Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

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Texto completo

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Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016.

Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

Ciudad.

Apreciados señores:

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del inmueble, denominado Lote Ibagué (Tolima), ubicado en la Calle 19 N° 7 – 51, Barrio Interlaken, de la ciudad de Ibagué en el Departamento de Tolima.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

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AVALÚO COMERCIAL

LOTE IBAGUE

CALLE 19 N° 7 – 51

(LOTE N° 1ª - CALLE 19 ENTRE CARRERA 9 Y 8)

BARRIO INTERLAKEN

CIUDAD IBAGUÉ

DEPARTAMENTO DEL TOLIMA

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

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C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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I.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTES

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado occidental de la Calle 19 entre las Carreras 7ª y 8ª, de la ciudad de Ibagué.

1.2.2 DIRECCIÓN : Calle 19 N° 7 – 51 Actual (*)

1.2.3 BARRIO : Interlaken

1.2.4 CIUDAD : Ibagué

1.2.5 DEPARTAMENTO : Tolima

(*) La dirección inscrita en el certificado de tradición y Libertad N° 350-72441, es Lote No. 1 Calle 19 entre Carrera 9 y 8, se recomienda la inscripción de esta.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un lote de terreno urbano, de localización medianera, jurídicamente independiente.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas, la normatividad urbanística y posibilidad de desarrollo al que puede ser destinado, se ha considerado que el mayor y mejor uso del predio como independiente es un proyecto constructivo comercial de baja altura. No obstante, estando vinculado con el predio vecino, no se analiza la conveniencia del englobe de éstos por no ser objeto de avalúo.

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1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).  Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 350-72441 otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, impreso el 9 de febrero de 2016.

 Copia de la Escritura Pública No. 1.049 del 12 de Julio de 2000, protocolizada en la Notaria Quinta (5) de Ibagué.

 Impuestos prediales unificados años 2015 y 2016.

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Abril 11 de 2016.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Abril 12 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

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1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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II.

ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS OC.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1.049 del 12/07/2000, Notaría Quinta de Ibagué, adjudicación en liquidación de Comunidad-Sociedad Limitada. Modo de adquirir. Junto con otro predio. De Saludcoop Tolima I.P.S L.t.d.a a Saludcoop Eps Oc y registrada el 29/08/2000. (Anotación Número 8).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

350- 72441 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Ibagué.

2.4 NUMERO CATASTRAL

01-02-09-50009, Código predial nuevo: 730010102000000950027000000000.

2.5 INFORMACIÓN IGAC 2.6

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

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III.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL INTERLAKEN

Sector representativo, ubicado al occidente geográfico de la Ciudad de Ibagué, con cercanía al centro de actividad, el pertenece al barrio comúnmente denominado como Interlaken, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Carrera 8. POR EL SUR : Carrera 6. POR EL ORIENTE : Calle 19. POR EL OCCIDENTE : Calle 15.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIM0S

POR EL NORTE : Pueblo Nuevo. POR EL ORIENTE : El Carmen. POR EL SUR : El Carmen POR EL OCCIDENTE : Pueblo Nuevo.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estrato medio alto, el uso dotacional, y el uso comercial zonal y local.

El uso residencial se desarrolla en viviendas unifamiliares, las cuales fueron desarrolladas por urbanización y autoconstrucción, con alturas predominantes de dos (2) y tres (3) pisos, de buenas a básicas especificaciones constructivas. Sin desconocer que existe en menor proporción vivienda de tipo multifamiliar, edificaciones diseñadas para este uso, también se observaron proyectos de vivienda en venta.

En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los ejes viales importantes de acceso como: la Calle 19, la Calle 15, la Carrera 5 y la Carrera 8, a escala zonal y se observa comercio puntual en locales desarrollados en los primeros pisos de las construcciones, frente a la vía pública sobre las vías interiores del sector.

