TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA i AAA (Triple A)

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Contactos:

Camilo Andrés Pérez Mojica

cperez@brc.com.co

María Soledad Mosquera Ramírez

msmosquera@brc.com.co

Comité Técnico: 13 de junio de 2014

Acta No: 641

PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS

PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S.

BRC INVESTOR SERVICES S. A. SCV REVISIÓN PERIÓDICA

TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA i AAA (Triple A)

Cifras al 30 de abril de 2014:

Valor Total del Programa: $2 billones (aprobado el 31/01/2014 por la Superintendencia Financiera de Colombia).

Valor Total Colocado: $774.148 millones. Grupo de Activos que Componen el PEI: 28.

Historia de la calificación:

Revisión Extraordinaria Abr./14: i AAA Revisión Periódica Jun./13: i AAA Revisión Extraordinaria Abr./13: i AAA Calificación Inicial Dic./06: i AA+

La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S. A. S., el contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S. A. S., en su condición de Administrador Inmobiliario, y de Fiduciaria Corficolombiana S. A., en su condición de Agente de Manejo.

CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:

Títulos: Programa de Emisión y Colocación de Títulos Participativos del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias.

Ley de Circulación: Nominativos.

Emisor: Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI). Originador: Estrategias Corporativas S.A.S.

Administrador Inmobiliario: Terranum Inversión S.A.S. (antes, Administradora Inmobiliaria E.C.S.A.S.). Monto: Hasta $2 billones

Tramos Cinco tramos emitidos. El sexto tramo está pendiente por emitir, pero los activos de este tramo ya están incorporados en el portafolio.

Valor Tramos: Tramo I: $107.605 millones. Tramo II: $127.557 millones.

Tramo III: $204.862 millones. Tramo IV: $155.129 millones. Tramo V: $178.995 millones. Fecha de Emisión Tramos: Tramo I: 27/Feb/2007. Tramo II: 22/Nov/2007.

Tramo III: 30/Oct/2009. Tramo IV: 21/Mar/2012. Tramo V: 19/Jul/2013.

Valor Nominal de los Títulos: $3.413.829 cada título, acorde con la última distribución de rendimientos. La inversión mínima para una emisión primaria y en el mercado secundario es de un (1) título. Plazo: 99 años prorrogables.

Rentabilidad La rentabilidad de los títulos estará dada por los ingresos derivados del arrendamiento de los activos inmobiliarios y de la valorización o la desvalorización de estos.

Readquisición de Títulos: Los inversionistas tendrán la opción de venderle al patrimonio autónomo hasta el 10% de los títulos que hayan adquirido y mantenido durante un periodo superior a diez (10) años consecutivos e ininterrumpidos, contados a partir de la fecha de adquisición, de acuerdo con los términos del prospecto de colocación.

Periodicidad de Pago de Rendimientos: Semestral.

Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A. Representante Legal de Inversionistas Fiduciaria Colmena S. A. Asesor Legal: Brigard & Urrutia Abogados. Bolsa de Valores: Bolsa de Valores de Colombia (BVC).

Administrador del Programa de Emisión: Depósito Centralizado de Valores de Colombia S. A. (DECEVAL). Destinatarios del Programa: El público en general, incluyendo los fondos de pensiones y cesantías.

Derecho de Suscripción Preferencial: Los inversionistas de los títulos del Patrimonio Autónomo a la fecha de publicación del aviso de oferta de un nuevo tramo tendrán derecho a suscribir preferencialmente los títulos del nuevo tramo.

1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El Comité Técnico de BRC Investor Services S. A. SCV en Revisión Periódica mantuvo la calificación i AAA al Programa de Títulos Participativos emitidos por el Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias (PEI).

Desde la emisión del primer tramo en 2007, el valor unitario de los títulos participativos del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias

(en adelante PEI) ha mantenido una tendencia creciente y, al cierre de abril de 2014, tuvo un incremento acumulado de 58,6%. Lo anterior ha sido posible, en gran parte, por las apropiadas características de los activos inmobiliarios que componen el portafolio, la alta calidad crediticia de los arrendatarios de dichos activos y los buenos resultados de las emisiones de cada uno de los tramos en términos de demanda y precios (Tabla 1).

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PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en

Tabla 1: Emisiones de Tramos del PEI

Fuente: Terranum Inversión S.A.S.

El plan estratégico del PEI continúa enfocado en la adquisición de inmuebles de alta calidad, lo cual, sumado al crecimiento económico que continuaría en niveles similares o mayores al promedio de 4,1% observado durante los

últimos cinco años1, permite anticipar un

sostenimiento de la demanda por unidades arrendables. Sin embargo, el surgimiento de nuevos fondos inmobiliarios es uno de los principales factores que podría afectar el margen de negociación del PEI en la adquisición de activos y limitar el crecimiento del portafolio de bienes inmuebles. De lo anterior, para lo que resta de 2014 y 2015 Terranum Inversión proyecta un menor dinamismo en el valor del título frente a lo observado históricamente. Al cierre de abril de 2014, el valor

unitario2 de los títulos fue de $7.928.790 con un

crecimiento anual de 4,3%, menor al incremento de 5,4% registrado un año atrás.

