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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

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Informe Semestral

COMPARTIMENTO 1

Junio 30 de 2016

I - 2016

FONDO DE CAPITAL

PRIVADO INMOBILIARIO

ULTRABURSÁTILES

VIGILADO SUPER INTENDIENCIA FINANCIERA DE C OL OMBIA

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Tabla de Contenido

1. Informe del Presidente

2. Resumen Operativo

3. Resumen Financiero 4. Portafolio de Inmuebles 5. Estados financieros

6. Reporte sobre el Sector Inmobiliario 7. Agradecimientos 4 8 10 12 21 66 71 Pág

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1. Informe del Presidente

El primer semestre del 2016 fue un periodo con resultados un tanto contradictorios, por cuanto en este lapso se acentuó la desaceleración de la economía colombiana, con un crecimiento proyectado para el año del 2.3% anual, inferior en 0,8 % al del año anterior y al promedio de crecimiento económico del 4,5 % anual registrado en los últimos quince años. Las causas principales de esta desaceleración está en las me-nores exportaciones por la baja en la demanda internacional y en la fuerte reducción de los precios de las materias primas minero-energéticas. No obstante este panorama, que en su conjunto es negativo, algunos rubros de la economía presentaron cifras po-sitivas con datos satisfactorios en la industria manufacturera (+5.3%), la construcción, (+5.2%) y los servicios financieros (+3.8%).

INFLACIÓN, TASAS DE INTERÉS

Los factores de reducción en la oferta de alimentos causado por las sequías produ-cidas por el fenómeno del niño, más el prolongado paro camionero, además de la devaluación del peso, impulsaron la inflación a cifras cercanas al 9% anual, registros no vistos desde el año 2000. La respuesta del Banco de La República fue subir la tasa de intervención, llegando al 7.5% anual (23 de junio) lo cual sin duda resultará en un freno adicional de la economía, tal como se deduce de los mismos pronósticos del Banco central. Respecto de la inflación, se espera que para el año 2017 se ajuste nuevamente al rango meta del Banco de La República (2% - 4%) proyectándose que en el presente año termine en el rango del 6% al 7%.

Las medidas adoptadas por las autoridades monetarias han sido motivo de un gran debate por cuanto la inflación observada es resultado principalmente de restricciones en la oferta y de la fuerte devaluación del peso y no tanto efecto de un exceso de de-manda, por lo que a juicio de algunos observadores y del mismo gobierno nacional, las altísimas tasas de intereses adoptadas introducen un factor de desestimulo en la inversión de las empresas y en el consumo interno con el consecuente peligro de conducir la economía hacia una estanflación.

SECTOR EXTERNO

Entre Enero y Junio del 2016 las exportaciones totales continuaron en descenso sien-do 25.7% menores que en el mismo periosien-do del año 2015, alcanzansien-do tan solo 14.324 millones de dólares, completando 21 meses de caída continua, como resultado en el desplome de los precios y volúmenes de exportación de los minero-energéticos y en la manufactura.

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En las industrias extractivas, la disminución fue del 43%, reduciéndose a 5.643 millo- nes de dólares. La exportación de manufacturas disminuyó a 7.194 millones de dóla-res, con un descenso en el periodo del 9.7%, contrastando con incrementos del 8.8% en los productos agropecuarios.

En el caso de las exportaciones, la devaluación y los tratados de libre comercio no han sido fuente de nuevas exportaciones dada la poca formación de capital fijo y porque buena parte de los exportadores hasta ahora están en una etapa de transición redi-reccionando sus esfuerzos de exportar a Venezuela y Ecuador, a los mercados donde se han abierto las puertas con los tratados de libre comercio.

Para finales del 2016 los analistas de la revista Dinero proyectan que las exportaciones alcanzaran 36.500 millones de dólares, resultando en un déficit comercial de 12.300 millones de dólares, que comparado con un PIB proyectado de $274.000 millones de dólares conduciría a un déficit en la balanza comercial del 4.5% del PIB.

DEUDA EXTERNA

El déficit en cuenta corriente se ha ido elevando proyectándose que para el 2016 al-canzará el 5,8% del PIB, el cual es bien alto comparado con países con la misma cali-ficación soberana de largo plazo (BBB). Como consecuencia de ello, la deuda externa para financiar el déficit ha venido creciendo, alcanzando al final del mes de Abril del 2016 la suma de 114.699 millones de dólares equivalentes a 42.4% del PIB, con un incremento del 18% en un periodo de solo tres años. Teniendo en cuenta lo anterior, y el déficit fiscal creciente, las calificadoras de riesgo redujeron la perspectiva de nuestra economía de estable a negativa, pero mantuvieron, por el momento, la calificación con grado de inversión BBB.

EVOLUCIÓN DEL DÓLAR

En lo corrido del año la relación peso/dólar ha tenido una fuerte volatilidad, muy liga-da a la evolución del precio del barril de petróleo, comenzando en $3.149,49/DOLAR el 1 de Enero, subiendo a $3.434,89 en Febrero y bajando a un rango entre $2.900/ DOLAR y $3.100/DOLAR a finales del semestre.

PETRÓLEO

El primer semestre se caracterizó por una gran volatilidad en los precios del barril de petróleo, subiendo su precio (WTI) de 31,77 dólares por barril en Enero a $48,83 por barril en Junio, manteniendo un promedio bajo comparado con los $92 dólares por barril que se tenía en Agosto del 2014 cuando comenzó el proceso acelerado de dis-minución de su cotización.

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La baja en el precio en este importante rubro de la economía, es producto de varios factores, entre ellos, la desaceleración de la economía China, el levantamiento de las sanciones contra Irán, con su potencial de introducir 2.0 millones de barriles diarios al mercado y la falta de acuerdo de los países productores de la OPEP. En contraste, el repunte del precio en lo corrido de este año, es consecuencia del cierre de numerosos campos menos rentables, especialmente de aquellos relacionados con el método de extracción de crudo conocido como “fracking”.

Respecto de la producción nacional, esta disminuyo a 899.000 barriles desde un pro-medio de 1’000.000 de barriles diarios.

INFRAESTRUCTURA

La noticia más relevante en este campo es el cierre financiero de los primeros tres proyectos de las concesiones 4G, los cuales seguirán 5 más en las próximas semanas. Este hecho, es de gran relevancia por cuanto implica un factor de impulso para la economía, estando todavía pendiente la financiación para los llamados proyectos de la segunda y tercera ola.

La nueva generación de concesiones viales le inyectará 50 billones de pesos en los próximos 5 años, siendo un factor fundamental para compensar la caída en los pro-gresos petroleros.

SECTOR INMOBILIARIO

(Tomado de Informe Colliers)

Al cierre del primer trimestre del 2016, el área aprobada para construcción fue de 4.862.461 metros cuadrados lo que representa una disminución del 23% con respecto al mismo periodo del 2015, industria, educación y administración pública fueron los destinos con la mayor contracción en el periodo.

El área aprobada para vivienda pasó de 4.539.882 metros cuadrados en los primeros tres meses del año del 2015 a 3.593.152 metros cuadrados en el mismo periodo del 2016, lo que representa una variación de -20,9%. La vivienda de interés social regis-tró una disminución en el área aprobada de 289.452 metros cuadrados en el primer trimestre de 2016 con respecto al mismo periodo del 2015, mientras que para la vi-vienda diferente de interés social fue de 657.278 metros cuadrados. Es importante mencionar que la aprobación de licencias para vivienda se concentró principalmente en hogares de vivienda de ingresos bajos y medios.

Por otra parte, durante los tres primeros meses del año el área licenciada para cons-trucción se distribuyó principalmente en la ciudad de Bogotá con una participación de 22,7%, seguido por los departamentos de Cundinamarca y Antioquia las cuales representaron 10,7% y 10,3% respectivamente.

