FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
LAS AMÉRICAS FUNDACIÓN
Estados Financieros al 31 de diciembre de 2012 y 2011 y
por los años terminados en esas fechas.
FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA LAS AMÉRICAS FUNDACIÓN
CONTENIDO
Estados de Situación Financiera Estados de Resultados Integrales
Estados de Cambios en el Patrimonio Neto Estados de Flujos de Efectivo
Notas a los Estados Financieros Estados Complementarios
$ : Cifras expresadas en pesos chilenos
M$ : Cifras expresadas en miles de pesos chilenos UF : Cifras expresadas en unidades de fomento
Activos Nota 31-12-2012 31-12-2011
M$ M$
Activos corrientes:
Efectivo y efectivo equivalente 7 1.032.629 800.013
Cuentas y documentos por cobrar por operaciones 8 1.042.271 1.108.739
Otros activos 9 1.474 1.497.374
Total activos corrientes 2.076.374 3.406.126
Activos no corrientes:
Cuenta y documentos por cobrar por operaciones 8 15.963.265 16.963.292 Inversiones valorizadas por el método de la participación 10 75.861.588 67.166.594
Otros activos no corrientes 9 1.884.204 1.734.543
Total activos no corrientes 93.709.057 85.864.429
Pasivos Nota 31-12-2012 31-12-2011
M$ M$
Pasivos corrientes:
Préstamos 11 12.468.220 16.599.624
Otros documentos y cuentas por pagar 8 3.533.290 200.944
Total pasivos corrientes 16.001.510 16.800.568
Pasivos no corrientes:
Otros documentos y cuentas por pagar 8 1.708.884 469.521
Otros pasivos 9 3.126.319 2.686.696
Total pasivos no corrientes 4.835.203 3.156.217
Patrimonio neto:
Aportes 41.757.444 41.757.444
Otras reservas (1.843.286) (1.718.826)
Resultados acumulados 29.239.262 21.379.239
Resultado del ejercicio 9.015.071 7.895.913
Dividendos provisorios (3.219.773) -
Total patrimonio neto 74.948.718 69.313.770
Nota 01/01/12 al 31/12/12 01/01/11 al 31/12/11 M$ M$ Ingresos/pérdidas de la operación: Intereses y reajustes 2.214.668 2.671.720
Resultado por venta de inmuebles - 1.901.413
Ingresos por arriendos de bienes raíces - 1.624.704
Variación en valor razonable de propiedades de inversión - 1.972.994 Resultado en inversiones valorizadas por el método de la
participación 10 9.458.308 (437.842)
Otros ingresos de la operación 12 - 2.216.685
Total ingresos/pérdidas netos de la operación 11.672.976 9.949.674 Gastos
Remuneración comité de vigilancia (10.218) (8.251)
Comisión de administración (1.507.161) (1.251.070)
Otros gastos de operación 23 (89.169) (228.688)
Total gastos de operación (1.606.548) (1.488.009)
Resultado de la operación 10.066.428 8.461.665
Costos financieros (1.051.357) (565.752)
Resultado antes de impuestos 9.015.071 7.895.913
Impuestos a las ganancias por inversiones en el exterior - -
Resultado del ejercicio 9.015.071 7.895.913
Otros resultados integrales:
Ajustes por conversión 10 (124.460) 121.238
Ajustes provenientes de inversiones valorizadas por el
método de la participación - -
Total otro resultado integral (124.460) 121.238
Otras reservas 2012 Aportes Cobertura de flujo de caja Conversión Inversiones valorizadas por el método de la
participación Otras Total
Resultados acumulados Resultado del ejercicio Dividendos provisorios Total M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ Saldo inicio al 01-01-2012 41.757.444 - (163.390) - (1.555.436) (1.718.826) 21.379.239 7.895.913 - 69.313.770 Cambios contables - - - - Subtotal 41.757.444 - (163.390) - (1.555.436) (1.718.826) 21.379.239 7.895.913 - 69.313.770 Aportes - - - - Repartos de patrimonio - - - - Repartos de dividendos - - - (3.219.773) (3.219.773)
Distribución de resultado del
ejercicio anterior 7.895.913 (7.895.913)
Resultados integrales del ejercicio:
Resultado del ejercicio - - - 9.015.071 - 9.015.071
Otros resultados integrales - - (124.460) - (124.460) - - - (124.460)
Otros movimientos - - - - - (35.890) - - (35.890) Totales 41.757.444 - (287.850) - (1.555.436) (1.843.286) 29.239.262 9.015.071 (3.219.773) 74.948.718 Saldo inicio al 01-01-2011 41.757.444 - (284.628) - (1.555.436) (1.840.064) 27.650.325 (1.211.991) (6.373.956) 59.981.758 Cambios contables - - - - Subtotal 41.757.444 - (284.628) - (1.555.436) (1.840.064) 27.650.325 (1.211.991) (6.373.956) 59.981.758 Repartos de dividendos - - - (6.373.956) - 6.373.956 - Dividendo provisorio - - - -
Distribución de resultado ejercicio.
anterior. - - - (1.211.991) 1.211.991 - -
Resultados integrales del ejercicio: - - - -
Resultado del ejercicio - - - 7.895.913 - 7.895.913
Otros resultados integrales - - 121.238 - - 121.238 - - - 121.238
Otros movimientos - - - 1.314.861 - - 1.314.861
Nota 2012 2011
M$ M$
Flujos de efectivo originados por actividades de la operación
Cobros arrendamientos de bienes raíces 1.404.593 6.339.814
Otros gastos pagados de inversión (572.466) -
Dividendos recibidos 1.414.999 -
Pago de cuentas y documentos por pagar (62.600) -
Otros gastos de operación pagados (1.122.117) (1.196.033) Otros ingresos de operación percibidos 2.173.140 11.194
Flujo neto originado por actividades de la operación 3.235.549 5.154.975 Flujos de efectivo originados por actividades de inversión
Venta de Inmuebles 1.065.480 -
Intereses, diferencias de cambios y reajustes recibidos 46.515 10.612 Cobranza de cuentas y documentos por cobrar 1.013.066 -
Otros gastos pagados de inversión - (126.868)
Otros ingresos de inversión percibidos 96.500 -
Flujo neto originado por actividades de inversión 2.221.561 (116.256) Flujos de efectivo originados por actividades de financiamiento
Obtención de préstamos - 6.199.036
Pago de préstamos (4.124.909) (4.067.632)
Otros pasivos financieros obtenidos - 50.000
Pago de otros pasivos financieros (1.099.585) (938.944)
Reparto de dividendos - (6.373.956)
Flujo neto originado por actividades de
financiamiento (5.224.494) (5.131.496)
Aumento (disminución) neta de efectivo y efectivo equivalente 232.616 (92.777) Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente 800.013 892.790 Diferencias de cambio netas sobre efectivo y equivalente
efectivo - -
Nota 1 Entidad que reporta
El Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Fundación (en adelante el “Fondo”) es un Fondo constituido bajo las leyes chilenas. El Fondo se encuentra domiciliado en Av. El Bosque Norte N°0440, Of. 602, piso 6, Las Condes - Santiago.
