Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.

50  Download (0)

Full text

(1)

Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark administrado por

Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. Estados financieros intermedios (no dictaminados)

(2)

Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark administrado por

Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.

Índice de contenido

Cuadro Página

Estado de activos netos A 3

Estado de operaciones B 4

Estado de cambios en los activos netos C 5

Estado de flujos de efectivo D 6

(3)
(4)
(5)
(6)
(7)

Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark administrado por

Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A. Notas a los estados financieros intermedios

Al 31 de marzo de 2018, 2016 y al 31 diciembre de 2017 (En US dólares sin centavos)

Nota 1. Constitución y operaciones

El Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark (el Fondo) fue autorizado mediante resolución No. SGV-R-1643 del 8 de marzo de 2007 de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). El 30 de octubre de 2014 se publicó la actualización de hecho relevante mediante el cual se hacía de conocimiento público la actualización de prospecto del Fondo, así como el cambio de nombre de dicho Fondo, el cual pasó de denominarse Fondo de Inversión Desarrollo Inmobiliario Improsa a Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark, este cambio quedó registrado en el Registro Público de la Propiedad en el mes de diciembre del 2014.

El Fondo es administrado por Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. (la Sociedad), que es una sociedad especializada en la administración de fondos de inversión de carácter inmobiliario.

Las principales disposiciones que regulan las sociedades administradoras y sus fondos de inversión están contenidas en la Ley Reguladora del Mercado de Valores, No. 7732 y sus reformas, en el Código de Comercio y en el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión.

Un fondo de inversión es el patrimonio integrado por los aportes de personas físicas y jurídicas para la inversión en valores y otros activos autorizados por la SUGEVAL, los cuales son administrados por una sociedad de fondos de inversión por cuenta y riesgo de los que participan en el fondo. Los aportes en el fondo están documentados mediante certificados de títulos de participación como lo señala el artículo 77 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores.

El objetivo del Fondo es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción para su conclusión y venta o arrendamiento. Adicionalmente los fondos de desarrollo inmobiliario pueden adquirir bienes inmuebles para la generación de plusvalía.

Cada inversionista dispone de un prospecto del Fondo que contiene la información relacionada con la Sociedad, el objetivo del Fondo, políticas de valuación del activo neto y otras obligaciones y derechos de la administración.

Las principales características del Fondo son las siguientes, las cuales están incluidos en el prospecto de inversión actualizado por última vez el 01 de febrero de 2018 de 2018:

(8)

 Es un fondo cerrado no financiero, denominado en dólares estadounidenses cuyo patrimonio está limitado a 332 participaciones con valor nominal de US$50,000 cada una por un total de US$16.6 millones. El Fondo tiene un plazo de duración de 30 años a partir de su fecha de aprobación y puede renovarse o acortarse si los inversionistas así lo acuerdan.

 La Sociedad es responsable de aplicar las políticas de inversión contenidas en el Prospecto del Fondo y es solidariamente responsable ante los inversionistas por los daños y perjuicios ocasionados por sus directores, empleados o personas contratadas por ellos para prestarle servicios al Fondo.

 El Fondo participará en el desarrollo de inmuebles residenciales, comerciales, turísticos, de zona franca, hospitalarios, gubernamentales, de educación, salud, de parques industriales, logísticos y de servicios.

 Realizará inversiones en proyectos inmobiliarios únicamente en Costa Rica con el objetivo de obtener una plusvalía una vez concluido el desarrollo y comercializado el inmueble resultante. Todos los procesos y actividades y áreas críticas a saber, estudios preliminares, arquitectura, diseño e inspección, construcción, equipamiento, gerencia técnica y comercialización que involucra el proceso de desarrollo inmobiliario serán realizados por empresas o especialistas debidamente contratados por la Sociedad que fungirán como contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas en cada una de esas áreas. Estos participantes deben ser de reconocida trayectoria y contar con profesionales inscritos en los colegios profesionales respectivos.

 El Fondo puede utilizar hasta 20% de su activo total en la adquisición de valores inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios que para tal efecto mantiene la SUGEVAL.

 Las participaciones se emiten por medio de títulos a la orden denominados Títulos de Participación en forma electrónica en Interclear Central de Valores S.A. (Central de anotación en cuenta) y son regulados por la SUGEVAL. Los inversionistas que participan en el Fondo son copropietarios de los valores en forma proporcional a la cantidad de participaciones que posean y no se garantiza un rendimiento determinado, el cual puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado. Los títulos de participación no son redimibles por el Fondo en condiciones normales sino a través de su venta en el mercado secundario y únicamente se puede redimir los títulos directamente en caso de que:

a) Ocurran cambios en el control de la sociedad administradora o se sustituya ésta.

b) Se dé una liquidación anticipada del Fondo para redimir a los inversionistas a quienes les aplique el derecho de receso.

(9)

d) Exista una conversión del fondo cerrado a uno abierto.

e) Se dé un evento de liquidez del mercado que sea autorizado por el Superintendente General de Valores.

 El Fondo, por su especial característica de ser de desarrollo inmobiliario, se encuentra sometido al régimen de oferta pública restringida. El reglamento de oferta pública vigente a la fecha de emisión de los estados financieros señala en el artículo 13 que se dirige a inversionistas institucionales, es decir intermediarios financieros y de valores, organismos internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como fondos de inversión o de pensión, y a inversionistas sofisticados que cuenten con patrimonio neto igual o superior a US$1.0 millón de dólares.

 El Fondo reparte las ganancias netas del impuesto sobre la renta aplicable por su condición de fondo de inversión, que hayan sido realizadas por la colocación de los inmuebles resultantes de los desarrollos inmobiliarios emprendidos, así como los alquileres generados por la cartera de inmuebles en proceso de colocación, intereses y dividendos sobre valores adquiridos, luego de rebajar los gastos corrientes de manejo y otros gastos extraordinarios del Fondo, así como los gastos y costos del desarrollo y las reservas que la Sociedad haya constituido dentro del Fondo para ser utilizadas especifica y únicamente para aspectos relacionados con la durabilidad y condiciones de los inmuebles, así como los destinados a reparar, mejorar o mantener los activos inmobiliarios del Fondo.

 Los beneficios netos se distribuyen según la fecha de liquidación de cada proyecto en caso de que existan utilidades que distribuir a nivel del Fondo, y siempre que la asamblea de inversionistas del Fondo así lo acuerde con base en los estados financieros auditados.

 No obstante lo anterior, las Normas Internacionales de Información Financiera permiten en ciertos casos el reconocimiento de ingresos con base en la certeza y el correspondiente avance de obra. Por consiguiente, el Fondo sólo procederá a la distribución de los rendimientos netos líquidos que se generen al liquidarse el proyecto. En caso de que existan beneficios que no se distribuyan en un período independientemente de su razón, el Fondo comunicará a los inversionistas que acumulará dichas sumas hasta su efectiva distribución.

 Devolución del capital pagado en exceso: En el proceso de colocación de títulos de participación en mercado primario de conformidad con los mecanismos descritos en el presente prospecto, los inversionistas cancelan un precio que es el valor del activo neto por participación.

 Dado que dicho valor permite el reconocimiento monetario por parte del inversionista, entre otros aspectos, de los rendimientos generados por el Fondo y el

(10)

valor en libros actualizado de sus activos inmobiliarios a la fecha en que el inversionista procede a realizar la suscripción de nuevas participaciones, los inversionistas cancelan además del valor facial del título de participación una suma adicional que se denomina capital pagado en exceso.