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SECTOR HIPOTECARIO

A marzo del 2016, el sistema financiero desembolsó un monto total de 1,6 billones de pesos para créditos de vivienda, orientados principalmente al segmento de vivienda diferente a interés social el cual representó el 81% del total de desembolsos, por su parte, las viviendas de interés social registraron un total colocado de aproximadamen-te 314 miles de millones de pesos.

La tasa promedio de los créditos VIS se ubicó en 13,62% mientras que para los NO VIS fue de 12,03%. Vale la pena mencionar que ambas tasas han venido presentando una tendencia creciente en relación con el aumento generalizado de la tasa de inter-vención del banco de la república, sin embargo, su aumento no se ha presentado en igual proporción a otras tasas de interés como las de consumo, gracias a los subsidios del gobierno a esta modalidad de crédito.

PERSPECTIVAS FUTURAS

En el próximo semestre se presentará la nueva reforma tributaria la cual promete mu-chos debates por la alta tributación que ya soportan las empresas y el probable au-mento en el IVA, pero que a juicio del Gobierno nacional, es indispensable dada la necesidad de financiar el presupuesto nacional y los gastos del post-conflicto. El ambiente promete ser enrarecido además por los debates sobre el proceso de paz y el plebiscito, lo cual sin duda incidirá en la confianza inversionista , circunstancias que sumadas a las altas tasas de interés, conducirán a un nuevo periodo de desaceleración económica, tal como ya se vaticina desde el Banco central.

Atentamente;

Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth Presidente

Fuentes: Portafolio, La República, Revista Dinero, Semana, El Tiempo, Dane, Banco de la República e Informes Colliers International.

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2. Resumen Operativo

Estimado Inversionista,

A continuación compartiremos con usted los temas más relevantes referentes a la ope-ración y labor de Gestor Inmobiliario como gestor del Fondo de Capital Privado Inmo-biliario Ultrabursátiles.

Al cierre del primer semestre se tiene que el portafolio de activos del Fondo alcanzó un valor de más de 48 mil millones de pesos cuales están distribuidos en inmuebles en Bogotá y Cali.

El valor de unidad a Junio 30 de 2016 fue de $15.300,17 resultado de una utilidad acumulada desde el lanzamiento del Fondo de 73,39%.

Las rentabilidades obtenidas por el Fondo siguen siendo una gran oportunidad para Inversionistas institucionales y no institucionales constituyéndose adicionalmente en fuente de diversificación para sus portafolios con un componente generador de ren-dimientos recurrentes y un perfil de riesgo conservador.

Endeudamiento

En cuanto al endeudamiento, a Mayo de 2016 el Fondo posee cupos de crédito apro-bados por 4.500 millones de pesos, de los cuales ha hecho uso del 60,8%. Estos com-promisos equivalen a un endeudamiento total de 6% sobre el valor patrimonial. Vale la pena mencionar que la totalidad del endeudamiento ha sido destinado a la adqui-sición de los derechos fiduciarios del Proyecto BOX XI que aunque no se ha recibido el inmueble hoy ya se encuentra operando y generando los primeros flujos de efectivo al fondo.

Informe de Labores del Gestor y la Administradora

Sobre la labor del Gestor durante este primer semestre de 2016 debemos mencionar que se continuó con la labor de comercialización del inmueble Alianza por medio gestión directa y mediante diferentes empresas inmobiliarias que nos trajeron impor-tantes clientes, de los cuales tres concretaron su intención de oferta formal pero no se cerró la negociación.

De igual forma, Gestor Inmobiliario ha estado presente en todas y cada una de las pro-puestas y negociaciones que han llevado diferentes inmobiliarios para los arriendos de las oficinas del edificio BOX XI durante todo el primer semestre del año.

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Así mismo, en cuanto a mejoras en los inmuebles, se realizó la demolición y obra nue-va de los baños de las oficinas de Alianza, quedando pendiente la adecuación en las instalaciones eléctricas y acabados de las oficinas para efectuarse una vez esté firmado el contrato de arrendamiento.

De igual manera, el Gestor convocó dos comités de Inversiones durante el primer semestre del año, en donde se revisaron interesantes propuestas para diversificar el portafolio del Fondo en diferentes ciudades y tipos de Inmuebles.

De la mano con el Administrador del Fondo, Ultraserfinco, se realizó la Asamblea de Inversionistas en donde se aprobaron los Estados Financieros con corte a 31 de Di-ciembre de 2015 al igual que la presentación del Gestor, la Administradora y el Comité de Vigilancia.

Durante este Primer Semestre, se realizó el avalúo de las oficinas del Edifico Santa Monica en Cali, el cual creció un 7,12% con respecto al avalúo realizado en 2015. Los demás avalúos están programados para el Segundo Semestre del año.

El continuo crecimiento del Fondo y de su portafolio, así como la necesidad de mante-ner los altos estándares de calidad y eficiencia en la gestión, ha llevado al fortalecimiento de la estructura organizacional de Gestor Inmobiliario. Durante el Primer Semestre de 2016 se incorporó Tatiana Núñez como Subgerente, quien se encarga de la gestión con-tinua de los Inmuebles actuales y es el vínculo directo entre el Administrador y el Gestor para tos temas operativos. Tatiana es Ingeniera Financiera de la Universidad Piloto de Colombia y laboró en la Banca de Inversión de Profesionales de Bolsa.

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3. Resumen financiero

A cierre de Junio de 2016 el Fondo tuvo Ingresos Operativos por un valor de $3.330 Millones, activos por valor de $48.441 Millones, Pasivos por $3.114 Millones y un valor patrimonial de $45.326 Millones. El flujo de la Operación al 30 de Junio de 2016 as-cendió a $621,94 Millones y serán distribuidos en el mes de Agosto a los Inversionistas. Durante el Primer Semestre del año, el fondo tuvo rentabilidades por dos fuentes: El Flujo de Caja proveniente de los rendimientos que semestralmente se reparten a los inversionistas por concepto de Ingresos de Arriendos después de Gastos y por Va-lorizaciones provenientes de la actualización de avalúos en los inmuebles. El Fondo continúa demostrando que es una inversión estable y que no tiene correlación alguna con los mercados de valores.

La rentabilidad Efectiva Anual durante el Primer Semestre del Año fue del 9,96%E.A. y la rentabilidad acumulada desde su inicio ha sido del 73,99%, mientras que la renta-bilidad del índice accionario COLCAP de la Bolsa de Valores de Colombia durante el mismo periodo fue del -25,12%.

El Fondo es una gran alternativa de inversión para inversionistas institucionales y personas naturales, que quieren renta periódica y valorización de su inversión a largo plazo. El Fon-do es una fuente de diversificación de sus portafolios con rendimientos recurrentes y una valorización importante de acuerdo al desempeño de la economía.

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La estructura del Fondo permite a los inversionistas recibir un rendimiento estable prove-niente de los flujos generados por los contratos de arriendo, lo que reduce la fluctuación y volatilidad del valor de la unidad. La rentabilidad del Fondo desde su inicio es muy supe-rior a una inversión en CDTs, los cuales han tenido una valorización promedio acumulada de 26.45%.