En las inmediaciones del sector de localización, podemos encontrar edificaciones dotacionales y de servicios tales como la Eps Pijaosalud, la Institución Educativa Augusto E. Medina, el Hotel Purace, el Hotel Bram, el Hotel Gold Plaza, y el Centro Comercial San Andresito.

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3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la Ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

CALLE 19

Vía arteria existente de gran importancia del sector, conformado por dos (2) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

CARRERA 5

Vía arterial existente de gran importancia de la Ciudad, conformado por dos (2) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Oriente-Occidente y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

CARRERA 8

Vía zonal de gran importancia de la Ciudad, conformado por dos (2) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Oriente-Occidente y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

VÍAS ZONALES Y LOCALES

Dentro de la malla vial local encontramos vías como Carrera 6 y 7 y las Calles 16 y 17, con un estado de conservación aceptable y con un bajo tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Según las disposiciones de la Secretaria de Planeación Municipal, el sector de localización se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico cuatro y cinco, correspondiente a un nivel socioeconómico medio y medio alto de la población. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en aceptable estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas, colectivos y taxis, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

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3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento : Tolima. Ciudad/Municipio : Ibagué. Clase de suelo : Urbano. Barrio : Interlaken.

Reglamentación

Decreto 1000-0823 de Diciembre 23 de 2014, por el cual se adopta la revisión y ajuste Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Ibagué y se dictan otras disposiciones.

Decreto 1000 – 790 de Octubre 20 de 2015, por medio del cual se adopta la normativa general de usos, construcciones y parcelaciones del centro poblado el totumo y se dictan otras disposiciones.

Tratamiento : Conservación. Modalidad : Urbanística.

Zona : Zona de Actividad Central. Sector Normativo : 77

A continuación se trae a colación el tratamiento urbanístico en el cual se encuentra localizado el predio objeto de avalúo, de este se muestra la siguiente imagen explicativa:

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Artículo 280.- DEFINICIÓN TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS EN EL COMPONENTE URBANO. Los Tratamientos Urbanísticos son instrumentos normativos que orientan de manera diferenciada, las intervenciones que se puedan realizar en el territorio, el espacio público y las edificaciones según las características físicas y las dinámicas del ámbito de aplicación, acorde al Modelo de Ordenamiento adoptado en este Plan.

Artículo 281.- CLASIFICACIÓN DE TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

Se establecen como tratamientos urbanísticos para el suelo urbano de la cabecera municipal de Ibagué y los suelos de expansión, los cuales se especializan en el Mapa U5 "Tratamientos urbanísticos", los siguientes tratamientos urbanísticos:

• El Tratamiento de Desarrollo. • El Tratamiento de Consolidación. • El Tratamiento de Renovación Urbana. • El Tratamiento de Conservación.

• El Tratamiento de Mejoramiento Integral.

Parágrafo: Los tratamientos de renovación urbana, consolidación; conservación y mejoramiento integral serán reglamentados mediante decreto del alcalde municipal, en todo caso respetando las decisiones sobre usos del suelo

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adoptadas en el presente plan de ordenamiento. Mientras se expide dicha reglamentación de los mencionados tratamientos y para efectos de la expedición de licencias urbanísticas se aplicarán las normas que se encontraban vigentes al momento de la expedición de la presente modificación. Artículo 285.- TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN

El tratamiento de conservación tiene por objetivo proteger el patrimonio construido de la ciudad, para asegurar su preservación involucrándolo a la dinámica y a las exigencias del desarrollo urbano, para que sea posible su disfrute como bien de interés cultural y permanezca como símbolo de identidad para sus habitantes.

Articulo 286.- NORMAS GENERALES PARA EL TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN.

Para el manejo de los inmuebles clasificados como de conservación, se deben tener en cuenta las siguientes disposiciones:

1. Las intervenciones en los bienes de interés cultural, así como las obras nuevas que se realicen, deben propender por la conservación de las características morfológicas del sector y en particular del espacio público. Por tanto, deben tener en cuenta los ritmos, proporciones, materiales y composición de las fachadas, cubiertas, paramentos, aislamientos, antejardines, andenes y en general los elementos que conforman la morfología del sector.

