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25 de junio de Todo lo que hay que saber antes de escriturar una propiedad

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Sumario

25 de junio de 2019

Todo lo que hay que saber antes de escriturar una propiedad

Se desplomaron las operaciones inmobiliarias en Bs. As.

El pago fuera de término de Ganancias 2018 y los intereses resarcitorios

Ballotta: “Ampliar la base con condiciones de equidad”

Oficinas premium, al margen de la crisis

En desarrollo

La hora de los centros comerciales de cercanía

Entre chicos se entienden

Lenguaje claro. Iniciativa para revisar la compleja jerga jurídica

Oficinas para millennials, la última demanda del mercado

Juan Luis Bour: “Evidentemente el dólar actual todavía no alcanza y hoy debería valer

alrededor de $54”

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24/06/2019 - La Nación +

Todo lo que hay que saber antes de escriturar

una propiedad

Impuestos, plazos y potestades del compradorImpuestos, plazos y potestades del comprador

Dicen que comprar una casa es una de las situaciones más estresantes de la vida. Y una manera de bajar la ansiedad es informarse y asesorarse lo más posible para evitar problemas o costos extra.

En este sentido, la editora del suplemento Propiedades de LA NACION, Carla Quiroga, dio una serie de con-sejos en el programa “Comunidad de Negocios” para tener presentes antes de escriturar una propiedad. 1. Que el boleto de compraventa represente más del 30% del valor de la propiedad. “Un dato clave: si vas a firmar un boleto de compraventa poné mas del 30% del valor de la casa que vas a comprar porque eso te da la posibilidad de reclamar ante la justicia si surge algún problema. Esto corre sobre todo para los que fir-man un boleto de compraventa, tofir-man la llave y empiezan con alguna refacción antes de tiempo”, explicó. 2. Que entre la firma del boleto y la escritura haya como mucho un mes de diferencia. “En momentos como los actuales, en los que hay tanta volatilidad cambiaria, es aconsejable que no se dilate mucho el tiempo entre que firmás el boleto de compraventa y la escritura. Se aconseja que no sea más de un mes. Claro está que en el medio tenés un montón de certificados que gestionar”, afirmó y dijo que en ese intervalo pueden suceder muchas cosas: que el propietario fallezca, que entre en concurso, en quiebra o que sea inhibido. 3. Si uno es el que compra tiene la potestad de elegir escribano. “El escribano lo elige siempre el que com-pra porque estás poniendo a alguien que releva la propiedad que vas a comcom-prar entonces no aceptes bajo ningún concepto que el vendedor te diga ´yo pongo el escribano´ porque es tu única garantía para saber que ese inmueble no está inhibido, que no tiene problemas, que el propietario no está inhibido”, aconsejó. 4. Si el inmueble que se vende es primera vivienda o donde uno habita se puede pedir la exención de ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmueble) o ganancias. “La Afip te da un plazo de un año para vender la propiedad. Si no lo haces de inmediato, no hay problema, pero tenes que comprobar que vas a habitar lo que estás comprando y que vas a vivir”, completó.

5. Los impuestos, gastos y honorarios que se pagan para comprar un bien representan entre un 10 y un 12% de lo que sale la vivienda. “Tenés que calcular que entre escribano, impuestos y corredor inmobiliario tenés que hablar del 10, 12% del valor de la propiedad en impuestos y el 70% se lo lleva el Estado”, agregó. Este porcentaje está claramente encima de la media de otros países: En los Estados Unidos, no llega al 4%. 6. Si se compró la propiedad post enero de 2018 no se paga ITI sino ganancias: un 15% sobre la diferen-cia entre el precio en el que se adquirió el bien y el valor por el que se lo vende. “Esto lo hace la Afip para incentivar el blanqueo de la propiedades, pero dificulta mucho el tema de las mudanzas porque la carga impositiva es muy fuerte”, finalizó.

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25/06/2019 Ambito Financiero - Nota - Nacionales - Pag. 16

Se desplomaron las operaciones inmobiliarias

en Bs. As.

La cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles realizadas durante mayo en la provincia de Buenos Aires, según las estadísticas elaboradas mensualmente por el Colegio de Escribanos, fue de 7.725 escrituras, lo que marcó una disminución del 33,5% con respecto al mismo mes de 2018, en el que se ha-bían registrado 11.615.

En cuanto a la cantidad de hipotecas, en mayo se contabilizaron 694 escrituras, lo que representó un in-cremento del 64,5 % con respecto al mes de abril de este año y una caída interanual del 79,6 % (3.410 en mayo de 2018).

En los montos totales la disminución interanual fue del 64,2 % ($2.572.626.053 en mayo de 2019 y $7.181.532.551 en mayo de 2018), reveló el informe de la entidad que agrupa a los escribanos bonaeren-ses.

Por su parte, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia, Juan Carlos Donsanto, comparó la actual crisis inmobiliaria con las condiciones de 2001.

“En el primer cuatrimestre del año se registraron seis mil escrituras, mientras que en diciembre de 2018 el número llegó a 14 mil”, comentó. “En el ámbito de la provincia de Buenos Aires, somos 10 mil matriculados, por lo que no se registra ni media operación por cada uno de ellos”, advirtió.

Más información en:

25/06/2019 BAE - Nota - Negocios - Pag. 11

Las operaciones inmobiliarias en la provincia

continúan en caída libre

En mayo, la baja fue del 33%. Se registró un 80% de hipotecas menos

25/06/2019 Página 12 - Nota - Economía - Pag. 4

Queda sólo el sueño

Menos escrituras y más difícil comprar

25/06/2019 Ambito Financiero - Nota - Sup. Novedades Fiscales - Pag. 1

El pago fuera de término de Ganancias 2018 y

los intereses resarcitorios

José Ramón D’Agostino

Ante la reforma de la 27.430 y los inconvenientes tecnológicos habidos es relevante la relación del Fisco con el contribuyente a los efectos de hacer posible que éste cumpla con las obligaciones impositivas. Respecto del impuesto a las ganancias correspondiente al período fiscal 2018, se ha reiterado en el co-rriente año una situación similar a la vivida en otras oportunidades, como consecuencia de reputarseexi-guo el plazo efectivo y apto para el cumplimiento tempestivo de dicha obligación.

Es obvio que este hecho provoca una clara desarmonía entre ambos polos de la relación jurídica obligacio-nal a que da lugar el tributo, escenario que nunca es deseable.

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En las presentes circunstancias las causas son fundamentalmente de carácter tecnológico aunque, justo es señalarlo, también adquiere particular incidencia la comprensión y determinación de la denominada renta financiera, materia gravada que, a partir de la reforma producida por la ley 27.430, deberá liquidarse e ingresarse separadamente de la que corresponde declarar por el resto de las rentas alcanzadas por el impuesto.

1| IMPUESTO CEDULAR

Nos estamos refiriendo a la modalidad cedular que el legislador ha implementado para gravar con el im-puesto a las ganancias determinados rendimientos producto de la colocación del capital en valores, así como también los provenientes de su enajenación. No menos trascendente es que el Poder Ejecutivo haya demorado un año en dictar la reglamentación de la antedicha norma legal, y que también la AFIP cumplió su parte sin la suficiente antelación.

En suma, sea la cuestión tecnológica o el dictado de normas, una y otras están a cargo del Estado, quien ostenta el monopolio para la implementación de los sistemas de liquidación de los impuestos y la creación de las normas de carácter general.

Por ello, es relevante la cooperación del Fisco con el contribuyente a los efectos de hacer posible que éste cumpla con las obligaciones impositivas; de lo contrario el recaudador transgrede el principio conforme el cual los derechos deben ser ejercidos de buena fe (Art. 9° del Código Civil y Comercial).

Acorde con lo que ordena en cada comienzo de año, la AFIP estableció por entonces el calendario de ven-cimientos 2019 de los impuestos que recauda, dentro del cual se encuentra el que corresponde al impues-to a las ganancias a cargo de las personas humanas y sucesiones indivisas.

