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DIAGNOSTICO FINANCIERO PARA LA EMPRESA CAMARTH S.A.S.
ENITH YOLIMA CASAS NAZLY ANDREA MARTIN LÓPEZ MICHAELA VANESSA TORO SOLARTE
TRABAJO DE GRADO PARA OPTAR EL TÍTULO DE
ESPECIALISTA EN GERENCIA Y ADMINISTRACIÓN FINANCIERA
UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIERIA
PROGRAMA DE INGENIERIA FINANCIERA
ESPECIALIZACION EN GERENCIA Y ADMON FINANCIERA BOGOTA
2 Nota de aceptación _________________________________ _________________________________ _________________________________ _________________________________ _________________________________ _________________________________ Firma Presidente del Jurado
________________________________ Firma del Jurado
________________________________ Firma del Jurado
3 TABLA DE CONTENIDO
GLOSARIO ... 8
RESUMEN ... 10
INTRODUCCION ... 11
1. DESCRIPCION TRABAJO DE GRADO ... 12
1.1. Objetivo General... 12
1.2. Objetivos Específicos ... 12
1.3. Limitaciones ... 12
1.4. Metodología Utilizada ... 12
1.5. Importancia del Trabajo ... 13
2. DESCRIPCION DE LA EMPRESA ... 13 2.1. Nombre de la empresa ... 13 2.2. Tipo de empresa ... 13 2.2.1 Historia ... 14 2.3. Ubicación ... 14 2.4. Tamaño ... 14 2.5. Misión ... 14 2.6. Visión ... 15
2.7. Panorama del Sector de la Construcción ... 15
2.8. Productos o servicios prestados por CAMARTH ... 23
2.9. Tamaño del mercado ... 23
2.9.1. Clientes actuales y potenciales: ... 23
2.10. Descripción de la competencia: ... 23
2.11. Estructura Organizacional: ... 27
3. PROBLEMA DEL PROYECTO ... 28
3.1. Formulación del Problema ... 28
3.2. Marco Referencial ... 28
3.3. Análisis y Diagnóstico Financiero ... 30
4 3.3.2. Activo ... 32 3.3.3. Pasivos... 32 3.3.4. Patrimonio ... 33 3.4. Estado de Resultados ... 34 3.5. Indicadores Financieros ... 35 3.5.1. Estructura Financiera ... 35 3.5.2. Indicadores de Rentabilidad ... 36
3.5.3. Rentabilidad d de los Activos Totales - ROA ... 37
3.5.4. Rentabilidad sobre el Patrimonio - ROE ... 37
3.6.Indicadores de Liquidez ... 38
3.6.1. Capital Neto de Trabajo Vs. Efectivo Generado por la Operación ... 38
3.6.2. Razón Corriente ... 39
3.6.3. Prueba Acida ... 39
3.7. Indicadores de Endeudamiento... 40
3.7.1. Endeudamiento Total ... 41
3.7.2. Endeudamiento Financiero ... 41
3.7.3. Endeudamiento a corto plazo. ... 41
3.7.4. Impacto de la Carga Financiera. ... 41
3.8. Indicadores de riesgo financiero ... 41
3.9. Inductores y Macroinductores de Valor. ... 43
3.9.1. Promedio Ponderado del Costo de Capital – WACC ... 43
3.9.2. EVA ... 44
4. RESULTADOS DEL MODELO FINANCIERO ... 45
4.1. Datos de entrada ... 45
4.2. Analisis del Estado de Resultados ... 45
4.2.1. Ingresos Proyectados ... 46
4.2.2. Utilidad Operativa ... 46
4.2.3. Utilidad Neta ... 47
4.2.4 Análisis del P&G ... 47
4.3. Balance General ... 49
5 4.3.2. Pasivo ... 50 4.3.3. Patrimonio ... 50 4.4. Indicadores proyectados ... 51 4.4.1 Indicadores de liquidez ... 51 4.4.2 Indicadores de Endeudamiento ... 52 4.4.3. Indicadores de Rentabilidad ... 54 4.5. Macro inductores ... 55 4.5.1. Margen Ebitda ... 55 4.5.2. Palanca de Crecimiento ... 56
4.6. Flujo de Caja y Valor Corporativo ... 56
4.6.1. Flujo de Caja ... 56
4.6.2. EVA ... 58
CONCLUSIONES ... 60
RECOMENDACIONES ... 61
6 LISTADO DE TABLAS
Tabla 1: Balance General Comparativo ... 31
Tabla 2: Estado de Resultados Comparativo ... 35
Tabla 3: Rentabilidad ... 36
Tabla 4: Liquidez ... 38
Tabla 5: EBITDA... 40
Tabla 6: Endeudamiento ... 40
Tabla 7: Cobertura ... 41
Tabla 8: Indicadores de Riesgo Financiero ... 42
Tabla 9: Inductores y Macroinductores de Valor ... 43
Tabla 10: WACC ... 43
Tabla 11: EVA ... 44
Tabla 12: Datos de Entrada ... 45
Tabla 13: Balance General Proyectado ... 49
Tabla 14: Activo ... 49
Tabla 15: Pasivo ... 50
Tabla 16: Patrimonio... 50
Tabla 17: Valor Corporativo ... 58
7 LISTADO DE GRAFICAS
Gráfica 1: Total Activo ... 32
Gráfica 2: Total Pasivo... 33
Gráfica 3: Total Patrimonio ... 34
Gráfica 4: Estructura Financiera ... 36
Gráfica 5: Rentabilidad... 37
Gráfica 6: Capital Neto de Trabajo Vs. EGO ... 38
Gráfica 7: Razones de Liquidez ... 39
Gráfica 8: EBITDA ... 39
Gráfica 9: Endeudamiento ... 41
Gráfica 10: Riesgo Financiero ... 42
Gráfica 11: EVA ... 44
Gráfica 12: Crecimiento en Ventas ... 46
Gráfica 13: Utilidad Operativa ... 46
Gráfica 14: Utilidad Neta ... 47
Gráfica 15: P&G Proyectado... 48
Gráfica 16: Indicadores de liquidez ... 51
Gráfica 17: Endeudamiento Realista ... 52
Gráfica 18: Riesgo Financiero ... 53
Gráfica 19: Indicadores de Rentabilidad ... 54
Gráfica 20: Macro Inductor Margen Ebitda ... 55
Gráfica 21: Macro Inductor PDC ... 56
Gráfica 22: WACC ... 57
Gráfica 23: Flujo de Caja Proyectado ... 57
Gráfica 24: Valor Corporativo ... 58
8 GLOSARIO
VIP: viviendas de interés prioritario VIS: viviendas de interés social
Activo: es el conjunto de bienes que toda empresa, persona natural y/o jurídica tiene durante su
actividad y que pueden convertirse en dinero u otros medios líquidos equivalentes.
Pasivo: son todas aquellas obligaciones contraídas por la empresa ya sean a corto o largo plazo,
en ejercicio del cumplimiento de su actividad y del cual son pagaderas en dinero, bienes y servicios.
Patrimonio: está formado por un conjunto de bienes, derechos y obligaciones que pertenecen a
una empresa y/o persona jurídica, debidamente valorados.
Estado de resultados: es un reporte financiero que de acuerdo a un periodo determinado muestra
de manera detallada los ingresos, los gastos y como resultado del ejercicio se obtendrá una utilidad o perdida
Indicadores financieros: es la relación entre los estados financieros y otros informes contables
de una compañía con el propósito mostrar el comportamiento de la misma
Rentabilidad: es la capacidad que tiene la empresa para generar exceso de efectivo por la
operación y es indicador financiero que nos permite ver la eficiencia de compañía
Rentabilidad de los Activos Totales (ROA): relación entre el beneficio logrado en un
determinado período y los activos totales de una empresa.
Rentabilidad sobre el Patrimonio (ROE): mide el rendimiento que obtienen los accionistas de
los fondos invertidos en la sociedad
Indicadores de Liquidez: Determina cuántos pesos de activos corrientes hay por cada peso que
se tiene que pagar en un año.
Prueba Ácida: es una muestra sorpresiva (sin aviso alguno), que aplicada sobre el balance
general, denota cuántos pesos de pasivo corriente se tiene por cada peso en nuestro activo corriente
Riesgo Financiero: es la probabilidad de una empresa de no poder cumplir con sus obligaciones
financieras.