 Por consiguiente las sumas recaudadas por este motivo durante el ejercicio fiscal integran también el patrimonio neto de los inversionistas, y forman parte de las sumas distribuibles entre los inversionistas que integran el Fondo en la fecha de cierre del ejercicio fiscal en la proporción que a cada uno corresponda, según conste en los estados financieros auditados.

 Creación de reservas patrimoniales con cargo a las sumas distribuibles devengadas durante el ejercicio fiscal correspondiente, con el fin de fortalecer el programa de mantenimiento de los inmuebles que formen parte del portafolio de inversiones.  El Fondo creará reservas patrimoniales con cargo a las sumas distribuibles con el fin

de ser utilizadas específicamente para atender aspectos relacionados con la durabilidad y condiciones físicas de los bienes inmuebles terminados que formen parte de su portafolio de inversiones, así como para atender los costos de mantenimiento y reparaciones que deban efectuarse periódicamente en dichos inmuebles y las contingencias que sobrevengan en los procesos constructivos en desarrollo que el Fondo se encuentre impulsando.

 Dichas reservas serán creadas cuando la tasa de gasto de mantenimiento estimado en las valoraciones financieras y estudios de factibilidad elaborados sea superior al gasto de mantenimiento efectivamente erogado durante cada ejercicio fiscal. Las reservas patrimoniales creadas al amparo de lo dispuesto en el presente numeral no serán empleadas para financiar nuevos planes de inversión, ni deben ser empleadas para garantizar rendimientos de ninguna naturaleza, todo de conformidad con la normativa vigente.

Nota 2. Diferencias más significativas en la base de presentación de estos estados financieros con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, NIC)

Para normar su implementación el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) emitió la Normativa Contable Aplicable a las Entidades Supervisadas por la SUGEF, la SUGEVAL y la SUPEN, y a los emisores no financieros. El CONASSIF ha establecido cuáles políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen un tratamiento alternativo. Por otra parte el CONASSIF establece la normativa contable de acuerdo con la versión de las NIIF que rigen a partir del 1 de enero de 2011, habiendo existido cambios a las NIIF que han regido posteriormente.

(11)

Las diferencias más importantes entre las normas internacionales de información financiera (NIIF, NIC) y las regulaciones emitidas por las entidades supervisoras y que son de aplicación en la elaboración de los presentes estados financieros son las siguientes: Norma Internacional de Contabilidad No.1: Presentación de estados financieros

El CONASSIF ha establecido la adopción en forma parcial de las NIIF. Esta situación se aparta del espíritu de la NIC 1 que requiere que se cumplan todas las normas y sus interpretaciones si se adoptan las NIIF.

Norma Internacional de Contabilidad No. 7: Estado de flujos de efectivo

El CONASSIF requiere la aplicación del método indirecto para la elaboración del estado de flujos de efectivo, sin la opción de poder elegir el método directo, el cual también es permitido por las NIIF.

Norma Internacional de Contabilidad No.39: Instrumentos Financieros Reconocimiento y Medición

El CONASSIF requiere que las inversiones se mantengan como disponibles para la venta. La SUGEVAL y la SUGEF permiten clasificar otras inversiones como instrumentos financieros mantenidos para negociar, siempre que exista manifestación expresa de su intención para negociarlos en un plazo que no supere los noventa días contados a partir de la fecha de adquisición. SUPEN no permite otra clasificación que no sea como disponible para la venta. La contabilización de derivados requiere que se reconozcan como mantenidas para negociación excepto los derivados que sean contratos de garantía financiera o hayan sido designados como instrumentos de cobertura y cumplan las condiciones para ser eficaces. Asimismo podrían permanecer más de noventa días de acuerdo con la NIC 39, ya que esta norma se refiere solamente a su venta en un futuro cercano y no indica plazo.

La NIC 39 requiere clasificar los instrumentos financieros de acuerdo con su tenencia, lo que podría implicar otras clasificaciones posibles como lo son mantenidas al vencimiento y al valor razonable con cambios en resultados.

Nota 3. Bases de presentación y políticas contables a) Bases de presentación

Los estados financieros del Fondo se presentan con base en las disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) y SUGEVAL.

El CONASSIF ha establecido cuales políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen un tratamiento alternativo.

(12)

b) Políticas contables

Las políticas contables más importantes se resumen a continuación: b.1 Moneda y regulaciones cambiarias

Los registros de contabilidad del Fondo son llevados en dólares estadounidenses ($) que es diferente a la moneda de curso legal en la República de Costa Rica, debido a que es la moneda de operación del Fondo de acuerdo con lo autorizado en el prospecto de inversión, por lo que los dólares estadounidenses ($) son su moneda funcional y de reporte.

b.2 Uso de estimaciones

La preparación de los estados financieros de acuerdo con disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el CONASSIF y la SUGEVAL requiere registrar estimaciones y supuestos que afectan los importes de ciertos activos y pasivos, así como la divulgación de activos y pasivos contingentes a la fecha de los estados financieros, y los montos de los ingresos y gastos durante el período. Los resultados reales podrían diferir de esas estimaciones.

b.3 Efectivo y equivalentes de efectivo

Las actividades de operación en el estado de flujos de efectivo se presentan por el método indirecto. Para este propósito se consideran como efectivo y equivalentes de efectivo el saldo del rubro de disponibilidades, los depósitos a la vista y a plazo y los valores invertidos y que mantienen una madurez no mayor a dos meses. b.4 Inversiones en instrumentos financieros

Instrumentos financieros no derivados: Clasificación:

La normativa actual permite registrar las inversiones en valores como disponibles para la venta. Las inversiones disponibles para la venta se valúan a precio de mercado utilizando vectores de precios proporcionados por entidades especializadas. Como caso de excepción y para todas las monedas, si no se logra contar con una cotización por medio de estos sistemas, el precio con que se valora es 100% de su precio de compra. Las inversiones que se mantienen al vencimiento se registran a su costo de amortizado, el cual se aproxima a su valor de mercado.

(13)

Medición:

El efecto de la valuación a precio de mercado de las inversiones disponibles para la venta se incluye en una cuenta patrimonial.

Las recompras no se valúan a precio de mercado, ni los títulos con vencimiento original a menos de 180 días.

Las cuentas por cobrar y las cuentas por pagar se registran al costo amortizado, el cual se aproxima o es igual a su valor de mercado.

La compra y venta de activos financieros por la vía ordinaria se registran por el método de la fecha de liquidación, que es aquella en la que se entrega o recibe un activo.

Reconocimiento:

Los instrumentos financieros son registrados inicialmente al costo incluido el costo de transacción. Para los activos financieros el costo es el valor justo de la contrapartida entregada. Los costos de transacción son los que se originan en la compra de las inversiones.

Desreconocimiento:

Un activo financiero es dado de baja cuando no se tenga control de los derechos contractuales que componen el activo. Esto ocurre cuando los derechos se aplican, expiran o ceden a terceros.

Un pasivo financiero es dado de baja cuando la obligación especificada en el contrato ha sido pagada o cancelada, o haya expirado.