El objeto del Fondo es invertir principalmente en activos vinculados al negocio y riesgo inmobiliario. El Fondo también adquiere bienes raíces, mutuos hipotecarios endosables, acciones de sociedades anónimas inmobiliarias, acciones de sociedades anónimas cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, y realizará operaciones de compra y venta, promesas de contratos, leasing inmobiliario y arriendo directo.
Con fecha 24 de febrero de 1995, mediante Resolución Exenta N°035, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó el reglamento interno vigente a la fecha de los presentes estados financieros. Además (SVS), desde su constitución han sido aprobadas las siguientes modificaciones al reglamento interno, mediante resolución exenta emitidas por la Superintendencia de Valores y Seguros:
Resolución exenta N°210, del 16 de octubre de 1995.
Resolución exenta N°316, del 11 de diciembre de 1996.
Resolución exenta N°318, del 17 de octubre de 1997.
Resolución exenta N°264, del 11 de agosto de 1999
Resolución exenta N°380, del 29 de noviembre de 2001.
Resolución exenta N°322, del 19 de julio de 2007.
Resolución exenta N°670, del 27 de noviembre de 2008.
Resolución exenta N°523, del 23 de septiembre de 2011.
Resolución exenta N°406, del 26 de octubre de 2012.
El plazo del Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Fundación será de 20 años, contados desde la aprobación de su Reglamento Interno por parte de la Superintendencia de Valores y Seguros, esto es desde el 24 de febrero de 1995, según consta en su resolución exenta N°035. Las actividades de inversión del Fondo son administradas por la Sociedad Las Américas Administradora de Fondos de Inversión S.A. (en adelante la “Administradora”). La administradora pertenece al Grupo Penta y fue autorizada mediante Resolución Exenta N°117 de fecha 5 de junio de 1992.
Las cuotas del Fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFINFUNDA. La clasificación de riesgo de las cuotas es Clase 1, Nivel 2 emitida por Fitch Ratings.
Las cuotas del Fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el N°035, de febrero de 1995.
Nota 2 Bases de preparación
(a) Declaración de cumplimiento
Los presentes estados financieros del Fondo de Inversión han sido preparados de acuerdo con las normas impartidas en el Oficio circular N° 592 de SVS y complementarios, las que están basadas en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), excepto por lo siguiente:
No se realiza consolidación de las sociedades de las cuales el Fondo mantiene control directo, indirecto o por cualquier medio. La información de estas sociedades se presenta como inversiones valorizadas por el método de la participación.
En la preparación de los presentes estados financieros individuales la Administración ha utilizado su mejor saber y entender respecto de las normas, sus interpretaciones y las circunstancias actuales.
(b) Período cubierto
El Estado de Situación Financiera fue preparado al 31 de diciembre de 2012 y 2011, los Estados de Resultados Integrales, Estados de Cambios en el Patrimonio Neto, Flujos de Efectivo y Estados Complementarios fueron preparados por los años terminados al 31 de diciembre de 2012 y 2011.
(c) Bases de medición
Los estados financieros de la Sociedad por el período terminado el 31 de diciembre de 2012 y 2011, han sido preparados sobre la base del costo histórico con excepción:
Inversiones valorizadas por el método de la participación.
(d) Moneda funcional y de presentación
Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en Pesos chilenos. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en Pesos chilenos. La Administración considera el Peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Toda la información presentada en pesos ha sido redondeada a la unidad de mil más cercana (M$).
Nota 2 Bases de preparación, continuación (e) Uso de estimaciones y juicios
La preparación de los estados financieros requiere que la administración realice juicios, estimaciones y supuestos que afectan la aplicación de las políticas contables y los montos de activos, pasivos, ingresos y gastos informados. Los resultados reales pueden diferir de estas estimaciones.
Las estimaciones y supuestos relevantes son revisados regularmente por la Administración. Las revisiones de las estimaciones contables son reconocidas en el período en que la estimación es revisada y en cualquier período futuro afectado.
Al cierre de los periodos comprendidos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2012 y 2011, la Administración no formuló supuestos ni estimaciones contables asociadas a ninguno de los rubros existentes en el Fondo.
(f) Conversión de saldos en unidades de reajuste
Las transacciones en unidades de reajuste son convertidas a la moneda funcional respectiva del Fondo en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos monetarios denominados en unidades de reajuste, a la fecha del estado de situación son convertidos a la moneda funcional a la tasa de cambio de esa fecha. Las ganancias o pérdidas por conversión de moneda extranjera o unidades de reajustes en partidas monetaria es la diferencia entre el costo amortizado de la moneda funcional al comienzo del periodo, ajustada por interese y pagos efectivos durante el periodo, y el costo amortizado en unidades de reajuste convertido a la tasa de cambio al final del periodo. Las diferencias en las unidades de reajustes que surgen durante la reconversión son reconocidas en resultados.
Las partidas no monetarias que son valorizadas al costo histórico en una unidad de reajuste se convierten a la tasa de cambio de dicha unidad de reajuste a la fecha de transacción.
Los tipos de cambios vigentes al cierre de cada ejercicio, son los siguientes:
Descripción 31-12-2012 31-12-2011
Nota 2 Bases de preparación, continuación
(g) Nuevas normas e interpretaciones vigentes no aplicables
A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, los siguientes pronunciamientos contables habían sido emitidos por el IASB (organismo emisor de las normas internacionales) pero no era de aplicación obligatoria.
Norma Título Materia
Aplicación a partir de los estados financieros cuyos períodos comiencen él:
NIIF 7 Instrumentos
financieros: Información a Revelar
La enmienda clarifica los requisitos de información a revelar para la
compensación de activos financieros y pasivos financieros.
1 de julio de 2013
NIIF 1 Adopción por Primera
vez de las Normas Internacionales de Información Financiera
La enmienda proporciona una excepción en el reconocimiento de Préstamos de Administraciones Públicas. 1 de enero de 2013 Mejoras a las NIIF 2009-2011 (publicadas en mayo de 2012)
Las mejoras dicen relación con las siguientes normas:
NIIF 1 Adopción por primera vez de las NIIF
NIC 1 Presentación de los estados financieros
NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo
NIC 32 Instrumentos financieros: Presentacióna
NIC 34 Información Financiera
Intermedia
1 de enero de 2013
NIC 27 Estados Financieros
Separados (2011)
Esta nueva norma revisada, modificada por efecto de la emisión de la NIIF 10, con el propósito de excluir todo lo relacionado con estados financieros consolidados, restringiendo su alcance sólo a estados financieros separados.
1 de enero de 2013
NIC 28 Inversiones en
Asociadas y Negocios Conjuntos (2011)
Esta nueva norma revisada, modificada por efecto de la emisión de NIIF 10 y NIIF 11, con el propósito de uniformar las definiciones y otras clarificaciones contenidas en estas nuevas NIIF.
Nota 2 Bases de preparación, continuación
(g) Nuevas normas e interpretaciones vigentes no aplicables, continuación
Norma Título Materia
Aplicación a partir de los estados financieros cuyos períodos comiencen él:
NIIF 10 Estados Financieros
Consolidados
Esta norma establece clarificaciones y nuevos parámetros para la definición de control, así como los principios para la preparación de estados financieros consolidados, que aplica a todas las entidades (incluyendo las entidades de cometido específico o entidades estructuradas).