Ante las justificadas quejas de contribuyentes, contadores públicos y entidades profesionales que repre-sentan a estos últimos, la AFIP se vio en la necesidad de extender dicho plazo, lo que limitó finalmente a la fecha de vencimiento para la presentación de la DJ, dejando estable la del pago.

Desde ya, este último aplazamiento (el de presentación, más no el de pago), no resuelve en términos liqui-datorios el problema de fondo. Más bien, viene a refrendar que el inconveniente (que obliga al organismo a postergar la presentación de la declaración jurada) existe, y que el mismo no es imputable a los contri-buyentes.

Piénsese que en la reunión celebrada el 12 de junio en la AFIP, entre autoridades del organismo recauda-dor y miembros de la FACPCE y el CPCECABA, no solo se decidió postergar la fecha de los vencimientos, sino que “se asumió el compromiso de mantener una mesa de trabajo semanal entre las partes a fin de dar seguimiento a las cuestiones operativas que surjan”. Esto hecho es sobradamente elocuente de que aún no están dadas las condiciones para llevar a cabo las liquidaciones impositivas.

Pues bien, frente a esta situación, actual y fehaciente, no es improbable que pueda darse la omisión de pago del impuesto, ya sea porque el sujeto obligado no está en condiciones de hacerlo en forma definitiva y total sin tener confeccionada su declaración jurada, y lo aplaza hasta ese momento, o bien porque solo atina a ingresar una suma a cuenta.

De ser así, cabe preguntarse si dicho incumplimiento, total o por defecto, conlleva o no la obligación de pagar intereses en favor del Fisco por el tiempo de la mora.

2| EFECTOS DEL PAGO EXTEMPORÁNEO

La Ley N° 11.683 dispone en su art. 37 que: la falta total o parcial de pago de los gravámenes, retenciones, percepciones, anticipos y demás pagos a cuenta, devengará desde los respectivos vencimientos, sin ne-cesidad de interpelación alguna, un interés resarcitorio. Mas nada prevé respecto de la eximición de tales accesorios.

Por ende, cabe analizar en primer término qué contempla el derecho privado acerca de la imputabilidad (o no) del contribuyente para, a renglón seguido, verificar si tal ordenamiento jurídico resulta aplicable al caso con carácter supletorio.

El Código Civil y Comercial de la Nación dice en su artículo 888 (antes, artículo 509 del Código Civil veleza-no) que: “Para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la mora, el deudor debe probar que no

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le es imputable, cualquiera sea el lugar de pago de la obligación”. Es decir, el deudor se exime de la mora si acredita que ella no le es imputable.

En la causa “IKA-Renault S.A.”, la Corte Suprema de Justicia de la Nación dijo: “? resulta aplicable a la ley tri-butaria la última parte del art. 509 del Cód. Civil que exime al deudor de las responsabilidades de la mora -intereses moratorios, etc.- cuando prueba que no le es imputable”. (1)

En “Citibank NA c/DGI”, el mismo Tribunal sostuvo: “la exención de tales accesorios con sustento en las normas del Código Civil queda circunscripta a casos en los cuales circunstancias excepcionales, ajenas al deudor -que deben ser restrictivamente apreciadas- han impedido a éste el oportuno cumplimiento de su obligación tributaria”. (2)

En autos “Nobleza Piccardo”,la Corte confirmó la sentencia de Cámara, cuando expresó que , “? a los fines de disponer la exención de los intereses resarcitorios respecto de las obligaciones tributarias de la con-tribuyente relativas al impuesto a los cigarrillos, invocó la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación según la cual, ante la falta de toda previsión en el ordenamiento tributario acerca del carácter de la mora del deudor, es posible recurrir a la legislación común para llenar ese vacío —en especial para es-tablecer el contenido del elemento subjetivo de imputabilidad del retardo—, y consideró aplicable en el campo tributario la última parte del art. 509 del Cód. Civil, que exime al deudor de las responsabilidades de la mora cuando prueba que no le es imputable, pues, al no estar en tela de juicio que la mora no resulta imputable a la actora —lo que determinó la improcedencia de los intereses— tampoco puede reclamarse válidamente la actualización -como pretende el organismo recaudador-. (3)

