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CI F : B -73. 716. 64 9INFORME AUDITORIA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS GRUPO ORION.
Para Grupo Empresas ORION.
Hemos auditado un total de 707 activos, pertenecientes a cuatro empresas del Grupo ORIOM, que comprende
todos los activos de este Grupo en las provincias de Murcia y Alicante. Nuestra responsabilidad es expresar
nuestra opinión sobre la situación de dichos activos, así como plantear recomendaciones para solucionar los
problemas detectados, partiendo de los datos obtenidos en la aplicación “Auditoria Activos Inmobiliarios INVAT”.
Los criterios y métodos aplicados en la presente auditoria, se han basado, fundamentalmente en las
especificaciones de la Normativa ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles
y de determinados derechos para finalidades financieras y en todas aquellas normativas urbanísticas, catastrales
y jurídicas que pueden afectar a la identificación, situación urbanística, catastral y al valor del activo auditado.
Del análisis de la citada aplicación se obtienen las siguientes conclusiones:
La cartera inmobiliaria del Grupo Orión, puede tener serias dificultades de venta. El porcentaje de activos de
difícil venta es muy alto, ya que asciende al 68,58% del total, estando compuesto, en su mayoría por terrenos, en
suelo Urbanizable Sectorizado (44,69%), y Naves Industriales (18,36%). Es importante destacar que existen
inmuebles en Construcción (1.29%), que requieren una inversión importante, previa a la venta.
El nivel de cargas es muy elevado, teniendo en cuenta la situación actual del sector financiero, ya que tenemos
un 72,25 % de cargas registradas en relación al valor de mercado y un 76,09 % en relación al valor hipotecario
según Normativa ECO. Del total de cargas, como se puede constatar en los anexos de este informe, el mayor
porcentaje se refiere a cargas hipotecarias, un 98,23%, siendo el resto cargas urbanísticas sobre solares.
Existen diferencias entre el valor contable y el valor de mercado que se recomienda provisionar.
Se han detectado anomalías, en 116 fincas registrales, que afectan al valor de la cartera inmobiliaria, cuyo
importe asciende a 6.787.252 €, lo que supone 5,05% del valor total. Este porcentaje es muy elevado y se debe a
que una parte, muy importante, de los activos son terrenos urbanizables y naves industriales, inmuebles en
donde, normalmente se producen la mayoría de las incidencias que afectan de forma significativa al valor
hipotecario en relación al valor de mercado. A continuación se desglosan las pérdidas de valor por tipo de
incidencias. Las incidencias más resaltables se concentran en problemas de identificación y diferencia de
superficies.
Se han verificado los datos catastrales de los activos que nos han facilitado documentación catastral suficiente,
habiéndose detectado errores en las superficies construidas y de parcela que figuran en las Fichas Catastrales, de
15 fincas registrales y en los valores catástrales de 35 fincas registrales
Murcia a 3 de Mayo de 2013
CONSULTORIA DE INFORMES Y VALORACIONES INVAT S.L.
Fdo. José María Dolcet Campoy
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CI F : B -73. 716. 64 9RESUMEN AUDITORIA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
1.- CLIENTE
Nombre:
Grupo Empresas ORION
Domicilio:
Plaza Circular nº 8.- 2º A.
Población:
30008 Murcia
2.- EMPRESAS AUDITADAS
El Grupo ORION, está formado por un total de cuatro empresas, que se relacionan a continuación:
B-30.730.250 Plaza Circular nº 8.- 2º A Murcia
B-30.250.355 C/ Jabonería nº 1 Murcia
B-30.222.555 C/ Preciados nº 18 P.Baja Murcia
B-30.222.585 C/ Mayor nº 16 Murcia Nº Activos 400 150 75 82
Nombre Empresa CIF Empresa Domicilio Poblacion
Arquitectura y Diseño S.L. Arquitectura S.L.
Tasaciones S.L.
Consultoria de Informes S.L.
3.- ACTIVOS AUDITADOS
Hemos auditado un total de 707 activos, pertenecientes a las cuatros empresas indicadas.
En este informe de auditoría, y partiendo de los datos analizados en la aplicación “Auditoria Activos Inmobiliarios
INVAT”, se indican las incidencias que tiene la cartera inmobiliaria del Grupo Orión, indicándose las actuaciones a
realizar para una puesta en valor de los activos dañados, para mejorar los costes de mantenimiento y para fijar las
actuaciones urbanísticas aconsejables, en los solares y terrenos urbanizables.
