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Para: [Cliente]
De: Pablo Bergthal
Ref.: Ley 26.737 y su Decreto Reglamentario. Límites a los derechos de los extranjeros en las denominadas “Zonas Rurales”.
Fecha: 18/03/2012
1. Alcance del presente Memorándum.
Respecto de las tierras sobre las cuales el cliente (“Cliente”) ejerce dominio se nos consulta
(a) cuáles se consideran tierras rurales según el alcance de la Ley 26.737, de Régimen de
Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales (indistintamente la “Ley” o la “ley 26.737”) y su Decreto Reglamentario 274/2012 (el “Decreto Reglamentario”); y (b) los distintos pasos y procedimientos a seguir en torno a esta normativa.
2. A modo de breve síntesis (sumario).
2.a. Se difiere en las provincias la determinación de cuáles son las tierras rurales, otorgándoles para ello un plazo de 60 días que vence, en principio a fines de abril de 2012. Ello sin perjuicio que, como es usual, este plazo seguramente ha de extenderse considerablemente, por solicitudes de prórroga merced a la complejidad del relevamiento.
2.b. Indica el Decreto Reglamentario que, en definitiva (i) se considerarán rurales a todas las tierras, restadas aquéllas correspondientes a los éjidos urbanos; y que (ii) para el cómputo del límite del 15% (total nacional para extranjeros) se considerará tierras rurales las informadas por las provincias o —en su defecto— las que determine el Consejo Interministerial de Tierras Rurales.
2.c. En la práctica (al menos con carácter transitorio) se equipara la limitación de 1.000 ha máximas de propiedad para los extranjeros en la denominada “zona núcleo” (ahora taxativamente enumerada) y aquéllas que no lo son, al disponerse que, en tanto no se haya determinado la equivalencia, rige el límite máximo de 1.000 ha en todo el territorio pendiente de determinación.
2.d. Hasta el momento, dentro de la zona núcleo, el Cliente poseería ■ ha; y fuera de la zona núcleo ■ ha; sumando ■ ha. Existen altas chances que este acumulado previo no se cuente a los efectos del máximo de 1.000 ha en la zona núcleo. Ello por la conjunción del reconocimiento expreso que hace la Ley de los derechos adquiridos y el artículo 16° de la Constitución Nacional (igualdad par los iguales), que permitiría parangonar la situación de el Cliente a la de otros extranjeros, que ya tienen superficies mayores a 1.000 ha y que (i)
no verán cercenados sus derechos (resignación o pérdida de los inmuebles actuales); y (ii) discutirán, en una cuestión aún abierta a debate y resolución, si el “conteo” de las 1.000 ha comienza –ahora— desde “0”.
2.e. Asociado en parte con lo anterior: la prohibición de la titularidad o posesión por parte de las personas extranjeras de inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes no afecta al Cliente respecto de sus actuales facilidades, por ser un derecho adquirido.
2.f. Corresponde que el Cliente presente, antes del 04/09/2012, la Declaración Jurada denunciando la propiedad o posesión de tierras rurales ante el Registro Nacional de Tierras Rurales.
2.g. En relación a las compras proyectadas, deberá recabarse al Registro Nacional de Tierras Rurales que expida los correspondientes certificados de habilitación; debiéndose acompañar asimismo (hasta tanto el Consejo Interministerial de Tierras Rurales determine los cuerpos de agua que en el territorio nacional responden a la definición legal) la certificación de profesionales en materia hídrica indicando que los inmuebles no son ribereños ni contienen cuerpos de agua de envergadura y permanentes (si ese fuese el caso).
2.h. El cumplimiento de las presentaciones exigidas por la Ley y por el Decreto
Reglamentario, implica el sometimiento al régimen y conlleva implícitamente el riesgo de debilitar sustancialmente el derecho de impugnarlo judicialmente a posteriori. Por ello consideramos prudente analizar si las presentaciones no deberían ser hechas formulando expresa reserva de derechos, sea en el mismo acto o, eventualmente, por carta documento separada.
2.i. Uno de los mejores elementos de defensa con el que se cuenta para cuestionar al régimen de tierras rurales es el Tratado Bilateral de Inversión (TBI) suscripto entre la Argentina y los Estados Unidos. Por más que la Ley pretenda la no aplicación de los TBIs, no cabe a una ley avanzar sobre ellos, cuyo jerarquía es superior. Así lo tiene dicho inveteradamente la CSJN. La inteligencia en contrario violaría el artículo 31 y 75, inciso 22 de la CN.
