MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES PRECIO DE VENTA DE TERRENOS ENERO

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Ministerio de Desarrollo Urbano

Subsecretaría de Planeamiento

MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

PRECIO DE VENTA

DE TERRENOS

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GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA

DE BUENOS AIRES

Jefe de Gobierno

Mauricio Macri

Ministro de Desarrollo Urbano

Daniel Chain

Subsecretario de Planeamiento

Héctor Antonio Lostri

Unidad Sistema de Inteligencia Territorial

Fernando Álvarez de Celis

Elaboracion de contenidos

Fernando Álvarez de Celis / Julián Álvarez Insúa / Melina López Calvo /

Francisco Mainella / Facundo Martín / Clara Pilar Muñoz / Delfina Saenz Valente

Diseño Gráfico Alejandro Ambrosone

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Índice

6

10

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44 Introducción

Precio de oferta de terrenos en venta

Síntesis y conclusiones

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INTRODUCCIÓN

El presente informe tiene como finalidad brindar una aproximación a ciertos aspectos del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y a su evolución, a partir de la ela-boración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de terrenos. Las series corres-pondientes a terrenos en venta se inician en diciembre de 2001.

Con el fin de analizar el precio de oferta, se toma como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m2_{). Para el caso de los terrenos se utiliza el precio en dólares; puesto} que ésta es la moneda que se usa en el mercado como referencia para este tipo de trans-acciones.

Otras variables consideradas relevantes en la conformación de los precios de terrenos son las dimensiones, la ubicación geográfica, y la normativa del Código de Planeamiento Urbano (CPU) que rige la zona en que el terreno analizado se localiza, lo que determina los usos permitidos y la capacidad constructiva del lote.

Así, en la primera parte del informe se analiza el precio promedio del m2 en dólares de los terrenos relevados, comparando la cifra obtenida con la arrojada en mediciones anterio-res, lo que permite apreciar la evolución de este indicador a lo largo del tiempo. A conti-nuación, se examina cómo influyen en el precio por m2 el tamaño de los terrenos ofrecidos, su distribución geográfica y la zonificación que les otorga el CPU, de la que se desprenden los usos permitidos y su capacidad constructiva. En la sección siguiente, se presentan los precios puntuales de lotes seleccionados aleatoriamente ubicados en dis-tintas zonas de la Ciudad de 200, 450, 1.000 y 5.000 m2_{, de manera que se puedan} apre-ciar las diferencias en cuanto al monto total pedido para cada terreno. Finalizando con la parte concerniente a terrenos, se presenta un análisis en detalle de una Comuna de la Ciudad diferente en cada medición, aplicando los indicadores presentados en el informe.

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Mapa 1.

Barrios y comunas de la Ciudad de Buenos Aires

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PRECIO DE OFERTA

DE TERRENOS EN VENTA

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1.1. El precio de oferta de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires

En el relevamiento efectuado en el mes de diciembre del presente año se contabilizaron 1023 terrenos ubicados en distintos puntos de la Ciudad. Los datos obtenidos arrojaron un precio promedio por m2 de U$S 1.148.6, hallándose un precio máximo de U$S 7.916,7 el m2 y un mínimo de U$S 125,0 por m2_{. Estos 1023 terrenos suman 493.003 m}2_{de suelo urbano,} un 15,7 % menos que el registrado en el relevamiento de septiembre, con lotes de dimen-siones que van desde los 68 m2 hasta los 7.417 m2_.1

En cuanto a los precios, la comparación respecto de diciembre de 20012refleja una suba promedio del 106,8 % en dólares. Con respecto a la variación trimestral, se observa una suba del precio promedio en dólares del 0,5 % con respecto a septiembre del corriente año, lo cual marca una variación importante respecto de la estabilización de los precios advertida en el último año. Para encontrar un incremento de similar magnitud hay que regresar a marzo de 2007, siendo la de este trimestre la variación más importante desde diciembre de 2005. Asimismo, en el último año se aprecia un incremento del precio promedio del 10,6 %. Estos valores muestran que el precio promedio en dólares sigue en aumento, pero además ha retomado en esta medición ritmos de crecimiento importantes, que dejan atrás una cierta desaceleración observada en los trimestres inmediatamente anteriores, la cual puede asociarse a coyunturas particulares ya superadas que afectaban indirectamente la inversión inmobiliaria.

1 - En el mes de junio de este año se registraron 1.773 terrenos que sumaban 823.521 m2_{de suelo urbano. La menor}

cantidad de terrenos en venta se registró en marzo de 2002, en plena crisis post convertibilidad, cuando se conta-bilizaron 98 terrenos que sumaban 63.910 m2_.

2 - La comparación se realiza con respecto a diciembre de 2001, en lugar de marzo de 2002, debido a que en este último los precios se presentan extremadamente bajos por ser el primer relevamiento realizado luego del fin de la convertibilidad.

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Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.

Precio del Variación Variación Precio del Variación Variación Precio Variación Variación

suelo (U$S) trimestral anual (%) suelo ($) trimestral anual (%) promedio trimestral anual (%)

(%) (%) del dólar (%) 2001 Diciembre 555 555 1,00 2002 Marzo 272 -51,0 652 17,5 2,53 153,0 Junio 213 -21,7 809 24,1 3,74 47,8 Septiembre 242 13,6 897 10,9 3,68 -1,6 Diciembre 274 13,2 -50,6 969 8,0 74,6 3,53 -4,1 253,0 2003 Marzo 294 7,3 8,1 933 -3,7 43,1 3,11 -12,0 22,9 Junio 330 12,1 54,9 927 -0,6 14,6 2,81 -9,5 -24,9 Septiembre 342 3,8 41,3 1.015 9,5 13,2 2,97 5,7 -19,3 Diciembre 388 13,5 41,6 1.153 13,6 19,0 2,97 -15,9 2004 Marzo 434 11,8 47,6 1.269 10,1 36,0 2,93 -1,3 -5,8 Junio 459 5,8 39,1 1.351 6,5 45,7 2,94 0,3 4,6 Septiembre 511 11,3 49,3 1.538 13,9 51,6 3,01 2,4 1,3 Diciembre 534 4,6 37,6 1.577 2,5 36,8 2,96 -1,7 -0,3 2005 Marzo 551 3,1 26,9 1.628 3,2 28,3 2,96 0,0 1,0 Junio 591 7,3 28,8 1.716 5,4 27,0 2,90 -2,0 -1,4 Septiembre 631 6,8 23,6 1.842 7,3 19,7 2,90 0,0 -3,7 Diciembre 722 14,4 35,3 2.163 17,5 37,2 3,00 3,3 1,3 2006 Marzo 742 2,7 34,7 2.292 6,0 40,8 3,09 3,1 4,4 Junio 809 9,1 36,9 2.508 9,4 46,2 3,10 0,3 6,9 Septiembre 864 6,7 36,8 2.689 7,2 46,0 3,10 0,0 6,9 Diciembre 905 4,8 25,3 2.785 3,6 28,8 3,10 0,0 3,4 2007 Marzo 982 8,5 32,3 3.057 9,8 33,4 3,10 0,0 0,3 Junio 982 0,0 21,4 3.048 -0,3 21,5 3,10 0,0 0,0 Septiembre 985 0,3 14,1 3.141 3,0 16,8 3,19 2,9 2,9 Diciembre 1038 5,4 14,7 3.272 4,2 17,5 3,16 -0,9 1,9 2008 Marzo 1058 1,9 7,8 3.364 2,8 10,1 3,18 0,6 2,6 Junio 1043 -1,4 6,2 3.317 -1,4 8,8 3,05 -4,1 -1,6 Septiembre 1142 9,5 15,9 3535 6,6 12,5 3,10 1,6 -2,8 Diciembre 1148 0,5 10,6 3903,2 10,4 19,3 3,40 9,7 7,6 Cuadro 1:

