Perfil Inmobiliario Proyecto Habitacional de Interés Social en Laderas del Cerro El Agustino N /VIVIENDA/VMVU/PGSU-AEP

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Marzo 2015

Perfil Inmobiliario

“Proyecto Habitacional de Interés Social en Laderas

del Cerro El Agustino”

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Área de Estudios y Proyectos

Resumen Ejecutivo

"PHISL Cerro El Agustino”

El presente estudio analiza los principales aspectos del potencial de negocio inmobiliario del predio en estudio, planteando una de las diversas propuestas que puedan existir en las que se satisfaga la expectativa tanto del desarrollador inmobiliario como del PGSU. El estudio se estructura de la siguiente manera:

 Un Análisis comercial, que incluye la situación actual de la demanda que específicamente para el proyecto planteado asciende a 3, 558 hogares y la situación actual de la oferta que varía en un rango de precio de vivienda entre S/.153, 000 y S/. 214, 000.

 Un Análisis Técnico, en el que se desarrolla un esquema gráfico de la distribución de las viviendas obteniendo un aproximado de 4, 160 departamentos, así mismo se esbozan los costos preponderantes, el precio de vivienda de S/. 77, 000 para T.P., S/. 140, 600 para NCMV y se plantea un cronograma de 6 años.

 Un Análisis Financiero, que incluye una estructura de los costos con egresos por S/.487´048,848 e ingresos por S/. 647´529, 245 y sus respectivos flujos de caja.  Un análisis económico, donde se muestran la inversión, los beneficios y los ratios

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1.- ANALISIS COMERCIAL

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OFERTA

2 2 S/. 1000 a 2410 AUTOCONSTRUCTORES EDIFICIOS/ RESIDENCIALES GRAN ENVERGADURA CONDOMINIOS S/1250 a S/1670 S/1170 a S/2540

*Banco Scotiabank: TCEA 10.145 %, CI 20% del valor del inmueble.

Proyectos según su envergadura

N° de proyectos Rango de precio Total Metraje Cuota Mensual*

5 S/. 130,000 a 310,000 S/153,500 a S/214,200 S/150,000 a S/326,000 80 a 120 m2 58 a 77 m2 57 a 82 m2 4000 40 Totalidad de departamentos 70

:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 4000 departamentos por proyecto. :Comprendido por edificios, residenciales con más de 20 departamentos por proyecto.

:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 14 departamentos por proyecto.

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OFERTA

* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing

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DEMANDA

*

PENETRACIÓN DISTRITOS EN UN RADIO DE 4KM

TOTAL DE HOGARES DE LOS DISTRITOS EVALUADOS: ATE, LIMA, EL AGUSTINO, LA VICTORIA, SAN JUAN DE LURIGANCHO, SAN LUIS Y SANTA ANITA

PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRÓXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE

S/.2,500 A MÁS (USTED + PAREJA)

(22%) 208,664 HOGARES 971,378 HOGARES

(15%) 31,398 HOGARES

INTERESADOS ANTES DE CONOCER EL PRECIO*

INTERESADOS DESPUÉS DE CONOCER EL PRECIO*

(21%) 6,489 HOGARES

(55%)

3,558 HOGARES

Fuente: ENAHO 2012

DEMANDA FINAL

Personas que de manera consistente manifestaron que “Definitivamente sí comprarían” un departamento en el proyecto antes y después de conocer el precio.

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DEMANDA

Potencial de venta del Terreno

Estrategias de promoción y ventas

 La promoción debería estar dirigida a la población de menores recursos  A un precio de venta que no supere los S/. 150, 000

 Hacer incapie en el insight de los interesados “Un proyecto novedoso y moderno que mejorará mi calidad de vida”

 Plantear oportunidades de mejora ante los factores negativos tales como:

• En el Entorno: Seguridad, convivencia Orden, altura de los edificios, desconfianza de la realización del proyecto

• En el Departamento: Poco metraje, Distribución 1 solo baño

Los terrenos analizados tienen un enorme potencial de venta por los siguientes motivos:

 El Entorno se encuentra saturado de edificaciones y los pocos terrenos libres son de dimensiones menores.

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2.- ANÁLISIS TÉCNICO

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PROPUESTA

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PROPUESTA

• Población Beneficiada Directos:

800 habitantes

160 unidades aproximadamente - MI VIVIENDA • Beneficiarios:

Estará abierto a todas las personas que puedan acceder al crédito financiero.