En autos “Prandi, Julieta Laura c/ D.G.I.”, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administra-tivo Federal – Sala I, dijo: “?la Corte Suprema de Justicia estableció que si bien resulta aplicable la última parte del art. 509 del Código Civil (actual art. 888 del Código Civil y Comercial) -que exime al deudor de las responsabilidades derivadas de la mora cuando ésta no le es imputable-, las particularidades del derecho tributario, en cuyo campo ha sido consagrada la primacía de los textos que le son propios, de su espíritu y de los principios de la legislación especial, y con carácter supletorio o secundario los que pertenecen al derecho privado (art. 1° de la ley 11.683, t.o. en 1998 y Fallos: 307:412, entre otros), que indudablemente se reflejan en distintos aspectos de la regulación de los mencionados intereses (Fallos: 308:283; 316:42 y 321:2093), llevan a concluir que la exención de tales accesorios con sustento en las normas del Código Civil queda circunscripta a casos en los cuales circunstancias excepcionales, ajenas al deudor, que deben ser restrictivamente apreciadas, le han impedido a éste el oportuno cumplimiento de su obligación tributaria . .

En iguales términos, e invocando el fallo “IKA- Renault SAICyF” de la CSJN, la Sala III de la CNACAF (4) se ma-nifestó al resolver la causa “Nordelta S.A. c/ Dirección General Impositiva s/ Recurso Directo de Organismo Externo. (5)

Ahora bien; diversas pueden ser las causas que originan un factor de atribución de la mora en cabeza del contribuyente; por ejemplo, el caso fortuito.

Dice el art. 1730 del CCyC: “Caso fortuito. Fuerza mayor Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario?”.

La invocación del caso fortuito, en los términos del art. 1730 CCyC, exige a quien lo invoca probar que el hecho constituyó un obstáculo insuperable para el cumplimiento.

La situación generada por la imposibilidad de declarar y pagar en término el impuesto, por las razones expuestas al inicio, participa de las características que hacen al caso fortuito, por cuanto el contribuyente se encuentra ante un evento que le resulta imprevisible, inevitable y ajeno a su conducta.

Obviamente, tendrá suma importancia que el mismo haya exhibido la prudencia necesaria una vez supe-rado el obstáculo que le impidió liquidar el impuesto en tiempo y forma; por ejemplo, ingresar de inme-diato la suma debida. (6)

1) Sentencia de fecha 25/2/82 2) sentencia de fecha 1/6/2000

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3) Sentencia del 28/9/10 4) Sentencia del 23/6/16 5) Sentencia del 12/7/16

6) Ver la causa “Vendome S.R.L.” - CNFED. CONT. ADM. - SALA III - 09/10/1979

25/06/2019 Ambito Financiero - Nota - Sup. Novedades Fiscales - Pag. 8

Ballotta: “Ampliar la base con condiciones de

equidad”

Ricardo H. Ferraro

Por el momento el régimen de presentación y pago se aplica al sector de bebidas y alimentos en estable-cimientos que tengan salones de venta entre 100 y 600 metros cuadrados, lo que implica que no estaría alcanzando a los negocios chicos. Por otra parte, la AGIP profundizará la fiscalización electrónica. sin dejar de lado la inspección tradicional de presencia física. Entrevista a dos meses de implementarse de la DD.JJ. simplificada de I. Brutos.

A partir del 1 de abril rige en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el sistema de declaración jurada sim-plificada de Ingresos Brutos, en base a estimaciones del propio fisco en función de una fórmula diseñada con técnicos de la Universidad de Buenos Aires, y que trae aparejado la extensión de hasta dos meses para el pago de la obligación. Es decir, durante este mes de junio se abonará el impuesto devengado en abril. La implementación de este sistema es novedosa y si además es exitosa seguramente será replicada por otras jurisdicciones.

