Análisis jurídico del registro público de la propiedad en el Estado de México, con relación al registro agrario nacional : problemática y alternativas de solución

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(2) INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SlJPERIORES DE MONTERREY. EGAP GOBIERJ\JO Y POLÍTICA PÚBLICA CIUDAD DE MÉXICO. ANÁLISIS JURÍDICO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL ESTADO DE MÉXICO, CON RELACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL. PROBLEMÁTICA Y ALTERNATIVAS DE SOLLCIÓN.. Licenciado Hugo Millán Álvarez m _ i_ [email protected]. . T'ECNOLÓG,c() t:~ MoNTERREY. Proyecto de Investigación Aplicada Maestría en Derecho Asesor: Dr. Abraham Alum Kahwagi Marzo de 2013.

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(4) RESUMEN El objetivo principal en el presente trabajo, es realizar un análisis respecto de las funciones que desarrollan tanto el Registro Público de la Propiedad en el Estado de México como el Registro Agrario 1\acional, en el sentido de que son instituciones cuya función principal es realizar las inscripciones de bienes inmuebles en sus respectivos regímenes, para otorgar la seguridad y certeza jurídica que ampara el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados U nidos Mexicanos.. En primer lugar, en el Estado de México, el Registro Público de la Propiedad, como función, está a cargo del Instituto de la Función Registra! del Estado de México (IFREM); la función registra! funciona bajo los principios de publicidad, inscripción, consentimiento, tracto sucesivo, rogación, prelación, legalidad, legitimación, fe pública registra!, especialidad o determinación, mismos que apoyan jurídicamente para materializar los principios que se derivan de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que son los de seguridad y certeza jurídica.. En otro aspecto, encontramos la llamada propiedad social (ejidc,s y comunidades), resultado de la clasificación de los tipos de propiedad, cuya organización y control en cuanto a registro de este régimen se refiere, está a cargo del Registro Agrario Nacional, que al igual que el Registro Público de la Propiedad en el Estado de México, dan publicidad a los actos jurídicos sobre bienes inmuebles, llevan un estricto control sobre los actos y registros, con la única finalidad de otorgar la seguridad y certeza jurídica que plantea la legislación en materia registra! inmobiliaria. Ante estas circunstancias, es posible determinar que legalmente se cumple el mandato en la observancia de los principios de seguridad y certeza; sin embargo, surge: la interrogante de que si en la práctica se cumple con dicho mandato, toda vez que en varios aspectos y conforme a los procedimientos que tanto una institución como la otra desarrollan, se da el caso de una doble inscripción, dando así la posibilidad de unificar la función en una sola institución.. ¡¡.

(5) MARCO TEORICO. El aspecto principal a tratar en este trabajo, es el referente a la fünción que realizan tanto el Registro Público de la Propiedad en el Estado de México, como el Registro Agrario Nacional en el ámbito federal, aspectos que desde el punto de vista orgánico, se analizan en el Derecho Administrativo; sin embargo, en el aspecto sw;tantivo se analizan ambas instituciones, en el área del Derecho Registra).. Las fuentes de consulta que se han utilizado son en el aspecto doctrinal y legislativo; obras relacionadas con la materia registra) y legislación (leyes y reglamentos) para entender el contenido, el funcionamiento, integración, desarrollo de funciones de las instituciones mencionadas (procesos registralcs), todo ello enmarcado en la legislación aplicable al Registro Agrario Nacional, desde la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, La Ley Agraria, reglamenta del artículo 27 constitucional, y los respectivos reglamentos aplicables al funcionamiento del Registro Agrario Nacional.. En cuanto al Registro Público de la Propiedad del Estado de México, se analiza el Código Civil para el Estado de México en su Libro Octavo, la Ley Registra! para el Estado de México y su respectivo reglamento; legislaciones que nos permiten examinar los diferentes procedimientos registrales que se aplican para otorgar la seguridad y certeza jurídica que originalmente consagra el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y que se convierten en un mandato para las instituciones que en este trabajo se mencionan.. En atención a estos aspectos, es preciso resaltar que el objetivo que se busca en materia registra! es otorgar seguridad y certeza jurídica, principios que se enmarcan y analizan en el contenido del artículo 27 constitucional.. ¡¡¡.

(6) MARCO METODOLÓGICO. En atención a la práctica profesional en la que me encuentro inmerso, es de observarse que la función registra! es de suma importancia con respecto a los bienes propiedad de las personas, aplicando el análisis de contenidos tanto de la doctrina como de la legislación a efecto de identificar propiamente la función registra! y cuál es su importancia.. A manera de comparación, se ha estudiado la función registra! que se realiza tanto en el Registro Público de la Propiedad en el Estado de México como la función registra) que se realiza en un ámbito federal con las actividades que desarrolla el Registro Agrario Nacional, para llegar a la conclusión de que se deben fortalecer los Principios de Seguridad y Certeza jurídica a través del desarrollo unánime de la función registra! respecto de la propiedad inmobiliaria, en atención a que como se lleva el control y registro de bienes inmuebles en dos instituciones, se llega al punto de descoordinación en las actividades, puesto que cada una de las instituciones que se abordan en el tema y que son las encargadas de cumplir con esta función registra!, tienen sus propios procedimientos y desarrollan sus actividades acorde a la ley que las regula, actividades que pueden caer en los supuestos de registros incorrectos.. En atención a los aspectos que se analizan en el presente trabajo, identificamos las aportaciones que son de interés y utilidad para los lectores; abJgados, alumnos, autoridades administrativas en materia registra!, pero sobre todo para aquellas personas que ejercen su derecho de propiedad ante la sociedad y ante el mismo Estado.. iv.

(7) CONTENIDO Resumen. ¡¡. Marco Teórico.. iii. Marco Metodológico .. iv. Introducción. vii. Capitulo Lino. El Derecho de Propiedad que Consagra la Constituci<in Política de los Estados Unidos Mexicanos 1. 1. Antecedentes 1.2. El derecho de propiedad en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.. 2. 1.3. El artículo 27 constitucional.. 3. 1.3 .1.. La propiedad originaria. 4. 1.3.2.. La propiedad social.. 5. 1.3.2.1. La propiedad ejidal.. 6. 1.3.2.2. La propiedad comunal.. 8. 1.3.2.3. Diferencia entre ejido y comunidad. 9. 1.3.3.. to. La propiedad privada.. Capitulo Dos. Los Actos Jurídicos sobre Bienes Inmuebles. 12. 2.1. Antecedentes. 12. 2.2. El Acto jurídico.. 13. 2.3. Actos jurídicos sobre bienes inmuebles.. 14. 2.4. Actos Traslativos de domino.. 17. 2.5. Actos posesorios.. 18. 2.6. Actos que afectan bienes inmuebles.. 19. Capitulo Tres. El Registro Agrario Nlllcional. 21. 3.1. Antecedentes. 21. 3.2. El origen del Registro Agrario Nacional. 21. 3.3. Función del Registro Agrario Nacional. 22. 3.3.1. Regularización de la propiedad. 23. 3.4. Marco Legal del Registro Agrario Nacional. 26. Capitulo Cuatro. El Registro Público de la Propiedad en el Sistema Jurídico Mexicano.. 30. 4.1. Antecedentes. 30. 4.2. Función del Registro Público de la Propiedad. 34. 4.3. Legislación aplicable al Registro Público de la Propiedad.. 35. 4.4. Breve análisis del Registro Público de la Propiedad en las entidades federativas.. 36. 4.4.1. El Registro Público de la Propiedad en el Estado de México. 37. V.

(8) Capitulo Cinco. Análisis de las Funciones del Registro Público de la Propiedad en el Estado de México y del Registro Agrario Nacional en atención a los principios de. 39. seguridad y certeza jurídica. 5.1. Los alcances lega es de la función registra!. 39. 5.2. Los alcances legales en el Registro Público de la Propiedad en el Estado de México. 40. 5.3. Los alcances legales de las inscripciones en el Registro Agrario Nacion.il. 43. 5.4. La coordinación de funciones entre el Registro Agrario Nacional y Registro Público de la. 46 Propiedad. 5.5. La problemática en el Registro Público de la Propiedad con relación a la función del 47. Registro Agrario Nacional. CONCLUSIONES. 51. BIBLIOGRAFIA. 55. vi.