El TBI con los Estados Unidos garantiza igualdad de tratamiento entre inversores argentinos y estadounidenses, salvo las excepciones reservadas por cada país y, a diferencia de los Estados Unidos, la Argentina, en materia de tierras sólo hizo reserva a la propiedad inmueble en áreas de frontera. Sin perjuicio del análisis más detallado que el tema merece, entendemos que exorbitar esa excepción (inmueble en áreas de frontera) para todas las tierras rurales implicaría violar, además de los nombrados, los siguientes artículos de la Constitución Nacional: 17° (reconocimiento del derecho de propiedad), 18° (reconocimiento del principio de defensa en juicio) y 19° (consagración del principio de que “[n] Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la ley, ni
privado de lo que ella no prohíbe”), amén del consagrado principio jurídico de no distinguir donde la ley no distingue (“ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus”), entre otros.
CAPÍTULO PRIMERO –CONSIDERACIONES GENERALES. 3. Limitaciones impuestas por la ley 26.337.
3.a. La Ley rige en todo el territorio Nacional y es de orden público. En su artículo 1° define lo que se entiende por tierras rurales, “… todo predio ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de su localización o destino” (artículo 1° de la Ley).
3.b. Se establece en el quince por ciento (15%) el límite a toda titularidad de dominio o posesión de tierras rurales en el territorio nacional, respecto de las personas [extranjeras] (artículo 8° de la Ley).
3.c. A su vez, el artículo 10° de la ley 26.737 dispone que "[l]as tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las mil hectáreas (1.000 ha) en la zona núcleo, o superficie equivalente, según la ubicación territorial. Esa superficie equivalente será determinada por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales (…)"
4. Definiciones y aclaraciones aportadas por el Decreto Reglamentario. 4.a. La determinación de cuales son las tierras rurales.
4.a.1. Para la distinción entre tierras rurales y tierras urbanas, el Decreto Reglamentario,
dispone que las provincias, dentro de los 60 días de aprobado el mismo (el 28 de abril, puesto que fue aprobado el 28 de febrero de 2012), “deberán comunicar a la autoridad de aplicación la superficie total de cada una de ellas, sus departamentos, municipios o divisiones políticas equivalentes, discriminando las correspondientes a tierras rurales y urbanas” (artículo 1°, 1° párrafo).
Por lo tanto, en principio, sólo se contaría con la definición de las zonas rurales recién para finales de abril de 2012.
Ello sin perjuicio que, como es usual, estos plazos seguramente han de extenderse considerablemente, por solicitudes de prórroga merced a la complejidad del relevamiento.
4.a.2. Indica el Decreto Reglamentario (artículo 1°, 2° párrafo) que, en definitiva:
i. Se considerarán rurales a todas las tierras, restadas aquéllas correspondientes a los éjidos urbanos; y que
ii. Para “el cómputo del artículo 8º de la ley 26.737 (límite del 15%) se considerará tierras rurales las informadas por las provincias o —en su defecto— las que determine el
4.b. El deber de informar la titularidad dominial de extranjeros y las sociedades extranjeras radicadas en las provincias. “Asimismo, [las provincias] deberán informar la
totalidad de predios rurales de titularidad de personas físicas o jurídicas extranjeras, según surja de los organismos provinciales competentes, o en posesión de extranjeros, ordenados por departamento, municipio o división política equivalente (…) [y] (…) la nómina completa de sociedades extranjeras o con participación extranjera inscriptas en su jurisdicción” (artículo 1°, 1° párrafo).
4.c. Método de aplicación del límite del 15%. Para la determinación del límite del
15% dispuesto por el artículo 8° de la Ley, indica el correspondiente artículo del Decreto Reglamentario (artículo 8°):
En las provincias con municipios ciudad o de ejidos no colindantes, la determinación de la limitación del QUINCE POR CIENTO (15%) atenderá a la superficie total de tierras rurales por departamento o división política equivalente, que será informada por la provincia a la autoridad de aplicación dentro de los SESENTA (60) días de aprobada la presente reglamentación (párrafo 4°).
En las provincias con municipios distritales o de ejidos colindantes, que contienen tierras rurales y urbanas, la determinación de la limitación del QUINCE POR CIENTO (15%) atenderá a la superficie total del municipio, detraídos sus ejidos urbanos. Esta superficie será informada por la provincia y el municipio a la autoridad de aplicación dentro de los SESENTA (60) días de aprobada la presente reglamentación (párrafo 5°).
4.d. La definición de la denominada “zona núcleo”. El artículo 10° del Decreto
Reglamentario define taxativamente cuáles son las consideradas “zona núcleo”, en las cuales un mismo titular extranjero no podrán superar la propiedad de 1.000 ha de tierras rurales, quedando comprendidos los departamentos de Marcos Juárez y Unión en la
Provincia de Córdoba, Belgrano, San Martín, San Jerónimo, Iriondo, San Lorenzo,
Rosario, Constitución, Caseros, General López en la Provincia de Santa Fe, y los partidos de Leandro N. Alem, General Viamonte, Bragado, General Arenales, Junín, Alberti, Rojas, Chivilcoy, Chacabuco, Colón, Salto, San Nicolás, Ramallo, San Pedro, Baradero, San Antonio de Areco, Exaltación de la Cruz, Capitán Sarmiento, San Andrés de Giles, Pergamino, Arrecifes y Carmen de Areco en la Provincia de Buenos Aires.