Razón Corriente: es la capacidad que tiene la empresa para cumplir con sus obligaciones
9 EBITDA: determina las ganancias o la utilidad obtenida por una empresa o proyecto, sin tener en
cuenta los gastos financieros, los impuestos y demás gastos contables que no implican salida de efectivo.
Indicadores de Endeudamiento: establece el grado y la forma en que participan los acreedores
dentro del financiamiento de una empresa
WACC: es la tasa de descuento que se utiliza para descontar los flujos de caja operativos al
momento de valorar una empresa o proyectos de inversión, utilizando el descuento de flujos de fondos
EVA: es el resultado obtenido una vez que se han cubierto todos los gastos y satisfecho una
rentabilidad mínima esperada por parte de los socios u accionistas.
Flujo de Caja: es un informe financiero que presenta en detalle los movimientos de ingresos y
11 RESUMEN
CAMARTH S.A.S es una empresa dedicada a la construcción de viviendas de apartamentos enfocados a clientes de estrados 4, 5 y 6, fue creada en el año 2010 y como se refleja en los estados financieros analizados del 2011 al 2015 y proyecciones realizadas de 2016 a 2020, es una empresa con una estructura en sus balances bien particular, ya que su modelo de negocio es muy diferente al comercial o al de prestación de servicios, por ejemplo.
En el modelo de negocio de la construcción, no se reflejan ventas y costos como en los demás tipos de negocio, en estas empresas se muestran ingresos netos generados de la operación y en le P&G solo se muestran los gastos fijos, que aunque no se tenga ningún proyecto operando, igual se tienen que incurrir, tales como arriendos de oficinas y equipos, servicios públicos, revisoría fiscal y otros, este negocio adicionalmente espera recibir resultados solo a largo plazo cuando se haga cierre de cada proyecto y para llegar a esto se deben pasar por diferentes etapas como:
Busca y compra de lotes donde se van a realizar los proyectos. Estudios, diseños y permisos o licencias.
Construcción. Ventas. Escrituración. Entrega de unidades.
Las anteriores, son las etapas a grandes rasgos por las que tiene que pasar el negocio para percibir ingresos, mientras se ejecuta todo esto, lo único que se obtiene es aportes de dinero para poder avanzar, se obtienen en parte por los socios en sus aportes iniciales que generalmente es el lote, el cual tiene que ponerse en una fiducia que es por donde van a pasar todos los recursos de los clientes de tal forma que estos, tengan a salvo sus aportes. Esto es lo que garantiza la fiducia, que las personas puedan invertir tranquilamente su dinero y que el proyecto se cumpla a su cabalidad. Toda la operación pasa por la fiducia donde ellos son los que reflejan costos y ventas pero ellos lo manejan con el nombre de encargos fiduciarios y lo que hacen es que cuando la empresa llega a un punto de equilibrio en aportes propios (pueden ser créditos financieros) la fiducia empieza a desembolsar anticipos para la ejecución del proyecto, solo cuando se terminan las ventas y se escrituran y entregan las unidades se puede hacer el cierre del proyecto y la empresa puede reflejar sus ingresos, que son certificados por la fiducia.
De esta forma es cómo funciona el negocio, por eso los ingresos no se reflejan desde un principio y se tienen pasivos tan altos, porque la inversión que se tiene que hacer para cada proyecto es muy elevada y los recursos propios no son suficientes para cubrir la ejecución de estos, sin embargo, que la estructura financiera del negocio sea pasiva e positiva en gran medida, puesto que es menos costosa la deuda financiera que financiarse con el equity.
12 INTRODUCCIÓN.
Esta Proyección Social tiene como propósito aplicar los conocimientos adquiridos en la Especialización en Gerencia y Administración Financiera en la compañía CAMARTH S.A.S., teniendo en cuenta las herramientas conceptuales y metodológicas que nos ha aportado la universidad en el desarrollo del postgrado.
CAMARTH es una compañía constructora fundada en el año 2010, que, aun siendo una empresa relativamente pequeña, apalancada en el auge sostenido del sector se ha constituida en una buena fuente de empleos tanto directos como indirectos.
Teniendo en cuenta su poco tiempo en el mercado, es decir, su reciente creación, sus estados financieros no reflejan aún utilidades, debido a la naturaleza propia del negocio, sin embargo, la compañía se mantiene y logra llevar a cabo sus proyectos gracias al capital que le han inyectado sus accionistas y obligaciones financieras adquiridas.
Camarth S.A.S., en un sector tan competido como el de la construcción, le apunta a un segmento del mercado que pocas empresas atienden con exclusividad; los estratos 4, 5 y 6, es decir las personas con un poder adquisitivo entre medio alto y alto, que tienen la capacidad económica de adquirir este tipo de viviendas y acuden a entidades financieras donde la aprobación y desembolso de créditos de este tipo es de un mes aproximadamente, al contrario de los créditos dirigidos a otros estratos, para los cuales las entidades financieras realizan estudios de crédito más rigurosos y por lo mismo más demorados. Esta situación, que condiciona el flujo de caja de las empresas constructoras, es más evidente aún en los proyectos VIS, como quiera que, además de los trámites bancarios, están los trámites administrativos de reconocimiento de subsidios y exenciones ante el Gobierno Nacional y las cajas de compensación.
Esta apuesta por la exclusividad le ha valido a la empresa su sobrevivencia en el sector, compitiendo con empresas de larga trayectoria nacional.
El modelo financiero en el que se sustenta la investigación, le permitirá a la empresa ver su gestión tanto administrativa como financiera, de manera que pueda detectar sus debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas, para que de esta forma los accionistas generen acciones preventivas y correctivas con el fin de permanecer en el gremio.
13 1. DESCRIPCION TRABAJO DE GRADO
1.1. Objetivo General
Realizar un diagnóstico de la situación financiera de la empresa Camarth S.A.S., que aporte a la compañía una visión integral sobre su desempeño y pautas para la toma de decisiones con un alto grado de confiabilidad.
1.2. Objetivos Específicos
1.2.1. Realizar un análisis cuantitativo y cualitativo actual, basado en los Estados de la situación
Financiera y de Resultados comparativos, durante los años 2011 y 2015.
1.2.2. Identificar, por medio de los indicadores financieros, la estructura financiera de la
empresa y su relación con los costos y riesgos de la financiación a largo plazo.
1.2.3. Proyectar y valorar los estados financieros de los años 2016 a 2020, que sirva como
insumo en la toma de decisiones por parte de la junta de accionistas, en especial en lo referente al manejo de los recursos financieros.
1.3. Limitaciones
Por ser esta una compañía con poco tiempo en el mercado y al estar en un sector económico donde el retorno de su inversión es a largo plazo, este trabajo investigativo no mostrará durante su diagnóstico inicial cifras positivas que demuestren la capacidad de la empresa de generar valor.
1.4. Metodología Utilizada
Para llevar a cabo el diagnóstico financiero de la empresa Camarth S.A.S., se utilizará una metodología analítica por medio de la construcción de un modelo financiero, para lo cual se cuenta con los estados de la situación financiera (balance comparativo) y el estado de resultados comparativo entre los años 2011 y 2015, con estas herramientas se realizará un primer análisis cuantitativo de la situación de la empresa.
A partir de esta información, se hallarán los indicadores financieros de Liquidez, Rentabilidad y Endeudamiento, entre otros, con el fin de establecer en la mayoría de los casos, la capacidad que tiene la empresa de responder por sus obligaciones ante terceros y además dará razón a los socios de su inversión.
Adicionalmente, por medio de inductores de valor, se demostrará cuantitativamente, tanto en el corto como en el largo plazo, esto último con las proyecciones, si se cumple con el objetivo básico financiero, “El OBF, está relacionado con el incremento del patrimonio de los accionistas”. (Fuente: Administración Financiera Fundamentos y aplicaciones, Oscar León
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El modelo financiero comprende los siguientes apartes:
1. Menú principal.
2. Balance General comparativo, (información histórica 2011 - 2015). 3. Estado de Resultados comparativo, (información histórica 2011 – 2015).