Al cierre de abril de 2014, el flujo de caja operativo

ajustado3 acumulado del PEI fue de $18.696 millones y

aumentó 15,9% anual, lo que se derivó principalmente de: 1) el crecimiento anual de los ingresos netos de

27,9%4, lo cual es reflejo de la entrada de nuevos

activos al portafolio, los apropiados procedimientos de recaudo de los cánones de arrendamiento y de la adecuada gestión del administrador del PEI, Terranum Inversión S.A.S., sobre los activos inmobiliarios, aspectos que han permitido mantener un bajo nivel de

vacancia; y 2) el manejo de los gastos operativos5 por

parte del Administrador de acuerdo con el nivel de producción. Entre 2010 y 2013 el crecimiento promedio anual del flujo de caja operativo ajustado fue 29,3% y la ejecución del presupuesto de dicha variable fue en promedio de 105,6%, mientras que la ejecución observada a abril de 2014 fue de 118,7% (Tabla 2); esto último como producto, principalmente, de la

1 Se refiere al crecimiento anual del PIB entre 2009 y 2013. 2 El valor del título se calcula de acuerdo con la metodología de la

Superintendencia Financiera de Colombia (Circular Básica Contable y Financiera 100 de 1995).

3 El flujo de caja operativo ajustado es el flujo de caja de operación

menos las inversiones en activos fijos, Capex y capital de trabajo.

4 A abril de 2014 los ingresos netos acumulados del año fueron de

$41.308 millones.

5 A abril de 2014 los gastos operativos acumulados del año fueron

de $5.535 millones con un crecimiento anual de 22,9%.

ejecución por ingresos brutos de 102,2%, que tuvo un

crecimiento anual superior a 28%. El presupuesto para

el cierre de 2014 considera un crecimiento anual del flujo de caja operativo de 4,9%, el cual es menor al compararlo con el comportamiento histórico, principalmente, por las mayores reservas estimadas para Capex.

Tabla 2: Ejecución Presupuestal

Fuente: Terranum Inversión S. A. S.

Desde la fecha de emisión de cada tramo y la fecha del último avalúo de cada activo

inmobiliario6, la valorización de éstos fue en

promedio de 14,0%7, lo cual ha sido posible por

el adecuado y oportuno mantenimiento de los inmuebles y la estrategia del Administrador Inmobiliario enfocada en la adquisición de activos inmobiliarios de alta calidad, así como en la expansión y remodelación de éstos, aspectos que se mantendrían en el futuro y permitirán que el valor del portafolio de activos inmuebles continúe creciendo. No obstante, la competencia de otros vehículos de inversión con características similares podría afectar los precios de compra de algunas propiedades y

derivar en unos menores cap rates8.

En el desarrollo de proyectos en etapas

tempranas9, el Administrador Inmobiliario

implementa mecanismos para mitigar la materialización de eventos que puedan afectar el flujo de caja; no obstante, teniendo en cuenta que este esquema ha sido de reciente utilización por parte del PEI, la Calificadora hará seguimiento y evaluará la eficacia y suficiencia

6 El PEI realiza el avalúo de cada uno de los activos inmobiliarios

una vez al año.

7 Promedio ponderado por valor del inmueble de las variaciones

porcentuales del valor de cada activo entre la fecha de emisión del tramo y la fecha del último avalúo.

8 Tasa de capitalización: se obtiene de dividir el ingreso neto

producido por el valor de la propiedad.

9 Proyectos hechos a la medida para una compañía que se

compromete desde la concepción del proyecto a tomar en arriendo el activo una vez se haya culminado.

Emsiones del PEI Tramo I Tramo II Tramo III Tramo IV Tramo V Total

Fecha de colocación 27/02/2007 22/11/2007 30/10/2009 21/03/2012 19/07/2013 Monto colocado ($ millones) 107.605 127.557 204.862 155.129 178.995 774.148

Demandado (x veces) 4,5 11,9* 43,6** 91,7*** 95,9**** Núimero de títulos 21.521 23.405 33.311 21.666 22.831 122.734

Precio del título ($) 5.450.0005.000.000 6.150.000 7.160.000 7.840.000

* Remanente de $8.960 millones demandado 11,9 veces ** Remanente de $13.000 millones demandado 43,6 veces *** Remanente de $18.007 millones demandado 91,7 veces **** Remanente de $6,335 millones demandado 95,9 veces