4.e. Ausencia de definición de la denominada “zona equivalente” (a la zona núcleo). Aplicación por default de la limitación de 1.000 ha a todo el territorio.
4.e.1. Determinación. El draconiano artículo 10° de la Ley extiende la limitación de
propiedad para los extranjeros a sólo 1.000 ha, además de a la zona núcleo, para “la superficie equivalente, según la ubicación territorial”, siendo uno de los tópicos más obscuros de la Ley. A su vez, ésta delegó en el Consejo Interministerial de Tierras Rurales determinación de las equivalencias de la zona núcleo, señalando cuales son los parámetros
en los que ha de basarse, que incluyen [l]a capacidad y calidad de las tierras rurales para su uso y explotación.
Agrega ahora el Decreto Reglamentario (artículo 10°) que, “[a] efecto de aplicar los criterios consignados en los incisos a) y b) del artículo 10 de la Ley Nº 26.737 [entre los cuales están los nombrados en el párrafo precedente], se tendrá en cuenta el uso y productividad relativa de los suelos, el clima, el valor paisajístico de los ambientes, el valor social y cultural del territorio, como así también el valor ambiental comprensivo de la biodiversidad, biomasa, servicios ambientales y los demás recursos naturales involucrados.”
“Para la determinación de equivalencias el CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES deberá previamente recibir la propuesta de las provincias. Dentro del plazo de
SESENTA (60) días de constituido el CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES
cada provincia, a través de su representante, elevará al mismo la propuesta de equivalencias para el territorio provincial, siguiendo los criterios referidos precedentemente. Agotado el plazo y no recibida la propuesta, el CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES podrá realizar la determinación.”
4.e.2. Aplicación transitoria, por default, del límite de 1.000 ha para todo el territorio nacional. En tanto no se haya determinado la equivalencia, rige el límite máximo de UN MIL HECTAREAS (1.000 ha) en todo el territorio pendiente de determinación para el otorgamiento de los certificados de habilitación . . .”
4.f. Prohibición legal de posesión o propiedad de tierras por parte de extranjeros cuándo estas se ubican en zonas de seguridad.
El artículo 10° de la Ley prohíbe la titularidad o posesión por parte de las personas extranjeras de inmuebles (1) ubicados en zonas de seguridad de frontera con las excepciones y procedimientos establecidos por el decreto ley 15.385/44 modificado por la Ley 23.554, en cuyo caso se requiere el consentimiento previo del Ministerio del Interior (artículo 13° de la Ley); y (2) que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
Siendo el Cliente una sociedad cuyo control es ejercido por compañías extranjeras, entendemos que está al tanto de este régimen y que –en su caso— ya ha realizado los trámites de autorización correspondientes.
Sin perjuicio de ello, a modo de breve sumario, como Anexo I del presente, se acompañan los lineamientos del régimen de “zonas de seguridad de frontera”.
4.g. Prohibición legal de posesión o propiedad de tierras por parte de extranjeros cuándo contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
4.g.1. Alcance de la prohibición. Como se indicó en el punto precedente, la Ley prohíbe
la titularidad o posesión por parte de las personas extranjeras de inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes (artículo 10° 1 de la ley 26.737).
Este punto resulta preocupantemente ambiguo, máxime teniendo en cuenta la riqueza hídrica de nuestro país.
El Decreto Reglamentario (artículo 10°) procura definir los términos involucrados, considerando:
“a) Cuerpos de Agua: todas aquellas aguas dulces o saladas. En estado sólido o líquido como los mares, ríos, arroyos, lagos, lagunas, humedales, esteros, glaciares, acuíferos, que conforman el sistema hidrológico de una zona geográfica, así como las contenidas en obras hídricas;
b) De envergadura: aquellos que por su extensión y/o profundidad relativas a su capacidad de satisfacer usos de interés general sean relevantes para la políticas públicas en la región en la que se encuentren;
c) Permanente: aquellos que existan o reaparezcan en un ciclo hidrológico medio.
El CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES determinará los cuerpos de agua que en el territorio nacional respondan a las definiciones precedentes, para lo cual consultará a la SUBSECRETARIA DE RECURSOS HIDRICOS DE LA NACION dependiente de la SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS que dará participación al CONSEJO HIDRICO FEDERAL (CO.HI.FE). Se incluirán, asimismo, las obras hídricas en desarrollo y proyectadas consideradas estratégicas y de interés público.
La autoridad de aplicación empleará criterios restrictivos para otorgar certificados cuando se encuentren involucrados cuerpos de agua que no resulten de envergadura o permanentes.