Rentabilidad Acumulada del Fondo vs principales indicadores

80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -20,00% -40,00% -60,00% 01/06/2011 01/07/2011 01/08/2011 01/09/2011 01/10/2011 01/11/2011 01/12/2011 01/01/2012 01/02/2012 01/03/2012 01/04/2012 01/05/2012 01/06/2012 01/07/2012 01/08/2012 01/09/2012 01/10/2012 01/11/2012 01/12/2012 01/01/2013 01/02/2013 01/03/2013 01/04/2013 01/05/2013 01/06/2013 01/07/2013 01/08/2013 01/09/2013 01/10/2013 01/11/2013 01/12/2013 01/01/2014 01/02/2014 01/03/2014 01/04/2014 01/05/2014 01/06/2014 01/07/2014 01/08/2014 01/09/2014 01/10/2014 01/11/2014 01/12/2014 01/01/2015 01/02/2015 01/03/2015 01/04/2015 01/05/2015 01/06/2015 01/07/2015 01/08/2015 01/09/2015 01/10/2015 01/11/2015 01/12/2015 01/01/2016 01/02/2016 01/03/2016 01/04/2016 01/05/2016 01/06/2016

FCPI DTF COLCAP Dow Jones

Fondo inmobiliario COLCAP Dow Jones DTF (promedio) Acumulada Jun/11 – Jun/15 73.39% -25.12% 43.98% 26.45% Índice

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4. Portafolio de Inmuebles

Al cierre del Primer Semestre de 2016, el Fondo contaba con 8 inmuebles:

En Bogotá: Oficinas en la Zona Franca, oficinas en el Edificio Business 93, 10% de los Derechos Fiduciarios en el Edificio BOX XI, oficinas en el edificio Alianza, oficinas en el Edificio Centro Empresarial Corporativo y oficinas en el Edificio Business Center. En Cali: Oficinas en el Edificio Santa Monica Central y Locales en el Centro Comercial Centenario. Los dos inmuebles con mayor participación con las Oficinas en Zona Franca y las Oficinas del Edificio Business 93. Participación por Valor de Inmueble Participación de ingresos por Arrendatario Participación de Ingresos por Vencimiento 28% 16% 15% 9% 9% 9% 8% 7% Inmuebles en C ali Zona Franca Business 93 BOX XI Av. 15 CEC Business Center Santa Mónica CCC. Centenario 31% 15% 15% 9% 8% 7% 7% 3% 1% Teleperformace Red Bull Varios (BOX XI) Delaware ERM Alianza Palaca S.A.S. EPK Experian Totto Cruz Verde 4 Kids Cueros Vélez

Duración promedio 3,0 años

21% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 19% 10% 48% 2%

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Edificio Business Center (ZF)

El área total del inmueble es de 2.309,31m2 de oficinas en la Zona Franca, que correspon-den a 4 locales de servicios, 29 parqueaderos y 1 depósito.

Este inmueble fue construido en el año 2008, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado al interior de la Zona Franca, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva desde su adquisición.

Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatario Agosto de 2001 Bogotá Zona franca de Bogotá Oficinas 2.309,31 m2 29 Teleperformance Zona Franca de Bogotá Edificio Business Center Av. Carrera 106

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Edificio Business 93

El inmueble corresponde a las oficinas 805 y 806, Mezzanine y los garajes 1, 2, 3, 4, 21, 22, 95 y 96 y su área total es de 1.426,39 m2. Ubicado en la Avenida Carrera 15 No. 93ª - 84 de Bogotá. Este inmueble fue construido en el año 2011, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le está reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatario Abril de 2013 Bogotá Chicó Oficinas 860,11 m2 8 Red Bull Av. Cra. 15 Calle 94 Edificio Business 93 Parque de la 93

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Edificio Box XI

Box XI es uno de los proyectos de oficinas corporativas más importantes del corredor del Chicó, cumpliendo con los altos estándares internacionales de calidad A+.

Cuenta con sistema constructivo de estructura metálica y altura libre de 3,6 metros y venta-nería termo acústica. El edificio tiene en el primer piso 5 locales que aportan 1.085 m2 de área rentable y 6 pisos de áreas libres de 1.292 m2 cada uno, siendo el último dúplex con una terraza de 543m2 y área adicional bajo cubierta de 688m2. Tres sótanos de los cuales dos, tienen doble altura, habilitando la posibilidad de instalar duplicadores.

El Fondo es dueño del diez por ciento (10%) de los derechos fiduciarios del Edificio. Las expectativas de valorización de este inmueble son altas en el corto, mediano y largo plazo ya que se ubica en una zona de alto desarrollo en la ciudad.

En la actualidad, el 100% de los locales se encuentra arrendado, al igual que el segundo piso. Los pisos restantes están siendo comercializados por las firmas más reconocidas a nivel nacional y se están analizando diferentes ofertas de arriendo.

*La última cuota para el traspaso de los derechos fiduciarios está programada para finales de 2016 Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatarios Julio de 2014* Bogotá Chicó Oficinas y locales Oficinas 8.323 m2 y locales 1.085 m2 151 convertibles a 255 Locales: Bodytech, Hornitos, FuddRuckers y Alciautos Calle 100 Av. Cra. 15 Edificio BOX XI Calle 94

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Edificio Av. 15

Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del edificio Av. 15, en la Avenida Carrera 15 No. 100 – 43 de Bogotá. Corresponde a las oficinas 501, 502, 503 y 11 garajes. Su área total es de 590.19 m2.

Este inmueble fue construido en el año 1997, y está situado en uno de los corredores corporativos de mayor consolidación urbanística en la ciudad. La buena ubicación y visibi-lidad del inmueble permiten lograr un buen precio de renta.

Actualmente se está llevando a cabo el proceso de comercialización con las más impor-tantes firmas Inmobiliarias del País y se está considerando dar en exclusividad el inmueble. Av. Cra. 15 Edificio Alianza Round Point Calle 100 Carrera 9 Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatario Noviembre de 2015 Bogotá Chicó Oficinas 590,19 m2 11 En comercialización

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Centro Empresarial Corporativo

Ubicado en la Diagonal 97 No. 17-60 al norte de Bogotá, el inmueble corresponde a las oficinas 801 y 802, y su área total es de 729.22 mts2 de oficinas. Situado en un corredor atractivo para las compañías.

Las oficinas se encuentran actualmente rentadas a Delaware Consultoría empresa dedicada a las consultorías de negocio, procesos, certificación de software, desarrollo de productos propios y a medida, integración, soporte y mantenimiento de sistemas informáticos.

Este inmueble fue construido hace quince años, y de acuerdo con Collier’s International, el precio de renta actual está por encima del promedio del mercado en el sector, lo cual refleja un buen indicador para aportar a la rentabilidad del fondo en el mediano y corto plazo.

Carrera 19 Carrera 15 Calle 100 ECEC Carrera 9 Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatario Diciembre de 2011 Bogotá Chicó Oficinas 729,22 m2 10 Delaware

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Edificio Business Center

Al norte de Bogotá en la Carrera 16 No. 93ª-36 se encuentran las oficinas 601 a 604, pro-piedad del Fondo y su área total es de 535,6 mts2. El edificio es catalogado como Clase A y es uno de los edificios de mayor impacto arquitectónico del sector. Este inmueble fue construido en el año 2010, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en la zona norte de Bogotá, el inmueble le ha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva.

El acceso al sector se realiza a través de vías importantes de la malla vial de la ciudad que permiten aproximarse a las inmediaciones del sector.

Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatario Enero de 2012 Bogotá Chicó Oficinas 535,6 m2 13 ERM Carrera 15 Calle 94 Edificio Business Center Edificio Business 93 Parque de la 93 Calle 93

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Edificio Santa Mónica

La propiedad está conformada por tres pisos de oficinas que corresponden al nivel 3, 4 y 5 del Edificio Santa Mónica Central Torre II. Su área total es de 842.67 mts2. Corresponde a uno de los edificios de oficinas más reconocidos en el corredor em-presarial del Norte de la ciudad de Santiago de Cali. Las especificaciones técnicas y arquitectónicas del edificio, lo clasifican como un edificio A, uno de los estándares más altos en edificaciones de oficinas en Colombia. Este inmueble fue construido en el año 2012, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en una zona de importancia corpora-tiva en la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le continúe reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatarios Enero de 2012 Cali Santiago de Cali Oficinas 842,67 m2 18 XEO Centro de Negocios y Experian Datacrédito Av 6A Norte Edificio Santa Mónica Calle 22 Norte

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Centro Comercial Centenario

Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del Centro Comercial Cente-nario en la Avenida 4 Norte No. 7N – 46 de Cali. El acceso a la propiedad es excelente y se hace a través de importantes vías del municipio de Santiago de Cali.

El inmueble corresponde a los locales 104, 105, 106, 107, 108 y 109, su área total es de 223.19 mts2. Ubicado en la ciudad de Santiago de Cali se considera como uno de los complejos comerciales más tradicionales en la Urbanización Centenario, por estar en un sector altamente residencial de estrato 6.

