Estados financieros al 31 de diciembre de 2017 y de 2016,
junto con el dictamen de los auditores independientes
Contenido
Dictamen de los auditores independientes Estados financieros
Estado de situación financiera Estado de resultados integrales Estado de cambios en el patrimonio Estado de flujos de efectivo Notas a los estados financieros
Dictamen de los auditores independientes
Al Directorio y la Gerencia de AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. Hemos auditado los estados financieros adjuntos del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (en adelante “el Fondo”), los cuales comprenden el estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, y los correspondientes estados de resultados integrales, de cambios en el
patrimonio y de flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, así como el resumen de políticas contables significativas y otras notas explicativas.
Responsabilidad de la Gerencia sobre los estados financieros
La Gerencia de AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el International Accounting Standards Board, y del control interno que la Gerencia determina que es necesario para permitir la preparación de estados financieros que estén libres de errores materiales, ya sea debido a fraude o error. Responsabilidad del auditor
Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre estos estados financieros basada en nuestras auditorías. Nuestras auditorías fueron realizadas de acuerdo con las Normas
Internacionales de Auditoría aprobadas para su aplicación en Perú por la Junta de Decanos de Colegios de Contadores Públicos del Perú. Tales normas requieren que cumplamos con
requerimientos éticos y planifiquemos y realicemos la auditoría para tener una seguridad razonable de que los estados financieros están libres de errores materiales.
Una auditoría comprende la aplicación de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los importes y la información revelada en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de que existan errores materiales en los estados financieros, ya sea debido a fraude o error. Al realizar esta evaluación de riesgo, el auditor toma en consideración el control interno pertinente del Fondo para la preparación y presentación razonable de los estados financieros a fin de diseñar procedimientos de auditoría de acuerdo con las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la
efectividad del control interno del Fondo. Una auditoría también comprende la evaluación de si los principios de contabilidad aplicados son apropiados y si las estimaciones contables realizadas por la Gerencia son razonables, así como una evaluación de la presentación general de los estados
financieros.
Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionarnos una base para nuestra opinión de auditoría.
En nuestra opinión, los estados financieros antes indicados presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la situación financiera del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, así como su desempeño financiero y flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera emitidas por el International Accounting Standards Board.
Lima, Perú, 9 de marzo de 2018 Refrendado por: __________________________ Wilfredo Rubiños C.P.C.C. Matrícula No. 9943
Estado de situación financiera
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016 Nota 2017 2016 S/(000) S/(000) Activo Activo corrienteEfectivo y equivalentes de efectivo 4 6,788 9,549 Instrumentos a valor razonable con cambios en
resultados 5 - 9,146
Cuentas por cobrar comerciales, neto 6 212 385 Otras cuentas por cobrar, neto 7 2,727 934 Gastos contratados por anticipado __________ 21 __________ 28
Total activo corriente __________ 9,748 __________ 20,042
Activo no corriente
Inversiones en proyectos inmobiliarios 8 31,503 39,099
Inversiones en asociadas 9 1,376 1,357
Inversiones inmobiliarias 10 __________ 141,433 __________ 146,724
Total activo no corriente __________ 174,312 __________ 187,180
Total activo __________ 184,060 __________ 207,222
Pasivo y patrimonio Pasivo corriente
Remuneraciones por pagar a la Sociedad
Administradora 11 3,322 11,386
Otras cuentas por pagar 12 23,485 24,698 Parte corriente de la deuda a largo plazo 13 __________ 826 __________ 924
Total pasivo corriente 27,633 37,008
Deuda a largo plazo 13 __________ - __________ 855
Total pasivo __________ 27,633 __________ 37,863
Patrimonio 14
Capital emitido 24,866 37,753
Resultados acumulados __________ 131,561 __________ 131,606
Total patrimonio __________ 156,427 __________ 169,359
Estado de resultados integrales
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016
Nota 2017 2016
S/(000) S/(000)
Ingresos y costos de actividades ordinarias
Alquileres de inversiones inmobiliarias 10(c) 3,553 7,209 Costo relacionado a los alquileres de inversiones
inmobiliarias ___________ (629) ___________ (884) 2,924 6,325
___________ ___________
Ingreso por venta de inversión inmobiliaria 10(d) 26,988 80,104 Costo de enajenación de inversión inmobiliaria 10(a) ___________ (26,995) ___________ (76,397)
(7) 3,707
___________ ___________
Utilidad bruta 2,917 10,032
Cambios en el valor razonable de las inversiones
inmobiliarias 10(a) 21,688 (13,807)
Pérdida en instrumentos a valor razonable con
cambios en resultados 5(b) (263) (90)
Cambios en el valor razonable y por liquidación de
proyectos inmobiliarios 8(d) (2,743) 2,110 Cambios en el valor razonable de las inversiones en
asociadas 9(b) 19 433
Otros ingresos (gastos)
Remuneración a la sociedad administradora 11(b) (1,046) (13,116) Efecto por nivelación cambiaria 3 1,283 1,981 Otros costos operacionales 16 (331) (674) Otros gastos, neto 17 ___________ (1,017) ___________ (22,553)
Utilidad (pérdida) operativa ___________ 20,507 ___________ (35,684) Diferencia en cambio, neta 3 (280) (3,712) Gastos financieros, neto 18 ___________ (572) ___________ (488)
Utilidad (pérdida) neta del ejercicio 19,655 (39,884)
Otros resultados integrales ___________ - ___________ -
Estado de cambios en el patrimonio
Por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y de 2016
Capital emitido Resultados acumulados Total S/(000) S/(000) S/(000) Saldos al 1 de enero de 2016 72,317 227,090 299,407 Pérdida neta - (39,884) (39,884)
Otros resultados integrales ___________ - ___________ - ___________ -
Total resultados integrales - (39,884) (39,884) Distribución de dividendos, nota 14(b) - (55,600) (55,600) Efecto por nivelación cambiaria, nota 3 (1,981) - (1,981) Reducciones de capital, nota 14(a) ___________ (32,583) ___________ - ___________ (32,583)
Saldos al 31 de diciembre de 2016 37,753 131,606 169,359
Utilidad neta - 19,655 19,655
Otros resultados integrales ___________ - ___________ - ___________ -
Total resultados integrales - 19,655 19,655 Distribución de dividendos, nota 14(b) - (19,700) (19,700) Efecto por nivelación cambiaria, nota 3 (1,283) - (1,283) Reducciones de capital, nota 14(a) ___________ (11,604) ___________ - ___________ (11,604)
Estado de flujos de efectivo
Por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y de 2016
Nota 2017 2016
S/(000) S/(000)
Conciliación de la utilidad (pérdida) neta con el efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las actividades de operación
Utilidad (pérdida) neta del ejercicio 19,655 (39,884)
Más partidas que no representan ingresos o desembolsos de efectivo
Estimación de cobranza dudosa 17 6 80
Cambios en el valor razonable de las inversiones
inmobiliarias 10(a) (21,688) 13,807
Pérdida en instrumentos a valor razonable con cambio en
resultados 5(b) 263 90
Cambios en el valor razonable de inversiones en proyectos
inmobiliarios 8(d) 2,743 (2,110)
Cambios en el valor razonable de inversiones en asociadas 9(b) (19) (433) Provisión de gastos por venta de inversiones inmobiliarias 12 2,166 24,282 Pérdida (utilidad) por venta de inversiones inmobiliarias 10(d) 7 (3,707)
Ajuste por nivelación cambiaria en el capital emitido 3 (1,283) (1,981)
(Aumento) disminución neto en cuentas de activo
Cuentas por cobrar comerciales 6 167 691 Otras cuentas por cobrar 7 (2,471) (206)
Gastos contratados por anticipado 7 19
Aumento (disminución) neto en cuentas de pasivo
Remuneraciones por pagar a la Sociedad Administradora 11 (8,064) 4,038 Otras cuentas por pagar 12 _________ (3,379) _________ (296)
Efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las
Nota 2017 2016
S/(000) S/(000)
Actividades de operación
Cobranza de alquileres 3,759 7,973
Otros cobros relativos a la actividad 666 2,210 Pagos de remuneración a la Sociedad Administradora 11(b) (12,330) (9,078) Otros pagos relativos a la actividad __________ (3,985) __________ (6,715)
Efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las
actividades de operación __________ (11,890) __________ (5,610)
Actividad de inversión
Venta de inversiones inmobiliarias 10(d) 26,988 80,104 Cobro del ajuste en precio de venta de acciones Ekimed
S.A.C. 17(b) 678 1,707
Aportes en inversiones inmobiliarias 10(a) (16) (34) Devolución de aportes y utilidades de proyectos
inmobiliarios 8(d) 4,853 17,099
Rescate de participaciones en fondos mutuos 5(b) __________ 8,883 __________ -
Efectivo y equivalente de efectivo proveniente de las
actividades de inversión __________ 41,386 __________ 98,876
Actividades de financiamiento
Pago de dividendos 14(b) (19,700) (55,600) Variación neta de obligaciones financieras 13 (953) (1,044) Reducción de capital 14(a) __________ (11,604) __________ (32,583)
Efectivo y equivalente de efectivo utilizado en las
actividades de financiamiento __________ (32,257) __________ (89,227)
Disminución neta de efectivo y equivalente de efectivo (2,761) 4,039 Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al inicio del
periodo __________ 9,549 __________ 5,510
Notas a los estados financieros
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016
1. Identificación, actividad económica y aprobación de los estados financieros
(a) Identificación -
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (en adelante el “Fondo”) se constituyó el 26 de setiembre de 1997 mediante Resolución Conasev N° 622-97-EF/94.10, en la cual la
Superintendencia del Mercado de Valores (SMV), en ese entonces denominada Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV), autorizó la constitución del Fondo.
