Ideo Itagüí Cittium Tenjo Isagén Medellín
TERRANUM INVERSIÓN COMO ADMINISTRADOR INMOBILIARIO DEL PEI PRESENTA:
INFORME ANUAL 2015
Capítulo 1:
Carta del Gerente General de la Administradora ...4
Capítulo 2:
El PEI en cifras ...6
Capítulo 3:
Desempeño de los TEIS y Resumen Financiero ...7
I.
Indicadores de los TEIS ...
8
II.
Composición de los Inversionistas...
10
III.
Resumen Financiero ...
11
IV.
Ejecución Presupuestal ...
12
Capítulo 4:
Informe de mercado inmobiliario ... 14
I.
Licencias: comportamiento del área aprobada para nueva construcción. ...
15
II.
Mercado: comportamiento del mercado inmobiliario de oficinas ...
17
III.
Mercado: comportamiento del mercado inmobiliario industrial ...
22
IV.
Mercado: comportamiento del mercado comercial ...
26
Capítulo 5:
Portafolio de Activos Inmobiliarios ...28
I.
Activos Inmobiliarios Actuales ...
29
II.
Activos incorporados en el 2015 ...
68
III.
Activos en construcción o por construir con documento vinculante para el
PEI ...74
Capítulo 6:
Estructura de Capital ...82
I.
Endeudamiento ...
83
II.
Emisión del VII Tramo de Títulos Participativos ...
83
III.
Programa de Bonos Ordinarios ...
86
Capítulo 7:
Estructura y Órganos de Decisión ...87
I.
Comité Asesor ...
88
II.
Gobierno Corporativo ...
88
III.
Administradora Inmobiliaria Terranum Inversión S.A.S. ...
88
Capítulo 8:
Relación con Inversionistas ...90
CONTENIDO
Edificio Corpbanca Bogotá
Estimados Inversionistas,
En mi calidad de Gerente General de la Administrado-ra Inmobiliaria del Patrimonio EstAdministrado-rategias Inmobiliarias
–PEI– es satisfactorio presentar a ustedes un nuevo año
de grandes logros en un contexto económico difícil. A principios de 2015 se presentó un retroceso en la activi-dad económica mundial, seguido de un repunte que no fue suficiente para mejorar las perspectivas de crecimiento a corto y mediano plazo. Las economías desarrolladas como Estados Unidos, la zona Euro y Japón se siguieron recupe-rando pero a un ritmo más lento de lo previsto.
La región de América Latina y el Caribe mostró un decreci-miento económico de 0.3% afectado principalmente por el mal desempeño de economías como la de Venezuela, que tuvo una contracción del 10% y la de Brasil, del 3.8%; por su parte, Argentina presentó un crecimiento de 1.5%. Los pre-cios internacionales del petróleo y otras materias primas no lograron su recuperación en el año y en consecuencia, la mayoría de países latinoamericanos se vieron afectados por una desaceleración de la economía, un debilitamiento de sus monedas y el incremento de las tasas de interés. Según el Fondo Monetario Internacional, durante el 2015 el PIB de Colombia creció un 3%, por debajo de las pro-yecciones de 3.3% que se fijaron al comienzo del año. Si bien esta cifra está por encima de los demás países de América Latina, la economía nacional vivió una desacele-ración, situación que se acentuó en el segundo semestre
ocasionada en parte por la alta dependencia de nuestro país de los ingresos petroleros, con una caída de precios a niveles que no se presentaban hace más de cinco años. Otros factores críticos que afectaron negativamente la economía fueron la inflación creciente durante el año, el déficit fiscal, la significativa disminución de la inversión extranjera, que cayó alrededor de un 18% frente al año an-terior, y la incertidumbre del avance en el proceso de paz. Las expectativas macroeconómicas para el año 2016, si-guen siendo moderadas, con un decrecimiento del 0.3% para la región de Latinoamérica y un crecimiento para Colombia del 2.7%.
El desempeño del sector inmobiliario colombiano cerró el año 2015 con una oferta importante en los diferentes esla-bones de la cadena de valor; durante el año se licenciaron alrededor de seis millones de m² en destinaciones no habi-tacionales, de los cuales el 43% se otorgaron en Bogotá, 16% en Cali y 15% en Cartagena. En cuanto al tipo de inmueble, el 39% de los nuevos licenciamientos se dieron en comer-cio, 22% en oficinas, 11% en bodegas y el resto en tipos de activos especializados como instituciones educativas, de salud y hoteleras. La combinación de ubicación geográfi-ca-tipo de activo cerró el año así: en Bogotá, la mayor oferta está concentrada en licencias para oficinas; en Cali en co-mercio y en Barranquilla en bodegas e industria.
Las áreas disponibles a nivel nacional para ocupación en
CARTA DEL GERENTE GENERAL
DE LA ADMINISTRADORA
El PEI terminó el año 2015 con un portafolio de
activos de CO$ 1.9 Billones representado en 37 activos,
ubicados en 12 ciudades y municipios, 4 categorías de
activos, y más de 470,000m² de área arrendable.
renta al cierre de 2015 mantuvieron el mismo comporta-miento del año anterior en donde la nueva oferta fue ma-yor a la absorción del mercado, generando un aumento en los índices de vacancia y una disminución de las tarifas de arrendamiento. Respecto a los principales indicadores de gestión del portafolio del PEI, tales como incremento de
ingresos, retención de arrendatarios y rotación de cartera, reflejaron una mejora en el año, con la excepción de la va-cancia que presentó un aumento impulsado por dos activos logísticos ubicados en un mercado de oferta creciente. En cuanto a las adquisiciones, durante el año 2015 ingre-saron al portafolio del PEI activos inmobiliarios por un
valor de CO$ 136,206 MM en las tres categorías: oficinas, comercio e industria y se incorporó por primera vez la categoría de instituciones educativas.
El PEI terminó el año 2015 con un portafolio de activos bajo
ma-nejo de CO$ 1.9 billones representado en 37 activos, ubicados en 12 ciudades y municipios, 4 categorías de activos, y más de 470,000 m² de área arrendable.
Adicionalmente, el 2015 fue un año de preparación para el crecimiento en el mediano plazo, pues el PEI logró
alian-zas para participar en proyectos de un tamaño importan-te e impacto significativo, formalizando su vinculación a activos en proceso de construcción o por construir por un valor de CO$ 634,000 MM de los cuales el 60% está en ofi-cinas, 18% en residencias universitarias, 15% en comercio y 7% en bodegas; éstas últimas incluyen esquemas Build to Suit para compañías reconocidas del sector de consumo masivo y retail en ubicaciones que permiten profundizar la diversificación geográfica para esta categoría.
Durante el año 2015 también se fortaleció la estructura de capital del vehículo con la emisión y colocación del VII tramo de títulos participativos que salió al mercado en el mes de diciembre por CO$ 251,867 MM con una importante sobredemanda en la segunda vuelta. Asi-mismo, se estructuró y aprobó el Programa de Bonos Ordinarios, títulos de contenido crediticio, por un valor de CO$ 500,000 MM, lo que respaldará la estrategia de crecimiento proyectado del portafolio en los próximos tres años. A pesar de la coyuntura económica del año 2015, los inversionistas mantuvieron su respaldo al PEI
con un nuevo máximo histórico en el valor de las ope-raciones en el mercado secundario que aumentaron un 28% frente a 2014.
Gerente General de Terranum Inversión S.A.S.
Administrador Inmobiliario del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias
Muchas gracias a todos y éxitos en el año 2016.
Una vez más logramos entregar a los inversionistas el retorno de flujo de caja presupuestado al comienzo del año, generando rendimientos distribuibles por valor de CO$ 96,616 MM en el año equivalentes a un rendimiento de CO$ 584,542 por título.
