REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN Y USOS DEL SUELO PARA EL MUNICIPIO DE SAN MIGUEL DE ALLENDE, GTO.
Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Guanajuato
Año XCIII Tomo CXLIV
Guanajuato, Gto., a 03 de Octubre de 2006 Número 158
Tercera Parte
Presidencia Municipal – San Miguel de Allende, Gto.
Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo para el Municipio de San Miguel de Allende, Gto. ………..
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El Ciudadano Ingeniero Juan Antonio Jaramillo Villalobos, Presidente del Municipio de San Miguel de Allende, Estado de Guanajuato, a los habitantes del mismo hace saber:
Que el Honorable Ayuntamiento que presido, con fundamento en los artículos 27 párrafo tercero, 115 fracciones II y V de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 1 fracciones II y III, 4, 6, 9 fracciones I, II, III y X, 12 fracción IV y VI segundo párrafo, 28 de la Ley General de Asentamientos Humanos; 117 fracciones I y II de la Constitución Política para el Estado de Guanajuato; 11 fracción II, 101, 105 de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Guanajuato; y, 69 fracción I inciso b, 202, 203, 204 fracción IV de la Ley Orgánica Municipal para el Estado de Guanajuato; en sesión ordinaria no. LXXIII, registrada en el libro de actas l-III, celebrada el 28 veintiocho de febrero de 2006 dos mil seis, aprobó:
Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo para el Municipio de San Miguel de Allende, Gto. CAPÍTULO I Disposiciones Generales Artículo 1.
El presente Reglamento es de observancia general en el municipio de San Miguel de Allende, Gto., es la base normativa y operativa del Plan de Ordenamiento Territorial Municipal y del Centro de Población de San Miguel de Allende, Gto., y sus disposiciones son de orden público e interés social y tiene por objeto:
I. Normar y regular la zonificación y los usos del suelo del territorio municipal, promoviendo así, el adecuado ordenamiento de los mismos;
II. Normar sobre las modificaciones de la zonificación y los usos del suelo del territorio municipal;
III. Establecer las normas técnicas para clasificar la utilización del suelo;
IV. Normar sobre las densidades de población del territorio municipal;
V. Instrumentar las políticas de zonificación y densificación contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial Municipal
VI. Normar la infraestructura vial del municipio con el fin de mejorar el funcionamiento de la estructura urbana;
Artículo 2.
Para los efectos del presente reglamento, se entenderá por:
I. Alineamiento oficial: Documento emitido por la Dirección en el que conste la delimitación física que deberá conservar un predio respecto de la vía pública, derechos de vía, derechos generados por delimitación de cauces de arroyos o escurrimientos naturales, o por restricciones generadas por instalaciones o infraestructura existentes o bien por proyectos Municipales, Estatales o Federales, señalados en los Planes de Ordenamiento Territorial o por requerimientos contemplados en las Leyes, Reglamentos, Decretos y otros ordenamientos legales en materia de Desarrollo Urbano; para lo cual se establecerán la restricciones y/o condicionantes correspondientes para cada caso en particular.
II. Almacén o distribuidora: Local autorizado para guardar bebidas alcohólicas y realizar la venta de las mismas al mayoreo, considerándose como tal, cuando la venta a un solo comprador consista en una caja o más;
III. Área de Amortiguamiento: El área situada al interior de los lotes o predios con la finalidad de aminorar los impactos entre dos zonas de uso del suelo.
IV. Área de Restricción de Construcción: La superficie abierta y libre de construcción que debe dejarse en todos los niveles en el interior del lote, destinada para área jardinada, captación y filtración de aguas pluviales y/o ventilación de las áreas construidas del predio.
V. Avalúo: Estudio para estimar el justo valor económico de un bien mueble o inmueble, avalado por especialistas o peritos en el área.
VI. Ayuntamiento: El Ayuntamiento del Municipio de San Miguel de Allende Guanajuato.
VII. Bar: Establecimiento que, de manera independiente o formando parte de otro giro, vende preponderantemente bebidas alcohólicas al copeo para su consumo en el mismo local, pudiendo de manera complementaria presentar música viva, grabada o videograbada cuando los estudios requeridos por la Dirección determinen que esto es viable o compatible;
VIII. Cajón de Estacionamiento: El espacio requerido para que se almacene un vehículo dentro de un lote o predio.
IX. Cambio de Uso de Suelo: Es la determinación que emite el H. Ayuntamiento previo dictamen de la C omisión Intermunicipal para el Ordenamiento Territorial (CIOT), en base a los estudios de compatibilidad urbanística, impacto ambiental, vial y/o de riesgo; o las resoluciones emitidas por las dependencias según el caso del que se trate.
X. Cantina: Establecimiento donde se expenden bebidas alcohólicas al copeo, para su consumo en el mismo local;
XI. Caso Especial: Uso, actividad o construcción que se pretenda desarrollar dentro de un inmueble y, que en caso de cubrir con los requisitos que señala el presente Reglamento, contrastarían o generarían problemas en zonas ya consolidadas, que previo análisis de la Dirección , esta dictaminará sobre su autorización o no, tomando en cuenta los factores de mitigación de esa circunstancia por parte del solicitante, y que en ningún caso se autoriza cuando como resultado del análisis resulte que no existe compatibilidad entre los usos establecidos para los predios colindantes, así como los predios que se ubican en la misma zona.
XII. Centro nocturno: Establecimiento donde se presentan espectáculos o variedades con música en vivo o grabada que no se relacionen con desnudos parciales o totales, puede contar con pista de baile y servicio de restaurant bar.
XIII. Coeficiente de ocupación del suelo (COS): Área permisible de desplante de edificación en un lote o predio expresada en porcentaje de la superficie total del terreno, la que se identificará con las siglas COS; considerando toda aquella superficie cubierta o techada.
XIV. Coeficiente de utilización del suelo (CUS): E s la relación que debe guardar la suma de la superficie total a construir del inmueble y la superficie total del predio, la que se identificará con las siglas CUS. El valor de esa relación viene dado como un factor dependiente de la superficie resultante de la aplicación del Coeficiente de Ocupación del Suelo ( COS ) y que determina el total de construcción que se permite en cada zona del territorio Municipal.
XV. C omisión Intermunicipal para el Ordenamiento Territorial (CIOT): Para obtener su opinión y participación en la resolución de casos, de acuerdo a necesidades de la propia Dirección, el cual se conformará con las dependencias de Protección Civil, Ecología y Medio Ambiente, Fiscalización, SAPASMA, Tránsito y Transporte Municipal; y Desarrollo urbano y Ordenamiento Territorial;
XVI. Densidad aplicable: Es el número de habitantes por hectárea que se aplicará en el cálculo de la densidad proyecto de división de predio, fraccionamiento y/o desarrollo en condominio, y que es determinado en base a las variables de pendiente natural del terreno, tipo de suelo, capacidad de cobertura de servicios en la zona y densidad de vegetación.
XVII. Densidad de población: El número de habitantes por hectárea de acuerdo a las densidades que se establecen en el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio, conforme al índice Municipal de ocupación de vivienda arrojado por el último estudio realizado por el INEGI.
XVIII. Densidad de proyecto: Es el número de habitantes por hectárea que resulta de multiplicar la densidad de población por el número de lotes en una hectárea o el que resulte del cálculo por analogía e interpolación para predios menores, y cuyo valor deberá ser menor o igual a la densidad aplicable.