1 de enero de 2013
NIIF 11 Negocios Conjuntos Esta norma redefine el concepto de
control conjunto, alineándose de esta manera con NIIF 10, y requiere que las entidades que son parte de un acuerdo conjunto determinen el tipo de acuerdo (operación conjunta o negocio
conjunto) mediante la evaluación de sus derechos y obligaciones. La norma elimina la posibilidad de consolidación proporcional para los negocios conjuntos.
1 de enero de 2013
NIIF 13 Medición a Valor
Razonable
Esta norma establece en una única norma un marco para la medición del valor razonable de activos y pasivos, e incorpora nuevos conceptos y
aclaraciones para su medición. Además requiere información a revelar por las entidades, sobre las mediciones del valor razonable de sus activos y pasivos.
1 de enero de 2013
NIIF 12 Revelación de intereses
en otras entidades
Esta norma define los requisitos de revelación que permitan evaluar las naturaleza de las participaciones en otras entidades y los riesgos asociados con éstas, así como también los efectos de esas participaciones en la situación financiera, rendimiento financiero y flujos de efectivo de la entidad.
1 de enero de 2013 Modificación a las NIIF 10, 11, 12; Guía de transición (Publicada en junio de 2012)
La modificación establece que la fecha inicial de aplicación será el inicio del periodo en el cual la NIIF 10 se aplica por primera vez, y clarifica cual es el enfoque en las cifras comparativas.
Nota 2 Bases de preparación, continuación
(g) Nuevas normas e interpretaciones vigentes no aplicables, continuación
Norma Título Materia
Aplicación a partir de los estados financieros cuyos períodos comiencen él:
NIC 32 Instrumentos
Financieros: Presentación
Esta enmienda aclara los requisitos para la compensación de activos financieros y pasivos financieros, con el fin de eliminar las inconsistencias de la aplicación del actual criterio de compensaciones de NIC 32.
1 de enero de 2014
NIIF 9 Instrumentos
Financieros (2010)
Modifica la clasificación y medición de los activos financieros e incluye el tratamiento y clasificación de los pasivos financieros.
1 de enero de 2015
(h) Normas e interpretaciones y sus modificaciones adoptadas anticipadamente por el fondo
El Fondo, siguiendo las instrucciones de la Superintendencia de Valores y Seguros, aplicó anticipadamente las disposiciones de NIIF 9. La Administración estima que el resto de normas, interpretaciones y enmiendas de interpretación no tendrán un impacto significativo en los estados financieros.
(i) Cambios contables
Durante el ejercicio finalizado al 31 de diciembre de 2012 no se han efectuado cambios contables en relación con el período anterior.
Nota 3 Principales criterios contables significativos
Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación. Estos principios han sido aplicados sistemáticamente en ambos ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario.
(a) Activos y pasivos financieros
(i) Clasificación
La clasificación depende del modelo de negocios con el que se administran estos activos y las características contractuales de cada instrumento.
(ii) Activos financieros a costo amortizado
Los activos financieros a costo amortizado son activos financieros no derivados con pagos fijos o determinables y vencimiento fijo, sobre los cuales la Administración tiene la intención de percibir los flujos de intereses, reajustes y diferencias de cambio de acuerdo con los términos contractuales del instrumento.
(iii) Pasivos financieros
Los pasivos financieros que posee el Fondo, son pasivos a costo amortizado al ser obligaciones con pagos fijos y vencimiento fijo.
(iv) Registro, medición y baja
Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos, en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos.
Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores.
Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las Inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad.
Nota 3 Principales criterios contables significativos, continuación (a) Activos y pasivos financieros, continuación
(iv) Registro, medición y baja, continuación
Los activos financieros a costo amortizado y otros pasivos se valorizan, después de su reconocimiento inicial, a base del método de interés efectivo, menos las pérdidas por deterioro. Los intereses y reajustes devengados se registran en la cuenta "Intereses y reajustes" del estado de resultados integrales.
El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un activo financiero o pasivo financiero y para asignar los ingresos financieros o gastos financieros a través del período pertinente. El tipo de interés efectivo es la tasa que descuenta exactamente pagos o recaudaciones de efectivo futuros estimados durante toda la vigencia del instrumento financiero, o bien, cuando sea apropiado, un período más breve, respecto del valor contable del activo financiero o pasivo financiero. Al calcular el tipo de interés efectivo, el Fondo estima los flujos de efectivo considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas por crédito futuras. El cálculo incluye todos los honorarios y puntos porcentuales pagados o recibidos entre las partes contratantes que son parte integral del tipo de interés efectivo, costos de transacción y todas las otras primas o descuentos, cuando no existen impactos por la tasa efectiva, será equivalente al valor nominal.
(v) Identificación y medición de deterioro
El Fondo evalúa en cada fecha de balance si existe evidencia objetiva de que los activos financieros no reconocidos al valor razonable con cambio en resultado están deteriorados. Los activos financieros están deteriorados si existe evidencia objetiva que demuestre que un evento que causa la pérdida haya ocurrido después del reconocimiento inicial del activo y ese evento tiene un impacto sobre los flujos de efectivo futuros estimados del activo financiero, que pueda ser estimado con fiabilidad.
Las pérdidas por deterioro en activos reconocidos al costo amortizado es la diferencia entre el valor en libros del activo financiero y el valor presente de los pagos futuros descontados a la tasa de interés efectivo original del activo. Las pérdidas son reconocidas en resultados y reflejadas en una cuenta de provisión contra préstamos y avances. El interés sobre el activo deteriorado continúa siendo reconocido mediante la reversión del descuento. Cuando ocurre un hecho posterior que causa que disminuya el monto de pérdida de deterioro, esta disminución en la pérdida de deterioro es reversada en resultados.
Nota 3 Principales criterios contables significativos, continuación (a) Activos y pasivos financieros, continuación
(v) Identificación y medición de deterioro, continuación
El Fondo evalúa en cada fecha de balance si existe evidencia objetiva de que los activos financieros no reconocidos al valor razonable con cambio en resultado están deteriorados. Los activos financieros están deteriorados si existe evidencia objetiva que demuestre que un evento que causa la pérdida haya ocurrido después del reconocimiento inicial del activo y ese evento tiene un impacto sobre los flujos de efectivo futuros estimados del activo financiero, que pueda ser estimado con fiabilidad.
Las pérdidas por deterioro en activos reconocidos al costo amortizado es la diferencia entre el valor en libros del activo financiero y el valor presente de los pagos futuros descontados a la tasa de interés efectivo original del activo. Las pérdidas son reconocidas en resultados y reflejadas en una cuenta de provisión contra préstamos y avances. El interés sobre el activo deteriorado continúa siendo reconocido mediante la reversión del descuento. Cuando ocurre un hecho posterior que causa que disminuya el monto de pérdida de deterioro, esta disminución en la pérdida de deterioro es reversada en resultados.
Se establece una provisión por deterioro del valor correspondiente a activos financieros a costo amortizado, cuando hay evidencia objetiva de que el Fondo no será capaz de recaudar todos los montos adeudados por el instrumento. Las dificultades financieras significativas del emisor o deudor, la probabilidad de que el mismo entre en quiebra o sea objeto de reorganización financiera, y el incumplimiento en los pagos son considerados como indicadores de que el instrumento o monto adeudado ha sufrido deterioro del valor. Una vez que un activo financiero o un grupo de activos financieros similares haya sido deteriorado, los ingresos financieros se reconocen utilizando el tipo de interés empleado para descontar los flujos de efectivo futuros, con el fin de medir el deterioro del valor mediante la tasa efectiva original.