Dentro del proceso de fortalecimiento del Gobierno Cor-porativo del PEI, durante el 2015 se aprobó la Política de
Contratación del PEI, formalizando un marco de acción
que soporta los procesos de compra de bienes y servi-cios dentro de estándares de transparencia, condiciones y tarifas de mercado.
La Administradora atendió los procesos de revisión pe-riódica de la calificación para los títulos TEIS y para la Gestión del Portafolio con la calificadora de riesgos BRC Standard & Poors (antes BRC Investor Services). El equipo de trabajo de la Administradora se fortaleció especializando las responsabilidades en la Gerencia de Adquisiciones dedicada a la estrategia comercial de compra de activos y creando la Gerencia de Inversiones enfocada en los temas relacionados con la estrategia de inversión, estructura de capital y gestión del título. Ade-más, en el área de Gestión de Activos se creó la Gerencia de Gestión de Activos para tener un manejo más integral del portafolio de inmuebles.
En cuanto a las herramientas de información que sopor-tan la gestión y operación del portafolio de inmuebles, entró en funcionamiento el módulo de Real Estate en SAP para la administración de los contratos y el soporte de los procesos de facturación.
En relación a los cambios sobre la adopción de las Normas Internacionales de Contabilidad – NIIF –, la Administradora acompañó al Agente de Manejo en el proceso de implementación de las nuevas políticas contables aplicadas en los estados financieros del PEI
durante el año 2015.
El 2016 será para el PEI un año muy dinámico, con un
cre-cimiento estimado en valor de activos superior al 50% y grandes retos en relación con las fuentes de capital y de financiación. También será un año de fortalecimiento de los procesos y equipos de trabajo internos y externos para la operación del negocio. Con lo anterior, esperamos que los inversionistas continúen viendo en el PEI una inversión
rentable, atractiva y estable soportada en el respaldo del equipo profesional y experiencia de Terranum Inversión.
Jairo Albero Corrales Castro
De ocupación
Rentabilidad acumulada a 2015
14.1% E.A.
Inversionistas
1,647
97%
Billones
en valor patrimonial
CO$
1.54
Incluye la totalidad de los contratos
de los activos en coinversión
Contratos
de arrendamiento
508
De GLA
477,437 m
2
Miles de millones de
Rendimientos distribuibles
CO$
96.6
37 activos
en 12 municipios
Billones
CO$
en activos en Pipeline
1.31
EL PEI EN CIFRAS
BARRANQUILLA
Activos: 1
Valor: CO$ 51,879 MM
Área: 39,160 m²
MEDELLÍN
Activos: 6
Valor: CO$ 296,941 MM
Área: 65,556 m²
CALI
Activos: 3
Valor: CO$ 138,369 MM
Área: 30,858 m²
OTROS
Activos: 10
Valor: CO$ 373,289 MM
Área: 152,797 m²
BOGOTÁ
Activos: 17
Valor: CO$ 1,066,138 MM
Área: 189,066 m
2CO$
1.99
Billones
en activos bajo manejo
Capítulo 3:
DESEMPEÑO DE LOS TEIS
Y RESUMEN FINANCIERO
Edificio Deloitte Bogotá
I. INDICADORES DE LOS TEIS
Rentabilidad del Título
Rentabilidad del PEI vs COLCAP, USD, DTF, S&P 500 (%)
(Marzo 1, 2007 - Diciembre 31, 2015)¹
Volatilidad (Desviación Estándar de la variación porcentual acumulada)
(Cifras en CO$ MM)
La Administradora, dentro de su gestión del año 2015, tramitó ante la Superintendencia Financiera de Colombia en el mes de enero la renovación del programa de emisión y colocación de títulos
par-ticipativos por tres años más como lo establece la normatividad vigente. En el mes de marzo se re-cibió la aprobación de la Superintendencia con el nuevo vencimiento para el año 2018.
Desde el lanzamiento del PEI, la rentabilidad del vehículo ha presentado una tendencia creciente y de baja volatilidad. La rentabilidad acumulada del portafolio, es decir, para el período comprendido
entre el 1° de marzo de 2007 hasta el 31 de diciem-bre de 2015, se ubicó en 221.9%, lo que se traduce en una rentabilidad del 14.1% E.A., como se mues-tra en la gráfica siguiente:
Durante los últimos años el mercado inmobiliario ha tenido una dinámica importante tanto en el incremen-to de la oferta de inmuebles y proyecincremen-tos, como en la incursión de inversionistas de capital calificados de-mandando los activos. A pesar de eso, el PEI ha
logra-do mantener niveles de rentabilidad de logra-doble dígito. El títulocomenzó el año 2015 con un valor de CO$ 8,195,307 y cerró el año con un valor de CO$ 8,695,402. La rentabilidad de los últimos doce meses fue del 13.5%, y es producto del pre-cio de compra, de los flujos semestrales recibidos como rendimientos distribuibles y de la
valoriza-ción de los activos; razón por la cual la rentabili-dad expresada como una tasa efectiva, es diferente según el momento y las condiciones de entrada de cada inversionista.
La volatilidad acumulada desde el lanzamiento del
PEI es de 4.8%, teniendo un comportamiento más
estable frente a otras alternativas de inversión exis-tentes en el mercado dada la predictibilidad del flu-jo de caja generado por la operación del vehículo. A continuación se resume la rentabilidad obtenida por los inversionistas que ingresaron al portafolio en cada una de las emisiones de títulos:
1. Información COLCAP disponible en:
http://www.bvc.com.co/pps/tibco/portalbvc/ Home/Mercados/enlinea/
Información DTF disponible en:
http://www.banrep.org/series-estadisticas/ see_tas_inter_capt_sem_men.htm
Información TRM disponible en:
http://www.banrep.org/es/trm
Información S&P disponible en: http
//es.investing.com/indices/ us-spx-500-historical-data
No incluye VII tramo debido a que éste fue realizado después de la distribución de rendimientos de agosto de 2015. Precios de suscripción Rentabilidad anualizada I tramo $ 5.0 M M 14.1% $ 5.5 M M 13.8% II tramo $ 6.2 M M 13.4% III tramo $ 7 .2 M M 12.0% IV tramo $ 7 .8 M M 11.6% V tramo $ 8.0 M M 12.3% VI tramo Índice E.A Ene-15
Dic-15 Ene-14 Dic-14 Acumulado PEI CO$ 14.1% 13.5% 10.6% 221.9%
COLCAP N/A -26.3% -6.4% N/A
DTF 90 5.5% 4.6% 4.1% 60.9%
S&P 4.6% -0.7% 12.5% 48.7%
USD 4.0% 31.7% 24.2% 41.1%
PEI COLCAP DTF 90 S&P USD Acumulada marzo 2007 4.8% 17.7% N.A. 21.8% 12.5%
Últimos 12 meses 0.7% 17.3% N.A. 15.5% 16.3%
PEI CO$ USD DTF 90 S&P COLCAP
5 -5 -25 -35 -15 -55 m ar -07 m ar -08 m ar -09 m ar -10 m ar -11 m ar -12 m ar -13 m ar -14 m ar -15
jul-07 jul-08 jul-09
jul-10 jul-11 jul-12 jul-13 jul-14 jul-15 no v-07 no v-08 no v-09 no v-1 0 no v-1 1 no v-1 2 no v-1 3 no v-1 4 no v-1 5 105 205 145 25 125 255 65 165 45 85 185
8
Liquidez
Liquidez de los Títulos Participativos del PEI¹
ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15
0 0 10,000 100 50 20,000 200 150 30,000 300 250 40,000 400 350 50,000 450 60,000
Valor transado (CO$ MM) Número de transacciones
Aunque las tasas de retorno se han comprimido, el títu-lo del PEI se mantuvo como una inversión atractiva ya
que su rentabilidad es superior a la de otras opciones disponibles en el mercado como la DTF, inversiones en dólares e índices bursátiles como COLCAP y S&P500, que para el año 2015 tuvieron desempeños negativos.