variación del valor del suelo por m2_{en la Ciudad de Buenos Aires}

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La evolución histórica del precio de terrenos en la divisa norteamericana muestra que la mayor depreciación se produce en junio de 2002, cuando el valor del suelo se ubicó en U$S 213 el m2_{, en coincidencia con el momento en que la cotización del dólar se acercó a los $4.} No obstante, a partir de dicho mes, se registró una importante recuperación. El balance entre el aumento de los precios en dólares y la baja en la paridad del dólar, arrojó una suba con el consiguiente incremento del precio en pesos. La profunda depreciación en dólares, y la falta de terrenos a la venta en los primeros meses de 2002, hicieron desplo-marse los precios de los pocos lotes que se ofrecían en el mercado. Luego, en algunos ba-rrios históricamente bien valorizados, se comenzó nuevamente a ofrecer terrenos y, de a poco, a incrementar su precio, notándose una importante diferencia de valores entre estos barrios y aquellos donde la demanda era casi inexistente. Desde diciembre de 2002, la cantidad de terrenos fue creciendo paulatinamente al tiempo que se recuperaban los precios. De tal forma, desde junio de 2003 el mercado está prácticamente estable, aunque en cada análisis se fue observando un aumento que llegó, en el mes de junio de 2005, a situar los precios en valores superiores a los que se encontraban antes de la devaluación. Desde dicha fecha se observa un incremento sostenido del precio, que llega a su punto máximo en la medición actual, donde alcanza U$S 1.148 por m2_{(VER GRÁFICO 1.1).}

1.2. Variación del precio de los terrenos que vuelven a

registrarse en varios relevamientos

Si se examina el precio por panel de los terrenos ofertados en los últimos cinco registros (diciembre de 2007, y marzo, junio, septiembre y diciembre de 2008) se logran detectar 235 terrenos. En esos lotes se puede observar que los valores promedio en dólares ascen-dieron con respecto a Diciembre de 2007, un 8,7%, vale decir que tuvieron una variación menor en comparación con la registrada para el promedio de toda la Ciudad. Esta diferen-cia puede explicarse por la baja en diciembre de 2007. Por otra parte, al realizar la

com-Gráfico 1.1:

variación del valor del suelo por m2_{en la Ciudad de Buenos Aires}

en pesos y en dólares desde diciembre de 2001

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paración trimestral, estos lotes tuvieron un aumento del 5,1%, un nivel superior al regis-trado para el promedio total de la Ciudad. (VER CUADRO 1.2).

Precio del Variación Variación suelo (U$S) trimestral (%) anual (%) 2007 Septiembre 1096,0 Diciembre 1061,4 -3,2 2008 Marzo 1091,2 2,8 Junio 1093,0 0,2 Septiembre 1103,2 0,9 0,7 Diciembre 1149,1 5,1 8,3 Cantidad terrenos 235

1.3. Precios de los terrenos según dimensiones

En lo que respecta al precio promedio del suelo a partir de sus dimensiones, el cuadro si-guiente (cuadro 1.3) permite apreciar que el precio promedio por m2 más alto se registra en los terrenos de menores dimensiones, donde alcanza los U$S 1.292,3 el m2_{. Le siguen} en precio por m2 los lotes de dimensiones intermedias (de entre 751 y 1.000 m2_{) donde el} precio promedio alcanza los 1.222,3 dólares el m2_{. Por su parte, los terrenos de 1000 m}2 muestran un valor promedio que se ubica en 1.155,2 dólares el m2. Finalmente, en los te-rrenos intermedios (de entre 501 y 750 m2_{) se aprecia el valor más bajo, dado que la} uni-dad de medida cotiza a 870,4 dólares.

m2_ofrecidos _Cantidad _Precio _Precio _Precio

de ofertas Promedio Máximo Mínimo (U$S) (U$S) (U$S)

60-200 205 1.292,3 5.612,9 231,2 201-500 592 1.135,3 7.042,3 125,0 501-750 92 870,5 3.921,6 180,0 751-1000 48 1.222,4 4.736,8 234,9 Más de 1000 86 1.155,3 7.916,7 137,1 Total 1.023 1.148,0 7.042,3 125,0

1.4. Variación del precio del suelo según su distribución

geográfica

En lo que respecta a la variación interanual de los precios por m2 de las distintas zonas de la Ciudad, se aprecia que en la zona Norte se registró el mayor incremento (17,6%). Por el

Cuadro 1.2:

precio de terrenos (de panel) por m2_{, en la Ciudad de Buenos Aires}

Cuadro 1.3:

distribución de la cantidad de lotes ofrecidos, tamaños y precios, por m²_{para la Ciudad de Buenos}

Aires en el mes de diciembre de 2008

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contrario, la zona Sur y Oeste ha mostrado una variación menor (13,7% y 13,8% respecti-vamente), mientras que en la zona Centro se registró un descenso relativamente impor-tante (8,6%). Esta situación es coherente con lo observado en anteriores mediciones, en tanto la zona centro ha mostrado variaciones cada vez menores y hasta negativas, mien-tras que en las zonas Sur y Oeste se han registrado aumentos más importantes del precio promedio del m2. Esto ha permitido una cierta recuperación del atraso relativo de estas zonas con respecto a las de mayor valor del suelo de la Ciudad. Aún así, la situación de los barrios que componen estas zonas es heterogénea, ya que pueden encontrarse entre ellos valores que denotan un alza de la actividad del mercado de la construcción, así como ba-rrios con una dinámica mucho menor. De todas formas, la diferencia entre una parte y otra de la Ciudad sigue siendo importante.

En la zona Norte se registró una variación interanual del 17,6%, lo cual significa una va-riación algo superior al promedio de la Ciudad. De todas formas, también es necesario tener en cuenta la heterogeneidad de comportamientos de los barrios abarcados en esta zona, ya que mientras Belgrano muestra un aumento del 7,9%, y Palermo un 16,5%, Recoleta registra un descenso cercano al 1%.

En la zona Centro se registró una disminución de 8,6%, lo cual resulta una variación tí-pica del área, dada por la poca cantidad de terrenos y de gran valor, característica de esta zona que explica la gran variación de promedios entre mediciones anteriores. En el barrio de Retiro, se encontraron dos terrenos con un valor muy por encima de la media de esta zona.

Al analizar la evolución trimestral entre septiembre y diciembre, se observa que la mayor variación positiva se produce en la zona Centro (51,1%). Esto puede explicarse porque se encontraron dos terrenos con un valor muy por encima de la media de esta zona. Se observa una variación trimestral negativa del 0,4% en zona Sur. Entre los barrios se-leccionados, encontramos que si bien en La Boca y Mataderos se registra una baja del 2,8 y 1,1% respectivamente, en el barrio de Barracas se produjo un incremento del 14%. Por su parte en la zona Oeste se observa una variación negativa del 2,5%. En el barrio de Almagro se encontró una variación significativa (-9%), mientras que en Caballito fue de (-3,6%). En contraste Villa Crespo tuvo un aumento en sus valores relativos del 1,8%. Con respecto a la zona Norte podemos observar una variación de tan solo 0,1% con res-pecto al trimestre anterior. En Belgrano vemos que los valores son similares a los trimes-tres de marzo y junio y por esto verificamos un descenso de 10,8%. Los barrios de Palermo y Recoleta muestran un aumento de 11,7% y 9,3% respectivamente. (VER CUADRO 1.4)

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Cuadro 1.4:

variación del precio promedio por barrio entre 2001 y 2008 en zonas y barrios seleccionados de la ciudadFuente:

Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.