(vi) Presentación neta o compensada de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe la intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente.
Nota 3 Principales criterios contables significativos, continuación (a) Activos y pasivos financieros, continuación
(vii) Efectivo y efectivo equivalente
El efectivo y equivalente efectivo se compone de los saldos en efectivo, cuentas corrientes bancarias y depósitos a la vista con vencimientos originales de tres meses o menos. Los sobregiros bancarios que son pagaderos a la vista y son parte integral de la administración de efectivo del Fondo, están incluidos como un componente del efectivo y equivalente efectivo para propósitos del estado de flujos de efectivo.
(b) Inversiones valorizadas por el método de la participación (subsidiarias y asociadas) Las Inversiones en asociadas son todas las entidades sobre las cuales el Fondo ejerce influencia significativa pero no tiene control, lo cual generalmente está acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto.
Las Inversiones en asociadas se contabilizan por el método de la participación e inicialmente se reconocen por su costo.
La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus subsidiarias y asociadas se reconoce en resultados, y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas de patrimonio (y se reflejan según corresponda en el estado de resultados integrales).
Cuando la participación del Fondo en las pérdidas de una subsidiaria o asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Fondo no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que haya incurrido en obligaciones o realizado pagos en nombre de la coligada o asociada.
Las ganancias no realizadas por transacciones entre el Fondo y sus subsidiarias o asociadas se eliminan en función del porcentaje de participación de la Sociedad en éstas. También se eliminan las pérdidas no realizadas, excepto si la transacción proporciona evidencia de pérdida por deterioro del activo que se transfiere. Cuando es necesario para asegurar su uniformidad con las políticas adoptadas por la sociedad, se modifican las políticas contables de las subsidiarias y asociadas.
Nota 3 Principales criterios contables significativos, continuación
(b) Inversiones valorizadas por el método de la participación (subsidiarias y asociadas), continuación
Las ganancias o pérdidas de dilución en subsidiarias o asociadas se reconocen en el estado de resultados.
(c) Propiedades de inversión
Las propiedades de inversión son activos mantenidos para generar ingresos por arrendamientos y se valorizan inicialmente al costo de adquisición.
La Administración del Fondo ha elegido como política contable para las valorizaciones subsecuentes de estos activos el modelo del valor razonable, mediante el uso de tasaciones efectuadas por tasadores independientes calificados, anualmente o cuando exista evidencia de deterioro.
(d) Deterioro de activos no financieros
El valor en libros de los activos no financieros del Fondo, se revisa en cada fecha de cierre de los estados financieros para determinar si existe algún indicio de deterioro. Si existen tales indicios, entonces se estima el importe recuperable del activo.
El importe recuperable de un activo es el valor mayor entre su valor en uso y su valor razonable, menos los costos de venta. Para determinar el valor en uso, se descuentan los flujos de efectivo futuros estimados a su valor presente usando una tasa de descuento antes de impuestos que refleja las evaluaciones actuales del mercado sobre el valor temporal del dinero y los riesgos específicos que puede tener en el activo.
Se reconoce una pérdida por deterioro si el valor en libros de un activo excede su importe recuperable. Las pérdidas por deterioro son reconocidas en resultados.
Las pérdidas por deterioro reconocidas en períodos anteriores son evaluadas en cada fecha de balance, en búsqueda de cualquier indicio de que la pérdida haya disminuido o haya desaparecido. Una pérdida por deterioro se reversa, si ha ocurrido un cambio en las estimaciones usadas para determinar el importe recuperable. Una pérdida por deterioro se reversa sólo en la medida que el valor en libros del activo no exceda el valor en libros que habría sido determinado, neto de depreciación o amortización, si no hubiese sido reconocida ninguna pérdida por deterioro.
Nota 3 Principales criterios contables significativos, continuación (d) Arrendamientos
Los pagos realizados bajo arrendamientos operacionales se reconocen en resultados bajo el método lineal durante el período del arrendamiento. Los incentivos por arrendamiento recibidos son reconocidos como parte integral del gasto total por arrendamiento durante el período de éste. Los pagos mínimos por arrendamientos realizados bajo arrendamientos financieros, son distribuidos entre los gastos financieros y la reducción de los pasivos pendientes. Los gastos financieros son registrados en cada período durante el período de arrendamiento, para así generar una tasa de interés periódica sobre el saldo pendiente de los pasivos.
Los pagos por arrendamiento contingentes son contabilizados mediante la revisión de los pagos mínimos por arrendamiento durante el período restante, cuando se confirma el ajuste del arrendamiento.
Determinación de si un acuerdo contiene un arrendamiento
Cuando suscribe un contrato, el Fondo determina si ese contrato corresponde o contiene un arrendamiento. Un activo específico es sujeto de un arrendamiento, si el cumplimiento del contrato depende del uso de ese activo específico. Un contrato transfiere el derecho a usar el activo, si el contrato le transfiere al Fondo el derecho de controlar el uso del activo subyacente.
En el momento de la suscripción o reevaluación del contrato, el Fondo separa los pagos y otras contraprestaciones requeridos por el contrato en los que corresponden al arrendamiento y los que se relacionan con los otros elementos sobre la base de sus valores razonables relativos. Si el Fondo concluye que para un arrendamiento financiero es impracticable separar los pagos de manera fiable, se reconoce un activo y un pasivo por un monto igual al valor razonable del activo subyacente.
Posteriormente, el pasivo se reduce a medida que se hacen los pagos y se reconoce un cargo financiero imputado sobre el pasivo usando la tasa de interés incremental.
(e) Provisiones
Una provisión se reconoce si como resultado de un suceso pasado, el Fondo posee una obligación legal o implícita que puede ser estimada de forma fiable y es probable que sea necesario un flujo de salida de beneficios económicos para resolver la obligación. Las provisiones se determinan descontando el flujo de efectivo que se espera a futuro a la tasa antes de impuestos que refleja la evaluación actual del mercado del valor del dinero en el tiempo y de los riesgos específicos de la obligación.
Nota 3 Principales criterios contables significativos, continuación (f) Transacciones con empresas relacionadas
Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Fundación revela en notas a los estados financieros (ver detalle en Nota 21), las transacciones con Empresas Relacionadas conforme a lo instruido en NIC 24.
(g) Ingresos financieros e ingresos por dividendos
Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y equivalente efectivo, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el Fondo.
Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago. (h) Dividendos por pagar
El Fondo distribuirá anualmente como dividendo, a lo menos, un 50% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio.
(i) Aportes
Las cuotas emitidas se clasifican como patrimonio. El valor cuota del Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas.
En el reglamento interno del Fondo, se define que los futuros aumentos de patrimonio del Fondo serán por montos aproximados de 400.000 Unidades de Fomento cada uno, hasta alcanzar un patrimonio total aproximado de 10.000.000 de Unidades de Fomento. Estos aumentos se efectuarán en las oportunidades que el mercado lo aconseje, cautelando siempre, el mayor beneficio para los aportantes.
(j) Tributación
El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo.