Instrumentos financieros derivados:

Los instrumentos financieros derivados son reconocidos inicialmente al costo; posterior a su reconocimiento inicial, son llevados a su valor razonable. El tratamiento de cambios en el valor razonable depende de la clasificación en las siguientes categorías: Cobertura de valor razonable, cobertura de flujo de efectivo y derivados implícitos. El fondo no mantiene instrumentos financieros derivados. b.5 Custodia de efectivo y títulos valores

La Sociedad ha designado como custodio del efectivo y los títulos valores de las inversiones del Fondo a Banco Improsa, S.A., conforme lo dispuesto en el Reglamento de Custodia vigente a la fecha de emisión de los estados financieros.

(14)

b.6 Gastos pagados por anticipado

Todos los desembolsos relacionados con el pago de seguros para cubrir eventuales pérdidas por siniestros que afecten los bienes inmuebles propiedad del Fondo y los pagos por comisiones relacionadas con la suscripción de contratos de préstamo se difieren y amortizan por el método de interés efectivo.

De conformidad con lo expuesto en la NIIF 39 “…una permuta entre un

prestamista y un prestatario, de instrumentos de deuda con condiciones sustancialmente diferentes, se contabilizará como una cancelación del pasivo financiero original, reconociéndose un nuevo pasivo financiero.

Lo mismo se hará cuando se produzca una modificación sustancial de las condiciones actuales de un pasivo financiero o de una parte del mismo (con independencia de si es atribuible o no a las dificultades financieras del deudor…”

La guía de aplicación de la NIIF 39, párrafo 40, señala que “…al objeto de

aplicar el párrafo 40, las condiciones serán sustancialmente diferentes si el valor presente de los flujos de efectivo descontados bajo las nuevas condiciones, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier comisión recibida, y utilizando para hacer el descuento la tasa de interés efectiva original, difiere al menos en un 10 por ciento del valor presente descontado de los flujos de efectivo que todavía resten del pasivo financiero original. Si hay intercambio de instrumentos de deuda o modificación de las condiciones se contabilizan como una extinción. Si el intercambio o la modificación citados no se contabilizasen como una extinción, los costos y comisiones ajustarán el importe en libros del pasivo, y se amortizarán a lo largo de la vida restante del pasivo modificado…”

b.7 Desarrollo de inmuebles

Los costos incurridos, directa o indirectamente en actividades necesarias para dejar los inmuebles en condiciones óptimas para su utilización y/o venta se capitalizan en las cuentas de Obras en Proceso –terreno, costos de construcción directos y costos de construcción indirectos- en el momento en que se incurren. Entre los costos indirectos de construcción se incluye todos los gastos relacionados con inspecciones estructurales, ambientales y topográficas; estudios de suelos, viabilidad ambiental, planos, impuestos y permisos de construcción, dirección y gerencia del proyecto, asesorías en tecnología y construcción, servicios de agua y electricidad necesarios en las obras, pólizas de seguros; en el caso del gasto de intereses por préstamos contraídos y utilizados en la financiación de la obra se capitalizan a medida en que se incurren durante el período de construcción.

(15)

De igual manera se acumulan en este rubro todos los gastos que a pesar de ser necesarios para la realización de las obras no pueden ser asociados directamente con ellas.

En costos directos de construcción se acumulan todos los incurridos por las actividades de limpieza del sitio de la obra, movimiento de tierras, obra civil y estructural, obra electromecánica, planta de tratamiento, instalación de elevadores y aires acondicionados, sistemas de riego y demás gastos que puedan asociarse directamente a la construcción de los inmuebles de acuerdo con lo estipulado en las NIIF y la normativa aplicable a los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario.

b.8 Bienes inmuebles terminados Valuación:

Conforme lo dispuesto en el artículo 90 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha de la publicación de los presentes estados financieros, los bienes inmuebles que un fondo de inversión de desarrollo inmobiliario mantenga para el arrendamiento y los que hayan sido concluidos se rigen por la normativa aplicable para la valuación de inmuebles de fondos inmobiliarios.

Las inversiones en propiedades están constituidas por edificios que son valuados con posterioridad al reconocimiento inicial, por el método del valor justo. Las normas que regulan el proceso de valoración de bienes inmuebles se encuentran contenidas en el artículo 87 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, y en el acuerdo del Superintendente General de Valores Nº SGV-A-170.

Debe existir una valoración al menos una vez al año por parte de un perito independiente incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de reconocida experiencia en la localidad y categoría de las propiedades de inversión, y otra valoración de un profesional en finanzas que se realiza tomando en cuenta la capacidad de la propiedad de producir beneficios económicos netos en el largo plazo. El valor final del inmueble será el menor valor de los consignados en estas valoraciones. En el plazo de cinco días hábiles posteriores a la compra de un inmueble la Sociedad debe remitir a la SUGEVAL las valoraciones respectivas. Dichas valoraciones no deben tener antigüedad superior a seis meses. Los inversionistas tendrán acceso a las valoraciones de los inmuebles.

(16)

de las actas de las sesiones 1034-2013 y 1035-2013 celebradas el 2 de abril del 2013, modificó el artículo 87 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión estableciendo que: “El registro del valor

del inmueble en los estados financieros del fondo de inversión se realiza de conformidad con la normativa contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, con el modelo del valor razonable. Adicionalmente, se debe constituir una reserva en las cuentas patrimoniales del fondo, que corresponda al monto de las pérdidas o ganancias no realizadas derivadas de un cambio en el valor razonable, netas de impuestos. Esta reserva no puede ser sujeta a distribución entre los inversionistas, solo hasta que se haya realizado la venta o disposición del bien inmueble”.

Mejoras y mantenimiento:

La Sociedad Administradora (SAFI) podrá generar reparaciones, transformaciones, ampliaciones, adiciones, remodelaciones, mejoras y/o mantenimiento en los inmuebles que formen parte del fondo de inversión, con cargo al fondo de inversión.

Para tal efecto, se seguirán los lineamientos establecidos en la Política aprobada por el Comité de Inversión de Improsa SAFI, en busca de la conservación o aumento del valor de los inmuebles adquiridos. Los criterios que se determinarán para el registro de los trabajos realizados son los siguientes:

Actividad Concepto Objetivo Registro

Reparación

Arreglar objetos, equipos o elementos que se encuentren mal hechos, dañados o rotos en los bienes inmuebles, o que por su uso, alcanzaron su vida útil.

Conservar

precio Gasto

Remodelación

Reformar un bien inmueble, rehaciéndolo o modificando alguno de sus elementos, pudiendo variar su estructura con intención de mejorarlo.

Aumentar

precio Capitaliza

Mejora

Pasar algo a un estado mejor, recurriendo a su sustitución o reconstrucción con el fin de ampliar la vida útil del inmueble.

Aumentar

precio Capitaliza

Ampliación

Obras que pretenden aumentar la superficie que antes ocupaba la infraestructura, siempre que responda a una necesidad de expansión.

Aumentar

(17)

Transformación

Una intervención de mayor escala que permite actualizar en forma significativa y trascendente aspectos arquitectónicos y/o constructivos para rediseñar en forma integral el inmueble.