Ejecutadoejecución% Variación anual Ejecutadoejecución% Variación anual

Ingresos brutos 98.060 101,0% 15,6% 40.696 102,2% 28,2% Vacancia (-) - -Cartera no recuperable (-) (461) 51,0% (109) 6,9% Ing. Reembolsables (+) 272 123,6% 10,9% 75 66,4% -3,2% Otros ingresos (+) 1.798 89,1% 5,5% 641 87,3% 11,1% Ingresos netos 99.686 100,4% 15,3% 41.308 101,5% 27,9%

Subtotal gastos operativos no reembolsables 10.277 110,3% 41,2% 3.359 93,0% 26,2% Subtotal gastos operativos reembolsables 6.233 100,2% 3,8% 2.176 83,0% 18,2%

Total gastos operativos 16.510 106,2% 24,3% 5.535 88,8% 22,9% Ingresos operativos netos 83.176 99,3% 13,6% 35.773 103,8% 28,7%

Total gastos de administración 12.444 98,1% 16,8% 5.126 101,8% 27,9%

EBITDA 70.651 99,4% 12,9% 30.631 104,1% 28,8%

Rendimientos Financieros Operativos Netos (5.755) - -15,2% (3.920) - 5,9% Inversiones CAPEX y capital de trabajo (-) 167 - -104,3% (8.014) - 102,8%

Flujo de caja operativo 65.063 122,5% 25,4% 18.696 118,7% 15,9%

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en

de las medidas implementadas frente a riesgos de construcción, asociados con la interrupción de las obras por suspensión de licencias u otros eventos, y el riesgo de contraparte derivado de los anticipos entregados a los constructores. Los mecanismos definidos por Terranum Inversión incluyen un adecuado proceso de selección de las firmas constructoras de las propiedades, pólizas de seguro y de cumplimiento, y otro tipo de elementos que propenden por una menor exposición a pérdidas derivadas de posibles retrasos en los proyectos o desviaciones del presupuesto inicialmente estimado. Uno de los activos que hace parte del quinto tramo fue construido y arrendado bajo la modalidad de proyectos en etapas tempranas, el cual ya fue finalizado y entregado a su respectivo arrendatario dentro de los plazos y bajo las condiciones acordadas inicialmente; además, actualmente se encuentran desarrollando otros proyectos bajo este esquema.

Con el crecimiento del vehículo de inversión, el Administrador del PEI ha procurado mantener un portafolio de activos inmuebles diversificado por tipo, localización geográfica y arrendatario (Gráficos 4, 6 y 7 de la Ficha Técnica), con el fin de disminuir la exposición de los ingresos ante eventuales inestabilidades en el mercado inmobiliario, catástrofes naturales, coyunturas políticas focalizadas o cambios en el perfil crediticio de los arrendatarios. De ejecutarse el plan de adquisiciones 2014-2016, la atomización de los ingresos se mantendría, lo cual favorecería la generación de niveles de rentabilidad

recurrentes.A abril de 2014, los ingresos derivados de

los activos inmuebles ubicados en Bogotá concentraban el 63,3% del total; sin embargo, dado que estas

propiedades tienen un alto nivel de valorizacióny sus

arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, el riesgo asociado con la alta concentración es mitigado parcialmente. El PEI realizó recientemente adquisiciones en ciudades donde no tenía activos, lo cual es un aspecto positivo para la diversificación del vehículo y favorece la rentabilidad de los títulos participativos, dado que, de acuerdo con la información del Calificado, esos inmuebles tienen buenas perspectivas de valorización por su ubicación y características de construcción.

Por otra parte, como se observa en el Gráfico 7 de la Ficha Técnica, en la medida en que se han emitido los tramos, la atomización de los ingresos por arrendatario ha aumentado y, a abril de 2014, los dos mayores

arrendatarios concentraron el 8,0% y el 7,8%,

respectivamente, de los ingresos totales. Estos cuentan con una calidad crediticia alta, lo que disminuye la

probabilidad de pérdida por el eventual incumplimiento en el pago de los cánones.

El Administrador Inmobiliario cuenta con unos lineamientos formales que contienen planes de acción claramente definidos para el seguimiento a cada tipo de arrendatario, lo cual mitiga la exposición al riesgo de crédito. Durante 2013 se fortalecieron las políticas de seguimiento y el procedimiento de recaudo de los cánones de arrendamiento a través de una comunicación más activa con los arrendatarios y el apoyo de una compañía especializada en cobranza. Así mismo, desde el segundo semestre de 2013 Terranum Inversión exige a los nuevos arrendatarios garantías

adicionales10 que permiten mitigar en mayor medida el

riesgo de crédito.Al cierre de abril de 2014, el valor de

las cuentas por cobrar tuvo un crecimiento anual de 11% y se ubicó en $2.495 millones, de los cuales el 33% correspondía a cartera vigente y el resto a cartera con mora mayor a 30 días. Entre mayo de 2013 y abril de 2014, el recaudo de cartera fue en promedio de 91,6%, mayor al recaudo promedio de 88,3% observado en la pasada revisión periódica (may.12/abr.13) y, teniendo en cuenta las mejoras implementadas desde 2013, este indicador continuará aumentando.

