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La Subdirección Registral: que tendrá bajo su competencia todo lo referente a la propiedad inmueble, en materia registral.

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Vía Recursiva ante la Calificación Registral. J JoossééAAnnttoonniiooQQuuiirróóssEEssppiinnoozzaa.. A AsseessoorrJJuurrííddiiccooRReeggiissttrraall R ReeggiissttrrooIInnmmoobbiilliiaarriioo--CCoossttaaRRiiccaa

Para dar inicio a este análisis es de mérito traer a colación un evento ocurrido en nuestro medio registral; que es la creación del Registro Inmobiliario, mediante la promulgación del Reglamento de Organización, por Decreto Ejecutivo N° 35509-J del 13 de octubre del 2009.

Este; lo que hace es incorporar al mando de una sola Dirección, tanto la especialidad registral como la catastral, por la necesidad de hacer coincidir la información geográfica que consta en el Catastro con la información literal del Registro de Bienes Inmuebles y así poder conformar un Registro con una información gráfica y jurídica uniforme.

Como lo menciono anteriormente, la función del Registro Inmobiliario tiene bajo su competencia todo lo referente a la propiedad inmueble, tanto en materia catastral como registral, pero cada una de esas materias será coordinada por dos Subdirecciones según su especialidad, a saber:

La Subdirección Registral: que tendrá bajo su competencia todo lo referente a la propiedad inmueble, en materia registral.

La Subdirección de Catastro: que tendrá bajo su competencia todo lo referente en materia catastral.

Así mismo, y figura importante dentro del tema de que nos corresponde desarrollar, cuenta con una Asesoría Jurídica Registral-Catastral, la cual tiene como principal función instruir expedientes de gestión administrativa, referentes a la corrección de inexactitudes o inconsistencias en los asientos registrales o catastrales. Además del trámite de expedientes disciplinarios y de ocursos.

Este nuevo Reglamento es quién le da la labor a cada Subdirección de ordenar, suspender o denegar la inscripción de los documentos sujetos a calificación formal y resolver las gestiones administrativas de conformidad con la ley.

Teniendo claro este esquema jerárquico organizativo, respetuoso del principio de especialidad mediante el cual se rige la esfera registral costarricense,

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conceptualizaremos los términos resaltados en el tema propuesto: recurso y

calificación registral.

El recurso lo entiendo, como la reclamación que concedida por Ley o Reglamento,

formula aquella persona que se cree perjudicado o agraviado por alguna resolución, con la finalidad de que esa resolución o decisión sea reformada o revocada.

Por su parte la calificación registral en nuestro sistema, aparece definida en el artículo 27 de la Ley Sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público y el artículo 34 del Reglamento del Registro Público. Ambas normas legales la conciben como el examen, censura o comprobación que, de la legalidad de los títulos presentados al Registro, debe hacer el registrador antes de proceder a la inscripción del documento, con la facultad de suspenderla o denegarla si este no se ajusta a las disposiciones del ordenamiento jurídico.

Sobre el tema de la calificación existe una amplia jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia y del Tribunal Registral Administrativo -instancia que desarrollaremos más adelante- las cuales han sido enfáticas al indicar que el marco de calificación registral es uno de los ejes fundamentales del funcionamiento del Registro, pues le otorga al registrador la facultad de suspender o denegar los títulos que no se ajusten a las disposiciones del ordenamiento jurídico.

De la Sala Primera, se encuentra la resolución N° 100 1de las 16:45 horas del 17 de diciembre de 1981. Y el Tribunal Registral Administrativo ha tomado como fundamento esta resolución, para dictar los siguientes votos que cito entre otros; los votos números 043-2005 de las 09:30 horas del 28 de febrero del 2005; el 086-2005 de las 10:00 horas del 28 de abril del 2005; y el 168-2005 de las 16:30 horas del 3 de agosto del 2005.

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VII- En el sistema de Registro está prevista y regulada la función de calificar los documentos,

que consiste en realizar el examen previo y la verificación de los títulos que pretenden inscribirse, con el objeto de que a los libros de ese Registro solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, porque los asientos deben ser exactos y concordantes con la realidad jurídica, que de ellos se desprende. La calificación de los títulos presentados para su inscripción, es el medio y el procedimiento para cumplir con esa función depuradora.- La calificación consiste en el examen, censura o comprobación que de la legalidad de los títulos presentados debe hacer el Registrador antes de proceder a la inscripción, con la finalidad de suspender o denegar los que no están a derecho.- Esa función calificadora está regulada, y no es absoluta ni limitada; con base en ella se puede examinar lo relativo a la capacidad de las partes, la legitimidad de las formas extrínsecas de los documentos, la validez de los actos contenidos en las escrituras, etc.