Aumentar

precio Capitaliza

Para dichas actividades la Sociedad Administradora establece los siguientes procedimientos:

1. Lineamientos para el mantenimiento según programación:

a. Mantenimiento programado, sistemático o preventivo: Se establece de acuerdo al Presupuesto Anual de Mantenimiento Programado para cada uno de los inmuebles que pertenezcan a los portafolios de los fondos de inversión administrados por la SAFI, el cual es aprobado por el Comité de Inversión. b. Mantenimiento no programado, no sistemático o correctivo: No se contempla

dentro del Presupuesto Anual de Mantenimiento Programado y es considerado de carácter extraordinario o de emergencia, el cual deberá de ser aprobado en forma mancomunada sin límite de suma por el Gestor de Portafolio y la Gerencia General, así como el contratista propuesto por la administración de bienes inmuebles de la empresa.

En caso de ser considerado mantenimiento mayor, se deberá elevar a conocimiento del Comité de Inversión un informe integral sobre el evento, después de concluido un periodo de 72 horas hábiles de haberse practicado la actividad de mantenimiento.

2. Lineamientos según costo acumulado: El costo acumulado de las reparaciones, remodelaciones, adiciones, ampliaciones y/o mejoras en los últimos doce meses móviles, será un elemento que determinará cuál es el procedimiento a seguir por parte de la Administración, según se explica a continuación:

Costo Acumulado Igual o menor a $5.000,00 del Valor del Inmueble

Costo Acumulado Mayor a $5.000,00 o igual o menor al 15% del Valor del Inmueble Costo Acumulado Mayor al 15% o igual o menor al 30% del Valor del Inmueble Costo Acumulado mayor al 30% del Valor del Inmueble

(18)

La administración podrá cotizar y utilizar un único proveedor de servicios

Deberá cotizar con al menos tres diferentes

proveedores de servicios

Deberá cotizar con al menos tres diferentes

proveedores de servicios

Deberá cotizar con al menos tres diferentes proveedores de servicios Se considera mantenimiento menor Se considera mantenimiento menor Se considera mantenimiento mayor Se considera mantenimiento mayor N/A N/A (*) Se requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones (*) Se requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones

(*) La Administración requerirá la autorización previa del Comité de Inversiones para ejecutar este tipo de erogaciones, salvo en los casos no previstos, de carácter extraordinario, de emergencia o en respuesta a un siniestro, casos en los cuales se procederá conforme se dispone en la política, referente a “Mantenimiento no programado, no sistemático o correctivo”. Queda a criterio exclusivo del Comité de Inversiones si considera necesario elevar dicha aprobación a la Asamblea de Inversionistas.

En todos los casos, la Administración deberá generar un estudio técnico que justifique la actividad, salvo que se encuentre dispuesto en el Presupuesto Anual de Mantenimiento que tenga el inmueble. Dicho estudio técnico deberá ser contratado a un especialista de reconocida trayectoria conforme al criterio de la Administración y no vinculado a ninguna de las empresas subsidiarias del Grupo Financiero Improsa.

El Gestor de Portafolio es el encargado de tramitar las solicitudes según las necesidades del arrendatario, estado de las propiedades o planes estratégicos del fondo, ante la empresa de Administración de Inmuebles contratada para tales efectos. El Gestor a efectos de dar seguimiento a los diferentes proyectos (Mantenimiento, Reparaciones, Mejoras, Remodelaciones, Ampliaciones y Adiciones) solicitará a la administradora de bienes inmuebles informes periódicos sobre el avance de las obras en función de la naturaleza y alcance de estas. Dicho informes serán presentados al comité de administración de bienes inmuebles.

(19)

La empresa encargada de la administración de bienes inmuebles deberá garantizar a la Sociedad Administradora un registro de proveedores amplio y suficiente, diseñado con base en las mejoras prácticas en la materia, el cual deberá ser actualizado al menos con una periodicidad anual, que las empresas calificadas se encuentran al día con el pleno cumplimiento de las leyes laborales del país y que incorporan en sus operaciones cotidianas robustas políticas de seguridad ocupacional.

Ventas:

Los bienes no deben adquirirse ni venderse a la Sociedad, sus socios, directivos y empleados, ni a personas que formen parte del grupo de interés económico. Los bienes inmuebles que ingresen a los activos del Fondo no deben enajenarse hasta transcurridos tres años contados desde su inscripción en el Registro Público a nombre del Fondo. Sin embargo, por medio de la Asamblea de Inversionistas se puede autorizar la venta de un inmueble en un período menor a tres años. Como parte del acta de la asamblea, se debe dejar evidencia del impacto que se espera en el patrimonio de los inversionistas por la venta acordada.

Arrendamiento:

En el artículo 86 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y de Fondos de Inversión menciona lo siguiente:

“Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren los activos del fondo. Para estos efectos, rige la definición de grupo económico establecida en el artículo 120 de este Reglamento.

La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en su conjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del fondo. La revelación de un nuevo contrato con estas entidades debe realizarse mediante un Comunicado de Hecho Relevante”

Todos los arrendamientos son operativos.

Respecto a la concentración del ingreso por arrendamiento, el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión establece en el artículo 79 las limitaciones en materia de ingresos para los Fondos de Inversión Inmobiliarios. En este artículo se menciona que “…No más de un 25% de los

(20)

ingresos mensuales del fondo puede provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico…”.

Sin embargo, en el artículo 80 del mismo reglamento, se menciona que se pueden constituir fondos inmobiliarios no diversificados, los cuales podrán tener un límite de concentración de ingresos superior al establecido en el artículo 79.

b.9 Valoración de proyectos de desarrollo inmobiliario: Determinación del valor de compra del proyecto:

Usualmente un proyecto de desarrollo inmobiliario implica la ejecución de las siguientes macroactividades:

 Conceptualización del proyecto

 Construcción del producto inmobiliario

 Creación de valor: por venta total o parcial del activo construido.

 Realización de valor: venta del producto inmobiliario desarrollado en su condición de negocio en marcha, ya sea a fondos inmobiliarios tradicionales o a inversionistas individuales o institucionales.

El nivel de riesgo y por consiguiente la expectativa de rendimiento de los inversionistas del Fondo varían al concluir cada una de las etapas antes mencionadas. Con el fin de cumplir con el objetivo planteado y determinar el valor de los activos a incorporar en la cartera del Fondo, la Sociedad emplea el método denominado valor residual, lo cual combina los siguientes elementos:  Valor de la venta del producto

 Estatus actual del proyecto adquirido  Presupuesto de costos y gastos  Estructura financiera

 Tasa de descuento.

En atención a lo anterior se establece el valor o precio de adquisición del proyecto como el valor presente (a la tasa de descuento establecida por el modelo) de la diferencia entre el valor esperado de venta del producto inmobiliario y los egresos necesarios para que el activo se encuentre en condiciones de venta.

En igual forma la Sociedad contará con la siguiente información, a fin de adoptar la decisión de invertir parcial o totalmente en un proyecto de desarrollo inmobiliario:

1. Anteproyecto.

(21)

3. Estimación del valor del terreno por un perito autorizado.

4. Plan maestro de construcción, así como el dictamen de un perito autorizado sobre el plan.

5. Flujo de caja proyectado. 6. Proyecciones financieras. 7. Rentabilidad proyectada.

8. Cronograma de desembolsos y desarrollo de obra.

9. Propuesta de porcentaje de inversión respecto al capital necesario para el desarrollo de la obra.

10. Medidas de protección propuestas en caso de ser socio minoritario. 11. Plan de comercialización.

12. Estructura de asesores para la gestión del proyecto.

13. Información y experiencia de los socios y desarrollador de los proyectos, a fin de poder cumplir con lo dispuesto en la política “Conozca a su cliente” del Grupo Financiero Improsa.