4.g.2. Requerimiento de certificado profesional previo, hasta que el Consejo determine sobre aguas de envergadura y permanentes.
Hasta tanto el CONSEJO INTERMINISTERIAL DE TIERRAS RURALES realice la determinación prevista en el párrafo precedente, el pedido de habilitación ante el REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES será acompañado de una certificación extendida por profesional competente, haciendo constar que el inmueble no incluye
cuerpos de agua que respondan a las definiciones de este reglamento. Será requisito para el otorgamiento de la habilitación la consulta previa aludida.
Entendemos que el profesional al que se alude debe ser un ingeniero en hidráulica u otro experto con incumbencias en temas hídricos.
CAPÍTULO SEGUNDO –PARTICULARIDADES ATINENTES AL CLIENTE. 5. Aplicación de la normativa a las facilidades del Cliente.
. . .
6. Nuevas exigencias legales. Obligación de informar en relación a las tierras rurales.
6.a. Denuncia (inicial) ante el Registro Nacional de Tierras Rurales. Los propietarios o poseedores de tierras rurales, personas físicas o jurídicas, que invistan la condición de extranjeros, deberán dentro del plazo de ciento ochenta (180) días, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la reglamentación de la presente ley, proceder a la denuncia ante el Registro Nacional de Tierras Rurales, previsto por el artículo 14, de la existencia de dicha titularidad o posesión (artículo 12° de la Ley).
6.a.1. Alcance de la medida para el Cliente.
. . .
6.a.2. Documentación a presentar. Se deberá presentar el formulario completo del Anexo A del Decreto Reglamentario, “Declaración Jurada de Personas Jurídicas”, que
resulta de factura relativamente sencilla.
Se deberá presentar una Declaración Jurada por cada uno de los inmuebles en propiedad.
6.a.3. Plazo para presentar la Declaración Jurada. Como se indicó, el artículo 12° de la
Ley, dispone que, dentro del plazo de ciento ochenta (180) días, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la reglamentación de la presente ley, proceder a la denuncia ante el Registro Nacional de Tierras Rurales, previsto por el artículo 14, de la existencia de dicha titularidad o posesión.
El Decreto Reglamentario se publicó en el Boletín Oficial el día 29/02/2012.
A su vez, determina el artículo 2° del Código Civil que [l]as leyes no son obligatorias sino después de su publicación y desde el día que determinen. Si no designan tiempo, serán obligatorias después de los ocho días siguientes al de su publicación oficial; entendiéndose que se refiere a leyes en el sentido material.
Así, la conjunción del 29/02/2012 + 8 días + 180 días determina que el plazo máximo para presentar la Declaración Jurada del artículo 12 de la Ley vence el día martes 04/09/2012.
6.a.4. Consecuencias de la omisión de la presentación de la Declaración Jurada. La
omisión de la presentación de la Declaración Jurada del artículo 12 de la Ley dará lugar a las siguientes consecuencias:
(i) En los casos en que se verifique la existencia de inmuebles rurales en cabeza de las personas comprendidas en el artículo 3º de la Ley Nº 26.737, cuyos titulares no lo hayan informado por medio de la declaración jurada, el REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES pondrá en conocimiento de la situación a la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS (A.F.I.P.), y a la UNIDAD DE INFORMACION FINANCIERA (U.I.F.), a los efectos de que investiguen si se encuentran cumplidas las obligaciones impositivas y de prevención de lavado de dinero relativas a las personas y bienes involucrados. En el caso de que la titularidad corresponda a una persona jurídica, la investigación se extenderá a sus socios, administradores y representantes legales (artículo 12° in fine del Decreto Reglamentario).
(ii) El REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES estará facultado para controlar el cumplimiento de la Ley Nº 26.737. En tal sentido podrá intervenir en sede administrativa y accionar judicialmente en los fueros civil y penal, quedando facultado expresamente para constituirse en actor civil y parte querellante (artículo 7° del Decreto Reglamentario).
(iii) Aplicación del régimen sancionatorio dispuesto en el Decreto Reglamentario (por favor, ver numeral “7.”).
6.b. Denuncia en caso de transferencias de participaciones de capital. Dispone el
artículo 3° b) de la Ley que “[t]oda modificación del paquete accionario [de la persona jurídica extranjera o argentina, controlada por una extranjera], por instrumento público o privado, deberá ser comunicada por la persona jurídica al Registro Nacional de Tierras Rurales, dentro del plazo de treinta (30) días de producido el acto, a efectos del contralor del cumplimiento de las disposiciones de la ley.