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La calificación llega a convertirse en un control de legalidad de un documento que por rogación ingresa en el Registro, la realiza el registrador en dos etapas, una de tipo formal y otra de fondo.

En la calificación de tipo formal, el registrador examina las formalidades extrínsecas del documento y verifica si este cumple la forma impuesta por la ley o por el propio Reglamento del Registro. Este control de tipo formal se refiere en cuanto a la solemnidad del instrumento público; por ejemplo que cumpla con la formalidad indicada en el artículo 450 de nuestro Código Civil2.

Además, el registrador deberá de cerciorarse en cuanto a la formalidad, de que se cumplan con todas las medidas de seguridad que nos vienen a garantizar la autenticidad del documento. Como ejemplos les cito: el papel de seguridad, la firma del notario, el sello blanco o cualquier otro que indique la normativa vigente.

En la etapa de fondo, el registrador efectúa un análisis del contenido del documento que califica. Valora las formalidades intrínsecas de ese documento a la luz de la normativa aplicable y a la información que publicita el Registro mediante sus soportes.

Así las cosas, la función calificadora es la necesaria confrontación del documento con toda la información registral ajustada al bloque de legalidad. Es por eso, que el Registro debe de publicitar asientos registrales válidos y exactos, que arrojen una adecuada identificación de los bienes y de esa forma, satisfacer así el principio de especialidad registral regulado en el artículo 460 de Código Civil3.

En síntesis, el registrador podrá suspender la inscripción de un documento por razones de forma o por la existencia de una evidente contradicción entre la información que consta en el Registro y la indicada en el contenido del documento que se pretende inscribir.

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Artículo 450 Código Civil: Sólo pueden inscribirse los títulos que consten de escritura pública, de ejecutoria o de otro documento auténtico expresamente autorizado por la ley para ese efecto.

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ARTÍCULO 460 Código Civil: Cualquiera inscripción que se haga en el Registro de Propiedad, relativa a un inmueble, expresará, además de las circunstancias de toda inscripción:

1º- La naturaleza, situación, cabida, linderos y nombre y número si constaren del inmueble objeto de la inscripción o al cual afecte el derecho que deba inscribirse.

2º- La naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscriba. 3º- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se construya el que sea objeto de la inscripción.

4º- El nombre, apellidos y generales de la persona a cuyo favor se haga la inscripción y los de aquella que transmita o constituya el derecho que ha de inscribirse.

En las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma finca, no se repetirán las circunstancias del inciso 1º; pero se hará referencia de las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento en que se halle la inscripción.

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Resultado de la suspensión de la inscripción de un documento, surge un primer recurso que el usuario puede ejercer ante la Administración Registral, conocido como Calificación Formal del Documento. Este recurso permite al interesado recurrir el defecto ante el propio Registro. En este caso, el interesado solicita al registrador la calificación formal del documento, por no estar de acuerdo en la suspensión, luego el funcionario registral, formalmente y por escrito, expone las razones por las cuales suspende la calificación de ese título y lo traslada al jefe de registradores.4

Es importante destacar en este apartado, que la calificación ante el Jefe de Registradores la puede solicitar la parte interesada o el propio registrador cuando así lo considere necesario.

Una vez que el documento está en manos del jefe de registradores, este podrá revocar el defecto y ordenar la inscripción del documento, o en su caso, confirmar el defecto mediante una resolución razonada. Debe éste, elevar esa calificación a la Dirección del Registro, y esta instancia, mediante la Subdirección correspondiente, deberá pronunciase sobre el defecto impuesto al documento, ya sea para confirmarlo o para revocarlo. Si lo revoca, lo resuelto por la Dirección es de acatamiento obligatorio para el registrador y este último debe inscribir el documento5.

En caso de que el defecto consignado sea confirmado por la Subdirección del Registro, el interesado puede ejercer otro recurso denominado: Ocurso.