El Fondo inició su etapa operativa el 26 de setiembre de 1997, siendo el plazo de duración de veintidós años. Cualquier prórroga se realizará por acuerdo de la Asamblea General de Partícipes adoptada antes del vencimiento de cada periodo.
El Fondo es administrado por AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. (en adelante la “Sociedad Administradora” o “SAFI”), una subsidiaria de Apoyo Consultoría S.A., empresa domiciliada en el Perú. La Sociedad Administradora ha sido autorizada a operar por Resolución Conasev N° 056-2002-EF/94.10 de fecha 2 de setiembre de 2002. De acuerdo con las normas legales vigentes y con su Reglamento de Participación, las inversiones en el Fondo de Inversión se realiza por cuenta y riesgo de los propios partícipes, por lo cual el Fondo de
Inversión y su Sociedad Administradora no ofrecen pagar intereses ni garantizar rendimientos sobre la inversión en las cuotas de participación del Fondo. Es este sentido, tanto las ganancias como las pérdidas del Fondo son asumidas por los partícipes. La Sociedad Administradora se encarga de la gestión profesional del portafolio de la inversión inmobiliaria y de su administración de acuerdo con su Reglamento de Participación.
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el domicilio legal de la Sociedad Administradora se encuentra ubicado en Av. Armendariz 424, Miraflores, Lima.
(b) Actividad económica -
El Fondo está integrado por personas naturales y jurídicas. Se dedica a la inversión en el sector inmobiliario en el Perú, directamente o a través de empresas inmobiliarias y/o de contratos de asociación u otras formas asociativas. El Fondo es de capital cerrado y su número de cuotas es fijo. La Asamblea de Partícipes, a solicitud de la Administradora, podrá acordar el aumento de cuotas mediante nuevos aportes.
Las operaciones del Fondo están normadas por lo dispuesto en el Decreto Legislativo N°862 - Ley de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (en adelante “la Ley”) publicada el 22 de octubre de 1996 y el Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades
Administradoras (en adelante “el Reglamento de Fondos de Inversión”), aprobado por Resolución SMV N°029-2014-SMV/01 de fecha 17 de diciembre de 2014, y vigente a partir del 1 de enero de 2015 y sus modificatorias; así como las normas sobre Fondos de Inversión en Valores contenidas en el Decreto Legislativo N°861 -Ley del Mercado de Valores, promulgado el 21 de octubre de 1996.
(c) Aprobación de los estados financieros -
Los estados financieros al 31 de diciembre de 2016 y por el año terminado en esa fecha fueron aprobados en Asamblea General Ordinaria de Partícipes el 31 de marzo de 2017 sin
modificaciones. Los estados financieros al 31 de diciembre de 2017 y por el año terminado en esa fecha han sido aprobados para su emisión el 9 de marzo de 2018 por la Gerencia de la Sociedad Administradora y serán presentados para su aprobación por la Asamblea General Ordinaria de Partícipes que se efectuará dentro de los plazos establecidos por Ley. En opinión de la Gerencia de la Sociedad Administradora, los estados financieros adjuntos serán aprobados por la Asamblea General de Partícipes sin modificaciones.
2. Bases de preparación y resumen de políticas contables significativas
A continuación se presentan los principales principios y prácticas contables utilizados en la preparación de los estados financieros del Fondo:
2.1 Bases para la preparación y presentación -
Los estados financieros del Fondo han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (en adelante “NIIF”) emitidas por International Accounting Standars Board (IASB) vigentes al 31 de diciembre de 2017 y de 2016.
Las políticas de contabilidad adoptadas son consistentes con las aplicadas en años anteriores, excepto por la entrada en vigencia de las nuevas NIIF y NIC’s revisadas que son obligatorias para periodos que comienzan en o después del 1 de enero de 2017. Sin embargo, debido a la
estructura del Fondo y la naturaleza de sus operaciones, la adopción de estas normas nuevas y revisadas no tuvo un efecto significativo en su posición financiera y resultados; por lo tanto, no ha sido necesario modificar los estados financieros comparativos del Fondo. A continuación se presentan estas normas:
- NIC 7, Estado de flujos de efectivo – Modificaciones a la NIC 7
Las modificaciones a la NIC 7, Estado de flujos de efectivo, forman parte de la Iniciativa de Divulgación del IASB y requieren que el Grupo proporcione revelaciones que permitan a los usuarios de los estados financieros consolidados, evaluar los cambios en los pasivos provenientes de las actividades de financiamiento, incluyendo los cambios provenientes de flujos de efectivo y los cambios no monetarios. En la aplicación inicial de la enmienda, las entidades no están obligadas a proporcionar información comparativa para los períodos anteriores.
- NIC 12, Reconocimiento del impuesto a las ganancias diferido por pérdidas no realizadas - Modificaciones a la NIC 12
Las modificaciones aclaran que las entidades necesitan considerar si la ley tributaria restringe las fuentes de utilidades gravables con las cuales puede hacer deducciones sobre la reversión de una diferencia temporaria deducible. Además, las modificaciones
proporcionan una guía sobre la forma en que una entidad debe determinar las utilidades gravables futuras y explica las circunstancias en las cuales la utilidad gravable puede incluir la recuperación de algunos activos por un importe mayor a sus valores en libros.
- NIIF 12, Información a revelar sobre participaciones en otras entidades – Aclaración sobre el alcance de los requisitos de divulgación en la NIIF 12
La modificación aclara que los requerimientos de revelación en la NIIF 12, son de
aplicación a la participación de una entidad en una subsidiaria, a una empresa conjunta o a una asociada (o a una parte de su participación en una empresa conjunta o a una
asociada) que está clasificada (o incluida en un grupo que se clasifica) como mantenido para la venta.