4. Indicadores Financieros: indicadores de rentabilidad, liquidez, endeudamiento y riesgo financiero.
5. Inductores de Valor y Macroinductores. 6. WACC.
7. EVA.
8. Datos de entrada para las proyecciones. 9. Índice Colcap.
10. Betas (Damodaran).
11. Balance General comparativo, (Proyectado 2016 – 2020). 12. Estado de Resultados comparativo, (Proyectado 2016 – 2020).
13. Indicadores Financieros: indicadores de rentabilidad, liquidez, endeudamiento y riesgo financiero, (Proyecciones 2016 – 2020).
14. Inductores de Valor y Macroinductores, (Proyecciones 2016 – 2020). 15. WACC, (Proyecciones 2016 – 2020).
16. EVA, (Proyecciones 2016 – 2020).
17. Flujo de caja libre, (Proyecciones 2016 – 2020). 18. Análisis Proyecciones, (Proyecciones 2016 – 2020).
1.5. Importancia del Trabajo
Como estudiantes de la Especialización en Gerencia y Administración Financiera, el propósito de este trabajo investigativo, es aplicar los conocimientos académicos adquiridos, en la compañía Camarth, de manera que se pueda aportar alternativas de mejoramiento financiero con el fin de cumplir las expectativas de los accionistas.
2. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA.
2.1. Nombre de la empresa
CAMARTH S.A.S. con Nit. 900390933-3
2.2. Tipo de empresa
CAMARTH S.A.S., es una Sociedad por Acciones Simplificada, cuyo objeto social de acuerdo al certificado de cámara de comercio es: “la adquisición, construcción, venta, enajenación y
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incluyendo la de garajes y aparcamientos; así como la administración y gestión de patrimonios inmobiliarios y fincas de toda clase.
La estructuración, planeación, ejecución y control de obras o proyectos, directamente o en unión; temporal o consorcios, en el sector inmobiliario.
El desarrollo y ejecución de toda clase de proyectos de ingeniería, en particular entre ellos sin limitarse a obras o proyectos civiles, arquitectónicos, ambientales, industriales, mecánicos, electrónicos de comunicaciones de sistemas, de instrumentación de automatización y optimización además de los escenarios para la estructuración, desarrollo y realización de los mismos. (…)”
2.2.1. Historia.
De acuerdo con el certificado de la Cámara de Comercio de Bogotá, la constitución de la empresa se realizó mediante documento privado de accionista único el 05 de octubre de 2010, inscrita el 25 de octubre de la misma anualidad, bajo el numero de 01423994 del libro IX, se constituyó la sociedad comercial denominada Camarth Sociedad por Acciones Simplificada.
De acuerdo con el Acta No. 18 de la asamblea de accionistas del 27 de mayo de 2016, inscrita el 01 de junio de 2016bajo el número 02108879 del libro IX fue nombrado el representante legal, el señor Camilo Andrés Cabra Juhasz.
2.3. Ubicación.
La sede central de la empresa se encuentra ubicada en la Calle 113 No. 17 A – 10, en Bogotá, de conformidad con certificado emanado de la Cámara de Comercio de Bogotá.
2.4. Tamaño
De acuerdo a la Ley 905 de 2014, "Por medio de la cual se modifica la Ley 590 de 2000 sobre promoción del desarrollo de la micro, pequeña y mediana empresa colombiana y se dictan otras disposiciones", y conforme al total de activos que tiene la empresa CAMARTH en la vigencia
2015 es de un valor de $ 10.226.390.213 pesos y aproximadamente tiene 15 trabajadores, se podría categorizar como una pequeña empresa.
2.5. Misión.
Consolidar una estructura humana que permita imaginar, evaluar, estructurar y desarrollar proyectos en el sector de la construcción, logrando productos destacados por su calidad y manera profesional de hacer las cosas en forma oportuna, segura, confiable, planeada, de forma metódica, con control y seguimiento al detalle que produzca orgullo y satisfacción.
16 2.6. Visión.
A través de una empresa de construcción rentable, crear productos destacados para dejar un legado de bienestar en la comunidad y formar un equipo humano de excelencia que asegure la permanencia y crecimiento de la compañía.
2.7. Panorama del Sector de la Construcción.
El sector de la construcción le genera al país un gran porcentaje de crecimiento en el PIB y para el cuarto trimestre del año 2015 en América Latina sobresale el comportamiento de países como Perú y Colombia, que registraron crecimientos al PIB de un 4,3% y 3,3% respectivamente aduanalmente que se destaca Colombia por el valor agregado de la construcción ya que creció en 4,3%. (Fuente:http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib_const/Bol_ieac_IVtrim15.pdf )
El sector de la construcción, le genera al país mayor empleo, hoy por hoy, las ciudades se han convertido en los focos de concentración de la mano de obra y de las actividades económicas y sociales; por ello estas enfrentan retos internos de organización y abastecimiento de las necesidades de sus habitantes. Garantizar un nivel de vida adecuado y mantenerlo a lo largo del tiempo es un reto para el que los hacedores de política deben preparase, contando con la participación activa del sector privado.
Los programas que actualmente sustentan la política de vivienda del país son: FRECH II, Mi Casa Ya, Viviendas gratis, Mi Casa Ya-ahorradores y Mi Casa Ya-Subsidio a la tasa, dichos programas son promocionados por el gobierno nacional, para de esta forma promover el crecimiento de este sector. De otra parte, vale la pena mencionar que el comportamiento del mercado de vivienda en el año 2015 mantuvo una tendencia positiva logrando la comercialización de 163,367 unidades de viviendas nueva, 4,776 más que el año anterior, lo cual significó un crecimiento del 3.0% anual pero que al ser comparado con para el año 2014 es inferior en 7 p.p.
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El área vendida presentó un crecimiento del 3.6% al alcanzar 11.2 millones de m2, incrementando en 390,933 los metros cuadrados vendidos en el año anterior y en cuanto a las ventas en precios constantes se incrementó un 2,3% al pasar de 27,6 a 28,2 billones de pesos.
(Fuente:http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0. pdf)
Balance del mercado No Vis.
Sin embargo en lo atinente al lanzamiento de vivienda No Vis (viviendas entre 135 a 335 smmlv
o superior a 335 smmlv) que es el nicho de mercado en el que se desenvuelve Camarth S.A.S. ,
para el año 2015 presento un crecimiento de 103,284 unidades un 10.4%, 9.700 viviendas más que las lanzadas durante el año 2014.
(Fuente:http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0. pdf )
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Así mismo en lo referente a la comercialización de este tipo de vivienda se tiene que para el año 2015 se comercializaron 64,877 unidades habitacionales que representaron un crecimiento del 14.8%. El comportamiento en las ventas está en línea con las 68,270 unidades lanzadas que constituyeron un crecimiento del 18.3% en este mismo rango. (Fuente: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.pdf )
Es de resaltar que este segmento de la construcción de vivienda será objetivo de la política de vivienda del Gobierno Nacional para este 2016, así, las expectativas sobre los subsidios del segmento pueden haber contribuido en los buenos resultados observados en 2015.
Por otra parte, las viviendas superiores a 335 smmlv presentaron resultados divergentes entre ventas y lanzamientos, esto es: para las viviendas 135 a 335 smmlv creció en un 3.5% al alcanzar 39.308 unidades mientras que para el rango de viviendas que superan 335 smmlv tuvo una disminución en un 2,3%, llegando a 35.014 unidades de viviendas lanzadas (Fuente: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.pdf )
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Balance del mercado VIS.