Este inmueble fue construido en el año 2006, y debido a las altas especificaciones de la edificación y los beneficios por estar ubicado en una zona de importancia comercial para la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le continúe representando una im-portante rentabilidad en el corto y mediano plazo.

Fecha de compra Ciudad Sector / corredor Tipo de activo Área arrendable Parqueaderos Arrendatario Marzo de 2013 Cali Centenario Locales 223,19 m2 Los de C.C.

EPK, 4Kids, Cueros Velez, Totto y Cruz Verde

Av. 4 Norte Calle S Norte Centro Comercial Centenario Av. 1 Norte

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5. Estados financieros

Fuente: Ultraserfinco Fuente: Ultraserfinco Balance General Activo Pasivo

Efectivo y equivalentes (Nota 7) Inversiones y derivados (Nota 8) Deudores (Nota 9)

Propiedades de Inversión (Nota 10)

Total Activo

Obligaciones financieras (Nota 11) Cuentas por pagar (Nota 12)

Total Pasivo

PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES

Derecho de inversión

Total patrimonio de los suscriptores (Nota 13)

Total pasivo y patrimonio de los suscriptores

1.742.225.534 13.505.500.000 171.282.710 33.022.194.281 48.441.202.525 48.441.202.525 2.954.622.236 160.109.528 3.114.731.764 45.326.470.761 45.326.470.761 48.441.202.525 Periodo terminado en JUNIO 2016

Estado de Ganancias y Pérdidas Ingresos

Ingresos operacionales

Rendimientos financieros (Nota 14)

Ajuste por valoración de propiedades de inversión (Nota 15)

Otros ingresos (Nota 17)

Total Ingresos Egresos operacionales Comisiones Honorarios Deceval Asamblea y simposios Impuestos (Nota 20) Seguros (Nota 21) Otros gastos (Nota 22)

Intereses financieros (Nota 23)

Total egresos operacionales Utilidad neta del ejercicio

66.252.282 1.657.554.577 1.574.663.356 31.859.559 3.330.329.774 452.996.301 53.101.568 4.197.814 250.000 137.000.154 21.494.549 102.045.710 219.742.131 990.828.228 2.339.501.546 Periodo terminado en JUNIO 2016 Periodo comprendido entre 1 de enero y el 30 de junio de 2016

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Notas a los Estados Financieros

Al 30 de junio de 2016 (Cifras expresados en pesos)

1. ENTIDAD REPORTANTE

EL Fondo de Capital privado Inmobiliario en lo sucesivo FCPI, constituido y administrado por ULTRASERFINCO S.A. Comisionista de Bolsa, tiene como fin principal proporcionar a los inversionistas que se vinculen la posibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles que deberán estar ubicados en las capitales de de-partamento de Colombia y sus municipios circunvecinos, y ciudades principales de los Estados Unidos de América, Panamá y de países que conforman la Comunidad Andina; podrán ser inmuebles o proyectos para vivienda, oficinas, comercio, industria, institucio-nes prestadoras de salud u hotelería, que tengan una buena rentabilidad potencial, en el caso de proyectos, o se encuentren arrendados a largo plazo o tengan potencial para ser arrendados en condiciones favorables, en el caso de inmuebles; y la inversión mínima por proyecto o inmueble será de dos mil millones de pesos (COP2,000,000,000.oo). Para el caso particular del compartimento UNO, quien está presentando los estados financieros, las inversiones podrán realizarse en oficinas, bodegas industriales, locales comerciales e instituciones prestadoras de salud y la ubicación geográfica de los inmuebles debe ser: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga o Villavicencio, incluyendo sus munici-pios circunvecinos, acorde a los estipulado en el anexo 1 del reglamento

El FCPI fue autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia mediante la re-solución No. 2010038651-022 del 12 de Octubre de 2010 en donde autoriza el Regla-mento; El FCPI actualmente solo tiene conformado un compartimento de los autorizados. El FCPI tiene su domicilio en la ciudad de Bogotá, D.C., pero podrá recibir recursos donde funcionen agencias y sucursales de la Sociedad Administradora, así como en las oficinas de los establecimientos de crédito con los cuales tenga suscrito contrato de uso de red de oficinas y realizar retiros y consignaciones en las diferentes redes de cajeros automáticos en los cuales se presente el servicio, en término del artículo 93 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (EOSF) y demás disposiciones pertinentes.

El FCPI cumple con todos los requisitos de que trata el decreto 2555 de 2010 del Minis-terio de Hacienda y Crédito Público, y las Resoluciones 053 y 054 expedidas por la Super-intendencia Financiera que incluyeron nuevas reglamentaciones para el manejo de los Fondos de Inversión Colectiva.

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FUSION COMPAÑÍA ADMINSTRADORA

El FCPI es administrado por ULTRASERFINCO S.A. comisionista de bolsa, (En adelante “ULTRASERFINCO” o “la Comisionista”), una entidad privada que nace en septiembre de 2015 como el resultado de la fusión de dos firmas independientes de amplia trayectoria en el mercado de capitales colombiano, Ultrabursátiles con más de 25 años de existencia y Serfinco con una trayectoria de más de 45 años. Mediante escritura pública No.3468 del 18 de septiembre de 2015, registrada en la notaria 47 de la ciudad de Bogotá D.C, se protocolizó dicha fusión.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 60 del EOSF, la Fusión se perfeccionó una vez que el Superintendente Financiero declaró que no tiene objeciones a la misma mediante resolución 1241 de 9 de Septiembre de 2015

La Comisionista tiene su domicilio principal en la ciudad de Bogotá. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014 tenía 345 y 186 empleados respectivamente, y cuenta con 5 sucursales para el cierre de 2015, en las ciudades de Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Buca-ramanga.

La Comisionista se encuentra bajo la vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de Colombia (En adelante “la SFC” o “la Superintendencia”). El término de duración de la sociedad se extiende hasta el 14 de febrero de 2041.

El FCPI cumple en su totalidad con las políticas de inversión fijadas en el reglamento del FCPI y lo particular por las directrices dadas por el Comité de inversión.

2. BASES DE PRESENTACIÓN

1. Normas contables aplicadas

El FCPI, de conformidad con las disposiciones vigentes emitidas por la Ley 1314 de 2009 y el Decreto 2420 de 2015, respectivamente, prepara sus estados financieros de confor-midad con normas de contabilidad y de información financiera aceptadas en Colombia - NCIF, las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) junto con sus interpretaciones, traducidas al español y emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés) al 31 de diciembre de 2012.

2. Bases de preparación

El Fondo tiene definido efectuar un corte de sus cuentas, preparar y difundir estados fi-nancieros de propósito general una vez al año, el 31 de diciembre, comparativos con el cierre de cuentas del ejercicio anterior. Para efectos legales en Colombia, los estados financieros principales son los estados financieros individuales, los cuales se expresan en pesos colombianos, por ser la moneda de presentación o reporte para todos los efectos.

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La moneda funcional es el peso colombiano, que corresponde a la moneda del entorno económico principal en el que opera el Fondo.

Los estados financieros del Fondo al 30 de junio de 2016 , preparados de acuerdo con las normas de contabilidad y de información financiera aceptadas en Colombia (NCIF) de propósito especifico. Estos estados financieros han sido preparados sobre la base del costo histórico, excepto instrumentos financieros que son medidos a valores razonables al final de cada periodo de reporte, como se explica en las políticas contables. El costo histó-rico esta generalmente basado sobre el valor razonable de la contraprestación entregada en el intercambio de bienes y servicios.

Con excepción de los valores intrínsecos, valores en US Dólares, número de unidades, el valor de la UVT, los valores nominales y en aquellos casos en que se indique lo contrario, las cifras y valores están expresados en miles de pesos colombianos.

