1 PRESENTACIÓN
Una vivienda, como cualquier espacio habitable (lugar donde permanecen personas) debe reunir una serie de requisitos mínimos de salubridad, seguridad e higiene para garantizar la permanencia o el desarrollo de la vida y la salud de los seres humanos que la ocupan. Es necesario reunir una serie de condiciones para que un espacio pueda ser ocupado y en éste se desarrollen actividades residenciales o comerciales; la realidad del Distrito Capital muestra que en muchos casos localizados en determinados sectores de la ciudad, fruto del crecimiento espontáneo o de la informalidad, se han desarrollado construcciones sin cumplir con estas condiciones o reglas, lo que directamente incide en el estado de salud y seguridad de las personas que allí habitan.
El urbanismo, a través de diferentes conceptos y categorías, concurre a fin de propiciar la salubridad, la seguridad y la vida en general, asociando al volumen (espacio controlado, habitado, derivado y resultante de la longitud en las tres dimensiones) conceptos arquitectónicos que permitan el bienestar de las personas.
De esta manera, se encuentra un espacio habitado al que habrá de dotarse de una serie de lineamientos los cuales son el objeto general de la presente cartilla; son normas eminentemente volumétricas que cumplen el propósito de garantizar un derecho fundamental del ser humano. Así, se encontrarán definiciones y lineamientos sobre antejardines, retrocesos, empates, cerramientos, sótanos y semisótanos rampas y escaleras, voladizos, alturas, aislamientos laterales y posteriores, englobes, subdivisiones, áreas mínimas, etc.
Se encontrarán asociados, a manera de ejemplo, el antejardín, los cerramientos y los antepechos a la seguridad, así como la ventilación e iluminación que los patios, los aislamientos y los ductos propician a la protección de la salud y, en últimas, de la vida. En el objeto de esta Cartilla de Habitabilidad, además de incluir lineamientos referidos a normas volumétricas, recoge lineamientos sobre el tratamiento de mejoramiento urbanístico que se soporta en el articulado general de la presente modificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y que aplica para el reconocimiento de las edificaciones existentes, así como para las obras nuevas y para el conjunto de actuaciones urbanísticas que se quieran desarrollar (adecuación, ampliación, modificación, entre otras).
2 ÁMBITO DE APLICACIÓN
Las disposiciones de la presente cartilla se aplicarán a los predios de estratos 1, 2 y 3 localizados en áreas con tratamiento de mejoramiento urbanístico, cuando se trata de vivienda urbana. En el caso de la vivienda rural, el ámbito de aplicación será todo el territorio rural, tanto de asentamientos nucleados como dispersos, y en los estratos que se presentan en este tipo de suelo, siempre y cuando corresponda a vivienda de interés social.
3 DEFINICIONES.
Para efectos de la aplicación de las normas urbanísticas específicas para vivienda contenidas en esta cartilla, se presenta a continuación algunas definiciones:
a. Estructura predial original: Se entiende por estructura predial original de una manzana, el conjunto de unidades prediales demarcadas en los planos de las respectivas resoluciones, licencias urbanísticas o actos de legalización, cuya delimitación sirvió de base para la definición de los límites de los sectores y subsectores normativos. Para el caso de la estructura predial rural, se deberán tener en cuenta las unidades prediales en las manzanas identificadas por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) en los centros poblados y las unidades prediales de las veredas sociales o catastrales de cada localidad, existentes a la fecha de expedición de la presente modificación y/o lo que se establezca en la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Rural (UPR) o la Unidad Agrícola Familiar (UAF) respectiva.
b. Patio: Espacio sin cubrir de una edificación, delimitado por sus fachadas internas o muros medianeros, que garantiza iluminación y ventilación natural a los espacios habitables de una o varias unidades de cualquier uso.
c. Predios de forma regular: Son los predios resultantes de un proceso de urbanización original, cuya forma es repetitiva y uniforme.
d. Predios de forma irregular: Son los predios que no cumplen los requisitos señalados para los predios de forma regular.
e. Punto fijo: Corresponde al módulo, conformado por la caja de ascensores, escaleras, cuarto de basuras y, adicionalmente, el hall de circulación común que no exceda en más de una vez el área correspondiente a ascensores y escaleras en cada piso. f. Retrocesos y aislamientos contra parques, zonas verdes o espacios peatonales: Son
los espacios no construibles, de propiedad privada, que limitan contra espacio público (parques, zonas verdes o espacios peatonales) y que mantienen una paramentación similar a la exigida al antejardín o al aislamiento posterior, según lo definido en la norma o en el plano original de la urbanización o desarrollo.