El ocurso, considerado como una segunda fase dentro del mismo procedimiento de calificación formal, está definido en el artículo 18 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público6. Es un recurso formal interpuesto ante la Dirección del Registro Inmobiliario, en el cual el interesado expone por escrito los motivos y razones legales en que se apoya al solicitar que se revoque la orden de suspensión o denegación formal de la inscripción.

Este recurso también procede cuando un registrador se niegue a inscribir el documento por motivos de derechos de registro o impuestos.

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Jefe de Registradores: Superior jerárquico del Registrador, quién vela por la supervisión de sus funciones y además tiene la responsabilidad de revocar o confirmar los defectos consignados por el registrador.

5 Artículo 39 RRP: Calificación de documentos por parte de la Dirección y Subdirección. Una vez calificado el documento por el Jefe y, habiendo este confirmado el defecto, se someterá el mismo a calificación por parte de la Dirección o Subdirección; el pronunciamiento de esta es de obligatorio acatamiento para el Registrador, y su inobservancia se considerará falta grave.

6 Art. 18: Si el interesado no se conformare con la calificación que de un documento haga el Registrador General podrá, en cualquier tiempo, promover el ocurso respectivo, exponiendo por escrito los motivos y razones legales en que se va a solicitar se revoque la orden de suspensión o bien la denegación formal de la inscripción. El ocurso procederá también porque el Registrador se niegue a inscribir documentos por motivos de derechos de registro o impuestos.

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El trámite ocursal conlleva todo un procedimiento que necesariamente debe ser observado por el Registro. En prima fase, se debe de valorar que quién presenta el ocurso tenga personería para hacerlo, o lo que es lo mismo, que esté debidamente legitimado para proceder.

Conforme al artículo 19 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro público, están legitimados para promover este recurso: a) las personas que sean parte en los documentos; b) el notario que autoriza el documento y c) aquellas personas que resultaren con interés, según los documentos existentes en el Registro o en las inscripciones de ese Registro.

Claro está, que la legitimación del recurrente debe de verificarse antes de darle curso al recurso planteado, pues constituye un requisito de admisibilidad de la diligencia ocursal; de otra forma, se estaría atentando contra los principios de celeridad, de economía procesal y del principio constitucional de justicia pronta y cumplida.

Sin embargo, si la persona que presenta el ocurso no está legitimada para ello y por alguna circunstancia se recibió el recurso de ese modo, es deber de la Administración Registral solicitarle que compruebe su legitimación dentro de un término prudencial y, si no cumple, la causa planteada se archiva.

La jurisprudencia administrativa y jurisdiccional ha sido muy cauta en cuanto a la legitimación. Por ejemplo, el Tribunal Registral Administrativo, entre otros en el voto número 034-2004, de las 09 horas del 25 de marzo del 2004, estableció que: la

legitimación no puede derivar de cualquier fuente, sino que debe inferirse de un asiento registral.

En un segundo lugar, el documento ocursado no debe de estar inscrito en el Registro, sino que la publicidad debe reflejar únicamente un asiento provisional (anotación). Evidentemente, si no está presentado, no existe en la corriente registral; y si está inscrito, no existe causa de suspensión de la inscripción del documento.

Como último requisito, el artículo 21 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, exige notificar a otros interesados en ese proceso y que surjan de documentos o inscripciones que consten en el Registro y que afecten el inmueble.

Una vez que se cumplan todas las formalidades indicadas por la ley para el ocurso, el Director del Registro lo resuelve (mediante la Asesoría Jurídica Registral) ya sea declarando sin lugar el ocurso, en cuyo caso mantiene el defecto señalado por el registrador, o declarando con lugar el ocurso, y en ese sentido revoca el defecto.

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Si aún después de que el usuario o interesado en la inscripción de un documento ha ejercido, primero el trámite de calificación formal, luego el trámite del ocurso con todas las formalidades que este implica, aún no ha logrado que se revoque la orden de suspensión al documento, puede presentar otro recurso llamado: Recurso de

Apelación, que se interpone ante el Tribunal Registral Administrativo, recurso al

que me referiré próximamente.