Adicionalmente, y gracias a que cerca del 73% de la ren-tabilidad proviene del flujo de caja generado por los con-tratos de arrendamiento y el 27% restante proviene de la valorización de los activos inmobiliarios, se reduce la fluctuación y volatilidad del título siendo una alternativa de inversión estable a largo plazo.
La demanda por los títulos del PEI se sigue
evidencian-do con el aumento de las operaciones diarias y una ma-yor liquidez en el mercado bursátil, ya que cada vez los inversionistas individuales cuyos horizontes de inver-sión son más cortos, tienen más acceso a adquirir TEIS, alcanzando el 92% de días transados sobre días hábiles durante el año 2015, un 18% más frente al año 2014. En el 2015 los meses con mayor movimiento en ven-ta de títulos fueron mayo, noviembre y diciembre, al-canzando montos de hasta CO$ 60,000 MM, mientras
que los meses de menores transacciones fueron marzo y junio. Durante el 2015, mensualmente en promedio se transaron CO$ 29,600 MM teniendo como mínimo CO$ 10,000 MM y como máximo CO$ 60,000 MM. No obstante, el volumen promedio por transacción dis-minuyó un 9% con respecto al año anterior, pues pasó de CO$ 153 millones a CO$ 139 millones de pesos de valor promedio por transacción debido a la dinámica genera-da por la participación de inversionistas individuales en las transacciones.
1. Estas transacciones no incluyen operaciones simultáneas.
En el 2015 el título registró nuevamente el mayor valor de transacciones en mercado secundario, alcanzando un acu-mulado de CO$ 355,127 MM al cierre de diciembre. Durante el período se realizaron 2,562 transacciones de compra de
TEIS por un monto total de CO$ 355,127 MM, representando un aumento del 40% en transacciones y 28% en valor en com-paración con el año 2014, cuando el monto total transado se ubicó en CO$ 277,726 MM realizado en 1,832 transacciones.
Comportamiento mensual de los títulos del PEI en el 2015
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
% Días transados 9% 20% 47% 50% 63% 74% 78% 92%
Volumen promedio de transacción 1,215 417 161 132 193 138 153 139
Volumen promedio/ Días transados 2,166 1,425 738 656 941 894 1,361 1,576
Volumen promedio/ Días hábiles 244 444 359 309 519 686 1,091 1,448
Valor transado (CO$ MM) Número de transacciones 50 317 545 537 764 1,221 1,832 2,562 54,893 96,008 87,487 75,290 127,149 165,668 277,716 355,127
9
II. COMPOSICIÓN DE LOS
INVERSIONISTAS
Como se refleja en la siguiente gráfica, el interés por los TEIS en el mercado continuó aumentando durante el año 2015, período en el que el número to-tal de Inversionistas pasó de 1,178 a 1,647, es decir, un crecimiento del 40% en los últimos 12 meses y del 70% desde el 2007.
La composición de inversionistas del portafolio man-tuvo durante el año 2015 una participación mayorita-ria de los inversionistas institucionales que
represen-tan el 57.7% del total y recogen la participación de las cuatro Administradoras Privadas de Fondos de Pen-siones (AFPs)2.
La participación de las AFPs se distribuye en los diferen-tes compartimentos de inversión de la siguiente manera: • Pensiones obligatorias: 29.0%
• Alternativas: 18.9% • Pensiones voluntarias: 7.0% • Cesantías: 2.8%
Durante los últimos 12 meses, la variación positiva más importante de Inversionistas se evidencia en los inver-sionistas individuales con un crecimiento del 2.25%, los cuales corresponden principalmente a sociedades
jurídi-cas del sector real. Por su parte, las carteras de pensiones obligatorias perdieron participación respecto al 2014 en 2.72%, porcentaje que en su gran mayoría fue absorbido por las carteras de pensiones voluntarias alternativas.
Evolución en el número de Inversionistas del PEI
1. El valor de referencia es publicado diariamente por el Agente de Manejo.
2. Horizonte y Porvenir figuran como un sólo inversionista a partir de septiembre de 2013.
Precio del Título en el mercado secundario
1En el 2015 el diferencial entre el valor de referencia y el
valor de mercado de los TEIS llegó a valores máximos de 13.0%, con un promedio para el año de 7.7% y un pro-medio histórico de 10.3%.
CCA 2007-2015: 69.7% 24 31 297 416 386 537 763 1,178 1,647 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 % sobre valor de referencia 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Mínimo 87.7% 91.5% 93.4% 99.7% 97.9% 98.0% 99.7% 99.9% 99.9% Promedio 96.7% 99.8% 101.3% 107.6% 109.0% 110.0% 109.5% 109.5% 107.7% Máximo 101.0% 102.8% 107.2% 112.7% 115.0% 114.9% 114.4% 114.0% 113.0% feb-07 10.0MM 9.0MM 8.0MM 7.0MM 6.0MM 5.0MM 4.0MM
feb-08 feb-09
feb-10 feb-11 feb-12 feb-13 feb-14 feb-15 m ay -07 m ay -08 m ay -09 m ay -10 m ay -11 m ay -12 m ay -13 m ay -1 4 m ay -15
aug-07 aug-08 aug-09
aug-10 aug-11 aug-11 aug-13 aug-14 aug-15 no v-07 no v-08 no v-09 no v-1 0 no v-1 1 no v-1 2 no v-1 3 no v-1 4 no v-1 5 Precios de referencia Precio Prom
10
III. RESUMEN FINANCIERO
Al cierre de 2015 el PEI contaba con un portafolio de
inmuebles estabilizados conformado por 37 activos re-partidos en 12 ciudades y municipios del país. El porta-folio generó ingresos netos por arrendamientos, conce-siones, parqueaderos y otros ingresos operativos por un valor de CO$ 152,591 MM, presentando un incremento
del 14.9% respecto al 2014. Este crecimiento en ingresos por arrendamiento estuvo soportado por la retención de los arrendatarios actuales en un 91% y la adquisición de cinco nuevos activos. Es así como los ingresos del PEI
han crecido a una tasa compuesta anual de 68.9% desde el año 2007 al 2015. 57.66% 16.29% 6.75% 19.29% 58.89% 15.51% 17.43% 8.18% Voluntarias 12.47% Cesantías 2.64% Obligatorias 24.85% Voluntarias (alternativo) 18.93% Individual 17.43% Oficina de Familia 8.18% Aseguradora 6.83% Fondo Mutuo 1.93% Fondo Común 0.32% Fondo de Inversión 6.42% Voluntarias 7.0% Cesantías 2.8% Obligatorias 29.0% Voluntarias (alternativo) 18.9% Individual 19.3% Oficina de Familia 6.8% Aseguradora 6.9% Fondo Mutuo 1.8% Fondo Común 0.3% Fondo de Inversión 7.3% Fondos de pensiones Otros institucionales Oficinas de Familia Individuales
59+
PORCENTAJE
16+
8+
17
I
57+
16+
7+
20
I
POR TIPO DE
INVERSIONISTA
2014
PORCENTAJE
POR TIPO DE
INVERSIONISTA
2015
Ingresos de operación (CO$ MM)
152,591 2015 132,774 2014 99,686 2013 86,490 2012 69,321 2011 63,292 2010 41,810 2009 30,665 2008 11,290 2007
Los ingresos netos operativos (NOI) del PEI
ascendie-ron a CO$ 126,318 MM, superior en 14.2% a lo presentado en el año 2014 y un margen sobre ingresos por arrenda-miento neto de 82.8%. Durante el 2015 el Ebitda se
incre-mentó en 10.6% al pasar de CO$ 95,485 MM en el 2014 a CO$ 105,600 MM en el 2015, lo que representó un margen Ebitda del 69.2%.
