CARÁCTER OBLIGACIONAL Y TRASLATIVO DE LA
TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES
MANDATORY AND TRANSMITTING CHARACTER OF THE TRANSFER OF REAL ESTATE
1,a,b,c Alcides Raúl Chambi Ari 1
Escuela Profesional de Derecho, Universidad Andina Néstor Cáceres Velásquez. Juliaca, Perú.
a b c
Docente Principal; Magíster en Derecho; ex Magistrado de la República.
RESUMEN
El objetivo del presente trabajo fue demostrar que si es posible establecer o atribuir el carácter obligacional y traslativo de las transferencias de bienes inmuebles en los contratos de compraventa inmobiliaria. Investigación cualitativa no experimental, siendo esencialmente argumentativa. Se ha empleado el método científico, inductivo y dialéctico como métodos generales y como método específico la argumentación jurídica, dado que facilita una orientación útil en las tareas de producir, interpretar y aplicar el derecho; función metodológica que denota amplitud como enfoque epistemológico para la construcción, interpretación y aplicación del derecho. Como la presente investigación es de tipo jurídico propositivo ha dado como resultado la emisión del Proyecto de Ley por el que se sugiere la modificatoria de los artículos 949, 1529 y 2022 del Código Civil vigente. Podemos concluir que si es conveniente afirmar la posibilidad de establecer o atribuir el carácter obligacional y traslativo de la transferencias de bienes inmuebles, esto a fin de que se haga la entrega real del bien inmueble y se aplique el Sistema Registral constitutivo no convalidante en la transferencia de bienes inmuebles.
Palabras clave: Contrato, propiedad, registro, seguridad jurídica, sistemas registrales, título y modo.
SUMMARY
The objective was to demonstrate that if it is possible to establish or attribute the obligational and translational nature of transfers of real estate in real estate purchase agreements. It is qualitative, not experimental research, being essentially argumentative. The scientific, inductive and dialectical method has been used as general methods and as a specific method the legal argumentation, since it provides useful guidance in the tasks of producing, interpreting and applying the law; a methodological function that denotes breadth as an epistemological approach for the construction, interpretation and application of law. Since the present investigation is of a propositive legal nature, it has resulted in the issuance of the Bill that proposes the modification of articles 949, 1529 and 2022 of the current Civil Code.
Conclusions: That, if it is convenient to affirm the possibility of establishing or attributing the obligational and translational asset transfer of the real estate transfers, this in order that the real delivery of the real property is made and the non-validating constitutive Registration System is applied in the transfer of real estate.
INTRODUCCIÓN
El artículo 949 del Código Civil (norma matriz de la transferencia de la propiedad inmobiliaria) sigue la tradición marcada por el código de 1852, que manifestaba en su artículo1306: “Desde que los contratantes convienen en la cosa y en el precio, queda perfeccionada la venta, aunque aquélla no haya sido entregada, ni éste pagado”; en cambio el artículo 1172 del Código Civil de 1936, decía: “La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”. Lo que quiere decir que éste artículo 949 se inspira en dichos dispositivos.
La transferencia de la propiedad inmueble, es un tema de principal importancia que ha originado una serie de opiniones acerca de su actual tratamiento en el código Civil en su artículo 949, de allí que planteamos una alternativa de reforma dirigidas primordialmente a publicitar debidamente la transferencia en garantía a terceros (Ministerio de Justicia, 1984). De ahí que, no se comparte el sistema actual de transferencia de propiedad inmueble, ya que la finalidad traslativa de los actos de enajenación, sólo se entiende cumplida cuando el adquirente recibe el bien como propietario y lo registra. Por tanto, la entrega física del bien y el título de propietario son las dos caras de una misma moneda, ambas vienen indisolublemente unidas, por cuanto la posesión es la realidad concreta del derecho de propiedad (Marin, 2008).
En ese sentido, la justificación de la presente radica en proponer la aplicación con efectos de carácter obligacional y traslativo a las transferencias de inmuebles. Es decir, que la transferencia de inmuebles se dé mediante la entrega de la posesión del bien y consecuentemente el registro de la propiedad. Esto por ser importante, tanto en el ámbito social, jurídico y como institucional.