2. Se permiten los englobes de predios con las restricciones establecidas por la norma específica para cada sector. En todos los casos los inmuebles conservan las categorías de intervención asignadas.

3. En los inmuebles clasificados como de conservación integral o tipológica no se requiere plantear estacionamientos adicionales a los planteados originalmente para la edificación.

Artículo 311.- FORMULACIÓN DE SECTORES NORMATIVOS. A partir de la superposición del Mapa de Usos con el Mapa de tratamientos, se especializarán sectores normativos con los que se elaborará una reglamentación específica que contendrá las normas generales aplicables al suelo urbano. Los sectores normativos podrán contener dentro de ellos subsectores, considerando que reúnen una serie de particularidades y condiciones especiales que identifican una zona homogénea en el suelo urbano.

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Parágrafo. Adóptese el mapa U14 "Sectores Normativos" como el mapa de especialización de los sectores normativos del municipio de Ibagué. La Administración Municipal a través de fichas normativas compilará las normas generales a aplicarse en estos sectores.

El predio se encuentra localizado dentro del sector normativo N° 77, como se muestra a continuación en la siguiente imagen explicativa:

Artículo 254. ZONIFICACIÓN DEL SUELO URBANO, SEGÚN EL USO. El uso del suelo urbano se clasifica en seis zonas y se especializan en el mapa U2 Usos del Suelo Urbano, así:

1- Zona residencial.

2- Zona de comercio y servicios. 3- Zona institucional.

4- Zona industrial.

5- Zona de actividad central. 6- Zona de protección.

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3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es media, donde se observó que existen unos proyectos de vivienda nueva en los sectores aledaños, adicionalmente, en las edificaciones existentes se evidencian remodelaciones y adecuaciones, conservando su estructura base.

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IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO 4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el costado Occidental de la Calle 19 entre las carreras 7 y 8 de esta ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de doscientos cuarenta y siete metros cuadrados con dieciséis decímetros cuadrados (247,16 m2).

Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública enunciada en el

punto 1.9 del presente informe.

Nota 1: El área del terreno no se encuentra inscrita en el Certificado de Tradición

y Libertad suministrado, se recomienda su incorporación por parte del solicitante.

Nota 2: El área del terreno de los impuestos prediales suministrados es de 269,0

m2, la cual difiere del área reportada en la Escritura Pública No. 1.049 del 12 de Julio de 2000, protocolizada en la Notaria Quinta (5) de Ibagué, por lo tanto se recomienda la verificación por parte del peticionario.

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4.1.3 LINDEROS

Los linderos se encuentran descritos en Escritura Pública No. 1.049 del 12 de Julio de 2000, protocolizada en la Notaria Quinta (5) de Ibagué.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

Lote de terreno con forma regular con apariencia de rectángulo y presenta topografía plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN

Se observó durante la visita técnica que al interior del predio esta una edificación pequeña tipo depósito, de una planta, donde está el área de residuos no peligrosos ordinarios, oxígenos, área de reciclaje y residuos de riesgo biológico, que hacen parte de la Corporación IPS, el piso se encuentra adoquinado con portada de acceso, sin embargo por los parámetros establecidos por el solicitante el avalúo, al considerar solo el valor del terreno, dichas mejoras se consideran involucradas en el valor global.

Fin de página...

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V.

CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al occidente de la Ciudad, en el barrio denominado Interlaken de estrato socio-económico medio a medio - alto, delimitado por vías importantes de la ciudad como la Calle 19, Carrera 8 y la Carrera 5 cuya actividad principal es de comercio con la mezcla de dotacionales y actividad residencial.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo como vía principal de acceso al predio la Calle 19, la cual alberga usos de vivienda y comercio principalmente. Adicionalmente, por las principales vías del sector se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas, colectivo y taxis que principalmente integra el sector sur y norte de la ciudad.