En la vigencia del año 2014, tuvo mucha acogida el programa “Mi Casa Ahorro”, ya que tuvo un crecimiento en cuanto a lanzamientos de viviendas nuevas de un 53,8% en comparación al año 2013, pero al ser comparado en el año 2015, en esta anualidad redujo el número de unidades a 22.120, para el año 2016 se espera un alto dinamismo por la variedad de incentivos que el gobierno nacional ha generado para la adquisición de vivienda VIS. (Fuente: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.pdf )
En cuanto a la comercialización de viviendas de interés social se registró un volumen de ventas de 59.182, la cual se redujo un 7,7%, al analizar esta situación fue dada por la vivienda VIP, debido a que en el año 2014 hicieron 37.822 lanzamientos de vivienda nueva, mientras que para el año 2015 bajo a 9.732 lanzamientos, esto significó un decrecimiento de un 74,3%. Adicionalmente en cuantos a las ventas pasaron de un 27.596 a 17.885 (-35,2%). (Fuente: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.pdf )
Estas cifras, han reflejado la debilidad al acceso a la vivienda en poblaciones con condiciones de vulnerabilidad, a pesar que en al año 2014 tuvo impactos positivos en el programa “Mi Casa Ahorro”, una política de vivienda integral que busca facilitar el acceso a vivienda a este tipo de poblaciones.(Fuente:http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mi co%2076_0.pdf )
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Cabe mencionar que para el segmento de 10 a 135 smmlv presentó un crecimiento del 13,1% y 18,3% en cuanto a ventas y lanzamientos de viviendas nuevas, lo cual la población ha respondido favorablemente a los anuncios del programa “Mi Casa Ya”, la cual se desarrollara en la vigencia del 2016.
(Fuente:http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0. pdf )
Otras señales del mercado al cierre del año
En el sector de la construcción la economía colombiana ha tenido varios impactos, tales como, la caída de los precios de las materias primas, debido principalmente a la devaluación del peso que significa también el encarecimiento de los productos importados, incluida maquinaria y adicionalmente el fenómeno del niño ejercicio una presión muy por encima en cuanto al nivel de los precios afectando en gran medida la inflación, por estas razón para este gremio es un reto mantener la demanda agregada y por ende se le debe de hacer seguimiento a los indicadores de
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riesgos que afectan al sector de la construcción para detectar a tiempo señales que puedan afectar el mercado.
Para realizar el análisis de los indicadores de riesgos en cuanto a los destinos habitacionales, se detalló que el stock sobre planos sigue siendo el patrón del mercado de vivienda para la vigencia del 2015, por ende para el cierre de dicha anualidad fue del 62,3% en comparación de los años 2014 y 2013 que fueron del 61,7% y 61,1% respectivamente. (Fuente: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.pdf )
Si para el para el año 2015 tuvo una reducción en comparación al año 2014 ya que tuvo un 59,7 % y un 63,6 % respectivamente, este indicador presentó una tendencia creciente a lo largo del 2015 de 3,9 p.p. por lo cual no puso en riego los proyectos que iniciaron su proceso constructivo. Por lo anterior el stock de viviendas terminadas obtuvo un 4,3% de la oferta, esto quiere decir que 4.282 unidades. Por lo cual tuvo una variación de -0,1 p.p y 0,3 p.p en el cierre de los años 2014 y 2013 respectivamente.
(Fuente:http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0. pdf)
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Analizando los segmentos de la vivienda No Vis y Vis, se encuentra que en promedio tuvo 0,2 p.p de los últimos 8 años, por debajo, mientras que en la vivienda Vis contrajo la oferta terminada en 0,7 p.p. al pasar de 3,5% en promedio a 2,8% en diciembre del 2015. (Fuente: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.pdf )
Cabe mencionar también que en cuanto a la rotación de inventarios al corte del año fue de 8,5 meses para las 13 regiones más representativas del país, 1,2 meses por encima de los índices presentados en diciembre del año anterior. Se puede concluir entonces que hubo un incremento del 7,6% en cuanto a la cantidad de oferta en comparación a las ventas ya que reflejo una disminución en el primer trimestre del 2015.
(Fuente:http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0. pdf)
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Política de Vivienda y subsidios para 2016.
Para el año 2016 habrán factores políticos y económicos q tendrán impactó en cuanto a vivienda nueva, por otro lado en la parte macroeconómica hay expectativas en cuanto al crecimiento de las tasas hipotecarias, la desaceleración económica, modificaciones en cuanto a los planes de ordenamiento territorial en la cual permitan habilitar suelo urbano, la facilidad que tienen los colombianos que residen en el exterior para la adquisición de vivienda y las políticas de vivienda con el fin de dinamizar la demanda, todos estos factores influyen para el crecimiento de sector.
Para obtener resultados favorables para la vigencia del año 2016 el gobierno nacional crea o modifica programas que favorecen el crecimiento de la economía colombiana. Los cuales son los siguientes
- Viviendas gratuitas: este programa tiene como objetivo principal atender las
necesidades de aquellas familias que están en condición de pobreza extrema, esta política es la continuación del programa “100 mil viviendas gratis”, y en la segunda fase se espera construir 30.000 unidades de viviendas nuevas, en aquellos municipio de categoría 4,5 o 6.
(Fuente:http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico% 2076_0.pdf
- Mi casa ya - ahorradores: anteriormente era conocido como “VIPA” o “casa ahorro” y
tiene como propósito facilitarle a los ciudadanos q tienen ingresos entre 1 a 2 SMMLV, el acceso a viviendas de interés prioritario (VIP), este programa tiene contemplado una inversión de 2,2 billones de pesos con el fin de otorgar subsidios directos a una tasa de interés, adicionalmente con el ahorro programado por el hogar les permitirá comprar vivienda en proyectos ya seleccionados.
Los que son beneficiados de este proyecto reciben un subsidio para cubrir la cuota inicialmente de 30 SMMLV (20,7 millones) si su ingreso esta entre el rango de 1 y 1,6 SMMLV, o 25 SMMLV (17,2 millones) si su ingreso esta entre 1,6 a 2 SMMLV, más el gobierno nacional otorga un subsidio de 5 p.p. sobre la tasa de interés. (Fuente:
24 http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.p df )
- Mi Casa Ya: este programa tiene un subsidio directo y una cobertura de 4 p.p. a la tasa de
interés, dicho subsidio se otorga de acuerdo a los ingresos del hogar de la siguiente forma de 2 a 3 SMMLV se les dará un subsidio de 20 SMMLV (13,8 millones) y de 3 a 4 SMMLV recibirá un subsidio de 12 SMMLV (8,3 millones), es importante recalcar que para este programa el subsidio se asigna en el momento de la entrega de la vivienda y no en la compra. A diferencia de los anteriores proyectos, este no tiene una pre-selección del proyecto, esto quiere decir que las personas seleccionan el proyecto de su preferencia pero sin exceder el valor de la vivienda antes mencionado.
- FRECH II: el ministerio de vivienda otorgo subsidios a las tasas de interés que se dan a
las viviendas tipo VIS y VIP, pero serán dados a hogares cuyo ingreso no superen los 8 SMMLV y tienen un subsidio de 5 p.p. a la tasa de interés al adquirir una vivienda prioritario o 4 p.p. en el caso de adquirir una casa de interés social. Por otro lado la elección de la vivienda es conforme a los criterios como el programa “mi casa ya” adicionalmente este no incluye subsidios monetarios directos por la compra de vivienda.
(Fuente:
http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico%2076_0.p df ).
- Mi Casa Ya - Subsidio a la tasa de interés contra cíclico: este programa no está
diseñado para una población específica, tampoco contempla un rango de ingresos mensuales por lo cual deberá cumplir con las condiciones para adquirir el subsidio. Por otro lado no es necesario que la persona deba ser propietaria de la vivienda por lo cual se incentiva por una segunda vivienda. Este programa cubre el segmente de viviendas con precios entre 135 SMMLV a 235 SMMLV y de 235 SMMLV hasta 335 SMMLV, para ambos se otorga un subsidio equivalente a 2,5 p.p., la única condición para aplicar a este programa es no haber sido beneficiario de coberturas a tasas anteriores. (Fuente: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20econ%C3%B3mico% 2076_0.pdf )
2.8. Productos o servicios prestados por CAMARTH.
Los productos que suministra la empresa CAMARTH son proyectos de vivienda No VIS, para estratos 4,5 y 6.
2.9. Tamaño del mercado.
2.9.1. Clientes actuales y potenciales: Sus clientes actuales y potenciales son personas naturales
que desean adquirir vivienda en estratos 4,5 y 6, no vis.
25
Aunque en la actualidad, además de la compañía objeto de estudio, no existe una constructora que se dedique únicamente a proyectos de vivienda en los estratos 4,5 y 6, las empresas que se relacionan incursionan en diferentes proyectos a nivel nacional e internacional.