Al apreciar la distribución territorial del precio del suelo entre diciembre de 2007 y di-ciembre de 2008, se observa que se respeta la distribución de los precios más elevados en el Norte respecto a los del Sur, pudiendo mencionarse, a su vez, algunas diferencias con lo registrado en 2007. De acuerdo a los valores encontrados este año, puede apreciarse que los barrios del norte se han acercado a los precios promedio del centro, los cuales po-seen los valores más elevados de la Ciudad. Esto se ha producido tanto por una cierta caída del precio en esta última zona, como por una suba en barrios tales como Belgrano y Núñez. Puede tratarse de explicar esta situación por un desplazamiento de los empren-dimientos inmobiliarios que ha venido impulsando el aumento del valor del suelo en los barrios de la zona norte más cercanos al centro hacia otros más cercanos al límite de la Ciudad, ante la mayor disponibilidad de terrenos. Asimismo, se evidencia el aumento de precios de los barrios del Oeste más próximos a los de la zona Norte, en virtud del efecto de desplazamiento de la demanda hacia zonas con mayor cantidad de terrenos disponi-bles. Estos terrenos se utilizan fundamentalmente para la construcción de viviendas mul-tifamiliares, como manifiesta la significativa alza de los permisos de construcción en esta zona de la Ciudad, tales los casos de Flores, Villa Crespo, Villa Urquiza y Almagro. Esto a ha dado lugar a que la “isla” de valoración positiva en los barrios del centro geográfico de la Ciudad (fundamentalmente Caballito, Flores y Floresta) que se observa en claramente

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en 2007, no pueda apreciarse tan nítidamente en la distribución de valores de diciembre de 2008. En los barrios del Sur, aunque registran los mayores aumentos en los últimos re-levamientos, se siguen encontrando los valores más bajos, producto del menor dina-mismo, así como de las regulaciones en el uso del suelo que favorecen la instalación de industrias y servicios. (VER MAPA 1.1)

1.5. Distribución territorial de la oferta del suelo en el mes de

diciembre de 2008.

La mayor concentración de m2_{ofrecidos en este trimestre se localiza en Caballito} (encon-trándose tan sólo en este barrio el 8 % de la oferta de suelo urbano de la Ciudad). Le siguen los barrios de Villa Urquiza (6,5 %), Flores (5,6%), Boca (5 %) y Parque Patricios (4,8 %) su-mando cerca del 30 % del suelo ofrecido en esta medición. La mayor oferta de suelo que se produce en estos barrios esta influenciada por la presión de demanda para la cons-trucción de viviendas multifamiliares. (VER MAPA 1.2).

Mapa 1.1:

Precio promedio del m2_{en los}

ba-rrios de la Ciudad de Buenos Aires Precio promedio del m2 en dólares en el mes de diciembre 2007 y diciembre 2008

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Mapa 1.2:

cantidad de m2_ofrecidos,

releva-dos en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, diciembre de 2008

En cuanto a la concentración por zona geográfica, la mayor oferta de terrenos se registra en el Oeste, que en este mes concentra el 53,0 % de los terrenos relevados. Le siguen los barrios del Sur de la Ciudad, que suman el 29,9 %. En los barrios del Norte se localizó el 12,5 % de la oferta, mientras que la cantidad de suelo en venta en el centro urbano se mantiene escasa, respondiendo a la poca cantidad real de suelo factible de ser ofrecido en esta área urbana y de la menor cantidad real de suelo (4,1 %). Los valores relativos de esta medición se mantienen estables con relación a los anteriores.

En lo que se refiere al precio de oferta de terrenos a partir de la distribución territorial de los mismos, el mapa siguiente permite apreciar que los mayores valores se registran en las zonas Centro y Norte de la Ciudad. De tal forma, los precios más elevados se encuentran en los barrios de Retiro (4.990,8 dólares el m2_{), Recoleta (3.198,4 el m}2_{), San Nicolás (2.728,9 el} m2_{), Palermo (2.549,3 el m}2_{) y San Telmo (2.022,5 el m}2_{) que se suma a estos barrios con alto} valor del suelo, elevándose por sobre los registrado en los barrios aledaños de la zona Sur. En el Oeste y Sur se registran valores inferiores, que rondan los U$S 1.050 y U$S 750 el m2 respectivamente. En esta última zona en particular, se encuentra el área donde se regis-tran los valores promedio más bajos de la Ciudad. En los barrios de Villa Soldati, Villa Ria-chuelo, Villa Lugano, junto a La Boca se hallan los precios promedio más bajos, U$S 274,4, 326,9, 380,7 y 470,1 el m2_{respectivamente.}

En el Oeste, los precios promedio más altos se localizan en los barrios de Colegiales, Ca-ballito, Floresta, y Chacarita decreciendo a medida que estos se ubican más cerca de la Av.

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Mapa 1.3:

precio promedio del m2_{en los}

barrios de la Ciudad de Buenos Aires, diciembre de 2008

General Paz. En estos barrios, los promedios se sitúan en U$S 1.549,2, $1.262,8, $1.254,6 y $1.245,2 el m2_{respectivamente. (VER MAPA 1.3)}

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA

Asimismo, si se analiza la diferencia entre los precios máximos y mínimos por m2_al inte-rior de cada barrio, se pueden apreciar significativas diferencias en algunos. Así, las ma-yores discrepancias, en el mes de diciembre, se observan en los barrios de Flores, donde las diferencias entre máximos y mínimos supera el 40% del más caro respecto del más ba-rato. Son destacables las diferencias dentro de Nuñez (21,5%), Parque Patricios (21,9%). En estos barrios, esta gran disparidad puede explicarse por la oferta de algunos terrenos bien localizados a elevados precios que marcan los máximos. Por ejemplo, en Villa Ur-quiza, la localización de los terrenos de mayor valor, además de estar relacionada con los principales ejes de circulación, muestra una alta correspondencia con la presencia de los distritos R2 a II y C3 I, que permiten una ocupación más intensa del suelo que el R2 b I, pre-dominante en el barrio. En el barrio de Flores, la gran amplitud de precios se debe en el norte al empuje del mercado de la construcción, mientras que en el sur del barrio se empla-zan importantes villas de emergencia que deprecian el precio de los terrenos. Parque Pa-tricios debe en parte su amplitud de precios mínimos y máximos a la expectativa por el desarrollo del polo informático en contraste con la zona de villas y expresos de transporte. Las diferencias menos pronunciadas se producen en los barrios del Sur y Oeste de la Ciu-dad, Villa Soldati, Villa Riachuelo y Versalles donde se encuentran valores bastante homo-géneos; entre el valor máximo y el mínimo de los terrenos hay una diferencia de tan solo el 1% y 1,8%. En el Oeste también se observan barrios con precios bastante homogéneos

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(con características residenciales y que no poseen áreas comerciales de escala metropo-litana); tales los casos de Liniers (2,5 veces) y Villa Devoto (3,7 veces). En algunos barrios residenciales del Norte también se observa poca diferencia entre los precios extremos, tal como en Coghlan (4,1 veces), y Saavedra (2,8 veces). (VER MAPA 1.4)