La adecuada gestión de comercialización de los inmuebles realizada por el Administrador Inmobiliario ha derivado en bajos niveles de vacancia, una apropiada diversificación de los contratos de arrendamiento por fecha de vencimiento y una tasa de renovación de los contratos de arrendamiento cercana a 99%, aspectos que han contribuido con la tendencia creciente en el valor de los títulos participativos y su baja volatilidad. Para 2014, las buenas expectativas de crecimiento económico permitirán sostener la demanda por activos inmobiliarios arrendables en áreas de oficinas, comercio y bodegas, y así mantener unos niveles de vacancia física en rangos cercanos al promedio histórico de 1,2% observado desde el inicio de operaciones del PEI en febrero de 2007. Entre abril de 2013 y abril de 2014, la vacancia física

promedio fue de 1,65%11, menor al indicador de 3,0%

observado un año atrás (abr.12/abr.13). De otro lado,

de los contratos de arrendamiento vigentes a abril de 2014, el 57,8% tienen plazo de vencimiento superior a siete años, el 12,9% y el 11,5% tienen vencimientos en 2023 y 2027, respectivamente, lo que permite limitar el

10 Pólizas de Arrendamiento o Depósitos de Garantía que permitirían

cubrir hasta tres meses de canon de arrendamiento. La póliza integral del PEI tiene un cubrimiento de hasta doce meses en caso de presentarse un lucro cesante.

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en

riesgo asociado con variaciones en el ciclo de la economía en el corto plazo.

La rentabilidad acumulada de los títulos

participativos12 desde el inicio de operaciones del

PEI ha sido mayor al benchmark del IPC

acumulado (anualizado)+10%13, lo cual, sumado

a una baja volatilidad, ofrece una alternativa atractiva frente a otros vehículos de inversión de largo plazo. Para el segundo semestre de 2014 y el 2015, ante el posible aumento de la oferta del tipo de activos en que invierte el PEI por las

mayores licencias de construcción aprobadas,el

comportamiento decreciente de los precios de la finca raíz podría beneficiar la negociación para las próximas adquisiciones del PEI, lo que a su vez incidiría positivamente en la rentabilidad proveniente de la valorización de las nuevas propiedades que adquiera el Calificado. Al cierre de abril de 2014, la rentabilidad acumulada efectiva

anual desde el inicio del PEI de 14,0%14 fue levemente

menor al 14,4% observado al 30 de abril de 2013, lo que se explicó principalmente por la menor rentabilidad proveniente de la valorización de los activos inmobiliarios. Lo anterior, como consecuencia de los menores márgenes de negociación de los inmuebles adquiridos para el quinto y sexto tramo, ante el surgimiento de otros fondos de inversión que negocian

este tipo de activos en el mercado.La rentabilidad del

vehículo de inversión fue ligeramente menor al

benckmark registrado de 14,1%15(Gráfico 2 de la Ficha

Técnica). Además, la volatilidad promedio semestral de los retornos de 0,08% (nov.13/abr.14) fue menor a la observada en la pasada revisión periódica de 0,06% (nov.12/abr.13). El 14 de febrero de 2014 se realizó la distribución de los rendimientos correspondientes al segundo semestre de 2013 por un valor de $316.246 por título (Tabla 3).

12 La rentabilidad de los títulos está dada por los ingresos derivados

del arrendamiento de los activos inmobiliarios y de la valorización o desvalorización de los mismos.

13Benchmark establecido por el Administrador Inmobiliario.

14 Rentabilidad acumulada desde el día de la primera emisión (28 de

febrero del 2007) hasta el 30 de abril del 2014, expresada en términos efectivos anuales.

15 Inflación acumulada desde febrero de 2007 a abril de 2014 +

10% (anualizada).

Tabla 3: Pago de Rendimientos por Tramo

Fuente: Terranum Inversión S.A.S.

Con la emisión de cada uno de los tramos que componen el PEI se ha incrementado la diversificación por tipo de inversionista. En este sentido, la participación de los fondos de pensiones pasó de 88,5% a 62,1% entre la emisión del primer y el quinto tramo, mientras

que aumentó el aporte16 de las personas

naturales y las oficinas de familia17(Gráfico 8 de

la Ficha Técnica). Lo anterior ha permitido limitar las fluctuaciones en el valor de mercado de los títulos por la venta de las participaciones de los

mayores inversionistas.El número de inversionistas

del PEI pasó de 24 a 842 desde la emisión del primer tramo en el 2007 hasta el cierre de abril de 2014 y, en la medida en que se realicen otras emisiones, la diversificación por inversionista aumentaría de manera progresiva.