La información contenida en estos estados financieros es responsabilidad de la Gerencia de la Sociedad Administradora que manifiesta expresamente que se han aplicado en su totalidad las NIIF emitidas por el IASB.
Base de preparación –
Los estados financieros adjuntos han sido preparados a partir de los registros de contabilidad del Fondo de acuerdo con el principio del costo histórico, excepto por las inversiones a valor
razonable con cambios en resultados, inversiones en proyectos inmobiliarios, inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias; las cuales han sido medidos a su valor razonable. Los estados financieros son presentados en soles (moneda funcional) y todos los valores están redondeados a miles de soles (S/(000)), excepto cuando se indique lo contrario.
La preparación de los estados financieros de acuerdo con NIIF requiere el uso de ciertos estimados contables críticos. También requiere que la Gerencia de la Sociedad Administradora ejerza su juicio en el proceso de aplicación de las políticas contables del Fondo. Ver 2.2 siguiente.
2.2 Resumen de principios y prácticas contables significativas –
Las siguientes son las políticas contables significativas aplicadas por el Fondo en la preparación y presentación de sus estados financieros:
(a) Clasificación de partidas en corrientes y no corrientes –
El Fondo presenta los activos y pasivos en el estado de situación financiera clasificados como corrientes y no corrientes.
Un activo se clasifica como corriente cuando la entidad:
- Espera realizar un activo o tiene la intención de venderlo o consumirlo en su ciclo normal de operación.
- Mantiene el activo principalmente con fines de negociación.
- Espera realizar el activo dentro de los doce meses después del periodo sobre el que se informa; o
- El activo es efectivo o equivalentes de efectivo a menos que éste se encuentre restringido y no pueda ser intercambiado ni utilizado para cancelar un pasivo por un periodo mínimo de doce meses después del cierre del periodo sobre el que se informa.
Todos los demás activos se clasifican como no corrientes.
Un pasivo se clasifica como corriente cuando la entidad: - Espera liquidar el pasivo en su ciclo normal de operación. - Mantiene el pasivo principalmente con fines de negociación.
- El pasivo debe liquidarse dentro de los doce meses siguientes a la fecha de cierre del periodo sobre el que se informa; o
- No tiene un derecho incondicional para aplazar la cancelación del pasivo durante, al menos, los doce meses siguientes a la fecha de cierre del periodo sobre el que se informa.
Todos los demás pasivos se clasifican como no corrientes.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos se clasifican como activos y pasivos no corrientes.
(b) Instrumentos financieros: Reconocimiento inicial y medición posterior – (b.1) Activos financieros -
Reconocimiento y medición inicial
Los activos financieros según la NIC 39 se clasifican como: (i) activos financieros al valor razonable con cambios en resultados, (ii) préstamos y cuentas por cobrar, (iii) activos financieros disponibles para la venta, (iv) inversiones a ser mantenidas hasta su vencimiento y (v) derivados designados como instrumentos de cobertura en una cobertura eficaz, según sea apropiado. La Gerencia de la Sociedad Administradora determina la clasificación de los instrumentos financieros del Fondo en el momento del reconocimiento inicial y sobre la base de instrumento por instrumento.
La clasificación de los instrumentos financieros en su reconocimiento inicial depende de la finalidad para la que los instrumentos financieros fueron adquiridos y sus características. Todos los instrumentos financieros son reconocidos
inicialmente a su valor razonable más los costos incrementales relacionados a la transacción que sean atribuibles directamente a la compra o emisión del instrumento, excepto en el caso de los activos o pasivos financieros llevados a valor razonable con cambios en resultados.
Las compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de activos dentro del plazo generalmente establecido por la regulación o condiciones de mercado son registradas en la fecha de negociación de la operación; es decir, la fecha en que el Fondo se compromete a comprar o vender el activo. Los derivados son reconocidos en la fecha de negociación de la transacción.
Medición posterior
La medición posterior de los activos financieros depende de su clasificación. El Fondo tiene activos financieros clasificados en la categoría de préstamos y cuentas por cobrar así como instrumentos financieros a valor razonable con cambios en resultados, por lo que a continuación se explica el criterio para estas categorías: - Activo financieros a valor razonable con cambios en resultados -
Los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados incluyen los activos financieros mantenidos para negociación y los activos financieros designados a valor razonable con efecto en resultados, cuya designación es desde su reconocimiento inicial y sobre la base de instrumento por instrumento.
Estas inversiones se miden a su valor razonable a través de su valorización individual, reconociendo las ganancias y pérdidas que se generan en el rubro de “(Perdida) ganancia en instrumentos a valor razonable con cambios en resultados” del estado de resultados integrales.
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el Fondo solo posee inversiones a valor razonable con cambios en resultados mantenidos para negociación.
- Préstamos y cuentas por cobrar
Los préstamos y cuentas por cobrar son activos financieros no derivados cuyos cobros son fijos o determinables, que no se negocian en un mercado activo, por los que la entidad no tiene intención de venderlos
inmediatamente o en un futuro próximo y que no tienen riesgos de recuperación diferentes a su deterioro crediticio.
Después de su reconocimiento inicial, los préstamos y cuentas por cobrar son llevados al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva, menos la estimación por deterioro. Las pérdidas originadas por el deterioro son reconocidas en el estado de resultados integrales.
El Fondo mantiene en esta categoría las cuentas por cobrar en general (comerciales y otras), que son expresadas al valor de la transacción, netas de su estimación de cuentas de cobranza dudosa cuando es aplicable.
La estimación para cuentas de cobranza dudosa se determina en base a la política establecida por el Fondo. En este sentido, la Gerencia de la Sociedad Administradora evalúa periódicamente la suficiencia de dicha estimación a través del análisis de antigüedad de las cuentas por cobrar y las estadísticas de cobrabilidad que mantiene el Fondo. La estimación para cuentas de cobranza dudosa se registra con cargo a resultados del ejercicio en que se determine su necesidad. En opinión de la Gerencia de la Sociedad
Administradora, este procedimiento permite estimar razonablemente la pérdida por cuentas de cobranza dudosa, considerando las características de los clientes en el Perú y los criterios establecidos por la NIC 39, con la finalidad de cubrir adecuadamente el riesgo de pérdida en las cuentas por cobrar según las condiciones del mercado donde opera el Fondo.
Baja en cuentas
Un activo financiero (o, cuando sea aplicable una parte de un activo financiero o una parte de un grupo de activos financieros similares) es dado de baja cuando:
(i) Los derechos de recibir flujos de efectivo del activo han terminado; o (ii) El Fondo ha transferido sus derechos a recibir flujos de efectivo del activo o
ha asumido una obligación de pagar la totalidad de los flujos de efectivo recibidos inmediatamente a una tercera parte bajo un acuerdo de traspaso; y (a) el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios del activo o, (b) de no haber transferido ni retenido sustancialmente todos los riesgos y beneficios del activo, si ha transferido su control.
En caso que el Fondo transfiera sus derechos de recibir flujos de efectivo de un activo o suscriba un acuerdo de transferencia, pero no haya transferido sustancialmente la totalidad de los riesgos y aún mantiene el control del activo, debe reconocer un pasivo asociado. El activo transferido y el pasivo asociado se miden sobre una base que refleje los derechos y obligaciones que haya retenido el Fondo.
