y admisión de las pruebas.

Si el Tribunal considera que las pruebas propuestas por las partes resultan insuficientes para el esclarecimiento de los hechos lo pondrá de manifiesto a las partes quienes pueden completar o modificar sus proposiciones.

Cuando la única prueba que resulte admitida sea la de documentos y éstos ya se hubieran aportado al proceso sin haber sido impugnados o cuando se haya aportado informes periciales y ni las partes ni el tribunal solicitasen la presencia de peritos en juicio, el tribunal procederá a dictar sentencia, sin la previa celebración del juicio.

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2.4.6

Señalamiento del juicio.

Una vez admitidas las pruebas se procederá a señalar la fecha del juicio.

Éste deberá celebrarse en el plazo de un mes desde la conclusión de la audiencia previa al juicio.

En esta fase las partes deberán indicar qué testigos y peritos se comprometen a presentar en juicio y cuales deben ser citados por el tribunal.

2.4.6.1

Solicitud de nuevo señalamiento del juicio

Si cualquiera de los que hubieren de acudir al acto del juicio no pudiere asistir a éste por causa de fuerza mayor u otro motivo de análoga entidad podrá solicitar nuevo señalamiento de juicio.

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2.5

El juicio

El juicio tendrá por objeto la práctica de:

 Las pruebas de declaración de las partes.  La declaración testifical.

 Informes orales y contradictorios de peritos.  Reconocimiento judicial.

Una vez practicadas las pruebas, las partes formularán oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos, exponiendo de forma ordenada si, a su juicio, los hechos relevantes han sido o deben considerarse admitidos y en su caso, probados o ciertos.

Si el tribunal no se considerase suficientemente ilustrado sobre el caso con las conclusiones e informes realizados podrá conceder a las partes la palabra cuantas veces considere necesario para que informen sobre las cuestiones que les indique.

(36)

Si no comparece en el juicio ninguna de las partes, se levantará acta haciéndolo constar y el tribunal, sin más trámites, declarará el pleito visto para sentencia.

Si sólo compareciere alguna de las partes, se procederá a la celebración del juicio.

2.6

La sentencia

La sentencia se dictará dentro de los veinte días siguientes a la terminación del juicio.

Si se acordasen diligencias finales, quedará en suspenso el plazo para dictar sentencia.

2.6.1

Diligencias finales.

Las diligencias finales sirven para la práctica de pruebas que no hayan podido practicarse.

Sólo a instancia de parte podrá el tribunal acordar la práctica de pruebas que deben ajustarse a las siguientes reglas:

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 Se practicarán las pruebas que por causas ajenas a la parte que las hubiese propuesto no se hubiesen practicado.

 Se admitirán y practicarán las pruebas pertinentes y útiles que se refieran a hechos nuevos o de nueva noticia.

(38)
(39)

3.

EL JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO.

Se decidirán en juicio verbal de desahucio, cualquiera que sea su cuantía, las demandas interpuestas por el arrendador que pretendan la recuperación de la posesión de la finca, cuando la demanda está fundamentada en:

• El impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario. • En la expiración del plazo fijado contractualmente.

 Otras pretensiones encaminadas a que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca dada en arrendamiento recupere la posesión de dicha finca.

Dado el carácter especial y sumario del juicio verbal de desahucio no se analizan cuestiones que exijan aclaraciones o puntualizaciones previas.

El demandado sólo puede alegar y probar:  El pago.

 Las circunstancias que influyan directamente en el cumplimiento de la obligación de pago.

 Circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ver el concepto de enervación en el apartado 1.1.7.1. de esta Unidad.

(40)

3.1

Legitimación activa y pasiva en el juicio de desahucio.

Se conoce como legitimación la capacidad de ser parte en el proceso.  Ver el apartado 1.1.1. de esta Unidad.

Se habla de legitimación activa para hacer referencia a quien puede presentar una demanda de desahucio.

Se habla de legitimación pasiva para hacer referencia a la persona a quien se puede demandar en un juicio de desahucio.

