análisis inmobiliario
e todos es sabido la maltrecha situación económica actual, tanto a nivel nacional como regional. Los datos publicados por el INE correspondientes al primer tri- mestre de 2009 arrojan un descenso en tasa interanual del 2,9%, lo que supone la mayor caída registrada desde 1970.
Este descenso del PIB se origina princi- palmente por el descenso del consumo
privado y la inversión en construcción y bienes de equipo, arrojando tasas de desempleo próximas al 20%.
La estimación para este año y el siguiente adoptará la forma de letra “U”, es decir, continuarán los descensos en los ritmos de crecimiento del consumo y la inversión hasta que la oferta vaya tomando pulso
Evolución del mercado
inmobiliario industrial en Madrid
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La evolución de la rama industrial del mercado inmobiliario está muy ligada a la marcha de la economía real, es decir al crecimiento actual y futuro de los principales sectores que componen la oferta productiva de la región y del país. El presente
artículo pretende dar una visión de la evolución reciente del mercado de inmuebles destinado a estos usos en las principales áreas de la Comunidad de Madrid
José María García. Verum Investments
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lo que producirá una recuperación suave y no rápida.
Como conclusión y como estimación personal, salir fuertes de esta crisis supon- drá cambiar comportamientos en nuestro patrón de crecimiento y social, especial- mente cambios de actuación, de disposi- ción social, empresarial y laboral.
Los hogares y las empresas están en posiciones cortas en financiación, lo que reduce las rentabilidades de éstas últimas. Los sectores más afectados son el industrial, donde la producción es la más baja desde 1992 y la actividad constructora, en especial la edificación residencial, pero también el resto de segmentos, aunque unos más acusados que otros.
El presente artículo se centra en inmue- bles industriales (naves industriales para usos productivos y actividades logísticas de almacenaje y distribución).
La capital de España se ubica en una zona prácticamente plana sin grandes accidentes montañosos, por lo que las comunicaciones por carreteras marcan un buen nivel. El entramado de viales es de tipo radial, además de las principales carreteras que parten hacia los cuatro puntos cardinales. Así, las principales zonas industriales se pueden clasificar de la siguiente manera:
La zona Este dibujada por la autovía A-2 (carretera de Barcelona) ha sido por costumbre la elegida por las empresas de transporte, almacenaje y logística para implantarse. Las razones eran su proximidad al Aeropuerto Internacional Madrid-Barajas, el mayor tránsito de camiones procedentes de Barcelona y la ubicación del Centro de Transportes de Coslada.
En esta zona se localizan inmuebles industriales de tamaño pequeño, media- no, grande, así como plataformas logís- ticas.
La zona Sur delimitada por la auto- vía A-4 (Carretera de Andalucía) y la
A-5 (carretera de Extremadura), ha sido también zona de asentamiento de la industria manufacturera pesada, donde se requieren grandes espacios a precios bajos y donde la mano de obra sea satisfactoria.
Pero ocurre lo de siempre; la especula- ción, la mejora de las infraestructuras y el interés de la demanda por esta zona, ha provocado igualmente subidas de rentas y de precios. A pesar de ello la zona Este mantiene su buena imagen de zona pre- ferida por los diferentes agentes. El tipo de actividad como se ha apuntado es la industria manufacturera y también apare- ce el interés por algunas plataformas de distribución y almacenaje.
La zona Norte se ubica en la A-1 (carre- tera de Burgos). Esta zona se caracteriza por su proximidad a la entrada de Madrid por la Plaza Castilla al Paseo de la Castellana, área financiera de la ciudad y donde la industrial asentada en ella ha sido y está más orientada a la actividad comercial y donde la mayor parte de las empresas son de tamaño pequeño y mediano.
La zona del Sureste de Madrid (Carretera de Valencia), no se ha caracterizado por su desarrollo de asentamientos indus- triales, limitándose a poblaciones como Arganda y Rivas Vaciamadrid. La falta de demanda de esta zona consistía por la unicidad de carreteras alternativas a la A-3 y no muy extendida la circulación de mercancías procedente de Valencia.
Actualmente esta zona dispone de un notable potencial de crecimiento dado el incremento considerable del protagonis- mo del Puerto de Valencia, el cual se con- sidera en la actualidad como el principal puerto de origen para Madrid.