A su vez, el artículo 3° del Decreto reglamentario fija que “[a] los efectos del artículo 3º, inciso b) de la Ley Nº 26.737, el cumplimiento del deber de informar las modificaciones en las participaciones sociales estará en cabeza del órgano de administración de la entidad. En el caso de las personas jurídicas constituidas en el extranjero, también será obligado el representante de la entidad en el país. Dicha obligación será cumplimentada a través de la presentación de la declaración jurada para personas jurídicas establecida en el ANEXO A de la presente reglamentación, dentro del plazo indicado en la Ley Nº 26.737 [30 días].”
6.b.1. Alcance de la medida para el Cliente.
. . .
6.b.2. Documentación a presentar. Se deberá presentar el formulario completo del ya
Jurídicas”.
6.b.3. Plazo para presentar la Declaración Jurada. Como se indicó, el artículo 3° de la
Ley, dispone un término de 30 días, que comienza a correr, en este caso, desde que se celebre la escritura pública en donde se asiente la transferencia de cuotas.
6.b.4. Consecuencias de la omisión de denuncia de modificación de las participaciones sociales. La omisión de la denuncia de modificación de las
participaciones sociales dará lugar a las siguientes consecuencias:
(i) En los casos en que se verifique la modificación de participaciones societarias que no sean informadas en tiempo y forma, el REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES pondrá en conocimiento de la situación al organismo de registro societario competente, a la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS (A.F.I.P.), y a la UNIDAD DE INFORMACION FINANCIERA (U.I.F.), a los efectos de que investiguen si se encuentran cumplidas las obligaciones de registro, impositivas y de prevención de lavado de dinero relativas a las personas y bienes involucrados. La investigación se extenderá a sus socios, administradores y representantes legales (artículo 12° in fine del Decreto Reglamentario).
(ii) El REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES estará facultado para controlar el cumplimiento de la Ley Nº 26.737. En tal sentido podrá intervenir en sede administrativa y accionar judicialmente en los fueros civil y penal, quedando facultado expresamente para constituirse en actor civil y parte querellante (artículo 7° del Decreto Reglamentario).
(iii) Aplicación del régimen sancionatorio dispuesto en el Decreto Reglamentario (por favor, ver numeral “7.”).
6.c. Denuncia en caso de adquisición de tierras rurales. Dispone el artículo 14° de la
Ley que el Registro Nacional de Tierras Rurales ha de [e]xpedir los certificados de habilitación de todo acto por el cual se transfieran derechos de propiedad o posesión sobre tierras rurales en los supuestos comprendidos por esta ley. Los certificados de habilitación serán regulados por la reglamentación de la presente ley y serán tramitados por el escribano público o autoridad judicial interviniente.
6.c.1. Riesgo de discrecionalidad. Como dijimos en un Memorándum previo, a nuestro
juicio esta es una herramienta que, en la práctica, puede actuar como un freno de facto para estas operaciones, como viene dándose en el caso de las licencias de importación no automáticas, la DDJJ de autorización de importación y en el mercado de cambios, entre otros.
6.c.2. Vigencia y oportunidad de presentación. El Decreto Reglamentario determina en
su artículo 14°, que el certificado para los actos de transferencia de derechos de propiedad o cesión de derechos posesorios sobre tierras rurales tendrá un plazo de vigencia de SESENTA (60) días, computados desde su expedición; debiéndose comunicar al Registro
Nacional de Tierras Rurales dentro del plazo de VEINTE (20) días de otorgado el acto en cuestión, de conformidad al formulario que obra como ANEXO B de la presente medida. En igual plazo, deberá comunicar las transferencias de propiedades y cesiones de derechos posesorios operados por los sujetos comprendidos en la Ley hacia terceros no alcanzados.
6.c.3. Documentación a presentar. Se deberá presentar el formulario completo del Anexo B del Decreto Reglamentario, “Formulario de Comunicación de Operaciones Comprendidas”, que también resulta de factura relativamente sencilla.
6.c.4. Consecuencias de la omisión de denuncia de adquisición de tierras rurales. La
omisión de la denuncia de adquisición de tierras rurales dará lugar al régimen sancionatorio general indicado en el numeral “7.” del presente.
7. Régimen Sancionatario.
Dispone el artículo 14° del Decreto Reglamentario:
“Los incumplimientos por parte de los otorgantes y/o los profesionales intervinientes en las operaciones comprendidas por la Ley Nº 26.737 o su reglamentación, respecto de las obligaciones indicadas en dichas normas, o la obstrucción de las tareas de fiscalización del REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES, serán pasibles de las siguientes sanciones, aplicables en cada caso de acuerdo a la gravedad de la infracción y a los antecedentes del infractor.
a) Apercibimiento: Sólo será aplicada para faltas consideradas leves, siempre que no se verifiquen infracciones antecedentes dentro de los DOS (2) años inmediatos anteriores. b) Multa: Por un monto equivalente hasta el UNO POR CIENTO (1%) del valor de la operación o de la valuación fiscal del inmueble, la que resulte mayor, a la que corresponda la infracción.
c) Inhabilitación especial de SEIS (6) meses a DOS (2) años para solicitar la expedición de los certificados de habilitación ante el REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES, aplicable a los profesionales intervinientes, que incumplan las obligaciones legales y reglamentarias, independientemente de la aplicación de otras sanciones.