Dentro de la gran corriente registral existe otro recurso: la gestión administrativa. Esta es una diligencia que se presenta ante la Dirección del Registro, la cual tendrá como resultado la inclusión de dos medidas cautelares; una nota de advertencia administrativa, que como resultado final puede implicar una inmovilización del asiento registral. Veamos:

La inmovilización constituye una medida cautelar que detiene cualquier otra inscripción, la cual se mantendrá hasta tanto la inexactitud registral no sea dilucidada por un acuerdo suscrito por las partes interesadas, o bien; en la vía jurisdiccional.

Este recurso lo puede ejercer el interesado debidamente legitimado bajo los términos expuestos anteriormente, cuando el documento se encuentre inscrito. Respecto de la fase de inscripción se debe señalar que, a pesar de las previsiones que pueden tomarse, la actuación del Registro Inmobiliario no es infalible. Por este motivo, los artículos del 84 al 86 del Reglamento del Registro Público prevén la hipótesis de la inexactitud por el error registral, sea este material o conceptual, cometido en el momento de la inscripción de un documento.

El error material señalado en el artículo 85 del Reglamento de cita, debe entenderse como aquel error que no cambia el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate.

En lo que se refiere al error conceptual, se presenta cuando el registrador altera o varía el verdadero sentido de los conceptos contenidos en el título que se registra, debido a una errónea calificación.

Ante estas situaciones tan dramáticas, el propio Reglamento indica que los registradores podrán corregir, bajo su responsabilidad, lo errores cometidos, con lo cual no habría problema alguno.

El problema se genera cuando en el momento de corregir la inexactitud, conste en el asiento registral la anotación o inscripción de un documento cuya corrección afecte a las partes involucradas en ese documento o inscripción. Esta circunstancia genera que el registrador deba elaborar un informe donde exponga la situación y elevarlo a la Dirección del Registro Inmobiliario, para que esta, de oficio, inicie una gestión administrativa.

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Es de suma importancia destacar que este recurso administrativo puede instaurarse de oficio, como se le explicó antes, o a instancia de la parte interesada; pero debe de existir un elemento fundamental para que se le dé curso a esa gestión: la inexactitud de origen registral; de lo contrario no procederá.

Evidentemente no es un error registral la venta de una finca mediante estafa. Este es un ejemplo claro de que el documento ingresó por rogación a la corriente registral, cumpliendo las formalidades de ley; estamos hablando de un documento público expedido por un notario público o eventualmente por algún órgano jurisdiccional. Al Registro, que no estuvo presente en ese acto, debe necesariamente merecerle fe lo consignado en ese documento, conforme lo establece el artículo 31 de nuestro Código Notarial 7. Este tipo de casos deben de dilucidarse directamente en la vía jurisdiccional.

No obstante, el Tribunal Registral Administrativo, mediante el Voto 376-2006 de las 10:30 horas del 27 de noviembre del 2006; estableció la necesidad de que el Registro Nacional contribuyera con una respuesta administrativa –por medio de una medida cautelar administrativa diferenciada de la nota de advertencia- al flagelo del fraude de origen extra-registral, por medio de una medida cautelar que permitiera a los afectados acudir con tranquilidad a la tutela jurisdiccional de los asientos, y nace a la vida la figura de la cautelar de Prevención por inexactitud extra-registral.

Y es que es necesario hacer la diferenciación en virtud de lograr desemparejar el tratamiento de los errores involuntarios y las manipulaciones dolosas de origen registral respecto de los errores y actuaciones dolosas extraregistrales, lo que permitiría –además de individualizar los medios y procedimientos de saneamiento de la publicidad- excluir de responsabilidad a los registradores, por actuaciones dolosas de exclusiva responsabilidad notarial; responsabilidad que se percibía “popularmente” como solidaria; siendo que la gestión administrativa –como único recurso existente para la revisión de las inscripciones- se utilizaba erróneamente para cualquier tipo de solicitud, fuera ésta última con causas registrales o extraregistrales.

El Tribunal Registral Administrativo ha sido enfático en que: “la gestión administrativa es una vía concebida en forma exclusiva tan sólo para la corrección de errores cometidos por el propio Registro y no para la investigación de eventuales

7 Código Notarial, Artículo 31: Efectos de la fe pública. El notario tiene fe pública cuando deja constancia de un hecho, suceso, situación, acto o contrato jurídico, cuya finalidad sea asegurar o hacer constar derechos y, obligaciones, dentro de los límites que la ley señala para sus atribuciones y, con observación de los requisitos de ley. En virtud de la fe pública, se presumen ciertas las manifestaciones del notario que consten en los instrumentos y demás documentos autorizados por él.