(b.2) Pasivos financieros –
Reconocimiento y medición inicial
Los pasivos financieros según la NIC 39 se clasifican como: (i) pasivos financieros al valor razonable con efecto en resultados, (ii) pasivos al costo amortizado, y (iii) derivados designados como instrumentos de cobertura en una cobertura eficaz, según sea apropiado. La Gerencia de la Sociedad Administradora determina la clasificación de sus pasivos financieros en el momento del reconocimiento inicial.
Todos los pasivos financieros son reconocidos inicialmente a su valor razonable más, en el caso de los pasivos financieros que no se contabilizan al valor razonable con cambios en resultados, los costos incrementales relacionados a la transacción que sean atribuidos directamente a la compra o emisión del instrumento.
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, los pasivos financieros incluyen las
remuneraciones por pagar a la Sociedad Administradora, otras cuentas por pagar y deuda a largo plazo; todas estas dentro de la categoría de “pasivos al costo amortizado”
Medición posterior
Los pasivos financieros se reconocen cuando el Fondo es parte de los acuerdos contractuales del instrumento. Después del reconocimiento inicial, los pasivos financieros mantenidos por el Fondo son posteriormente medidos al costo
amortizado usando el método de la tasa de interés efectiva. El costo amortizado es calculado considerando cualquier descuento o prima en la emisión y los costos que son parte integral de la tasa de interés efectiva. Las ganancias y pérdidas se reconocen en el estado de resultados integrales cuando los pasivos se dan de baja.
Baja en cuentas
Un pasivo financiero es dado de baja cuando la obligación de pago se termina, se cancela o expira. Cuando un pasivo financiero existente es reemplazado por otro del mismo prestatario en condiciones significativamente diferentes, o las
condiciones son modificadas en forma importante, dicho reemplazo o modificación se trata como una baja del pasivo original y se reconoce un nuevo pasivo,
reconociéndose la diferencia entre ambos en el estado de resultados integrales.
(b.3) Compensación de instrumentos financieros –
Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto se presenta en el estado de situación financiera, cuando se tiene el derecho legal de compensarlos y la Gerencia tiene la intención de cancelarlos sobre una base neta o de realizar el activo y cancelar el pasivo simultáneamente.
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el Fondo no presenta ningún activo o pasivo financiero por un monto neto; ni presenta importes brutos sujetos a derechos de compensación.
(b.4) Valor razonable de los instrumentos financieros –
A cada fecha de cierre del periodo sobre el que se informa, el valor razonable de los instrumentos financieros que se negocian en mercados activos se determina por referencia a los precios cotizados en el mercado, o a los precios cotizados por los agentes del mercado (precio de compra para las posiciones activas y precio de venta para las posiciones pasivas), sin deducir los costos de transacción.
Para los instrumentos financieros que no se negocian en mercados activos, el valor razonable se determina utilizando técnicas de valoración adecuadas. Tales técnicas pueden incluir el uso de transacciones de mercado recientes entre partes
interesadas y debidamente informadas que actúen en condiciones de
independencia mutua, la referencia a los valores razonables de otros instrumentos financieros que sean esencialmente similares, el análisis de valores descontados de flujos de efectivo y otros modelos de valoración.
En la Nota 22 se incluye información sobre los valores razonables de los instrumentos financieros y mayores detalles sobre cómo dichos valores se determinaron.
(c) Transacciones en moneda extranjera –
Los Partícipes realizan los aportes al Fondo en dólares estadounidenses de acuerdo a lo establecido por el Reglamento del Fondo. Tal como lo señala la nota 1, el objetivo del Fondo es realizar inversiones en el sector inmobiliario en el Perú, las cuales se miden en su mayoría al valor razonable a la fecha de los estados financieros y, principalmente, se encuentran en dólares estadounidenses. Sin embargo, la Gerencia de la Sociedad Administradora, luego del análisis efectuado de acuerdo con lo establecido la NIC 21 “Efectos de las variaciones en los tipos de cambio de la moneda extranjera”, ha
determinado que la moneda funcional y de presentación del Fondo es el Sol. Al respecto, la Gerencia de la Sociedad Administradora opina que no existen diferencias significativas en la presentación de la situación financiera y patrimonial del Fondo, así como el resultado de sus operaciones, en soles o dólares estadounidenses; debido a la naturaleza y medición de las partidas que la conforman.
Se consideran transacciones en moneda extranjera a aquellas realizadas en una moneda diferente a la moneda funcional. Las transacciones en moneda extranjera son inicialmente registradas en la moneda funcional usando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos monetarios así como los aportes de los
Participes, denominados en moneda extranjera, son posteriormente ajustados a la moneda funcional usando el tipo de cambio vigente a la fecha del estado de situación patrimonial. Las ganancias o pérdidas por diferencia en cambio resultante de la
liquidación de dichas transacciones y de la traslación de los activos y pasivos monetarios así como los aportes de los Partícipes en moneda extranjera a los tipos de cambio de la fecha del estado de situación financiera y de situación patrimonial, son reconocidas en los rubros de “Diferencia en cambio, neta” y “Efecto por nivelación cambiaria”,
respectivamente, en el estado de resultados integrales.
Los activos y pasivos no monetarios determinados en moneda extranjera son trasladados a la moneda funcional al tipo de cambio prevaleciente a la fecha de la transacción.
(d) Efectivo y equivalente de efectivo –
Para fines de preparación y presentación del estado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalentes de efectivo corresponden a los rubros de fondos fijos, cuentas corrientes y cuentas de ahorro; todos ellos registrados en el estado de situación financiera. Dichas cuentas no están sujetas a un riesgo significativo de cambios en su valor.
(e) Arrendamientos –
La determinación de si un acuerdo constituye o incluye un arrendamiento se basa en la esencia del acuerdo a la fecha de su celebración. El acuerdo se analiza para determinar si su cumplimiento depende del uso de uno o más activos específicos, o si el acuerdo
concede el derecho de uso del activo, incluso si ese derecho no se encontrase especificado en forma explícita en el acuerdo.
El Fondo como arrendatario –
Los arrendamientos financieros que transfieran al Fondo sustancialmente todos los riesgos y los beneficios inherentes a la propiedad del bien arrendado, se capitalizan al inicio del arrendamiento, ya sea por el valor razonable de la propiedad arrendada o por el valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento, el que sea menor. Los pagos por arrendamientos se distribuyen entre los cargos financieros y la reducción de la deuda de manera tal de determinar un ratio constante de interés sobre el saldo remanente de la deuda. Estos cargos financieros se reconocen como gastos financieros en el estado de resultados.
Los pagos por arrendamientos operativos se reconocen como gastos operativos en el estado de resultados integrales, en forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento.
El Fondo como arrendador –
Los arrendamientos en los que el Fondo no transfiere sustancialmente todos los riesgos y los beneficios inherentes a la propiedad del activo, se clasifican como arrendamientos operativos. Los costos directos iniciales incurridos en la negociación de un arrendamiento operativo se suman el importe en libros del activo arrendado y se reconocen a lo largo del plazo del arrendamiento sobre la misma base que los ingresos por arrendamiento. Los arrendamientos contingentes se reconocen como ingresos en el período en el que se consideran ganados.
(f) Deterioro del valor de los activos no financieros –
La Gerencia de la Sociedad Administradora evalúa cada fin de año si existe un indicador de que un activo del Fondo podría estar deteriorado. El Fondo prepara un estimado del importe recuperable del activo cuando existe un indicio de deterioro, o cuando se requiere efectuar la prueba anual de deterioro para un activo. El importe recuperable de un activo es el mayor entre el valor razonable de la unidad generadora de efectivo menos los costos de vender y su valor de uso, y es determinado para un activo individual, a menos que el
estimados son descontados a su valor presente usando una tasa de descuento que refleja las actuales condiciones de mercado y los riesgos específicos del activo. Los flujos de efectivo surgen del presupuesto para los años de vida económica remanente del activo y no incluyen las actividades de reestructuración a las que el Fondo aún no se ha
comprometido, ni las inversiones futuras significativas que aumentarán el rendimiento del bien o de la unidad generadora de efectivo que se somete a prueba. El importe
recuperable es muy sensible a la tasa de descuento utilizada para el modelo de flujos de efectivo descontados, y a los flujos de efectivo futuros esperados. Las pérdidas por deterioro son reconocidas en el estado de resultados integrales.