El vehículo de inversión cuenta con una fuente de financiación de corto plazo para adquirir parte de las propiedades mientras que ingresan los recursos de las emisiones de los tramos y mantiene un apalancamiento de largo plazo para financiar la construcción, adquisición y expansión de algunos activos. De acuerdo con la

política establecida al respecto18, a abril de 2014

el nivel de endeudamiento del PEI fue de 44,2%

del valor del Patrimonio Autónomo. Una vez

realizada la emisión del sexto tramo el endeudamiento bajará a 22,1% del valor del Patrimonio, financiamiento que estará representado, principalmente, por los anticipos entregados por el PEI para el avance de los proyectos en etapas tempranas y por las

16 Entre la emisión del primer y quinto tramo, la participación de los

aportes provenientes de personas naturales paso de 0,3% a 15,9%, mientras que la concentración de los recursos de oficinas de familia pasó de 6% a 9,0%.

17 Empresas privadas dedicadas a la administración de recursos de

grupos de familias.

18 El límite máximo para el endeudamiento de largo plazo es de

35% del valor del Patrimonio Autónomo y para el endeudamiento de corto plazo (plazo menor a un año) el límite es de 30%.

Tramo I Tramo II Tramo III Tramo IV Tramo V

27-feb-07 (emisión primer tramo) $ 5.000.000

15-ago-07 $ 149.975

22-nov-07 (emisión segundo tramo)$ 5.450.000

14-feb-08 $ 122.492 $ 122.492 15-ago-08 $ 235.864 $ 235.864 13-feb-09 $ 257.329 $ 257.329 18-ago-09 $ 231.935 $ 231.935

30-oct-09 (emisión tercer tramo) $ 6.150.000

11-feb-10 $ 179.010 $ 179.010 $ 179.010 13-ago-10 $ 241.515 $ 241.515 $ 241.515 14-feb-11 $ 272.448 $ 272.448 $ 272.448 12-ago-11 $ 250.794 $ 250.794 $ 250.794 14-feb-12 $ 329.485 $ 329.485 $ 329.485

21-mar-12 (emisión cuarto tramo) $ 7.160.000

15-ago-12 $ 205.480 $ 205.480 $ 205.480$ 205.480 14-feb-13 $ 313.960 $ 313.960 $ 313.960$ 313.960

19-jul-13 (emisión quinto tramo) $ 7.840.000

15-ago-13 $ 213.838 $ 213.838 $ 213.838$ 213.838$ 213.838 14-feb-14 $ 316.246 $ 316.246 $ 316.246$ 316.246$ 316.246

30-abr-14 $ 7.928.790

TOTAL $ 3.170.3963.320.371 $ 2.322.776$ 1.049.524$ 530.084$

Fecha de emisiones y distribución de rendimientos

Valor del título

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en

compras de activos para los próximos tramos a emitir. Terranum Inversión ha estudiado la posibilidad de usar instrumentos de financiamiento estructural para las futuras compras de activos inmuebles, apalancamiento que tendría un menor costo frente a las líneas de crédito de corto plazo, de forma que la rentabilidad de los títulos participativos se vería favorecida en el largo plazo.

El instrumento de inversión ha generado unos niveles competitivos de rentabilidad que han derivado en una alta demanda en el mercado secundario por los títulos participativos del PEI, lo que se refleja en el precio negociado de hasta

un 15% superior respecto al valor de referencia19

y en el creciente número de transacciones. De lo anterior y teniendo en cuenta los competitivos niveles de rentabilidad esperados para 2014 y 2015, BRC prevé la continuidad de la demanda por estos papeles en el mercado, lo que le permitiría al Patrimonio Autónomo seguir emitiendo títulos participativos. Al cierre de abril de 2014, el número de transacciones acumularon un

total de 3.45420 por un valor de $629.175 millones

negociados desde la emisión del primer tramo. Entre enero y abril de 2014 se registraron 471 transacciones, cifra mayor a las 222 observadas en igual periodo de 2013, y el volumen transado aumentó desde $28.536 millones hasta $101.685 millones entre los dos periodos comparados; el valor promedio por transacción pasó de $129 millones a $216 millones.

La operación del vehículo de inversión se soporta en los procesos administrativos y operativos que integran el PEI, los cuales funcionan a través de una plataforma integral de servicios que cuenta con herramientas para realizar una gestión eficiente, en particular, en lo referente a la valoración de activos y proyectos, la actualización de avalúos, el control de la cartera,

y la valoración de los títulos participativos21. Con

el fin de fortalecer la gestión de los activos inmuebles, actualmente el operador inmobiliario del PEI se encuentra implementando un módulo del aplicativo para aumentar la eficiencia en el proceso de facturación, recaudo y cartera integrada al aplicativo contable SAP. Durante 2013 se creó la Gerencia de Estructuración y Gestión de Activos, cuyo propósito es estructurar nuevos tramos, gestionar la operación de los activos del

19 Valor del título participativo emitido por el PEI. 20 Sin incluir las operaciones simultáneas.

21 Para un mayor detalle de los aspectos cualitativos, referirse al

documento de Eficacia en la Gestión de Portafolios del PEI, calificado en G aaa, www.brc.com.co.

portafolio y liderar la adquisición de activos multiarrendatarios. Por otra parte, para fortalecer los procesos administrativos y, específicamente, robustecer el manejo contable y de procesos al interior de la Administradora, se creó el cargo de Controller.