XIX. Destinos: Los fines a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población o del territorio municipal.
XX. Dictamen: Opinión técnica emitida por la autoridad competente o por un profesionista especializado sobre un caso en particular.
XXI. Dirección: La Dirección de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Municipio San Miguel de Allende, Gto. o la dependencia que haga de sus veces según determinación mediante acuerdo del H. Ayuntamiento del Municipio San Miguel de Allende, Gto.
XXII. División: La autorización que se otorga para la partición de un inmueble en cualquier número de fracciones, siempre que para dar acceso a las partes resultantes, no se generen vías públicas o servidumbres de paso; no se requieran en la zona de su ubicación dotaciones adicionales a las existentes de infraestructura y de servicios públicos instalados, y que no alteren la densidad de población estipulada para la zona en que se ubique el predio a dividir;
XXIII. Equipamiento Urbano: El conjunto de edificios y espacios acondicionados sobre un inmueble de propiedad pública o privada, en los que se proporcionan servicios públicos: de bienestar social, educativos, recreativos, deportivos, de salud, comerciales, entre otros.
XXIV. Espacio Abierto: Superficie de un lote o predio en la cual no existe construcción;
XXV. Estacionamiento: Espacio abierto o cerrado, público o privado, dentro de un inmueble destinado al guardado de vehículos automotores;
XXVI. Estudio de Compatibilidad Urbanística: Estudio que debe ser presentado a la dirección en el cual se planteará el sustento y viabilidad de un nuevo desarrollo habitacional, comercial, de servicios, industrial, recreativo, o mixto o bien, se podrá plantear el sustento y la viabilidad de un uso de suelo determinado, que por sus características involucre algún impacto de tipo urbano por causa ambiental, vial, social, visual o de riesgo, o que tienda a alterar los usos, la imagen urbana, el funcionamiento o la capacidad de la infraestructura existentes en la zona de su emplazamiento. Dichos estudios deberán presentarse con el fin de evaluar las características físicas, reglamentarias,
normativas, restrictivas y urbanas que prevalecen, así como las acciones de prevención, mitigación y de solución para dichos impactos, privilegiando el interés colectivo de la zona, en vías de lograr el mejoramiento de las condiciones urbanas de la misma. Lo anterior, con el propósito de contar con los elementos suficientes, que permitan a la Dirección dictaminar respecto de su procedencia o su improcedencia; y que para efectos del REZUS, dicho estudio para cada caso se podrá presentar mediante las modalidades y requisitos señalados en el Anexo C, del presente reglamento;
XXVII. Estudio de Riesgo: Estudio de las condiciones y características de las actividades de alto riesgo, mismo que se evalúa y dictamina por parte de las instancias competentes a nivel Federal, Estatal y/o Municipal;
XXVIII. Expendio de bebidas alcohólicas al copeo con alimentos: Local donde el consumo de bebidas alcohólicas será un complemento a la venta de alimentos exclusivamente;
XXIX. E xpendio de alcohol potable en envase cerrado: Local autorizado para la venta de alcohol potable de hasta 55 grados gay lussac, exclusivamente en envase cerrado con capacidad máxima de veinte litros. En ningún caso se autorizará la venta a granel;
XXX. E xpendio de bebidas de bajo contenido alcohólico en envase abierto con alimentos: Establecimiento donde se expenden bebidas de bajo contenido alcohólico, como complemento al consumo de alimentos;
XXXI. Expendio de bebidas de bajo contenido alcohólico en envase abierto: Establecimiento donde se expenden bebidas de bajo contenido alcohólico en envase abierto exclusivamente ;
XXXII. Expendio de bebidas de bajo contenido alcohólico en envase cerrado: Establecimiento donde se expenden exclusivamente bebidas de bajo contenido alcohólico en envase cerrado, como actividad principal o integrante de otro giro o servicio;
XXXIII. Franquicias: Son los establecimientos que representan una marca o giro comercial que provienen o tiene su origen en cadenas nacionales o extranjeras, y que cuentan con la concesión que dichas cadenas le otorguen a una persona física o moral. Las franquicias por sus características de publicidad e impacto visual solo podrán emplazarse en las zonas de comercio y servicios de intensidad media o alta; resultando incompatible su instalación al interior del centro histórico y sus inmediaciones.
XXXIV. Habitacional: Género arquitectónico relativo a la vivienda.
XXXV. Habitacional para hospedaje: Son los inmuebles destinados al hospedaje de personas de forma temporal, en esta se incluyen: Hoteles, moteles, hostales, casas de huéspedes, y cualquier otro que ofrezca alojamiento temporal con o sin alimentos.
XXXVI. Habitacional Plurifamiliar: El conjunto de viviendas dentro de un mismo lote o predio y que se pueden denominar indistintamente como departamentos, casa de visita o cualquier otro concepto que implique más de una unidad habitacional y estas se pueden ubicar únicamente en las zonas en que la densidad habitacional lo permita conforme a lo señalado en los Planes de Ordenamiento Territorial.
XXXVII. Habitacional unifamiliar: El alojamiento permanente para una sola familia dentro de un lote o predio.
XXXVIII. Infraestructura Vial: Es el conjunto de vías que se ubican en el municipio para servicio tanto del tránsito vehicular como del peatonal, estas son las que se señalan en los Planos que contienen el Inventario Nacional de Recursos Naturales y de la Infraestructura del país elaborados por el Instituto Nacional de Geografía Estadística e Informática que por sus siglas se denomina como INEGI, así como en los Planes de Ordenamiento territorial vigentes.
XXXIX. Informe de Actividades y Procesos: Es la información proporcionada por el solicitante, a través del formato establecido por la Dirección en relación al fin para el que se pretende utilizar el predio o lote propuesto por el interesado.
XL. Inspector: Es la persona autorizada por la Dirección para llevar a cabo inspecciones, citaciones, notificaciones, suspensiones de actividades, clausuras, y las demás que le señale la Dirección mediante oficio de cargo para fungir como personal autorizado en la diligencia de que se trate, para lo cual deberán sujetarse a lo establecido en los procedimientos que para ello fija el presente Reglamento.
XLI. Ley de Desarrollo Urbano: La Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Guanajuato.
XLII. Licencia de Funcionamiento: Es el documento expedido por la Dirección de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial , en el cual consta que el uso solicitado por un particular, cumple con las condiciones de compatibilidad y seguridad necesarias para el funcionamiento del mismo; dicha licencia no es transferible al cambio de domicilio, ni avala ningún otro uso o usos para el predio en que fue otorgado y previo al otorgamiento de esta, deberá haber cumplido con los estudios de compatibilidad urbanística, impacto ambiental, impacto vial, estudio de riesgo, o contar con las resoluciones positivas de las dependencias según el caso.
XLIII. Lote: Porción de terreno, que forma parte de un fraccionamiento o condominio y que tiene acceso a través de una vía pública o que es producto de una autorización de división o lotificación.
XLIV. Manifestación de impacto ambiental: El Estudio que se presenta ante la Dirección de Medio Ambiente y Ecología Municipal o la dependencia que haga de sus veces previo acuerdo del H. Ayuntamiento, en el que se señalan
los efectos que produce la modificación del medio ambiente de una zona o área determinada, por la acción del hombre o la naturaleza, así como la acciones necesarias para mitigar dicho efectos; y este termino se identificará con las siglas MIA.
XLV. Manifestación de impacto vial: Estudio realizado por un particular en el que se señalen los efectos que produce la generación, atracción y combinación de viajes de vehículos, dentro del sistema vial municipal y sus medidas de mitigación por un uso del suelo determinado; validados por la Dirección de Transito Municipal.