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conductas ilegales –civiles o penales-, cuyo conocimiento exclusivo compete a los órganos jurisdiccionales”8

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Sobre la competencia material en este tipo de gestión, la Administración Registral no puede cruzar esa línea divisoria entre lo que es la justicia administrativa y la justicia jurisdiccional. Este es un principio constitucional respecto a la independencia funcional de los Poderes del Estado, y en el artículo 153 de nuestra Carta Magna, expresamente establece las funciones del Poder Judicial, entre ellas conocer de causas civiles, penales, comerciales, de trabajo y contencioso administrativo, y cuales quiera otras que establezca la ley, y esas causas se basan en un procedimiento que al concluir, declara derechos.

De acá se desprende la exclusividad de esta potestad. A la Administración Registral le está vedada la declaración de derechos. Legalmente se establece para el Registro la prohibición de invalidar un documento otorgado por una persona que en el Registro aparece con derecho para ello, y solo puede cancelarlo si existe una providencia ejecutoria, o en virtud de una escritura o documento auténtico debidamente consentido por las partes9.

¿Qué recurso cabe contra el dictado de estas medidas cautelares? Pues la Administración Registral, ha tomado una posición al respecto y ha dicho en reiteradas resoluciones, que esta respuesta administrativa expuesta, es simplemente una respuesta, no es un proceso como tal. Ahora; es menester destacar que si luego de un año de cautelado el asiento correspondiente no llega esa tutela jurisdiccional, el Registro de oficio, tendrá que abrir un proceso investigativo para llegar eventualmente a la inmovilización de las finca, utilizando como único procedimiento el de la Gestión Administrativa. Tómese en consideración que se hará de esta forma, por dos motivos primordiales; el primero, porque no existe de manera típica un procedimiento elaborado para tales efectos, y el segundo, porque teniendo el Registro la noticia de un acto con supuestos vicios de nulidad, debe buscar siempre el saneamiento de la publicidad registral. A partir de este momento, -la apertura del procedimiento de gestión administrativa- las resoluciones de fondo que se generen, evidentemente serán recurribles.

Continuando con el tema de recursividad, al igual que el Ocurso, la gestión administrativa conlleva un procedimiento al cual se refiere el Título Tercero, Capítulo II, del Reglamento del Registro Público. Concluida esta fase, la Dirección del Registro emite una resolución, ya sea rechazando en puertas la gestión administrativa, o inmovilizando el bien al comprobar que efectivamente existe una inexactitud provocada por un error registral.

8 Voto N° 128-2004 de las 15 horas 15 minutos del 18 de noviembre del 2004.- 9

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Esta resolución, como la emitida a través del procedimiento del Ocurso, tiene

recurso de apelación ante el Tribunal Registral Administrativo.

El Tribunal Registral Administrativo se creó mediante la Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual, N° 8039 del 12 de octubre del año 2000.

El artículo 25 de esa ley regula que esos recursos de apelación solo pueden ser establecidos en contra de resoluciones definitivas, así como a los ocursos dictados por todos los Registros que conforman el Registro Nacional.

El artículo 26 de la Ley de marras y el artículo 26 del Reglamento Orgánico y Operativo del Tribunal Registral Administrativo10, regula el plazo para interponer el recurso, el cual es de cinco días hábiles contados a partir de la notificación de la resolución, y debe de interponerse ante el mismo Registro que dictó la resolución. Una vez presentado el recurso de apelación, si está en tiempo el Registro lo admite y lo remite al Tribunal Registral Administrativo, junto con el expediente abierto al efecto y todos sus atestados, para la correspondiente resolución del caso en conocimiento.

Se debe considerar, que el recurso de apelación ante el Tribunal Registral es sobre resoluciones finales, o sea que concluyen el procedimiento en primera instancia. Las resoluciones que dicte este Tribunal, no tendrán más recurso y darán por agotada la vía administrativa.

Dentro del emplazamiento concedido por el Registro, el interesado vencido en parte de sus pretensiones podrá presentar un recurso de apelación por adhesión, en cuanto a los extremos de la resolución que le sean desfavorables.