Terranum Inversión propende por el fortalecimiento de sus prácticas de gobierno corporativo con el fin de mitigar posibles conflictos de interés entre las partes que intervienen en la operación del vehículo de inversión. En el primer semestre de 2014 el Grupo Terranum contrató los servicios de una firma especializada en aspectos de gobierno corporativo para identificar oportunidades de mejora y robustecer la gestión del PEI en este sentido.

De acuerdo con la información remitida por Terranum S.A.S., la Entidad no ha sido sujeta a llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control.

La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad del cliente y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la Calificadora. Es necesario mencionar que se ha revisado la información pública disponible para contrastar con la información entregada por el Calificado.

Se aclara que la Calificadora de Riesgos no realiza funciones de Auditoría, por tanto, la Administración de la Entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe.

2. ANÁLISIS DOFA Fortalezas

 Adecuada calidad crediticia de los arrendatarios y

excelente calidad de los activos.

 Niveles de rentabilidad competitivos frente a los de

otros vehículos de inversión.

 La estructura diversificada de los contratos de

arrendamiento y el largo plazo de éstos.

 Amplia experiencia y trayectoria de los

administradores del Patrimonio Autónomo.

 Plazo indefinido del PEI: 99 años prorrogables.

 Auditoría externa sobre los estados financieros

para mayor transparencia en el proceso de pago de los rendimientos distribuibles.

 Emisión de nuevos tramos, lo cual permite

aumentar la diversificación por factores de riesgo.

 Emisión de los títulos en un mercado principal que

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en

permite el desarrollo de un mercado secundario para este tipo de títulos.

Debilidades

 Concentración por localización de los activos que

aumenta la exposición ante posibles catástrofes naturales o coyunturas políticas que afecten el mercado inmobiliario en Bogotá.

 Mayor exposición a riesgo de crédito ante un

eventual aumento del endeudamiento acorde con los nuevos límites definidos.

Oportunidades

 Obtener rentabilidades superiores a las

proyectadas, dadas las condiciones del mercado. Amenazas

 Entrada de otros vehículos de inversión al

mercado, tales como carteras colectivas inmobiliarias.

 Condiciones adversas del mercado inmobiliario

comercial: desvalorización de las propiedades y aumento de las tasas de vacancia.

 Deterioro de la calidad crediticia de los

arrendatarios.

 Limitación de información financiera para realizar

seguimientos crediticios a los arrendatarios que no cuentan con calificación de riesgo.

3. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN La consecución de los recursos para la constitución del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias se inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y las obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes. El Patrimonio Autónomo únicamente compra aquellas propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso contrario, debe contar con la aprobación del Comité Asesor), condición que busca garantizar la estabilidad de los ingresos una vez se haya realizado la inversión en el activo.

Con los recursos provenientes de la emisión se ejecutan los contratos de compra-venta y los activos pasan a ser propiedad del Patrimonio Autónomo, dichos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PEI y son administrados por un operador profesional, que se encarga de todos los procesos operativos asociados con el mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración, entre otros).

Con la titularidad de los bienes, el patrimonio autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las mencionadas propiedades, las cuales se traducirán, luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, en la parte principal de los rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la valorización o la desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas.

Gráfico 1: Esquema de la Titularización - PEI

Fuente: Terranum Inversión S. A. S.

Desde el inicio del PEI, se han realizado cinco emisiones de tramos, las cuales se detallan en la Tabla 1. Los activos que hacen parte del sexto tramo están incluidos dentro del portafolio de inversiones del PEI, aunque dicho tramo está pendiente por emitir en 2014.

4. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL PORTAFOLIO DE INVERSIONES

El Administrador Inmobiliario establece unos límites en lo referente a la concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación del activo, y en cuanto al nivel de endeudamiento del PEI, aspectos que se incorporan en el prospecto de emisión y en el contrato de fiducia. Límite por Arrendatario: los ingresos provenientes de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Así mismo, el valor de los activos arrendados a un arrendatario y a sus sociedades relacionadas no puede exceder el 40% del valor total de los activos del Patrimonio Autónomo.

En la medida en que se han emitido los tramos la diversificación por arrendatario ha aumentado (Gráfico 7 de la Ficha Técnica) y después de la adquisición de los activos del sexto tramo la concentración en el mayor arrendatario fue de 8,0%.