XLVI. Municipio: El Municipio de San Miguel de Allende, Guanajuato.
XLVII. Nivel: La dimensión existente entre el piso y la techumbre o entrepiso en un espacio construido a partir del nivel de banqueta, que quedando por debajo del nivel de banqueta corresponderá al nivel de Planta Sótano y por encima de dicho nivel serán planta baja , planta primer nivel y planta segundo nivel.
XLVIII. Peña: Establecimiento que proporciona servicio de restaurante con venta de bebidas alcohólicas y en el que se ejecuta música local, regional o folklórica por conjuntos o solistas;
XLIX. Perímetro A, B1 y B2: Son los polígonos señalados en el decreto en el que se declara la zona de monumentos de San Miguel de Allende, Estado de Guanajuato y que fue publicado en el diario oficial en fecha 28 de Julio de 1982.
L. Plan de Ordenamiento Territorial: El Plan de Ordenamiento Territorial Municipal y del Centro de Población de San Miguel de Allende, Gto., y que contiene entre otros los planos de zonificación del Municipio así como de la cabecera Municipal en los cuales se plasma la información, definiciones de usos y destinos del suelo del territorio Municipal.
LI. Predio: El bien inmueble que no forma parte de un desarrollo.
LII. Productor de bebidas alcohólicas: Persona física o moral autorizada para la elaboración y fabricación de alcohol y bebidas alcohólicas;
LIII. Reglamento de Construcción: El Reglamento de Obras y Construcciones para el Municipio de San Miguel de Allende, Guanajuato.
LIV. R egularización de Uso de Suelo: Es el trámite para someter al orden reglamentario, técnico y jurídico el estado irregular de un uso de suelo; para lo cual la Dirección realizará el análisis, evaluación y dictamen que determine su procedencia. El inicio de dicho trámite no implica la autorización de la regularización en el caso de determinarse la incompatiblidad del uso solicitado, con los existentes en la zona de su ubicación.
LV. Renovación: Autorización que en el caso de proceder por cumplir con los requisitos establecidos por el marco jurídico aplicable, otorgará la Dirección de forma anual en el período del primer bimestre de cada año, para las certificaciones de uso de suelo, licencias de factibilidad de uso de suelo y licencias de funcionamiento en inmuebles o zonas del territorio municipal de acuerdo al Plano de Zonificación Municipal, así como el de la Cabecera Municipal.
LVI. Resolución de la Dirección de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial (RDDUyOT): Documento mediante el cual la Dirección de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, otorga la validación y fija la limitantes y restricciones para un uso de suelo especifico, una vez que esta ha analizado y dictaminado sobre las documentales presentadas e inspecciones campo o sobre los Estudios de Compatibilidad Urbanística, de lo cual se desprenden y establecen las condicionantes de uso del predio de que se trate.
LVII. Resolución en materia de Medio Ambiente y Ecología (RMMAE): Documento mediante el cual la Autoridad Federal , Estatal y/ o Municipal, otorga(n) autorización y le fijan las limitantes y restricciones para un uso de suelo especifico, esto una vez que en el ámbito de su competencia la autoridad ha analizado y dictaminado sobre las inspecciones, mediciones o estudios presentados respecto de la emisión de ruidos, olores, vibraciones, energía térmica y lumínica y la generación de contaminación visual, y/o de los Estudios de Impacto Ambiental, de los cuales se desprendan y establecen las mitigaciones de los posibles impactos al medio ambiente.
LVIII. Resolución de la Unidad de Protección Civil (RUPC): Documento mediante el cual la Unidad de Protección Civil Municipal, otorga validación y le fija las limitantes y restricciones para un de uso de suelo especifico, una vez que haya realizado las inspecciones y revisados los estudios de riesgo que según el caso se requieran y cuando se haya verificado la operatividad de los proyectos relativos a medidas de seguridad, y contra incendio, y mitigación de riesgo, estableciéndose las medidas que apoyen la seguridad de bienes y personas de la zona o región de influencia del sitio sobre el cual se emite la resolución.
LIX. Resolución en materia de tránsito y vialidad (RMTV): Documento mediante el cual la Autoridad Federal , Estatal y/ o Municipal, otorga(n) la validación y le fija las limitantes y restricciones a un proyecto para el establecimiento de un uso de suelo especifico, una vez que esta ha analizado y dictaminado sobre las documentales presentadas respecto a la o las soluciones sobre impactos viales que se pudieran generan con motivo de un proyecto para el funcionamiento de un giro que impacte de manera local, zonal o regional.
LX. Restaurante – Bar: Local donde se expenden bebidas alcohólicas al copeo con alimentos. Podrán expenderse únicamente bebidas alcohólicas, cuando exista dentro del local, un área delimitada mediante desniveles, muros, canceles o mamparas;
LXI. Restricciones y/o Condicionantes: Son las limitantes físicas o disposiciones administrativas a las que se tendrán que ajustar los predios como resultado del análisis legal y técnico de los tramites solicitados ante la misma dependencia; dichas limitantes deberán fundamentarse en el resultado que emanen de los estudios de compatibilidad urbanística, de las resoluciones que emitan las dependencias que se señalan en este REZUS, que establecen y demarcan derechos de vía o federales por normatividad, o por la necesidad del paso o afectación por infraestructura, o de elementos naturales o bien, a partir de las necesidades propias del Desarrollo Urbano en determinadas zonas o en determinados predios, y estas se determinan con el fin de establecer el ordenamiento de la vía pública, y del derecho del interés colectivo sobre el interés particular, evitar el riesgo de daños a bienes o personas, o en beneficio del mejor funcionamiento del Desarrollo Urbano según el caso de que se trate.
LXII. REZUS: El presente Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo.
LXIII. Salón de Fiestas con Venta de Bebidas Alcohólicas: Establecimiento de diversión destinado para fiestas y bailes en el que se venden bebidas alcohólicas para su consumo en el mismo local;
LXIV. SAPASMA: Sistema de Agua Potable y Alcantarillado de San Miguel de Allende, Gto.
LXV. SARE: Sistema de Apertura Rápida de Empresas.
LXVI. Servibar: Servicio que proporcionan exclusivamente los hoteles y moteles, donde se expenden bebidas alcohólicas en las habitaciones para consumo de sus huéspedes.
LXVII. Servicios Carreteros: Son todos aquellos usos de intensidad baja, media o alta sujetos de aprobación según su compatibilidad con base en lo estipulado en el REZUS y/o en los anexos del Plan de Ordenamiento Territorial, para aquellos predios que cuenten con frente hacia el derecho de vía de las carreteras que se localizan dentro del territorio municipal.
LXVIII. Tienda para venta de artículos sexuales (sex – shops): Son aquellos establecimientos en que se distribuyen a la venta del público artículos y utensilios estimulantes del placer sexual. Estos establecimientos solo podrán emplazarse en las zonas de comercio y servicios de intensidad media o alta; quedando prohibida su instalación al interior del centro histórico y sus inmediaciones. En ningún caso podrán exhibir hacia el exterior del inmueble o mediante aparador, la mercancía a la vista del público. Ni se permitirá la entrada a su interior, a menores de edad.