El valor total de las propiedades de inversión del PEI en el
IV. EJECUCIÓN PRESUPUESTAL
La ejecución presupuestal del PEI se consolida a partir de la información de los Estados Financieros preparados por el Agente de Manejo. Durante el 2015 KPMG realizó la revisoría fiscal del PEI, auditando los estados
finan-cieros del primer y segundo semestre del año, bajo los
lineamientos y principios de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) para la distribución de rendimientos semestrales, emitiendo en los dos perío-dos dictamen sin salvedades. (Ver Anexo 1)
Los ingresos operacionales en el 2015 tuvie-ron un cumplimiento del 100.2% del presu-puesto, manteniendo un alto grado de certeza sobre los ingresos del portafolio operativo.
Ingresos Netos
(CO$ MM)
152,228 152,591 130,269 132,774 2014 2015 Presupuesto EjecutadoLa ejecución presupuestal del Ebitda de 2015 fue del 98.3% debido a que los gastos opera-tivos ejecutados en el 2015 fueron superiores a los presupuestados dado el menor reembol-so de gastos de administración en los centros comerciales y mayores gastos administrativos del portafolio.
Ebitda (CO$ MM)
Presupuesto Ejecutado 95,293 95,485 2014 107,449 105,600 2015La operación del portafolio del PEI generó los
excedentes de flujo de caja estimados para el año 2015.
Flujo de Operación
(CO$ MM)
Presupuesto Ejecutado75,669 81,892
2014
87,677 88,067
2015
2015 aumentó en 23.8% al pasar de CO$ 1,6 Billones en el 2014 a CO$ 1.9 Billones en el 2015. El crecimiento del valor de los activos fue producto de la valorización de los inmue-bles del portafolio, las inversiones realizadas en los activos, la adquisición de nuevos inmuebles y los anticipos realizados por los activos en proceso de construcción o por construir. En lo corrido del año se realizaron proyectos de CapEx por un valor total de CO$ 27,883 MM en el total del portafolio representando un porcentaje sobre los ingresos de 18%. El endeudamiento financiero neto ascendió a CO$ 322,389 MM, equivalente al 20.9% del Patrimonio y 16.1% sobre el total de activos del portafolio. Al cierre del año, el endeudamiento a corto plazo representó el 5.0% del total del endeudamiento, mientras que el
endeuda-miento a largo plazo representó el 95%. Por su parte, el indicador Deuda Neta/Ebitda se ubicó 3.0x.
Durante el 2015 se realizó la emisión del VII Tramo por CO$ 251,866 MM incrementando el patrimonio del PEI,
el cual ascendió a CO$ 1,5 Billones. Asimismo, en lo co-rrido del año se generaron rendimientos distribuibles por CO$ 96,616 MM equivalente a CO$ 584,542 por títu-lo, cifra que representa un aumento de 3.63% por título frente al año anterior. Los resultados operacionales y financieros del PEI muestran la estabilidad de los flujos
del portafolio, la tendencia creciente de su generación de rentabilidad operativa, la diversificación geográfica y por tipo de activos del portafolio y el buen perfil de ries-go crediticio de sus arrendatarios.
El monto de los rendimientos distribuibles en-tregados a los inversionistas fue mayor al pre-supuestado en un 17.6% debido principalmente a una menor ejecución de costos de arrenda-mientos y reservas de CapEx. Adicionalmente, se realizó una distribución de CO$11,800MM de excedentes de caja de la colocación del VII Tramo de TEIS.
Rendimientos Distribuibles
(CO$ MM)
69,146 82,160 77,045 96,616 Presupuesto Ejecutado 2014 2015Durante el 2015 la rotación de cartera continuó mostrando una importante reducción, pasando de 5 a 4 días a cierre de 2015.
CARTERA
La Administradora Inmobiliaria durante el año 2015 continuó el fortalecimiento de los procesos operativos y administrativos relacionados al control y seguimiento de la cartera del PEI, a través de los comités semanales, la
implementación de herramientas como Datacredito Expe-rian, la cual permite evaluar y hacer seguimiento al com-portamiento y el desempeño financiero y el acercamiento
directo con los clientes a través de reuniones periódicas, entre otras.
Al cierre de 2015 la facturación del portafolio del PEI
cre-ció un 32% en comparacre-ción con el año anterior, debido al ingreso de nuevos inmuebles; por su parte la cartera pre-sentó un incremento del 5%, al pasar de CO$ 1,987 MM a CO$ 2,083 MM en el transcurso del año.
dic-14 en e-13 en e-14 en e-15 m ay -1 3 m ay -1 4 m ay -1 5 m ar -13 m ar -14 m ar -15 jul-13 jul-14 jul-15 feb-13 feb-14 feb-15 jun-13 jun-14 jun-15 abr -13 abr -14 abr -15 ago-13 ago-14 ago-15 sep-13 sep-14 sep-15 oct-13 oct-14 oct-15 no v-1 3 no v-1 4 no v-1 5 dic-13 dic-14 dic-15 jun-15 mar-15 sep-15
ene-15 feb-15 abr-15 may-15 jul-15 ago-15 oct-15 nov-15 dic-15
Facturado Saldo cartera Recaudo
11 8 8 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 6 6 6 6 6 5 5 5 5 8 8 8 8 9 9 10 12 7 13,442 12,995 13,605 13,504 13,0 33 14,937 14,347 14,091 13,687 16,154 15,82 5 15,37 3 17 ,7 37 1,987 14,314 12,267 13,892 13,229 12,813 13,645 14,091 13,990 13,562 14,949 15,667 14,845 18,450 2,607 2,892 2,804 2,617 2,799 2,07 3 1,859 1,790 2,01 9 1,824 2,240 2,08 3
Evolución de la Cartera 2015 (CO$ MM)
Evolución de la rotación de cartera 2015 (días)
4 4 4 4 4
INFORME DE
MERCADO INMOBILIARIO
Bodegas, Call Center - Mapfre Bogotá
Resumen ejecutivo del comportamiento
del sector inmobiliario en Colombia
Uno de los principales objetivos de la Administradora es realizar un seguimiento periódico a la dinámica inmobiliaria del país, es por esto que permanentemente se analizan dife-rentes fuentes que ayudan a entender el comportamiento del
sector inmobiliario en las principales ciudades de Colombia. A continuación se presenta el resumen ejecutivo del com-portamiento del sector en el 2015, el cual incluye análisis para las principales categorías de interés para el PEI.
De enero a noviembre de 2015 se aprobaron más de 22 MM m2 de licencias de construcción para edificación (incluyendo vivienda), aumentando 1% frente al mismo período de 2014. Más del 30% del área aprobada se con-centró en la ciudad de Bogotá seguido del departamento de Antioquia con un 19%.
El 27% del total de licencias aprobadas, es decir, 6.08 MM m², fueron destinados para usos no habitacio-nales en todo el país; para las principales ciudades de Colombia (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla,
Maniza-les, Cartagena y Bucaramanga) el total de licencias no habitacionales aprobadas fue de 2.8 MM m² que repre-senta el 46% del total.
Estas licencias entre enero y noviembre de 2015 disminuye-ron un 27%, en comparación con el mismo período de 2014; la mayor variación se presentó en el primer semestre del año 2015 con 1 MM m² menos que el año anterior debido al cambio del POT en Bogotá que se presentó en 2014 y que generó incertidumbre , mientras que en el segundo semes-tre el comportamiento fue similar en ambos años.