El Fondo efectúa una evaluación en cada fecha del estado de situación financiera para determinar si hay un indicio de que las pérdidas por deterioro previamente reconocidas ya no existen más o podrían haber disminuido. Si existe tal indicio, el importe recuperable es estimado. Las pérdidas por deterioro previamente reconocidas son reversadas sólo si se ha producido un cambio en los estimados usados para determinar el importe recuperable del activo desde la fecha en que se reconoció por última vez la pérdida por deterioro. Si este es el caso, el valor en libros del activo es aumentado a su importe recuperable. Dicho importe aumentado no puede exceder el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para el activo en años anteriores. Dicha reversión es reconocida en resultados del ejercicio a menos que el activo se lleve a su valor revaluado, en cuyo caso la reversión es tratada como un aumento de la revaluación.
(g) Inversiones en proyectos inmobiliarios –
Las inversiones en proyecto inmobiliarios comprenden las asociaciones en participación mantenidas para la posterior venta. Las inversiones en proyectos inmobiliarios se reconocen inicialmente al costo de adquisición, incluidos los costos de transacción. Con posterioridad al reconocimiento inicial, las inversiones en proyectos inmobiliarios se miden por su valor razonable, utilizando técnicas de valoración que resultan más apropiadas a las circunstancias y sobre las cuales existan datos suficientes disponibles para medir el valor razonable.
Las ganancias y pérdidas que surgen de los cambios en los valores razonables de las inversiones en proyectos inmobiliarios se incluyen en los resultados en el periodo en que ocurren.
(h) Inversiones en asociadas –
Las asociadas son todas las entidades sobre las que el Fondo ejerce una influencia significativa pero no control, generalmente se ejerce influencia significativa si la participación es igual o mayor al 20 por ciento del capital, salvo que siendo la participación menor al 20 por ciento, pueda demostrarse claramente que existe tal influencia significativa.
La existencia de influencia significativa por parte del Fondo se evidencia a través de las siguientes consideraciones:
- Participación en el consejo de administración, u órgano equivalente de dirección de la entidad participada y
- Participación en los procesos de fijación de políticas, entre los que se incluyen las decisiones sobre dividendos y otras distribuciones.
Las inversiones en asociadas se presentan bajo el método de la participación, utilizando los activos netos de la asociada a su valor razonable. En este método la inversión se contabiliza inicialmente al costo (el cual incluye los costos de transacción que estén relacionados directamente a su compra) y se incrementa o disminuye en su valor razonable. Los dividendos recibidos en efectivo o acciones afectan el valor razonable de las inversiones.
El Fondo utiliza las técnicas de valoración que resultan más apropiadas a las
circunstancias y sobre los cuales existen datos suficientes disponibles para medir el valor razonable.
(i) Inversiones inmobiliarias –
Las inversiones inmobiliarias comprenden las propiedades terminadas y las propiedades en construcción o remodelación mantenidas para obtener rentas, plusvalías o ambas.
Las inversiones inmobiliarias se miden inicialmente al costo de adquisición, incluyendo los costos de transacción. Los costos de transacción incluyen los impuestos de transferencia, los honorarios profesionales por servicios legales y las comisiones por la compra de inmuebles, si fuera el caso. El importe en libros también incluye el costo de reemplazar parte de una inversión inmobiliaria existente en el momento en que dichos costos se incurren, si los criterios de reconocimiento se cumplen.
Con posterioridad al reconocimiento inicial, las inversiones inmobiliarias se miden por su valor razonable, el que refleja las condiciones del mercado a la fecha de cierre del periodo sobre el que se informa. Las ganancias y pérdidas que surgen de los cambios en los valores razonables de las inversiones inmobiliarias se incluyen en el estado de resultados integrales en el período en el que ocurren. Los valores razonables se determinan
anualmente por un valuador externo independiente reconocido, o mediante flujos de cajas descontados.
Las inversiones inmobiliarias se dan de baja, ya sea en el momento de su venta o cuando las inversiones inmobiliarias se retiran del uso en forma permanente, y no se espera recuperar beneficio económico alguno de su venta. La diferencia entre el ingreso neto procedente de la venta y el importe en libros del activo se reconoce en el estado de
(j) Deuda y préstamos que devengan interés –
Las deudas se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos de la transacción incurrida. Cualquier diferencia entre el valor razonable (neto de los costos de transacción) y el valor reembolsable, es reconocida en el estado de resultados integrales del periodo. Los préstamos son clasificados como obligaciones a corto plazo a menos que el Fondo tenga el derecho irrevocable para diferir el acuerdo por más de doce meses después de la fecha del estado de situación financiera.
(k) Provisiones –
Se reconoce una provisión sólo cuando el Fondo tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, es probable que se requieran recursos para su liquidación y pueda hacerse una estimación confiable del monto de la obligación. Las provisiones se revisan en cada período y se ajustan para reflejar la mejor estimación que se tenga a la fecha del estado de situación financiera.
Cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es importante, el monto de la provisión es el valor presente de los desembolsos que se espera incurrir para cancelarla.
Cuando el Fondo espera que una parte o el total de la provisión sea recuperada, dicho recupero es reconocido como activos, siempre que se tenga la certeza del recupero. El importe provisionado es presentado en el estado de resultados integrales neto del recupero.
Las contingencias posibles no se reconocen en los estados financieros. Estas se revelan en notas a los estados financieros, excepto que la posibilidad de que se desembolse un flujo económico sea remota.
Acorde con la etapa de desinversión en la que se encuentra el Fondo, desde el año 2016 se consideró pertinente asignar una provisión de gastos que el Fondo tendrá que asumir por la venta de sus inversiones inmobiliarias, importe que será equivalente al valor de tales desembolsos. Ver nota 12(b).
(l) Contingencias –
Por su naturaleza, las contingencias sólo se resolverán cuando uno o más eventos futuros ocurran o no. La determinación de las contingencias involucra inherentemente el ejercicio del juicio y el cálculo de estimados de los resultados de eventos futuros.
Los pasivos contingentes son registrados en los estados financieros cuando se considera que es probable que se confirmen en el tiempo y puedan ser razonablemente
cuantificados; en caso contrario, sólo se revelan en notas a los estados financieros a menos que su probabilidad sea remota.
Los activos contingentes no se registran en los estados financieros, pero se revelan cuando su grado de contingencia es probable.
(m) Valor cuota –
El valor de la cuota de participación se determina dividiendo el total del patrimonio entre la cantidad de cuotas de participación en circulación, que luego son convertidos a dólares estadounidenses al tipo de cambio venta del cierre de cada periodo financiero en cada ejercicio. Al 31 de diciembre de 2017, el valor de la cuota de participación ascendió a S/20.4138 equivalente a US$6,2909; al 31 de diciembre de 2016, el valor calculado de la cuota de participación ascendió a S/15.0727 equivalente a US$4.4859.
Las cuotas de participación en moneda extranjera se expresan en moneda nacional al tipo de cambio venta del cierre de cada período. La diferencia con la valorización anterior se registra como un aumento o disminución del capital y como un gasto o ingreso del ejercicio, respectivamente, por concepto de nivelación del tipo de cambio.