LXIX. Tiendas de autoservicio, abarrotes, tendajones y similares: establecimientos que venden al público bebidas de bajo contenido alcohólico en envase cerrado, como actividad integrante de otro giro o servicio;
LXX. Uso del suelo: La asignación y autorización de las áreas o zonas designadas dentro del territorio municipal, para su emplazamiento en actividades y/o giros existentes o futuros en una superficie determinada, lote o predio, o la fracción de los mismos, marcados o previstos en el Plan de Ordenamiento Territorial y/o en el REZUS.
LXXI. Uso de Suelo Condicionado: Se refiere a los grupos de usos del suelo que para poder operar es necesario cubrir los requerimientos, condicionantes, limitantes y/o restricciones que la autoridad competente le señale en razón de establecer y garantizar las condiciones de seguridad de bienes o personas; de mantener el orden social, económico, ambiental, urbanístico y territorial, así como el bienestar de la comunidad; o bien, para garantizar que su incrustación no altere sustancialmente la zona de su emplazamiento.
LXXII. Uso mixto: La combinación de varios usos del suelo compatibles entre si dentro de un predio o lote, que a su vez también son compatibles con los usos en la zona.
LXXIII. Uso de Suelo Permitido: Se refiere a los grupos de usos del suelo que por sus características pueden operar en una zona determinada marcados o previstos en el Plan de Ordenamiento Territorial y/o en el REZUS, sin que esto lo exima del cumplimiento de lo establecido por las Leyes, Reglamentos, Códigos, Decretos, Resoluciones y demás disposiciones legales sobre la materia.
LXXIV. Uso de Suelo Prohibido: Se refiere a los grupos de usos del suelo, actividades o giros dentro de una zona, lote o predio, o la fracción de los mismos relacionados con el Plan de Ordenamiento Territorial y/o con el REZUS, y que por sus características resultan incompatibles con los usos predominantes o establecidos en una zona, por generar condiciones de riesgo a bienes o personas; alteraciones a las condiciones de bienestar y seguridad, afectaciones al medio ambiente y la ecología, a la imagen urbana del entorno o al funcionamiento vial, así como a la capacidad y/o el abastecimiento de la infraestructura urbana existente, o en sí, a la operatividad y funcionamiento del Desarrollo Urbano.
LXXV. Vinícola o Vinatería: Local autorizado para expender bebidas alcohólicas exclusivamente en envase cerrado. No se permitirá la venta de alcohol a granel;
LXXVI. Vigencia: Es el período de tiempo en el que permanecen en vigor y observancia las autorizaciones de Uso de Suelo otorgadas por la Dirección y/o por el H. Ayuntamiento, dicho período se señala en los documentos expedidos según el caso.
LXXVII. Visto Bueno de la Dirección de Tránsito: El dictamen positivo de la Dirección de Tránsito y Transporte Público Municipal, de que los accesos y funcionalidad de las propuestas viales hacia el interior del desarrollo (en caso de Fraccionamientos o Desarrollos en Condominio) o al interior de un inmueble son los adecuados.
LXXVIII. Visto Bueno de Protección Civil: El dictamen positivo emitido por la Unidad de Protección Civil Municipal, de que la construcción cumple con las disposiciones requeridas para su seguridad contra incendios y salidas de emergencia.
LXXIX. Zona Centro: Área urbana consolidada, la cual es señalada e identificada en el Plan de Ordenamiento Territorial como envolvente de los perímetros A, B1 y B2 de la zona de monumentos declarada y del área de amortiguamiento o transición entre la zona de monumentos históricos y el resto de la mancha urbana.
LXXX. Zona de Monumentos Históricos: Es la zona declarada mediante decreto publicado en el diario oficial en fecha 28 de Julio de 1982.
LXXXI. Zonas Urbanas: Zonas en las quedan integradas las áreas de vivienda, vialidades, y equipamiento urbano, consolidadas de la Cabecera Municipal así como de las comunidades del Municipio.
LXXXII. Zona sub urbana: Áreas que integran la reserva de crecimiento para la zona urbana.
LXXXIII. Zona Rural: áreas que integran las reservas ecológicas, agrícolas, forestales y pecuarias del territorio municipal.
LXXXIV. Zonificación: La determinación de las áreas que integran el Municipio; sus aprovechamientos predominantes y las reservas, usos y destinos, así como la delimitación de las áreas de conservación, mejoramiento y crecimiento de los mismos centros de población.
Artículo 3.
Los estudios, dictámenes o acuerdos para autorizar los diferentes usos del suelo en zonas, predios y lotes, deberán ser compatibles con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial en vigencia y cumplir con los requisitos y procedimientos que se señalan en este REZUS, leyes, reglamentos, decretos y demás ordenamientos aplicables.
Ningún uso del suelo podrá entrar en funcionamiento sin que previamente se obtenga las licencias correspondientes, y se cumplan los requisitos que establecen este REZUS y demás disposiciones legales aplicables.
Artículo 4.
Los supuestos y casos que no estén previstos en este REZUS, serán resueltos por el Ayuntamiento en sesión ordinaria o extraordinaria y previo dictamen de la Dirección sobre la compatibilidad del uso de que se trate.
CAPÍTULO II De las Autoridades
Artículo 5.
Son autoridades competentes para la aplicación de este reglamento:
I. El Ayuntamiento.
II. El Presidente Municipal.
III. La Direcciónde Desarrollo Urbano.
Artículo 6.
Son atribuciones del Ayuntamiento:
I. Controlar y vigilar, a través de la Dirección : la zonificación y los usos del suelo que se deriven del Plan de Ordenamiento Territorial.
II. Aprobar las Declaratorias sobre reservas, usos y destinos de áreas y predios del municipio.
III. Aprobar estudios y modificaciones de usos y destinos cuando existan zonas en el territorio Municipal con nuevas condiciones de desarrollo, cuando se demuestre que quedan cubiertas las necesidades de infraestructura urbana sin que se afecte la existente de la zona o región
IV. Solicitar ante la autoridad competente la expropiación por causa de utilidad pública para llevar a cabo acciones de usos y destinos de áreas y predios definidos en el Plan de Ordenamiento Territorial.
V. Autorizar, mediante análisis y estudios, solicitudes de casos especiales requeridos por la dinámica del desarrollo urbano municipal y que sean compatibles con los usos establecidos en la zona.
VI. Las demás que le confieran las Leyes y Reglamentos aplicables.
Artículo 7.
Corresponde al Presidente Municipal las siguientes atribuciones:
I. Calificar y aplicar las sanciones y medidas de seguridad por violación a las disposiciones de este reglamento. Esta facultad es delegable; y,
II. Las demás que las leyes y reglamentos de la materia le confieran.
Artículo 8.