(9) INTRODUCCIÓN El Estado tiene la obligación de proteger a las personas que vi Yen dentro de su jurisdicción, así mismo, reconocer los derechos que a ellas les conciernen, m libertad, la igualdad entre ellos, la propiedad de sus bienes y todos los derechos que le son conferidos por el simple hecho de ser seres humanos.. Para que se e.1erzan todos los derechos es necesano que el mismo Estado establezca normas, lineamientos, procesos y procedimientos que permitan el pleno ejercicio de los derechos y así satisfacer las necesidades de la sociedad, logrando con ello el bien común. Todo esto es posible siempre y cuando tanto el Estado cumpla con sus obligaciones como los individuos cumplamos con nuestras responsabilidades.. En la presente investigación se analiza una de las responsabilidades del Estado respecto del derecho de propiedad, derecho que se consagra en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la seguridad y certeza jurídica que se debe garantizar por parte del Estado en el ejercicio del derecho de propiedad.. Esta tesina consta de cinco capítulos en la que se abordan diferentes temas; en el capítulo primero se analiza precisamente el derecho de propiedad que consagra el artículo 27 constitucional, el cual debe ser acorde a los principios de seguridad y certeza jurídica respecto del ejercicio del derecho de propiedad, mismo que se debe observar al momento de realizar todo tipo de actos jurídicos sobre bienes inmuebles, los temas que se abordan en el capítulo segundo, son los actos jurídicos que deben ser inscritos en el registro de la propiedad correspondiente, y en este sentido estudiamos al Registro Agrario Nacional y al Registro Público de la Propiedad, instituciones que tienen por objeto dar publicidad a los actos jurídicos sobre bienes inmuebles que deban surtir efeci:os contra terceros. En el capítulo tercero se analiza el Registro Agrario Nacional, y come, tema principal cuáles son sus funciones respecto de la actividad registral. En el capítulo cuarto se tiene como tema de. vii.

(10) análisis el Registro Público de la Propiedad y en específico en el Estado de México; concluyendo con capitulo quinto, que se refiere a cuáles son las acciones que cada una de las instituciones analizadas realiza, los efectos que resultan de las inscripciones en ambos registros y el aspecto principal que es el de la coordinación y necesidad de contar con una función única como alternativa en las obligaciones del Estado de otorgar seguridad y certeza jurídica a los bienes inmuebles propiedad de los particulares.. Lo anterior se investiga como resultado de la problemática que en estas áreas se observan, dado el crecimiento de la población y como consecuencia del aumento de las actividades en el trafico inmobiliario, referentes a: operaciones traslativas de dominio (compraventa, donación, adjudicaciones, etcétera) actos jurídicos que afectan la propiedad o posesión de bienes inmuebles y todo está relacionado principalmente con los regímenes de propiedad, lo que nos lleva a concluir que deben implementarse cierta;;; acciones con la estricta finalidad de observar en todo momento los principios de seguridad y certeza jurídica sobre los bienes inmuebles, en acciones coordinadas entre los distintm; registros inmobiliarios en el país.. viii.

(11) CAPITULO PRIMERO. EL DERECHO DE PROPIEDAD QUE CONSAGRA LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS ME.XI CANOS. 1.1. Antecedentes. En el ámbito de los derechos humanos, se han diversificado las especies de derechos que día a día se han consolidado como fundamentales para los ser,~s humanos. En el caso de México, se lleva a cabo la implementación en las diferente~: leyes que emanan de la constitución para consolidar este reconocimiento de derechos.. Por cuanto hace al concepto de Den:chos Humanos, tenemos que es el: "Conjunto de facultades, prerrogativas, libertades y pretensiones de carácter civil, político, económico, social y cultural, incluidos los recursos y mecanismos de garantía de todas ellas, que se reconocen al ser humano, considerado individual y colectivamente." 1. Este conjunto de facultades se hacen efectivas en las leyes que forman parte del sistema jurídico de un país, por lo que concierne a nuestro país, se encuentran estos derechos plasmados en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en las leyes que de ella emanan.. A través de la historia y un cambio de suma importancia en el ámbito constitucional para nuestro país, lo constituyo la reforma constitucional de fecha 1O de junio de 2011, en la 1. Diccionario de Derecho Constitucional. Instituto de Investigaciones Jurídicas. Tomo I A-F. 2009. Pág. 481..

(12) cual se reforman diversos artículos implementándose el término de derechos humanos y ya no limitarse solamente al termino garantías.. En el catálogo de derechos humanos que actualmente define la constitución federal como norma fundamental de nuestro país, contiene los diversos derechos enfocándose desde el punto de vista personal como es el caso de la libertad, la igualdad, que son derechos que recaen en cada uno de nosotros como personas; otros, como el derecho a la propiedad -que es el caso que nos ocupa- recae sobre bienes ya sea muebles o inmuebles y que nosotros podemos disfrutar y/o disponer de ellos como mejor satisfaga nuestras necesidades.. Esa libertad respecto del derecho de propiedad 2 , permite identificar los actos que se realizan sobre los bienes inmuebles, mismos que tienen un sustento jurídico y al mismo tiempo se debe tener un control por parte del Estado a través de las leyes y procedimientos que en las 4. mismas se definen, todo ello con la finalidad de otorgar seguridad 3 y certeza jurídica a los propietarios de dichos bienes.. 1.2. El derecho de propiedad en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.. El contenido de la constitución, engloba una seria de derechos humanos que hasta hace algún tiempo se habían determinado como garantías; para el caso que nos ocupa,. 2. Derecho que se ejerce sobre los bienes, originalmente solo se referían las leyes al derecho de posesión que gracias a los cambios en el ámbito social y en las leyes ha llegado a consolidarse como propiedad. 3 El principio de segmidad, estriba en que todo lo relacionado a los derechos de una persona estén garantizados por las leyes y los procedimientos que para eso fueron creadas, sin embargo, ante las mismas circunstancias legales, no es posible que se tengan y se cumplan a plenitud dichos derechos, en ocasiones por cuestiones atribuibles al propio Estado cuando las leyes carecen de disposiciones específicas para su cumplimiento. 4 La certeza jurídica, e:,triba en tener por cierto lo efectuado y plasmado en un documento, para el caso que nos ocupa, se observa que existe certeza jurídica cuando los actos jurídicos están avalados en documentos y conforme a los lineamientos que determinan las leyes.. 2.

(13) hablaremos del derecho de propiedad, derecho que se ostenta sobre bienes ya sea muebles o inmuebles y que las personas que ejercen este derecho están en posibilidad de disponer de manera plena de los bienes, con las limitaciones que las leyes pueden establecer.. Conforme a lo que se ha determinado en la Constitución, se definen los diferentes tipos de propiedad, mismos que a través de las instituciones que se han creado para el registro, control y organización de los actos relativos a operaciones con bienes inmuebles; es así como tenemos al Registro Público de la Propiedad que es la función que se asigna a cada una de las entidades federativas y el Registro Agrario Nacional, que en el ámbito federal, con sus respectivas delegaciones en las entidades federativas, cumplen con la función de registra! los inmuebles en sus respectivas áreas, temas que se abordaran en los próximos capítulos.. 1.3. El artículo 27 constitucional.. El llamado derecho a la propiedad, se fundamenta principalmente en el artículo 27 constitucional5; en atención a las diversas modalidades de propiedad que ahí mismo se definen, surge la necesidad de regularlas a través de los diferentes ordenamientos específicos, como es el caso de la Ley Agraria, que define y regula lo que es la propiedad social (ejidos y comunidades) y en ese mismo tenor se tienen los ordenamientos que regulan la propiedad privada, los diferentes códigos civiles de las entidades federativas y el federal.. Al respecto, el artículo en mención nos proporciona los siguientes lineamientos (en relación al tema de análisis):. 5. Este articulo ha tenido diversas reformas que se han ejecutado con la finalidad de cumplir con las aspiraciones sociales de que le sea reconocido el derecho a la sociedad.. 3.