El presente trabajo: caracter, obligación y traslativo de la transferencia de bienes inmuebles; tiene como fundamento teórico el haberse ocupado en estudiar los diversos sistemas de transferencias de propiedad, luego elegir el más idóneo que posibilite el trafico jurídico de los bienes inmuebles. Por ello, nos planteamos como nuestro objetivo: Demostrar que si es posible establecer o atribuir el carácter obligacional y traslativo de la transferencia de bienes inmuebles en los contratos de compraventa inmobiliaria. Esto bajo el fundamento que el interés de cualquier derecho real es el aprovechamiento de la cosa, esto es, contar con la posesión.
Finalmente, podemos precisar que la posesión es el fin de la propiedad, pues, no se puede negar la posesión al propietario.
Problemática
El problema tiene su origen en que el legislador ha regulado la transferencia de bienes inmuebles sólo con carácter obligacional y no traslativo, en ese sentido, el problema es que: El vendedor al no estar obligado a realizar la inmediata transferencia (o entrega) de los bienes inmuebles, esto, por el carácter obligacional y no traslativo del bien; por tanto, esta situación permite al vendedor mantener la posesión inicial indebidamente, para luego enajenar, disponer o vender nuevamente sin limitación alguna a otros compradores, realizando maniobras contrarias a la ley, así de ese modo se desconoce y perjudica a su comprador inicial. De esa manera se deja en un estado de inconstitucionalidad al comprador, donde éste, no puede exigir o hacer valer su derecho. En efecto, si bien la norma en cuestión se ocupa de
Revista Científica “Investigación Andina”
un tema tan fundamental como es el régimen de transmisión de la propiedad inmueble, su repercusión en el sistema también alcanza o se vincula directamente con otra materia igualmente relevante en el tráfico jurídico, tales como la seguridad de las transferencias de bienes inmuebles y el rol del registro de dichas transferencias (Lorenzetti, 2007).
Por todo ello, resulta ilusorio e ingenuo pensar que la sola celebración del contrato produce la inmediata transferencia de propiedad de un bien inmueble sin la posesión. Visto así el asunto, aparentemente el código civil actual le concedería efectos reales a los contratos por las cuales se transfieren los bienes inmuebles, pues no se exigiría un modo específico -un hecho o conducta distinta del mismo contrato para que se haga efectiva la traslación del derecho-. La problemática expuesta exige una profunda reforma, que principalmente tome en consideración la seguridad jurídica a favor de los agentes económicos (compradores), así como los demás aspectos antes enunciados. Consideramos este problema como un problema jurídico, de grandes proporciones y en tanto merece su inmediata atención para su respectivo tratamiento jurídico.
MATERIAL Y MÉTODOS
El diseño de la presente investigación es cualitativa no experimental. En razón a que es esencialmente argumentativa.
Se ha empleado el método científico, inductivo, deductivo y dialéctico como métodos generales y como métodos específicos y básicamente el método de la argumentación Jurídica, dado que facilita una orientación útil en las tareas de producir, interpretar y aplicar el derecho. Función metodológica que denota amplitud como enfoque epistemológico para la construcción, interpretación y aplicación del derecho.
También, la presente investigación es fundamentalmente de tipo jurídico propositivo, porque vamos a evaluar las fallas de la aplicación de los sistemas y normas, a fin de proponer y aportar ciertas soluciones; es decir trata de cuestionar una ley vigente, para luego proponer cambios o reformas legislativas
Desventajas del sistema de transferencia inmobiliaria
De lo dicho anteriormente podemos pasar ahora en señalar las desventajas del sistema actual, asimismo estas fueron advertidas por Roger Vidal (2014) las mismas que son las siguientes: No se puede determinar con seguridad quién es el propietario de un inmueble, mientras no se tenga la posesión.