Sin perjuicio de la aplicación de las sanciones indicadas precedentemente, el REGISTRO NACIONAL DE TIERRAS RURALES pondrá en conocimiento de las autoridades administrativas, judiciales o de los respectivos colegios profesionales que correspondan, las faltas o incumplimientos que verifique en el ejercicio de sus funciones.
En el caso de sanciones con multa a personas jurídicas, éstas serán impuestas en forma solidaria a la entidad y a sus directores, gerentes, síndicos, miembros del consejo de vigilancia, administradores, mandatarios o representantes que hubiesen intervenido en el acto sancionado.”
8. El sometimiento al régimen y la doctrina de los actos propios.
El cumplimiento de las presentaciones exigidas por la Ley y por el Decreto Reglamentario, implica el sometimiento al régimen y conlleva implícitamente el riesgo de debilitar sustancialmente el derecho de impugnarlo judicialmente a posteriori.
Curso de acción propuesto: Por ello, deberá ser objeto de análisis, si las presentaciones no
deberían ser hechas formulando expresa reserva de derechos, sea en el mismo acto o, eventualmente, por carta documento separada.
9. TBI entre la Argentina y los Estados Unidos de América.
9.1. Exclusión de los TBIs en general. Dispone la Ley en su artículo 11°, que “[a] los
fines de esta ley y atendiendo a los Tratados Bilaterales de Inversión (TBI) suscriptos por la República Argentina y que se encuentren vigentes a la fecha de entrada en vigor de esta ley, no se entenderá como inversión la adquisición de tierras rurales, por tratarse de un recurso natural no renovable que aporta el país receptor.
Como expresamos en un Memorándum anterior, abrigamos serias dudas respecto de la constitucionalidad de esta norma; ello toda vez que, por más que la Ley pretenda la no aplicación de los Tratados Bilaterales de Inversión (TBI), no cabe a una ley avanzar sobre un TBI, cuya jerarquía es superior. Así lo tiene dicho inveteradamente la CSJN. La inteligencia en contrario violaría el artículo 31 y 75, inciso 22 de la CN.
Reproduciendo lo allí sostenido, reiteramos que en ese sentido, tiene dicho nuestro máximo tribunal que "La aplicación por los órganos del Estado argentino de una norma interna que transgrede un tratado -además de constituir el incumplimiento de una obligación intencional- vulnera el principio de supremacía de los tratados internacionales sobre leyes internas (...arts. 31 y 75 inc. 22 de la Constitución Nacional)", que "esa prioridad de rango integra el orden jurídico argentino y es irrevocable con sustento en el art. 31 de la Carta Magna" y que "el legislador no tiene atribución para modificar un tratado por una ley y si bien podría dictar una ley que prescribiese disposiciones contrarias a un tratado o que hiciese imposible su cumplimiento, ese acto de órgano legislativo comportaría una trasgresión al principio de jerarquía de las normas (art. 31 de la Constitución Nacional) y sería un acto constitucionalmente inválido"1.
Por su parte, la Procuración del Tesoro de la Nación por su dictamen 112/97 del 10 de septiembre de 1997 -publicado en la Revista de Procuración del Tesoro N° 28 -sostuvo también la superioridad de los tratados internacionales sobre las leyes de nuestro país. Consecuentemente, estos instrumentos internacionales tienen una jerarquía superior a las leyes nacionales, las cuales no podrán desconocer las obligaciones asumidas en ellos, sin violar el Derecho Internacional, causar la responsabilidad internacional del Estado
argentino, y ser tachables de inconstitucionales2.
Abona esta interpretación la doctrina de la corte en materia de pactos intrafederales que, si bien son de una distinta especie, pertenecen al mismo género3.
9.2. TBI con los Estados Unidos de América. Sin pretender agotar un tema que, desde
ya, excede en mucho el alcance de este Memorándum, cabe indicar que el Tratado suscripto con los Estados Unidos de América sobre la promoción y Protección Recíproca de Inversiones, se ratificó mediante la Ley Nº 24.124, sancionada el 26/08/1992, entrando en vigencia el día 20/10/1994, continuando en vigor, conforme surge de su Artículo XIV. Su esencia se encuentra en el Artículo II, párrafo “1.”, que dispone que “[c]ada Parte permitirá y tratará las inversiones y sus actividades afines de manera no menos favorable que la que otorga en situaciones similares a las inversiones o actividades afines de sus propios nacionales o sociedades, o a las de los nacionales o sociedades de terceros países, cualquiera que sea más favorable, sin perjuicio del derecho de cada Parte a hacer o mantener excepciones que correspondan a algunos de los sectores o materias que figuran en el Protocolo anexo al presente Tratado. (. . .) Cada Parte se compromete igualmente a notificar a la otra Parte toda futura excepción con respecto a los sectores o materias que figuran en el Protocolo y a limitar dichas excepciones al mínimo. Las excepciones futuras de cualquiera de las Partes no se aplicarán a las inversiones existentes en el momento en que dichas excepciones entren en vigor, en los sectores o materias correspondientes. El trato que se otorgue conforme a los términos de una excepción será, salvo que se especifique lo contrario en el Protocolo, no menos favorable que el que se otorgue en situaciones similares a las inversiones y actividades afines a los nacionales o sociedades de terceros países.