Al mismo tiempo, si se analiza el precio del m2_{, ya no por barrio sino por localización} par-ticular de cada terreno, se puede apreciar la correlación positiva entre los principales ejes de transporte y comunicación y el precio del m2; ubicándose al interior de los barrios los montos más bajos. Además, se puede observar cómo decrecen los precios a medida que aumenta la distancia del centro, aunque con algunas excepciones en las áreas de mayor valorización de los barrios del Norte de la Ciudad y del centro geográfico. Se puede des-tacar la presencia de valores elevados en el barrio de Villa Urquiza, en particular en torno a las avenidas Congreso y Juramento. También son relativamente altos algunos precios en el barrio de Floresta, en las proximidades de la avenida Avellaneda y en Flores en las cercanías de la avenida Nazca. En el mismo sentido, se registraron precios elevados en el barrio de Villa Pueyrredón, Parque Chas, así como también al sur de Caballito. En el Sur, y en gran parte del Oeste, los círculos más pequeños permiten apreciar los terrenos de menor cuantía, siendo muy visibles las diferencias de precios de la Av. Rivadavia al sur, lo-calizándose sólo precios elevados al norte de Parque Patricios y sobre todo en el barrio de San Telmo. (VER MAPA 1.5)

Mapa 1.4:

diferencia porcentual entre el precio máximo y precio mínimo por barrio, diciembre 2008

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Al analizar la distribución del valor del suelo por m2, tomando como referencia las isolí-neas (líisolí-neas de igual valor), se aprecian claramente dos manchas distinguibles entre el Sur y el Norte de la Ciudad. En tal sentido, en el Sur se observa un área en donde los valores son siempre menores a los 900 dólares el m2_{, exceptuando la zona norte del barrio de} Parque Patricios, mientras que en el Norte se identifica una zona de valorización superior a los 1.700 dólares el m2_{. En el Oeste se advierten islotes de valorización,} fundamental-mente en el sur de Caballito, centro y norte del barrio de Flores, norte de Floresta, además de otros no tan marcados en el norte de Villa Devoto y sur de Villa Pueyrredón. En tanto en Villa Urquiza también se observan partes de alto valor, lo cual, teniendo en cuenta que se trata del barrio con mayor diferencia entre los precios altos y bajos, permite localizar las partes más valorizadas del barrio. (VER MAPA 1.6)

Mapa 1.5:

distribución de los lotes ofertados, según valor del m2_{en la Ciudad de}

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1.5. II Precio promedio por Comuna

En 2005 la Ciudad de Buenos Aires fue dividida en comunas3, y atendiendo a ello se in-corporará esta dimensión. Así, se presentará la evolución del precio promedio en las quince comunas en las que fue dividida la Ciudad de Buenos Aires. El gráfico siguiente per-mite apreciar la fuerte diferencia de precios entre las distintas comunas que conforman la Ciudad; en él se observan notables contrastes entre los precios de cada una de ellas. Así, en la comuna Nº 2 el precio promedio se situó en U$S 3.198,4 el m2_{, mientras que en la} co-muna Nº 8, el precio promedio se ubicó en U$S 327,4 el m2_{. En la comuna Nº 14 el precio} promedio es de U$S 2549,3 el m2_{, en tanto que en la comuna Nº 13 es de U$S 1.717,1 el m}2_. Entre las de menor precio promedio se destacan las comunas Nº 4 y Nº 9, cuyos montos son inferiores a los U$S 700 el m2_.

3 El primero de septiembre de 2005 se sancionó la Ley Orgánica de Comunas Nº 1777 de la Ciudad Autónoma de Bue-nos Aires, entendidas éstas como unidades de gestión política y administrativa descentralizada con competencia territorial y personería jurídica propia. En la mencionada Ley se establece la conformación de quince comunas “bajo el agrupamiento de barrios”.

Mapa 1.6:

distribución del valor del m2

según isolíneas de valor, diciembre 2008

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Gráfico 1.2:

precio promedio de los terrenos por comuna, Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 - Diciembre 2008

En los dos mapas siguientes se puede apreciar la distribución territorial del precio pro-medio por comuna para diciembre de 2001 y diciembre de 2008. En ambos se observa que los precios más altos se registran en las comunas del Centro y Norte de la Ciudad, (comunas Nº 1, Nº 2, Nº 14 y Nº 13), por un lado, y que en la comuna Nº 6 (que abarca en su totalidad al barrio de Caballito) los precios son superiores a los de las que la rodean. En el mapa de diciembre de este año, aún cuando se repite esta misma situación, puede no-tarse que las comunas del Oeste más cercanas al centro han reducido la diferencia con res-pecto a la comuna Nº 6. En diciembre de 2008, en las comunas del Sur (comunas Nº 4, Nº 8 y Nº 9) se encuentran los precios más bajos, al tiempo que se ha acentuado la diferencia entre las comunas Nº 4 y Nº 9 respecto a la comuna Nº 8, que cuenta con el valor más bajo de la Ciudad. En las comunas del Oeste más cercanas al límite de la Ciudad (las comunas Nº 10 y Nº 11) los precios también son bajos (con relación al promedio) aunque muestran un mayor crecimiento de precios en relación a las comunas del Sur.

En diciembre de 2001 el precio promedio más elevado se encontraba en la comuna Nº 2 (barrio de Recoleta), donde el m2_{cotizaba U$S 1.479 seguida por la comuna Nº 14} (Pa-lermo), donde dicho valor se ubicaba en U$S 1.127. En el Centro, en la comuna Nº 1 el precio promedio estaba en U$S 939 el m2_{, los precios más bajos se detectaron en las comunas} Nº 8 (Villa Lugano, Villa Soldati, y Villa Riachuelo), Nº 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya), y Nº 9 (Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) donde el precio pro-medio del m2 se ubicaba en U$S 210, U$S 301 y U$S 306, respectivamente.

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Mapa 1.7:

precio promedio de los terrenos por comuna, diciembre 2001

Gráfico 1.8:

precio promedio de los terrenos por comuna, diciembre 2008

El mapa 1.9 permite apreciar la variación porcentual entre el precio detectado en diciembre 2001 y el de diciembre de 2008. En él se observa que las mayores variaciones positivas

(24)

se encontraron en dos comunas del este. En primer lugar, la comuna Nº 1 (Constitución, Monserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás, San Telmo), registró un incremento del 156,2%, seguida de la comuna Nº 14 (Palermo), la cual mostró una variación de 126,2 %. Este hecho mantiene la tendencia respecto a mediciones anteriores exceptuando el tri-mestre de septiembre, en las cuales las valorizaciones más importantes se registraban en las comunas del Norte porteño. Esta diferencia puede explicarse a partir de la impor-tante variación trimestral que han registrado estas comunas respecto a junio de 2008, ha-biendo aumentando el precio promedio un 21,3% en la comuna Nº 5 y un 13,4 % en la Nº 10. Les siguen en importancia la comuna Nº 4 (Barracas, Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios) que registró un incremento del 121,6 %, en tanto que en la comuna 2 (Recoleta) el aumento fue de 116,2 %, mientras que en la comuna Nº 6 (Floresta, Monte Castro, Velez Sarsfield, Versalles, Villa Luro, Villa Real) la variación positiva fue del 102,5 %.