Corresponde a la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal las siguientes atribuciones:
I. Establecer o dictaminar los requisitos técnicos indispensables dispuestos en este Reglamento y demás leyes u ordenamientos legales en vigencia, que los particulares deberán acatar en materia de Uso del Suelo a fin de satisfacer las condiciones que sean compatibles con las zonas;
II. Establecer de acuerdo a la Ley de Desarrollo Urbano del Estado, al Plan de Ordenamiento Territorial, a los Reglamentos, declaratorias y demás disposiciones aplicables, los lineamientos a seguir para el uso del suelo, estableciendo los alineamientos oficiales, tipos de construcciones y predios con usos afines de acuerdo a las características y normas a seguir para su autorización;
III. Clasificar los usos del suelo de acuerdo a las características y normas del presente reglamento, y definir los objetivos y características de cada uno de estos;
IV. Realizar inspecciones con el fin de verificar los usos del suelo respecto a los lineamientos marcados en el presente reglamento y demás disposiciones aplicables en la materia;
V. Llevar a cabo dependiendo de la urgencia del caso, suspensiones temporales o definitivas de actividades, acciones y trabajos, así como clausuras temporales de lotes, predios y construcciones por violaciones al presente ordenamiento legal y demás disposiciones jurídicas aplicables;
VI. Aplicar en el ámbito de su competencia las diferentes restricciones y/o condicionantes que marquen el Plan de Ordenamiento Territorial y sus declaratorias, el REZUS, las Leyes y Reglamentos de la Comisión Nacional del Agua, Comisión Federal de Electricidad, Sistema de Agua Potable y Alcantarillado de San Miguel de Allende, y todos los demás aplicables, para evitar el uso inconveniente del suelo y sus compatibilidades;
VII. Ejecutar las medidas necesarias a que deban sujetarse los usos en los predios o zonas arqueológicas, históricas, agropecuarias, mineras, rurales, forestales, reservas ecológicas o especiales o de protección del patrimonio cultural por tratarse de áreas sujetas a conservación y mejoramiento;
VIII. Otorgar, negar, revocar o autorizar renovación de las certificaciones de uso de suelo, licencias de factibilidad de uso de suelo y licencias de funcionamiento en inmuebles o zonas del territorio municipal de acuerdo al Plano de Zonificación Municipal;
IX. Desempeñar y aplicar las atribuciones y facultades que le sean delegadas;
X. Crear el Sistema de Información sobre Uso del Suelo;
XI. Asignar la clasificación de vías colectoras y vías, de acuerdo a la sección de las mismas y al planteamiento de proyecto de los nuevos desarrollos;
XII. Evaluar y emitir resoluciones acerca de las compatibilidades de uso de suelo que presenten problemática de incompatibilidad aparente, a partir de los Estudios de Compatibilidad Urbanística elaborados por profesionistas y
presentados por los particulares en trámites diversos en que les sea requerido por la Dirección ;
XIII. Llevar a cabo las acciones adecuadas a efecto de sustentar la microplaneación necesaria que conlleve a una mejor operación del presente reglamento;
XIV. Conformar la Comisión Intermunicipal para el Ordenamiento Territorial para obtener su opinión y participación en la resolución de casos, de acuerdo a necesidades de la propia Dirección, el cual se conformará con las dependencias de Protección Civil, Ecología y Medio Ambiente, Fiscalización, SAPASMA, Tránsito y Transporte Municipal; y Desarrollo urbano y Ordenamiento Territorial;
XV. Designar y autorizar el personal que lleve a cabo las funciones de vigilancia, inspección y notificación en aplicación del REZUS.
XVI. Ejecutar las determinaciones y/o resoluciones que se emitan para llevar a cabo los procedimientos jurídicos y administrativos, así como las sanciones motivadas por la violación del presente Reglamento.
XVII. Las demás que las leyes de la materia le confieran.
CAPÍTULO III
De los Grupos de Usos del Suelo
Artículo 9.
Para los efectos de este Reglamento los diferentes Usos del Suelo se agrupan de acuerdo a la intensidad de los mismos, los cuales estarán sujetos a compatibilidad dentro de las zonas marcadas por la Carta Síntesis del Plan de Ordenamiento Territorial, dichos grupos son los siguientes:
Grupo de usos I: H0-00 Densidad Habitacional mínima
Grupo de usos II: H0-0 Densidad Habitacional rural
Grupo de usos III: H0 Densidad Habitacional muy baja
Grupo de usos IV: H1 Densidad Habitacional baja
Grupo de usos V: H2 Densidad Habitacional media
Grupo de usos VI: H3 Densidad Habitacional alta
Grupo de usos VII: Habitacional de Condominios Verticales
Grupo de usos VIII: Centro Histórico
Grupo de usos IX: EU Equipamiento urbano
Grupo de usos X: UE Usos Especiales
Grupo de usos XI: CB Centro de Barrio
Grupo de usos XII: C1S1 Comercio y Servicios de Intensidad Baja
Grupo de usos XIII: C2S2 Comercio y Servicios de Intensidad Media
Grupo de usos XIV: C3S3 Comercio y Servicios de Intensidad Alta
Grupo de usos XV: SC Servicios Carreteros
Grupo de usos XVI: IB Industria de intensidad baja
Grupo de usos XVII: IM Industria de intensidad media
Grupo de usos XVIII: IA Industria de intensidad alta
Grupo de usos XIX: P Parque
Grupo de usos XX: FA Fomento Agrícola
Grupo de usos XXI: FE Fomento Ecológico
Grupo de usos XXII: PE Preservación Ecológica
Grupo de usos XXIII: EBM Explotación de Bancos de Material
Grupo de usos XXIV: ANT Antenas y equipos de transmisión o retransmisión remota de cualquier tipo de señal.
Los objetivos de cada uno de los grupos de uso se presenta en el Anexo A del presente REZUS.
La descripción general de cada uno de los grupos de usos se presenta en el Anexo B del presente REZUS.
Artículo 10.
Densidades aplicables; dimensiones mínimas para divisiones para cada grupo de usos habitaciones; y factores COS y CUS.
I. Densidades aplicables y dimensiones mínimas para divisiones en zonas urbanas.
GRUPO DE USOS HABITACIONALES NORMA DE INTENSIDAD TERRENO % PENDIENTE
NATURAL DEL TIPO DE SUELO
CAPACIDAD DE COBERTURA DE SERVICIOS DENSIDAD DE VEGETACION DENSIDAD APLICABLE DIMENSIONES MINIMAS PARA DIVISIONES EN ZONAS URBANAS a) I habitacional de densidad mínima
Menos de 50 hab/ha. TODAS TODOS TODOS TODOS Menos de 50 hab/ha. 1250 m2 con 25 metros lineales de frente.
b)
II habitacional rural hasta 150 hab/ha. TODAS TODOS TODOS TODOS hasta 150 hab/ha. 360 m2 con 12 metros lineales de frente.
c)
III habitacional de densidad muy baja
De 51 hab/ha. a 100 hab/ha. Entre el 12 y 20% Entre el 8 y el 11.99% Entre el 0 y el 7.99% I I I I I I BAJA MEDIO ALTA ALTA MEDIA BAJA 51 HAB/HA 75 HAB/HA 100 HAB/HA 540 m2 con 15 metros lineales de frente. d) IV habitacional de densidad baja De 101 hab/ha. a 200 hab/ha. Entre el 12 y 20% Entre el 8 y el 11.99% Entre el 0 y el 7.99% I I I I I I BAJA MEDIO ALTA ALTA MEDIA BAJA 101 HAB/HA 150 HAB/HA 200 HAB/HA 275 m2 con 11 metros lineales de frente. e) V habitacional de densidad media De 201 hab/ha. a 300 hab/ha. Entre el 12 y 20% Entre el 8 y el 11.99% Entre el 0 y el 7.99% I I I I I I BAJA MEDIO ALTA ALTA MEDIA BAJA 201 HAB/HA 250 HAB/HA 300 HAB/HA 185 m2 con 10 metros lineales de frente. f) VI habitacional de densidad alta De 301 hab/ha. a 400 hab/ha. Entre el 12 y 20% Entre el 8 y el 11.99% Entre el 0 y el 7.99% I I I I I I BAJA MEDIO ALTA ALTA MEDIA BAJA 301 HAB/HA 350 HAB/HA 400 HAB/HA 105 m2 con 6 metros lineales de frente. g) VII habitacional de condominios verticales De 401 hab/ha. a 550 hab/ha. Entre el 12 y 20% Entre el 8 y el 11.99% Entre el 0 y el 7.99% I I I I I I BAJA MEDIO ALTA ALTA MEDIA BAJA 401 HAB/HA 475 HAB/HA 550 HAB/HA No admite división e)
VIII Centro Histórico De 201 hab/ha. a 300 hab/ha. Entre el 12 y 20% Entre el 8 y el 11.99% Entre el 0 y el 7.99% I I I I I I BAJA MEDIO ALTA ALTA MEDIA BAJA 201 HAB/HA 250 HAB/HA 300 HAB/HA
Requiere Visto Bueno sobre el proyecto de división por parte del INAH los que estén dentro de la Zona de Monumentos o estén catalogados
Los predios con pendiente mayor al 20% y que justifiquen mediante estudio de compatibilidad urbanística que pudieran ser susceptibles de desarrollar, se deberán de ajustar a la densidad aplicable mínima o menor conforme a su grado de uso, siempre y cuando la Dirección dictamine que el estudio presentado es correcto y se ajusta a los lineamientos en materia de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial. Tratándose desarrollos habitacionales de densidad alta de más de 1000 viviendas, cuya construcción sea tipo dúplex, la superficie mínima del predio será de 170 metros cuadrados, con un frente mínimo de 10 metros y la densidad aplicable será de 350 habitantes por hectárea.