(14) a) La propiedad originaria del Estado, respecto de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional. b) La nación ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de las tierras a los particulares, constituyendo la propiedad privada. 6 c) La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público. 7. 1.3.1. La propiedad originaria. Desde el origen del derecho en Roma encontramos que 12. propiedad atendiendo de sus características de uso disfrute y libre disposición del bien a formado parte del derecho civil, todo individuo, como propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella atendiendo a las limitaciones y modalidades que puedan definir las leyes en base al sistema jurídico que pertenezcan.. El artículo en análisis, como ya se ha mencionado, en fonna categórica sostiene que la propiedad originaria de las tierras que comprende el territorio nacional, corresponde a la Nación quien todo el tiempo ha tenido la facultad para tra;;mitir el dominio de ella, para constituir la propiedad privada, expresamente de manera directa también, la obligación que tienen los Estados o entidades federativas de regular y tener a su cargo la organización de la información inmobiliaria en lo que corresponde a sus territorios.. 6. Se podría decir, conforme al texto constitucional que el dominio dE las aguas de igual forma puede ser transmitido a los particulares; sin embargo, el hablar de las aguas comprendidas dentro del territorio nacional, por su naturaleza, es inviable que puedan ser transmitidas a los particulares, para constituir la propiedad sobre las mismas, su utilización y aprovechamiento si es posible, la propiedad sobre ellas no. 7 También podemos identificar la propiedad social: ejidos y comunidades.. 4.

(15) Es posible emitir algunas opiniones respectos de los tipos de propiedad que existen en el medio o ambiente rural, a saber: la propiedad privada y la propiedad social, estas opiniones estriban en poder identificar la diferencia entre ambas:. En primer lugar, como lo define Jorge Madrazo, en la compilación que realiza el Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México; "La propiedad privada, es el derecho que tiene un particular, penona física o moral de derecho privado para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones establecidas en la 8. ley ... " de ahí que se deriva que toda persona tiene la posibilidad de responder a sus obligaciones con los bienes sobre los que ostenta y ejerce ya sea el derecho de propiedad o el derecho de generando las limitaciones que establecen las leyes, y como ejemplo encontramos al embargo, que es un acto que limita la propiedad de los bienes.. Así mismo, la propiedad social, conforme al Diccionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México; "Es una modalidad reconocida por la Constitución de la propiedad en México. Tal es el régimen que corresponde a la propiedad ejidal y comunal"9 y en atenc.ón a su naturaleza, la que un grupo de personas ostenta y ejerce el derecho de propiedad o posesión de manera colectiva. Y por la misma naturaleza de la propiedad, están limitados .os derechos cuando se quieren ejercer de manera particular.. l.3.2. La propiedad social.. La propiedad social es aquella que se reconoce cuando un grupo de personas es propietaria de determinados bienes, para el caso que se analiza, se tiene la propiedad ejidal y comunal.. 8. Diccionario de Derecho Constitucional. Instituto de Investigaciones Jurídicas. Tomo II G-Z (2009). Pág. 1168. 1 ' Diccionario Jurídico Mexicano. Instituto de Investigaciones Jurídicas. Tomo P-Z. (201 1). Pág. 3098.. 5.

(16) Estas se eJercen de una forma grupal, basándose en las figuras del ejido y de las comunidades qu,e en estas épocas han perdido su esencia de origen, puesto que en la mayoría de las zonas ejidales que estas cercanas a las zonas urbanas, han adoptado ciertas características de ser urbanizables.. El derecho de propiedad social se genera con el reconocimiento del ejecutivo a diversos grupos de personas, a través de resoluciones presidenciales que conforme a ley se expiden, se tiene un control por parte del Registro Agrario Nacional y a través de procedimientos administrativos cambian su naturaleza y otorgan a los poseedores de parcelas en la propiedad social el dominio pleno para poder disponer conforme a los intereses de esos poseedores. 10. Dentro de esta forma de propiedad el titular de los derechos posesorios, está obligado a cumplir con determinadas acciones, el aprovecharlos y cuidar de esos derechos, cumplir con lo requerido por las autoridades ejidales o comunales. Las controversias que se suscitan relacionados con este tipo de derecho y con los bienes ejidales o comunales, se resuelven ante los tribunales agrarios.. 1.3.2.1. La propiedad ejidal.. Dentro de la propiedad social, está la propiedad ejidal, misma tiene sus características específicas; se habla de que es una persona moral, y su naturaleza jurídica es de carácter social, tiene personalidad jurídica y un patrimonio que le pennite desarrollar su función.. 10. Estas acciones de dotación, ampliación, restitución, etcétera, se han ejecutado desde la promulgación de la constitución de 1917, que es cuando se crea la figura tanto del ejido como de la comunidad.. 6.

(17) Iniciando con el concepto de ejido, al respecto, retomamos las ideas de González Navarro Gerardo N, quien manifiesta que:. "La palabra ejido proviene del vocablo latino exitus, que significa "salida". Al consumarse la Conquista en lo que hoy es nuestro territorio nacional, recibían este nombre las tierras que se encontraban a la salida de los pueblos españoles que se iban fundando. Durante la Colonia se crearon pueblos indígenas a los que se les doto de ejidos, tierras que 1;e fueron perdiendo en virtud de las leyes de colonización, o bien ante obligatoriedad que impuso la Ley de Desamortización de que las tierras o ejidos de los pueblos fueran fraccionales y adjudicados a sus miembros. El ejido resurgió a propuesta de Luis Cabrera, quien, en su célebre discurso del 3 ele diciembre de 1912, planteo la necesidad de reconstituir los ejidos." 11. Como persona jurídica colectiva, el ejido es una sociedad de interés social, encaminada a cubrir las necesidades de un grupo de personas, reconociéndole su personalidad jurídica y el patrimonio propio que el mismo ejido se genera.. Conforme a su creación y desan-ollo, se ha caracterizado el ejido por ser una institución de interés social, ya que se integra por campesinos (los que originalmente se han determinado por ley), deber ser mexicanos por nacimiento, y su patrimonio que es el inicial está constituido por las tierras, bosques y aguas que se le entrega a ese grupo de personas, de manera gratuita, y la propiedad se caracteriza por ser inalienable, ya que no se puede vender, lo que muchas personas no llegan a comprender, y llegando hasta vender los inmuebles sin ser posible legalmente esta situación.. 11. GONZÁLEZ, Navarro Gerardo N. Derecho Agrario. Oxford University Press, México 2011. Pág. 163.. 7.

(18) En otro orden ele ideas y continuando con las caracterí~ticas la propiedad ejidal es inembargable ya que la propiedad ejidal no puede garantizar ninguna obligación que tenga el titular o los titulares de estos derechos y por otro lado es imprescriptible, ya que los derechos o el derecho que tienen las personas de disponer sus bienes ejidales o comunales no es posible que terminen con el simple transcurso del tiempo, hasta en tanto las autoridades lo determinen, toda vez que el ejido lleva corno fin la satisfacción de las necesidades del núcleo de población; por ello, se otorga a los núcleos agrarios y a los sujetos individuales agrarios la protección legal sobre sus tierras al mismo tiempo que se brinda seguridad jurídica en las relaciones con terceros, por medio de las formas asociativas permitidas por la ley.. 1.3.2.2. La propiedad comunal.. De la misma fomia que la propiedad ejidal, la propiedad comunal se determina de la misma forma que es a través de los procedimientos que la ley determina, el patrimonio que lo conforma, es aprovechado por el conjunto de personas que los habitan un pueblo, y la característica es que lo tienen como parte indivisa entre todos.. La más ejemplificativa en el sistema jurídico mexicano es la propiedad de las llamadas comunidades agrarias, reguladas. y organizadas por la ley agraria, en donde se determina que las tierras se dedican a luso y aprovechamiento para satisfacer las necesidades de todos sus integrantes o colectividad y el titular es el pueblo; lo que limita a la propiedad particular, ya que los integrantes de esa organización solo pueden tener el derecho a la posesión de los inmuebles que contempla la comunidad. La figura que da origen a la propiedad comunal, son las llamadas tierras de común repartimiento, que desde tiempos de la conquista se usó esta figura, reconociendo el derecho de posesión.. 8.