1. Prourbanos Colombia s.a.s.: Es una empresa dedicada en la estructuración, montaje,
promoción y construcción de proyectos inmobiliarios y urbanísticos, en su trayectoria se destacan importantes proyectos de estrato medio e inclusive de viviendas de interés social en Bogotá D.C, Villavicencio y Funza (Cundinamarca), construyendo con los más altos estándares de calidad y diseño, de acuerdo con el mercado objetivo. Adicionalmente esta empresa es reconocida por su cumplimiento y el excelente servicio que brinda sus clientes.
Los servicios que presta son:
- Gerencia Integral de Proyectos: Dirección, coordinación, supervisión y control de los aspectos que ver con la comercialización, la financiación, el diseño, la urbanización y la edificación de proyectos, incluyendo los tópicos: técnicos, administrativos y jurídicos. - Construcción de proyectos inmobiliarios
- Promoción y venta de proyectos urbanísticos e inmobiliarios
- Asesoría de empresas en banca de inversión (Fuente: http://www.prourbanos.com.co/)
2. Constructora Conconcreto: Es una de las compañías líderes del sector, con un portafolio de operación amplísimo, que en el desarrollo de proyectos de infraestructura y edificación en Colombia y la Región, con más de 50 años en el mercado. Nacida en 1961, con el transcurso der los años ha diversificado sus servicios y ampliado sus fronteras constituyéndose en la actualidad en una compañía multinacional con gran solidez financiera, que cotiza favorablemente en la bolsa de valores y cuyo capital accionario lo integran reconocidas firmas nacionales como Argos (con el cual se realizó una alianza estratégica que dio como resultado la creación de PACTIA Soluciones Inmobiliarias. En 2015 ingresó a la firma VINEI, inversionista extranjero, que adquirió el 20% de las acciones de Conconcreto.
Los servicios que presta son:
- Construcción: de infraestructura, ya que poseen la capacidad técnica y humana de construir, mantener y operar obras de grandes magnitudes tales como túneles, puentes, aeropuertos, centrales hidroeléctricas, carreteras, intercambios viales y sistemas de transporte masivo. Edificación, construyen proyectos tipo industrial, comercial, institucional y de vivienda. Plantas de producción, subestaciones eléctricas, silos deslizados, embarcaderos, grandes superficies, universidades, bibliotecas, clínicas, centros culturales y todo tipo de proyectos de vivienda.
- Vivienda: los proyectos de vivienda son elaborados con sistemas con Estructuras convencionales, sistemas encofrados, paneles y tecnología combinada utilizados en la edificación de apartamentos, condominios y casas.
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- Portafolio inmobiliario pactia: Pactia es a alianza inmobiliaria de Grupo Argos, Constructora Conconcreto y Ofrece soluciones inmobiliarias integrales, desarrolla directamente las propiedades por otro lado están las Concesiones de la cual invierten en concesiones viales, de turismo y de mobiliario urbano.
- Concreto Internacional: Filial de Conconcreto fundada en la República de Panamá para el desarrollo de proyectos internacionales, con una experiencia de más de 20 años en la ejecución de obras de edificación e infraestructura en diferentes países de la Región. - Diseños Integrados: Ofrece soluciones de diseño arquitectónico, estructural y la
integración de los mismos, a partir de métodos, protocolos y herramientas de trabajo que, sumados a la creatividad e innovación, se derivan en proyectos óptimos y eficientes. Identifican con anticipación posibles conflictos entre sistemas, distribuciones espaciales y en la correlación entre arquitectura y estructura, aportando soluciones oportunas, evitando reproceso en la construcción.
En los últimos años, Conconcreto ha inclinado su operación hacia la obra pública y en general proyectos de infraestructura pública y privada, participando activamente en licitaciones, concursos y procesos de adjudicación para la construcción de carreteras, aeropuertos, infraestructura portuaria, industrial, hotelera entre otras muchas. (Fuente: http://www.conconcreto.com/Media/Default/documents/Varios/Presentacio%CC%81n_Corporativa _Constructora_Conconcreto_2016.pdf )
3. El Grupo Empresarial OIKOS S.A: Creado en el año 1979 como sociedad dedicada a
la construcción, desde entonces han desarrollado más de 4.500.000 mts2 en proyectos de tipo Industrial, Institucional, Vivienda y Comercial, tales como oficinas, hoteles, apartamentos, bodegas y locales.
En 1990 incursionó en el mercado inmobiliario logrando rápidamente posicionarse como una empresa especializada en administración y comercialización de inmuebles, contando con una amplia gama de servicios, atención al cliente, manejo de cuotas de administración, consultoría y administración adecuada de inmuebles en arriendo.
En el año 1992, OIKOS, decide instaurar la línea de negocios de titularización de activos inmobiliarios en donde lideran en Colombia la creación y desarrollo de procesos de titularización inmobiliaria pública, inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y en la Bolsa de Valores Colombiana; y se incluyó las línea de negocio de Venta y arrendamiento de inmuebles y administración de Propiedad Horizontal.
En 2008 Oikos diversifica aún más su portafolio de servicios incursionando en el negocio de coordinación y logística de mercancías ofreciendo los servicios de bodegaje, mudanza y embalaje a través de su filial Oikos Storage. Infraestructura humana, logística y operativa. (Fuente: http://www.oikos.com.co/historia-grupo-oikos)
27 4. Coninsa Ramón H. S.A.: Nace en 1999, como producto de la fusión de Coninsa S.A. y
Ramón H. Londoño S.A., firmas fundadas en 1972 y 1975 respectivamente. Actualmente Coninsa Ramón H. S.A, cuenta con un portafolio de servicios de Diseño, Construcción y Bienes Raíces.
La constructora se precia de ofrecer productos y servicios de calidad basados en la Gestión por Resultados y el cumplimiento de los compromisos en términos de condiciones físicas de la vivienda ofertada, de los términos de financiación y los tiempos de entrega.
La empresa construye siempre respetando el medio ambiente y por la diversidad del portafolio del grupo empresarial es capaz de desarrollar alianzas estratégicas y economías de escala en beneficio del cliente. (Fuente: http://www.coninsaramonh.com/coninsa/quienes-somos/servicios-empresa/quienes-somos ).
5. Marval: Su origen data del 24 de diciembre de 1976 naciendo al sector constructor como
Sociedad Limitada en Bucaramanga y desde e1995 se encuentra identificada legalmente como Sociedad Anónima. En la década de los 80's construyen diferentes urbanizaciones de vivienda unifamiliar y multifamiliar, con zonas recreativas dentro de los conjuntos. A principios de la década de los 90 incursionan en la construcción de conjuntos cerrados, viviendas más económicas.
Entre los años 1994 y 1996 como un hito en el proceso de crecimiento de la compañía construyen el Centro Internacional de Negocios La Triada, con 30.000 m2 de construcción, considerado el edificio más importante de todo Santander, destinado a oficinas, hotel, centro financiero y cafetería. En 1996 iniciaron construcciones en la Costa Atlántica con importantes proyectos de vivienda en las ciudades de Santa Marta y Barranquilla. En el año 2001, en Medellín participaron en la construcción de conjuntos multifamiliares en el Poblado.
Iniciando el nuevo siglo, incursionaron en el nicho de las obras públicas va gran escala construyendo en Bogotá el paseo peatonal más ancho y largo de Latinoamérica, la alameda El Porvenir II y aportan en el diseño y construcción de infraestructura de Transmilenio, sistema de transporte masivo del Distrito Capital. Hoy la constructora no solo se cuenta entre las más sólidas y reputadas empresas del mundo de la construcción en Colombia, sino que está incursionando con éxito más allá de las fronteras nacionales.
28 2.11.Estructura Organizacional:
29
3. PROBLEMA DEL PROYECTO
3.1. Formulación del Problema.
La empresa Camarth S.A.S. presenta en sus estados financieros una fluctuación muy fuerte, que debe analizarse considerando:
1. Se trata de una compañía relativamente nueva en busca del punto de equilibrio.
2. En un mercado que como el de la construcción, tienen unas tasas de retorno a mediano y largo plazo atadas al diseño, construcción, venta y entrega de sus productos (viviendas de estratos altos, para el caso) además de las múltiples actuaciones logísticas que conlleva un proyecto de tales características, esto es: compra de predios, escrituración, negociaciones con las empresas de servicios públicos para la construcción o prolongación de las redes de acometida de dichos servicios, entre otras.