3. ADOPCIÓN POR PRIMERA VEZ

En el proceso de transición a las NIIF se revisaron los impactos sobre el patrimonio al 01 de enero de 2014 (balance de apertura) y 31 de diciembre de 2014 (balance de transición), y el resultado integral al 31 de diciembre de 2014; comparando las políticas contables apli-cadas por la Comisionista y el Fondo, en la preparación de los estados financieros hasta el cierre del ejercicio anterior finalizado el 31 de diciembre de 2014 y las políticas contables aplicadas por la Compañía en la preparación de los estados financieros a partir del ejerci-cio iniciado el 1 de enero de 2015 bajo NCIF. Como resultado de ello se concluyó que la convergencia no generó impactos cuantitativos en el Fondo.

4. PRINCIPALES POLÍTICAS Y PRÁCTICAS CONTABLES.

4.1 Efectivo y equivalentes de efectivo

El efectivo y equivalentes de efectivo en los estados financieros comprende el efectivo en caja y cuentas corrientes bancarias, y otras inversiones a corto plazo de alta liquidez (con vencimientos originales de tres meses o menos), que son rápidamente realizables en caja y que no tienen riesgo de cambios en su valor. Los sobregiros bancarios se consideran normalmente actividades de financiación similares a préstamos.

El reconocimiento está relacionado con el momento en el cual se realicen las salidas y/o entradas de dinero en caja, en cuentas bancarias o cuando se realicen operaciones a cor-to plazo de alta liquidez.

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Todos los equivalentes de efectivo en su reconocimiento inicial deben reconocerse a su costo de adquisición.

El FCPI deberá presentar el monto del efectivo y equivalentes de efectivo al final del perio-do, indicará las fluctuaciones cambiarias del efectivo denominado en moneda extranjera. En caso de que exista efectivo y equivalentes de efectivo restringidos, debe revelarse su importe y las razones de su restricción y la fecha probable en que ésta expirará. También se revelarán los importes de efectivo y equivalentes de efectivo que estén destinados a un fin específico por parte de la administración.

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación del efectivo en moneda extranjera, entre la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión. 4.2 Inversiones El Capítulo I de la Circular Básica Contable y Financiera - Circular 100 de 1995 (En adelante “CBCF”) de la Superintendencia, establece la clasificación, valoración y registro contable de las inversiones.

Las entidades sometidas a la inspección y vigilancia (entidades vigiladas) de la Superinten- dencia Financiera de Colombia, están obligadas a clasificar, valorar y contabilizar las inver-siones en valores de deuda, valores participativos, inverdencia Financiera de Colombia, están obligadas a clasificar, valorar y contabilizar las inver-siones en títulos valores y demás derechos de contenido económico considerados como instrumentos financieros, que conforman los portafolios propios de las entidades, los fondos de inversión colectiva y los portafolios de los recursos administrados a nombre de terceros, así como las inversiones en bienes inmuebles, de conformidad con lo dispuesto en dicha norma.

Objetivo de la valoración de inversiones - La valoración de las inversiones tiene como objetivo fundamental el registro contable y la revelación a valor razonable de los instru-mentos financieros. Las entidades vigiladas deben utilizar para la valoración la información suministrada por los proveedores de precios, para todos los instrumentos que aplique, de acuerdo con lo previsto en el Decreto 2555 de 2010 o las normas que lo modifiquen o adicionen, así como las instrucciones previstas en el Capítulo IV, Titulo IV de la Parte III de la Circular Básica Jurídica.

Criterios para la valoración de inversiones - La determinación del valor razonable debe considerar todos los criterios necesarios para garantizar el cumplimiento del objetivo de la valoración de inversiones establecido en la CBCF de la Superintendencia, y en todos los casos los siguientes:

Objetividad - La determinación y asignación del precio justo de intercambio de un valor se debe efectuar con base en criterios técnicos y profesionales, que reconozcan los efec-tos derivados de los cambios en el comportamiento de todas las variables que puedan afectar dicho precio.

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Transparencia y representatividad - El valor razonable de un título o valor se debe determi-nar y asignar con el propósito de revelar un resultado económico cierto, neutral, verificable y representativo de los derechos incorporados en el respectivo título o valor.

Evaluación y análisis permanentes - El valor razonable que se atribuya a un título o valor se debe fundamentar en la evaluación y el análisis permanente de las condiciones del mer-cado, de los emisores y de la respectiva emisión. Las variaciones en dichas condiciones se deben reflejar en cambios del precio previamente asignado, con la periodicidad estable-cida para la valoración de las inversiones determinada en la presente norma.

Profesionalismo - La determinación del valor razonable de un título o valor se debe basar en las conclusiones producto del análisis y estudio que realizaría un experto prudente y diligente, encaminados a la búsqueda, obtención, conocimiento y evaluación de toda la información relevante disponible, de manera tal que el precio que se determine refleje los recursos que razonablemente se recibirían por su venta.

Clasificación de las inversiones - Las inversiones podrán ser clasificadas de acuerdo al mo- delo de negocio definido por el FCPI en: inversiones negociables, inversiones para man-tener hasta el vencimiento e inversiones disponibles para la venta.

• Inversiones negociables - Se clasifican como inversiones negociables todo valor o título y, en general, cualquier tipo de inversión que ha sido adquirida con el propó-sito principal de obtener utilidades por las fluctuaciones a corto plazo del precio. Forman parte de las inversiones negociables, en todo caso, la totalidad de las inver-siones efectuadas por los fondos de inversión colectiva.

• Inversiones para mantener hasta el vencimiento - Se clasifican como inversiones para mantener hasta el vencimiento, los valores o títulos y, en general, cualquier tipo de inversión respecto de la cual el inversionista tiene el propósito y la capacidad legal, contractual, financiera y operativa de mantenerlas hasta el vencimiento de su plazo de maduración o redención. El propósito de mantener la inversión corres-ponde a la intención positiva e inequívoca de no enajenar el título o valor.

Con las inversiones clasificadas en esta categoría no se pueden realizar operaciones del mercado monetario (operaciones de reporto o repo, simultáneas o de transferencia tem-poral de valores), salvo que se trate de las inversiones forzosas u obligatorias suscritas en el mercado primario y siempre que la contraparte de la operación sea el Banco de la Repú-blica, la Dirección General de Crédito Público y del Tesoro Nacional o las entidades vigila-das por la SFC. Sin perjuicio de lo anterior, los valores clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento podrán ser entregados como garantías en una cámara de riesgo central de contraparte con el fin de respaldar el cumplimiento de las operaciones aceptadas por ésta para su compensación y liquidación, y/o en garantía de operaciones de mercado monetario.

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• Inversiones disponibles para la venta - Son inversiones disponibles para la venta los valores o títulos y, en general, cualquier tipo de inversión que no se clasifiquen como inversiones negociables o como inversiones para mantener hasta el venci-miento.

Adopción de la clasificación de las inversiones - La decisión de clasificar una inversión en cualquiera de las tres (3) categorías señaladas en las clasificaciones anteriores, debe ser adoptada por el FCPI en el momento de adquisición o compra de estas inversiones. En todos los casos, la clasificación debe ser adoptada por la instancia interna con atribucio-nes para ello y tiene que consultar el modelo de negocio de la entidad.

Se debe documentar y mantener a disposición de la Superintendencia, los estudios, eva-luaciones, análisis y en general, toda la información que se haya tenido en cuenta o a raíz de la cual se hubiere adoptado la decisión de clasificar o reclasificar un valor como inver-siones para mantener hasta el vencimiento o inverde la cual se hubiere adoptado la decisión de clasificar o reclasificar un valor como inver-siones disponibles para la venta.

Reclasificación de las inversiones - Para que una inversión pueda ser mantenida dentro de cualquiera de las categorías de clasificación indicadas anteriormente, la misma debe cumplir con las características o condiciones propias de la clase de inversiones de la que forme parte y se deben tener en cuenta lo dispuesto en los numerales 4.1, 4.2 y 4.3 del Capítulo I de la CBFC.