En el caso de que vendedor exhiba títulos con anterioridad, el comprador desconozca el contrato anterior, se presente el grave problema de la doble venta,
Resulta una inseguridad para el último adquiriente por no tener la posesión y a la vez existir títulos de propiedad legítimos y una posible doble venta.
Si las transmisiones operan con el sólo consentimiento, existe la posibilidad que algún tercero pretenda la reivindicación del inmueble, ya sea por tener mejor derecho de propiedad o por invocar a su favor la prescripción adquisitiva (Gonzales, 2010).
ya que mientras no se tenga la posesión luego de haber comprado el inmueble, sólo en apariencia se tendrá el derecho en los papeles.
Sistemas contemporáneos de transferencia de la propiedad
Sistema de Unidad del Contrato
De la Puente y Lavalle al tratar los sistemas de adquisición convencional de la propiedad entiende que existen dos grandes sistemas, de “separación de contrato” y de “la unidad del contrato”. Sobre este último refiere que:
Se manifiesta en las modalidades del principio contractual puro y de yuxtaposición de los principios de la unidad y de la tradición que concede a dicho contrato la aptitud para transferir el título sobre la cosa, pero que requiere la tradición de esta para que el contratante adquiera el derecho de propiedad distinguiéndose así el título de adquisición y el modo de adquirir; explicando esta segunda modalidad del sistema de la unidad del contrato, entiende la Teoría del Título y el Modo como manifestación del sistema adoptado por el derecho romano. Así ese mismo sistema que hemos venido explicando, propio de derecho romano, lo aplica como una categoría del sistema de la unidad del contrato (De la Puente y Lavalle, 1993).
Sistema transmisivo de causa única
Este sistema establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslativo de la propiedad por lo cual no requiere del modo que haga pública la adquisición de la propiedad.
“Es decir el solo consentimiento (simple acuerdos de voluntades) es la causa del nacimiento del derecho del nuevo propietario; en efecto en los denominados sistemas de causa única, al reputarse a la voluntad suficiente para -producir la mutación jurídico-real, puede afirmarse que el contrato adicionalmente a que pueda producir efectos obligatorios- está en la capacidad de producir efectos reales (Vidal, 2014).
Sistema consensual o espiritualista
De acuerdo a este sistema, el solo consentimiento de las partes hace propietario al nuevo comprador.
Es decir, se expresa en su más lato grado la autonomía de la voluntad (hoy autonomía privada) es aquella posibilidad que tiene la persona como poder de autorregulación o autorreglamentación, de creación de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar relaciones jurídicas por la sola decisión del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a través de la idea del negocio jurídico (Vega, 2001).
Sistema transmisivo de doble causa
En este sistema denominado de doble causa es como Vidal (2014), afirma: Nos indica que el contrato no es suficiente para generar la transferencia de propiedad y que necesariamente requiere un signo o modo de recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar a la colectividad de la adquisición del derecho de propiedad. Los denominados sistemas transmisivos de doble causa, consideran a la voluntad insuficiente para producir efectos reales, estos sólo pueden producirse a través de “actos de disposición”.
Revista Científica “Investigación Andina”
El estudio de Gastón Fernandez dice que en la teoría de la doble causa, el acto que crea la relación obligatoria se denomina “acto de obligación”, “titulo” o “causa remota” (por ejemplo, un contrato de compraventa). El acto que produce el efecto real es el “acto de disposición”, “modo” o “causa próxima”, por medio de este la situación subjetiva sale del patrimonio del transmitente e ingresa al del adquiriente (ej., la tradición, la inscripción, etc.) (Vidal, 2014).
Sistema de la unión del título y modo
Antes que todo es menester precisar que este sistema es aceptado en nuestro país para los bienes muebles incluso para algunos países de la región, así lo sostiene también el maestro Vidal (2014) del modo siguiente:
Reconocido en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes muebles; los países que se acogen a este sistema son: El sistema español (Arts. 609 y 1095 del su C.C.), el sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su C.C.), el sistema cubano (art. 178 de su C. C.) y sólo para la transmisión de que bienes recoden este sistema, el sistema chileno (Arts. 670 y 684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts. 740 y 754 de su C.C.) y el sistema peruano (Art. 947 de nuestro código civil válido para muebles (5).