g. Frente de lote: Es la menor dimensión que presenta un predio, anterior a cualquier tipo de englobe, sobre cualquiera de las vías o espacio público que lo delimitan. h. Frente de lote, como resultado de un proceso de englobe: Es la suma de los frentes
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prevea las mismas condiciones de uso y edificabilidad en todos los predios objeto de englobe.
i. Terreno inclinado: Terreno cuya pendiente es igual o mayor al 12 %. La pendiente del terreno corresponde a la línea que une el punto más alto con el más bajo dentro de los linderos del predio, antes de cualquier intervención sobre el mismo.
j. Voladizo: Elemento volumétrico de la fachada de una edificación que sobresale del paramento de construcción en pisos diferentes del primero y se proyecta sobre el espacio público, antejardín o vía con la dimensión prevista en la norma urbanística. Se contabiliza siempre en el índice de edificabilidad y en la medida en que no se encierra en el primer piso se excluye del índice de ocupación.
DENSIDAD Y HABITABILIDAD.
1. Densidad: Se define mediante la determinación de un área mínima de las unidades de vivienda, resultante de la multiplicación del número de alcobas por una dimensión de área, en ningún caso inferior a la condición mínima de habitabilidad establecida en este POT. a) Área mínima de la vivienda: Es la que resulta de multiplicar el número de alcobas por
quince (15) metros cuadrados, en todo caso la vivienda de interés social prioritario –VIP- y
la vivienda de interés social –VIS- no podrá ser inferior a 45 m2. 2. Habitabilidad.
Todos los espacios de las viviendas deben ventilarse naturalmente desde el exterior o por medio de patios, según lo definido en las normas de volumetría de las edificaciones. Los baños y las cocinas podrán ventilarse por ductos.
a) Ventilación e iluminación: Todos los espacios de las viviendas deben ventilarse naturalmente desde el exterior o por medio de patios.
En los casos en que se prevean claraboyas, éstas deben localizarse al costado opuesto y diagonal del acceso al espacio que se pretende iluminar y ventilar y cumplir con las siguientes dimensiones mínimas:
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Área de la claraboya: su dimensión debe ser como mínimo la equivalente al 2,3% del espacio habitable a ventilar e iluminar. Las medidas en el gráfico del ejemplo son indicativas.
Dilatación Apertura de la Claraboya: debe ser como mínimo el equivalente al área de la claraboya sobre el perímetro del polígono de la claraboya.
Por ejemplo: Una claraboya cuadrada con área de 1m2, cuyos lados miden cada uno 1m, suman un perímetro de 4m. La dilatación deberá ser de 1m2/4m= Dilatación de 25 (medida en cm).
Los baños podrán ventilarse mediante ductos, los cuales deberán contar con dimensiones mínimas de 25 cm X 25 cm. Las cocinas deberán ventilarse mediante ductos con dimensiones mínimas de 40 cm X 40 cm, cumpliendo además con los requisitos técnicos establecidos por la Empresa de Gas Natural.
Patios: Para iluminar y ventilar los espacios de la vivienda, los patios interiores deben tener, como mínimo un área de 6,00 m2, y su lado menor debe ser mínimo el equivalente a un tercio (1/3) de la altura total del edificio desde el nivel del segundo piso, en ningún caso inferior a 2,00 metros.
6 Aislamiento Posterior: No se exigen aislamientos posteriores, no obstante, en los casos en que se planteen, estos deben contar con una dimensión equivalente a un tercio (1/3) de la altura. En la vivienda rural ubicada en centros poblados, se debe prever un aislamiento posterior mínimo de tres (3) metros. Por fuera de los asentamientos rurales, al ser de tipología aislada, no se requieren aislamientos.
Todos los espacios de la edificación deben estar iluminados y ventilados al exterior mediante patios, ventanas o claraboyas dilatadas.
ESTACIONAMIENTOS.
a) Exigencia. La exigencia de estacionamientos será efectiva siempre que las condiciones
de topografía y vías de acceso vehicular así lo permitan. Será la establecida en las cuotas de
estacionamientos por uso y el factor aplicable para viviendas VIS y VIP en el presente POT. ANTEJARDINES Y RETROCESOS.