Periodicidad de la valoración y del registro contable de la misma - La valoración de las inversiones se debe efectuar diariamente, a menos que en el Capítulo I de la CBCF o en otras disposiciones, se indique una frecuencia diferente. Asimismo, los registros contables necesarios para el reconocimiento de la valoración de las inversiones se deben efectuar con la misma frecuencia prevista para la valoración.

La valoración se hace siguiendo las instrucciones establecidas por la Superintendencia, en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF, así:

a) Valores de deuda negociables o disponibles para la venta: se deberán valorar de

acuerdo con el precio suministrado por el proveedor de precios para valoración de-signado como oficial para el segmento correspondiente. Para los casos excepcionales en que no exista, para el día de valoración, valor razonable determinado de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se deberá efectuar la valoración en forma exponencial a partir de la Tasa Interna de Retorno. El valor razonable de la respectiva inversión se debe estimar o aproximar mediante el cálculo de la sumatoria del valor presente de los flujos futuros por concepto de rendimientos y capital.

b) Valores de deuda para mantener hasta el vencimiento: Los valores clasificados como

inversiones para mantener hasta el vencimiento, se deberán valorar en forma exponen-cial a partir de la Tasa Interna de Retorno calculada en el momento de la compra, sobre la base de un año de 365 días.

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c) Valores participativos inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE):

Se deberán valorar de acuerdo con el precio determinado por los proveedores de precios de valoración oficial.

Otras instrucciones para casos particulares pueden observarse en el capítulo referenciado.

Contabilización de las inversiones - Las inversiones se registran inicialmente por su

cos-to de adquisición y desde ese mismo día se valoran a valor razonable, a TIR o a variación patrimonial, según corresponda, de acuerdo a lo señalado en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF. La contabilización de los cambios entre el costo de adquisición y el valor razonable de las inversiones, se realiza a partir de la fecha de su compra, individualmente, por cada valor.

En el caso de las inversiones negociables, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Valor Razonable con Cambios en Resultados”, del Catálogo único de información financiera con fines de supervisión. La di-ferencia que se presente entre el valor razonable actual y el inmediatamente anterior del respectivo valor se debe registrar como un mayor o menor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Tratándose de valores de deuda, los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En consecuen-cia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión.

En el caso de los títulos participativos, cuando los dividendos o utilidades se repartan en especie se procederá a modificar el número de derechos sociales en los libros de conta-bilidad respectivos. Los dividendos o utilidades que se reciban en efectivo se contabilizan como un menor valor de la inversión.

En el caso de las inversiones para mantener hasta el vencimiento, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Costo Amortizado”, del Catálogo Único de Información Financiera con Fines de Supervisión. La actualización del valor presente de esta clase de inversiones se debe registrar como un mayor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Los rendimientos exigi-bles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En conse-cuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión.

En el caso de las inversiones disponibles para la venta, la contabilización de estas inver-siones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inverinver-siones a Valor Razonable con Cambios en Otros Resultados Integrales - ORI”, del Catálogo único de información finan-ciera con fines de supervisión. Para los títulos y/o valores de deuda se procede así:

a) Contabilización del cambio en el valor presente. La diferencia entre el valor presente del día de valoración y el inmediatamente anterior, se debe registrar como un mayor valor de la inversión con abono a las cuentas de resultados.

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b) Ajuste al valor de mercado. La diferencia que exista entre el valor razonable de dichas inversiones y el valor presente se debe registrar en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI). Los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se deben mantener como un mayor valor de la inversión. En consecuen-cia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. Cuando las inversiones disponibles para la venta sean enajenadas, las ganancias o pérdidas no realizadas, registradas en el ORI, se deben reconocer como ingresos o egresos en la fecha de la venta.

Tratándose de títulos y/o valores participativos, el efecto de la valoración de la participa-ción que le corresponde al inversionista se contabiliza en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), con cargo o abono a la inversión. Los dividendos que se repartan en especie o en efectivo, se deben registrar como ingreso, ajustando la correspondiente cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), (máximo hasta su valor acumulado) y, si es necesario, también el valor de la inversión en la cuantía del excedente sobre aquella cuenta.

La contabilización de las inversiones realizadas en TES globales se debe realizar de acuer-do con las reglas generales aplicables a las inversiones realizadas en valores de deuda, de acuerdo con su clasificación. Para efectos de la contabilización de este tipo de inversiones se debe utilizar el sufijo 1- Moneda legal. Cuando se reciban los cupones o el respectivo valor alcance su madurez, e igualmente cuando se adquieran TES Globales en el mer-cado primario o se negocien en el secundario y su compensación se realice en moneda extranjera, la obligación de entregar los dólares o el derecho de recibirlos deben regis-trarse en la posición propia de moneda extranjera en la fecha de la negociación de los TES o del pago de los cupones o redención del título. Para el registro de la obligación o derecho mencionados se debe aplicar el sufijo 2- Moneda extranjera. Una vez se compen-se la operación de que derecho mencionados se debe aplicar el sufijo 2- Moneda extranjera. Una vez se compen-se trate, derecho mencionados se debe aplicar el sufijo 2- Moneda extranjera. Una vez se compen-se elimina la obligación o el derecho, derecho mencionados se debe aplicar el sufijo 2- Moneda extranjera. Una vez se compen-según derecho mencionados se debe aplicar el sufijo 2- Moneda extranjera. Una vez se compen-sea el caso, disminuyendo o aumentando el disponible en moneda extranjera, también bajo el sufijo 2-Moneda extranjera.

De acuerdo con el artículo 35 de la Ley 222 de 1995, las inversiones en subordinadas de-ben contabilizarse en los libros de la matriz o controlante por el método de participación patrimonial, en los estados financieros separados. En los casos en los cuales las normas del Código de Comercio o demás disposiciones legales no prevean el tratamiento con-table de las inversiones en subsidiarias, filiales, asociadas y participaciones en negocios conjuntos, deben cumplir lo establecido por la NIC 27, NIC 28 y NIIF 11, entre otras, según corresponda.

Proveedor de Precios para Valoración:

El artículo 2 del Decreto 985 de 2010 establece que las entidades sometidas a inspección y vigilancia de la Superintendencia deberán valorar sus inversiones utilizando la informa-ción que suministren los Proveedores de Precios para Valorainforma-ción constituidos legalmente en Colombia, salvo las excepciones que establezca la Superintendencia por normas de contenido general. El Proveedor de Precios para Valoración contratado por el FCPI es In-fovalmer Proveedor de Precios para Valoración S.A., una entidad debidamente autorizada por la Superintendencia para actuar como tal en el mercado financiero colombiano.

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Provisiones o pérdidas por calificación de riesgo crediticio:

El precio de los títulos y/o valores de deuda de que tratan los literales c y e del numeral 6.1.1. y el numeral 6.1.2 del Capítulo I de la CBCF, las inversiones en títulos valores y demás derechos de contenido económico mencionados en el numeral 6.4 del mencionado ca-pitulo, así como el de los títulos y/o valores participativos con baja o mínima liquidez o sin ninguna cotización, debe ser ajustado en cada fecha de valoración con fundamento en la calificación de riesgo crediticio, de conformidad con las siguientes disposiciones.

Salvo en los casos excepcionales que establezca la Superintendencia, no estarán sujetos a éstas disposiciones, los títulos y/o valores de deuda pública interna o externa emitidos o avalados por la Nación, los emitidos por el Banco de la República y los emitidos o garanti-zados por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras – FOGAFIN.

Los títulos y/o valores0 que cuenten con una o varias calificaciones otorgadas por califi-cadoras externas reconocidas por la Superintendencia, o los títulos y/o valores de deuda emitidos por entidades que se encuentren calificadas por estas, no pueden estar contabi-lizados por un monto que exceda los siguientes porcentajes de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración:

Para efecto de la estimación de las provisiones sobre depósitos a término se debe tomar la calificación del respectivo emisor.