La valorización de las cuotas de participación del Fondo se realiza mensualmente y está a cargo de la Sociedad Administradora. Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016 el número de partícipes asciende a 23.
(n) Capital emitido –
Corresponde en todo momento al valor nominal de las cuotas suscritas y pagadas por los partícipes del Fondo a la fecha del estado de situación financiera. Dichos importes son en dólares estadounidenses. El capital emitido aumenta por los llamados de capital y disminuye por las reducciones de capital.
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el capital está representado por 7,662,788 cuotas de participación y por 11,236,115 cuotas de participación, respectivamente, suscritas cuyo valor nominal es de US$1 cada una.
Cabe señalar que, de acuerdo al Reglamento de Participación del Fondo, el capital aportado por los partícipes está representado en todo momento por cuotas de
participación en dólares estadounidenses; las cuales serán devueltas a los partícipes en dicha moneda. En este sentido, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Participación, y considerando la naturaleza de estos aportes y al plazo de duración limitado del Fondo; las cuotas de participación, que representan el capital emitido por el Fondo en dólares estadounidenses, son reexpresadas a soles al tipo de cambio de la fecha del estados de situación financiera y registradas en el rubro “Efecto por nivelación Cambiaria” del estado de resultados integrales.
(o) Reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias –
Los ingresos se reconocen en la medida que sea probable que los beneficios económicos fluyan al Fondo y que los ingresos se puedan medir de manera fiable, independientemente del momento en el cual el pago sea realizado. Los ingresos se miden por el valor razonable de la contraprestación recibida o por recibir, teniendo en cuenta las condiciones de pago definidas contractualmente y sin incluir impuestos. El Fondo ha concluido que actúa en
Los criterios especificados de reconocimiento presentados a continuación también deberán cumplirse para que los ingresos sean reconocidos.
Ventas de inversiones –
Los ingresos de actividades ordinarias procedentes de la venta de inversiones se reconocen cuando los riesgos y los beneficios inherentes a la propiedad se hayan
sustancialmente transferido al comprador, por lo general, al momento de la entrega de las inversiones.
Intereses ganados –
Los intereses se reconocen en proporción al tiempo transcurrido, de forma que refleje el rendimiento efectivo del activo.
Ingresos por arrendamientos –
Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos sobre las inversiones inmobiliarias se contabilizan en forma lineal a lo largo del plazo de arrendamiento y se clasifican como ingresos de actividades ordinarias en el estado de resultados integrales, debido a su naturaleza operativa.
Los costos y gastos se reconocen a medida que devengan, independientemente del momento en que se pagan, y se registran en los períodos con los cuales se relacionan.
(p) Medición del valor razonable -
El Fondo mide los instrumentos a valor razonable con cambios en resultados así como sus activos no financieros tales como las inversiones en proyectos inmobiliarios, inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias; al valor razonable en cada fecha del estado de situación financiera.
El Fondo utiliza técnicas de valuación que son apropiadas en las circunstancias y por las cuales tiene suficiente información disponible para medir al valor razonable, maximizando el uso de datos observables relevantes y minimizando el uso de datos no observables.
Todos los activos y pasivos por los cuales se determinan o revelan valores razonables en los estados financieros son clasificados dentro de la jerarquía de valor razonable, descrita a continuación, en base al nivel más bajo de los datos usados que sean significativos para la medición al valor razonable como un todo:
- Nivel 1 – Precios cotizados (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos.
- Nivel 2 – Técnicas de valuación por las cuales el nivel más bajo de información que es significativo para la medición al valor razonable es directa o indirectamente observable.
- Nivel 3 – Técnicas de valuación por las cuales el nivel más bajo de información que es significativo para la medición al valor razonable no es observable.
Para los activos y pasivos que son reconocidos al valor razonable en los estados financieros sobre una base recurrente, el Fondo determina si se han producido
transferencias entre los diferentes niveles dentro de la jerarquía mediante la revisión de la categorización al final de cada período de reporte.
La Gerencia de la Sociedad Administradora determina las políticas y procedimientos para mediciones al valor razonable recurrentes y no recurrentes. A cada fecha de reporte, la Gerencia de la Sociedad Administradora analiza los movimientos en los valores de los activos y pasivos que deben ser valorizados de acuerdo con las políticas contables del Fondo.
Para propósitos de las revelaciones de valor razonable, el Fondo ha determinado las clases de activos y pasivos sobre la base de su naturaleza, características y riesgos y el nivel de la jerarquía de valor razonable tal como se explicó anteriormente.
(q) Hechos posteriores –
Los hechos posteriores al cierre del período que proveen información adicional sobre la situación financiera del Fondo y que tenga relación con eventos ocurridos y registrados a la fecha del estado de situación financiera (eventos de ajuste) son incluidos en los estados financieros. Los hechos posteriores importantes que no son eventos de ajuste son expuestos en las notas a los estados financieros.
2.3 Juicios, estimados y supuestos contables significativos –
La preparación de los estados financieros requiere que la Gerencia de la Sociedad
Administradora utilice juicios, estimados y supuestos para determinar las cifras reportadas de activos y pasivos del Fondo, la exposición de activos y pasivos contingentes del Fondo a la fecha de los estados financieros, así como las cifras reportadas de ingresos y gastos del Fondo por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y de 2016.
Los estimados más significativos considerados por la Gerencia de la Sociedad Administradora en relación con los estados financieros del Fondo se refieren básicamente a:
- Valor razonable de inversiones en proyectos inmobiliarios, inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias, notas 2.2(g), (h) e (i).
- Deterioro del valor de activos no financieros, nota 2.2(f).
- Estimación de cobranza dudosa, nota 22(b).
La Gerencia de la Sociedad Administradora considera que las estimaciones incluidas en los estados financieros del Fondo se efectuaron sobre la base de su mejor conocimiento de los hechos relevantes y circunstancias a la fecha de preparación de los mismos; sin embargo, los
2.4 Nuevos pronunciamientos contables –
La Gerencia de la Sociedad Administradora decidió no adoptar anticipadamente en los estados financieros del Fondo las siguientes normas, modificaciones e interpretaciones que fueron emitidas por el IASB, pero que no son efectivas al 31 de diciembre de 2017:
- NIIF 9 - Instrumentos financieros, efectiva para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada.
A la fecha de este informe, la Gerencia de la Sociedad Administradora aún no ha iniciado el proceso de diagnóstico y evaluación de los efectos que la adopción de esta norma tendrán en sus procesos y estados financieros, incluyendo los nuevos requisitos de divulgaciones; por lo que, a la fecha, aún no se ha estimado el impacto que la misma podrá tener en los procesos internos y en los estados financieros. La Gerencia de la Sociedad Administradora estima tener el diagnóstico implementado de esta norma para la presentación de los estados financieros del Fondo del primer trimestre del 2018.
- NIIF 15 - Ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes, efectiva para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente.
A la fecha de este informe, la Gerencia de la Sociedad Administradora aún no ha iniciado el proceso de diagnóstico y evaluación de los efectos que la adopción de esta norma tendrán en sus procesos y estados financieros, incluyendo los nuevos requisitos de divulgaciones; por lo que, a la fecha, aún no se ha estimado el impacto que la misma podrá tener en los procesos internos y en los estados financieros. La Gerencia de la Sociedad Administradora estima tener el diagnóstico implementado de esta norma para la presentación de los estados financieros de la Sociedad del primer trimestre del 2018.
- NIIF 16 – Arrendamientos, efectiva para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2019 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada, pero no antes de que una entidad aplique la NIIF 15.