• Número de Viviendas = 160

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PROPUESTA

Propuesta de dimensión de vivienda

Características

- Área: 60 m2

- 3 dormitorios

- 2 baños

Precios Inicales

-Catalina Huanca

- El Agustino

S/.140,600

Nota: Dicho precio de vivienda corresponde a una propuesta de negocio que demuestra que el predio es

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PROPUESTA

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PROPUESTA

El mercado objetivo sería el Segmento C, con ingresos familiares

estimados de alrededor de S/. 3,000 a 3,500 mensuales.

Por lo tanto, nuestro segmento

objetivo

podrá

adquirir

viviendas de alrededor de S/.

140,000 considerando:

-Cuota inicial del 10%

-Saldo financiado mediante el

Nuevo

Crédito

MiVivienda

(NCMV) en 240 cuotas (20

años), incluyendo un Premio

por Buen Pagador (PBP) de

S/. 12,500.

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PROPUESTA

Costo del Terreno Area PU (S/.)

Ca tal i na Hua nca 7,321.67 13.50 El Agus tino 194,174.98 7.30

Costos de Construccion Area PU

Habilitacion Urbana

Servi ci os Publ i cos (a gua , des a gue y l uz) x bl oque 50,000.00 Pa vi mentos y Vereda s x bl oque 35,000.00

Edificacion

Cons trucci on de Vi vi enda s Mi Vi vi enda "Ca tal i na Hua nca " x m2 1,140.00 Cons trucci on de Vi vi enda s Techo Propi o "El Agus tino" x m2 1,020.00 Cons trucci on de Vi vi enda s Mi Vi vi enda "El Agus tino" x m2 1,140.00 Cons trucci on de Area Comerci a l x m2 1,020.00

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PROPUESTA

CRONOGRAMA DEL CONCURSO PUBLICO

ADQUIRIENTE DE BASES:

Empresa que compra bases

ADQUIRIENTE DE BASES APTO:

Empresa que cumplen con los requisitos e impedimentos de las bases.

POSTOR:

Empresa que presenta el Sobre N° 1

POSTOR PRECALIFICADO:

Empresa que cumple con el contenido del Sobre N° 1

POSTOR ADJUDICADO:

Empresa que ofrece la mejor propuesta. ABSOLUCION DE CONSULTAS DECLARACION ADQUIRIENTES DE BASES “APTOS” OTORGA BUENA PRO PRESENTACION DE SOBRE N° 1 PRESENTACION DE SOBRE N° 2 Y N° 3 Notifica Observaciones Levantamiento Observaciones Precalifica (A) (B) Evaluación

(A) Plazo para evaluar a los adquirientes de bases (requisitos e impedimentos) (B) Plazo para que adquirientes de bases “APTOS” preparen propuestas.

2 sem.

1 sem.

1 sem. _{1 sem.}

1 sem.

Tiempo: 6 semanas (42 días)

Venta de Bases

CONVOC.

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PROPUESTA

APROBACION DE BASES

CONVOCATORIA

CONCURSO _{FIN DEL}

PROYECTO OTORGA BUENA PRO FMV 6 meses (prorroga máxima de 6 meses adicionales) SUSCRIPCIÓN DE CONTRATO DE CV FMV – EMPRESA

CONTRATO DE CV: Contrato de Compraventa y Desarrollo Inmobiliario

- SBN (Superintendencia de Bienes Nacionales) transfiere predios al Postor Adjudicado. - El Postor Adjudicado compra los predios y asume obligaciones.

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3.- ANÁLISIS FINANCIERO

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PROPUESTA

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PROPUESTA

Flujos de Caja

-40,000,000.00 -20,000,000.00 0.00 20,000,000.00 40,000,000.00 60,000,000.00 80,000,000.00 100,000,000.00 120,000,000.00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

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4.- ANÁLISIS ECONÓMICO

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PROPUESTA

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS (S/.)

INGRESOS POR VENTAS _{647,529,245.43}

COSTO DE VENTAS

Terreno _1,561,809.50

Gastos Pre Operativos _8,603,421.17

Construcción _{476,883,618.14} UTILIDAD BRUTA _{160,480,396.63} Gastos Operativos 64,189,220.29 UTILIDAD OPERATIVA 96,291,176.34 Gastos Financieros 7,153,254.27

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

(UAI) 89,137,922.07

Impuesto a la Renta (30%) 26,741,376.62

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS _{62,396,545.45}

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PROPUESTA

Condiciones de Venta

Cuota Inicial al Contado 10%

Desembolso del Créditos Hipotecarios 90%

Condiciones de venta propuestas:

Indicadores Económicos

Tasa de Descuento Anual 18.00%

VAN (S/.) 39,640,785