 El predio objeto de estudio cuenta con frente a vía arteria existente la Calle 19.  El inmueble se encuentra reglamentado por el Decreto 1000-0823 de 2014 por el

cual se adopta la revisión y ajuste del POT de la Ciudad de Ibagué, que clasifica al predio avaluado dentro del sector normativo N° 77 y en el tratamiento de Conservación Urbanística, lo cual ha limitado las condiciones de nuevos desarrollos.

 La dinámica edificadora del sector es media, donde se observó que existen unos proyectos de vivienda nueva en los sectores aledaños, sin embargo en las edificaciones existentes se evidencian remodelaciones y adecuaciones, conservando su estructura base.

 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector.  Las construcciones menores existentes dentro del lote no fueron tenidas en cuenta

para la valuación, según los parámetros establecidos por el solicitante, por considerarlas complementarias a la construcción y actividad que actualmente se desarrolla en el predio vecino.

 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

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VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido en los planos U6.1 Riesgo Urbano y U6 Amenaza y Riesgo, el predio objeto de avalúo se encuentra en una zona de riesgo bajo por remoción en masa y no presenta riesgo por inundación.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

Sobre el lote de terreno hay edificaciones menores levantadas las cuales no serán tenidas en cuenta por lo establecido por el solicitante, el área a valorar corresponde al área de terreno inscrita en los documentos jurídicos.

Adicionalmente, de acuerdo a lo consultado en la Curaduría Urbana Numero Dos de la Cuidad de Ibagué, el predio objeto de valoración no está marcado como predio de conservación, histórica o patrimonial, ni ha tenido una edificación la cual deba ser restituida por su valor patrimonial, cultural o arquitectónico representativo de alguna época constructiva. Se deja expresa constancia de lo anterior de acuerdo con el artículo 30 del capítulo quinto del decreto 1420 de 1998. No obstante lo anterior son las autoridades competentes son las que se deben pronunciar o dictaminar si la construcción adelantada cumple con el lleno de los requisitos legales.

En dado caso que la autoridad competente se pronuncie de manera oficial, respecto al incumplimiento de la reglamentación, la presente valoración queda sujeta a revisión y a una nueva evaluación.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental aceptable, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

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VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

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X.

METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

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Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,

VA = Valor ajustado

VTo = Valor total de la oferta

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Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde,

VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

Se encontraron nueve (9) ofertas de predios en el sector del predio objeto de avalúo y en sectores aledaños, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de $830.000 y $1.960.000 por m2 de terreno. La diferencia radica principalmente en que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación posibilidades de desarrollo enfocado al comercio y el área ofrecida del terreno para la venta.

Dadas las condiciones del mercado inmobiliario y la variación de estos datos obtenidos de mercado, se examinaran en tres grupos como se muestra a continuación:

Primer Grupo: Corresponde a las ofertas 2, 3, 5 y 8, las cuales cuentan con ubicaciones al interior del sector donde predominan las actividades residenciales, tienen áreas entre los 120,0 a 300,0 metros cuadrados de terreno, el valor promedio pedido por metro cuadrado de terreno es de $870.000, y cuentan con un comportamiento similar sobre al valor pedido con un coeficiente de variación de 6,79%, con valor mínimo pedido de $830.000 y como valor máximo de $950.000. Las cifras se aproximan para facilitar su estudio.

Segundo Grupo: Corresponde a las ofertas 4 y 9, las cuales cuentan con ubicaciones sobre vías principales de alto tráfico vehicular, donde las actividades comerciales se desarrollan con mediana intensidad, tienen áreas entre los 180,00 a 587,00, con valor mínimo pedido de $1’330.000 y como valor máximo de $1’450.000. Las cifras se aproximan para facilitar su estudio.