El Fondo se encuentra exento de pago de impuesto a la renta, en virtud de haberse constituido al amparo de la Ley N°18.815, Titulo VII. En consideración a lo anterior, no se ha registrado efecto en los Estados Financieros por concepto de impuesto a la renta e
Nota 3 Principales criterios contables significativos, continuación (k) Garantías
Para garantías otorgadas distintas de efectivo, si la contraparte posee el derecho contractual de vender o entregar nuevamente en garantía el instrumento, el Fondo clasifica los activos en garantía en el estado de situación financiera de manera separada del resto de los activos, identificando su afectación en garantía. Cuando la contraparte no posee dicho derecho, solo se revela la afectación del instrumento en garantía en nota a los estados financieros.
(l) Segmentos
Los segmentos operacionales son informados de una manera compatible con la presentación de información interna proporcionada por el Gerente de Inversiones del Fondo, quien es responsable de asignar recursos, evaluar el desempeño del segmento operacional, y toma las decisiones estratégicas.
Los negocios se encuentran principalmente concentrados en el territorio de la República de Chile, excepto por un activo terreno usado en la explotación de un parque cementerio en la ciudad de Santa Cruz en Bolivia.
El detalle de los ingresos por el período 2012 es el siguiente:
Segmento Acumulado al 31-12-2012 M$ Chile 11.426.816 Bolivia 246.160 Total 11.672.976
Nota 4 Política de inversión del fondo
La política de inversión vigente se encuentra definida en el reglamento interno del Fondo, aprobado por la Superintendencia de Valores y Seguros, según Resolución Exenta N°035, de fecha 24 de febrero de 1995, el que se encuentra disponible en las oficinas de Penta Las Américas Administradora de Fondos de Inversión S.A. ubicadas en Av. El Bosque Norte N°0440, piso 6.
Nota 4 Política de inversión del fondo, continuación
Los recursos del Fondo se invertirán principalmente en activos vinculados al negocio y riesgo de cementerios parque. El Fondo también adquirirá mutuos hipotecarios endosables, acciones de sociedades anónimas inmobiliarias; acciones de sociedades anónimas cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, y realizará operaciones de compra y venta, promesas de contratos, leasing inmobiliario y arriendo directo.
No obstante lo anterior, el Fondo podrá invertir sus recursos líquidos de corto plazo en títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal del 100% de su valor, hasta su total extinción; en depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de bancos e instituciones financieras o garantizadas por éstas, clasificados en categoría A; letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras, clasificados en categoría A; bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización cuya emisión haya sido registrada en la Superintendencia de Valores y Seguros y en cuotas de fondos mutuos de renta fija.
Marco de diversificación
El Fondo mitiga los riesgos inmobiliarios mediante la definición de una política de inversión y diversificación clara, establecida en su reglamento interno, que establece lo siguiente:
(i) Inversión en activos inmobiliarios
1. Los recursos del Fondo se invertirán principalmente en activos vinculados al negocio y riesgo de cementerios parque. Las inversiones que representan el objetivo del Fondo representarán, a lo menos, el 70% del total de los activos del Fondo, y estarán compuestos por los activos señalados en el numeral 12) del Artículo 5º de la Ley N°18.815. El límite antes indicado podrá reducirse sólo cuando esto se produzca por efecto de operaciones tales como desinversión, disminuciones de capital en las sociedades en que el Fondo mantenga inversiones, repartos de todo tipo de dividendos hechos por dichas sociedades o aumentos de capital del Fondo.
2. El Fondo también adquirirá mutuos hipotecarios endosables, acciones de sociedades anónimas inmobiliarias del Artículo 45, letra h) del Decreto Ley Nº3.500, de 1980; acciones de sociedades anónimas cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros, y podrá realizar de manera indirecta, a través de la sociedades en las cuales invierta, operaciones de compra y venta, promesas de contratos, leasing inmobiliario y arriendo de bienes raíces.
Nota 4 Política de inversión del fondo, continuación Marco de diversificación, continuación
(i) Inversión en activos inmobiliarios, continuación
3. No obstante lo anterior, el Fondo podrá invertir sus recursos líquidos de corto plazo en títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal del 100% de su valor, hasta su total extinción; en depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de bancos e instituciones financieras o garantizadas por éstas, clasificados en categoría A; letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras, clasificados en categoría A; bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización cuya emisión haya sido registrada en la Superintendencia de Valores y Seguros y en cuotas de fondos mutuos de renta fija, cuyas características se detallan más adelante
4. El Fondo podrá efectuar operaciones de compra con opción de retroventa, o de venta con opción de retrocompra, con personas no relacionadas a la Administradora, en condiciones comerciales convenientes para el interés del Fondo.
5. El Fondo, de manera indirecta, a través de la sociedades en las cuales invierta, podrá ser comunero en comunidades sobre inmuebles, en la medida que entre los comuneros se haya estipulado un pacto de indivisión que contenga cláusulas relativas, a lo menos, al uso, goce, administración y destino de los bienes comunes, debiendo pactarse la indivisión por un plazo no superior a cinco años, sin perjuicio de que, al término del mismo, pueda renovarse. Con todo, dicho plazo o su renovación, si la hubiere, no podrá exceder la duración del Fondo, incluida su liquidación.
6. El Fondo, sobre los valores de oferta pública individualizados en la letra B.) siguiente, podrá realizar operaciones de compromiso, pudiendo realizarlas con Bancos e Instituciones Financieras, Corredores de Bolsa e intermediarios de valores. Los plazos máximos de los compromisos no serán superiores a 6 meses y los límites máximos serán los mismos que rigen para los instrumentos sobre los cuales se efectúan los compromisos.
7. Para la adquisición de activos no financieros en los cuales se encuentra autorizado a invertir, el Fondo podrá celebrar contratos de promesa de compra o venta y contratos que le otorguen el derecho de adquirir o enajenar activos.
Nota 4 Política de inversión del fondo, continuación Marco de diversificación, continuación
(i) Inversión en activos inmobiliarios, continuación
8. El Fondo podrá efectuar en bolsas de valores operaciones distintas de las señaladas en los números 6 y 7, cuando ellas estén incorporadas en los sistemas bursátiles. 9. El Fondo, asimismo, podrá invertir en acciones emitidas por sociedades cuyo objeto
sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público, de aquellas señaladas en el numeral 15) del Artículo 5º de la Ley N°18.815.
10. El Fondo podrá invertir en acciones cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la S.V.S. El objeto social de estas sociedades deberá ser complementario al negocio inmobiliario.
11. La política de inversión del Fondo no contempla limitaciones o prohibiciones adicionales para la inversión de sus recursos en valores emitidos por sociedades que no estén obligadas a designar o no lo hagan voluntariamente, el comité de directores de que trata el Artículo N°50 bis de la Ley N°18.046, sobre Sociedades Anónimas.
Se indican a continuación, las características más relevantes de los valores y activos en que invertirá el Fondo y los márgenes de inversión de los mismos. La inversión en bienes raíces, conforme lo establece la Ley N°18.815, se realizará de manera indirecta, a través de la sociedades en las cuales invierta el Fondo, mientras que la inversión en otros valores se realizará ya sea de manera directa o indirecta, según se indique en el presente Reglamento Interno y en conformidad a lo señalado en el Artículo 5º de la Ley N°18.815. A.) Inversiones en mutuos hipotecarios, acciones de sociedades anónimas inmobiliarias
del Artículo N°45, letra h) del Decreto Ley Nº3.500, de 1980, acciones de sociedades anónimas cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público, y cuotas o derechos en comunidades sobre inmuebles.