Las provisiones sobre las inversiones clasificadas como para mantener hasta el vencimien-to y respecLas provisiones sobre las inversiones clasificadas como para mantener hasta el vencimien-to de las cuales se pueda establecer un precio jusLas provisiones sobre las inversiones clasificadas como para mantener hasta el vencimien-to de intercambio de confor-midad con lo previsto en el numeral 6.1.1. del Capítulo I de la CBCF corresponden a la diferencia entre el valor registrado y dicho precio.

Para los valores o títulos de deuda que no cuenten con una calificación externa, para va-lores o títulos de deuda emitidos por entidades que no se encuentren calificadas o para valores o títulos participativos, el monto de las provisiones se debe determinar con fun-damento en la metodología que para el efecto determine la entidad inversionista. Dicha metodología debe ser aprobada de manera previa por la Superintendencia.

Las entidades inversionistas que no cuenten con una metodología interna aprobada para la determinación de las provisiones, se deben sujetar a lo siguiente:

Categoría “A”- Inversión con riesgo normal - Corresponde a emisiones que se encuentran cumpliendo con los términos pactados en el valor o título y cuentan con una adecuada capacidad de pago de capital e intereses, así como aquellas inversiones de emisores que

Calificación largo plazo Valor máximo % Calificación corto plazo Valor máximo %

Noventa (90) Cicuenta (50) Cero (0) Noventa (90) Cicuenta (50) Cero (0) 3 4 5 y 6 B+, BB, BB+, B, B-CCC DD, EE

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de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible reflejan una ade-cuada situación financiera.

Para los valores o títulos que se encuentren en esta categoría, no procede el registro de provisiones. Categoría “B” - Inversión con riesgo aceptable, superior al normal - Corresponde a emisiones que presentan factores de incertidumbre que podrían afectar la capacidad de seguir cumpliendo ade-cuadamente con los servicios de la deuda. Asimismo, comprende aquellas inversiones de emi-sores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible, presentan debilidades que pueden afectar su situación financiera.

Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) del costo de adquisición.

Categoría “C” - Inversión con riesgo apreciable - Corresponde a emisiones que presentan alta o media probabilidad de incumplimiento en el pago oportuno de capital e intereses. De igual for-ma, comprende aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible, presentan deficiencias en su situación financiera que comprome-ten la recuperación de la inversión.

Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) del costo de adquisición.

Categoría “D” - Inversión con riesgo significativo - Corresponde a aquellas emisiones que presen-tan incumplimiento en los términos pactados en el título, así como las inversiones en emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible presentan deficiencias acentuadas en su situación financiera, de suerte que la probabilidad de recuperar la inversión es altamente dudosa.

Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) del costo de adquisición.

Categoría “E - Inversión incobrable - Corresponde a aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible se estima que es incobrable. Forman parte de esta categoría los valores o títulos respecto de los cuales no se cuente esta- dos financieros cuyo corte sea inferior a seis meses a la fecha de valoración, con la periodici-dad prevista en el mismo, o se conozcan hechos que desvirtúen alguna de las afirmaciones contenidas en los estados financieros de la entidad receptora de la inversión.

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El valor neto de las inversiones calificadas en esta categoría debe ser igual a cero. Cuando una entidad vigilada califique en esta categoría cualquiera de las inversiones, debe llevar a la misma categoría todas sus inversiones del mismo emisor, salvo que demuestre a la Super-intendencia la existencia de razones valederas para su calificación en una categoría distinta. Las calificaciones externas a las que se hace referencia para esta clase de valoraciones deben ser efectuadas por una sociedad calificadora de valores autorizada por la Superintendencia, o por una sociedad calificadora de valores internacionalmente reconocida, tratándose de títulos emitidos por entidades del exterior y colocados en el exterior.

En el evento en que la inversión o el emisor cuente con calificaciones de más de una socie- dad calificadora, se debe tener en cuenta la calificación más baja, si fueron expedidas den-tro de los últimos tres (3) meses, o la más reciente cuando exista un lapso superior a dicho período entre una y otra calificación.

4.3 Propiedades de inversión

Las propiedades de inversión, inversiones en bienes raíces, se registran por el costo de ad- quisición. Dichas inversiones se valoran con base en las instrucciones definidas por la Su-perintendencia Financiera de Colombia en la Circular 14 de 2007, la cual establece que los valores o precios justos de intercambios para los bienes raíces se establece con base en avalúos, que para la fecha de la compra no pueden tener más de seis meses, y para la determinación del valor comercial se deben obtener avalúos con una periodicidad máxima de doce meses. Una vez realizado el avalúo, éste deberá actualizarse convirtiendo el precio inicial a su equivalente en Unidades de Valor Real (UVR), utilizando la variación diaria del señalado índice para obtener los nuevos valores. Dicho valor o precio corresponderá al valor de mercado del inmueble y deberá ser expresado en moneda legal.

El cambio en el valor de mercado de la inversión por concepto de avalúos comerciales efec-tuados y/o por los movimientos de la unidad de valor real (UVR), se registran en el ingreso el mayor o menor valor siempre al ingreso y su contrapartida corresponde a un mayor o menor valor de la inversión. En lo no contemplado en esta cláusula, y para la valuación de los ingre-sos generados por los inmuebles, se aplicará lo establecido en el numeral 6.3 del capítulo I de la circular básica contable y financiera expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, o cualquier norma que la modifique o sustituya

4.4 Instrumentos financieros

Para su medición inicial, las partidas a cobrar o por pagar se miden inicialmente por su valor razonable que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción (o valor razona-ble de la contraprestación), más los costos de transacción atribuirazona-bles.

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados o como otros pasivos financieros.

Es un pasivo financiero que se clasifica como mantenido con fines de negociación o se designa como a valor razonable con cambios a través de resultados, reconociendo cual-quier ganancia o pérdida surgida de la remedición en el estado de resultado. La ganancia o pérdida neta reconocida en los resultados incluye cualquier interés obtenido del pasivo financiero y se incluye en la partida de gastos financieros en los estados de resultados.

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Las cuentas por pagar se reconocen a partir del criterio de causación en el momento en que se reciba el bien o servicio, o se formalicen los documentos que generan las obliga-ciones correspondientes, de conformidad con las condiobliga-ciones contractuales, los costos financieros tales como intereses y comisiones por pagar, se reconocen de acuerdo con las condiciones pactadas en la negociación.

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus acreedores varios a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión.

4.5 Activos no corrientes mantenidos para la venta

El FCPI clasificará a un activo no corriente (o un grupo de activos para su disposición) como mantenido para la venta, si su importe en libros se recuperará fundamentalmente a través de una transacción de venta, en lugar de por su uso continuado. Existen hechos y circunstancias que podrían alargar el periodo para completar la venta más allá de un año. Una ampliación del periodo exigido para completar una venta no impide que el activo (o grupo de activos para su disposición) sea clasificado como mantenido para la venta, especialmente, si el retraso viene causado por hechos o circunstancias fuera del control del FCPI, y existen evidencias suficientes de que la entidad se mantiene comprometida con su plan para vender el activo. En el momento de su reconocimiento inicial, se medirá al menor valor entre su importe en libros si no se hubiese clasificado de esta manera (por ejemplo, el costo) y su valor razonable menos los costos de venta.

La entidad no depreciará (o amortizará) el activo no corriente mientras esté clasificado como mantenido para la venta, o mientras forme parte de un grupo de activos para su disposición clasificado como mantenido para la venta. No obstante, continuarán recono-ciéndose tanto los intereses como otros gastos atribuibles a los pasivos de un grupo de activos para su disposición que se haya clasificado como mantenido para la venta.