El área aprobada para oficinas disminuyó 66%, es decir, el número de licencias aprobadas para oficinas de enero a noviembre de 2014 pasó de 1.9 MM m² a 619,ooo m² en el mismo período del año 2015. Esta disminución se dio
por el incremento de la oferta existente en las ciudades y la lenta absorción, factores relevantes que contraen el dinamismo del sector constructor.
I. LICENCIAS:
COMPORTAMIENTO DEL ÁREA
APROBADA PARA NUEVA
CONSTRUCCIÓN
Fuente: DANE, Boletín de Licencias de construcción noviembre de 2015.
128+
174
=
140+
127
=
97+
98
=
100+
93
=
141+
95
=
137+
115
=
183+
171
=
270+
115
=
166+
114
=
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Licencias aprobadas por semestre en las principales ciudades del país
(m
2aprobados)
IS IIS 1,288,310 1,406,52 5 97 8,509 1,006,946 1,411,7 84 1,152,471 1,8 39,180 2,703,500 1,66 7,058 1,144,224 1,7 49,2 96 1,27 3,77 3 985,17 5 933,47 3 956,315 1,377 ,288 1,71 9,095 1,150,81015
Vale la pena resaltar la participación que tuvo Bogotá, con respecto al resto del país, pues sólo en esta ciudad se concentró el 50% de las licencias aprobadas para usos no ha-bitacionales, seguida por Cali con un 15% y Cartagena con un 11%.
De las licencias que fueron aprobadas para usos no habitacionales entre enero y no-viembre de 2015, el sector comercio tuvo una participación del 39% que corresponde a 1.1 MM m², seguido por el sector oficinas con un 22% equivalente a 619,000 m² y sector bo-degas con 11% equivalentes a 310,000 m².
Licencias no habitacionales
por sector económico
Licencias no habitacionales
por ciudad
En el comportamiento del uso de las licencias, se pue-de evipue-denciar que el uso comercial es muy importante en Cali y Cartagena por el desarrollo de planes para in-centivar el turismo. Barranquilla gracias a su ubicación geográfica, se destaca por su alta participación en zonas industriales y bodegas.
Bogotá, se destaca principalmente por el licenciamiento en el uso de oficinas impulsado por los nuevos decretos de ocupación que permiten desarrollos en altura. Adicio-nalmente, la dinámica en el sector comercial se ha man-tenido y la participación de licencias para este uso llegó al 28% del total de la ciudad.
Participación por sector económico en 7 ciudades principales
Fuente: DANE, Boletín de Licencias de construcción noviembre de 2015.
25+
20+
12+
11+
10+
13+
8
3+
29+
14+
4+
10+
5+
37
28+
3+
12+
9+
8+
5
37+
6+
24
0+
8+
17+
4+
40+
30
13+
20+
0+
17+
20+
0+
22
17+
3+
18+
31+
8+
9+
68+
3+
11+
3+
3+
4
Medellín Barranquilla Bogotá Cartagena Manizales Bucaramanga Cali
Oficina Comercio Hotel Educación Hospital-asitencial Otros total Total Industria y Bodegas
26% 1% 34% 3% 17% 9% 9% 68% 11% 1% 3% 4% 4% 31% 18% 3% 17% 0% 22% 20% 20% 13% 30% 0% 0% 47% 6% 10% 4% 0% 30% 36% 1% 11% 8% 6% 4% 28% 13% 4% 10% 5% 39% 20% 12% 11% 10% 13% 8% % de P artici pa ción Oficinas Comercio Hotel Educación Hospital asistencia Otros Industrias y bodegas 22% 39% 4% 11% 6% 11% 7%
Fuente: DANE, Boletín de Licencias de construcción noviembre de 2015.
22+
39+
4+
11+
7+6+
11
I
11% 8% 50% 2% 3% 15% 11%Fuente: DANE, Boletín de Licencias de construcción noviembre de 2015. Medellín Barranquilla Bogotá Cartagena Manizales Bucaramanga Cali
11+
8+
50+
11+
2+3+
15
I
LICENCIAS NO
HABITACIONALES
2.8 MM m
2LICENCIAS NO
HABITACIONALES
2.8 MM m
2Informe de mercado inmobiliario / Informe Anual 2015
Con base en la información y estadísticas recolectadas por Colliers International, se presenta un análisis del sector de oficinas al cierre de 2015. Para estandarizar el análisis, se tomaron los criterios de Colliers International para clasificar el inventario de oficinas que se presenta a continuación:
Clase A+ (A Plus): Los edificios clase A+ (A Plus), son
considerados de altas especificaciones e incluyen criterios como un tiempo de construido menor o igual a 10 años, al-turas entre piso y techo iguales o superiores a 3,5 metros, un espacio de parqueo por cada 40 m² de oficina, sistemas avanzados de comunicaciones, de seguridad contra incen-dio y acceso. Adicionalmente se consideran como variables
importantes la ubicación, las vías de acceso al edificio y cer-canía a centros importantes de la ciudad.
Clase A: Los edificios clase A, poseen características
que incluyen un tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 40 m2 de oficina, siste-mas de seguridad medio en acceso y contra incendio.
Clase B: Los edificios clase B, poseen características
que incluyen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 metros, un espacio de parqueo por cada 50 m2 de oficina o su-perior y sistemas de seguridad básicos de acceso y contra incendio.
La incertidumbre que se generó por el comportamiento de la economía del país y la creciente oferta de nueva área arrendable o en venta para oficinas, particularmen-te en la ciudad de Bogotá, generó aumentos considera-bles en los inventarios.
Hasta hace unos años el mercado de oficinas estaba compuesto sólo por oficinas Tipo A y B, la ubicación y tamaño de este tipo de oficinas no eran ideales para con-centrar la operación de las grandes compañías del país, lo que generaba que las operaciones de las empresas se
dividieran en varios activos, entorpeciendo y encare-ciendo la operación de las mismas.
Pero la oferta ha cambiado con la entrada de oficinas A+, estas nuevas oficinas son de áreas más grandes, con di-seños de piso abierto y altas especificaciones técnicas, tecnológicas y ambientales; características muy atracti-vas para las empresas nacionales o multinacionales con alto número de empleados, ya que pueden consolidar y optimizar su operación en un solo espacio.
II. MERCADO:
COMPORTAMIENTO DEL
MERCADO INMOBILIARIO DE
OFICINAS
Actualidad del mercado inmobiliario de oficinas
Según estudios de Colliers International, el inventario de estas ciudades a diciembre de 2015 aumentó un 13% total comparado con el mismo período del año
ante-rior, lo que significa que a cierre del año hubo más de 3.1 MM de m² de área total en oficinas.
Bogotá a cierre de 2015 contó con un inven-tario de 2.3 MM m², aumentando un 12% con respecto al mismo período de 2014; Mede-llín por su parte presentó un incremento de 14%, cerrando a diciembre de 2015 con 497,000 m²; por otra parte Barranquilla registró un incremento del 40%, lo que re-presentó un inventario a cierre de 2015 de 154,000 m² y por último Cali, presentó un incremento del 5%, equivalentes a un inven-tario de 139,000 m² en área de oficinas.
Comportamiento del mercado inmobiliario
de oficinas en las 4 principales ciudades
del país (Bogotá, Medellín, Cali y
Barranquilla) a cierre de 2015
Inventario de oficinas para las 4 ciudades principales a diciembre de 2015
La vacancia para estas cuatro ciudades en el sector ofici-nas fue de 304,000 m², pasando de 4% a cierre de 2014 a 10% en el cierre de 2015. De acuerdo con lo anterior se evi-dencia un aumento significativo en la oferta disponible de las principales ciudades lo que ha generado un reajuste en el nivel de precios del mercado inmobiliario de oficinas. Cabe mencionar que Bogotá y Barranquilla fueron las ciu-dades que presentaron el mayor incremento de la vacan-cia pasando del 4% al 10% y del 7% al 22% respectivamente;
por otro lado Medellín pasó del 2% al 4% y Cali se mantuvo en un 5% con respecto al mismo período del año anterior. Estas variaciones han llevado a una disminución del 6% en los valores promedio de rentas en el sector para estas cuatro ciudades.