9.2.a. Excepciones reservadas por la Argentina. En línea con lo anterior, el numeral
“5.” del Protocolo establece que [d]e conformidad con lo establecido en el párrafo 1 del Artículo II, la República Argentina se reserva el derecho de establecer o mantener
2 Rubén Miguel Cítara, “El marco normativo de los tratados bilaterales de inversión (T.B.I.) frente a la
existencia de la jurisdicción contractual pactada”, La Ley, Sección Doctrina , Buenos Aires, Tomo 2004-A,
página 1402. 3
En efecto, cuando una ley provincial quiso avanzar sobre el Pacto Federal para el Empleo, la Producción y el Crecimiento (12/08/1993), la CSJN la tachó de inconstitucional. Ese pacto [al decir de la CSJN], como las
demás creaciones legales del federalismo de concertación, configura el derecho intrafederal (Fallos: 314:862) y se incorpora una vez ratificado por la legislatura al derecho público interno de cada estado provincial aunque con la diversa jerarquía que le otorga su condición de ser expresión de la voluntad común de los órganos superiores de nuestra organización constitucional: nación y provincias. Esa gestación institucional ubica a los tratados o leyes convenios celebrados entre las provincias y el gobierno nacional con un rango normativo específico dentro del derecho federal. Prueba de su categoría singular es que no es posible su derogación unilateral por cualquiera de las partes (Horacio Zorraquín Becú: El Federalismo Argentino, Edit. Perrot, 1958, pág. 194).
"Asociación de Grandes Usuarios de Energía Eléctrica de la República Argentina (AGUEERA) c/ Buenos Aires, Provincia de y otro s/ acción declarativa". 19 de agosto de 1999. El subrayado nos pertenece.
excepciones limitadas al tratamiento nacional en los siguientes sectores: propiedad inmueble en áreas de frontera; transporte aéreo; industria naval; plantas atómicas; minería del uranio; seguros; minería; pesca.
La República Argentina, como país receptor y –en ese entonces— ávido de inversiones formuló, como única reserva en la materia que nos ocupa a la “propiedad inmueble en áreas de frontera”.
9.2.b. Excepciones reservadas por los Estados Unidos. Los Estados Unidos fueron
menos generosos y extendieron su limitación a la “propiedad de bienes raíces (. . .) utilización de terrenos y recursos naturales.” La Argentina, no.
9.3. Corolario. Amén de la jurisprudencia reseñada en el numeral 9.1., la aplicación
exorbitante o analógica de la mera limitación a la propiedad inmueble en áreas de frontera (que constituye la única excepción reservada en la materia en el Tratado Bilaterales de Inversión –TBI– celebrado y vigente con los Estados Unidos) implicaría violar los siguientes artículos de la Constitución Nacional: 17° (reconocimiento del derecho de propiedad), 18° (reconocimiento del principio de defensa en juicio) y 19° (consagración del principio de que “[n] Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe”), amén del consagrado principio jurídico de no distinguir donde la ley no distingue (“ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus”), entre otros.
10. Anexo.
Se acompaña como Anexo I un sumario meramente descriptivo del régimen de zonas de seguridad de frontera.
Pablo O. Bergthal
A
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A.1. Regulación.
Por aplicación del artículo 4º del Decreto-Ley Nº 15.385/44 (ratificado por ley 12.913), modificado por el artículo 42 de la Ley Nº 23.554 de Defensa Nacional, se declara el principio de conveniencia nacional de que los bienes ubicados en las denominadas zonas de seguridad de fronteras pertenezcan a ciudadanos argentinos nativos. A su vez, dispuso que la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad ejercerá la policía de radicación en las zonas de seguridad con relación a las transmisiones de dominio, arrendamientos o locaciones, o cualquier forma de derechos reales o personales, en virtud de los cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles a cuyo efecto acordará o denegará las autorizaciones.
A.2. Áreas comprendidas. Los límites que conforman la Zona de Seguridad de
Fronteras, han sido establecidos por el Decreto 887/94 e incluye a las provincias de Entre Ríos, Corrientes, Misiones, Chaco, Formosa, Jujuy, Salta, Catamarca, La Rioja, San Juan, Mendoza, Neuquén, Río Negro, Chubut, Santa Cruz, Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur.