3. El sector de la construcción es, quizá, el sector más competido de la economía colombiana, con una gran variedad de empresas de diferentes tamaños y énfasis en el mercado y la compañía está tratando de abrirse camino en un nicho exclusivo (los estratos altos) en el cual la venta no se hace por volumen sino por precio.
Habida cuenta de estas particularidades se analizaran los estados financieros en especial los rubros de mayor fluctuación y se diseñaran conforme el estado de cosas, posibilidades de solución.
3.2. Marco Referencial.
Administración Financiera Fundamentos y aplicaciones, Oscar León García, Cuarta Edición- Cali-Colombia. Este texto sirvió de guía para el desarrollo del artículo en
general dado que contiene los principios fundamentales para el análisis de la información financiera histórica.
Fundamentos de Administración Financiera, Carlos Luis Robles Roman, ISBN 978-607-733-099-8, Primera Edición, 2012, México. La información extraída del texto
complementa las bases para llevar a cabo el análisis de la información financiera a modo de un ejercicio práctico, siguiendo cada uno de los pasos indicados en el libro.
Fundamentos de Administración Financiera, Douglas R. Emery, Jhon D. Finnerty John D. Stowe, Primera Edición, 2000, México. El libro muestra una forma sencilla de
analizar los Estados Financieros de forma horizontal y vertical utilizando porcentajes en lugar de cantidades monetarias. Adicionalmente ayudó a interpretar de una forma sencilla las razones financieras, aunque ya se tenían conceptos claros de estos indicadores.
Introducción al Análisis Financiero, Ana Gil Álvarez, ISBN 84-8454-392-7, Tercera Edición, 2004, Alicante. El propósito del autor es de carácter didáctico y tiene como fin,
30
ordenado, mediante las técnicas básicas más relevantes utilizadas en la administración financiera.
Análisis Financiero - Principios y métodos, Luis Moreno Noriega, Editorial Limusa S.A., 1998, México. Dado que la empresa maneja una estructura financiera pasiva, se
apoyó el análisis de apalancamiento financiero en el capítulo cuatro de este libro donde expone la forma correcta de determinar el uso de las fuentes de financiación de la empresa en el corto y largo plazo.
Valoración de empresas – Cómo medir y gestionar la creación de valor, Pablo Fernández, Ediciones Gestión 2000, S.A., 2002, Barcelona. El aporte de este libro
radicó principalmente en su capítulo 16, donde hace referencia a la interpretación errónea del EVA por parte de algunos analistas financieros dado que logran mejorar con maniobras contables el EVA en un corto plazo con el fin de reflejar indicadores de gestión positivos, pero que al proyectarlo, en el largo plazo puede hacer que la empresa pierda o destruya valor.
Valoración de empresas-Gerencia del Valor EVA, Oscar León García, Colombia.
Este fue el segundo libro del autor que se tomó como referencia teniendo en cuenta las definiciones conceptuales que determinan la generación de valor en la empresa, entre otros por medio del mejoramiento del EVA como inductor de valor.
Principios de Administración Financiera, Lawrence J. Gitman, Décimo primera edición México 2007, en el capítulo 2 Estados financieros y su análisis donde hace
referencia a los índices de índices de endeudamiento, cobertura de la deuda, capacidad de pago de la deuda, ya que la empresa posee niveles elevados de deuda es importante hacer un análisis relevante de estos indicadores que nos ayuda a entender de forma adecuada si la empresa está manejando correctamente los recursos que llegan por desembolsos de préstamos y si tiene la capacidad de cumplir con todas las obligaciones de estos.
Principios de Administración Financiera, Lawrence J. Gitman, Décimo primera edición México 2007, en el capítulo 2 Estados financieros y su análisis, parte 1
introducción a las finanzas administrativas habla sobre los indicadores de rentabilidad (ROA,ROE) y los márgenes de utilidad operativa, bruta, neta, los cuales sirven para medir la eficiencia de los ingresos frente a los rubros del estado de resultados de la compañía y de qué forma se pueden optimizar los recursos de la empresa.
Eva Valor Económico Agregado, Oriol Amat, Segunda edición- Bogotá 2002. Este
libro da un nuevo enfoque para optimizar la gestión empresarial y crear valor, nos sirvió de apoyo en el análisis del Eva, sus estrategias para mejoramiento y de cómo este nos ayuda a determinar el nivel de riesgo aceptable para una empresa a fin de garantizar la supervivencia y expansión equilibrada de la ella.
Fundamentos de Administración Financiera, Douglas R. Emery -John D. Finnerty – Jhon D. Stowe, Barcelona-España 2003 con base en el capítulo 13 de este libro se
31
existe entre el apalancamiento financiero y la estructura de capital, además de mostrarnos los efectos que genera cada uno de ellos, como los efectos del apalancamiento financiero sobre los beneficios y dividendos o el costo de capital, y nos orienta sobre cuál puede ser la estructura de capital óptimo de la compañía.
Finanzas Corporativas, Valoración Política de Financiamiento y Riesgo. , Autores: Juan Sergio Cruz, Julio Villarreal Navarro y Jorge Rosillo, 2002, Colombia. En el
capítulo 1: Bases para la valoración, nos explican dos tendencias muy importantes para la toma de decisiones en cuanto a la inversión y el financiamiento, el cual hace referencia al cálculo del WACC, método tradicional más usado y de gran apoyo para reforzar nuestro conocimiento. Adicionalmente este documento nos explica la importancia del flujo de efectivo como una de las herramientas para generar liquidez en una empresa.
Valoración, el arte y la ciencia de las decisiones de inversión corporativa, Sheridan Titman y John D. Martin, 2009, Colombia: como refuerzo al WACC, en el Capítulo 4
de este libro, el autor se centra en la explicación del WACC, y sus determinantes de los diversos componentes como el coste de la deuda y de los recursos propios.
Valoración de empresas – Cómo medir y gestionar la creación de valor, Pablo Fernández, Ediciones Gestión 2000, S.A., 2002, Barcelona: en el capítulo 15 del libro
nos hace referencia al indicador del ROE (Rentabilidad sobre el patrimonio, por sus siglas en inglés) y rentabilidad para los accionistas. Además en este apartado el autor analiza la relación de la rentabilidad para los accionistas con el tamaño de las empresas, de acuerdo a los estados financieros de la compañía.
3.3. Análisis y Diagnóstico Financiero
A continuación se presentan los Estados Financieros de la Empresa CAMARTH S.A.S., con el fin de iniciar con el análisis cuantitativo, teniendo en cuenta que estos estados representan la estructura de la situación financiera y del rendimiento financiero de la empresa.
3.3.1. Estado de Situación Financiera.
Aquí se analizan los fondos y las inversiones de la empresa, las fuentes de financiamiento y partidas patrimoniales.