II. Factores COS y CUS
Grupo de Usos
Habitacionales COS CUS
a) I habitacional de densidad
mínima 20% 1.2
b) II habitacional rural 60% 1.5 c) III habitacional de densidad
muy baja 50% 1.2 d) IV habitacional de densidad baja 60% 1.4 e) V habitacional de densidad media 60% 1.5 f) VI habitacional de densidad alta 80% 1.8 g) VII habitacional de condominios verticales 80% 1 h) VIII Centro Histórico 60% 1.5
Artículo 11. Grupo de uso VIII
Equipamiento urbano
Norma de Intensidad: 10,000 hab. por radio de influencia Artículo 12. Grupo de usos IX Usos Especiales:
1. Norma de Intensidad: Hasta 8 personas activas por predio.
2. Dimensión Mínima del predio: 350 m2 .
3. Servicio de carga y descarga: Como máximo camioneta de 3 ton. 4. COS: 70% 5. CUS: 1.2 Artículo 13.
Grupo de usos X
Centro de Barrio:
1. Norma de Intensidad: Hasta 5 personas activas.
2. Dimensión máxima del predio: 90 m2
3. Servicio de carga y descarga: Hasta camioneta de 1 ton. 4. COS: 80% 5. CUS: 1.2 Artículo 14. Grupo de usos XI
Comercio y Servicios de Intensidad baja:
1. Norma de Intensidad: Hasta 5 personas activas por predio.
2. Dimensión máxima del predio: 250 m2
3. Servicio de carga y descarga: como máximo camioneta de 1 ton. 4. COS: 70% 5. CUS: 1.4 Artículo 15.
Grupo de usos XII
Comercio y Servicios de Intensidad Media:
1. Norma de Intensidad: Hasta 15 personas activas.
2. Dimensión máxima del predio: 1000 m2
3. Servicio de carga y descarga: como máximo camioneta de 3 ton. 4. COS: 70% 5. CUS: 1.4 Artículo 16.
Grupo de usos XIII
Comercio y Servicios de Intensidad Alta:
1. Norma de Intensidad: Más de 20 personas activas.
2. Dimensión del predio: Más de 1500 m2
3. Servicio de carga y descarga: Trailer 4. COS: 70% 5. COS: 1.4 Artículo 17.
Grupo de usos XIV
Servicio Carreteros:
1. Norma de Intensidad: Hasta 15 personas activas.
2. Dimensión mínima del predio: 2000 m2
3. Servicio de carga y descarga: Trailer
Artículo 18.
Grupo de usos XV
Industria de Intensidad Baja:
1. Norma de Intensidad: Hasta 100 personas activas.
2. Dimensión máxima del predio: 3000 m2
3. Servicio de carga y descarga: Si las vías para acceder al predio son Regionales o Primarias se podrá utilizar trailer, en vías secundarias y menores será con camioneta de hasta 3 ton.
4. COS: 70% 5. CUS: 1.1 Artículo 19.
Grupo de usos XVI
Industria de Intensidad Media:
1. Norma de Intensidad: Hasta 200 personas activas.
2. Dimensión máxima del predio: 6000 m2
3. Servicio de carga y descarga: Trailer
4. COS: 60%
5. CUS: 1.0
Artículo 20.
Grupo de usos XVII
Industria de Intensidad Alta:
1. Norma de Intensidad: Más de 200 personas activas.
2. Dimensión del predio: Más de 6000 m2
3. Servicio de carga y descarga: Trailer 4. COS: 60% 5. CUS: 1.0 Artículo 21.
Grupo de usos XVIII
Parque:
1. Norma de Intensidad: Áreas verdes, juegos infantiles, áreas de descanso y convivencia familiar, canchas de usos múltiples, zona de asadores.
Artículo 22.
Grupo de usos XIX
Fomento Agrícola:
1. Norma de Intensidad: Actividades rurales dedicadas a la siembra, cosecha y almacenaje de productos vegetales.
Para este tipo de uso la dimensión mínima para dividir será de 5000 m2 con un frente mayor o igual a 25 metros
Artículo 23. Grupo de usos XX Fomento Ecológico:
1. Norma de Intensidad: como máximo 35 hab/ha.
2. Lote mínimo: 1000 m2
3. rente mínimo: 20 metros
4. COS: 30%
5. CUS : 1.5
Artículo 24.
Grupo de usos XXI
Preservación Ecológica:
1. Norma de Intensidad: Actividades de conservación y recuperación de flora y fauna nativa, permitiendo infraestructura no permanente para la prestación de servicios de apoyo e impulso a la recreación y reproducción de especies de la zona.
Artículo 25.
Grupo de usos XXII
Explotación de Bancos de Material:
1. Norma de Intensidad: Actividades de aprovechamiento y explotación, las cuales se establecerán su viabilidad para cada caso en particular mediante acuerdo del H. Ayuntamiento y previo dictamen de las Direcciones de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, y Medio Ambiente y Ecología.
Artículo 26.
Grupo de usos XXIII
Antenas y equipos de transmisión o retransmisión remota de cualquier tipo de señal:
1. Norma de Intensidad: Ubicación de Antenas de transmisión o retransmisión de cualquier tipo de señal, las cuales se establecerán su viabilidad para cada caso en particular mediante acuerdo del H. Ayuntamiento y previo dictamen de las Direcciones de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, Medio Ambiente y Ecología, y de la Unidad de Protección Civil.
Artículo 27.
Grupo de usos XXIV
Alojamiento:
1. Norma de Intensidad: Ubicación de usos para el alojamiento temporal con prestación o no de servicios de alimentos, permitiendo el desarrollo de la actividad turística mediante el alojamiento de la población flotante y en transito por la ciudad, debiendo contar estos usos con espacios para estacionamiento, áreas comunes de descanso, recreación y las que tengan el propósito de lograr el bienestar de las personas que hagan uso del inmueble en que se realiza la actividad.
A excepción de los Usos Habitacionales unifamiliares, en desarrollos autorizados, para el resto de las actividades y usos el solicitante deberá presentar conjuntamente con la solicitud de la Certificación de Uso de Suelo, un Informe de actividades y procesos, a la Dirección.