A.3. Áreas exceptuadas. La Resolución del Ministerio del Interior N° 166/2009,
Directiva para el Ejercicio de la Policía de Radicación en Zonas de Seguridad de Fronteras (la “Resolución”) especifica cuáles son las zonas que no se encuentran afectadas a este régimen (artículo 14° y Anexo B):
Provincias- Departamentos.
1- Provincia de Entre Ríos 5- Formosa 11- Mendoza
Departamento: Departamento: Departamento Islas del Ibicuy Pirane Tunuyán Gualeguaychu Bermejo Malargüe Uruguay Matacos San Carlos Colon
Concordia
Patiño Tupungato (sólo Tupungato y San José)
Federación Ramón Lista Luján de Cuyo
6-Salta Las Heras
2- Corrientes Departamento: San Rafael
Departamento: General San Martín 12- Neuquén
Itati Orán Departamento Beron de Asstrada Santa Victoria Alumine San Cosme Rivadavia Chos Malal San Miguel Los Andes Huliches General Paz 7- Jujuy Minas San Luis del Palmar Susques Ñorquin Ituzaingo Rinconada Loncopué Santo Tomé Cochinoca Pehuenches General Alvear Humauaca Picunches San Martín Santa Catalina Zapala Paso de los Libres 8- Catamarca Collon Cura
Mercedes Departamento: 13- Río Negro
Curuzu Cuatia Antofagasta de la Sierra Departamento: Monte Caseros Belén Ñorquinco
3- Misiones Tinogasta Pilcaniyeu
Departamento: 9- La Rioja San Antonio Capital Departamento 14- Chubut
Cainguas General Lamadrid Departamento Candelaria Vinchina ó Gral. Sarmiento Cushamen Leandro N. Alem Gral. Lavalle o Cnel. F. Varela Futaleufú Obera Famatina Languiñeo Apóstoles San Blas de los Sauces Tehhuelches Concepción Chilecito Río Senguer San Ignacio 10- San Juan Rawson
San Pedro Departamento Florentino Ameghino
4- Chaco Calingasta Gaiman
Departamento: Bermejo
Iglesia Jachal
Biedma General San Martín
A.4. Alcance de limitación. Trámite previo. Según la Resolución, en las denominadas
“zonas de seguridad de frontera” (excepto que se tratase un área exceptuada, donde no opera la restricción) está permitido a las personas físicas o jurídicas extranjeras comprar inmuebles, pero para ello es necesario presentar previamente una solicitud de Previa Conformidad frente al Ministerio del Interior. En base a esta solicitud, dicho Ministerio emite una Resolución de Previa Conformidad, esto es, un acto administrativo en virtud del cual el Ministro del Interior resuelve acordar o denegar la correspondiente autorización para realizar una operación consistente en una transmisión de dominio, arrendamiento o locaciones, o cualquier forma de derechos reales o personales, en virtud de los cuales deba entregarse la posesión o tenencia de bienes inmuebles ubicados en zona de seguridad de fronteras.
A.5. Definición de persona jurídica extranjera para la Resolución. Dispone el
artículo 7° que “[s]e considerará PERSONA JURIDICA EXTRANJERA aquella que estuviere comprendida en cualquiera de los casos que se enuncian a continuación:
a) Estuviere constituida en el extranjero.
b) Estuviere constituida en el territorio de la República y en la cual personas físicas extranjeras o jurídicas constituidas en el extranjero, sean propietarias del paquete accionario mayoritario o cuenten con la cantidad de votos necesarios para prevalecer en las asambleas de accionistas.
c) Estuviere constituida en el territorio de la República, que se encuentren en posición de controladas, o de vinculadas en más de un VEINTICINCO POR CIENTO (25%) por una sociedad extranjera de conformidad con lo establecido por el artículo 33 de la Ley Nº 19.550”.
A.6. Trámite de autorización para personas jurídicas extranjeras. Las personas
jurídicas extranjeras son autorizadas por vía de excepción y deberán realizar un trámite que suele ser prolongado, debiendo presentar copiosa documentación de apoyo, que incluye, además de la Solicitud, la presentación de antecedentes del solicitante y del inmueble, el estatuto o contrato social, el acta de constitución del último Directorio, el último balance aprobado, la acreditación actualizada de la composición accionaria por instrumento fehaciente. Asimismo, debe indicarse con precisión el acto jurídico para el cual se solicita la Previa Conformidad y la finalidad y destino del inmueble que se pretende adquirir, acreditar el cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 118° y siguientes de la Ley Nº 19.550, de Sociedades Comerciales, un proyecto de inversión que incluye un estudio de impacto ambiental.