32 Tabla 1: Balance General Comparativo
Balance 2011 % Part. 2012 % Part. % Var. 2013 % Part. % Var. 2014 % Part. % Var. 2015 % Part. % Var. Activo Corriente
Disponible 21.568.035 1% 40.233.275 0,7% 87% 30.861.777 0,3% -23,3% 29.478.093 0,3% -4,5% 35.534.843 0,3% 20,5%
Inversiones 0 0% 0 0,0% 0% 0 0,0% 0,0% 0 0,0% 0,0% 0 0,0% 0,0%
Deudores 190.800.000 5% 41.306.711 0,8% -78% 1.312.210.378 13,3% 3076,7% 301.969.874 2,9% -77,0% 3.909.665.693 38,2% 1194,7% Anticipo de Imptos y Contribuciones 2.407.000 0% 2.553.892 0,0% 6% 3.635.156 0,0% 42,3% 3.342.775 0,0% -8,0% 11.213.000 0,1% 235,4%
Reclamaciones 0 0% 0 0,0% 0% 0 0,0% 0,0% 641.250 0,0% 0,0% 1.407.162 0,0% 119,4%
Cuentas por Cobrar a Trabajadores 0 0% 0 0,0% 0% 13500000 0,1% 0,0% 2.751.509 0,0% -79,6% 8.614.588 0,1% 213,1% Deudores Varios 16.027.522 0% 350.686.800 6,5% 2088% 11.285.171 0,1% -96,8% 25.555.278 0,2% 126,5% 201.193.005 2,0% 687,3% Inventarios 1.743.331.869 47% 2.277.628.731 42,2% 31% 5.454.135.704 55,3% 139,5% 3.887.026.841 37,5% -28,7% 3.908.820.614 38,2% 0,6%
Total Activo Corriente 1.974.134.427 54% 2.712.409.409 50,3% 37% 6.825.628.186 69,2% 152% 4.250.765.620 41,0% -38% 8.076.448.905 79,0% 90% Activo no Corriente Activos Fijos 4.286.927 0% 1.785.081 0,0% -58% 36.723 0,0% -97,9% 0 0,0% -100,0% 0 0,0% 0,0% Inversiones 1.697.458.408 46% 2.653.969.408 49,2% 56% 3.042.277.209 30,8% 14,6% 6.111.071.248 59,0% 100,9% 1.847.041.309 18,1% -69,8% Intangibles (Marcas) 0 0% 30.000 0,0% 0% 30.000 0,0% 0,0% 30.000 0,0% 0,0% 0 0,0% -100,0% Diferidos 0 0% 27.500.000 0,5% 0% 1.770.640 0,0% -93,6% 1.770.640 0,0% 0,0% 0 0,0% -100,0% Valorizaciones 0 0% 0 0,0% 0% 0 0,0% 0,0% 0 0,0% 0,0% 302.900.000 3,0% 0,0%
Total Activo no Corriente 1.701.745.335 46% 2.683.284.489 49,7% 58% 3.044.114.572 30,8% 13% 6.112.871.888 59,0% 101% 2.149.941.309 21,0% -65% TOTAL ACTIVO 3.675.879.762 100% 5.395.693.898 100,0% 47% 9.869.742.758 100,0% 83% 10.363.637.508 100,0% 5% 10.226.390.213 100,0% -1% Pasivo Corriente
Obligaciones Financieras 0 0% 0 0,0% 0% 0 0% 0,0% 0 0% 0,0% 0 0,0% 0,0%
Proveedores 0 0% 0 0,0% 0% 10.401.372 0,1% 0,0% 57.249.487 0,6% 450,4% 1.537.546 0,0% -97,3%
Cuentas Por Pagar 7.929.176 0% 191.137.870 3,5% 2311% 531.046.189 5,7% 177,8% 684.976.792 6,9% 29,0% 927.007.778 10,3% 35,3% Impuestos, Grávamenes y Tasas 11.382.800 0% 382.000 0,0% -97% 3.571.447 0,0% 834,9% 15.620.000 0,2% 337,4% 34.874.000 0,4% 123,3% Obligaciones Laborales 0 0% 520.252 0,0% 0% 24.850.188 0,3% 4676,6% 27.309.432 0,3% 9,9% 53.453.475 0,6% 95,7%
Obligaciones Fiscales 0 0% 0 0,0% 0% 1.383.042 0,0% 0 0,0% -100,0% 0 0,0% 0,0%
Diferidos 16.206.441 0% 29.538.519 0,5% 82% 4.721.597 0,1% -84,0% 4.721.598 0,0% 0,0% 4.721.598 0,1% 0,0%
Total Pasivo Corriente 35.518.417 1% 221.578.641 4,1% 524% 575.973.835 6,2% 160% 789.877.309 7,9% 37% 1.021.594.398 11,4% 29% Pasivo no Corriente
Obligaciones Financieras LP 3.624.330.073 99% 5.170.282.970 95,9% 43% 8.787.821.242 93,8% 70,0% 9.163.012.810 92,1% 4,3% 7.944.095.785 88,6% -13,3%
Total Pasivo no Corriente 3.624.330.073 99% 5.170.282.970 95,9% 43% 8.787.821.242 93,8% 70% 9.163.012.810 92,1% 4% 7.944.095.785 88,6% -13% TOTAL PASIVO 3.659.848.490 100% 5.391.861.611 100,0% 47% 9.363.795.077 100,0% 74% 9.952.890.119 100,0% 6% 8.965.690.183 100,0% -10% Patrimonio
Capital Suscrito y pagado 20.000.000 125% 20.000.000 521,9% 0% 520.000.000 102,8% 2500,0% 520.000.000 126,6% 0,0% 1.040.000.000 82,5% 100,0% Resultados de Ejercicios Anteriores 0 0% -3.968.729 -103,6% 0% -16.167.713 -3,2% 307,4% -14.052.020 -3,4% -13,1% -109.252.611 -8,7% 677,5% Resultado del Ejercicio -3.968.729 -25% -12.198.984 -318,3% 207% 2.115.394 0,4% -117,3% -95.200.591 -23,2% -4600,4% 27.052.641 2,1% -128,4%
Superávit por Valorización 0 0% 0 0,0% 0% 0 0,0% 0,0% 0 0,0% 0,0% 302.900.000 24,0% 0,0%
TOTAL PATRIMONIO 16.031.271 100% 3.832.287 100,0% -76% 505.947.681 100,0% 13102% 410.747.389 100,0% -19% 1.260.700.030 100,0% 207% Total Pasivo y Patrimonio
TOTAL PASIVO + PATRIMONIO 3.675.879.762 100% 5.395.693.898 100,0% 47% 9.869.742.758 100,0% 83% 10.363.637.508 100,0% 5% 10.226.390.213 100,0% -1% Cifras Expresadas en Pesos Colombianos
CAMARTH S.A.S. Nit: 900.390.933-3 BALANCE GENERAL COMPARATIVO
33 3.3.2. Activo
El activo de la empresa muestra un aumento significativo entre los años 2011 y 2014, siendo el año 2013 el más representativo con un aumento del 83% respecto al año inmediatamente anterior; solamente se refleja una disminución del activo para el 2015 en un mínimo porcentaje del 1% debido a la disminución en 65 puntos del activo corriente.
Gráfica 1: Total Activo, Fuente: Elaboración propia con datos de la empresa
Del total del activo, el mayor porcentaje promedio entre los años de estudio, se concentra en el activo corriente con un 58,6% mientras que el activo no corriente participa en un 41,4%, siendo su mayor rubro el de las Inversiones, las cuales alcanzan su pico más alto en el año 2013. Por otro lado, en el activo corriente, la cuenta más representativa es la de Inventarios, seguida de los Deudores, ambas con altas variaciones porcentuales de un año a otro.
En este punto, se puede observar que dado el cambio que presentan los Inventarios en el 2014 con un aumento de un poco más del 100%, es el único año en el que el activo no corriente es mayor en relación al corriente. Adicionalmente, por sus características y teniendo en cuenta el manejo contable en este tipo de empresas constructoras, la cuenta de los Deudores varía drásticamente según la etapa en que se encuentre cada uno de los proyectos que se están llevando a cabo en simultánea.
3.3.3. Pasivo.
Siendo CAMARTH, una empresa que inició actividades apenas en el año 2010 y teniendo en cuenta que el retorno de su inversión es a largo plazo, así mismo ha financiado sus obligaciones así:
34 Grafica 2: Total Pasivo, Fuente: Elaboración propia con datos de la empresa
El pasivo de la empresa, se concentra durante todos los periodos de observación en el largo plazo y obedece estrictamente a Deuda Financiera, la cual muestra aumentos significativos entre los años 2011 al 2013 del 43% y 70% respectivamente, para el año 2014 aunque aumenta, esta variación es del 4% con relación al 2013.
En la medida en que avanzan los proyectos de construcción, así mismo aumentan sus pasivos operacionales. Estos incrementos se ven reflejados en gran medida en la cuenta de proveedores y cuentas por pagar, ésta última presentando su mayor aumento en el año 2012, seguido del aumento en el 2013. Por otra, cabe anotar que la cuenta de Proveedores aunque aumenta de $10.401.372 en el 2013 a $57.249.487 en 2014, para el año 2015 se disminuye en un 97%.
3.3.4. Patrimonio
El patrimonio inicial de la empresa era muy poco representativo para el modelo de negocio para el cual fue creada, por lo que debió incrementarse considerablemente durante el su tercer año de operación y duplicarse al quinto año de acuerdo con los proyectos de construcción que se venían adelantando.
