FONDO DE INVERSION INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS ANALISIS RAZONADO

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FONDO DE INVERSION

INDEPENDENCIA

RENTAS INMOBILIARIAS

ANALISIS RAZONADO

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FONDO DE INVERSION INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS

ANALISIS RAZONADO AL 30 DE JUNIO DE 2017

El Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias invierte, a través de sociedades filiales y coligadas, en bienes raíces de tipo comercial (oficinas, locales comerciales y centros de distribución), con el objetivo de generar rentas de largo plazo. En los estados financieros de las sociedades, cada inmueble se presenta a su valor de mercado, de acuerdo a tasaciones efectuadas anualmente por dos peritos independientes (la política es registrar la menor de ambas). Estas tasaciones se realizan en 3 etapas a lo largo del año durante los meses de junio, septiembre y diciembre.

I.- ANÁLISIS DE LAS CIFRAS

1.- RESULTADOS DEL FONDO

A.- Beneficio Neto Percibido (BNP) en el Ejercicio

El BNP del ejercicio corresponde a la utilidad que efectivamente ha percibido el Fondo, proveniente de intereses y dividendos desde sus filiales y coligadas, menos los gastos y pérdidas devengadas del ejercicio. Esterepresenta la base de utilidades del ejercicio que un Fondo de Inversión podría distribuir como dividendos a sus aportantes. Estas cifras se presentan en el “Estado de Utilidad para la distribución de dividendos”, dentro de los “Estados Complementarios” en la página correspondiente al Fondo, dentro del sitio web de la SVS, o también como Anexo C en las Notas a los Estados Financieros.

Beneficio Neto Percibido

del Ejercicio (M$) Junio 2017

Junio 2016 Diferencia Utilidad realizada 12.475.195 11.320.058 1.155.137 Pérdida no realizada (19.428) (426.320) 406.892 Gastos (2.483.668) (2.237.800) (245.868) Diferencias de cambio 0 (13.314) 13.314 TOTAL 9.972.099 8.642.624 1.329.475

Respecto del año anterior, el BNP aumentó un 15%, lo cual se explica por mayores dividendos e intereses percibidos desde las sociedades filiales. Como se mencionó en el informe anterior, en el primer trimestre de 2016 hubo un efecto negativo en el resultado de las sociedades del Fondo, producto del recálculo de los pasivos por impuestos diferidos a la tasa del 27% en vez del 25%.

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B.- Resultado del Ejercicio

Resultados del Fondo (M$) Junio ₂₀₁₇ Junio₂₀₁₆ Diferencia INGRESOS DEL FONDO

Intereses 8.171.473 8.032.881 138.592 Reajustes 2.604.203 3.554.767 (950.564) Otros Ingresos 405.225 194.467 210.758 Resultado Sociedades - Distribuido al Fondo 3.882.059 3.092.808 789.251 - Devengado 9.000.508 54.834 8.945.674

GASTOS DEL FONDO

Gastos de la operación (554.981) (808.458) 253.477 Gastos Financieros (1.928.687) (1.429.344) (499.343)

TOTAL 21.579.800 12.691.955 8.887.845

El resultado neto del Fondo al 30 de junio de 2017 fue un 70% superior al de marzo de 2016. Este mejor resultado está compuesto por:

• Utilidad similar por intereses pagados por las sociedades filiales (+2%). Si bien las deudas de las filiales con el Fondo son mayores, para gran parte de esa deuda la tasa de interés es de 3,7% versus 3,9% el año anterior (tasa se ajusta en diciembre de cada año, en función de BCU20 + 2%).

• Menor utilidad devengada por reajustes (27%), debido a la menor variación de la UF: 1,20% el año 2017 vs 1,65% a junio de 2016.

• Mayor utilidad por inversiones de los excedentes de liquidez (“otros ingresos”), producto de un mayor saldo disponible este año.

• Mayores utilidades en las sociedades filiales, originadas principalmente por plusvalías, por MM$ 7.683, equivalente a un aumento de 5% del valor anterior (al 30 de junio se retasó un 33% de la cartera de propiedades en Chile, cuyo valor de tasación era de UF 5.718.504). A esto debe agregarse la utilidad por venta de 3 locales comerciales (sucursales bancarias), por UF MM$ 863. Además, el año pasado hubo un efecto negativo por MM$ 1.409, por recálculo del pasivo por impuestos diferidos.

• Menores gastos de la operación (31%), originados por una menor comisión de administración cobrada directamente al Fondo en este semestre. Una parte de la remuneración por administración se cobra a las sociedades del Fondo, a partir de febrero de 2016 (enero de 2016 fue cobrada 100% al Fondo).

• Mayores gastos financieros (35%), originados por un mayor nivel de deuda del Fondo y por una mayor tasa promedio durante el año 2017, ya que las deudas de corto plazo de comienzos del año 2016 tuvieron una tasa históricamente baja (UF + 0,18% en promedio).

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2.- BALANCE DEL FONDO

A.- Análisis de los Activos

El total de activos al cierre de junio de 2017 es de UF 18.786.539. De este total, UF 18.036.015 corresponde a inversiones inmobiliarias, cifra que representa un 96% del total de activos.