Las variaciones menos pronunciadas se detectaron en la comuna Nº 6 (Caballito) donde fue de 52,7 %, y en las Nº 8 (55,9%) y Nº 7 (65,2%). En otras comunas, la variación también fue relativamente moderada, como en la Nº 11, Nº 9, y Nº 13 con variaciones de 83,2 %, 84,5 % y 85,7 % respectivamente.

1.5. III Variación del precio por ejes geográficos

A los fines de analizar la variación del precio de oferta del suelo según la ubicación geo-gráfica en la Ciudad de Buenos Aires, se construyeron cuatro ejes barriales. Tres de ellos parten del Centro y llegan hasta el límite de la Ciudad Autónoma (Av. General Paz) por el

Mapa 1.9:

:evolución del precio de venta de terrenos por comuna, en porcen-taje, Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2001 – diciembre 2008

(25)

Norte, Oeste y Sur; en tanto que el eje restante se construyó a partir de agrupar de norte a sur los barrios linderos a la Av. General Paz (VER GRÁFICO 1.3)

Así, si se analiza el precio del m2_{en el eje Norte de la Ciudad (VER GRÁFICO 1.4) se observa} que en el mes de diciembre los mayores precios promedio se registraron en el barrio de Recoleta (U$S 3.198 el m2_{), decrecen en Palermo (U$S 2.549 el m}2_{) y Colegiales (U$S 1.549} el m2_{), ascienden en Belgrano (U$S 1.993), descienden nuevamente en Coghlan (U$S 1.141),} y ascienden en Núñez (U$S 1.608). Finalmente en Saavedra, el barrio del eje Norte más próximo a la Av. General Paz, el precio promedio ronda los 874 dólares el m2_{. Así, se} ob-serva que a excepción de Saavedra, en el resto de los barrios del eje Norte los valores pro-medio superan a la media de la Ciudad.

Gráfico 1.3:

distribución del precio del m2_en

dólares, en los ejes de la Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

Gráfico 1.4:

dólares, en el eje Norte de la Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

(26)

En el eje Oeste también se aprecia un descenso de los precios desde el centro hacia la pe-riferia. Desde Balvanera hasta Floresta, el precio promedio supera los U$S 1.050, destacan-dose Caballito y Floresta con U$S 1.263 y U$S 1.254 respectivamente por el precio del m2_. Más lejos del centro administrativo, en los barrios de Vélez Sarsfield, Villa Luro y Liniers se observan los precios más bajos, destacándose Vélez Sarsfield por registrar el más bajo del eje (U$S 582 el m2_{). (VER GRÁFICO 1.5)}

En lo que respecta al eje Sur, se aprecia un descenso de los precios desde el centro admi-nistrativo hacia los barrios próximos al Riachuelo. Los valores más elevados corresponden a los barrios de San Telmo (2.023 dólares el m2_{) y Montserrat (1.301 dólares el m}2_{). En} al-gunos casos, estos valores más que cuadruplican a los de los barrios más cercanos al Ria-chuelo; en ellos, los precios promedio se ubican entre los 274 (Villa Soldati) y 821 dólares el m2_{(Barracas). (VER GRÁFICO 1.6)}

Gráfico 1.5:

distribución del precio por m2_en

dólares, en el eje Oeste de la Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

Gráfico 1.6:

dólares, en el eje Sur de la Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

(27)

Al observar los precios promedio de los barrios linderos al Gran Buenos Aires, siguiendo la Av. General Paz, se evidencia un descenso desde el norte hacia el sur. A partir de Ver-salles los precios no llegan a los 700 dólares el m2_{, hasta llegar al valor mínimo del eje en} el barrio de Villa Lugano (381 dólares el m2_{) (VER GRÁFICO 1.7).}

1.6. La incidencia del uso del suelo en el precio de los lotes

En esta parte del informe se analiza el precio de los terrenos contemplando la normativa del Código de Planeamiento Urbano, lo cual permite agregar otros parámetros al informe. En tal sentido, aunque también actúan otros determinantes en la conformación del pre-cio, se advierte una correlación entre los usos y la intensidad de uso permitidos, y el precio de los terrenos. Así, a medida que disminuye el grado de intensidad del uso del suelo (FOT) residencial descienden los valores promedio, encontrándose una correlación positiva entre la capacidad constructiva y el precio. De esta manera, de acuerdo a los datos de tri-mestres anteriores se advierte que los precios promedio de oferta más altos han corres-pondido, por lo general, a los lotes incluidos dentro del distrito residencial R2A I (de alta densidad). Para diciembre de este año se ha encontrado un precio promedio de U$S 2.763,4 el m2_{. Para el relevamiento de este mes, a este distrito le siguen los lotes incluidos} dentro del distrito R1a, promediando U$S 2.454,8 el m2_{, el cual cuenta con 4 ofertas, en los} barrios de Palermo, Belgrano, Devoto y Nuñez con un valor del m2 muy elevado. Le siguen terrenos ubicados en el distrito C2 con 30 ofertas, promediando los U$S 2.309,3. Por otra parte, el distrito C1 tiene un precio promedio de U$S 2.276,9 con 9 ofertas. La situación del distrito (C31) cuyos valores en cuanto al precio promedio del m2, son de U$S 2.255,3 En el extremo opuesto, los precios más bajos se encuentran en los distritos industriales y de equipamiento, donde los promedios se sitúan por debajo de los U$S 300 el m2_{. En} orden, los más bajos son I2, R2a II 2, E32 ,U19 y E2 2. (VER CUADRO 1.5).

Gráfico 1.7:

dólares, en el eje lindero a la Av. General Paz, diciembre 2008

(28)

CPU Cantidad m2_ofertados _Precio _Precio _Precio

de ofertas promedio máximo mínimo

R2a I 38 20523,3 2763,4 7916,7 239,3 R1a 4 1570,8 2454,8 4838,7 278,6 C2 30 26540,0 2309,3 7000,0 137,1 C1 9 4760,0 2276,9 6561,7 970,9 C3I 3 982,0 2255,3 4400,0 675,0 U20 24 8885,7 1746,1 3000,0 398,4 R1b I 4 1 1046,0 1720,8 1720,8 1720,8 C3 I 75 34396,9 1458,4 4615,4 410,7 U23 2 630,0 1188,4 1481,9 894,9 E1 7 1741,0 1179,5 1784,0 700,0 U29 1 1150,0 1156,5 1156,5 1156,5 APH 18 10622,0 1146,7 3921,6 307,7 R2a II 230 103127,7 1139,1 3682,7 285,2 C3 II 147 84757,3 1129,7 5612,9 155,0 R2b I 136 49751,5 1087,1 5102,0 125,0 R2b III 2 2 703,3 903,0 1330,4 475,6 E3 78 30979,9 878,9 2222,2 217,4 R2b III 22 9012,3 815,3 1800,0 207,8 R1b I 3 2 350,0 778,5 795,5 761,5 E2 26 10258,8 676,9 1596,8 197,0 R1b II 7 1 124,0 645,2 645,2 645,2 C3 I 2 6 11232,1 640,9 1122,9 409,6 U34 2 500,0 640,8 673,9 607,7 R1b I 11 3984,0 638,2 1291,5 312,5 R2b II 112 56717,7 581,1 2001,0 144,7 U3 c 1 407,0 565,1 565,1 565,1 R2b I 3 1 858,0 559,4 559,4 559,4 C3II 5 3430,7 550,2 608,9 494,9 U12 2 753,0 427,2 474,3 380,0 U3 f 1 378,0 423,3 423,3 423,3 R2b III 1 1 548,0 419,7 419,7 419,7 C3 II 2 4 1904,0 357,7 515,2 216,2 E3 2 5 2214,0 328,2 524,5 232,0 I1 4 755,0 327,3 406,3 245,8 I1 2 1 2010,0 323,4 323,4 323,4 E2 2 3 990,0 306,6 450,0 233,4 U19 1 180,0 305,6 305,6 305,6 E32 1 321,8 292,1 292,1 292,1 R2a II 2 4 3391,9 263,7 383,1 210,5 I2 1 300,0 233,3 233,3 233,3