Ante esta circunstancia, Novedades Fiscales mantuvo una charla con el administrador gubernamental, Andrés Ballotta, titular de la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) porteña y además recogió declaraciones que realizó al programa de tv cable Forum Jurídico Fiscal.

El sistema pone a disposición del contribuyente una declaración jurada con datos precargados que el su-jeto podrá conformar o reformular. De esta manera se pasa de la modalidad autodeclarativa o una “mixta”. El Fisco pone a disposición la información que posee y el contribuyente acepta o rechaza.

El titular de AFIP explica que la medida, “se inscribe en el marco de la profunda rebaja de Ingresos Brutos que encaró la Ciudad” y que ahora está dirigida al sector que tiene que ver con bebidas y alimentos”. “Hay que sumar a las rebajas de alícuotas, la exclusión del SIRCREB de casi 200.000 contribuyentes que son un nicho que factura menos de 15.000.000 por año” remarcó Ballotta.

El sector de bebidas y alimentos está compuesto por un variopinto número de establecimientos de tama-ño diverso y a primera vista parecería alcanzar hasta las microempresas. Sin embargo, Ballotta aclara que el nuevo sistema se aplica a quienes “tengan salones de venta de entre 100 y 600 m2, que sean contri-buyentes locales. Involucra 3.000 establecimientos.” Y agrega, que el universo que comprende la medida “maneja el 50% de la venta de alimentos de la Ciudad, aproximadamente 5000 millones de pesos al mes”, puntualizando: “detectamos que es un sector con mucha dispersión.”

El funcionario confirmó de acuerdo a la reciente experiencia que el nivel de aceptación es alto y compensa con creces el sacrificio fiscal con vista al desarrollo económico citadino, porque en realidad se trata de una herramienta para “ampliar la base con condiciones de equidad”, añadiendo que para seguir bajando los impuestos, el objetivo es combatir “la evasión y la competencia ilegal”

Por el momento hay satisfacción en la administración tributaria porteña con la declaración jurada sim-plificada en cuanto a su recepción pero el administrador enfatizó que el contribuyente cumplidor tendrá beneficios. En efecto, esos contribuyentes si son cumplidores obtienen una ventaja ya que no sólo la de-claración de abril “la están pagando recién ahora en junio, es decir tienen 60 días más para presentar la dd.jj. con el alivio financiero que significa” sino que “al cumplidor además se los excluye de retenciones y

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percepciones. Para el que cumple, es una grata noticia”, aseveró el funcionario.

Claro que con esta medida únicamente no se puede luchar contra la evasión atento el nivel diverso de las actividades de los contribuyentes y de su magnitud, lo que implica que continuará el accionar fiscalizador en la jurisdicción en el que, según apuntó Ballotta, tendrá un gran protagonismo la Fiscalización Electró-nica.

“El camino es aplicar la inteligencia fiscal y la herramienta tecnológica. Hemos abierto 750 casos de fiscali-zación electrónica por haberse detectado diferencias con la base de IVA a través del cruce de información.” Se refiere a los convenios de intercambio que firmó la AGIP con el Fisco nacional.

Este modo informático no invalida la continuidad de la fiscalización de presencia física tradicional, “lo que sucede que hoy debido al intercambio de información no podríamos abarcar todos los casos que tenemos en carpeta con la inspección tradicional, por eso la utilización de la fiscalización electrónica cuando la diferencia es muy clara entre dos impuestos que tienen una base muy similar como el Impuesto al Valor Agregado e Ingresos Brutos, o diferencias de alícuotas dentro de la determinación del tributo.”

Cabe señalar que en la actualidad el intercambio de información es amplio entre jurisdicciones.

25/06/2019 El Cronista Comercial - Nota - Sup. Real Estate - Pag. 1

Oficinas premium, al margen de la crisis

María Eugenia Usatinsky

El mercado de oficinas AAA no sufrió la caída del mercado inmobiliario y la demanda de espacios se man-tiene. Cuáles son los proyectos en desarrollo. Precios y zonas más buscadas por las empresas

El mercado de oficinas continúa arrojando resultados positivos. más allá de la crisis inmobiliaria que atra-viesa el país desde el año pasado. Bajos niveles de vacancia, valores de renta que se defienden -en especial en proyectos corporativos premium- y una rentabilidad interesante generan un marco que seduce a los principales desarrolladores del real estate local.