Activos del Fondo (M$) Junio ₂₀₁₇ Diciembre

2016 Diferencia

Activos corrientes 32.968.284 50.570.924 (17.602.640) Activos no corrientes 467.976.456 438.697.260 29.279.196

Total Activos 500.944.740 489.268.184 11.676.556

Los activos corrientes corresponden, en un 61%, a activos líquidos que estaban destinados a la compra del Edificio Costanera Puente Suecia (acciones e instrumentos de deuda de Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA), lo cual se materializó el 4 de julio de 2017.

Los activos no corrientes aumentaron por las utilidades generadas en las sociedades filiales y coligadas y por las inversiones efectuadas durante el primer semestre (desarrollo de Parque San Damián, a través de Inmobiliaria Plaza Constitución). Además, hubo instrumentos de deuda que a diciembre estaban en el corto plazo y se renovaron al largo plazo.

B.- Análisis de los Pasivos y el Patrimonio

Pasivos y Patrimonio (M$) Junio 2017 Diciembre 2016 Diferencia Pasivos Corrientes 11.012.846 4.638.779 6.374.067 Pasivos no Corrientes 130.824.834 131.626.988 (802.154) Patrimonio 359.107.060 353.002.417 6.104.643

Total Pasivos y Patrimonio 500.944.740 489.268.184 11.676.556

Los pasivos circulantes aumentaron debido a un crédito de corto plazo, suscrito con el Banco de Chile, para la compra del Edificio Bucarest.

La deuda de largo plazo se mantiene constante en UF (había más intereses devengados a diciembre, que se pagaron en enero de 2017).

El patrimonio aumentó en MM$ 6.105, compuesto por una utilidad de MM$ 21.580, dividendos pagados por MM$ 15.609, mayor valor en venta de cuotas propias por MM$ 418 y efecto negativo por variación del dólar por MM$ 284.

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II.- PRINCIPALES INDICADORES

Indicador Fórmula Unidad Junio

2017

Diciembre 2016

Liquidez corriente Activos Corrientes /

Pasivos Corrientes Veces 3,0 10,9

Razón de endeudamiento Total Pasivos / Patrimonio % 39,5 38,6 Proporción deuda de corto plazo Pasivos Corrientes / Total Pasivos % 7,8 3,4 Proporción deuda de largo plazo Pasivos No Corrientes / Total Pasivos % 92,2 96,6 Cobertura de gastos financieros (Utilidad Realizada – Gastos + Gastos Financieros ) / Gastos Financieros Veces 6,3 6,8

Valor libro de la cuota Patrimonio de cuotas pagadas / Número en circulación

$ 14.214 13.995

Resultado Ganancia o Pérdida _{en el año} MM$ 21.580 45.114

Resultado por cuota

Ganancia o Pérdida en el año / Número de cuotas pagadas $ 854 1.786 Resultado Realizado (BNP) del ejercicio por cuota BNP del ejercicio / Número de cuotas $ 395 812 BNP del ejercicio sobre Patrimonio BNP del ejercicio /

Patrim.2014 (en UF) % 2,9 6,1

Rentabilidad del patrimonio

Ganancia o Pérdida en el año / Patrimonio al inicio del año

% 6,1 13,6

Rentabilidad del activo

Ganancia o Pérdida en el año / Activo promedio del año

% 4,4 9,2

Dividend yield

Dividendos por cuota últimos 12 meses / Precio de mercado de la cuota al cierre

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III.- ANÁLISIS DEL RIESGO DE MERCADO

El Fondo invierte, principalmente a través de sus filiales, en activos inmobiliarios cuyos valores están sujetos a variaciones por situaciones diversas del mercado inmobiliario (principalmente situaciones de oferta y demanda de ubicaciones y superficies), así como temas normativos, que podrían tener efectos positivos o negativos en los activos del Fondo. Para mitigar este riesgo el Fondo tiene una política de diversificación de sus activos inmobiliarios, tanto por ubicación geográfica como por tipo de propiedad.

Todos los bienes raíces se presentan en los estados financieros a sus valores de mercado, los cuales son monitoreados y actualizados al menos una vez por año, de acuerdo a tasaciones efectuadas por peritos tasadores independientes (dos por cada propiedad). Los ingresos recurrentes del Fondo provienen principalmente de contratos de arrendamiento, cuyos cánones están expresados en UF. Los valores de los bienes raíces se expresan según el valor de la UF en cada momento.

Los contratos de arrendamiento de los bienes raíces tienen distintos plazos de vencimiento, lo que le otorga a la cartera una diversificación en el tiempo, que le permite mitigar el riesgo de vacancia y de tener que negociar precios de arriendo para gran parte de su cartera en ciclos negativos de la economía. Los bienes raíces, a su vez, están diversificados en distintos tipos de uso: oficinas, locales comerciales y centros de distribución, lo cual también ayuda a mitigar el riesgo de mercado. A continuación, se presenta un gráfico con el perfil de vencimientos de la cartera nacional directa del Fondo (renta mensual que vence cada año).

OFICINAS

LOCALES COMERCIALES CENTROS DE DISTRIBUCION