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ficha técnica
Autor: José María García.Verum Investments Título: Evolución del mercado inmobiliario industrial en Madrid
Fuente: Directivos Construcción , nº 223.
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Descriptores: Mercado industrial / Madrid
Resumen: El presente artículo pretende dar una visión de la evolución reciente del mercado de inmuebles destinado a usos industriales en las principales áreas de la Comunidad de Madrid. Los datos publicados por el INE correspondientes al primer trimestre de 2009 arrojan un descenso en tasa interanual del 2,9%, lo que supone la mayor caída registrada desde 1970.
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Para terminar, la zona Noroeste, delimi- tada por la autovía A-6 (carretera de la Coruña) y que prácticamente no ha desa- rrollado actividad industrial de importan- cia. En cambio, sí es un asentamiento de naves escaparate y centros comerciales como apoyo a la zona residencial de las poblaciones cercanas a dicha carretera.
Los inmuebles construidos en esta zona se destinan a usos terciarios principalmente.
Cabe destacar la ausencia de espacios logísticos.
Una vez delimitadas las zonas, analiza- remos la evolución de la ocupación de producto inmobiliario industrial por zonas a lo largo de los últimos 8 años.
Allá por el año 2001 la realidad refleja- ba precios de venta y rentas de alquiler elevados, producidos en parte por la escasez de suelo finalista que dificultaba la promoción de nuevos desarrollos en las principales áreas industriales de la región, y en parte por el tirón del con- sumo.
Hace 8 años, más del 70% del producto se ubicaba entre la zona sur y la zona este de la Comunidad, dejando el otro 30% para el resto de áreas. Actualmente esta distribución se ha repartido entre el resto de zonas, potenciándose la zona este y sur, pasando del 37% y del 30%
en el 2001 al 40% y 34% respectiva- mente del total de producto.
Por tipología de inmueble, en el año 2001 la modalidad de mininave existía de manera discreta, ocupando polígonos antiguos y la mayoría con falta de infra- estructuras de comunicación. Era más habitual encontrarse con naves de tama- ño mediano donde se ubicaban grandes empresas de distribución. Los polígonos no guardaban planeamientos atractivos ni disponían de playas de maniobra anchas para grandes vehículos.
A lo largo de los años, impulsadas por la buena coyuntura económica, las promo- ciones de mininaves se han ido incremen- tando a lo largo de los principales ejes de comunicación con la capital de España, llegando en estos momentos a existir una sobreoferta que el mercado no es capaz de absorber, provocando un descenso en precios, pero sobre todo en rentas de alquiler, ya que la mayoría de las promo- ciones han sido adquiridas por inversores particulares con el fin de obtener tasas de actualización superiores a inversiones alternativas existentes en el mercado.
Otra de las características acaecidas en este período de tiempo ha sido la emigración de zonas próximas a la capital, hacia poblaciones dentro del área de influencia de las principales vías de comunicación, donde los precios del suelo y del producto eran más competiti- vos. En los dos últimos años la elasticidad de la oferta era prácticamente rígida. Los desarrollos urbanísticos en este período han sido escasos y lentos lo que ha pro- vocado la situación anterior.
Por lo que respecta a la evolución de las rentas de alquiler y precios de venta, la grafica resultante a lo largo de los últimos 10 años, dibuja una línea zigzagueante en lo referido a los valores absolutos y en términos corrientes, que al eliminar el efecto precios (inflación; deflactar), lo que se denomina en términos reales, las evoluciones de las rentas no han sido tan acusadas; eso sí siempre han descontado la evolución de la inflación.
En el siguiente gráfico se observa la evo- lución de las rentas medias del mercado, medidas por sus variaciones interanuales en porcentaje.
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2001/01 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09(*)
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
Fuente: Mercado. (*): Estimación. Gráfico 1
EVoLuCIóN dE LaS rENtaS dE aLquILEr. CoMuNIdad dE MadrId VarIaCIoNES INtEraNuaLES EN porCENtaJE
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Si se analiza la evolución de los precios de venta, la situación es similar a las rentas de alquiler pero de trazos más suaves. Cabe destacar que tanto unos como otros siempre se han estimado teniendo en cuenta las leyes de mercado y aplicando tales incrementos a las tasas de capitalización que se utilizan para el cálculo de rentabilidades del producto en inversión durante el primer año, o considerando rentas perpetuas.