14. Otra información que sea requerida por el Comité de Inversión.

b.10 Valoración de la cartera de obras o proyectos de desarrollo inmobiliario en proceso:

La Sociedad valora la cartera de proyectos de desarrollo inmobiliario con que cuente el Fondo a una fecha determinada según lo establecido para estos efectos en las NIIF.

b.11 Deterioro en el valor de los activos

Las NIIF requieren que se estime el importe recuperable de los activos cuando exista indicación de que puede haberse deteriorado su valor. Se requiere reconocer pérdida por deterioro siempre que el importe en libros de los activos sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida debe registrarse con cargo a resultados si los activos en cuestión se contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción.

El importe recuperable se define como el mayor entre el precio de venta neto y su valor de uso; se calcularía trayendo a valor presente los flujos de efectivo que se espera que surjan de la operación continua de los activos a lo largo de la vida útil. b.12 Depósitos de arrendatarios

De acuerdo con las condiciones establecidas en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los arrendatarios están obligados a efectuar un depósito o entregar algún valor en garantía. El depósito es devuelto una vez que finalice el término del contrato y se hayan satisfecho las condiciones preestablecidas.

(22)

b.13 Comisión de administración

La Sociedad recibe comisión por la administración del Fondo la cual puede ser fijada hasta un máximo de 10% anual sobre el valor del activo neto, calculada diariamente sobre el valor neto del activo del Fondo y se paga en forma mensual. La comisión se reconoce sobre la base de devengado.

b.14 Reconocimiento de ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se reconocen sobre la base de devengado. b.15 Títulos de participación

Los certificados de título de participación representan los derechos proporcionales que los inversionistas tienen sobre el activo neto del Fondo, fruto de los aportes patrimoniales. El precio del título de participación varía de acuerdo con el valor del activo neto del Fondo. De conformidad con las disposiciones emanadas de la SUGEVAL, la Sociedad hace el cálculo diario del valor del activo neto del Fondo, valor que se encuentra disponible para el mercado a través de los mecanismos de información disponibles en la SUGEVAL y mediante consulta del vector de precios que publica la Bolsa Nacional de Valores.

b.16 Costo de transacción de la emisión de títulos de participación

Los costos de transacción en los que necesariamente se ha de incurrir para transacciones de patrimonio, como los costos de emisión de los títulos de participación, se contabilizan como parte de la transacción y por lo tanto se deducen de patrimonio. Para las participaciones colocadas a precio mayor a su valor nominal los costos de colocación se deducen del capital pagado en exceso. b.17 Impuestos diferidos

El Fondo calcula el impuesto sobre la renta sobre las plusvalías y minusvalías en valoración de inmuebles. El impuesto sobre la renta diferido es reconocido sobre todas las diferencias temporales gravables y las diferencias temporales deducibles, siempre y cuando exista la posibilidad de que los pasivos y activos se lleguen a realizar.

b.18 Impuesto único del 5%

El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula: “Los rendimientos que reciban los fondos de inversión provenientes de la adquisición de títulos valores que ya estén sujetos al impuesto único sobre intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley Nº 7092, de 21 de abril de 1988, o que estén exentos de dicho impuesto, estarán exceptuados de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la renta disponible, previsto en la misma ley citada.

(23)

Los rendimientos percibidos por los fondos de inversión provenientes de títulos valores u otros activos que adquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado, quedarán sujetos a un impuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%).

La base imponible será el monto total de la renta o los rendimientos acreditados, compensados, percibidos o puestos a disposición del fondo de inversión. Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del fondo, estarán sujetas a un impuesto único y definitivo con una tarifa del cinco por ciento (5%).

La base imponible será la diferencia entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de dicha transacción. Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se calcularán con el método de declaración, determinación y pago a cargo del Fondo de inversión, con un período fiscal mensual.

El pasado 21 de octubre de 2008 mediante oficio DGT-600-2008 del despacho del Director General de Tributación comunicó a Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A., previa consulta planteada por su apoderado general, señor Jaime Ubilla Carro, que las ganancias generadas por la enajenación de activos como condominios, villas, torres, o cualquier otro que haya edificado el fondo, están sujetas al impuesto único y definitivo de 5% establecido en el artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, cuya base impositiva será la establecida en el párrafo tercero de dicho artículo, consistente en la diferencia entre el valor de la enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de la transacción, compuesto por los costos necesarios directamente relacionados e identificados con los bienes enajenados. b.19 Gasto financiero

El Fondo de acuerdo al tratamiento permitido por la NIC 23, capitaliza los costos del financiamiento que son directamente atribuibles a la construcción del proyecto, esto durante el proceso constructivo del mismo. Una vez concluidas las obras necesarias para preparar los activos para su arrendamiento o venta, los costos del financiamiento se registran como gastos financieros en los estados de operaciones del fondo.

b.20 Estimación por incobrable

El máximo de alquileres y cuotas que se acumula en el balance (alquileres y cuotas de mantenimiento por cobrar) será el equivalente a un mes de alquiler. Una vez que se vence dicho plazo se reclasificarán estos alquileres acumulados

(24)

y se reflejarán en una cuenta de orden denominada “Cuotas por arrendamientos pendientes de pago”.

b.21 Plusvalía

Las Normas Internacionales de Información Financiera establecen que las Plusvalías producto de combinaciones de negocio se deben registrar con base en lo establecido en la NIIF 3 y su valor estará representando por el importe reconocido a la fecha de adquisición menos cualquier deterioro, que se determinará según la NIC 36 “Deterioro de Activos”, y no con base en una vida útil previamente definida.

Según lo mencionado en el párrafo anterior, esta plusvalía no es objeto de amortización y el Fondo deberá realizar una valoración con periodicidad anual a efecto de constatar la ausencia o no de un deterioro en el valor de dicha plusvalía. En caso de existir deterioro, este será reconocido en los resultados del mismo período en que ocurra el evento.

b.22 Costos asociados a contratos de arrendamiento

Los costos directos iniciales incurridos para obtener un arrendamiento operativo son añadidos al importe en libros del activo subyacente y estos se reconocerán como gasto a lo largo de la duración del arrendamiento, sobre la misma base en que se reconocen los ingresos del contrato. Todo esto en concordancia con lo establecido en la NIIF 16 Arrendamientos.

Nota 4. Efectivo y equivalentes de efectivo

A continuación se presenta el detalle del efectivo y equivalentes de efectivo al 31 de marzo del 2018, 2017 y al 31 diciembre de 2017:

Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Banco Improsa, S.A. cuenta corriente No.2849-1, colones US$ 2,593 113 247 Banco Improsa, S.A. cuenta corriente No.11864-5, dólares 27,081 13,111 112,443

B.C.C.R. cuenta reserva dólares No. 14374 1 10 1

B.N.C.R. cuenta corriente No. 100-02-202-000047-4 267 10 261

US$ 29,942 13,244 112,952

Al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 diciembre del 2017 no existían restricciones de uso sobre los saldos de efectivo y equivalentes de efectivo.

Con el propósito de presentación para el estado de flujos de efectivo, a continuación se presenta una conciliación del saldo de las cuentas de disponibilidades e inversiones en

(25)

instrumentos financieros del estado de activos netos y el efectivo y equivalentes de efectivo del estado de flujos de efectivo:

Marzo 2018

Marzo 2017

Efectivo US$ 29,942 13,244

Inversiones en instrumentos financieros 312,453 347,131 Efectivo y equivalentes de efectivo en el

estado de flujos de efectivo US$ 342,395 360,375

Nota 5. Inversiones en instrumentos financieros

La cartera de inversiones en títulos valores se detalla cómo sigue a continuación al 31 de marzo 2018, 2017 y 31 de diciembre del 2017.