1. Exigencia y dimensiones mínimas.
La exigencia y dimensionamiento de antejardines y retrocesos contra zonas verdes, parques y espacios peatonales, son las definidas en los planos urbanísticos de los desarrollos legalizados, teniendo en cuenta lo establecido en el Decreto 606 de 2007.
En la vivienda rural no se exige antejardín, en caso de que se planteen, se debe mantener la continuidad de los paramentos en los costados de manzanas que conforman los centros poblados.
2. Empates.
Sin perjuicio de las disposiciones consignadas en las fichas reglamentarias u otros instrumentos de planeamiento, para las áreas de aplicción de esta cartilla se establecen las siguientes condiciones de empate de antejardín:
3. Cerramiento de antejardines y retrocesos contra zonas verdes:
Cerramientos contra espacio público y antejardines. Una altura máxima de 2,20 metros con las siguientes proporciones: zócalo de hasta 0,60 metros y una estructura que puede alcanzar la altura máxima permitida con una transparencia mínima del 90%.
4. Cerramientos contra predios vecinos dentro del paramento de construcción. Como muro macizo con altura máxima de 4,00 metros sobre el nivel natural del terreno.
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5. Cerramientos en las áreas libres en pisos superiores. Una altura máxima de 1,80 metros con las siguientes proporciones: un zócalo de hasta 1,00 metro, una estructura que puede alcanzar la altura máxima permitida con una transparencia mínima del 80%. También se pueden cerrar con un elemento de protección o antepecho de 1,00 metro de altura. Contra el lindero de predios vecinos se puede construir un muro hasta de 1,90 m para evitar la servidumbre de vista.
SÓTANOS Y SEMISÓTANOS
Se rige por lo establecida en este POT para Sótanos y Semisótanos RAMPAS Y ESCALERAS.
Las rampas y escaleras de acceso se rigen por las disposiciones señaladas en los el presente POT. En los casos en los que se requieran mayores áreas para el desarrollo de las actividades se permite generar los englobes necesarios.
VOLADIZOS.
Los voladizos se rigen por las disposiciones señaladas en el presente POT. Para el reconocimiento de la existencia de las edificaciones, localizadas en el tratamiento de mejoramiento urbanístico sobre vías con perfiles menores a diez (10) metros, se permitirán voladizos con dimensiones iguales o menores a 0,80 m, siempre y cuando se cumplan las distancias y condiciones técnicas establecidas por las especificaciones técnicas de las entidades competentes sobre redes aéreas eléctricas (RETIE) y de teléfonos.
En viviendas rurales localizadas en centros poblados, no se permiten voladizos sobre vías con ancho menor de 6,0 m. Sobre vías con ancho entre 6,0 m y 10,0 m, se permiten voladizos, máximo de 0,60 m, manteniendo la paramentación existente y sobre vías de ancho mayor de 10,0 m, los voladizos podrán ser máximo 0,80 m, manteniendo la paramentación existente.
ALTURAS.
Se aplican las normas de volumetría, según lo dispuesto en el presente POT para “Altura de
8 A. Altura de edificaciones en el tratamiento de mejoramiento en modalidad
integral:
a. Altura máxima de las edificaciones
En todos los puntos de corte sobre el terreno y sobre cada una de las fachadas, la altura planteada no debe superar la máxima altura permitida en pisos.
Los elementos de remate, de puntos fijos sobre el nivel del último piso, tales como tanques y cuartos de máquinas o cubiertas de escaleras, no serán contabilizados como pisos y no se tendrán en cuenta para establecer las alturas antes definidas.
b. Altura máxima de pisos.
La altura máxima de piso será de 3,80 metros entre placas o entre placa y cubierta inclinada, medidos entre los afinados internos y la parte superior de la cubierta inclinada. c. Número de pisos.
El número de pisos permitidos estará condicionado a las determinantes geomorfológicas del suelo, la prevención de riesgos y lo señalado en el Mapa 29 “Edificabilidad”.
d. Reglas para el manejo de alturas.
1. En terrenos inclinados, la edificabilidad se contará a partir del nivel de acceso a vía pública.
B. Altura de edificaciones rurales: a. Altura máxima de las edificaciones:
En todos los puntos de corte sobre el terreno y sobre cada una de las fachadas, la altura planteada no debe superar los dos pisos, sin sobrepasar los 8,00 m.
Se eximen de estas exigencias en altura los elementos puntuales especiales que formen parte de la edificación, tales como antenas, chimeneas, tanques, generadores, puntos fijos, puntos de ventilación, o elementos estéticos, que necesariamente requieran sobresalir del cuerpo de la construcción.
