Programa de creación de capacidades institucionales y locales de políticas e instrumentos en gestión del suelo
Cuarto ciclo de minicursos: La gestión de suelo en la financiación urbana y las políticas de suelo
Minicurso: Potencial financiero del suelo para la ciudad Area Metropolitana del Valle de Aburrá
Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Colombia Lincoln Institute of Land Policy
Valor residual del suelo
Medellín, Colombia, 22-24 de Agosto de 2011 22 de Agosto 2011 Docente: Carlos H. Morales Schechinger IHS Institute for Housing and Urban Development Studies Universidad Erasmus Rotterdam
www.ihs.nl
Carlos Morales-Schechinger c.morales@ihs.nl
contenido
Distribución del precio de una vivienda
Valor residual del suelo
Valor residual y localización?
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distribución del precio de la vivienda
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familia:
ingreso - gasto básico
= vivienda : . ahorro . crédito . arriendo
vivienda casa (costo)
barrio (costo)
ciudad
(costo) campo familia
autoconstructor / constructor privado / instituto de vivienda:
. mano de obra . materiales . herramientas . ganancia media
. municipio :
. mano obra, material, herram.
. intereses . tributos
. impuesto predial
. contribución por mejoras . permisos de construcción . Participación en plusvalía . obligaciones urbanísticas
. agricultor / propietario original:
. valor agrícola . costo de
ampliar la
frontera agrícola
vivienda:
. casa . barrio . ciudad . campo
capacidad máxima (se agota el excedente del consumidor)
vivienda casa barrio ciudad campo familia
suelo . asimetría de información . sobre uso futuro de mercado o planeado . externalidades, obras públicas
. retención
. reducción de costos . menos ciudad (reducción de impuestos y tasas) . menos barrio (reducción de espacio público) . menos casa (reducción de normas)
. tolerancia a la informalidad . venta pirata de lotes sin servicios (informales) . titulación masiva y gratuita
. subsidio externo . para casa (crédito o directo) . barrio (presupuesto barrial) . ciudad (transferencias)
suelo
(sobreganancia)
vivienda:
. poca casa . menos barrio . sin ciudad . ni campo
distribución del precio de la vivienda
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dentro de la
capacidad de pago por encima de la
capacidad de pago
a favor de la
propiedad del suelo
movilización de la plusvalía
a favor del la familia y la ciudad
Mayor precio menor calidad menor precio
Mayor calidad
PRODUCCION ESPECULACION
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DECISION
POLITICA
evidencia empírica
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Borrero y Morales 2007
Carlos Morales-Schechinger schechin@servidor.unam.mx
se venden terrenos en la luna
valor residual y localización
precio del maíz
distancia
v al or
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valor residual y localización
distancia
v al or
capital – trabajo
transporte suelo
precio del maíz
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valor residual y localización
distancia
v al or precio de la vivienda
máxima abilidad de pago del hogar
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valor residual y localización
distancia
v al or precio de la vivienda
máxima abilidad de pago del hogar
lote en la periferia:
100
m2x
US$25 =
US$2,500 transporte:
10
años=2,500
diasx
US$1/
dias=
US$2,500 ____
US$
5,000 lote en el centro:
100
m2x
US$50 =
US$5,000 Cutro veces la densidad:
25
m2x
US$200 =
US$5,000
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valor residual y localización
distancia
v al or
capital -trabajo transporte suelo
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valor residual y localización
distancia
v al or
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valor residual y localización
distancia
dónde termina la ciudad?
A ?
B ?
v al or
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valor residual y localización
distancia A
v al or
dónde termina la ciudad?
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valor residual y localización
distancia A
y si la demanda crece
… dónde termina la ciudad?
C
v al or
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valor residual y localización
distancia A
v al or
y si la ciudad no ha crecido aún
... pero hay la expectiva de que crezca?
C
zona de expectativa
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valor residual y localización
distancia A ?
v al or
dónde crece más la plusvalía?
C ? B ?
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valor residual y localización
distancia
v al or
dónde crece más la plusvalía?
tiempo e información
B
50%
200%
100%
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valor residual y localización
distancia
v al or
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valor residual y localización
distancia
v al or
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valor residual y localización
the full city
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valor residual y localización
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valor residual y localización
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valor residual y localización
tres usos del suelo
… cada uno con distinta abilidad de pago
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... gracias
... preguntas ?
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