31 de marzo del 2018

Clase de título Emisor Rendimiento Vencimiento Valor en libros

Recompras Sector Público 5.52% 04/04/2018 US$ 130,578

Recompras Sector Público 6.44% 03/05/2018 181,875

US$ 312,453

31 de marzo del 2017

Clase de título Emisor Rendimiento Vencimiento Valor en libros

Recompras Sector Público 5.06% 04/05/2017 US$ 134,746

Recompras Sector Público 5.52% 24/04/2017 50,110

Recompras Sector Público 5.98% 05/04/2017 162,275

US$ 347,131

31 de diciembre del 2017

Clase de título Emisor Rendimiento Vencimiento Valor en libros

Recompras Sector Público 2.20% 04/01/2018 US$ 111,286

US$ 111,286

Nota 6. Alquileres y cuentas por cobrar

Al 31 de marzo del 2018, 2017 y al 31 diciembre del 2017 los alquileres y cuentas por cobrar se detallan como sigue:

(26)

Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Alquileres por cobrar 43 888 151

US$ 43 888 151

Los alquileres por cobrar tienen la siguiente antigüedad:

Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Menos de 30 días US$ 43 888 151

US$ 43 888 151

Nota 7. Gastos diferidos

Los gastos pagados por anticipado al 31 de marzo de 2018, 2017 y 31 de diciembre del 2017 se detallan a continuación: Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Seguros de inmuebles US$ 26,706 31,038 3,876

Formalización de créditos 116,044 127,527 118,911

Otros gastos diferidos 61,168 18,460 13,516

US$ 203,918 177,025 136,303 Nota 8. Inversión en inmuebles

Al 31 de marzo del 2018, 2017 y al 31 diciembre del 2017 el saldo de las inversiones en inmuebles corresponde a los costos asociados a las fincas filiales terminadas como se detalla a continuación: Al 31 de marzo del 2018 Costo Mejoras Plusvalía (Minusvalía) Acumulada Total

Edificio 2A Turrubares - FF31 US$ 2,500,909 0 (517,038) 1,983,871

Edificio Tempisque y Parqueos 25,724,435 1,032,905 3,004,505 29,761,845

US$ 28,225,344 1,032,905 2,487,467 31,745,716

(27)

Al 31 de marzo del 2017

Costo Mejoras

Plusvalía (Minusvalía)

Acumulada Total

Edificio 2A Turrubares - FF31 US$ 2,500,909 0 171,409 2,672,318

Edificio Tempisque y Parqueos 25,724,435 1,032,905 2,313,415 29,070,755

US$ 28,225,344 1,032,905 2,484,824 31,743,073 Al 31 de diciembre del 2017 Costo Mejoras Plusvalía (Minusvalía) Acumulada Total

Edificio 2A Turrubares - FF31 US$ 2,500,909 0 (517,038) 1,983,871

Edificio Tempisque y Parqueos 25,724,435 1,032,905 3,004,505 29,761,845

US$ 28,225,344 1,032,905 2,487,467 31,745,716

Conforme lo dispuesto en el artículo 90 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha de la publicación de los presentes estados financieros, los bienes inmuebles del Fondo que se mantengan para el arrendamiento y los que hayan sido concluidos se rigen por la normativa aplicable para la valuación de inmuebles de fondos inmobiliarios.

El movimiento de las inversiones en inmuebles del Fondo en los períodos de tres meses terminados el 31 de marzo se detalla como sigue:

Costo Mejoras Plusvalía (Minusvalía) Acumulada Total Saldo al 31 de diciembre de 2016 US$ 28,225,344 1,032,905 2,479,320 31,737,569

Efecto neto de ganancias y pérdidas en valoración de inmuebles

5,504 5,504

Saldo al 31 de marzo 2017 US$ 28,225,344 1,032,905 2,484,824 31,743,073

Saldo al 31 de diciembre de

2017 US$ 28,225,344 1,032,905 2,487,467 31,745,716

(28)

Condiciones de contratos de arrendamiento

Las cláusulas más importantes de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes son las siguientes:

 Los contratos pueden ser prorrogados a su vencimiento por períodos iguales a los establecidos siguiendo las formalidades de comunicación por escrito indicadas en el contrato, salvo que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovar el contrato dentro de los tres meses anteriores a la fecha de expiración.

 El arrendatario acepta expresamente y acuerda que no podrá dar por terminado anticipadamente el contrato. En caso contrario el Fondo será indemnizado de conformidad con lo acordado entre las partes.

 El pago de los servicios públicos corresponde a los arrendatarios y los tributos propios del inmueble y su mantenimiento estructural son exclusiva responsabilidad del Fondo.

 Cualquier mejora o modificación que el arrendatario desee ejecutar en el inmueble debe de contar con la autorización precia y por escrito de la Sociedad. Los gastos y costos en los que incurra el arrendatario en razón de estas mejoras o modificaciones serán responsabilidad exclusiva de este sin que el Fondo deba indemnizarlo aun cuando queden al final del arriendo como mejoras al inmueble.

Gravámenes sobre bienes inmuebles

Al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 diciembre 2017, todos los documentos por pagar a largo plazo estaban garantizados con cédulas hipotecarias de primero y segundo grado sobre bienes inmuebles, además de la cesión suspensiva de los derechos de cobro de los contratos de arrendamiento presentes y futuros (Ver Nota 10).

Cobertura de seguros

Al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 diciembre de 2017, los inmuebles se encontraban asegurados en US$20,189,701; US$24,761,451 y US$20,189,701 respectivamente; el seguro cubre la pérdida directa e inmediata que sufra la propiedad asegurada como consecuencia de daño o destrucción (determinado por el valor de reposición), en casos en los que se produzca en forma repentina y accidental, así como los alquileres dejados de percibir por siniestros ocurridos al inmueble.

Para salvaguardar los inmuebles propiedad del Fondo se contratan los servicios de Improsa Agencia de Seguros S.A. para que por medio del Instituto Nacional de Seguros se cubran los inmuebles de posibles siniestros así como de ciertas eventualidades o actos no previstos. Los seguros contratados para el Fondo son:

(29)

a) Póliza de responsabilidad civil

Esta póliza cubre la lesión o muerte de terceras personas y daños a la propiedad de terceros bajo la modalidad de límite único combinado y límite agregado anual.

b) Daño físico directo

Esta póliza cubre el valor de las edificaciones y áreas complementarias de los inmuebles así como un porcentaje por rentas caídas.

El valor de los inmuebles se actualiza según las valoraciones ingenieriles realizadas anualmente en los cuales se indica el nuevo valor del edificio y de las áreas complementarias.

c) Póliza Umbrella

El seguro de Responsabilidad Civil Umbrella está dirigido a dar protección a eventos catastróficos en exceso sobre la póliza de Responsabilidad Civil básica contratada con el Instituto Nacional de Seguros o con otras aseguradoras.