4.- CRITERIOS, METODOS Y VERIFICACIONES
Los criterios y métodos aplicados en la presente auditoria, se han basado, fundamentalmente en las
especificaciones de la Normativa ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para finalidades financieras y en todas aquellas normativas urbanísticas, catastrales y
jurídicas que pueden afectar a la identificación, situación urbanística, catastral y al valor del activo auditado.
Para fijar las incidencias de los activos auditados y determinar las actuaciones a realizar para su solución y puesta
en valor, se han efectuado, básicamente, las siguientes verificaciones:
n Desglose de los activos en distintos tipos, dependiendo de su estado, tipología, situación urbanística,
posibilidades de venta y riesgo futuro. El objetivo de este desglose es determinar la calidad de la cartera
inmobiliaria.
n Comprobación de las cargas hipotecarias, urbanísticas, embargos, etc.
n Identificación y verificación de linderos partiendo de los datos registrales.
n Comprobación de documentación catastral.
n Revisión de las superficies registrales, catastrales y comprobadas por el solicitante.
3/7
CI F : B -73. 716. 64 9n Valoración de todos los activos.
5.- RESULTADOS AUDITORIA
En este apartado se resumen todos los resultados obtenidos en la aplicación “Auditoria Activos Inmobiliarios
INVAT”, que nos permiten determinar la calidad de la cartera inmobiliaria auditada así como indicar las
incidencias existentes en cada uno de los activos o grupo de activos y sus posibles soluciones. También hemos
verificado las fichas catastrales en cuanto a sus superficies y los valores catastrales
5.1.- DATOS GENERALES
En este apartado se analizan los datos referidos a tipos de activos, cargas registradas y valor contable.
5.1.1.- Tipos de Activos
La cartera inmobiliaria del Grupo Orión, puede tener serias dificultades de venta ya que el porcentaje de
activos de difícil venta es muy alto, ya que asciende al 68,58% del total, estando compuesto, en su
mayoría por terrenos, en suelo Urbanizable Sectorizado (44,69%), y Naves Industriales (18,36%). Es
importante destacar que existen inmuebles en Construcción (1.29%), que requieren una inversión
importante, previa a la venta.
0,00% 100,00% 100,00% TOTALES % S/ VM % S/ v. ECO 17,77% 18,53% 1,12% 1,18% 0,00% 0,00% 19,95% 19,96% 12,88% 12,89% 2,90% 2,75% 22,39% 21,70% 22,98% 22,99% 0,00%
23.626.969
1.503.660
0
30.071.125
30.864.110
0
134.298.195
VALOR S/NORMATIVA ECO
25.450.144
16.438.534
3.510.297
27.665.435
29.320.905
0
127.515.943
Solar
Terreno Sectorizado
Terreno Plan Parcial A.Def.
Terreno Reparcelación A.Def.
TIPO ACTIVO VALOR MERCADO
23.865.625
1.503.660
0
26.789.625
17.303.720
3.900.330
Inmuebles Terminados
Inmueble en Construcción
Instalaciones Actividad
Nave Industrial
Rústica
5.1.2.- Cargas Registradas
El nivel de cargas es muy elevado, teniendo en cuenta la situación actual del sector financiero, ya que tenemos
un 72,25 % de cargas registradas en relación al valor de mercado y un 76,09 % en relación al valor hipotecario
según Normativa ECO. Del total de cargas, el mayor porcentaje se refiere a cargas hipotecarias, un 98,23%, siendo
el resto cargas urbanísticas sobre solares.
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CI F : B -73. 716. 64 9 TOTALES 134.298.195 127.515.943 97.027.001 72,25% 76,09%Terreno Reparcelación A.Def.
0 0 0 0,00% 0,00%Terreno Plan Parcial A.Def.