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Altura mínima de piso, medida entre placas: 3,20 metros c. Otras consideraciones:
Como criterio principal para el manejo de la altura de la edificación en centros poblados rurales, debe considerarse el empate en altura con los perfiles de las edificaciones vecinas. En el caso de garajes, bodegas, galpones, locales de comercio e industrias, los pisos con alturas mayores a 3,50 metros serán considerados como dos pisos.
2. Todas las variaciones volumétricas como áreas bajo cubierta inclinada, altillos, mansardas y mezzanines, hacen parte de las áreas construidas incluidas en el índice de construcción y se contabilizarán dentro de la edificabilidad.
SUBDIVISIONES.
Subdivisión de predios. Las siguientes disposiciones establecen las condiciones sobre frentes y áreas necesarias para autorizar la subdivisión de predios en la modalidad de reloteo de que trata el Decreto Nacional 1469 de 2010, o el que lo modifique o sustituya. 1. En los desarrollos de origen formal se permite la subdivisión de predios con las siguientes condiciones:
a. Frente mínimo: 6.00 m
b. Área mínima: 60 metros cuadrados.
2. En los desarrollos de origen informal legalizados se permite la subdivisión de predios con las siguientes condiciones:
Tipo de vivienda
Lote mínimo Frente mínimo
Vivienda unifamiliar 60 m2 5 m2 Vivienda bifamiliar 84 m 2 7.00 m2 Vivienda multifamiliar 216 m2 9.00 m2
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Lo anterior, sin perjuicio de los lotes que, con dimensiones menores a las anteriormente citadas, hayan sido reconocidos urbanísticamente en los actos de legalización. Sobre estos casos se prohíbe realizar subdivisiones; no obstante, podrán obtener las respectivas licencias de construcción o actos de reconocimiento.
Los predios con áreas iguales o menores a 215 m2 localizados en áreas de proximidad con tratamiento de mejoramiento urbanístico podrán desarrollar proyectos de vivienda VIS o VIP con una edificabilidad de 3 y podrán incluir usos comerciales o equipamientos en el primer piso.
3. Para la subdivisión de predios rurales se tendrá en cuenta las siguientes disposiciones: a. En centros poblados:
Área mínima de loteo: 90,0 m2 Frente mínimo: 6,0 m
b. En áreas de transición de centros poblados: Área mínima de loteo: 500,0 m2
Todos los predios generados de subdivisiones deben quedar con acceso sobre vía pública c. En las áreas que están ubicadas fuera de los centros poblados, la subdivisión predial se hará de acuerdo a lo dispuesto en las UPR o la UAF respectiva.
Reconocimiento Para el reconocimiento de las viviendas, cuando existan discrepancias con las medidas establecidas en los planos urbanísticos adoptadas bajo la resolución de legalización, se tendrán en cuenta los linderos que se establezcan en la manzana catastral o en el levantamiento arquitectónico de la edificación que debe acompañar la solicitud, siempre que no se afecte el espacio público y, en todo caso, no será mayor a los linderos y área establecidos en la escritura registrada con anterioridad a la fecha del acto de legalización.
Edificaciones rurales: No se permite la construcción de ningún tipo de edificaciones en zonas de bosque nativo, en áreas de ronda hidráulica, en zonas de nacimiento de agua, en zonas de riesgo alto ni de alta amenaza, en lugares de alta pendiente, en cualquier otro tipo de suelo protegido, y en los demás que la ley tenga restringidos para tal fin.
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Para el caso de las edificaciones existentes ubicadas en áreas de protección ambiental, éstas podrán ser objeto de mejoramiento, adecuación y reforzamiento estructural, siempre y cuando dicha intervención no implique ampliaciones ni construcciones nuevas.
NORMAS EXCEPCIONALES:
La Secretaría del Hábitat y la Caja de la Vivienda Popular podrán reglamentar normas volumétricas excepcionales a las normas contenidas en esta Cartilla de Habitabilidad, mediante la aplicación de la Ficha Reglamentaria de Mejoramiento de Vivienda (FIRMAVI), siempre que los proyectos hagan parte de los programas de vivienda que éstas entidades desarrollan en ejercicio de sus funciones.
La Secretaría Distrital de Planeación analizará la propuesta de la FIRMAVI para su aprobación por resolución y determinará la viabilidad de incluir la totalidad o algunas de las propuestas normativas excepcionales a esta Cartilla.