Nota 9. Otros activos

A continuación se detalla el saldo de la cuenta de otros activos al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 de diciembre de 2017: Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Garantías otorgadas ( 1 ) US$ 20,109 25,109 20,109

US$ 20,109 25,109 20,109 (1) Garantías otorgadas al Ministerio de Obras Públicas y Transportes, la Compañía

Nacional de Fuerza y Luz, S.A., la Municipalidad de San José, Promotora del Comercio Exterior de Costa Rica S.A., y el inquilino Emerson Electric CR, Ltda., como requisitos para obtener los permisos de construcción, régimen de zona franca, alquiler de transformadores y demás trámites.

Nota 10. Documentos por pagar

A continuación se presenta el saldo de los documentos por pagar al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 diciembre de 2017: Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Banco Nacional (1) US$ 16,205,313 16,745,598 16,205,313

(30)

(1) La operación con el Banco Nacional de Costa Rica, S.A. consiste en un crédito garantizado mediante cédulas hipotecarias por un monto de US$17,000,000. El vencimiento de esta operación es el 29 de agosto del 2028. La tasa de interés anual de éste no podrá ser inferior a 5.94% y está constituida por la tasa libor semestral más un margen de 5.50 puntos porcentuales. Este préstamo se utilizó en la cancelación de los pasivos bancarios que mantenía el Fondo. Al 31 de marzo de 2018 el Fondo ha realizado abonos por un total de US$794,687 al principal. (Ver nota 21).

Estos pasivos tienen la siguiente estructura de vencimiento:

Vencimiento por año:

Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017 2017 US$ 0 90,000 0 2018 120,000 120,000 120,000 2019 240,000 240,000 240,000 2020 300,000 300,000 300,000 2021 360,000 360,000 360,000 2022 480,000 480,000 480,000 2023 600,000 600,000 600,000 2024 600,000 600,000 600,000 2025 600,000 600,000 600,000 2026 600,000 600,000 600,000 2027 600,000 600,000 600,000 2028 11,705,313 12,155,598 11,705,313 US$ 16,205,313 16,745,598 16,205,313

Las operaciones están garantizadas con hipotecas de primero y segundo grado sobre los bienes inmuebles del fondo (excepto la finca filial No.31) además de la cesión suspensiva de derechos de cobro de los contratos de arrendamiento presentes y futuros.

Nota 11. Impuesto sobre la renta diferido

Al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 de diciembre de 2017 el impuesto sobre la renta diferido se calculó como se detalla a continuación:

Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Valuación neta de bienes inmuebles US$ 2,487,467 2,484,824 2,487,467 Minusvalías acumuladas por valuación de

bienes inmuebles 4,625,883 2,469,060 4,625,883

Plusvalías acumuladas por valuación de bienes

(31)

Porcentaje de impuesto 5% 5% 5% US$ 355,667 247,694 355,667 Nota 12. Gastos acumulados y cuentas por pagar

Al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 de diciembre de 2017 la composición de los gastos acumulados y de las cuentas por pagar se detalla a continuación:

Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Comisiones por pagar US$ 244 220 245

Impuesto sobre las ganancias de capital 11,329 9,628 9,431

Otras cuentas por pagar y provisiones 27,137 34,758 19,302

US$ 38,710 44,606 28,978

Nota 13. Otros pasivos

Al 31 marzo de 2018, 2017 y al 31 de diciembre de 2017 los otros pasivos del Fondo se detallan a continuación: Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Ingresos cobrados por anticipados US$ 70,042 66,944 68,010

Depósitos en garantía de arrendamientos 191,604 180,236 182,909 US$ 261,646 247,180 250,919

Nota 14. Títulos de participación

Al 31 de marzo de 2018, 2017 y al 31 de diciembre de 2017 el Fondo tenía en circulación 332 títulos de participación con valor nominal de US$50,000 cada uno como se muestra seguidamente: Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Títulos de participación en circulación 332 332 332

Valor nominal del título de participación 50,000 50,000 50,000 US$ 16,600,000 16,600,000 16,600,000 El Fondo tenía un capital autorizado de 500 participaciones con valor nominal de US$50,000 cada una. De acuerdo con el comunicado de hecho relevante con fecha 02 de septiembre de 2013 se procedió con la disminución del monto total del capital autorizado, por vencimiento del plazo de colocación del mismo. Se modificó el prospecto vigente y

(32)

se autoriza la cantidad de 332 participaciones, obteniendo con esta modificación el 100% del total de la colocación. Al 31 de marzo 2018, 2017 y al 31 de diciembre de 2017 el Fondo ha asumido costos de comisiones de colocación por US$61,288.

Nota 15. Capital pagado en exceso

La estimación del rango de valor de las participaciones tiene su base en la metodología de valor residual, la cual se utiliza para determinar el valor de un proyecto en un momento dado. Esta metodología es la que se utiliza también para las actualizaciones trimestrales del análisis de rentabilidad del Proyecto Multipark. Específicamente para la determinación del rango de valor de las nuevas participaciones se aplicaron los siguientes pasos:

 La Administración del Fondo efectuó una actualización trimestral del análisis de rentabilidad del Proyecto Multipark, para lo cual proyectó los flujos de efectivo, considerando el monto estimado de la emisión adicional de participaciones.

 Con base en la rentabilidad esperada, se estimó el valor futuro de los flujos de efectivo del proyecto y el de la emisión original de participaciones (total y por participación) al concluir el plazo de proyección, la diferencia entre ambos montos totales se asignó como valor futuro de la emisión adicional y se calculó el número de participaciones a emitir.

 Con base en el valor futuro de la emisión adicional, el valor futuro por participación, el plazo de participación de los inversionistas de la emisión adicional y el valor presente, se estimó el valor inicial por participación de dicha emisión.

 Se efectuó una sensibilización del número y valor inicial de las participaciones adicionales, de acuerdo con los parámetros seleccionados por la Administración del Fondo.

 La Administración del Fondo utilizó el análisis descrito como referencia y determinó el precio de colocación de la nueva emisión.

En el mes de noviembre de 2011 el Fondo colocó 14 títulos de participación a un precio promedio de US$22,371 cada uno, es decir US$27,629 por debajo del valor nominal del título, originando una disminución en el capital pagado en exceso por US$386,800. Además en el mes de diciembre de 2011, el Fondo realizó colocaciones de participaciones en dos oportunidades, en la primera se colocaron 12 títulos de participación a un precio de US$15,000 cada uno y en la segunda se colocaron 18 participaciones a US$24,363.89, producto de estas dos colocaciones el capital pagado en exceso del fondo disminuyó en US$881,450.

De igual forma, para el mes de marzo 2012 el Fondo realizó colocación de 8 participaciones en dos oportunidades. En la primera oportunidad el fondo colocó 6

(33)

participaciones a un precio de US$15,000 cada una y en la segunda se colocaron 2 participaciones a US$13,833.33. Producto de esta colocación el capital pagado en exceso disminuyó US$287,000.

En el mes de agosto de 2012 el Fondo colocó 8 participaciones a un precio de US$13,000 forjando a que el capital pagado en exceso disminuyera en US$296,000. A octubre de 2012 se colocó nuevamente a un precio de US$13,000 un total de 3 participaciones lo que ocasionó que el capital pagado en exceso disminuyera en US$111,000; y finalmente para noviembre 2012 manteniendo el mismo precio, se lograron colocar un total de 26 participaciones disminuyendo el capital pagado en exceso en US$962,000.

Al 31 de marzo 2018, 2017 y al 31 diciembre de 2017 el capital pagado en exceso ascendía a US$(2,271,138).