La absorción total alcanzó los 158,000 m² teniendo en cuenta los indicadores de vacancia y la nueva oferta pre-sente en el mercado, el inventario actual se absorbería en 2.2 años aproximadamente.
Evolución del inventario de oficinas en las 4 ciudades principales
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas.
3,123,361 2,769,091
2014 2015
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas 74.7% 4.9% 4.5% 15.9% Aréa (m2) Bogotá Medellín Barranquilla Cali
75+
INVENTARIO
16+
5+
4
I
OFICINAS
DISPONIBLE
3.1 MM m
218
Con respecto a los precios promedio registrados al final de 2015, Barranquilla (CO$ 45,650) y Cali (CO$ 33,800) crecieron un 12% y 9% respectivamente con relación al mismo período de 2014, esto se dio por el ingreso de oficinas A+ al inventario de estas ciudades.
Mien-tras que Medellín (CO$ 39,600) y Bogotá (CO$ 66,450) decrecieron un 6% y 5% respectivamente, debido a la competencia, la situación económica del país y aumen-to del inventario lo que llevó a reajustes en el valor de las rentas por m².
Comportamiento Inmobiliario de oficinas en las 4
ciudades principales a diciembre de 2015
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas
2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 8 92,840 11 9,6 30 981,600 220,260 176,200 118,4 50 80,950 31,900 2,532 25,600 6,701 11,32 3 46,105 13,141 22,441 86,134 4.1% 10.4% 1.8% 4.0% 7% 22% 5% 5%
Nueva Oferta (m2) Absorción (m2) Vacancia (%)
M etr os c ua dr ados
Bogotá Medellín Barranquilla Cali
% de v
ac
an
ci
a
Canon de arrendamiento de oficinas por m² en las 4 ciudades principales
(Incluye tipos de oficina A+, A y B) (CO$)
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas
98,000 66,450 59,800 65,000 60,000 45,650 24,300 33,800 12,000 39,600 13,500 29,650 Máximo Promedio Minimo
Bogotá Medellín Cali Barranquilla
Adicionalmente, la vacancia existente de Bogotá se ubicó en su mayoría en el corredor de Salitre con 42% y en el sector de Chicó con 16%. Por otra parte los
nue-vos proyectos de la ciudad se ubicaron principalmente en el corredor de Salitre y la Calle 100, con 46% y 18% respectivamente, sobre el total de la ciudad.
Evolución del inventario y vacancia de oficinas en Bogotá
Distribución de la oferta y oferta nueva de oficinas en Bogotá por corredor
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas Durante el último año ingresó al inventario de Bogotá
una oferta de 243,000 m², lo que se traduce en un creci-miento de 12% con respecto al año anterior, cerrando el 2015 con un inventario superior a los 2.3 MM m². La tasa de vacancia cerró en el 10%, es decir, seis puntos porcentuales por encima a la registrada en el mismo pe-ríodo de 2014, esto debido a los siguientes factores:
1. El aumento de la oferta de oficinas A+ de grandes áreas rentables.
2. La desocupación de áreas por la coyuntura económi-ca que atraviesa el país.
3. La liberación de oficinas tipo B que están trasladan-do su operación a oficinas A y A+.
Comportamiento del mercado inmobiliario
de oficinas en Bogotá a cierre de 2015
42% 46% 16% 5% 11% 5% 8% 18% 5% 5% 4% 2% 3% 4% 10% 1% 4% 1% 3% 7%
Salitre Chicó BárbaraSanta Calle 100 Córdoba Cedros Andino Centro Av. Chile Otros
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas
2.8% 2.6% 3,5%
4.1%
9.7% 10.4%
1,840,460 1,934,984 2,089,373 2,225,581 2,265,597 2,332,120
IS 13 IIS 13 IS 14 IIS 14 IS 15 IIS 15
Inventario (m2)
Vacancia
Vacancia (%)
Nuevos proyectos
En la siguiente tabla se pueden ver las variaciones
presenta-das en los precios para las oficinas en Bogotá, en donde se evidencia una disminución del 5% en las rentas por m² como consecuencia de la alta vacancia y de la poca absorción:
Inventario de oficinas en Bogotá por categoría
Canon de arrendamiento por tipo de oficina
en Bogotá a cierre de 2015 (CO$)
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas Con respecto a los precios de renta de oficinas en la
ciu-dad de Bogotá, a cierre de 2014 los valores en la ciuciu-dad tuvieron un crecimiento del 9%, sin embargo, a cierre de 2015 presentaron una disminución del 5%, debido al
impacto generado por los altos niveles de oferta de la ciudad, comportamiento que está comprimiendo la dis-persión del rango de precios en la ciudad.
Año Mínimo (CO$) Promedio (CO$) Máximo (CO$) Var % Var % Var %
2014 $ 28,150 $ 70,000 $ 116,000 Mínimo Promedio Máximo
2015 $ 29,650 $ 66,450 $ 98,000 5% -5% -16% A+ A B 40% 28% 32% Máximo Promedio Mínimo 98,000 69,350 51,100 85,000 66,400 37,700 79,400 53,450 29,650
En la distribución del inventario total de la ciudad de Bogotá por tipo de oficina predo-minan las oficinas A+ con 927,000 m², segui-dos por las oficinas tipo A con 740,000 m² y por último las oficinas tipo B con 664,000 m².
A+ A B
40+
INVENTARIO
32+
28
I
OFICINAS
BOGOTÁ
2.3 MM m
221
Con base en la información y estadísticas recolectadas por Colliers International, a continuación se presenta un resumen ejecutivo del mercado industrial al cierre del segundo semestre de 2015.
Para estandarizar el análisis, es importante tener clari-dad sobre los criterios utilizados para su clasificación:
Parque Industrial: es la superficie geográficamente
deli-mitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una admi-nistración permanente para su operación. Busca el
ordena-miento de los asentaordena-mientos industriales y la desconcen-tración de las zonas urbanas y suburbanas, hacer un uso adecuado del suelo, proporcionar condiciones idóneas para que la industria opere eficientemente y se estimule la crea-tividad y produccrea-tividad dentro de un ambiente confortable.
Nave Industrial: es la instalación física o edificación
diseñada y construida para realizar actividades indus-triales de producción, transformación, manufactura, en-samble, procesos industriales, almacenaje y distribución.
Bodega de Almacenaje: instalación física cuyo
objeti-vo único es el almacenamiento de productos.
III. MERCADO:
COMPORTAMIENTO DEL
MERCADO INMOBILIARIO
INDUSTRIAL
Según el informe de Colliers, a pesar que el sector indus-trial del país había presentado una tendencia a la baja a inicios de 2015, para finales y cierre de año presentó
una mejora en el PIB con un 2.5% con respecto al mismo período del año anterior.
De acuerdo con estudios de Colliers International, el in-ventario de estas ciudades a diciembre de 2015 aumentó un 3% del total comparado con el mismo período del año
2014, ubicándose en 6.4 MM m²; de este inventario el 60% se encuentra en Bogotá y sus alrededores, y el 20% en Barranquilla.