Comité Asesor (5 Miembros) Administrador Inmobiliario Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo - Fiduciaria Corficolombiana Representante legal de los

tenedores de los títulos Fiduciaria Colmena PATRIMONIO AUTÓNOMO Recursos Títulos Participativos Recursos Propiedades P R O P I E T A R I O S I N V E R S I O N I S T A S Agentes Colocadores Correval - Corredores Asociados

A R R E N D A T A R I O S Ingresos por arrendamientos /

Otros ingresos Rendimientos

Fondo de readquisición Fondo de operación

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS

PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en

Límite por Tipo de Activo: la concentración en cada una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir no puede superar el 70% del valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio Autónomo ni de los ingresos anuales de este.

Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son: 1) oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad; 2) grandes superficies comerciales

con un área construida mayor que los 2.500 m2; 3)

bodegas con altas especificaciones de seguridad y calidad; 4) locales comerciales de un área construida

inferior a los 2.500 m2; 5) centros comerciales ubicados

en zonas de alta densidad; 6) otros activos comerciales que presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio.

Límite por Ubicación: el valor de los activos

inmobiliarios ubicados en Bogotá no puede ser superior al 85% del total, mientras que el valor de los bienes inmuebles situados en Medellín y Cali no puede exceder el 50% (en cada ciudad). Así mismo, la concentración en otras zonas del país no puede ser mayor al 30%. Como se observa en el Gráfico 6 de la Ficha Técnica, a abril de 2014 la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá fue de 63,3%, menor a la observada tras la emisión del quinto tramo de 70%. A pesar de la alta participación de los ingresos provenientes de las unidades arrendables situadas en dicha ciudad, se debe tener en cuenta que los activos localizados allí tienen un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual disminuye en parte el riesgo asociado con la alta concentración.

Endeudamiento Financiero

Según el prospecto de colocación, el Patrimonio Autónomo puede obtener recursos a través de endeudamiento financiero, con el propósito de realizar mejoras a los activos inmobiliarios, financiar el Fondo de Operación y maximizar el retorno potencial para los inversionistas.

El valor total del endeudamiento financiero de corto plazo no puede exceder el 30% del valor del Patrimonio Autónomo, mientras que el apalancamiento de largo plazo tiene un límite máximo de 35% del valor del Patrimonio Autónomo; además, el Comité Asesor debe aprobar previamente el endeudamiento.

Dado que el PEI hizo uso de su capacidad de endeudamiento para la compra de activos, algunos para la emisión del sexto tramo, a abril de 2014 el nivel de

endeudamiento financiero fue de 44,2% del valor del Patrimonio Autónomo.

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS

PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS

5. FICHA TÉCNICA

Calificación:

Administrador Inmobiliario: Contactos:

Luis Fernando Bacci lbacci@brc.com.co Fecha Última Calificación:

Camilo Andrés Perez cperez@brc.com.co Seguimiento a:

María Soledad Mosquera msmosquera@brc.com.co

Títulos de Participación Inmobiliaria i AAA

Valor en miles al: $ 7.928,8

Crecimiento Anual del valor del título 4,27% Crecimiento Semestral del valor del título 1,88%

Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios

VEHICULO DE INVERSIÓN CALIFICADO /2 Arrendatario Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09III, IV Mar 12Tramo I, II,

Tramo I, II, III, IV, V Ago 13 Tramo I, II, III, IV, V, VI Abr 14 Rentabilidad Primero 0% 0% 0% 0% 8% Volatilidad Segundo 23% 13% 10% 10% 8% Tercero 26% 15% 9% 9% 7% BENCHMARK /3 Cuarto 0% 0% 0% 0% 6% Rentabilidad Quinto 0% 0% 8% 8% 6% Volatilidad Total 50% 27% 28% 28% 35% Página 1 de 2

CALIFICACIÓN TITULOS PARTICIPATIVOS INMOBILIARIOS

PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

i AAA

Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A.

13 de junio de 2014 30 de abril de 2014

DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark

serie mensual

La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.

EVOLUCIÓN DEL TÍTULO Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida

30 de abril de 2014

Gráfico 1. Valor del título Gráfico 3. Valor de la Unidad

Tabla 1: Desempeño Financiero

Anual Semestre Trimestre Tramo I Mar 07 14,14% 14,06% 14,00% 0%

0,12% 0,08% 0,02% 0% 59% Anual Semestre Trimestre 0% 12,77% 12,53% 12,54% 0% 0,28% 0,06% 0,05% 59% 10% 12% 14% 16% 18%

abr-10 oct-10 abr-11 oct-11 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 abr-14

IPC + 10%E.A. (Acumulado) rentabilidad acumulada IPC + 10%E.A.

1/ Volatilidad: medida como la desviación de la variaciónporcentual diaria del valor de la cartera para el periodo mencionado. 2/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha deseguimiento. 3/Grupo comparable establecido porBRC Investor Services S.A.de características similares en el mercado.