Cuadro 1.5:

distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios por m², en el mes de diciembre de 2008, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires

(29)

En el cuadro siguiente se puede observar la relación entre las distintas áreas de uso del suelo y el precio. Así, los mayores valores promedio corresponden a los distritos de cen-tralidad (U$S 1.372,3 el m2_{). Le siguen los distritos de Protección Histórica (U$S 1.146,7 el} m2), residencial (U$S 1.054,9 el m2_{), urbanización especial (U$S 806,6 el m}2_), Equipa-miento (U$S 610,4 el m2_{), y finalmente Industrial (U$S 294,7 el m}2_{). La importancia de la} perspectiva del suelo para viviendas se puede vislumbrar por la cantidad de ofertas que se realizan en las zonas residenciales (566 lotes, el mayor número entre los distritos), que suman el 50,1 % del suelo ofertado en el mes de junio. (Cuadro 1.6)

1.6. I. El precio del suelo por barrios, según distritos del Código de Planeamiento

Urbano

En esta sección se analiza el precio promedio por barrio de los lotes según Distritos del Có-digo de Planeamiento Urbano, a fin de poner en relación estos valores con las restricciones que este Código imprime a la construcción en los distintos barrios de la Ciudad. Para ello, se realiza un promedio por barrio de los principales distritos.

Distritos residenciales

En lo que respecta al precio promedio de los lotes emplazados en el Distrito R2a II (de-finidos en el Código como zonas destinadas al uso residencial con alto grado de densi-ficación y consolidación, con un Factor de Ocupación del Terreno igual a 2,5 y una altura máxima permitida de 38 m), se puede apreciar que los mayores precios corresponden a los barrios del Norte de la Ciudad. El barrio de Nuñez registra el precio promedio más elevado, U$S 2.119,5 el m2. En la misma parte de la Ciudad se registran también precios elevados en los barrios de Belgrano (U$S 2.060,0 el m2) y Palermo (U$S 1.355,3 el m2). En los barrios del sur más cercanos al centro también se hallan valores elevados, tanto en, San Telmo y San Nicolas como en Constitución (U$S 1.534,0, U$S 1.388,8 y U$s 1.342,8 el m2, respectivamente). En el Oeste, por su parte, se encuentran precios altos en los ba-rrios de Villa Luro, Caballito y Floresta (U$S 1.395,4 el m2, U$S 1.321,9 y U$S 1.213,7 el m2). Por otro lado, en esta zona, en los barrios más cercanos al límite de la Ciudad, Liniers y Monte Castro son los barrios con precios más bajos (U$S 670,1 y U$S 686,3 el m2). (VER MAPA 1.10)

Cuadro 1.6:

distribución de la cantidad de lotes ofrecidos y precios por m², en el mes de diciembre de 2008, según Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires

(30)

En lo que atañe al precio promedio de los lotes emplazados en el Distrito R2b I (definidas en el Código como zonas destinadas al uso residencial con menor intensidad de ocupación que el distrito anterior, con un Factor de Ocupación del Terreno igual a 1,26 y una altura máxima permitida de 13,5 m), se puede apreciar que el mayor valor corresponde al barrio de Parque Patricios (U$S 2.145,5 el m2_{), seguido por Palermo (U$S 2.031,4 el m}2_{). Junto a este} último barrio, en el extremo de la zona norte de la Ciudad se encuentra una concentración de barrios con valores más altos que la media para este distrito. Ellos son Colegiales, Bel-grano y Núñez (U$S 1.760,6, U$S 1.732,1 y U$S 1.336,4 el m2_{, respectivamente). En la zona} Oeste se destaca el alto valor de Flores y Floresta en comparación con los barrios que lo rodean, cotizando U$S 1.435,5 y U$s 1.136,4 el m2_{en respectivamente. Nuevamente, los} barrios de esta zona más alejados del centro muestran los valores más bajos para un dis-trito destinado al uso residencial. En este sentido, Liniers, Villa Luro y Mataderos cuentan con los precios más bajos de la Ciudad, promediando U$S 506,2 y U$S 585,7 y U$s 475,9 el m2, en ese orden. Un caso para destacar es el de Villa Lugano que al contar con solo un terreno ofertado aparece promediando con U$s 1.000,0 el m2_{(VER MAPA 1.11).}

Mapa 1.10:

precio promedio por barrio en el distrito residencial R2a II, Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

(31)

Distritos centrales

Los Distritos Centrales son áreas destinadas a localización de equipamiento administra-tivo, comercial, financiero e institucional a escala urbana, en el más alto nivel de diversi-dad y densidiversi-dad, dotada de las mejores condiciones de accesibilidiversi-dad y se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de transporte público de pasajeros. El Distrito C3I permite construcciones entre medianeras de 38 m de altura y otorga un Factor de Ocupación del Terreno igual a 4.

En el mapa 1.12 se advierten los promedios barriales en este distrito, evidenciándose que los más altos se emplazan en los barrios del Norte de la Ciudad: Recoleta (U$S 4.615,4 el m2_), Co-legiales (U$S 2.723,9 el m2), Palermo (U$S 2.659,6 el m2_{) y Nuñez (U$S 2.422,3 el m}2_{). En los} barrios del Oeste el precio promedio lo ubicamos a U$S 1.140,1 (Almagro) y U$S 1.517,1 el m2 (Caballito). En el Sur, se identificaron terrenos emplazados en este distrito en los barrios de San Telmo, Constitución, Boedo, San Cristóbal y Barracas; entre ellos San Telmo se des-taca por mostrar un valor similar e incluso superior al de barrios de otras zonas de la Ciu-dad, registrando un precio promedio de U$S 1.816,4. Por otra parte, San Cristobal posee el valor más bajo del Sur (U$S 1.127,8 el m2) (VER MAPA 1.12).

Mapa 1.11:

precio promedio por barrio en el distrito residencial R2b I, Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

(32)

Distritos de equipamiento

Los distritos de Equipamiento son zonas destinadas a la localización de usos de servicios de las áreas residenciales próximas y que, por las características de las actividades permi-tidas, admiten la coexistencia del uso residencial. En lo que respecta al Factor de Ocupa-ción del Suelo es igual a 2 y la altura máxima permitida es de 17,5 metros.

Los precios más elevados correspondientes a este distrito se encuentran en los barrios de Belgrano y Palermo, Caballito, Villa Ortuzar y Villa Urquiza, donde superan los U$S 1.000 el m2_{(U$S 1950,1, U$S 1872,9, U$S 1162,6, U$S 1088,4, y U$S 1003,0 el m}2_{respectivamente),} contando con los mayores precios promedio de la Ciudad. En el Oeste los precios promedio se sitúan entre un mínimo de U$S 340,9 en Monte Castro y U$S 831,4 el m2_{en Paternal.} Fi-nalmente en el Sur, el precio de oferta gira en torno a los U$S 500 el m2_{, registrándose el} valor más alto en Barracas (U$S 645,3 el m2_{) y el más bajo en Villa Lugano (U$S 340,1 el m}2₎ (VER MAPA 1.13).