Artículo 29.
Los estudios y resoluciones que se requieren para cada uso se señalan en el presente REZUS y en sus anexos.
Artículo 30.
Los estudios de: Manifestación de Impacto Ambiental y/o de Riesgo o cualquier otro que se requiera, se deberán presentar necesariamente con el resultado positivo del mismo, al momento de solicitar la licencia de construcción; en caso de tratarse de algún inmueble ya edificado o un predio al que se le pretenda dar un uso sin realizar ningún tipo de construcción, el resultado del MIA o la resolución de cualquier otro estudio requerido, deberá presentarse para el otorgamiento de la licencia del uso del suelo y licencia de funcionamiento.
Artículo 31.
Para los casos especiales en que los particulares deseen que la Dirección revise y reconsidere el de los estudios de: manifestación de impacto ambiental, de riesgo y de Compatibilidad Urbanística deberá realizarse previa al otorgamiento de la certificación de uso de suelo, y de ninguna manera la Dirección estará obligada a otorgarla de forma positiva al resultar incompatibilidad.
Artículo 32.
Los usos de suelo a desarrollarse en lotes o predios que requieran el estudio de Compatibilidad urbanística y el Estudio de Impacto Vial, serán los clasificados como:
I. Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio con destino Habitacional en todas sus densidades.
II. Comercios y Servicios de intensidad media y alta.
III. Industria de cualquier intensidad.
IV. Cualquier uso que implique la alteración de la infraestructura urbana o vial para su funcionamiento.
V. De la misma manera cualquier solicitud que implique un nuevo desarrollo de una zona, deberá realizar los estudios mencionados, como antecedente para el otorgamiento de la licencia de factibilidad de uso de suelo.
Artículo 33.
Cualquier uso comercial, de servicios o industrial que contemple dos o más locales individuales, independientemente del tamaño del predio se consideraran como usos de intensidad media o alta de acuerdo al servicio de carga y descarga requerido.
De las Certificaciones de Uso de Suelo
Artículo 34.
La Dirección podrá emitir, previo al trámite de alguna licencia de uso del suelo, una certificación de uso, en donde se indiquen los usos permitidos o el destino asignado tanto en el Plan de Ordenamiento Territorial y en este Reglamento. La certificación de uso tiene las siguientes características:
I. Es un documento informativo y no una autorización de uso del suelo, y;
II. Los requisitos que deberé cubrir el solicitante como mínimo serán los siguientes:
a) Solicitud por escrito de la certificación de uso que contenga:
La ubicación y superficie del predio,
La descripción de la actividad a desarrollar en el predio y nombre y domicilio del solicitante para oír y recibir notificaciones.
b) Croquis de localización del predio, referida a los números de predios colindantes, además de las calles de la zona en que se ubica.
Artículo 35.
Las factibilidades y/o convenios de dotación de servicios emitidas por las dependencias u organismos descentralizados deberán ser dictaminadas con base en la Certificación de Uso del Suelo correspondiente otorgada al desarrollador por parte de la Dirección , haciendo referencia de este documento como base para su expedición. CAPÍTULO V De las Licencias Artículo 36.
En materia de control del desarrollo urbano, la Dirección expedirá las siguientes licencias:
I. Licencia de alineamiento y número oficial
II. Licencia de uso del suelo.
Artículo 37.
Para la realización de obras públicas y privadas, así como para la utilización o uso de predios, es obligatorio obtener previamente las licencias a que se refiere el artículo anterior.
Las licencias antes señaladas tendrán una vigencia limitada de un año a partir de la fecha de expedición para su notificación ante las autoridades y dependencias , y en el caso de la de uso de suelo anualmente deberá tramitarse la renovación de la misma.
Artículo 39.
Cualquier otro trámite posterior respecto de las licencias ya otorgadas, se deberá presentar ante la Dirección en documentos originales y una copia de los mismos.
CAPÍTULO VI
De las Licencias de Alineamiento y Número Oficial
Artículo 40.
Alineamiento es la traza sobre el terreno que limita el predio, respecto de la vía pública existente o con la futura conforme a lo señalado en el Plan de Ordenamiento Territorial o por las disposiciones emitidas al respecto por el H. Ayuntamiento, indicando las restricciones que existen en cuanto a las vías de comunicación, la infraestructura, líneas de energía, ductos, arroyos, cañadas, cuerpos de agua y sus respectivos derecho de vía generados.
Artículo 41.
El número oficial es el documento que emite la Dirección para identificación de un predio, en el que se señale nombre del propietario del predio; superficie, medidas y colindancias que señala el instrumento con que acredita la propiedad, así como datos de inscripción ante el registro público de la propiedad; cuenta predial; calle; número asignado; fraccionamiento, colonia, comunidad o barrio, y en ningún caso se otorgará en zonas irregulares o en vialidades que no cuenten con urbanización o con designación oficial para su nomenclatura.
Artículo 42.
La obtención de la licencia de alineamiento y/o número oficial quedará sujeta a los siguientes casos:
I. Predio que forme parte de un desarrollo autorizado;
II. Cualquier predio sin importar su superficie, pero de acuerdo a su ubicación establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial, y;
III. Los predios con una superficie mayor de 1,000.00 m2 , y que no pertenezcan a un desarrollo autorizado.
Artículo 43.
Para obtener está licencia el solicitante deberá presentar la siguiente documentación, en función a los casos señalados en el artículo anterior:
I. Predio que forme parte de un desarrollo autorizado:
a) Presentar solicitud de la licencia de alineamiento, en el formato que proporcione la Dirección , debidamente requisitada, anexando croquis de ubicación, y;
b) Copia fotostática de escrituras Inscritas ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio;
c) Copia fotostática de recibo de pago del pago del impuesto predial del año fiscal en que se realiza el trámite.
II. Cualquier predio sin importar su superficie, pero de acuerdo a su ubicación establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial:
a) Presentar solicitud de la licencia de alineamiento, en el formato que proporcione la Dirección , debidamente requisitada;
b) Copia fotostática de escrituras inscritas ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio;
c) Copia fotostática de carta poder o representación legal notariada en caso que el propietario no firme la solicitud, y;
d) Copia fotostática de recibo de pago del pago del impuesto predial del año fiscal en que se realiza el trámite;
e) Croquis de localización del predio, referida a los números de predios colindantes, además de las calles de la zona en que se ubica, y en el caso de que no existan estas referencias deberá presentar l evantamiento topográfico, señalando líneas de energía, caminos y cualquier otro elemento que le de acceso o que le genere limitantes, dicho levantamiento deberá ser referido a coordenadas UTM NAD 27, y en caso de que el predio este muy accidentado o existan accidentes naturales, deberá indicar las curvas de nivel correspondientes.
III. Los predios con una superficie mayor de 1,000.00 m2 , y que no pertenezcan a un desarrollo autorizado:
a) Presentar solicitud de la licencia de alineamiento, en el formato que proporcione la Dirección , debidamente requisitada, original y dos copias;
b) Copia fotostática notariada de carta poder o representación legal en caso de que el propietario no realice los tramites;
c) Copias fotostáticas certificadas de las escrituras inscritas ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio;
d) Copia fotostática de recibo de pago del pago del impuesto predial del año fiscal en que se realiza el trámite, y;
e) Levantamiento topográfico, señalando líneas de energía, caminos y cualquier otro elemento que le de acceso o que le genere limitantes, dicho levantamiento deberá ser referido a coordenadas UTM NAD 27, y en caso de que el predio
este muy accidentado o existan accidentes naturales, deberá indicar las curvas de nivel correspondientes.