Tercer Grupo: Corresponde a las ofertas 1, 6, y 7, las cuales cuentan con ubicaciones sobre vías principales de alto tráfico vehicular, donde las actividades comerciales se desarrollan con mayor intensidad, tienen áreas entre los 180,00 a 250,00 metros cuadrados de terreno, el valor promedio pedido por metro cuadrado de terreno es de $1’800.000, y cuentan con un comportamiento similar sobre al valor pedido con un coeficiente de variación de 7,28%, con valor mínimo

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pedido de $1’710.000 y como valor máximo de $1’960.000. Las cifras se aproximan para facilitar su estudio.

Los resultados se muestran a continuación:

LOCALIZACIÓN/SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST.

VALOR COM.FAC. VALOR AJUSTADO CONSTRUCCIÓNINTEGRAL VR. CONSTRUCCIÓN TERRENOVR M² OBSERVACIONES FOTOGRAFÍA OFERTA CONTACTO

1 KR 8 15 17 CASA COMERCIAL EN

VENTA

180,0 360,0 $500.000.000 4,0% $480.000.000 $1.333.333 $162.000.000 $1.766.667

CASA CONDOS NIVELES CUENTA CON 2 LOCALES , Y UN APARTAMENTO INDEPENDIENTE. 3184651849 FERNANDO VÉLEZ 2 CL 15 A 7 04 CASA RESIDENCIAL 120,0 72,0 $170.000.000 8,8% $155.000.000 $2.152.778 $50.400.000 $871.667

CASA CON UN NIVEL CUENTA CON 2 ALCOBAS , 2 BAÑOS, 1 COCINA , 1 SALA COMEDOR Y UN ÁREA DE LOTE SINDESARROLLAR. EN GENERAL CON BUENOS ACABADOS. 311898 JAVIER MARTÍNEZ 3 CL 15 A KR 7 CASA RESIDENCIAL 120,0 82,0 $155.000.000 6,5% $145.000.000 $1.768.293 $45.100.000 $832.500

CASA CON UN NIVEL CUENTA CON 3 ALCOBAS , 2 BAÑOS, 1 COCINA , 1 SALA COMEDOR Y 1 GARAJE. ÁNGELA LÓPEZ 3015631342 4 KR 8 CL 18 ESQUINA CASA RESIDENCIAL - COMERCIAL 180,0 240,0 $350.000.000 4,3% $335.000.000 $1.395.833 $96.000.000 $1.327.778

CASA EN OBRA GRIS, CUENTA CON2 NIVELES, CON DOS APARTAMENTOS INDEPENDIENTES. MARÍA ANGÉLICA MORALES 3102046342 5 CL 18 8 60 CASA RESIDENCIAL 300,0 200,0 $380.000.000 3,9% $365.000.000 $1.825.000 $116.000.000 $830.000

CASA CONDOS NIVELES CUENTA CON 2 APARTAMENTOS INDEPENDIENTES. ROSALBA 3212012213 6 CL 19 6 122 CASA COMERCIAL EN VENTA 221,0 230,0 $750.000.000 10,0% $675.000.000 $2.934.783 $241.500.000 $1.961.538

CASA CONDOS NIVELES CUENTA CON LOCAL COMERCIAL, DOS APARTAMENTOS

GUSTAVO ROMERO 3164372534 7 KR 6 23 47/49 CASA LOTE COMERCIAL 250,0 150,0 $500.000.000 4,0% $480.000.000 $3.200.000 $52.500.000 $1.710.000 CASA LOTE DE UN NIVEL,