La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S.A. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S.A. - Sociedad Calificadora de Valores- a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

7.000 8.000 9.000 10.000 11.000 12.000 13.000 14.000

abr-10 oct-10 abr-11 oct-11 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 abr-14 $ Miles 5.000 5.500 6.000 6.500 7.000 7.500 8.000

abr-08 oct-08 abr-09 oct-09 abr-10 oct-10 abr-11 oct-11 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 abr-14 $Miles 

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS

PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS

Calificación:

Administrador Inmobiliario: Contactos:

Luis Fernando Bacci lbacci@brc.com.co Fecha Última Calificación:

Camilo Andrés Perez cperez@brc.com.co Seguimiento a:

María Soledad Mosquera msmosquera@brc.com.co

Tabla 3. Concentración de inversionistas

Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo

48 36 24 12 0

Página 2 de 2

Gráfico 6. Composición por ubicación

Gráfico 7. Composición por arrendatario

#N/A

Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos

Beta /5 1,32 0,56 Correlación con rent.

objetivo /6 63,5% 65,0%

abr-14 26,2% 74,4%

12 meses /Abr13 12 meses /Abr14

Information Ratio /4 1,17 0,55

dic-12 21,2% 73,5% dic-13 21,2% 74,2%

13 de junio de 2014 30 de abril de 2014

Gráfico 4. Composición por tipo de activo

Fecha Concentración Mayor Adherente Concentración 10 Mayores

CALIFICACIÓN TITULOS PARTICIPATIVOS INMOBILIARIOS

PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

i AAA

Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A.

4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por la Cartera como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor.

5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) de la Cartera, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que la Cartera tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que la Cartera es menos volátil que su rentabilidad objetivo.

6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la Unidad de l PEI y la rentabilidad objetivo de IPC+10%.

La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S.A. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S.A. - Sociedad Calificadora de Valores- a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Abr./14 Dic./13 8% 23% 13% 10% 10% 8% 59% 26% 15% 9% 9% 7% 0% 0% 6% 41% 36% 57% 54% 54% 46% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tramo I Mar  07 Tramo I y II  Nov 07 Tramo I, II y III  Nov 09 Tramo I, II, III,  IV Mar 12 Tramo I, II, III,  IV, V Ago 13 Tramo I, II, III,  IV, V, VI Abr  14 Otros Alfacer Hewlett Packard Ciplas Suppla Carvajal Isagen Siemens Almacenes Éxito Banco Corpbanca/Helm Bank Pacific Rubiales 55% 71% 69% 75% 70% 62% 45% 30% 21% 17% 22% 18% 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov  07 Tramo I, II y III  Nov 09 Tramo I, II, III,  IV Mar 12 Tramo I, II, III,  IV, V Ago 13 Tramo I, II, III,  IV, V, VI Abr 14 Manizales Barranquilla Cali Alrededores Bogotá Medellín Bogotá 88% 87% 72% 63% 62% 13% 14% 16% 6% 5% 6% 10% 9% 2% 5% 5% 6% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tramo I Mar  07 Tramo I y II  Nov 07 Tramo I, II y III  Nov 09 Tramo I, II, III,  IV Mar 12 Tramo I, II, III,  IV, V Dic 13 Otros Aseguradora Oficina de Familia Individual Fondos de pensiones y  cesantías 22% 23% 25% 20% 22% 19% 36% 28% 16% 11% 39% 17% 8% 6% 6% 5% 20% 11% 7% 18% 19% 18% 14% 34% 16% 22% 34% 46% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tramo I Mar  07 Tramo I y II  Nov 07 Tramo I, II y III  Nov 09 Tramo I, II, III,  IV Mar 12 Tramo I, II, III,  IV, V Ago 13 Tramo I, II, III,  IV, V, VI Abr  14 Sede Corporativa Oficinas Multi‐arrendatario Locales Comerciales Gran Superficie Centro Comercial Bodega

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS

PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS

CALIFICACIONES DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA

Las escalas entre i AA e i CC pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior, respectivamente.

Cada una de las escalas señaladas a continuación puede tener un signo positivo (+) o negativo (-), excepto la escala AAA, dependiendo si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior respectivamente.

Grado de Inversión

ESCALA DEFINICIÓN

i AAA La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.

i AA

La calificación i AA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados es muy alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los Títulos con esta calificación podrían ser vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en la máxima categoría.

i A

La calificación i A indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los Títulos con esta calificación podrían ser más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.

i BBB

La calificación i BBB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es aceptable por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, los rendimientos de los Títulos con esta calificación son más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.

Grado de no Inversión o Alto Riesgo

ESCALA DEFINICIÓN

i BB

La calificación i BB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es limitada por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.

i B La calificación i B indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.

i CCC

La calificación i CCC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es muy baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.

i CC La calificación i CC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.

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