CAPÍTULO VII
De las Licencias de Uso del Suelo
Artículo 44.
La licencia de uso del suelo tiene como finalidad regular la compatibilidad de usos de acuerdo con lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial, y en la Zonificación establecida en este REZUS.
Artículo 45.
La autoridad federal, estatal o municipal podrá autorizar obras o actividades en apego a lo establecido por este Reglamento, por el Plan de Ordenamiento Territorial.
Artículo 46.
Para obtener esta licencia el solicitante deberá:
a) Presentar solicitud de la licencia de uso del suelo, en el formato que proporcione la Dirección , debidamente requisitada;
b) Presentar titulo que acredite la propiedad debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Cuando no se tenga el titulo antes mencionado, el solicitante deberá presentar los documentos legales con los que acredite el justo titulo para solicitar la licencia;
c) Proyecto arquitectónico, y;
d) Resolución o resoluciones que para cada caso se señalan en anexos del presente REZUS y en su caso Estudio de Compatibilidad Urbanística.
Artículo 47.
Para el caso de que el interesado no haga uso de esta licencia dentro del término a que se refiere el artículo 38 de este reglamento, será necesario solicitar otra nueva, la cual deberá sujetarse a la normatividad vigente.
Artículo 48.
En las zonas de preservación, sólo se autorizarán los usos del suelo de acuerdo a lo previsto en este reglamento y en demás disposiciones legales federales, estatales y municipales en la materia.
Artículo 49.
Todas las actividades culturales, comerciales o de servicios, permanentes o transitorias que se den en un predio que inicialmente fue autorizado para un uso diferente al solicitado, estarán sujetas a la autorización del H. Ayuntamiento, mediante el otorgamiento de una licencia de uso del suelo temporal o definitiva, que en ningún caso se otorgará si no existe compatibilidad conforme a lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial, el presente REZUS y demás disposiciones legales en la materia.
Artículo 50.
No se otorgarán licencias de uso del suelo para actividades que no guarden compatibilidad expresa con respecto a las normas de intensidad del uso del suelo autorizado original o anterior.
Artículo 51.
La presentación de los Estudios de Compatibilidad Urbanística serán obligatorios para todos los Desarrollos y proyectos de cambio de uso de suelo, previamente a la solicitud de Uso de Suelo a fin de sustentar técnica y funcionalmente su viabilidad y su inserción en el Territorio Municipal, fundamentando ampliamente la compatibilidad pretendida, para los casos en que se requiera generar cambios de uso de suelo o modificación de densidades.
CAPÍTULO VIII
De los Usos del Suelo Tramitados a través del Sistema de Apertura Rápida de Empresas – SARE –
Artículo 52.
Los usos que se pretendan tramitar a través del Sistema de Apertura Rápida de Empresas SARE, deberán cumplir con las siguientes características:
I. Giros comerciales o de servicios (no industriales).
II. Que la superficie necesaria para la realización de la actividad, incluyendo las superficies que por norma se debieran tener para cajones de estacionamiento, abasto, bodega, servicios sanitarios, no excedan los 240 metros cuadrados .
III. Se requiere contar con un local construido (los tramites de alguna modificación que requiera el edificio se harán por separado).
IV. Giros de bajo riesgo a la salud o al medio ambiente.
V. Giros que no representen algún impacto social negativo derivado de su funcionamiento.
VI. Giros que no venden bebidas alcohólicas.
VII. Giros que se pretendan realizar en inmuebles ya edificados.
VIII. Giros en los cuales los establecimientos no incluyan en su funcionamiento actividades señaladas en el artículo 1 de la Ley de Alcoholes para el Estado de Guanajuato.
IX. Giros en los que el incremento adicional de servicios de agua potable, descarga de aguas residuales y acometida eléctrica, no provoque deficiencias de suministro a los inmuebles y edificaciones vecinas.
XI. No se aplica en comercios en vía pública.
XII. No entran en el programa los inmuebles sometidos a régimen en condominio.
XIII. No entran los predios que pretendan establecerse en cocheras o construcciones provisionales (casetas metálicas, lonas, etc.).
XIV. No entran los predios que pertenezcan a asentamientos irregulares.
XV. No entran al programa los establecimientos que pretendan establecerse en fraccionamientos, Colonias o Barrios con clasificación H0-00, H0, y H1.
XVI. No entran al programa los predios en los que los propietarios tengan adeudos o multas pendientes con cualquiera de la dependencias de la administración Municipal.
Artículo 53.
Para solicitar el trámite por medio del SARE, el interesado deberá llenar el formato que para este efecto la Dirección expida, debiendo ser firmado por el propietario o en su caso el arrendatario y el propietario solidariamente; a la solicitud se deberán anexar los documentos que señala el formato; y lo giros que se podrán tramitar mediante este sistema son los que se señalan en el ANEXO D de este REZUS.
CAPÍTULO IX
Usos y Actividades con Normas Particulares
SECCIÓN PRIMERA Disposiciones Comunes
Artículo 54.
Los usos y actividades contemplados dentro del presente capítulo, así como los contemplados dentro del grupo de usos de actividades de Riesgo, corresponderá su autorización al H. Ayuntamiento previa opinión de la Comisión Intermunicipal para el Ordenamiento Territorial.
I. Establecimientos de Servicio con sexo comercio.
II. Estaciones de servicio de gasolina y/o diesel.
III. Estaciones de Gas L.P., con almacenamiento fijo.
SECCIÓN SEGUNDA
Establecimientos de Servicio con Sexo Comercio
Artículo 55.
Se consideran establecimientos de servicio con sexo comercio :
Salas de masaje con sexo comercio. Hospedaje con sexo comercio.
I. Los requisitos generales que deberán cumplir estos usos son los siguientes:
a) Estacionamiento dentro del predio que cumpla con las normas del Reglamento de Construcción;
b) Distancia radial mínima a zonas urbanas de 1000.00 metros ;
c) No podrán ser utilizados como vivienda;
d) No se autorizará en inmuebles que estén sujetos a régimen en condominio;
e) No se podrán ubicar en puntos que causen impactos visuales negativos a la imagen urbana.
f) No podrán utilizar mobiliario, anuncios, toldos y/o señalamientos que violen la normatividad Municipal vigente.
g) Lo relacionado con la arquitectura de los mismos se regirá por lo establecido en el Reglamento de Construcción, sin que exista excepción para estos giros.
II. Los requisitos particulares para cada uno de los establecimientos de servicio con sexo comercio, será el siguiente:
A. Centros nocturnos con sexo comercio:
1. Acceso a la edificación por el área de estacionamiento;
2. Zona de amortiguamiento en la parte posterior del predio, cuya dimensión estará en función del dictamen de la manifestación de impacto ambiental (MIA), este espacio se utilizara como zona arbolada;
3. Deberá construir bardas perimetrales con 3.00 metros de altura como mínimo y con aplanado y pintado por ambos lados.
4. Lote mínimo 2500.00 m2
5. Frente mínimo 35.00 metros lineales
B. Salas de Masaje con sexo comercio:
1. Acceso a la edificación por el área de estacionamiento.
2. Requerirá de estacionamientos de acuerdo a la Tabla de Requerimientos de Estacionamiento correspondiente al grupo de usos de servicios de intensidad media.