Mapa 1.12:

precio promedio por barrio en el distrito Central C3 I, Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

(33)

1.7. Capacidad constructiva y precio del suelo

Para esta sección, se seleccionaron 236 terrenos en los que se pudo inferir el precio del m2 construible. A tal fin, se calculó el cociente entre los m2_{que está permitido construir en estos} lotes y el precio al que se ofrecen. En tal sentido, se analizaron 108.769 m2_{de terrenos en los} que se pueden edificar 335.121,7 m2_{. En dichos terrenos el precio promedio del m2 construible} alcanzó los 421,8 dólares en el mes de diciembre, con un precio máximo de U$S 2.268,6 el m2 y un mínimo de U$S 27,4 dólares el m2_{. En el cuadro siguiente se puede observar que el valor} más elevado corresponde a los terrenos de menores superficies (menos de 500 m2), donde alcanza los U$S 592,6 el m2_{, le siguen los terrenos de mediana constructibilidad, entre 501 y} 1.000 m2, donde el precio del m2 construible trepa a U$S 402,0, en tanto que los terrenos de 1.001a 5.000 m2_{tienenun precio promedio de U$S 376,2, mientras que el más bajo se registra} en el tramo de los de más 5.001, donde el m2_{alcanza U$S 240,1. (VER CUADRO 1.7).}

m2_construibles _Cantidad _Precio _Precio _Precio

por lote de ofertas promedio máximo mínimo

menos de 500 46 592,6 2268,6 78,1

501-1.000 79 402 1492,3 74

1.001-5.000 102 376,2 1271,7 82,4 mas de 5.001 9 240,1 826,3 27,4

Total 236 421,8 2268,6 27,4

Mapa 1.13:

precio promedio por barrio en el distrito equipamiento E3, Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

Cuadro 1.7:

precio promedio, máximo y mí-nimo del m2_{construible, según}

(34)

En cuanto a ubicación geográfica, se observa una marcada correlación entre distribución territorial y valor del m2_{construible. Así, los valores más elevados se registran en el Norte} y Centro de la Ciudad, así también como en algunos barrios del Oeste como Caballito, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón. Finalmente, los precios más bajos corresponden a los ba-rrios del Sur y a algunos del Oeste, tales como Monte Castro y San Cristobal.

(VER MAPA 1.14)

1.8. Precio de referencia de terrenos según dimensiones

En esta sección se analizan los precios de algunos lotes ubicados en distintas zonas de la Ciudad de manera que el lector logre identificar rápidamente las diferencias por el precio total, más allá de las correspondientes al precio por m2_{. En este caso, no se incorporan} todos los precios, sino algunos significativos que permitan evidenciar las variaciones entre los distintos sectores de la Ciudad.

De esta manera en el mapa 1.15 se puede apreciar el precio de oferta de dieciséis terrenos de alrededor de 200 m2_{, advirtiéndose claramente la valorización positiva de los ubicados} en los barrios del Norte (con excepción de un terreno ubicado en la calle Guayra al 2100 en el barrio de Nuñez que se ofrece a U$s 25.000) y Centro de la Ciudad, lo mismo que en el Oeste en torno al centro geográfico. Se advierte un precio elevado en un terreno ubi-cado en Arce al 900, ofertado en U$S 1.150.000.

En el Oeste y centro geográfico de la Ciudad los precios de estos terrenos rondan los U$S

Mapa 1.14:

precio del m2_{construible en la}

Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

(35)

250.000, aunque cabe aclarar que la capacidad constructiva es menor, dado el tipo de normativa del suelo. Asimismo, existen situaciones heterógeneas en esta zona. Mientras que en mataderos, en la calle Tandil al 7200 se pide U$S 65.000, en la misma calle al 2800 en el barrio de Flores y por los mismos m2_{se ofrece a U$S 168.000 (VER MAPA 1.15).}

En lo que respecta a terrenos de dimensiones próximas a los 450 m2_{, se seleccionaron} quince distribuidos por toda la Ciudad. En el mapa 1.16 se observa que los precios más elevados se ubican en Billinghurst al 2000, Beruti al 4500, y Soldado de la independencia al 500, los tres situados en Palermo al norte de la avenida Santa Fe, ofreciéndose U$S 1.450.000 U$S 1.360.000 y U$S 1.000.000 respectivamente. En la zona Oeste, el lote mejor valuado se encuentra en el barrio de Flores, sobre Juan Bautista Alberdi al 2900, por el cual se piden U$S 550.000, Mientras que el mas barato se ofrece en el mismo barrio en la calle Portela al 700 a un valor de U$S 150.000. En el sur se destaca un terreno en el barrio de la Boca que se ofrece a U$S 600.000 en la calle Del Valle Iberlucea al 1200, ubicado en las proximidades de el área de caminito. Con los menores precios se ofrecen terrenos en He-rrera al 1700 (U$S 165.000), y en Patagones al 2600 (U$S 150.000). (VER MAPA 1.16).

Mapa 1.15:

precio de referencia en terrenos de 200 m2_{en dólares, Ciudad de}

(36)

Entre los lotes de alrededor de 1.000 m2_{, los quince seleccionados permiten verificar las} diferencias de precios según la localización geográfica. En tal sentido, los precios de oferta más elevados se verifican en el área central y hacia el Norte en zonas de alto potencial constructivo, donde algunos terrenos llegan a superar los U$S 2.000.000. En Las Heras al 1800, en el barrio de Recoleta, se localiza un terreno ofrecido a U$S 4.500.000, seguido por otro en Bartolomé Mitre al 1200, localizado en San Nicolás, donde se piden U$S 2.300.000. El valor más bajo se encontró en un lote del Sur, en Parque Patricios, sobre la calle Salcedo al 3500, que se ofrece a U$S 340.000. (VER MAPA 1.17).

Mapa 1.16:

Buenos Aires, diciembre 2008

Mapa 1.17:

(37)

En lo que concierne a lotes de más de 5.000 m2_{(VER MAPA 1.18), se hallaron seis en} dife-rentes puntos de la Ciudad, aunque gran parte de ellos localizados en la zona Oeste. No obstante, el lote de mayor tamaño se encuentra en La Boca, en la calle Regimiento de Pa-tricios al 900, donde se ofertan 7.417 m2_{por U$S 3.100.000. Le sigue en dimensiones un} lote de 6.202 m2_{en Mercedes al 2200, en el barrio de Monte Castro, por el que se piden} U$S 3.500.000. El mayor valor se registra en Lope de Vega al 1000 en base a un lote de 6.000 m2 por un valor de U$S 7.200.000. Mientras que el menor valor se encuentra en el barrio de Parque Patricios, en Rondeau al 2500, tratándose de 5500 m2 ofrecidos por U$S 1.100.000.

Mapa 1.18:

precio de referencia en terrenos de más 5.000 m2 en dólares, Ciudad de Buenos Aires, diciembre 2008

(38)

1.8: Zoom.

El precio de oferta en zonas destacadas de la Ciudad

Comuna 6. Barrio de Caballito.