A.1) Mutuos hipotecarios endosables del Artículo 69 Nº7 de la Ley General de Bancos y del Artículo N°21 bis del Decreto con Fuerza de Ley N°251 de 1931.
Nota 4 Política de inversión del fondo, continuación Marco de diversificación, continuación
(i) Inversión en activos inmobiliarios, continuación
A.1.a) Las hipotecas que garanticen los mutuos hipotecarios, se referirán a inmuebles ubicados a lo largo del territorio nacional.
A.1.b) El margen de inversión de mutuos hipotecarios será de hasta el 30% del activo del Fondo.
La inversión en mutuos hipotecarios otorgados a un mismo deudor y a sus personas relacionadas, no podrá representar más de un 10% del activo del Fondo. A.1.c) La diversificación por valor par del mutuo hipotecario, considerando el valor del
préstamo original, no excederá los siguientes límites, siempre dentro del límite de 30% del activo del Fondo:
Sin límite para inversión en mutuos hipotecarios, cuyo valor par sea igual o inferior a 5.000 UF.
Máximo 30% del valor total de mutuos hipotecarios invertidos en mutuos cuyo valor par sea superior a 5.000 UF e inferior o igual a 10.000 UF. Máximo 20% del valor total de mutuos hipotecarios invertidos en mutuos,
cuyo valor sea superior a 10.000 UF. A.1.d) Los límites según razón deuda garantía serán:
Hasta un 30% de los activos del Fondo para una razón mayor de 80% e igual o menor de 100%.
Hasta un 5% de los activos del Fondo para una razón mayor al 100%. A.2) Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias del Artículo N°45 letra h) del
Decreto Ley Nº3.500 de 1980.
Un mínimo de un 70% del activo del Fondo, excepto en los casos indicados en el segundo párrafo del número 1 del presente artículo 6.
Nota 4 Política de inversión del fondo, continuación Marco de diversificación, continuación
(i) Inversión en activos inmobiliarios, continuación
A.3) Acciones de sociedades anónimas cuyo objeto único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros.
Un mínimo de un 70% del activo del Fondo, excepto en los casos indicados en el segundo párrafo del número 1 del presente artículo 6.
A.4) Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público.
Hasta el 30% del activo del Fondo.
Para el cumplimiento de los objetivos de inversión indicados en los acápites A.3) y A.4) anteriores, el Fondo podrá concurrir a la constitución de sociedades, siempre y cuando éstas se constituyan como anónimas y en sus estatutos se establezca que sus estados financieros anuales serán dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros.
A.5) Cuotas o derechos en comunidades sobre inmuebles. Esta inversión se realizará de manera indirecta, a través de las sociedades en las cuales invierta el Fondo,
Hasta el 30% del activo del Fondo. B.) Inversiones en otros valores
B.1) Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal del 100% de su valor, hasta su total extinción. Se podrá invertir en estos títulos hasta un 30% de los activos del Fondo. B.2) Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de bancos e
instituciones financieras o garantizadas por éstas, clasificados en categoría A. Se podrá invertir en estos títulos hasta un 30% de los activos del Fondo.
Nota 4 Política de inversión del fondo, continuación Marco de diversificación, continuación
(i) Inversión en activos inmobiliarios, continuación
B.4) Bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización cuya emisión haya sido registrada en la Superintendencia de Valores y Seguros. Se podrá invertir en estos títulos hasta un 30% de los activos del Fondo.
B.5) Cuotas de Fondos Mutuos de renta fija: se podrá invertir en estos títulos hasta un 30% de los activos del Fondo.
B.6) Otros valores o instrumentos de oferta pública que autorice la Superintendencia. Se podrá invertir en estos títulos hasta un 30% de los activos del Fondo.
B.7) Acciones cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la S.V.S. Hasta el 30% del activo del Fondo.
(ii) Límites de inversión por emisor
En aquellos valores e instrumentos singularizados en la letra B precedentes, emitidos o garantizados por un mismo emisor, el Fondo no podrá invertir más de un 30% del valor del Fondo. En todo caso, tratándose de emisores que sean sociedades anónimas abiertas, el Fondo no podrá poseer acciones o valores convertibles en acciones de una de esas sociedades que signifique controlar, directa o indirectamente, al emisor, exceptuadas aquellas acciones emitidas por las sociedades indicadas en las letras A.2, A3, y A.4 precedentes.
En aquellas acciones emitidas por las sociedades a que se refieren las letras A.2), A.3) y A.4) precedentes, el máximo de inversión en cada una de esas sociedades, será de un 40.% del valor del Fondo.
(iii) Límites de inversión por grupo empresarial y sus personas relacionadas
En aquellos valores e instrumentos singularizados en la letra B precedente, emitidos o garantizados por emisores pertenecientes a un mismo grupo empresarial o por personas relacionadas a éste, el Fondo no podrá invertir más de un 45% de su activo total, sin considerar entre éstas al propio Fondo, límite que podrá ser superado, excepcional y transitoriamente, por efecto de operaciones tales como desinversión, disminuciones de capital en las sociedades en que el Fondo mantenga inversiones, repartos de dividendos hechos por dichas sociedades o variaciones de capital del Fondo. Los excesos de inversión
Nota 4 Política de inversión del fondo, continuación Marco de diversificación, continuación
(iv) Límites de inversión por grupo empresarial y sus personas relacionadas, continuación En aquellas acciones emitidas por las sociedades a que se refieren las letras A.2), A.3) y A.4) precedentes, que pertenecieren a un mismo grupo empresarial, distinto del Fondo, el máximo de inversión será de 45% de los activos del Fondo, límite que podrá ser superado, excepcional y transitoriamente, por efecto de operaciones tales como desinversión, disminuciones de capital en las sociedades en que el Fondo mantenga inversiones, repartos de dividendos hechos por dichas sociedades o variaciones de capital del Fondo. Los excesos de inversión serán resueltos dentro del plazo de 3 años.
Nota 5 Administración de riesgos 5.1 General
El Fondo está expuesto a los siguientes riesgos: • Riesgo de Crédito
• Riesgo de Liquidez • Riesgo de Mercado • Riesgo Operacional • Riesgo legal
En esta nota se presenta información respecto de la exposición del Fondo a cada uno de los riesgos mencionados, los objetivos, las políticas y los procedimientos del Fondo para medir y administrar el riesgo, y la administración del capital por parte del Fondo.
Marco de administración de riesgo
El objeto del Fondo es invertir principalmente en activos vinculados al negocio y riesgo inmobiliario.
Las decisiones de inversión del Fondo se basan en la capacidad de generar valor de los activos a ser adquiridos a través ya sea de su desarrollo o capacidad de generar renta. La sociedad Administradora cuenta con las instancias de apoyo a la gestión de riesgos que se mencionan a continuación:
Comité de inversiones: Este comité tiene por objeto aprobar o rechazar inversiones y asesorar al directorio en materia de la administración de las inversiones del Fondo.
Nota 5 Administración de riesgos, continuación
Comité de riesgo: la misión de este comité es apoyar la administración de los riesgos de crédito, financiero y de liquidez presente en las distintas actividades requeridas para llevar a cabo la inversión y financiamientos asociados al Fondo, y monitorear su evolución en el tiempo.