30.864.110 29.320.905 21.990.678 0,00% 75,00%Terreno Sectorizado
30.071.125 27.665.435 25.560.456 85,00% 92,39%Solar
3.900.330 3.510.297 3.705.314 95,00% 105,56%Rústica
17.303.720 16.438.534 7.354.081 42,50% 44,74%Nave Industrial
26.789.625 25.450.144 22.771.181 85,00% 89,47%Instalaciones Actividad
0 0 0 0,00% 0,00%Inmueble en Construcción
1.503.660 1.503.660 729.275 48,50% 48,50%Inmuebles Terminados
23.865.625 23.626.969 14.916.016 62,50% 63,13%TIPO ACTIVO VALOR MERCADO V. NORMATIVA ECO TOTAL CARGAS %S/VM % S/ V. ECO
5.1.3.- Valor Contable
Existen diferencias entre el valor contable y el valor de mercado, por lo que se recomienda provisionar, dichas
diferencias. Se adjunta, en el apartado de anexos, el valor contable y valor de mercado de cada activo, para
adoptar las provisiones que correspondan.
5.2.- INCIDENCIAS Y PROPUESTAS PARA PUESTA EN VALOR DE LOS ACTIVOS AUDITADOS
Se relacionan las incidencias detectadas en cada uno de los activos o grupo de activos y sus posibles soluciones
para poner en valor, los activos dañados. El resumen de la pérdida de valor según tipos de activos es la siguiente:
TOTALES 134.298.195 127.515.943 6.782.252 5,05%
Terreno Reparcelación A.Def.
0 0 0 0,00%Terreno Plan Parcial A.Def.
30.864.110 29.320.905 1.543.206 0,00%Terreno Sectorizado
30.071.125 27.665.435 2.405.690 8,00%Solar
3.900.330 3.510.297 390.033 10,00%Rústica
17.303.720 16.438.534 865.186 5,00%Nave Industrial
26.789.625 25.450.144 1.339.481 5,00%Instalaciones Actividad
0 0 0 0,00%Inmueble en Construcción
1.503.660 1.503.660 0 0,00%Inmuebles Terminados
23.865.625 23.626.969 238.656 1,00%TIPO ACTIVO VALOR MERCADO V. NORMATIVA ECO PERDIDA DE VALOR %S/VM
La pérdida de valor total de la cartera inmobiliaria asciende a 6.787.252 €, lo que supone 5,05% del valor de
mercado. Este porcentaje es muy elevado y se debe a que una parte, muy importante, de los activos son
terrenos urbanizables y naves industriales, inmuebles en donde, normalmente se producen la mayoría de las
incidencias que afectan de forma significativa al valor hipotecario en relación al valor de mercado. A continuación
se desglosan las pérdidas de valor por tipo de incidencias.
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CI F : B -73. 716. 64 9 116 6.782.252 100,00% 390.033 5,75% 30 4.644.964 68,49%ACTIVOS PERDIDA VALOR % S/TOTAL
75 215.255 3,17% 6 525.000 7,74% 2 657.000 9,69% 1
Diferencia en superficies
TOTALES
TIPO DE INCIDENCIASDiferencia por Alquileres (Valor Capitalización)
No Identificación por descripción registral
No Identificación por Catastro
Cargas Urbanísticas
Incumplimiento Normativa Urbanística
2 350.000 5,16%Como se puede comprobar las mayores diferencias se concentran en problemas de identificación y diferencia de
superficies. Aunque en los anexos a este informe, se adjunta la ficha de cada activo dañado con su incidencia y las
recomendaciones para solucionarla, a continuación se describen de forma general cada uno de los tipos de
incidencias y las propuestas.
5.2.1.- Alquileres (Valor de Capitalización).- 215.255 €
La diferencia de valor de 215.255 €, se produce porque se encuentran alquiladas 65 viviendas y 10 locales
comerciales. Analizando las rentas de los inmuebles alquilados consideramos que son adecuadas para la situación
actual de mercado.
5.2.2.- No identificación por descripción registral.- 525.000 €
Se han detectado 6 fincas registrales, que no se pueden identificar, ni por descripción registral, ni considerando la
documentación catastral aportada (ficha del catastro), no aportándose recibo de contribución urbana, en algunas
de ellas. Dependiendo de la situación registral y catastral de cada finca las actuaciones para solucionar este
problema son las siguientes:
n Realización de un informe de localización, en donde partiendo del histórico de la finca registral y de las
colindantes, se pueda definir exactamente su situación y a qué parcela catastral corresponde.
n Efectuar la modificación de los linderos, mediante una escritura de modificación para su posterior inscripción
en el registro de la propiedad.
n Tramitar la modificación en el Catastro para adecuar la realidad física y legal, con la registral.