• Cantidad de lotes ofertados: 73

(7,1 % del total Ciudad)

• Cantidad de metros ofertados: 39.309,7 m2

(7,9 % del total Ciudad)

• Precio Promedio: U$S 1.262 m2

• Precio Máximo: U$S 3682,7 m2

• Precio Mínimo: U$S 305,1 m2

Al analizar con detalle esta comuna del centro geográfico de la ciudad, que coincide con el barrio de Caballito, se observa que existe una gran cantidad de terrenos en oferta en comparación con otros barrios de la ciudad. En este sentido, los metros ofertados alcanzan el 7,9 % del total de m2 ofertados en el total de la Ciudad, repartidos en 73 lotes. El precio promedio en dólares alcanza los 1.262 por m2, siendo algo superior al promedio de la Ciu-dad es la comuna que mas se acerca a ese valor (U$S 1.148,6)

La mayor cantidad de ofertas se concentran en el sector noreste del barrio ( al norte de la avenida Rivadavia entre Av. La Plata y Primera Junta hasta el limite la avenida Angel Ga-llardo) Esto se explica, en gran medida, por la normativa que rige en ésta y gran parte de la comuna, R2aII, que permite una mayor densidad. Los precios más elevados se encuen-tran al sur de la avenida Rivadavia donde también prima la normativa R2aII y donde desde hace unos años se viene desarrollando una intensa actividad inmobiliaria principalmente ligada a emprendimientos residenciales. Esta situación explica que dichos lotes se coticen a precios más elevados. De esta manera en esta zona se registra un promedio cercano a los U$S 2.000 el m2. También se encuentran terrenos con precios elevados en zonas co-merciales y aledañas a éstas como la avendia Acoyte, Diaz Velez y Ángel Galardo. Por otra parte en el sector noroeste de la comuna se registra una menor densidad y las ofertas va-lores mas bajos por lote,

(39)

Mapa 1.19:

distribución de los lotes ofertados, según valor del m2 en la comuna 12, diciembre 2008

(40)

(41)

SÍNTESIS Y CONCLUSIONES

2

(42)

En diciembre de 2008 se realizó la medición trimestral número veintiséis de precio del suelo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, siendo el séptimo año de una serie que permite advertir las variaciones territoriales de estos precios.

Los terrenos en venta, registrados en el mes de diciembre de 2008 fueron 1.251 lotes, que contabilizaron 584.587 m2_{de suelo urbano, con terrenos de dimensiones que van desde} los 60 m2 hasta los 12.000 m2. La mayor concentración de m2 ofrecidos en este periodo se localiza en los barrios de Villa Urquiza, Flores, Caballito, Palermo y Villa Crespo que, junto a Barracas, San Telmo, Monserrat, Almagro, Monte Castro y Villa Pueyrredón suman en conjunto el 49,1 % del suelo ofertado. Se destacan el barrio de Villa Urquiza, ya que concentró el 9,1 % en este mes.

En lo que concierne al precio de oferta promedio del total de terrenos registrados, la va-riación en dólares presenta un aumento interanual del 15,9 %; en tanto que en el último trimestre se registra crecimiento del 9,5 %. Así, si se compara con respecto a diciembre de 2001, se encuentra un precio promedio 105,8 % por encima del valor registrado al mo-mento previo a la devaluación. La variación interanual de los precios por m2 de las distin-tas zonas de la Ciudad muestra que la zona Sur registró el mayor incremento (22,0 %), seguida por la zona Oeste (21,0 %). En la zona Centro se registró una leve variación positiva (2,8 %), mientras que en la zona Norte se produjo un descenso de 15,5 %.

Al analizar la evolución trimestral entre septiembre y diciembre de 2008, se observan va-riaciones similares, ya que se registraron incrementos en las zonas Sur (12,6 %) y Oeste (11,1 %). Por otra parte, en la zona Centro la variación fue levemente negativa (4,2%), mien-tras que en la zona Norte el descenso fue más importante (19,8 %).

Si se analiza el precio del m2_{, ya no por barrio sino por la localización particular de cada} terreno, se puede apreciar la correlación positiva entre la cercanía a los principales ejes de transporte y comunicación y el precio del m2, mientras que en las zonas más alejadas de los mismos se ubican los valores más bajos. Además, se puede evidenciar cómo decrecen los precios a medida que aumenta la distancia del Centro, aunque con algunas excepcio-nes en las áreas de mayor valorización de los barrios del norte de la ciudad y del centro geográfico.

Además, el presente informe permite observar la correlación entre las distintas áreas del uso del suelo y el precio de oferta. Así, los mayores precios promedio corresponden a va-lores incluidos dentro del Área de Protección Histórica (U$S 1.422,6 el m2) y Área de Urba-nización Especial (U$S 1.353,0 el m2_{). Por su parte, los distritos centrales presentan un} precio promedio de U$S 1.329,3 el m2_{, mientras que el área residencial presenta un valor} promedio de U$S 1.087,9, y los suelos emplazados en distritos destinados a equipamiento e industriales muestran un valor promedio de U$S 900,6 y U$S 354,2 el m2.

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Para verificar el precio del m2_{construible, cifra que se obtiene a partir de la normativa del} Código de Planeamiento Urbano que rige al lote analizado, se analizaron 157.542 m2_{en los} que se pueden edificar 509.552 m2_{. En estos terrenos el precio del m2 construible} prome-dio alcanzó los 410,0 dólares en el mes de diciembre.

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ANEXO METODOLÓGICO

Para realizar los estudios sobre valor de venta de terrenos se realizan relevamientos cua-tro veces al año: en los meses de junio, septiembre, diciembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros. Para ello, se obtiene información sobre la ubicación de los inmuebles, las dimensiones, superficie y el precio de oferta de los mis-mos. Todos estos datos se extraen de los suplementos clasificados de los diarios Clarín y la Nación, más los proporcionados por las inmobiliarias asociadas al Sistema Integrado de Propiedades, Expoclasificados, Argenprop, Segundamano y un listado de inmobiliarias que informan de sus ofertas. En los casos en donde algún dato esté incompleto o los va-lores hacen dudar de su veracidad, se corrobora y completa mediante el contacto directo con el oferente. Es de destacar que en el caso de los terrenos, si bien el informe hace re-ferencia al precio de oferta de lotes ubicados en la Ciudad de Buenos Aires, puede suceder que algunos posean construcciones para demoler y utilizar el terreno. En algunos casos se ofrecen lotes con viviendas unifamiliares en donde se informa que la vivienda se puede demoler, pagando sólo el valor del terreno, o se puede reciclar, siendo por lo tanto simi-lares el valor del terreno con el valor de la propiedad a reciclar. En tal sentido, las edifica-ciones son consideradas a los fines de este relevamiento cuando el valor de lo construible supera el valor de lo construido, más el valor nominal del suelo4.

Luego de obtenida toda esta información, se procede a georreferenciarla utilizando para ello un SIG que localiza cada inmueble a partir de su dirección. Este procedimiento per-mite analizar espacialmente los datos, relacionándolos con otros de carácter espacial. Del mismo modo, se agrupa la información por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados. En el estudio de terrenos, esta técnica permite vincular los lotes con las zonas del código de Planeamiento Urbano, lo que posibilita apreciar la influencia de la regulación en su precio.

Finalmente, cuando se indica el precio de los inmuebles, se hace en referencia al precio de oferta, que sin embargo no refleja plenamente el precio final. El valor de transacción puede oscilar entre un 5 y un 15% menos del valor de oferta, mediando aquí, la velocidad de venta de cada inmueble.

4 Un ejemplo típico, en este sentido, es la demolición de una casa para construir un edificio en altura. En ese caso, el valor del suelo (dado por la renta diferencial) es superior al valor de la vivienda construida.

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