Comité de vigilancia: este comité es nombrado anualmente por la Asamblea Ordinaria de Aportantes. Está conformado por 3 personas distintas a la administración y tienen como principal misión velar por el cumplimiento del reglamento del Fondo.
Circular N°1.869: mediante esta circular de fecha 15 de febrero de 2008, la SVS ha impartido lineamientos y disposiciones específicos tendientes a establecer un enfoque de supervisión, basado en riesgos. Dado esto, el Directorio de la Administradora, dentro del amplio marco legal que rige su existencia, ha implantado una política específica de gestión de riesgo, según se dispone en la referida Circular Nº1.869.
Contralor: principal instancia de control de riesgo interno, cuya función es velar por el cumplimiento de las políticas establecidas por el Directorio. Es nombrado por el Directorio, instancia a la que reporta,y es independiente de las unidades operativas de la Administración.
Marco de endeudamiento
El Fondo procederá a endeudarse cuando existan alternativas y proyectos de inversión que presenten rentabilidades atractivas para sus partícipes y no se cuente con recursos propios para ello.
Los bienes y valores que integren el activo del Fondo no podrán estar afectos a gravámenes y prohibiciones de cualquier naturaleza, salvo que se trate de garantizar obligaciones propias del Fondo o de las sociedades en las que tenga participación, o de prohibiciones, limitaciones o modalidades que sean condición de una inversión.
Ni los pasivos exigibles de corto plazo ni los de mediano y/o largo plazo que contraiga el Fondo podrán exceder del 50% de su patrimonio. Asimismo, la suma de todo tipo de pasivos no podrá exceder del 50% del patrimonio del Fondo.
El Fondo podrá adquirir activos con pago a plazo y podrá utilizar como fuentes de financiamiento créditos otorgados por instituciones financieras nacionales o internacionales, y cualquier otra fuente de financiamiento corto, mediano o largo plazo que sea congruente con los flujos de caja provenientes de los retornos de sus Inversiones o de la liquidación de activos de mediana o alta liquidez.
Nota 5 Administración de riesgos, continuación
El Fondo podrá otorgar garantías hipotecarias o prendarías por los pasivos u obligaciones que contraiga, por un monto máximo equivalente al 50% de su activo total.
Para garantizar deudas de sociedades en que el Fondo tenga participación, la asamblea extraordinaria de aportantes deberá acordarlo en cada situación particular.
El Fondo podrá endeudarse emitiendo títulos de deuda de securitización, los cuales podrán ser colocados en bolsas nacionales o extranjeras.
5.2 Riesgo de crédito
El riesgo de crédito es el riesgo de que una contraparte a un instrumento financiero incumpla en una obligación o compromiso que ha suscrito con el Fondo dando como resultado una pérdida financiera para éste. Este riesgo en el Fondo surge principalmente de saldos por cobrar a empresas filiales del Fondo, sobre los cuales la administración no observa deterioro ni riesgo significativo de cobro.
(a) Efectivo y efectivo equivalente
El efectivo y efectivo equivalente al 31 de diciembre de 2012 y al 31 de diciembre de 2011 está compuesto por:
2012 2011
M$ M$
Bancos 259.880 292.623
Depósitos a plazo Corpbanca 622.659 507.390
Fondos Mutuos 150.090 -
Totales 1.032.629 800.013
La política de inversión en este tipo de instrumentos impuesta por la gerencia de finanzas es invertir en instrumentos clasificados N-1 emitidos por instituciones financieras de reconocido prestigio y cuotas de fondos mutuos de renta a corto plazo. Las Inversiones son mantenidas hasta su vencimiento y no son utilizadas para transar en el mercado secundario.
Por otro lado, la política de diversificación estipulada en el reglamento interno del Fondo establece límites para este tipo de activos, de modo de evitar concentración y por ende asumir mayor riesgo crédito.
Nota 5 Administración de riesgos, continuación 5.2 Riesgo de crédito, continuación
(b) Instrumentos financieros a costo amortizado
Al 31 de diciembre del 2012 y 31 de diciembre de 2011 no hay instrumentos financieros a costo amortizado.
(c) Cuentas por Cobrar
Las cuentas por cobrar corresponden a saldos por cobrar que resultan de arrendamientos otorgados por el Fondo a sus filiales que administran el negocio de cementerios parques y adicionalmente a cuentas por cobrar a filiales por un total de M$15.963.265 al 31 de diciembre de 2012 (M$16.963.292 al 31 de diciembre de 2011). El Fondo cuenta con sistemas de BackOffice que identifican las moras en estos activos y también monitorea el deterioro de un arrendatario.
La Administración permanentemente revisa estos activos para determinar la existencia o no de deterioro. A juicio de la administración, al cierre de estos estados financieros no existe deterioro.
5.3 Riesgo de Liquidez
El riesgo de liquidez es el riesgo de que el Fondo encuentre dificultades en cumplir obligaciones asociadas con pasivos financieros que son liquidadas entregando efectivo u otro activo financiero, o que estas obligaciones deban liquidarse de manera desventajosa para el Fondo.
(a) Administración de riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez es monitoreado permanentemente por el área de finanzas de acuerdo con políticas y procedimientos implementados. Según lo indicado en el reglamento interno del Fondo, éste mantendrá una reserva de liquidez que le permita financiar los desembolsos que deben ser solventados, correspondientes a aquellos registrados en el último trimestre informado en los estados financieros. Esta reserva consistirá en mantener invertido en activos líquidos, un monto igual o superior al 0,5% del total de activos del Fondo.
Nota 5 Administración de riesgos, continuación 5.3 Riesgo de liquidez, continuación
Las razones financieras de liquidez estarán dadas por los siguientes índices: (i) Índice de liquidez
Corresponderá al porcentaje de activos del Fondo resultante de la división de los activos de alta liquidez del mismo, por la diferencia existente entre la totalidad de los activos del Fondo y los activos de alta liquidez del mismo. Este indicador será en todo momento, al menos 0,5%.
(ii) Índice de cobertura de gastos
Corresponderá al valor resultante de la división de los activos de alta liquidez del Fondo, por los gastos del Fondo registrados en el trimestre anterior a su cálculo. Este índice deberá ser superior a 1,0 veces, debiendo éste cubrir los gastos del trimestre inmediatamente anterior informado en los estados financieros.
Las Inversiones que tiene el Fondo en valores son principalmente para mitigar el riesgo de liquidez y por lo anterior, se establece que estas Inversiones serán en:
Títulos emitidos por la Tesorería General de la República o por el Banco Central de Chile.
Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras.
Letras de créditos emitidas por bancos o instituciones financieras.
Cuotas de Fondos mutuos de renta fija.
(b) Análisis de Vencimiento de los Pasivos Financieros
Los pasivos del Fondo corresponden principalmente a obligaciones bancarias de corto plazo a ser cancelados en un período no superior a 1 año. Otras obligaciones de pasivos adquiridos son por el curso administrativo normal del Fondo las cuales no tienen un vencimiento definido, pero por el ciclo normal de las operaciones y de los flujos recibidos se cancelan en un período no superior a 30 días. La Administración de la Sociedad Administradora no visualiza riesgo en el cumplimiento y/o renovación de dichos pasivos financieros.