Un grupo de activos para su disposición clasificado como mantenido para la venta, se presentan separadamente en el estado de situación financiera por lo tanto el FCPI pre-sentará separadamente y revelará información que permita a los usuarios de los estados financieros evaluar los efectos financieros de las operaciones con activos no corrientes (o grupos de activos para su disposición):

(a) Periodo en el cual el activo no corriente (o grupo de activos para su disposición) haya sido clasificado como mantenido para la venta o vendido;

(b) Una descripción del activo no corriente (o grupo de activos para su disposición); (c) Una descripción de los hechos y circunstancias de la venta, o de los que hayan llevado a decidir la venta o disposición esperada, así como la forma y momento esperados para dicha disposición;

(d) La ganancia o pérdida reconocida si no se presentase de forma separada en el estado del resultado integral

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus activos disponibles para la venta entre la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión.

4.6 Propiedades y equipo

Basados en las NIIF (NIC 16), un elemento de propiedades y equipo se reconocerá como activo si, y sólo si:

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(a) Sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros derivados del mismo; y

(b) El costo del elemento puede medirse con fiabilidad.

El costo de los elementos de propiedades y equipo comprende:

(a) Su precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos indi-rectos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir cualquier descuento o rebaja del precio.

(b) Todos los costos directamente atribuibles a la ubicación del activo en el lugar y en las condiciones necesarias para que pueda operar de la forma prevista por la gerencia. (c) La estimación inicial de los costos de desmantelamiento y retiro del elemento, así como la rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, la obligación en que incurre una entidad cuando adquiere el elemento o como consecuencia de haber utilizado.

(d) En el caso de las permutas de elementos de propiedades y equipo, se medirán por su valor razonable; y

(e) Los terrenos y edificios son independientes y se tratarán contablemente por separado, incluso si han sido adquiridos conjuntamente.

Un elemento de propiedades y equipo, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo.

Las remodelaciones y reformas: Si las reformas o mejoras de un bien son con el propósito de ampliar su capacidad productiva o de ampliar su vida útil y/o aumentan su valor comer-cial son consideradas como un mayor valor del costo de los activos, de no presentar las características anteriores serán llevadas como un gasto y no como activo.

Arrendamiento financiero

No aplica para acuerdos que tienen la naturaleza de contratos de servicios, donde una parte no transfiera a la otra el derecho a usar algún tipo de activo.

La clasificación de un arrendamiento dependerá de la esencia económica y naturaleza de la transacción, más que de la mera forma del contrato.

El FCPI reconoce un arrendamiento como financiero si cumple alguna de las siguientes situaciones:

• El arrendamiento transfiere la propiedad del activo al arrendatario al finalizar el pla-zo del arrendamiento.

• El arrendatario tiene la opción de comprar el activo a un precio que se espera sea suficientemente inferior al valor razonable, en el momento en que la opción sea ejercitable, de modo que, al inicio del arrendamiento, se prevea con razonable cer-teza que tal opción será ejercida..

• El plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica del activo incluso si la propiedad no se transfiere al final de la operación.

• Al inicio del arrendamiento, el valor presente de los pagos mínimos por el arrenda-miento es al menos equivalente a la práctica totalidad del valor razonable del activo objeto de la operación.

(35)

• Los activos arrendados son de una naturaleza tan especializada que sólo el arrenda-tario tiene la posibilidad de usarlos sin realizar en ellos modificaciones importantes. Otros indicadores de situaciones que podrían llevar, por sí solas o de forma conjunta con otras, a la clasificación de un arrendamiento como de carácter financiero, son las siguien-tes:

• Si el arrendatario puede cancelar el contrato de arrendamiento, y las pérdidas su-fridas por el arrendador a causa de tal cancelación fueran asumidas por el arrenda-tario.

• Las pérdidas o ganancias derivadas de las fluctuaciones en el valor razonable del importe residual recaen sobre el arrendatario (por ejemplo en la forma de un des-cuento por importe similar al valor en venta del activo al final del arrendamiento) • El arrendatario tiene la posibilidad de prorrogar el arrendamiento durante un

se-gundo periodo, con unos pagos por arrendamiento que son sustancialmente infe-riores a los habituales del mercado.

Aquellos arrendamientos que no cumplan con alguna de las anteriores condiciones, se reco-nocerán como arrendamientos operativos. El FCPI reconoce las cuotas derivadas de dichos arrendamientos como gasto de forma lineal, durante el transcurso del plazo del arrendamien- to, salvo que resulte más representativa otra base sistemática de reparto por reflejar más ade-cuadamente el patrón temporal de los beneficios del arrendamiento para el usuario.

La clasificación del arrendamiento se hará al inicio del mismo. Si en algún otro mo-mento el arrendador y el arrendatario acordaran cambiar las estipulaciones del con-trato, el contrato revisado se considerará un nuevo arrendamiento para todo el plazo restante del arrendamiento.

La medición inicial se hace por el valor razonable del bien arrendado, o bien por el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, si éste fuera menor, determina-dos al inicio del arrendamiento. Al calcular el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, se tomará como factor de descuento la tasa de interés implícita en el arrendamiento, siempre que sea practicable determinarla; de lo contrario se usará la tasa de interés incremental de los préstamos del arrendatario.

Aquellos costos iniciales que sean directamente atribuibles a las actividades llevadas a cabo por parte del FCPI como arrendatario, se incluirán como parte del valor del activo reconocido en la transacción. Cualquier costo directo inicial en que incurra el FCPI, en su carácter de arrendatario se añadirá al importe reconocido como activo. Cada una de las cuotas del arrendamiento financiero en su componente del pasivo se dividirá en dos partes que representan respectivamente, las cargas financieras y la reducción de la deuda viva. La carga financiera total se distribuirá entre los períodos que constituyen el plazo del arrendamiento, de manera que se tenga una tasa de interés constante en cada período, sobre el saldo de la deuda pendiente de amortizar.

(36)

El activo se clasificará como depreciable o no depreciable. Si es depreciable se debe de-terminar la vida útil del mismo que en este caso será la duración o términos de vigencia del contrato. El arrendamiento financiero dará lugar tanto a un cargo por depreciación en los activos depreciables, como a un gasto financiero en cada periodo.

El FCPI deprecia a lo largo de su vida útil aquellos activos fijos sobre los cuales espera ob-tener la propiedad al finalizar el plazo del arrendamiento; de lo contrario, se deprecian en el plazo del arrendamiento.

Cuando un arrendamiento incluya componentes de terrenos y de edificios conjuntamen-te, el FCPI evalúa la clasificación de cada componente por separado.

El FCPI revelará la siguiente información:

Arrendamientos Financieros:

Para cada clase de activos, el importe neto en libros al final del periodo sobre el que se informa.

• Una conciliación entre el importe total de los pagos del arrendamiento mínimos futuros al final del periodo sobre el que se informa, y su valor presente para cada uno de los siguientes periodos:

(a) Hasta un año;

(b)Entre uno y cinco años; (c) Más de cinco años

• Cuotas contingentes reconocidas como gasto en el periodo.

• Una descripción general de los acuerdos significativos de arrendamiento donde se incluirán, sin limitarse a ellos, los siguientes datos:

(a) Las bases para la determinación de cualquier cuota de carácter contingente que se haya pactado;

(b) La existencia y, en su caso, los plazos de renovación o las opciones de compra y las cláusulas de actualización o escalonamiento.

Arrendamientos Operativos:

• El importe total de los pagos mínimos futuros del arrendamiento correspondiente a los arrendamientos operativos no cancelables, así como los importes que corres-ponden a los siguientes plazos:

(a) Hasta un año;

(b) Entre uno y cinco años; (c) Más de cinco años.

• El importe total de los pagos futuros mínimos por subarriendo que se espera recibir, al final del periodo sobre el que se informa, por los subarriendos operativos no can-celables.

• Cuotas de arrendamientos y subarriendos operativos reconocidas como gastos del periodo, revelando por separado los importes de los pagos mínimos por arrenda-miento, las cuotas contingentes y las cuotas de subarriendo.

• Una descripción general de los acuerdos significativos de arrendamiento conclui-dos por el arrendatario, donde se incluirán, sin limitarse a ellos, los siguientes datos: las bases para la determinación de cualquier cuota de carácter contingente que se

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