(19) 1.3.2.3. Diferenda entre ejido y comunidad. Congruente con 1.o anterior podemos afinnar que la propiedad social e identificando tanto al ejido como a la comunidad, es muy diversa y corresponde a sus titulares a partir del reconocimiento de los derechos sobre los inmuebles que les son otorgados, amparados con el o los documentos o título de propiedad asignados por las autoridades agrarias, esto siempre de manera conjunta; es decir, que el derecho se reconoce al núcleo o a la persona moral que se constituyó para ser el representante de esa organización, limitando al derecho de posesión de manera particular a los integrantes de esa persona moral.. Otra de las circunstancias que se pueden observar, es que, ,~ntre el ejido y la comunidad existe diferencia que estriba en que se presupone una existencia previa del carácter comunal (la supervivencia del pueblo al que se le hubiera privado de sus tierras), y posterior reconocimiento de los derechos ejidales a través de las figuras de la dotación, restitución o reconocimiento de los derechos ejidatarios de manera oficial.. En este orden de ideas, el ejido surge a la vida jurídica nediante el procedimiento de dotación, ampliación o creación de nuevos centros de población ejidal, en ténninos de los. principios establecidos en la Ley Agraria, al cumplirse con los procedimientos para ello establecidos, se genera el derecho de propiedad grupal; es decir, dirigido a un grupo de personas considerados como ejidatarios o comuneros, en otro~; ténninos la propiedad social, que se ha mantenido durante todo este tiempo respetando y confiriendo el derecho para actuar sobre los bienes ejidales y comunales a los particulares para la satisfacción de sus necesidades.. 9.

(20) 1.3.3. La propiedad privada.. Como anteriormente se ha comentado y conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 27 de la constitución, la propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional corresponde originariamente a la nación la cual tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a los particulares constituyendo así la propiedad · da. 12 pnva. La propiedad es posible conceptualizarla como la facultad que la ley otorga para toda persona pueda hacer uso y disfrute pleno de un bien ya sea mueble o inmueble bajo las condiciones y limitaciones que establécela ley.. Conforme al contenido del artículo 27 constitucional, la propiedad inmueble puede clasificarse en urbana y rural. La primera de ellas se identifica como los espacios geográficos en donde es posible el asentamiento humano, regulada por el derecho civil y los derechos sobre este tipo de propiedad se ejercen como tal de manera particular por cada una de las personas que integran esas zonas urbanas, que a di:'erencia de la segunda, la propiedad rural está constituida por los predios rústicos y que son aprovechados por un grupo de personas, en los que estas solo detentan el derecho de posesión hasta en tanto se determina lo contrario por las leyes.. Por cuanto hace a la propiedad privada, el hecho de que se determine por mandato constitucional que esta se puede constituir esta y trasmitir el dominio a los particulares, se determina también la obligación del estado para organizar, controlar y contar con las normas y procedimii~ntos respectivos a efecto de cumplir con lo:; principios de seguridad y. 12. En temas anteriores, se ha hablado de la propiedad comunal y ejidal, misma que da puta a determinar la existencia de la propiedad privada, tal y como se establece en este precepto constitucional, bajo las condiciones y reservas que el mismo artículo define.. 10.

(21) certeza jurídica que se deben otorgar a los particulares que son acreedores a este derecho, creándose así, las instituciones como es el caso del Registro Público de la Propiedad, cuya organización corre a cargo de las entidades federativas quienes están obligadas a cumplir con estos principios para con la sociedad.. Esta organización y control debe estar (como se ha comentado anteriormente) avalado y determinado por las leyes, mismas que empiezan desde la Constitución Federal, hasta los reglamentos de carácter administrativo para cumplir cabalmente con ese mandato constitucional.. Las leyes definen quienes, cuando y como se van a ejercer los derechos de propiedad tanto en el ámbito rural como en la propiedad privada, esto es a través del establecimiento de los principios y procedimientos en las diversas leyes y sobre todo atendiendo a los diversos actos jurídicos que se pueden realizar o ejecutar sobre los bienes inmuebles sujetos a la propiedad. Los actos jurídicos que es posible realizar sobre bienes inmuebles, se pueden identificar tomando en cuenta los efectos que producen y estos !ion diversos; encontramos los actos que se realizan con la finalidad de transmitir la propiedad de esos bienes (se analizará más adelante), teniendo como ejemplos la compraventa, la donación, o la adjudicación de bienes ya sea de procesos sucesorios o procesos mercantiles. Así mismo, encontramos otros actos que igual se van a desarrollar respecto de los bienes inmuebles y son aquellos que limitan o afectan la propiedad, encontrándose como ejemplos a los embargos, las hipotecas, el resguardo por parte de autoridades jurisdiccionales, entre otros.. Es importante hacer mención que el derecho de posesión que originalmente se determina en la ley, pasa a ser der,echo de propiedad y por tal motivo al ejercer ese derecho, toda persona que detente la propiedad de los bimes inmuebles, podrá disponer de ellos para satisfacer sus necesidades y las de su familia, realizando los actos que se han mencionado, desde la trasmisión de la propiedad hasta la limitación o afectación de la misma.. 11.

(22) CAPITULO SEGUNDO. LOS ACTOS JURÍDICOS SOBRE BIENES INMUEBLES. 2.1.. Antecedentes. La vida del ser humano se desarrolla atendiendo a las necesidades del mismo, en relación con los elementos que se tienen a la mano para satisfacerlas.. Las acciones humanas, están basadas en las necesidades del ser humano y en la voluntad que el mismo tiene para realizarlas. Estas acciones, desde el punto de vista jurídico, tienen el reconocimiento de la ley, la que al mismo tiempo les define las consecuencias legales que pudiesen resultar, ya que precisamente se realizan estas acciones con la finalidad de llegar a un objetivo, que en la mayoría de los casos, como se ha mencionado anteriormente, es para satisfacer las necesidades de las personas.. En el ámbito del Derecho, se ubican los conceptos de hechos jurídicos y actos jurídicos, se diferencian uno del otro cuando hablamos de que existe la intervención del ser humano en el acto jurídico con la intención de producir consecuencias jurídicas y en el hecho jurídico no; sin embargo, en ambos casos se producen consecuencias legales.. Un poco más adelante, se analiza el acto jurídico como una acción humana en la que se busca obtener un resultado, este puede ser positivo o negativo, atendiendo al objetivo planteado.. 12.

(23) 2.2.. El Acto jurídko.. El Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México, establece que el acto jurídico es:. "Es la manifestación de voluntad de una o más persona5, encaminada a producir consecuencias de derecho (que pueden consistir en la creación, modificación, transmisión o extinción de derechos subjetivos y obligaciones) y que se apoya para conseguir esa finalidad en la autorización que en ta! sentido le concede el ordenamiento jurídico.'' 13. Ante esta percepción, es evidente que se habla siempre de una voluntad que tiene el ser humano para cumplir determinados objetivos, es una acción consciente, que tiene por fin inmediato establecer entre las personas relaciones que en el ámbito del derecho serán jurídicas, ya que 5:e puede crear, modificar o extinguir c.iversos derechos y por consecuencia obligaciones.. La realización del acto jurídico tiene como resultado una modificación en las cosas sobre las que se ha realizado. porque así lo dispone la ley. Este ordenamiento jurídico, también establece que para que sea identificado el acto jurídico es necesario la existencia de dos elementos, un objeto y un sujeto con suficiente capacidad, y además de ello, se requiere que algo defina su relación; es decir, el vínculo que es precisamente la intención o la voluntad que ejerce el sujeto para producir consecuencias jurídicas; es así como se identifica penamente el acto jurídico.. 13. Diccionario Jurídico Mexicano. Instituto de Investigaciones Jurídicas. Editorial Porrúa. Torno A-C. (2011 ). Pág.98. 13.