Actualidad del mercado inmobiliario
industrial nacional
Comportamiento del mercado inmobiliario
industrial en las 4 principales ciudades
del país (Bogotá y alrededores, Medellín,
Cali y Barranquilla) a cierre de 2015
6,415,796 6,221,444
2014 2015
Área (m2)
Los precios promedio a cierre de 2015 en las ciuda-des de Bogotá, Barranquilla y Cali crecieron un 9%, 1% y 27% respectivamente, con relación al mismo período de 2014, debido al ingreso de parques
logís-ticos y bodegas de mejores especificaciones en el inventario de estas ciudades. Mientras que Medellín decreció un 6% comparado con el mismo período del año anterior.
Bogotá y alrededores cerró el 2015 con un inventario de 3.8 MM m², creciendo un 19% con respecto al mismo perío-do de 2014; Medellín y Barranquilla presentaron un decre-cimiento del 25% y 17% respectivamente, esto debido a una reclasificación de la metodología de Colliers International y por último Cali, presentó un incremento del 4%, equivalen-tes a un inventario de 651,000 m² en área de bodegas. La tasa de vacancia para estas cuatro ciudades en bode-gas, aumentó un 0.1%, pasando de 5.5% a cierre de 2014 a 5.6% en el cierre de 2015.
Evolución del inventario de bodegas
en las 4 ciudades principales
Comportamiento inmobiliario de bodegas en las 4
ciudades principales a diciembre de 2015
Canon de arrendamiento de bodegas por m² en las 4 ciudades principales (CO$)
Fuente: Colliers International –Reporte de Oficinas
En cuanto a la vacancia de estas cuatro ciudades, el año cerró con un total de 535,000 m2 y nuevos proyectos por encima de los 6.3 MM de m², pero la absorción total solo llegó a los 893,000 m², por lo cual, si la tendencia de la absorción y la vacancia se mantienen, esta área se
ocuparía en 1.1 años aproximadamente.
Cabe mencionar que en Bogotá y sus alrededores la vacancia aumentó del 7% al 11%, las demás ciudades presentaron una disminución de la vacancia de este tipo de activos.
Fuente: Colliers International –Reporte Industrial 60% 20.5%
10.2%
9.4%
Fuente: Colliers International –Reporte Industrial
2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 7.0% 11.5% 10.0% 4.0% 7.0% 5.0% 4.0% 2.0%
Bogotá y alrededores Medellín Barranquilla Cali
3,222,157 3,84 9,320 799,987 601,715 1,57 5,114 1,313,37 5 624,186 651,386 108,690 14,950 340,395 12,22 3 49,011 562,646 395,17 0 9,7 49 M etr os c ua dr ados % de v ac an ci a Máximo Promedio Mínimo 30,000 14,150 8,000 Bogotá y alrededores 16,000 15,050 13,500 Medellín 14,500 12,400 7,500 Barranquilla 18,000 14,500 10,000 Cali Bogotá Medellín Barranquilla Cali Oferta (m2) Absorción (m2) Vacancia (%)
60+
INVENTARIO
10+
20+
10
I
BODEGAS
6.4 MM m
223
A cierre de 2015 en la ciudad de Bogotá y sus alrededo-res había más de 3.8 MM m² en el inventario de bodegas, creciendo en más del 19% (627,000 m²) con respecto al mismo período de 2014. De este crecimiento el 51% de los m² corresponde a parques industriales y logísticos.
La tasa de vacancia cerró en el 11%, cinco puntos porcen-tuales por encima a la registrada en el mismo período de 2014, esto debido a la coyuntura económica del país y la necesidad de reubicación de algunas empresas en inmuebles con mejores especificaciones y localización.
La participación de la vacancia a cierre de 2015 por cada corredor industrial fue: Mosquera 30%; Funza 29% y Calle 80 con 26%. Mientras que los nuevos
pro-yectos se están desarrollando en su mayoría en el co-rredor de Calle 80 con el 55%, seguido de Tocancipá con 18%.
Comportamiento del mercado inmobiliario de
bodegas en Bogotá y alrededores a cierre de 2015
Evolución del inventario y vacancia de bodegas en Bogotá y alrededores
Distribución de la oferta y nuevos proyectos de bodegas
por corredor en Bogotá y alrededores
Fuente: Colliers International –Reporte Industrial
Fuente: Colliers International –Reporte Industrial Inventario (MM m2) Vacancia (%)
6.1%
7.7% 8.2%
6.7%
12.0% 11.5%
IS 13 IIS 13 IS 14 IIS 14 IS 15 IIS 15
Oferta Nuevos proyectos
30% 2.71 2.83 3.01 3.22 3.52 3.85 10% 6% 6% 2% 3% 4% 18% 55%
Mosquera Funza Calle 80 Tocancipá Occidente Otros
26% 29%
11%
En la distribución del inventario en Bogotá y alrededores por tipo de bodega predominan las bodegas A con 2.9 MM m², seguidos por las bodegas de zona franca con 757,000 m² y por último las bodegas tipo B con 93,000 m².
En la siguiente tabla se muestra la variación en los pre-cios de renta por tipo de bodega, donde se puede eviden-ciar una tendencia al alza por la incorporación de nuevos
proyectos con altas especificaciones que tienden a incre-mentar el valor por m² del arriendo.
Canon de arrendamiento por tipo de bodega en Bogotá
y alrededores a cierre de 2015 (CO$)
Fuente: Colliers International –Reporte Industrial
Fuente: Colliers International –Reporte Industrial Fuente: Colliers International –Reporte Industrial
Fuente: Colliers International –Reporte Industrial
Inventario de bodegas en Bogotá y alrededores por categoría
Evolución de los precios promedio de renta para bodegas en Bogotá (CO$)
A pesar que a cierre de 2014, los precios promedio de renta en la ciudad tuvieron un decrecimiento del 7%, a cierre de 2015 presentaron un crecimiento del 9%, siendo el corredor de Mosquera y Calle 80 los que presentan los
precios más altos. Esto se debe a que la mayor cantidad de proyectos en desarrollo y con mejores especificacio-nes se ubican en estos corredores.
Año Mínimo (CO$) Promedio (CO$) Máximo (CO$) Var % Var % Var %
2014 $ 8,350 $ 13,050 $ 22,500 Mínimo Promedio Máximo
2015 $ 8,000 $ 14,150 $ 30,000 -4% 9% 33% 78% 2% 20% Máximo Promedio Mínimo 30,000 13,550 11,000 Clase A
IIS 13 IS 14 IIS 14 IS 15 IIS 15
15,100 13,800 13,050 13,300 14,150 20,000 15,700 8,000 Clase B 22,000 18,100 16,000 Zona Franca Tipo A Tipo B Zona franca
78+
INVENTARIO
2+
20
I
BODEGAS
3.8 MM m
225
De acuerdo al International Council of Shopping Centers (ICSC), los centros comerciales pueden clasificarse en las siguientes categorías, sin embargo estas características pue-den variar dependiendo el país y/o el mercado de análisis:
• Centros vecinales: cuentan con un área
prome-dio entre 3,000 y 10,000 m² de área arrendable y se caracterizan por poseer entre sus locales un supermercado.
• Centros Comunitarios: Cuentan con un área
promedio entre 10,000 y 40,000 m² de área arrendable y pueden contar con la presencia de tiendas por departamentos, tiendas de moda,
supermercados y/o tiendas especializadas.
• Centro Regional (Mall): cuentan con un área
entre 40,000 y 80,000 m² de área arrendable, se caracterizan por generar un comercio masivo y contar con la presencia de más de una tienda por departamento, tiendas de moda, supermer-cados y/o tiendas especializadas.
• Centro Súper-regional: se caracterizan por
contar con áreas mayores a los 80,000 m² de área arrendable, un comercio masivo y la presencia de más de una tienda por departamento, tiendas de moda, supermercados y/o tiendas especializadas.
IV. MERCADO:
COMPORTAMIENTO DEL
MERCADO COMERCIAL
De acuerdo a cifras de la Asociación Colombiana de Centros Comerciales (Acecolombia) actualmente Co-lombia cuenta con aproximadamente 4.2 MM m² de área arrendable comercial, en 196 centros comerciales de más de 5,000 m².