Podemos señalar que también es llamada la teoría del título y modo, “La transferencia no se perfecciona por sí misma, esto es, el contrato no produce efectos reales, sino que requiere de un modo de adquisición que se logra con la traditio (entrega de la cosa) o de ser el caso en el traspaso jurídico del bien” (Gonzales, 2010).
Sistema Registral Constitutivo no convalidante
Respecto de este sistema “El registro no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro también resultaría ineficaz estructural o inválido. Este sistema es adoptado sólo para inmuebles por el sistema brasileño…” (Vidal, 2014).
Sistema registral cuyo modo de adquirir la propiedad es la inscripción en los registros públicos. Es no convalidante porque el contrato y el registro están unidos, porque si el contrato es nulo el registro también lo es; el registro sigue la suerte del contrato-titulo- (Gonzales, 2010).
El Sistema de Separación del Contrato
A manera de precisión podemos señalar que: “El sistema de separación tuvo su origen en la revisión crítica a la que fue sometida en Alemania del siglo XIX”. Este sistema postula como lo ha aseverado el profesor Vidal lo siguiente: La teoría del título y el modo, este sistema postula de la separación de los contratos, es decir existen dos contratos o actos jurídicos, uno que produce los efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de la propiedad. (…) Los primeros crean los vínculos de obligación que sirven de fundamento o base para la transferencia de propiedad. Los segundos por su parte, acompañados de la inscripción registral (cuando se trata de inmuebles) o de la entrega (cuando se trata de muebles), son los que producen la referida transferencia, el sistema de separación del contrato supone, entonces, la concurrencia de dos negocios jurídicos y de un acto ejecutivo real (Vidal, 2014). Lo que se puede afirmar es que a pesar de que el acto jurídico fuese nulo el acto del registro
resultaría plenamente eficaz; es decir, surtiría sus efectos civiles. “Este sistema es conocido como el sistema de transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se produce una suerte de convalidación del vicio causal al continuar el adquiriente del bien con el derecho de propiedad” (Vidal, 2014).
Sistema transmisivo de causa abstracta
Sistema registral constitutivo convalidante
Este sistema está “centrado en la idea de que a pesar de que haya nulidad con base en el contrato – título no significa que la transferencia de propiedad quede afectada (Gonzales, 2010).
Sistema real abstracto
Desarrollado fundamentalmente similar al anterior, el acuerdo abstracto es lo que fundamenta la transferencia y adquisición. Es abstracto porque el acto previo obligatorio no tiene injerencia en el proceso transmisión- adquisición. Supone la concurrencia de dos negocios jurídicos o acto jurídicos y de un acto ejecutivo real. El primer negocio contiene la voluntad de las partes de crear un vínculo en virtud del cual una de ellas queda obligada a transferir a la otra la propiedad de un bien.
En el segundo negocio, que es de naturaleza abstracta, pues se vincula de un fundamento causal, acompañado por la entrega de la cosa con lo que producen la referida transferencia (Gonzales, 2010).
La teoría del título y modo
Cuestión previa
Como se dijo -ut supra-, este sistema reconocido para la transferencia de bienes muebles. Sin embargo, a partir del presente trabajo proponemos la aplicación para la compraventa de los bienes inmuebles; es decir, que “…el contrato no produce efectos reales, sino que requiere de un modo de adquisición que se logra con la traditio (entrega de la cosa) o de ser el caso en el traspaso jurídico del bien” (Gonzales, 2010).
En consecuencia, este sistema tiene su origen en el sistema romano, que reposa sobre la distinción entre el título y el modo.
Elementos del sistema real o de tradición
Título
El título es el acto jurídico (como el contrato de compraventa) que establece la voluntad de enajenación del derecho por una parte y de una correlativa adquisición por la otra (…).