(24) En otro aspecto, la ley determina cuales son los actos jurídicos, cuya finalidad es producir las consecuencias que la misma ley determina. Los sujetos y objetos sometidos a una ley, siempre tendrán el respaldo y protección de la misma, es por ello que se han determinado tantos y cuantos actos jurídicos sobre personas o actos para otorgar certeza y seguridad jurídica a los mismos.. Es así como es posible determinar que todo lo que gira en torno al ser humano tiene un sustento jurídico, a través del reconocimiento de los derechos que las mismas leyes definen y que le son necesarios e inherentes al ser humano. El presente tema de investigación, está encaminado a analizar los diferentes actos que se realizan sobre los bienes inmuebles, cuales son las consecuencias y sobre todo la seguridad y certeza jurídica que les otorga la ley y las instituciones que para la realización de estos intervienen.. 2.3.. Actos jurídicos sobre bienes inmuebles.. Dentro del catálogo de derechos que le son asignados y reconocidos al ser humano, encontramos el referente al derecho de propiedad, derecho que se consagra originalmente en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo 27 y en las diferentes normas que regulan el derecho de propiedad, como lo es la legislación civil, para el caso de la propiedad privada y la legislación agraria, para el ca;;o de la propiedad social.. Sobre el apuntado anteriormente, todo ser humano tiene la capacidad de ejercer el derecho a ser propietario sobre bienes, ya sean muebles o inmuebles. Por lo que respecta a la investigación, se hablará principalmente a los bienes inmuebles, no sin antes analizar el concepto de lo que es un bien, legalmente hablando.. Para empezar, debemos considerar que, la palabra bien tiene diferentes acepciones, para. 14.

(25) analizarlas, debemos considerar aspectos desde el punto de vista filosófico o teológico, que nos llevaría a aspecrns extremadamente opuestos a los puntos de vista económico y jurídico.. Desde el punto de vista económico, se habla de que un bien es aquello que le puede ser útil al hombre, aquel elemento que el ayuda a satisfacer alguna necesidad ya sea de manera directa o de manera indirecta; en el primer caso, los alimentos, es posible considerarlos como bienes, los que de manera directa pueden satisfacer la nec~sidad de la alimentación del ser humano; de manera indirecta, el dinero, que también es considerado como un bien, pueda de igual forma satisfacer la necesidad de la alimentación, utilizando este para la adquisición de los alimentos que satisfacen esa necesidad; se ha satisfecho una necesidad de manera indirecta.. Al respecto, el Dicc:ionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones Jurídicas, proporciona el concepto de bienes y es el siguiente:. BIENES. (Del latín bene, entre sus acepciones están utilidad, beneficio, hacienda, caudal) Jurídicamente "bien", es todo aquello que puede ser objeto de apropiación, entendiendo como tales las cosas u objetos que no se encuentran fuera del comercio por naturaleza o por disposición de la ley .... 14. Analizando el aspecto de que los bienes pueden ser objeto de apropiación, las cosas u objetos son susceptibles de ser propiedad de alguien, de que esa persona o personas puedan disponer de ellos para satisfacer sus necesidades; sin embargo, es importante señalar que para que pueda ejercerse el derecho de disposición sobre esos bienes, deben realizarse. 14. Como se puede apreciar, se habla de bienes en general y no clasifica a los bienes muebles o inmuebles, refiriéndose solamente a cosas u objetos, debiéndose tomar en cuenta que también es posible hablar de los derechos, mismos que no son tangibles, pero se consideran bienes.. 15.

(26) diversos actos, dependiendo el tipo de bien, para que se ejerza el d,~recho plenamente.. Ante tales circunstancias, los bienes inmuebles, como un tipo de bienes, pueden ser objeto de apropiación. 15. y de disposición plena por parte de los propietanos de dichos bienes; para. ello, es necesario que se realicen los actos jurídicos acordes y referentes a los bienes inmuebles, para que pueda ser reconocido el derecho que tienen los particulares sobre los mismos.. En el sistema jurídico mexicano, encontramos diversos actos jurídicos, a saber, los actos que se pueden realizar, tienen la finalidad (como se ha determinado en líneas anteriores, que los actos jurídicos tienen una finalidad) de acreditar y respaldar el derecho de propiedad o posesión que tienen las personas sobre los bienes inmuebles, como consecuencia de ello, es posible que los acreedores de esos derechos, puedan disponer de los bienes sobre los que ejercen el derecho de propiedad, para precisamente poder transmitirla.. Como se ha hablado en el capítulo primero, los el derecho de propiedad que se ejerce sobre los bienes inmuebles, es visible a través de la realización de los diversos actos jurídicos, unos son realizados con la finalidad de transmitir el derecho de propiedad, los llamados actos traslativos de dominio; otros, los que determinan propiamente la posesión sobre los bienes inmuebles (que aquí podemos incluir los actos desarrollados en el ámbito agrario), los actos posesorios, que son los que limitan el derecho de propiedad, ya que solo se puede hacer actos de posesión; y por último, los actos que en estricto sentido afectan al derecho de propiedad sobre los bienes, ya que pueden ser que afecten, graven, limiten, modifique, o en su caso que extingan el derecho de propiedad o posesión sobre les bienes inmuebles.. 15. DE LA MATA, Pizaña Felipe, Garzón J iménez Roberto. 2012. Pág. 82.. 16.

(27) 2.4.. Actos Traslativos de domino.. El derecho de propiedad que garantiza la Constitución, posibilita a la persona o personas que la ejercen, de ejecutar todo tipo de actos jurídicos autorizados por las leyes a efecto de disponer de ellos para beneficio personal, como disponer de ellos para transmitir ese derecho de propiedad.. Los llamados rictos traslativos de dominio, que se ejercen gracia, al derecho de propiedad que las personas tienen son diversos, los cuales tienen como finalidad trasmitir la propiedad a otra u otras personas, clasificándose estos actos en el ám.:Jito jurídico como actos bilaterales.. Los juristas expresan que los actos jurídicos traslativos de dominio son también llamados contratos traslativos de dominio 16 , en el sentido de que como ya se había comentado en líneas anteriores, son bilaterales, ya que es la finalidad trasmitir el domino de esos bienes a otra u otras personas .. Ante tales circunstancias, los contratos traslativos de dominio son los actos jurídicos para transmitir la propiedad de los bienes, en especie son la compraventa, la permuta, la donación; también sobre los bienes inmuebles, encontramos ref,ulados por la ley aquellos que trasmiten solo el uso y disfrute y estos son el usufructo, el comodato y el arrendamiento.. Al realizar actos jurídicos sobre los bienes inmuebles, se é.eben cumplir con ciertas 16. Los actos o contratos traslativos de dominio, son llamados de esta forma toda vez que como la finalidad es trasmitir el dominio de la cosa y objeto del contrato, debe estar formalizado por dos personas, ya que una es la que dispone del bien y la otra lo recibe, cumpliéndose con el objetivo de trasmitir la propiedad o los derechos sobre el objeto.. 17.

(28) formalidades y requisitos; en cuanto a las formalidades, los actos traslativos de dominio deberán estar investidos de fe pública, lo que implica la intervención de fedatarios públicos a efecto de que den fe de la manifestación de la voluntad de las partes, así como del objeto de los actos o contratos traslativos; aunado a ello, se deben de cumplir con los requisitos iniciando con el objeto, que debe ser posible legalmente hablando, debe estar dentro del comercio o por ley que pueda ser objeto de un contrato (compra"enta, donación, etcétera). Además de eso, se deben de cumplir todos los supuestos que se generan de la realización del acto jurídico, como es el caso de los impuestos, es por ello que se debe tener la participación del fedatario público ya que llevaría de la mano a los contratantes a cumplir con las responsabilidades o consecuencias de derecho como se expresa en el concepto del acto jurídico.. En otro orden de ideas, para que se cumpla con los pnnc1p10s de certeza y seguridad jurídica, los actos jurídicos sobre bienes inmuebles, deberán estar inscritos en el Registro Público de la Propiedad o en el Registro Agrario Nacional, según sea el caso, ya que estas instituciones coadyuvan al cumplimiento de la obligación del Estado, que precisamente la de proporcionar los elementos necesarios para garantizar el derecho de propiedad.. 2.5.. Actos posesorios.. Como se habló en el punto anterior, la ley contempla actos que se han determinado como posesorios 17 ; para e] caso que nos ocupa, los actos posesorios sobre bienes inmuebles, generan el derecho precisamente de posesión, que le permite al poseedor estar disfrutando durante determinado tiempo y bajo determinadas circunstanci2.s a saber. En unos casos como en el arrendamiento, las condiciones que se dan para la posesión o disfrute de los bienes es que es durante determinado tiempo, y cubriendo una cantidad de dinero por 17. La posesión se puede considerar corno la antesala de la propiedad con relaciona los bienes inmuebles, siempre y cuando se cumplan con las formalidades; es decir requisitos y proc~dimientos para que llegue a este término.. 18.