Considerando la fecha de vigencia de la norma y que la Gerencia de la Sociedad Administradora no espera adoptarla anticipadamente, la Gerencia de la Sociedad Administradora está evaluando el cronograma para el análisis de esta norma y la cuantificación del potencial efecto en sus estados financieros consolidados.
- NIIF 17 – Contratos de seguro, efectiva para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2021 o posteriormente, requiriéndose que se incluyan cifras comparativas. Se permite la aplicación anticipada, siempre que la entidad también aplique la NIIF 9 y la NIIF 15 en la fecha en la que aplique por primera vez la NIIF 17.
Debido a la naturaleza de las operaciones del Fondo, esta norma no tendrá efectos en sus estados financieros.
- CINIIF 22 – Transacciones en moneda extranjera y contraprestaciones anticipadas, efectiva para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente.
La Gerencia de la Sociedad Administradora está evaluando el impacto de la adopción de esta norma. En opinión de la Gerencia, esta norma no tendrá impacto significativo en los estados financieros.
- CINIIF 23 - Incertidumbre sobre los tratamientos de los Impuestos a los ingresos, efectiva para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2019 o posteriormente, pero se permiten determinadas exenciones en la transición.
La Gerencia de la Sociedad Administradora está evaluando el impacto de la adopción de esta norma. En opinión de la Gerencia, esta norma no tendrá impacto significativo en los estados financieros.
- Mejoras anuales a las NIIF – Ciclo 2014–2016
NIIF 1 Adopción por primera vez de las NIIF – Supresión de exenciones a corto plazo para quienes las adoptan por primera vez y NIC 28 Inversiones en asociadas y negocios conjuntos - Aclaración de que la valoración de las participadas al valor razonable con cambios en resultados es una elección de forma separada para cada inversión. Este ciclo de mejoras son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente.
La Gerencia de la Sociedad Administradora está evaluando el impacto de la adopción de estas mejoras. En opinión de la Gerencia, estas mejoras no tendrán impacto significativo en los estados financieros.
- Mejoras anuales a las NIIF – Ciclo 2015-2017
NIIF 3 Combinaciones de negocios – Participaciones mantenidas previamente en una operación conjunta, NIIF 11 Acuerdos conjuntos – Participaciones mantenidas previamente en una operación conjunta, NIC 12 Impuesto sobre las ganancias –
Consecuencias de los pagos de instrumentos financieros clasificados en patrimonio y NIC 23 Costes por intereses – Costes por intereses capitalizables. Este ciclo de mejoras son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2019 o posteriormente.
La Gerencia de la Sociedad Administradora está evaluando el impacto de la adopción de estas mejoras. En opinión de la Gerencia, estas mejoras no tendrán impacto significativo en los estados financieros.
- Modificaciones a la NIC 28 – Inversiones a largo plazo en asociadas y negocios conjuntos. Estas modificaciones son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2019 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada.
La Gerencia de la Sociedad Administradora está evaluando el impacto de la adopción de estas modificaciones. En opinión de la Gerencia de la Sociedad Administradora, estas modificaciones no tendrán impacto significativo en los estados financieros.
- Modificaciones a la NIC 40 - Transferencias de propiedades de inversión. Estas
modificaciones son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada.
Debido a la naturaleza de las operaciones del Fondo, la Gerencia de la Sociedad Administradora no espera que estas modificaciones tengan algún efecto en sus estados financieros.
- Modificaciones a la NIIF 2 - Clasificación y valoración de transacciones con pagos basados en acciones. Estas modificaciones son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada.
Debido a la naturaleza de las operaciones del Fondo, la Gerencia de la Sociedad Administradora no espera que estas modificaciones tengan algún efecto en sus estados financieros.
- Modificaciones a la NIIF 4 – Aplicación de la NIIF 9 Instrumentos financieros con la NIIF 4 Contratos de seguros. Estas modificaciones son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada.
Debido a la naturaleza de las operaciones del Fondo, la Gerencia de la Sociedad Administradora no espera que estas modificaciones tengan algún efecto en sus estados financieros.
- Modificaciones a la NIIF 9 – Características de pagos anticipados con compensación negativa. Estas modificaciones son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2019 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada.
La Gerencia de la Sociedad evaluará el impacto de la adopción de estas modificaciones conjuntamente con la aplicación de la NIIF 9.
- Modificaciones a las NIIF 10 y NIC 28 – Ventas o aportaciones de activos entre un inversor y su asociada o negocio conjunto. El IASB ha aplazado la fecha de aplicación de estas modificaciones indefinidamente.
Debido a la naturaleza de las operaciones del Fondo, la Gerencia de la Sociedad Administradora no espera que estas modificaciones tengan algún efecto en sus estados financieros.
- Modificaciones a la NIIF 15 - Clarificaciones a la norma. Estas modificaciones son efectivas para los ejercicios que comiencen el 1 de enero de 2018 o posteriormente, permitiéndose su aplicación anticipada.
La Gerencia de la Sociedad Administradora evaluará el impacto de la adopción de estas modificaciones conjuntamente con la aplicación de la NIIF 15.
3. Transacciones en moneda extranjera
Las operaciones en moneda extranjera se efectúan a los tipos de cambio del mercado libre publicados por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras de Fondo de Pensiones. Al 31 de diciembre de 2017, los tipos de cambio promedio ponderado del mercado libre para las transacciones en dólares estadounidenses fueron de S/3.238 para la compra y S/3.245 para la venta (S/3.352 para la compra y S/3.360 para la venta al 31 de diciembre de 2016), respectivamente.
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el Fondo tenía los siguientes activos y pasivos en dólares estadounidenses:
2017 2016
US$(000) US$(000)
Activos
Efectivo y equivalentes de efectivo 1,535 2,179 Instrumentos a valor razonable con cambios en resultados - 2,729
Cuentas por cobrar comerciales, neto 65 115
Otras cuentas por cobrar ___________ 6 ___________ -
1,606 5,023
___________ ___________
Pasivo
Otras cuentas por pagar 39 56
Deuda a largo plazo ___________ 255 ___________ 530
294 586
___________ ___________
Posición activa, neta ___________ 1,312 ___________ 4,437
La Gerencia de la Sociedad Administradora no está autorizada a realizar operaciones de cobertura con productos derivados debido a que el Reglamento del Fondo lo prohíbe. En el año 2017 y 2016, el efecto por nivelación resultante del capital emitido originó una disminución patrimonial de S/1,283,000 y S/1,981,000, respectivamente, los cuales fueron reconocidos como ingreso en los resultados operativos del ejercicio corriente y se incluyen en la cuenta “efecto por nivelación cambiaria” en el estado de resultados integrales. La diferencia en cambio neta originada por los otros activos y pasivos monetarios del Fondo generaron una pérdida por diferencia de cambio neta al 31 diciembre de 2017 y de 2016 por S/280,000 y S/3,712,000, respectivamente.
4. Efectivo y equivalentes de efectivo
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2017 2016 S/(000) S/(000) Fondos fijos 1 33 Cuentas corrientes (b) 857 863 Cuentas de ahorro (b) _________ 5,930 _________ 8,653 _________ 6,788 _________ 9,549
(b) Las cuentas corrientes y de ahorro se encuentran depositadas en bancos locales en moneda nacional y extranjera, devengan intereses a tasas de mercado y son de libre disponibilidad.
5. Instrumentos a valor razonable con cambios en resultados
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2017 2016
S/(000) S/(000) Participaciones en fondos mutuos (b) _________ - _________ 9,146
- 9,146
_________ _________
(b) Al 31 de diciembre de 2016, el Fondo mantuvo 263,093 cuotas en el Fondo Mutuo Scotia Fondo Depósito Disponible $ administrado por Scotia Fondos Sociedad Administradora de Fondos S.A., a un valor cuota de participación de US$10.3710 equivalente a S/34.7636. El 5 de abril de 2017, el Fondo rescató las 263,093 cuotas a un valor cuota de participación de US$10.3899 equivalente a S/33.7673.