3.1.1

Legitimación activa.

Está legitimado activamente para interponer la demanda el arrendador en cuanto titular del “dominio” sobre el inmueble arrendado.

Ver el capítulo 2 de la Unidad 1.

Para comparecer en juicio el demandante debe estar en el pleno ejercicio de sus derechos civiles.

Se consideran legitimados para interponer demanda de desahucio:

(41)

 A los herederos desde el momento en que se haya realizado la partición.

 Al usufructuario.

 Al titular de un derecho real de habitación.

3.1.1.1

Legitimación activa de otras personas.

Están legitimados a ejercer la acción de desahucio:

 El administrador de fincas cuando actúa como apoderado del dueño.

 El tutor respecto de los bienes de su pupilo.  El depositario judicial.

 Los síndicos de un concurso de acreedores.

 El cesionario, si en el contrato de cesión el dueño le cede el derecho a percibir rentas y ejercitar la acción de desahucio.

3.1.2

Legitimación pasiva.

(42)

3.1.2.1

Análisis de situaciones especiales en relación con la legitimación

pasiva.

Por la jurisprudencia han sido contemplados determinados supuestos de legitimación pasiva:

 Legitimación pasiva del subarrendatario.  Legitimación pasiva de los cónyuges.  Legitimación pasiva de los herederos.

3.1.2.1.1

Legitimación pasiva del subarrendatario.

Se plantea la problemática de si es necesario demandar al subarrendatario y de si éste está legitimado para oponerse a la demanda.

El subarrendatario no forma parte del contrato de arrendamiento, lo tanto, como el juicio por desahucio tiene su fundamento en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento no es necesario que la demanda de desahucio se dirija al subarrendatario.

Ver el apartado2.2.2. de la Unidad 9.

No obstante como la ejecución de una sentencia firme de desahucio (dictada contra el arrendador) implica el lanzamiento del inmueble de quien está en la posesión material del mismo (subarrendatario) se admite que el

(43)

3.1.2.1.2

Legitimación pasiva de los cónyuges.

La problemática se plantea cuando sólo uno de los cónyuges es arrendatario. Con independencia del régimen económico matrimonial, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual, se requiere el consentimiento de ambos, aunque éstos pertenezcan a uno de los cónyuges.

La jurisprudencia ha entendido que es suficiente con demandar al cónyuge titular del contrato siempre que el otro cónyuge no lo impugne.

La problemática surge cuando los cónyuges se encuentran en situaciones especiales contempladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con la familia, como es el supuesto de ocupación de la vivienda por el cónyuge no titular en los supuestos de separación divorcio o nulidad.

Ver el apartado 3.3. de la Unidad 9.

La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, en los supuestos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge no arrendatario pueda continuar en el uso de la vivienda arrendada si así lo dispone la sentencia.

La jurisprudencia ha admitido como correcta la demanda dirigida contra el cónyuge titular del contrato de arrendamiento, no usuario de la vivienda y se admite la legitimación para ser parte al cónyuge usuario de la vivienda por el

(44)

3.1.2.1.3

Legitimación pasiva de los herederos.

Tiene legitimación pasiva el heredero continuador de la relación arrendaticia.  Ver el apartado 4.1. de la Unidad 9.

En el supuesto de no haberse realizado la partición de la herencia se deberá demandar a todos los coherederos.

3.1.3

Intervención de procurador y abogado.

En el juicio de desahucio sólo será necesaria la comparecencia de procurador y abogado cuando la cuantía de la demanda exceda de 2.000 euros.

No obstante, tanto el demandante como demandado pueden ser representados por procurador y defendidos por abogado, debiendo comunicar esta circunstancia al tribunal.

Para determinar la cuantía de la demanda se aplican las reglas generales, por lo que normalmente la cuantía de la demanda será la cantidad efectivamente demanda.

Ver el apartado 2.1. de esta Unidad.

En los juicios verbales en que se reclame una cantidad que no exceda de 2.000 euros, el demandante podrá formular su demanda cumplimentado unos

(45)

3.2

La demanda.