(29) concepto de renta; en otro de los casos, el usufructo, se desarrolla teniendo el usufructuario el derecho de aprovechamiento sobre los bienes sin remunerarlo; el comodato en casos muy similares, se entrega la cosa en calidad de dado, sin embargo solo es por tiempo determinado con la obligación de regresar el bien en los mismos términos en que fue entregado.. En otro orden de ideas, dado el contenido y naturaleza del derecho de propiedad que consagra la constitución mexicana, identificamos la propiedad social, la cual se ve demarcada como la propiedad ejidal o comunal, misma que desde un punto de vista particular, es limitada ya que predomina el aspecto posesión sobre los bienes inmuebles. 18. La propiedad social como se ha llegado a determinar, define los derechos que tienen determinadas personas de manera grupal; para el caso de la institución del ejido, considerada como una persona moral, se puede ejercer el derecho de propiedad en conjunto y se ejerce el derecho de posesión de panera particular por cada uno de los ejidatarios reconocidos por los órganos del propio ejido.. La comunidad, otra de las formas de ejercer el derecho de propiedad dentro del aspecto social, también se. limita a ser propiedad de manera grupal y se ejerce el derecho de. posesión de manera particular por cada uno de los comuneros.. 2.6.. Actos que afectan bienes inmuebles.. Los bienes inmuebles y los derechos de posesión o propiedad que pueden eJercer las 18. Se podría hablar de la propiedad agrícola, que desde el punto de vista del suscrito se limita o a ser parte de la propiedad social o parte de la propiedad privada, ya que lo mismo es tener un derecho sobre una fracción de terrero dentro de un ejido o comunidad y que tenga las características de ser agrícola y no urbano, que tener esa misma fracción de terrero en zonas no urbanizables por sus condiciones geográficas, pero que de alguna forma sigue siendo parte de zonas urbanas.. 19.

(30) personas que la ostentan, se ven limitadas por actos jurídicos que la ley prevé como actos que afectan a los bienes inmuebles; encontrando afectaciones temporales como es el caso de los embargos, el usufructo, la reserva de dominio; o afectaciones permanentes, como es el caso de las afectaciones con fines de uso común para el caso de la apertura de vialidades, las restricciones por zonas de riesgo, o también las servidumbres.. De todos estos actos jurídicos, su sustento en la ley se ve determinado gracias al reconocimiento de los derechos de propiedad o de posesión sobre los bienes inmuebles.. 20.

(31) CAPITULO TERCERO EL REGISTRO AGRARIO NACIONAL. 3.1. Antecedentes. Derivado del reconocimiento de la propiedad social y la propiedad privada, existe la obligación por parte del Estado 19 de crear las instituciones que cumplan con la función de tener la organización y control de todos los actos referentes a este tipo de propiedades, bajo las condiciones y principios que originalmente se plasman en el 1rtículo 27 constitucional tanto a la propiedad social como a la privada.. Para el caso de la propiedad social, se crea por mandato constitucional el Registro Agrario Nacional, a efecto de que cumpla con la función de tener el control y registro de todo acto que se realice dentro de esta modalidad de la propiedad a la luz de la constitución federal y de la ley agraria que son los ordenamientos que principalmente rigen estos aspectos constitucionales.. 3.2. El origen del Registro Agrario Nacional.. Conforme a los cambios que constantemente se dan a la constitución federal, se considera como fecha en que surge el Registro Agrario Nacional el año de 1992, con las reformas constitucionales en su artículo 27; sin embargo, esta área se contempló desde el surgimiento del primer código agrario en 1934, toda vez que se consideraba un departamento agrario. 19. De entre las diferentes obligaciones del Estado, se debe entender que es c,Jn la finalidad de satisfacer una necesidad de los gobernados, que es la de brindar los elementos y las condiciones necesarias para la satisfacción de sus necesidades que lo pueden hacer a través de los bi·~nes que pueden poseer o ser propietarios gracias al reconocimiento del derecho de propiedad.. 21.

(32) que estaría a cargo de la inscripción ele los actos y documentos que amparan los derechos agrarios de los hombres y mujeres de las zonas tanto urbanas como rurales.. En atención a las leyes que rigen los aspectos agrarios, encontrarnos en primer lugar a la Constitución Federal, y de ahí se desprenden las demás leyes que !,~ dan sustento legal a los actos relacionados con esta naturaleza y organizan las instituciones que cumplen con esta finalidad, hablamos así de la Ley Agraria y los diferentes reglame:1tos que de esta emanan. Por ejemplo el Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional 20 , dispone que con el objeto de lograr el control de la tenencia de la tierra y la seguridc:.d documental respecto a los predios rústicos el registro tendrá a su cargo las funciones regi:;tral de asistencia técnica y catastral, de conformidad con lo dispuesto por la ley y sus reglamentos.. 3.3. Función del Registro Agrario Nacional. Como se señaló en párrafos anteriores, el Registro Agrario Nacional, tiene la función principal de llevar el control de los actos y documentos que amparan derechos agrarios, lo que implica tener las funciones de resguardo acopio, archivo y análisis, documental del sector agrario, necesarias para el reconocimiento de los derechos de las personas sujetas a estos regímenes y por otro lado el conocimiento de los problemas de las acciones y la evaluación de la gestión agraria. 21. La función registral se llevara a cabo mediante las actividades de clasificación, inscripción y certificación de los actos y documentos en los que consten las operaciones relativas a la 20. El Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional, publicado en fecha 11 de octubre de 2012 en el Diario oficial de la Federación, es el que actualmente rige las funciones internas del Registro; este nuevo reglamento, abroga el reglamento que fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el día nueve de abril de mi novecientos noventa y siete. 21 Esta función se lleva también en el Registro Público de la propiedad, bajo Cl)ndiciones diferentes, pero con el afán de cumplir el mismo objetivo, lo que implica que debe ser respaldada al función como primordial del Estado.. 22.

(33) propiedad ejidal y comunal; a los terrenos nacionales y a los denunciados como baldíos, a las colonias agrícolas y ganaderas a las sociedades rurales y a las sociedades mercantiles o civiles propietarias de tierras agrícolas, ganaderas o forestales, así como a las relacionadas con la organización social y económica de los núcleos agrarios.. 22. Y en específico, el Registro Agrario Nacional, tiene como función primordial llevar un registro de aquellos documentos en los que consten los actos jurídicos que creen, modifiquen o extingan un derecho de carácter agrario, que sufra b. propiedad en el medio rural; permitiéndole con ello, llevar el control y seguridad de la tenencia de la tierra, cuyos efectos conforme a los actos y documentos inscritos, estos tienen efectos contra terceros, circunstancia que también se observa en el Publico de la Propiedad y de comercio, y para efectos procesales, hacen prueba plena dentro y fuera de juicio las constancias que expida esta institución.. 3.3.1. Regularización de la propiedad. El objetivo primordial que se determina con el reconocimiento de los derechos de propiedad en materia social, es otorgar certeza jurídica en la tenencia de la tierra, que mismo se lleva a cabo en el Registro Agrario Nacional como en el Registro Público de la Propiedad de cada una de las entidades federativas.. Por lo que respecta a1 Registro Agrario Nacional, se han impulsado todo tipo de acciones cuya finalidad es al de proporcionar certidumbre sobre los derechos de propiedad respecto de la propiedad ejidal comunal que originalmente se establece en el artículo 27 constitucional, tal como lo he referido en párrafos que anteceden.. 22. Hablando en términos generales del contenido del artículo cuarto del reglamento Interior del Registro Agrario Nacional.. 23.