5.2.3.- No identificación por Catastro.- 657.000 €
Existen 2 fincas registrales que los propietarios catastrales no son coincidentes con los propietarios registrales
actuales y anteriores. Esta situación se produce porque cuando se actualizó el catastro, se registró
catastralmente, por error o de forma premeditada, un propietario equivocado.
En estos dos casos lo que procede, en primer lugar es tramitar un cambio de titularidad ante el Catastro. Si no se
produce oposición por parte del propietario catastral, se subsana el error y queda la finca identificada. Si el
propietario catastral, muestra disconformidad ante la petición de cambio, se deberá de actuar judicialmente.
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CI F : B -73. 716. 64 95.2.4.- Cargas Urbanísticas.- 390.033 €
En una de las fincas auditadas, existe una carga urbanística, proceden del Proyecto de Reparcelación, estando las
infraestructuras terminadas. Para tramitar el levantamiento de esta carga que afecta al valor de mercado se
recomienda realizar las siguientes gestiones:
n Comprobar, ante la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Murcia, que las obras de urbanización
están Recibidas Definitivamente.
n Una vez comprobado que las obras de urbanización están recibidas de forma definitiva, se deberá de solicitar,
la correspondiente certificación del Ayuntamiento, en donde se indique de forma fehaciente dicha
Recepción.
n Tramitar escritura de levantamiento de cargas urbanísticas para su inscripción en el registro de la propiedad.
Cuando tengamos el certificado del Ayuntamiento, recomendamos, para reducir gastos, que el levantamiento de
la carga urbanística se realice en la primera escritura.
5.2.5.- Incumplimiento de Normativa Urbanística.- 350.000 €
En dos naves industriales, se han realizado obras de ampliación que incumplen la normativa urbanística vigente.
Para poder valorar esta superficie se debe de legalizar estas superficies. Las actuaciones a realizar son las
siguientes:
n Solicitar al Ayuntamiento certificado de antigüedad, en donde se indique que no existe expediente
sancionador.
n Informe en de Técnico competente, con plano de las obras ampliadas y memoria justificativa de las
superficies ampliadas.
n Escritura de ampliación de obra nueva, para inscribir la superficie ampliada
5.2.6.- Diferencias de Superficies.- 4.644.964 €
Este punto es el de mayor importe, y se debe, como decíamos anteriormente a que el volumen de terrenos,
fincas rústicas y naves industriales es muy alto dentro de la cartera de activos. La diferencia de superficie se
produce por el principio de prudencia en que rige la normativa de valoración vigente, En una valoración que
tenga que cumplir con la Normativa ECO, debemos de adopta la menor superficie entre la registral, catastral y
comprobada. Sin embargo para fijar el valor de mercado podemos utilizar la superficie comprobada. Las
recomendaciones para solucionar estas diferencias son las siguientes:
Superficie menor la catastral:
Tramitar, ante el catastro, modificación de superficies de las parcelas catastrales
correspondientes. Se recomienda efectuar un levantamiento topográfico actualizado de la parcela o solar, en
donde se indiquen las diferencias con la que figuran en el catastro.
Superficie menor registral:
En la fincas registrales que la diferencia de superficie no es superior al 10% se pueden
regularizar en la primera transmisión que se efectúe, aportando plano de técnico competente. En las fincas en
donde la diferencia está entre el 10% y 20%, se deberá de realizar un acta de notoriedad.
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CI F : B -73. 716. 64 95.3.- REVISION CATASTRAL.
Se han verificado los datos catastrales de los activos que nos han facilitado documentación catastral, habiéndose
detectado los siguientes errores:
n En la revisión de las Fichas Catastrales, en 15 de ellas hemos detectado diferencias en las superficies
construidas que inciden en el valor catastral y por tanto en el coste del recibo. Se recomienda presentar
reclamación en donde se justifique la superficie real y se solicite modificación del valor catastral.
n Los valores catastrales de 35 fincas, son superiores al 0,50 del valor de mercado, por lo que se recomienda
solicitar al Catastro, que facilite los módulos y parámetros adoptados para obtener el valor catastral. Una vez
recibida esta documentación se deberá de verificar y decidir la presentación de una reclamación.
Murcia a 2 de mayo de 2013
CONSULTORIA DE INFORMES Y VALORACIONES INVAT S.L. Fdo. José María Dolcet Campoy