Según Acecolombia, la dinámica de aperturas de centros comerciales en el país ha tenido un promedio entre 10 y 15 proyectos por año, sin embargo, en el 2015 se reduje-ron a seis principalmente por retrasos en obras. Vale la pena resaltar que el 42% de los proyectos en construc-ción tienen áreas arrendables superiores a los 40,000 m². Entre los principales proyectos que entrarán al mercado durante el 2016 están: el Centro Comercial Plaza
Cen-tral en el que el PEI es el mayor inversionista, será uno
de los centros comerciales más grandes de la ciudad de Bogotá, el Parque La Colina de Parque Arauco, los de Pedro Gómez con tres nuevos centros comerciales en Fusagasugá, Neiva y Valledupar; los de Pactia (alianza del Grupo Argos y Conconcreto) con dos proyectos en Bogotá y uno en Soacha y Grupo Éxito con dos centros comerciales ubicados Barranquilla y La Ceja, Antioquia. Por otra lado, Mall & Retail, informó que actualmente hay 23 proyectos en curso de centros comerciales, de los cua-les 15 están ubicados en ciudades intermedias; sin em-bargo, debido a la coyuntura económica del país, varios constructores están postergando el inicio de estas obras.
Bogotá a cierre de 2015 alcanzó un inventario apro-ximado de 1.4 MM de m², distribuidos en más de 30 centros comerciales y más 9,400 locales comerciales.
En el último trimestre se lanzaron varios proyectos aumentando en más de 60,000 m² el inventario de área comercial de la ciudad.
Actualidad del mercado inmobiliario de comercio
Comportamiento del mercado inmobiliario
de comercio en Bogotá a cierre de 2015
La vacancia en los centros comerciales cerró en el 2015 en un 10%, lo que equivale a 138,000 m2. De la oferta total de inmuebles comerciales en la ciudad de Bogotá, el 67% está para arriendo y el 32% es para venta, lo que equivale a 325,000 m2 y 158,000 m2 res-pectivamente.
% Tasa de vacancia en los centros comerciales de Bogotá
Fuente: Informe a diciembre de 2015 de Galería Inmobiliaria
Distribución de la oferta de m
2de comercio
en Bogotá
Histórico del promedio de renta de comercioBogotá ($/m²)
Según informes de la Galería Inmobiliaria a diciembre de 2015, el rango de precios promedio para renta por m² en Bogotá para los centros comerciales que están operando se ubica entre CO$ 120,000 y CO$ 375,000. Cabe destacar
que el precio promedio para renta de los centros comercia-les al cierre de 2015 es de CO$ 197,000 m2 este precio se ve influenciado por las negociaciones que se están cerrando en los centros comerciales próximos a inaugurarse.
Fuente: Informe a diciembre de 2015 de Galería Inmobiliaria
Fuente: Informe a diciembre de 2015 de Galería Inmobiliaria.
10% jun-10 9% sep-10 7% dic-10 8% m ar -11 7% jun-11 6% sep-11 7% dic-11 7% m ar -12 7% jun-12 7% sep-12 7% dic-12 7% m ar -13 8% jun-13 7% sep-13 7% dic-13 9% m ar -14 9% jun-14 9% sep-14 8% dic-14 9% m ar -13 8% jun-15 9% sep-15 10% dic-15 67% 32% 1% jun-10 ago-10 oct-10 dic-10 feb-11 abr -11 jun-11 ago-11 dic-11 oct-11 m ar -12 abr -12 jun-12 ago-12 oct-12 dic-12 feb-13 abr -13 jun-13 ago-13 dic-13 oct-13 m ar -14 jun-14 ago-14 abr -14 oct-14 dic-14 feb-15 abr -15 jun-15 dic-15 ago-15 oct-15 129,960 117,280 114,961 124,759 136,579 197,000 feb-14 Arriendo Venta Mixta
67+
INVENTARIO
32+
1
I
COMERCIO
485,075 m
227
PORTAFOLIO DE ACTIVOS
INMOBILIARIOS
Cinemark Medellín
28
El año 2015 se caracterizó por la compra de activos en ciu-dades diferentes a Bogotá llegando a más de 477,437 m2 de GLA y la inversión de más de CO$ 20,000 MM en CapEx en los inmuebles del portafolio. El valor de los activos bajo ma-nejo aumentó en un 20%, equivalentes a CO$ 400,198 MM, representados en la compra de nuevos activos y los anticipos entregados para los activos en proceso de construcción o por construir y a la valorización de los activos en el portafolio. Durante el año 2015, ingresaron al portafolio activos como:
• El 49% de los derechos del Centro Comercial Jardín Plaza en Cali.
• La sede educativa Cesde en Medellín.
• La bodega de carga de Alfacer en Barranquilla
• El local comercial de Carulla en el Centro Comercial Paseo Real de Bogotá.
• La oficina 914 del edificio Torre Pacific.
Los activos adquiridos tienen un valor de CO$ 136,206 MM, con lo cual el portafolio de activos alcanzó un valor de CO$ 1.9 Billones y el GLA (Área bruta arrendable) au-mentó en 30,210 m2 equivalentes a un 7% en compara-ción con el cierre de diciembre de 2014. Adicionalmente se incluyeron en el portafolio operativo 22,000 m2 que se encontraban en adecuación en Cittium.
I. ACTIVOS INMOBILIARIOS
ACTUALES
2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 74,513 268,090 323,418 534,435 590,401 817,486 946,890 1,279,829 1,597,583 1,997,751 129,874 209,437 218,497 250,299 265,215 337,512 436,656 488,969 CCA GLA 2007-2015: 26.5% CCA Activos 2007-2015: 28.5%Área bajo manejo (m2)
Valor de los activos (CO$ MM)
Área bajo manejo
Activos bajo manejo
A lo largo del año 2015, el portafolio de activos que compone el PEI, cumplió con todos los límites de
expo-sición definidos en el Prospecto de Colocación, lo cual ha permitido diversificar y mitigar los posibles riesgos de exposición geográfica, por tipo de activo, por arren-datario y por sector económico.
Las principales variaciones presentadas en las diferen-tes clasificaciones durante el 2015, son consecuencia de
la adquisición en el mes de agosto del 49% de los dere-chos del fideicomiso del Centro Comercial Jardín Plaza en la ciudad de Cali y a la compra de la sede de CESDE en la ciudad de Medellín, lo que permitió reducir la ex-posición de Bogotá de 64% a 57% en los últimos 12 meses, mientras que en la clasificación por tipo de activo, los centros comerciales pasaron de 19% a 22% en el mismo período según lo ejecutado por el PEI para el 2015.
Diversificación
Frente a la diversificación por arrendatario, los 5 de ma-yor participación representan un 31% de los ingresos to-tales del PEI, disminuyendo en un 4% frente al año 2014.
Vale la pena mencionar que al cierre de 2015 se presentó una disminución del 0.9% en la participación del mayor arrendatario, permitiendo que ninguno de ellos supere el
8% de los ingresos totales del portafolio.
Respecto a la composición por sector económico, el
PEI tiene una importante diversificación con más de
12 sectores económicos, donde se destacan las acti-vidades comerciales e industriales con el 24% y 13% respectivamente. 57.6% 22.3% 21.3% 20.7% 6.1% 3.0% 4.5% 22.1% 19.5% 2.9% 1.3% 10.9% 0.2% 0.2% 7.4% Bogotá Medellín Barranquilla Manizales Cali Ibagué Armenia Otros Sedes corporativas Centros Comerciales Bodegas Oficinas multiarrendatarios Grandes superficies Call center Locales comerciales