35 Grafica 3: Total Patrimonio, Fuente: Elaboración propia con datos de la empresa
Por la naturaleza del negocio y como ya se ha dicho anteriormente, en los proyectos de construcción, el retorno de las inversiones de los accionistas es a largo plazo, por lo tanto aunque su patrimonio muestra un incremento, se ha venido desmejorando al tener que absorber las pérdidas que arroja el estado de resultados de ejercicios anteriores y/o resultado del ejercicio.
3.4. Estado de Resultados.
Este estado financiero dinámico, muestra el resultado de la operación por ciclo económico, entre los años 2011 y 2015.
36 Tabla 2: Estado de Resultados Comparativo
El estado de resultados para este tipo de negocios donde sus utilidades se ven reflejadas a largo plazo, difiere en cierto sentido de la realidad del negocio ya que por ejemplo los ingresos financieros que para este caso son iguales a la utilidad bruta, son apenas un pequeño porcentaje que la fiducia certifica a la constructora con el fin de no reflejar pérdidas todo el tiempo dado que, como se sabe, el producto de las ventas que realiza la constructora no entra directamente a la empresa sino que reposa en un fideicomiso el cual, transferirá los valores a la empresa solamente cuando culmine un determinado proyecto.
3.5. Indicadores financieros.
Una vez analizados los Estado Financieros de CAMARTH, se extraerá esta información representada en cifras para medir o cuantificar la situación y desempeño de la empresa entre el 2011 y 2015.
3.5.1. Estructura Financiera
La empresa muestra una estructura financiera pasiva, la cual está compuesta por una participación promedio de la deuda de un 94% el cual genera un costo aproximado de 0.36% y un patrimonio promedio del 6%, como se muestra en la gráfica.
Estado de Resultados 2011 % Part. 2012 % Part % Var. 2013 % Part. % Var. 2014 % Part. % Var. 2015 % Part. % Var. Ingresos Operacionales
Construcción de Edificios y Obras de Ingenieria 0 0 0% 62.060.257 100,0% 0% 20.656.788 100,0% -67% 196.581.547 100,0% 852% Utilidad Bruta 0 0 0% 62.060.257 100,0% 0% 20.656.788 100,0% -67% 196.581.547 100,0% 852% Gastos Oper. de Administración
Gastos de Administracion 4.807.080 6.280.041 31% 15.685.296 25,3% 150% 49.283.315 238,6% 214% 103.443.540 52,6% 110% Utilidad Operacional -4.807.080 -6.280.041 31% 46.374.961 74,7% -838% -28.626.527 -138,6% -162% 93.138.007 47,4% -425% + Total Ingresos No Operacionales 2.419.166 -795 -100% 1.737.206 2,8% -218616% 3.395.982 16,4% 95% 14.119.164 7,2% 316% Gastos Financieros 1.320.658 2.596.508 97% 37.159.408 59,9% 1331% 54.253.722 262,6% 46% 55.492.236 28,2% 2% Otros Gastos No Operacionales 260.157 2.642.640 916% 3.934.543 6,3% 49% 116.324 0,6% -97% 2.019.294 1,0% 1636% - Total Gastos No Operacionales 1.580.815 5.239.148 231% 41.093.951 66,2% 684% 54.370.046 263,2% 32% 57.511.530 29,3% 6%
Utilidad Antes de Impuestos -3.968.729 -11.519.984 190% 7.018.216 11,3% -161% -79.600.591 -385,3% -1234% 49.745.641 25,3% -162% - Impuesto de Renta 679.000 0% 4.902.822 7,9% 622% 15.600.000 75,5% 218% 22.693.000 11,5% 45% Utilidad Neta -3.968.729 -12.198.984 207% 2.115.394 3,4% -117% -95.200.591 -460,9% -4600% 27.052.641 13,8% -128% Otros Depreciación y Amortización 0 1711635 0% 1748358 100,6% 2% 36723 1,1% -98% 0 0,0% -100% Tasa de Impuestos 0,00% 5,89% 69,86% -19,60% 45,62% CAMARTH S.A.S. Nit: 900.390.933-3 ESTADO DE RESULTADOS Al 31 DE DICIEMBRE 2011 - 2015 Cifras Expresadas en Pesos Colombianos
37 Gráfica 4: Estructura Financiera, Fuente: Elaboración propia con datos de la empresa
Al ser mayor la financiación con deuda que con Equity la empresa asume un menor costo de la deuda y a su vez tiene la oportunidad de incrementar el escudo fiscal lo cual se traduce en mayor utilidad neta.
3.5.2. Indicadores de Rentabilidad Tabla 3: Rentabilidad
94,0% 6,0%
Participación de la deuda Participación de los recursos propios
RENTABILIDAD 2011 2012 2013 2014 2015
Rentabilidad Operativa 0,00% 0,00% 74,73% -138,58% 47,38%
Rentabilidad Patrimonial - ROE -24,76% -318,32% 0,42% -23,18% 2,15%
Rentabilidad sobre los Activos-ROA -0,11% -0,23% 0,02% -0,92% 0,26%
Rentabilidad Sobre las Ventas 0,00% 0,00% 3,41% -460,87% 13,76%
Rentabilidad Bruta 0,00% 0,00% 100,00% 100,00% 100,00%
38 Grafica 5: Rentabilidad, Fuente: Elaboración propia con datos de la empresa
3.5.3. Rentabilidad de los Activos Totales - ROA.
Se identifica como la rentabilidad que producen los activos para los accionistas. El ROA, muestra porcentajes negativos en los años 2011, 2012 y 2014 debido a que la utilidad neta durante estos periodos fue negativa por el aumento en gran medida de los gastos financieros y administrativos en un mayor porcentaje que los ingresos. Adicionalmente, aunque en los años 2013 y 2015, el indicador muestra una leve mejoría, esto no es suficiente para mostrar un buen indicador pues los márgenes siguen siendo bajos.
3.5.4. Rentabilidad sobre el Patrimonio - ROE.
Esta rentabilidad es la que corresponde a los socios, por su parte la rentabilidad sobre el patrimonio (ROE), muestra un margen muy desfavorable para los inversionistas, dado que los gastos reflejados durante los años 2012 y 2014 se incrementaron en promedio un 200% en relación al año anterior, generando así una mayor pérdida de utilidad.
39 3.6. Indicadores de Liquidez
Tabla 4: Liquidez
3.6.1. Capital Neto de Trabajo Vs. Efectivo Generado por la Operación.
Gráfica 6: Capital Neto de Trabajo Vs. EGO, Fuente: Elaboración propia con datos de la empresa
Como se puede observar en la gráfica, en el año 2014, al disminuir el capital neto de trabajo se liberan recursos que le permiten a la empresa elevar el EGO, mientras que los demás años este indicador se deteriora en el momento en el que la empresa demanda caja para cubrir sus necesidades de capital de trabajo. Estas dos variables se relacionan directamente ya que el aumento de una hace que la otra disminuya y viceversa.
2011 2012 2013 2014 2015
Razón Corriente 55,58 12,24 11,85 5,38 7,91
Prueba Acida 6,50 1,96 2,38 0,46 4,08
Capital Neto de Trabajo 1.938.616.009,19 2.490.830.768,44 6.249.654.351,00 3.460.888.311,40 7.054.854.506,76
EBITDA -4.807.080,00 -4.568.406,00 48.123.319,00 -28.589.804,00 93.138.007,01
40 Gráfica 7: Razones de Liquidez, Fuente: Elaboración propia con datos de la empresa
3.6.2. Razón Corriente:
En el Indicador de razón corriente se puede observar que de los 5 años de análisis, el año 2011 era el de mayor liquidez ya que por cada peso de obligaciones vigentes, contaba con $55,8 pesos para respaldarla, mientras que en ahora en el año 2015 sólo contaba con $7,91 por cada peso de deuda.
3.6.3. Prueba Acida:
La prueba ácida o liquidez seca, es una prueba más rigurosa, que busca mostrar cuanto se tiene de disponibilidad inmediata para hacer frente a las obligaciones de corto plazo, aquí se puede observar que si la empresa tuviera que atender todas sus obligaciones corrientes, cuenta con suficiente liquidez con excepción del año 2014, donde por cada peso que debía la empresa, disponía de 0.46 centavos respectivamente para pagarlo.