REGULAR ESTADO

PATRICIA PARRA 3204895108

8 CL 18 KR 6 CASA LOTE 209,0 100,0 $260.000.000 3,8% $250.000.000 $2.500.000 $50.000.000 $956.938

UBICACIÓN JUNTO A LA IGLESIA DEL CARMEN A DOS CUADRAS DE LOS CENTROS MÉDICOS A CINCO CUADRAS DE LA GOBERNACIÓN Y LA ALCALDÍA UBICADO EN EL CORAZÓN DE IBAGUE. 209 METROS PARA CONSTRUIR. LA CASA LOTE TIENE DOS APARTAMENTOS. 3102868867 IBÉRICA FINCA RAÍZ 9 CL 25 8 31 LOTE 587,0 0,0 $880.500.000 3,5% $850.000.000 $0 $0 $1.448.041 EXCELENTE UBICACIÓN DE LOTE PARA LA VENTA, TIPO DE LOTE ES UN PARQUEADERO, VALOR MILLÓN QUINIENTOS METRO CUADRADO 3102868867 IBÉRICA FINCA RAÍZ $872.776 $1.812.735 $59.263 $131.946 6,79% 7,28% $830.000 $1.710.000 $956.938 $1.961.538 $813.513 $1.680.790 $932.039 $1.944.681 Media Desviación Estándar % Desviación Valor Mínimo Valor Máximo Int. Confianza Mínimo Int. Confianza Máximo Valor Mínimo

Valor Máximo Int. Confianza Mínimo Int. Confianza Máximo

ESTUDIO DE MERCADO NPH - LOTES - CASA - SECTOR DE INTERLAKEN Y ALREDEDORES - IBAGUÉ - ABRIL DE 2016

Media Desviación Estándar

% Desviación

Corresponde a las ofertas 1, 6, y 7, las cuales cuentan con ubicaciones sobre vías principales de alto tráfico vehicular, donde las actividades comerciales se desarrollan con mayor Cálculos estadísticos

realizados con las ofertas 2, 3, 5 y 8, las cuales cuentan con ubicaciones al interior del sector donde predominan las

(25)

De lo anterior se puede concluir que los valores más bajos pedidos por metro cuadrado de terreno, están representados por el primer grupo, y además cuentan con ubicaciones al interior del sector donde predominan las actividades residenciales.

Los valores intermedios pedidos por metro cuadrado de terreno corresponden a segundo grupo, y cuentan con ubicaciones sobre vías principales de alto tráfico vehicular, donde las actividades comerciales se desarrollan con mediana intensidad.

Los valores más altos pedidos por metro cuadrado de terreno corresponden al tercer grupo, y cuentan con ubicaciones sobre vías principales de alto tráfico vehicular, donde las actividades comerciales se desarrollan con mayor intensidad.

Por la ubicación del predio en estudio sobre la Calle 19, de alto tráfico vehicular, y donde las actividades comerciales se desarrollan con intensidad, el valor adoptado para el terreno por metro cuadrado corresponde al más alto de la investigación económica.

Para la asignación del valor se tomó el límite de confianza menor de $1’700.000, en el cual se consideran involucradas las mejoras encontradas en el terreno, correspondientes al adoquín y la portada.

(26)

XI.

AVALÚO COMERCIAL

CALLE 19 N° 7 – 51

BARRIO INTERLAKEN

CIUDAD IBAGUÉ

DEPARTAMENTO DEL TOLIMA

SON: CUATROCIENTOS VEINTE MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ

Gerente Director Avalúos Bogotá RNA 1275663251 SIC. RNA 08-119914

ÁREA VR UNITARIO m2 $/m2 TERRENO 247,16 $ 1.700.000 $ 420.172.000 420.172.000 $ DESCRIPCIÓN VR TOTAL

(27)

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN LOTE INTERLAKEN IBAGUÉ

ABRIL DE 2016

VISTA VÍA DE ACCESO CALLE 19 FACHADA DEL LOTE

(28)

ABRIL DE 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

LOTE INTERLAKEN IBAGUÉ

ÁREA DE RESIDUOS PELIGROSOS ÁREA DE RESIDUOS PELIGROSOS

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