Este recurso está regulado en el artículo 562 del Código Procesal Civil, que es norma de aplicación supletoria al artículo 229 de la Ley General de la Administración Pública. Por lo tanto, los supuestos que debe observar el apelante por adhesión son:

 Presentar el recurso dentro del término del emplazamiento concedido por el Registro.

 El interesado legitimado para presentar ese recurso es el vencido en parte de sus pretensiones;

 Presentar el recurso en cuanto a los extremos de la resolución que le sean desfavorables.

10 Reglamento Orgánico y Operativo del Tribunal Registral Administrativo, N° 303634, del 15 de mayo del 2002, La Gaceta N° 92.

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Otro de los recursos que son utilizados en nuestro sistema es el recurso de

apelación por inadmisión, regulado en el artículo 583 del Código Procesal Civil y

en los artículos 28 y 29 del Reglamento Orgánico y Operativo del Tribunal Registral Administrativo.

Este recurso procede cuando sea rechazado ilegalmente el recurso de apelación por el Director del Registro, además cuenta con el plazo de cinco días hábiles, contados a partir de la última notificación a las partes para su interposición.

La resolución apelada debe ser una resolución final, tal y como lo establece el artículo 25 de la Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual.

Por último tenemos el recurso de revocatoria, diseñado para que, a instancia de parte, el órgano que emitió un auto o resolución final la revoque.

Aclarando el panorama, debo indicar que las resoluciones finales el Registro Inmobiliario, del Registro de la Propiedad de Bienes Muebles y del Registro de Personas Jurídicas, carecen del recurso de revocatoria. Únicamente procede contra las resoluciones finales o autos con ese carácter, dictados por el Registro de la Propiedad Industrial y por el Registro de Derechos de Autor y Derechos Conexos. En resumen, los recursos de apelación, apelación por adhesión y apelación por inadmisión, proceden contra todas las resoluciones finales emitidas por todos los Registros que conforman el Registro Nacional.

El recurso de revocatoria procede solamente contra las resoluciones finales emitidas por el Registro de la Propiedad Industrial y el Registro de Derechos de Autor y Derechos Conexos.

Como se mencionó al inicio, el Registro Inmobiliario contempla lo respectivo a materia registral y catastral. Debemos decir, que en aspectos de recursividad, aplica generalmente lo mismo en ambas Divisiones. Sin embargo, por ser la División Catastral un poco más “abierta” en algunos aspectos, encontramos algunas diferencias relevantes, las cuales indico:

Respecto a la legitimación para interponer recursos, encontramos que el único legitimado para esos efectos es el profesional en la agrimensura, o sea la persona que realizó el levantamiento de campo. Y es que le encontramos un gran sentido de protección jurídica, en virtud de que por ser este un aspecto meramente técnico, nunca podría ser recurrido por un notario, abogado ó incluso por la parte que contrata los servicios para inscribir el plano catastrado de su inmueble.

Incluso, el asunto va más allá. Costa Rica ha sido declarada zona catastral; y uno de los efectos de orden del proyecto, es acreditar a un número específico de

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profesionales en la agrimensura, los cuales; serán los únicos autorizados para levantar información en la zona catastrada; lo que restringiría aún más, a las personas legitimadas para recurrir en materia catastral.

Por ser la materia catastral más dinámica que la de origen registral, se conoce en el medio un recurso “comodín”: el recurso de revisión. Este tiene la flexibilidad de poderse presentar en cualquier parte de la gestión administrativa, incluso; aunque la calificación formal se encuentre en la etapa ocursiva.

Los efectos del mismo, son hacer revisar las actuaciones de la administración, siempre y cuando de los autos se compruebe alguna omisión que genere perjuicio a las partes; con la ventaja de que no es tan formal como los demás recursos expuestos.

A manera de conclusión, Costa Rica como país en crecimiento, enfrenta cambios en aspectos de toda índole, incluyendo el registral, siendo entonces que debemos estar atentos ante ellos, teniendo siempre la mirada puesta en nuestra primordial razón de ser, velar por la seguridad jurídica en el tráfico de los bienes inscritos, siempre pensando en no obstaculizar la generación de riqueza, que al final de cuentas es, entre otras cosas, lo que nos hará seguir siendo el país más feliz del mundo.

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