También es cierto que mientras que las rentas subían cuando los tipos de interés de la financiación estaban en tramos elevados y la adquisición de un inmueble resultaba costosa, a medida que fueron disminuyendo tales tipos referenciales, el producto en venta fue adquiriendo prota- gonismo. Las cuentas que se hacían los empresarios en el momento era que, al aproximarse la renta mensual del alquiler a una cuota del préstamo hipotecario, preferían la adquisición y su incorpora- ción al activo del balance. El sesgo que presentaba tal razonamiento era que la coyuntura económica no es constante ni que la curva de tipos es lineal o decre- ciente; y que un préstamo hipotecario suele solicitarse a largo plazo.
De igual forma que para las rentas, se muestra un gráfico con las variaciones interanuales de los precios medios de venta en la Comunidad de Madrid.
CoNCLuSIoNES
El verdadero protagonista de este seg- mento ha sido la evolución de los precios de la materia prima: el suelo, con incre- mentos en algunas zonas superiores al 500%, hecho que resulta cuanto menos asombroso.
Otra conclusión es que los suelos indus- triales y logísticos sufren los embates al
alza en los precios del suelo, añadiendo la presión que el propio suelo resi- dencial y terciario ha realizado sobre los usos productivos. En general ni la Administración, especialmente la Local, ni muchos promotores, han domina- do los requerimientos que necesitan los desarrollos industriales y logísticos, como edificabilidades elevadas para
tales usos, especialmente el logístico, ya que éstos no suelen absorber más de 0,6 m2/m2 para hacer proporcional a la edificabilidad el aprovechamiento no lucrativo y las cesiones de redes corres- pondientes.
Además, la flexibilidad en los usos, aso- ciados a dichas altas edificabilidades, termina expulsando al más débil: la logística. Ésta ya se está yendo más allá del kilómetro 70 en Madrid, y casi a los 100 kilómetros en Barcelona, para ser rentable. Y seguimos viendo desarrollos nuevos con alturas máximas inferiores a ocho metros de altura, impidiendo el
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Salir fuertes de esta crisis supondrá cambiar comportamientos en nuestro patrón de crecimiento y social
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26,0%
24,0%
22,0%
20,0%
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
Fuente: Mercado. (*): Estimación. Gráfico 2
EVoLuCIóN dE LoS prECIoS dE VENta. CoMuNIdad dE MadrId VarIaCIoNES INtEraNuaLES EN porCENtaJE
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crecimiento industrial y favoreciendo la discrecionalidad municipal.
Otro hecho desarrollado en los últimos años han sido los desarrollos de urbani- zaciones ineficaces y el desconocimiento de diseños de polígonos industriales en muchos casos. Se obliga a veces a dota- ciones innecesarias, que nunca se usarán salvo para especular, y no se legisla sobre lo que debería ser una nueva infraestruc- tura pública, el agua a presión para las instalaciones contra incendios, las alturas y porqué no, donde sea factible, construir auténticos “silos” de almacenamiento.
Adaptar los parámetros urbanísticos a los diversos usos edificatorios se considera necesario y de manera especial aplicado al segmento logístico. Al final la rentabi- lidad no se encuentra en sacar el mayor número de metros cuadrados, sino en realizarlos de manera óptima.
Respecto a las promociones de mininaves o “naves nido”, el exceso de oferta hace que exista acumulación de producto procedente en gran parte de inversores privados que se encuentran atrapados por el parón económico que sufrimos actualmente. Las rentas de alquiler y los precios de venta tendrán que amoldarse a valor y no a precio.
Un análisis macroeconómico de la situa- ción puede evitar riesgos innecesarios como los que actualmente se están produ- ciendo. Es entendible que empresas pequeñas o medianas no dispongan de expertos o economistas que manejen tales herramientas de análisis, pero lo que también es cierto es que adaptándo- se a los nuevos tiempos y existiendo compañías y profesionales que realizan tales informes, se aplique una pequeña cantidad, que a la postre es notablemen- te útil en la toma de decisiones.
En la zona este suele haber empresas de transporte, almacenaje y logística por la cercanía al aeropuerto de Barajas
Ahora, Especial Directivos se llama Wolters Kluwer Empresas.
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