Durante el año 2017 y 2016, se ha registrado como pérdida en el estado de resultados integrales el cambio en el valor razonable de los fondos mutuos por S/263,000 y S/90,000, respectivamente.
6. Cuentas por cobrar comerciales, neto
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2017 2016
S/(000) S/(000)
Alquileres por cobrar (b) 212 418
Menos, estimación de cobranza dudosa (c) _________ - _________ (33)
_________ 212 _________ 385
(b) Las cuentas por cobrar por alquileres son de vencimiento corriente, se encuentran denominadas en soles y dólares estadounidenses, no generan intereses, y no cuentan con garantías
(c) De acuerdo con el análisis efectuado por la Gerencia de la Sociedad Administradora, se considera una cuenta por cobrar deteriorada principalmente cuando cuenta con una antigüedad superior a 60 días y sobre la base un análisis individual se la clasifica como cuenta incobrable; por tanto, ha sido provisionada como parte de la estimación para cuentas de cobranza dudosa.
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el anticuamiento del saldo de las cuentas por cobrar comerciales es como sigue:
2017 2016 S/(000) S/(000) Vigentes 212 302 Vencidas: No deterioradas - 83 Deterioradas - 33 ________ ________ 212 418 ________ ________
(d) A continuación se presenta el movimiento de la provisión para las cuentas de cobranza dudosa:
2017 2016
S/(000) S/(000)
Saldo inicial 33 26
Adiciones, nota 17(a) 6 77
Recuperos, nota 17(a) (39) (54)
Diferencia en cambio - (16)
_________ _________
Saldo final _________ - _________ 33
(e) En opinión de la Gerencia de la Sociedad Administradora, el saldo de la estimación para cuentas de cobranza dudosa, cubre adecuadamente el riesgo de pérdida para cuentas por cobrar de dudosa recuperabilidad del Fondo al 31 de diciembre de 2017 y de 2016.
7. Otras cuentas por cobrar, neto
(a) A continuación se presenta la composición del rubro:
2017 2016
S/(000) S/(000) Cuenta corriente, Banco de la Nación (b) 113 287
Crédito fiscal del I.G.V. 2,586 616
Otras cuentas por cobrar _________ 28 _________ 31
(b) Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, corresponde al efectivo mantenido en el Banco de la Nación por el concepto de detracciones del impuesto general a las ventas. Dicho saldo es destinado íntegramente al pago de impuestos, según lo determinado por la Administración Tributaria.
(c) A continuación se presenta el movimiento de la provisión para las cuentas de cobranza dudosa:
2017 2016
S/(000) S/(000)
Saldo inicial - 4
Adiciones, nota 17(a) - 3
Recuperos, nota 17(a) - (4)
Diferencia en cambio _________ - _________ (3)
Saldo final - -
_________ _________
8. Inversiones en proyectos inmobiliarios
(a) Corresponde a los proyectos de inversión desarrollados en asociación con diferentes Compañías, a continuación se presenta el detalle:
2017 2016
S/(000) S/(000) Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A. (b) - 2,142 Promotora Albamar Piura S.A. (c) 11,676 16,108 Desarrolladora Albamar S.A.C. (c) _________ 19,827 _________ 20,849 31,503 39,099
_________ _________
(b) En abril de 2008, AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., en representación del Fondo, celebró con Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A. (en adelante “IMAGINA”) un memorando de entendimiento, que estableció el compromiso y mayor esfuerzo, mas no la obligación de las partes para establecer una asociación en exclusividad para el desarrollo de determinados proyectos inmobiliarios residenciales. En setiembre de 2010, dicho acuerdo fue renovado. Los porcentajes de utilidades que percibirá el Fondo por estos proyectos se encuentran establecidos en los contratos marco (abril 2008 y setiembre 2010) y especificados en los contratos de asociación en participación suscritos con cada una de las empresas
Al 31 de diciembre de 2017 y de 2016, el portafolio de los proyectos que contiene esta asociación es la siguiente:
2017 2016
S/(000) S/(000)
Inmobiliaria del Colca - 1,838
Inmobiliaria Punta Sal _________ - _________ 304
- 2,142
_________ _________
(c) Corresponde a las inversiones que el Fondo mantiene en los proyectos “Veranda Piura” y “Galaxy Plaza” ubicadas en el Departamento de Piura y Departamento de Lima, respectivamente. Ambos proyectos son desarrollados bajo el esquema de Asociación en Participación con Promotora Albamar y Desarrolladora Albamar, respectivamente. Los saldos al 31 de diciembre de 2017 y de 2016 corresponden a la proyección de flujos de cada proyecto. Al 31 de diciembre de 2017, en opinión de la Gerencia de Sociedad Administradora, el proyecto “Veranda Piura” cuenta con las obras de la etapa 1 culminadas y de la etapa 2 se encuentran culminando los acabados de las casas no entregadas. Asimismo, el proyecto “Galaxy Plaza” culminó las obras y las unidades inmobiliarias se encuentran independizadas.
(d) El movimiento de la inversión en proyectos inmobiliarios es como sigue:
2017 2016 S/(000) S/(000) Saldo inicial 39,099 54,088 Devoluciones: Aportes (1,300) (84) Utilidades (3,553) (17,015)
Variación del valor razonable en resultados _________ (2,743) _________ 2,110
Saldo final _________ 31,503 _________ 39,099
Al 31 de diciembre de 2017, no se efectuaron adiciones para los proyectos inmobiliarios. Asimismo, durante el 2017, se generó una devolución de aportes por S/1,300,000 correspondiente a Desarrolladora Albamar S.A.C.Adicionalmente, las asociaciones en
Al 31 de diciembre de 2016, no se efectuaron adiciones para los proyectos inmobiliarios. Asimismo, durante el 2016, se generaron devoluciones de aportes por S/84,000 correspondientes a la asociación en participación con la Inmobiliaria del Urubamba.
Adicionalmente, las asociaciones en participación que se mantienen con IMAGINA distribuyeron utilidades netas por S/17,015,000.
(e) No se han realizado inversiones en activos pertenecientes a fondos de oferta privada administrados por la Sociedad Administradora.
(f) Los valores razonables de los proyectos inmobiliarios se han basado en la proyección de flujos sobre la base de la información real de ingresos y gastos que los proyectos han venido generando hasta la fecha.
A continuación se detallan los principales supuestos utilizados en la valorización y en la
estimación del valor de mercado de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2017 y de 2016:
2017 2016
Inflación de largo plazo 3% 3%
Velocidad de ventas mensual 5 unidades 5 unidades
Incremento en precios anual 0% 0-2%
A continuación se presenta una breve descripción de los supuestos de flujo de caja utilizados al 31 de diciembre de 2017 y de 2016:
- Inflación de largo plazo -
Es el incremento del nivel general de precios esperados en Perú en el largo plazo. Este indicador se utiliza para ajustar anualmente el nivel estimado de egresos.
- Velocidad de ventas mensual -
Corresponde a la cantidad de unidades inmobiliarias mensuales que el proyecto asumiría que vendería en los meses restantes de proyección. Este indicador se determina en base al ritmo histórico del proyecto y las proyecciones de los equipos comerciales de cada proyecto.
- Incremento en precios anual -
Es el incremento anual en los precios de venta de las unidades inmobiliarias de los proyectos en evaluación. Este indicador se determina en base a las expectativas del equipo comercial de cada proyecto y la coyuntura del mercado de cada inversión.