Nota 5 Administración de riesgos, continuación
5.3 Riesgo de liquidez, continuación (c) Vencimiento de flujos de activos,
El siguiente cuadro ilustra la liquidez esperada sobre las Inversiones financieras:
Menos de 1 mes 1 mes a 6 meses Mas a 6 meses Total Al 31 de diciembre de 2012 M$ M$ M$ M$
Depósito a plazo Corpbanca 211.797 - - 211.797
Depósito a plazo Corpbanca 87.535 - - 87.535
Depósito a plazo Corpbanca 20.971 - - 20.971
Depósito a plazo Corpbanca 302.356 - - 302.356
Fondo mutuo BCI 150.090 - - 150.090
Totales 772.749 - - 772.749 Al 31 de diciembre de 2011 Menos de 1 mes 1 mes a 6 meses Mas a 6 meses Total M$ M$ M$ M$
Depósito a plazo Corpbanca 140.838 - - 140.838
Depósito a plazo Corpbanca 82.337 - - 82.337
Depósito a plazo Corpbanca 284.215 - - 284.215
Nota 5 Administración de riesgos, continuación 5.4 Riesgo de mercado
El riesgo de mercado es el riesgo de que los cambios en los precios de mercado, por ejemplo tasas de interés, precios de las Inversiones, cambios de moneda extranjera y deudas, afecten los ingresos del Fondo o el valor de los instrumentos financieros que mantiene. El objetivo de la administración del riesgo de mercado es administrar y controlar las exposiciones a este riesgo dentro de parámetros razonables y al mismo tiempo optimizar la rentabilidad.
(a) Administración de riesgo de mercado
La estrategia del Fondo para administrar el riesgo de mercado está dirigida por su objetivo de inversión, que es invertir los recursos del Fondo principalmente en activos vinculados al riesgo inmobiliario. El Fondo mitiga el riesgo de precio diversificando la cartera en distintos tipos de Inversiones inmobiliarios (por ejemplo: leasing, Inversiones en desarrollo de proyectos tanto de corto y largo plazo, sociedades inmobiliarias, renta fija inmobiliaria, etc.).
En la selección y evaluación de proyectos, se estudia y analiza la rentabilidad y margen esperado los proyectos, al igual que la competencia, la exposición del Fondo en el segmento del mercado del proyecto de evaluación, y plazos de desarrollo y comercialización entre otros. Mensualmente se genera un informe de control de gestión mensual que incluye el seguimiento de los costos, endeudamiento y ventas de las Inversiones del Fondo. Adicionalmente, los proyectos se monitorean mediante reuniones de venta, reuniones de construcción y otras instancias para revisar los distintos puntos relevantes de los proyectos.
El riesgo de mercado del Fondo es administrado constantemente por el Gerente de Negocios Inmobiliarios en conformidad con las políticas y los procedimientos implementados.
(b) Exposición a riesgos de tasa de interés
Dada la naturaleza del Fondo, no se visualiza la exposición sobre el riesgo de tasa de interés por el lado de los activos mantenidos puesto que los instrumentos financieros son mantenidos hasta su vencimiento. Desde el punto de vista de los pasivos financieros, el Fondo mantiene deuda bancaria de corto plazo, la cual podría potencialmente verse afectada al momento de la renovación de la misma. La Administración de la Sociedad Administradora está constantemente evaluando la conveniencia para el Fondo de mantener la deuda a tasa variable, revisando la situación del mercado financiero local e
Nota 5 Administración de riesgos, continuación 5.4 Riesgo de mercado, continuación
(c) Exposición al riesgo de tipo de cambio
Dada la naturaleza del Fondo, no se visualiza la exposición significativa sobre el riesgo de tipo de cambio de moneda extranjera, en el riesgo de mercado bajo análisis.
5.5 Riesgo operacional
El riesgo operacional es la medida potencial de una pérdida, inducida directa o indirectamente por la Administradora, por causas de sus propios actos y de sus proveedores.
Entre ellos se distinguen los riesgos que surgen de:
La especificación de procedimientos administrativos internos, su correcta aplicación y su control.
El registro contable, de acuerdo a normas contables hoy en adecuación al estándar IFRS, la correcta y oportuna emisión de la información contable.
El proceso periódico de fijación, monitoreo y control de presupuestos de cada unidad de negocio además de los propios Fondos como continentes de dichas unidades de negocios.
La existencia, correcto funcionamiento y empleo de plataformas tecnológicas de procesamiento y transmisión de datos.
La adecuada observancia al conjunto de normativas aplicables que surgen del marco regulatorio de la propia Administradora y sus Fondos.
Observancia del marco regulatorio de los rubros, sectores y ámbitos en que marchan los activos subyacentes del Fondo. En este caso, el Fondo invierte en Parques Cementerios, debe observarse el conjunto de normas que emanan del Reglamento Sanitario, y de un amplio espectro de normativas especiales.
Para contener dichos riesgos, la Administradora cuenta con procedimientos de diversos tipos, normas internas, verificación del cumplimiento de éstas, y en especial, de un sistema de control de gestión que permite medir con frecuencia mensual, un amplio espectro de indicadores, que se refieren a aspectos cuantitativos y otros de índole cualitativo, cuyo propósito es asegurar que el resultado de todos los procesos de negocio, se sitúen dentro presupuestos y rangos de desviación tolerables.
Asimismo, el riesgo operacional incluye la exposición a potenciales pérdidas debido a la falta de procedimientos adecuados para la ejecución de las actividades del negocio
Nota 5 Administración de riesgos, continuación 5.5 Riesgo operacional, continuación
La responsabilidad por la fijación de criterios de contención y mitigación de riesgos operacionales, recae sobre el Comité de Gestión de Riesgo, que incluye a los Gerentes de Control de Gestión, de Finanzas y Operaciones, al cual recientemente se ha incorporado un Contralor General.
Existen matrices de riesgo para los procesos de negocio, sobre cuya base se han especificado procedimientos, y protocolos de control, que operan en tiempo de ejecución de los distintos procesos y otros que se efectúan con posterioridad.
a) Administración de capital
El Fondo es un patrimonio integrado por aportes de personas naturales y jurídicas (los Aportantes). El capital del Fondo está representado por las cuotas emitidas y pagadas. El importe del mismo puede variar por nuevas emisiones de cuotas acordadas en Asamblea de Aportantes y por disminuciones de capital de acuerdo a lo establecido en el Reglamento Interno del Fondo.
El Fondo debe contar permanentemente con, a lo menos, 50 Aportantes, salvo que entre éstos hubiere un Inversionista institucional, en cuyo caso será suficiente contar con este último. El Fondo deberá contar con un capital pagado no inferior al equivalente a 10.000 UF según el Artículo 3° A de la Ley N°18.815 que regula los Fondos de Inversión.
El objetivo del Fondo, cuando administra capital, es salvaguardar la capacidad del mismo para continuar como una empresa en marcha con el objeto de proporcionar rentabilidad para los Aportantes y mantener una sólida base de capital para apoyar el desarrollo de las actividades de inversión del Fondo.
Para poder mantener o ajustar la estructura de capital, el Fondo podría ajustar el importe de los dividendos a pagar a los Aportantes, restituir capital, emitir nuevas cuotas o vender activos para reducir la deuda.