(34) Si bien es cierto que la llamada propiedad social se deriva en propiedad ejidal y propiedad comunal, y que el derecho de propiedad se ejerce de manera cor~unta por un grupos de personas llamados ejidatarios o comuneros, lo cierto también es que, dadas las condiciones que se desarrollan en el ámbito rural, su naturaleza se va perdiendo llegando a constituirse por constupre derechos de propiedad particular, ya que en este tipo de áreas, la urbanización se está desarrollando de manera gradual que la naturaleza de los ejidos se van perdiendo, tal como lo podemos observar en la zona oriente del E~:tado de México, que las condiciones geográficas son viables y permiten el aprovechamiento de los ejidos para el desarrollo de zonas urbanas, mismas que con el tiempo se van convirtiendo en ciudades.. Por estas circunstancias, se cumple con el dogma de que "la costumbre se hace ley", en virtud de que el Estado ha tenido a bien crear la figura del dominio pleno en los ejidos y comunidades, a efecto de que los ejidatarios o comuneros tengan la amplia posibilidad de disponer plenamente de sus bienes (parcelas que les son asignadas originalmente en posesión) y que al final puedan disponer de estos para poder vender, donar, hipotecar o realizar los actos que mejor convengan a sus intereses.. Lo anterior se ha materializado mediante el Programa de Certificación de Derechos. Ejidales y Titulación de Solares, programa que a partir del año de 1993 se puso en marcha, realizándose: todo tipo de trabajos desde la identifcación de las parcelas, levantamientos topográficos, expedición de planos cartográficos, todo esto con el firme propósito de otorgar certeza jurídica en la tenencia de la tierra tanto en la propiedad ejidal como en la propiedad comunal. 23. Estos trabajos implican la finalidad de delimitar y asignar las tierras a los ejidatarios o comuneros con el consentimiento de los órganos máximos :le estos entes (ejidos y. 23. GALLARDO, Zúñiga. Rubén. 2006. Pág. 145.. 24.

(35) comunidades) mediante los procedimientos de certificación de derechos ejidales y titulación de solares.. Con ello, se observa que es posible reconocer el derecho individu2.l que corresponde a cada miembro del ejido o comunidad, así como dar la pauta para cambiar la naturaleza jurídica de la propiedad social para llevarla al escenario de la propiedad privada mediante la adopción del dominio pleno. El fundamento jurídico se sustenta en el multicitado artículo 27 constitucional en su fracción VI, en donde establece el reconocimiento de la personalidad jurídica de los ejidos y comunidades, protegiéndose de igual forma la p propiedad sobre la tie:rra.. Abundando en lo manifestado en párrafos anteriores, el Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares tiene diversas características den entre las que destacan que:. Es un programa de carácter institucional, puesto que conforme al desarrollo de este, intervienen diferentes instituciones que de manera coordinada cumplen cada una de las etapas del mismo; a saber intervienen el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, cuya función estriba en la identificación de los bienes ejidales o comunales que serán objeto de otorgamiento de certificados 24; la Procurnduría Agraria, que en su función de ser protectora y representante social de los ejidatarios y comuneros, representa a todas aquellas personas reconocidas bajo esos regímenes de propiedad durante el proceso de certificación y para el caso de existir conflictos, se avoque a su solución25 ; el Registro Agrario Nacional quien es el coordinador de las funciones para la certificación, desde el momento en que. SE:. inicia ya que cuenta con la información necesaria para reconocer. documentalmente hablando los núcleos ejidales y comunales, ha:;ta llevar a cabo el registro. 24. 25. lbíd. Pág. 151. GONZÁLEZ, Navarro, Gerardo N. Óp. Cit. Pág. 529.. 25.

(36) de los certificados producto del programa26; y no menos importante por mencionarse al último, el Registro Público de la Propiedad que al final del desan-ollo del programa, tiene conocimiento de los certificados que han sido expedidos por el Registro Agrario Nacional en donde ya se especifica claramente cuál es el predio que se asigna a cada ejidatario o comunero.. 27. Como ya se analizara posteriormente . a pesar de que se inscribe er el Registro Público de la Propiedad ese certificado mediante el cual se otorga el dominio pleno respecto de determinado inmueble a un ejidatario o comunero, el inmueble sigue teniendo la naturaleza ejidal o comunal según sea el caso, quedando sujeto a las leyes agrarias, que siempre reconocerán a la propiedad social.. 3.4.. Marco Legal del Registro Agrario Nacional.. El Registro Agrario Nacional tiene -como ya se ha mencionado-, la función de llevar el control de los actos que constan en los registros sobre bienes innuebles sujetos al régimen ejidal o comunal, función que se realiza actuando al margen de la legislación agraria, que regula de manera particular los diferentes aspectos:. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que define: ../ Tipos de propiedad: Socíal y privada. ../ La obligación del Estado de garantizar el ejercicio del derecho de propiedad . ../ La obligación del Estado de otorgar la seguridaé. y certeza jurídica a los propietarios de bienes inmuebles.. 26. Funciones que se desarrollan conforme a la estructura organiza del Registro Agrario Nacional y los servicios que presta, mismos que son en listados y es posible verificar toda circunstancia referente a ellos en la ~ ágina oficial que ~s:. h!!QJ<www. ~·an. g~b. rn_xlran/index.php/tram ites/ d irecc ion-genera 1-de-reg istro. 7 - GALLARDO. Zuñiga. Rubén. Op. Cit. Pag. 151.. 26.

(37) ./ La delegación de obligaciones a las entidades federativas para tener a su cargo el control y registro de los actos jurídicos relativos a las operaciones de bienes inmuebles.. La Ley Agraria 28 en el ámbito de su competencia establece lo ~.iguiente: ./ Es reglamentaria en materia agraria del artículo 27 de la Constitución Política de los Esta.dos U nidos Mexicanos . ./ Regula el ejercicio de los derechos de propiedad en materia agraria . ./ Regula en todo lo concerniente a los ejidos y comunidades; desde la propia figura hasta quienes forman parte de esos núcleos de población y cuál es la forma de organización para el ejercicio de los derecl::.os . ./ Regula a las autoridades de los ejidos y comunidades . ./ Define que es y cuál es la función de la Procuraduría Agraria . ./ Define que es y cuál es la función del Registro Agrario Nacional. ./ En materia procesal, todo lo relativo al juicio agrario.. Otro de los ordenamientos del marco legal en materia agraria es el Reglamento de la Ley. Agraria en Materia de Ordenamiento de la Propiedad Ruraf 9, cuyo objetivo general es: ./ Determinar los procedimientos y lineamientos aplicables para las acciones del ordenamiento de la propiedad rural. ./ Define el derecho de los ejidatarios o comuneros de adoptar el dominio pleno sobre las tierras que poseen.. 28. Publicada en el Diario Oficial de la Federación en fecha veintitrés días del mes de febrero de mil novecientos noventa y dos. Publicación de la última reforma en fecha 9 de abril del 2012. 29 Nuevo Reglamento publicado en el Diario Oficial de la Federación en fecha veintiocho de noviembre de dos mil doce; reglamento que abroga el Reglamento de la Ley Agraria en \1ateria de Ordenamiento de la Propiedad Rural, publicado en el Diario Oficial de la Federación el cuatro de enero de mil novecientos noventa y seis, conforme a su transitorio segundo.. 27.