En el juicio de desahucio de un inmueble urbano por la falta del pago de rentas o de cantidades debidas al arrendador la demanda consiste en:

 La resolución del contrato de arrendamiento.

 La recuperación de la posesión de la finca arrendada.

Normalmente se acumula a la demanda la reclamación de las cantidades adeudadas.

Además de la falta de pago pueden existir otras causas para el juicio de desahucio.

Ver el apartado 3 de esta Unidad.

3.2.1

Requisitos de la demanda.

En la demanda se debe indicar:

 Identificación del demandante (con indicación del domicilio donde puedan entregarle comunicaciones).

 Identificación del demandado (con indicación del domicilio en que pueda ser emplazado).

 Descripción de los hechos.

(46)

 Las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación del desahucio.

Ver el apartado 3.3.1. de esta Unidad.

 Si previamente a la interposición de la demanda se ha realizado un requerimiento de pago al arrendatario.

Se indicará la fecha del mismo.

 Si ha habido con anterioridad una sentencia condenatoria.  Esta circunstancia impide al demandado la enervación de la

demanda.

 También puede indicar si asume el compromiso de condonar al arrendatario toda o parte de la deuda (con expresión de la cantidad concreta) condicionando esta circunstancia a que el arrendatario desaloje el inmueble dentro del plazo que se indique.

Ver el apartado 1.1.6.1. de esta Unidad.

Con la demanda deberán presentarse los documentos en los que el demandante base sus pretensiones (contrato de arrendamiento, la acreditación del impago de las rentas, requerimientos realizados al arrendatario…)

(47)

3.2.2

Admisión de la demanda.

El secretario judicial dictará auto admitiendo la demanda o dará cuenta de ella al tribunal.

El tribunal, previo examen de su jurisdicción y competencia objetiva, se pronunciará sobre la procedencia de la admisión de la demanda.

En su caso, dictará auto admitiendo la demanda y ordenando el traslado al demandado.

En el auto de admisión de la demanda se fijará el día y la hora para realizar el lanzamiento del inquilino.

Admitida la demanda el secretario judicial citará a las partes para la celebración de la vista con indicación del día y la hora.

Con un plazo mínimo de 10 días y de 20 días como máximo desde el siguiente a la citación.

3.2.3

Comunicación al demandado del auto de admisión de la

demanda.

La comunicación al demandado del auto de admisión de la demanda deberá contener:

(48)

 Se hará constar que la vista no se suspenderá por inasistencia del demandado.

 El pronunciamiento sobre la posibilidad de enervar el desahucio.

 La indicación de si el demandante ha asumido el compromiso de condonar todo o parte de la deuda, con la indicación que la aceptación de la condonación por parte del demandado equivale al allanamiento.

 El apercibimiento que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites.

Se indicará el día y la hora en que tenga lugar el lanzamiento del poseedor material del inmueble.

 La indicación de la fecha prevista para el lanzamiento.  En el supuesto que la sentencia sea condenatoria y no se recurra.

3.2.3.1

Lugar de entrega de la comunicación.

La comunicación puede realizarse en la vivienda o el local arrendado.

Si el domicilio donde se intenta realizar la comunicación es la vivienda o el local arrendado y no se encuentra allí el destinatario puede efectuarse la

(49)

Se intentará que la comunicación (del auto y del emplazamiento) se realice personalmente al demandado para garantizar que pueda comparecer en el proceso y defender sus posiciones frente a la parte demandante.

3.2.4

Admisión de la demanda en el supuesto de desahucio

por falta de pago.

Si en la demanda tiene la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas una vez admitida la demanda el secretario judicial requerirá al demandado para que en el plazo de diez días:

 Desaloje el inmueble.

 Pague al demandante. (actor).  Enerve el desahucio.

Ver el apartado 3.3.1. de esta Unidad.

 Comparezca y alegue las razonas por las que no debe (en todo o en parte) las cantidades reclamadas.

En el supuesto de no estar conforme con el pago.