Del título surge la obligación de transferir o constituir el derecho real (título causa). La locución título suele ser empleada, también, con otra acepción: para designar al instrumento en que se encuentra volcado el título-causa. Esta diferencia tiene importancia en materia inmobiliaria, donde se exige escritura pública (Pizarro y Vallespinos, 2003).
La compraventa como título, podemos afirmar que la “… compraventa verifica una atribución creditoria obligando a cumplir con el modo. (…) es decir, el vendedor está
Revista Científica “Investigación Andina”
obligado a transmitir el dominio, (…) donde por el sólo hecho de la compraventa el comprador adquiere (…) derecho real, regla que hemos recogido nosotros para los bienes muebles. Esa es la sustancia de la teoría del título y el modo: con el modo sólo, se adquiere el dominio”
El título, es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que lo faculta para adquirir el derecho real de manera directa (Gomez, 1983).
La traditio por sí sola no sirve para transmitir el dominio, si no va precedida de un negocio jurídico antecedente (titulo), que justifica la transmisión. Es necesaria, los “dos elementos que dan lugar a un supuesto complejo de formación sucesiva: el contrato antecedente, al que se llamará causa remota, justa causa o titulus: y el traspaso posesorio, que será la causa próxima o el modo de adquirir” (Diez-Picazo, 1997).
Modo
Como bien sostiene Raymundo Salvat (1964), en el Sistema Romano para operar la transmisión de la propiedad era necesario del empleo de los modos, el modo está dado por la tradición de la cosa. La tradición es el hecho material de entrega de la cosa, que voluntariamente realiza el tradens que se desprende de ella y de recepción, igualmente voluntaria, por parte del accipiens que la recibe. Ella hace a la constitución misma del derecho real (Pizarro y Vallespinos, 2003).
En cambio el Modo se refiere propiamente a la entrega de la cosa o bien. El Modo, en materia inmobiliaria se traduce en la entrega de la cosa y la consecuente inscripción de la transferencia en los Registros Públicos. El Modo es el hecho determinante que produce la traslación, aunque es la consecuencia del título.
Relación entre el título (compraventa) y el modo (traditio)
López refiere que, “reunidos el título y el modo, queda adquirido el dominio por el comprador. Es evidente que con el título sólo no se transmite el dominio (pues hace falta la tradición como modo). Pero, ¿Será también verdad que con la tradición sola, no se transmite el dominio?” (López, 2000).
Como es obvio con la sola tradición no basta, sino siendo necesario que ella reconozca una causa justa, la que reside en el título, que es la que obliga al vendedor entregar el bien inmueble a su comprador.
En consecuencia:
La conjunción de ambos elementos determina la transmisión. Si únicamente ha existido
titulus o justa causa, habrá una simple relación con puro valor obligacional; si únicamente ha existido traditio no fundada en un titulus, habrá traspaso posesorio, pero no verdadera transmisión de la propiedad (Salvat, 1964).
De tal manera que sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real y sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere. Por ejemplo, sino hubo anteriormente contrato de compraventa, pero se ha entregado la cosa, el que la recibe adquiere su posesión, ésta es la tenencia efectiva de la misma, pero no se convierte en dueño, es decir no adquiere la propiedad o sea el derecho real.
Definición del sistema título y modo
Sistema romano también llamado de la Teoría del Título y el Modo (nace de una interpretación causalista de la traditio romana), “este sistema establece que la propiedad no era transmisible por efecto de la compraventa (título), de ella sólo nacerían obligaciones, de modo que, para la traslación del dominio se necesita de un acto material adicional, como la
traditio (modo)” (Parra, 2005).
Por su parte Arias Schereiber afirma que:
“Los modos de adquisición de la propiedad son actos materiales, en tanto que el contrato no podía ser percibido de la misma manera y constituía, en consecuencia un acto o creación de carácter estrictamente intelectual”. Continua diciendo “… no era un modus adquirendi, sino sólo un títulos adquirendum”. Dicho en otras palabras, aquel otorgaba simplemente al acreedor, esto es al comprador, la facultad de exigir del vendedor la entrega de la cosa (Arias, 1995).