(38) Así mismo, el Reglamento de la Ley Agraria en Materia 1te Certificación de Derechos. Ejidales y Titulación de So/ares30, que entre los diferentes aspectos que regula encontramos: ../ Su objeto, que es: establecer los aspectos procedimentales y los lineamientos para la regularización de la tenencia de la tierra ejidal. ../ Establece los lineamientos para la certificación de derechos ejidales y titulación de solares . ../ Define los procedimientos para la delimitación y destino de: o. Las tierras parceladas. o. Las tierras de uso común. ../ En cuanto a los derechos parcelarios, su regularización y asignación . ../ La regularización que se debe realizar de la tenencia de la tierra respecto de los posesionarios de tierras de naturaleza rural. ../ Los procedimientos para la asignación de derechos respecto de las tierras de Uso Común . ../ Define los procedimientos para la delimitación y destino de las tierras que son consideradas para el asentamiento humano . ../ Los procedimientos para la asignación y titulación de derechos que se ostentan sobre solares urbanos ../ También se regula en este reglamento la inscripción en el Registro Agrario Nacional de todas las acciones enumeradas conforme al mismo.. El Reglamento Interior del Registro Agrario Nacionaf 1 establece: ../ La definición del Registro Agrario Nacional como órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de la Reforma Agraria, y en aspectos particulares con autonomía técnica. Publicado en el Diario Oficial de la Federación en fecha 6 de enero de 1993. Nuevo Reglamento publicado en el Diario Oficial de la Federación en fecha once de octubre de dos mil doce; reglamento que abroga el Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día nueve de abril de mil novecientos noventa y siete conforme a su transitorio segundo. Jo. Ji. 28. ' '. '. T. '. '.

(39) ./ Las normas para la organización del Registro Agrario Nacional. ./ Las facultades para el funcionamiento interno del Registro Agrario Nacional. ./ La función registral, en el cumplimiento de las di~posiciones constitucionales y de la ley agraria . ./ La forma de integración y actualización del catastrn rural nacional. ./ Los lineamientos para llevar el control de la tenencia de la tierra en el ámbito rural ./ Las actividades que van desde la calificación en inscripción de actos jurídicos que consten en documentos relativos a la propiedad ejidal y la comunal. ./ La inscripción de los certificados que determinen derechos sobre tierras ejidales o comunales . ./ La organización y regulación de las colonias agrícolas y ganaderas . ./ La organización y regulación de las sociedades mercantiles o civiles propietarias de tierras agrícolas, ganaderas o forestales . ./ El resguardo de documentos relativos a actos jurídicos sobre bienes inmuebles de naturaleza rural (ejidal o comunal).. De estos ordenamientos es posible identificar que con la aplicación de los mismos, se pretende otorgar la seguridad y la certeza jurídica a las personas en el ejercicio de su derecho a la propiedad; sin embargo, en la práctica y de manera directa, es posible observar que el cumulo de actos jurídicos que se desarrollan en el ámbito de la tenencia de la tierra, generan controversia, ya que como se ha comentado en el contenido de estas leyes, una de las funciones que desarrolla el Registro Agrario Nacional, es precisamente realizar el registro y llevar el control y resguardo de los actos relacionados con la propiedad rural, de entre los que puedo destacar el "otorgamiento del dominio pleno" a los ejidatarios o comuneros respecto de parcelas que originalmente se les concedieron en posesión.. 29.

(40) CAPITULO CUARTO. EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL SISTEMA JURÍDICO MEXICANO.. 4.1. Antecedentes. El Registro Público de la Propiedad en México, como institución tiene importancia en el sentido de que es el encargado de llevar el registro y tener el control y resguardo de los actos jurídicos relacionados con operaciones sobre bienes inmuebles, función que desde tiempos pasados se realiza ya que siempre ha existido la pm:Jiedad privada, y que ahora es reconocida por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la vigente de 1917 en su artículo 27.. Desde el derecho Azteca, con el tlacuilo, posteriormente con el escribano y ahora con el Notario, se daba y se da fe de todo evento referente a la propiedad privada, que al final, llega al Registro Público de la Propiedad para su registro, función que se respalda jurídicamente hablando en la legislación que va desde la Constitución Federal, las leyes que de ella emanan referentes a la propiedad, hasta los reglamentos de procedimientos internos del Registro de la Propiedad.. La figura que hoy conocemos como Notario Público, quien da fe de los actos y hechos jurídicos que traen consecuencias jurídicas, tiene como antecedente al escribano, caracterizado por tener un oficio público y de igual forma daba fe de las escrituras y actos jurídicos pasados ante su fe, siendo este parte fundamental en los procedimientos para el reconocimiento dd ejercicio del derecho de propiedad.. 30.

(41) Las diferentes etapas de la historia del Registro Público de la Propiedad, han aportado los elementos necesarios para la integración de esta institución, que si bien es cierto que se ha determinado como fecha de creación del Registro de la Propiedad el año de 1789, cuando por medio de la publicación del bando en la Ciudad de México, en el que se determinaba la creación del oficio de hipotecas 32 , lo cierto también e; que esta función se había desarrollado antes con la figura de los escribanos, sin embargo, no se tienen datos precisos sobre. algún. registro. como. institución que. cumpliera con. las. obligaciones. y. responsabilidades que hoy tiene el Registro de la Propiedad.. Las actividades principales de los escribanos era dar fe de la fundación de ciudades, la creación de las diferentes instituciones del Estado, los asuntos del cabildo (ahora el Ayuntamiento), y todos los hechos relevantes como la autorización para el uso o disfrute de tierras.. Entre los antecedentes normativos de la institución del Registro Público de la Propiedad encontramos los siguientes:. a) La Bula lnter Caetera, expedida por el Papa Alejandro VI (1493), en la cual se determinaba el derecho de los reyes de Castilla y León de que todas las tierras descubiertas por sus navegantes serian propiedad de la Corona Castellana33 . b) Las Siete Partidas 34 como cuerpo normativo de Castilla (redactadas entre 1254 y 1265), en las que la Partida Tercera y entre otros aspectos regula lo referente a la. 32. Fue es esta época cuando se crea oficialmente el Registro Público de la Propiedad, con el registro de Hipotecas, generalizándose los actos registrables, lo que tiempo después se llegó a clasificar, hasta lo que hoy tenemos como actos inscribibles en los que se reconoce el derecho de propiedad (compraventa, donación, adjudicaciones, prescripciones), los actos anotables, que son los que por algún motivo limitan, afectan, modifican o restringen el derecho de propiedad (hipotecas, embargos, resgL"ardos, servidumbres). Función que se desarrolla de manera más específica. 33 Enciclopedia Jurídica Mexicana. Instituto de Investigaciones Jurídicas. (~.O 12) Tomo A-B. Pág. 572. 34 Enciclopedia Jurídica Latinoamericana. Instituto de Investigaciones Jurí:licas. (2006). Tomo IX. R-S. Pág. 642.. 31.

(42) escritura pública, los escribanos y reconoce los bienes comunales. Así mismo la Partida Quinta regula los actos y contratos que desarrolla el ser humano (compraventa, arrendamiento, comodato, donación. mutuo, hipotecas, etc.) actos que actualmente son objeto de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. c) La novísima recopilación, ordenamientos españoles que datan del año 1806, que en el contenido de su libro X, se encuentran los contratos y obligaciones.. 35. d) Las Leyes de Reinos de las Indias, integrado por nueve libros y en el libro 6 toca temas relacionados con la situación de los indígena:;, su condición social, así como el régimen de encomiendas, lo referente a los tributos, etc. 36. La historia que México ha tenido, da pauta a identificar los diferentes momentos en que se ha desarrollado la función registra!. Posterior a la consumación de la independencia, el Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822, si bien es cierto que con su contenido queda abolida la Constitución Española, también otorgó vigencia a las leyes, los reglamentos y toda disposición legal promulgada hasta el 24 de febrero de 1821 (como se hace mención en el artículo 2 del reglamento), siempre y cuando las disposiciones no se opusieran al mismo reglamento, ni las leyes que posterionnente se expidieran gracias a la independencia de la corona española37 •. Todos estos ordenamientos ayudan a estructurar el Registro Público de la Propiedad como función, puesto que como institución no fue hasta el año de 1870 con la promulgación del Código Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja California en el que se determina la inscripción registra! a cargo de una oficina administrativa, que tiempo después y en la estructura de las normas legales de cada Estado, se definen las Oficinas del Registro Público de la Propiedad.. 35. La fuente para la información es: http://es.wikipedia.org/wiki/Nov%C:3%ADsima recopilaci%C3%83n La fuente para la información es: http://es.wikipedia.org/wiki/Leyes de Indias 37 La información aquí presentada, es obtenida como resultado del análisis del Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822, que se encuentra disponible para su consulta electrónicamente en la siguiente pagina !illQ://www.juridicas.unam.mx/infjur/leg/conshistipdf1 regprov .pd f. 36. 32.