Si el demandante ha expresado que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda, se le pondrá de manifiesto este acuerdo y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento.

(50)

Además, el requerimiento expresará:

 El día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando.

Para que le sirva de citación.

 La fecha en que tendrá lugar el lanzamiento..  En el caso de que no hubiera oposición.

La notificación de este requerimiento se notificará de la misma forma prevista para la notificación del auto de aceptación de la demanda.

(51)

3.3

Motivos de oposición.

Cuando se pretenda la recuperación de la finca dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada (juicio verbal de desahucio) sólo se permitirá al demandado alegar y probar:

 Que se ha realizado el pago.

 Que se reúnen los requisitos para la procedencia de la enervación de la demanda.

3.3.1

Enervación del juicio de desahucio.

El juicio de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas terminará si antes de la celebración de la vista, el arrendatario:

 Paga su deuda al demandante.

 Pone a disposición del demandante el importe de las cantidades reclamadas (cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario y las que legalmente le corresponda pagar).

La puesta a disposición se realizará ante el propio tribunal o notarialmente.

(52)

No procederá la enervación del juicio de desahucio cuando:

 El arrendatario ha enervado el desahucio en una ocasión anterior.

 Cuando el arrendatario haya sido requerido para el pago por el arrendador con dos meses de antelación a la interposición de la demanda de desahucio.

Se requiere que el requerimiento haya sido realizado de una forma fehaciente y el cumplimiento del plazo.

3.3.2

La aceptación del compromiso de condonar parte o toda

la deuda.

Cuando el arrendador haya incluido en la demanda el compromiso de condonar todo o parte de la deuda (condicionado al desalojo del inmueble) se comunicará esta circunstancia al demandado en la comunicación para la vista.

Ver el apartado 3.2.2. de esta Unidad.

El demandado tiene la facultad de aceptar esta propuesta en el plazo de cinco días desde la recepción de la comunicación.

La aceptación por parte del demandado de la propuesta de condonación equivale al allanamiento.

(53)

El demandado deberá desalojar voluntariamente el inmueble en el plazo que se haya indicado por el arrendador. Este plazo no puede ser inferior a quince días desde que se notifique la demanda.

Si el arrendatario no desaloja en el plazo pactado el acuerdo quedará sin efecto y se llevará a cabo el lanzamiento (del arrendatario) sin más trámites y sin necesidad de notificación alguna al condenado.

Ver el apartado 1.1.6.1. de esta Unidad.

3.3.3

Finalización del juicio antes de la sentencia.

La actual normativa regula determinados supuestos en los que el secretario judicial puede dictar un decreto que ponga fin al juicio desahucio.

3.3.3.1

Acuerdo entre las partes.

En la citación se informará a las partes de la posibilidad de recurrir a una negociación para intentar solucionar el conflicto.

(54)

3.3.3.2

Desalojo voluntario del inmueble.

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas el secretario judicial requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble y pague el importe reclamado.

Atendido el requerimiento de pago y desalojo el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el procedimiento.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento.

A no ser que el demandante solicite el mantenimiento de la diligencia de lanzamiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca.

El demandante deberá instar el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada.

3.3.3.3

Aceptación del compromiso de rebaja.

(55)

La aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento.

Si no se realiza el desalojo establecido se llevará a cabo el lanzamiento en el día y hora fijado en la citación.

No se requieren otros trámites ni la notificación al arrendatario.

3.3.3.4

Falta de comparecencia del arrendatario.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

(56)

3.4

La sentencia

Practicadas las pruebas y expuestas las alegaciones de las partes se dará por terminada la vista y el Tribunal dictará sentencia en el plazo de cinco días.

Se emplazará a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación de la sentencia.

3.4.1

La ejecución del desahucio.

La sentencia firme de desahucio es el título ejecutivo para llevar a cabo el lanzamiento del inquilino.

En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución.

No se requiere ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia.

Una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución el secretario judicial responsable de la misma dictará de inmediato lo que proceda para llevar a cabo la misma.

Para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor.

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