Nota 16. Ingreso por alquileres

El detalle de los ingresos por alquileres en los períodos de tres meses terminados el 31 de marzo, es el siguiente:

Inmueble 2018 2017

Emerson Electric Costa Rica, S.R.L. US$ 466,397 433,969

GMG Servicios Costa Rica S.A. 66,307 64,814

Grupo Ecoenergia VL S.A 399 386

Guillermo Gutiérrez Granados 386 373

MB Créditos S.A. 2,395 2,314

Rodio Swissboring Costa Rica S.A. 810 787

Superintendencia de Telecomunicaciones 3,478 3,377

Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones 6,884 6,618

Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar 29,494 28,366

Asociación Solidarista de Empleados de ARESEP 17,608 17,048

US$ 594,158 558,052 El precio del alquiler es pagadero en forma mensual de manera anticipada; están denominados en dólares estadounidenses y se establecen los mecanismos para los incrementos anuales. El monto del depósito en garantía se estipula en cada contrato y oscila de uno a cuatro meses de arrendamiento.

Al 31 de marzo de 2018 y 2017, se mantiene arrendado el 98% y 99% de su capacidad de ocupación, respectivamente.

El artículo 79 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión indica que “No más del 25% de los ingresos mensuales del fondo puede

provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico”. El Fondo percibe ingresos por arrendamiento del

(34)

inquilino Emerson Electric Costa Rica, S.R.L., que representa el 77.58% de los ingresos por arrendamiento generados en el cuarto trimestre de 2017 y un 78.18% de los ingresos para el período 2016. La Asamblea de Inversionistas del 10 de septiembre de 2013 acordó mantener la concentración en inquilinos como parte del proceso de reestructuración financiera del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multipark. Nota 17. Comisiones de administración

La comisión por administración vigente al 31 de marzo 2018 y 2017 es 0.25% sobre el valor del activo neto administrado.

El monto devengado por esta comisión, por los períodos de tres meses terminados el 31 de marzo de 2018 y 2017 es de US$9,469 y US$9,210 respectivamente.

Nota 18. Gastos financieros

En los períodos de tres meses terminados el 31 de marzo 2018 y 2017 el detalle de los gastos financieros es el siguiente:

2018 2017

Intereses a entidades de crédito (Nota 18) US$ 292,467 283,509 Amortización de gastos de formalización de créditos 2,867 2,877

Pérdidas por diferencial cambiario (Nota 18) 58 25

US$ 295,392 286,411

Nota 19. Gastos de operación

Los gastos de operación en los períodos de tres meses terminados al 31 de marzo 2018 y 2017 son los siguientes:

2018 2017

Comisiones a la entidad en custodia US$ 660 660

Impuesto sobre la renta 29,708 27,903

Impuestos municipales 14,002 12,595

Seguros 9,110 9,735

Honorarios de abogados 192 205

Gastos de auditoría 1,766 1,671

Gastos por asesorías 0 327

Gastos de asamblea de inversionistas 3,745 4,907

Publicidad y propaganda 440 526

(35)

Mantenimiento, reparación y seguridad 33,324 21,315

Administración de inmuebles (Nota 22) 19,558 18,988

Peritazgo de inmuebles 1,603 1,430

Otros gastos de gestión 9,083 9,117

US$ 124,778 111,653

Nota 20. Cuentas de orden

Al 31 de marzo del 2018, 2017 y diciembre de 2017 las cuentas de orden del Fondo se componen de los siguientes contratos pendientes por liquidar:

Marzo 2018 Marzo 2017 Diciembre 2017

Compromisos por operaciones de valores a plazo

Recompras tripartitas sector público US$ 312,931 185,223 111,305 US$ 312,931 185,223 111,305

Nota 21. Reestructuración financiera del Fondo

Reestructuración de pasivos con el Banco Nacional de Costa Rica, S.A

El 29 de agosto del 2013, se firmó el contrato de préstamo con el Banco Nacional de Costa Rica, S.A., el cual consiste en un crédito garantizado mediante cédulas hipotecarias por un monto de US$17,000,000. El vencimiento de esta operación es el 29 de agosto del 2028. La tasa de interés anual de éste no podrá ser inferior a 5.94% y está constituida por la tasa libor semestral más un margen de 5.50 puntos porcentuales. Este préstamo se utilizó en la cancelación de los pasivos bancarios que mantenía el fondo. Al 31 de diciembre de 2017, el Fondo ha realizado abonos por un total de US$794,687 al principal. Con la firma de este contrato, la Administración cumplió con uno de los objetivos estratégicos más relevantes para este Fondo para el ejercicio fiscal 2013, ya que logra financiar en el largo plazo la totalidad de sus pasivos, a una tasa de interés, considerablemente menor y con un período de gracia de 24 meses para pagos del principal.

Nota 22. Transacciones con partes relacionadas a la Sociedad Administradora

El Fondo ha realizado transacciones con partes relacionadas con la Sociedad Administradora como se detalla a continuación:

(36)

2018 2017 Activos:

Efectivo en cuentas bancarias, Banco Improsa, S.A. (Nota 4) 29,942 13,224 Pasivos:

Comisiones por pagar a Improsa SAFI S.A. 24 0

Gastos:

Comisión de Custodia, Banco Improsa S.A. (Nota 19) 660 660

Comisión de administración Improsa SAFI S.A.( Nota 19 ) 9,469 9,210 Administración de inmuebles Improsa Capital S.A.

(Nota 19) 19,558 18,988

Ingresos:

Intereses de las cuentas de efectivo, Banco Improsa S.A. 28 0

Alquiler de parqueos Fondo de Inversión Inmobiliario

Los Crestones (Nota 16) 6,884 6,618

Alquiler de parqueos Fondo de Inversión Inmobiliario

Gibraltar (Nota 16) 29,494 28,366

Como compañías vinculadas las sociedades que conforman el Grupo Financiero Improsa pueden prestar servicios a los fondos de inversión administrados por la Sociedad. Este tipo de transacciones entre las distintas sociedades y los fondos de inversión nace de la necesidad del cumplimiento de la normativa vigente en temas como la designación de un Custodio para los valores de los fondos, así como relaciones con el puesto de bolsa por la colocación, la designación de un administrador de inmuebles (gestión de mantenimiento), servicios financieros, y gestión del producto de los fondos de inversión.

Así mismo el Fondo registra gastos durante el período por el pago de comisiones de administración los cuales son cancelados a la Sociedad Administradora.

Nota 23. Exposición y control a riesgos de liquidez y de mercado

Seguidamente se muestran algunos de los riesgos que el Fondo puede enfrentar durante su operación normal.

a. Riesgos de la cartera inmobiliaria

Existe el riesgo de concentración en un mismo tipo de inmuebles o en un mismo inmueble, en el primer caso la inversión está sujeta a cambios que se den en el sector económico en que se encuentren los inmuebles, oficinas, comercio, bodegas, etc.; la concentración en una misma clase de inmueble afectaría la totalidad de la cartera. En el segundo caso la concentración en un mismo inmueble podría verse afectada por siniestros, desastres naturales, los cuales son protegidos mediante los seguros. La concentración de arrendamientos en un sólo inquilino puede producir riesgos de incumplimiento contractual, quiebra de la empresa, estado de iliquidez, etc. Por esta

Figure

Updating...

References

Related subjects :