En consecuencia, “la teoría del título y el modo es una interpretación causalista del sistema de transmisión del dominio, (…) causa remota y causa próxima = título y modo”. En este sistema la voluntad de las partes no basta para el perfeccionamiento del contrato, porque este crea solo obligaciones y derechos únicamente entre ellas; pero esa voluntad no es suficiente para crear el derecho real de propiedad, porque tratándose de un derecho oponible erga omnes, su creación debe tener lugar con la entrega de la cosa; es decir, con la figura de la tradición del derecho romano.
Entonces, nosotros creemos que todo proceso adquisitivo debe producirse en dos etapas: En la primera, como consecuencia del Título, el futuro adquirente recibe ya un derecho de crédito a que el futuro transmitente le transfiera el derecho real de que se trate. Se está entonces, en el campo del derecho de obligaciones. Uno puede exigir y el otro debe realizar una prestación: Esa conducta consiste en transmitir el derecho real. En la segunda etapa, el enajenante cumple su obligación, que consiste en realizar el modo o acto de transmisión.
CONCLUSIONES
Que, nuestro Sistema Registral de bienes inmuebles no es el adecuado para la sociedad actual, ya que, genera inseguridad jurídica respecto de la transmisión de bienes inmuebles.
Que, si es conveniente la posibilidad de establecer o atribuir el carácter obligacional y traslativo de las transferencias de bienes inmuebles, esto, a fin de que se haga la entrega real del bien inmueble conforme a la traditio.
Que, el Sistema del título y el modo es el más adecuado y pertinente para la transferencia de bienes inmuebles, esto debido a que el contrato no produce efectos reales, sino que requiere de un modo de adquisición que se logra con la traditio (entrega de la cosa) o sea con el traspaso jurídico del bien.
Que, el Sistema Registral Constitutivo no convalidante es la que más se relaciona con el Sistema del título y el modo, esto, en la medida que si el contrato resulta nulo, el registro también lo es; el registro sigue la suerte del contrato-titulo-.
Que, la impertinencia de lo adoptado y regulado por el legislador del carácter obligacional y
Revista Científica “Investigación Andina”
Alcides Raúl Chambi Ari no traslativo de las transferencias de bienes inmuebles radica en que con el solo título no se garantiza la transferencia a su comprador, sino con el modo; es decir, con la entrega de la cosa a través de la traditio y la correspondiente inscripción en los Registros.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1. Arias, M. (1995). Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Lima: Gaceta Juridica Editores.
2. De la Puente y Lavalle, D. (1993). El Contrato en General, Comentarios a la sección Primera del libro VII del Código Civil. Lima: Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
3. Diez-Picazo, L. (1997). Sistema de Derecho Civil. Madrid: Editorial Tecnos. 4. Gomez, J.(1983). Bienes. Bogota: Universidad Externado de Colombia.
5. Gonzales, G. (2010). La Nueva Doctrina del Derecho Registral. Lima: Jurista Editores. 6. López, F. (2000). Teoría de los Contratos. Buenos Aires: Zavalía S.A.
7. Lorenzetti, R. (2007). Tratado de los Contratos. Buenos Aires: Rubinzal-Culzoni Editores.
8. Ministerio de Justicia (25 de julio de 1984). Decreto legislativo Nº 295 Código Civil. Lima: Diario Oficial El Peruano.
9. Marin, J. (2008). Derecho Inmobiliario Registral. Managua: Editorial Claris.
10. Parra, R. (2005). Transferencia de la Propiedad en los Contratos de Compra-venta Internacional de Bienes Muebles determinados. Gestión en el Tercer Milenio, 18(35), 9-27.
11. Pizarro, R., & Vallespinos, C. (2003). Instituciones del Derecho Privado: Obligaciones.
Buenos Aires: Hanmurabi.
12. Salvat, R. (1964). Tratado de Derecho Civil Argentino. Buenos Aires: TEA. 13. Vega, Y. Contrato de Consumo Lima: Grijley; 2001
14. Vidal R. (2014). El sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Derecho Civil Peruano. Lima: Congreso de la República; 2014.