Mariana Stossl, investigadora de mercado de la firma Newmark Grubb Bacre, brinda actual de oficinas clase A: con aproximadamente 2,256 millones de metros cuadrados totales edificados de stock de esta ca-tegoría, existen 1,445 millones de metros cuadrados rentables, valor que se encuentra un 30% por debajo del promedio de la región, y representa una vacancia del 7%. Esta limitación de stock y la vacancia redu-cida hacen que el valor de renta de las oficinas se mantenga estable, promediando los u$s 27,23 (por m2) para toda la Ciudad. Las zonas con más demanda son el área de Catalinas-Retiro, seguido por el corredor Libertador y el Polo Dot, en General Paz y Panamericana.

Si bien, “todos los años con procesos electorales, la incertidumbre genera mayor volatilidad en el mercado y freno en la actividad, los ingresos continúan en valores altos pese a la devaluación, con niveles de ocu-pación elevados dándole al negocio mayor previsibilidad. Como los precios de venta no han bajado, la búsqueda debe ser más enfocada para detectar las oportunidades”, aconseja Stossl.

Por su parte, para Rafael Valera, broker sénior de la consultora corporativa Cush- man & Wakefield, “la va-cancia se mantuvo relativamente constante y los precios tuvieron un leve descenso encontrándose, entre los inmuebles más afectados, los edificios más antiguos que se encuentran en los submercados de Micro- centro, 9 de Julio, Catalinas y Panamericana”.

Según los datos de esta consultora, durante el primer trimestre del año la vacancia en este mercado es de 6,7%. Esto representa 87.595 m2 de disponibilidad, cifra que es un 6,2% superior a la del trimestre anterior. En cuanto a los procesos de negociación de nuevos alquileres, Valera advirtió que “son más prolongados, con inquilinos exigentes y, como contrapartida, propietarios más flexibles que en épocas anteriores”. Res-pecto del precio de alquiler, la crisis cambiaría produjo un descenso. Los más afectados fueron los corredo-res 9 de julio (-10,3%) y Panamericana (-7,7%), y Catalinas- Plaza Roma (-5,4%), según Cushman.

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eta-pa de “reacomodamiento dado que la conjunción de la recesión económica, la devaluación y -fundamen-talmente- la incertidumbre política, han impactado negativamente en el desarrollo cotidiano de las opera-ciones en el sector. Esto hace que haya dos líneas bien definidas: la del mercado de empresas cuyo core de negocios está en el consumo interno, que devino en algunas disminuciones de espacio o de renegociacio-nes de valores a la baja; y la segunda línea, de empresas que pasaron a ser más rentables y eficientes que presenta demanda contenida, en análisis y con avanzados procesos de mejora en sus espacios (mudanzas) o de expansión y, en consecuencia, de tomar más metros pero que, a pesar de tener claro que para seguir creciendo necesitan más espacio, la incertidumbre política genera que demoren la toma de decisiones”. Si bien Gutiérrez coincide en que siempre los años de elecciones presidenciales han sido complejos, “en este período las decisiones de real estáte corporativo piensan sobre si a partir del 11 de diciembre van a prevalecer ideas de cepos cambíanos o no, de restricciones a las exportaciones o importaciones o no, por ejemplo. Claramente estas fuertes incertídumbres tienden a reducir sensiblemente la actividad en este mercado. Ante una eventual renovación del mandato actual, la demanda contenida se empezará a volcar en acciones concretas y, en el caso de que esto suceda, a partir de octubre habrá un repunte sensible en la actividad”.

En desarrollo

Sobre tres lotes comprados en subastas del Estado, en avenida Madero alturas 1085, 1105 y 1185, Consul-tatio construirá Catalinas Río, complejo de usos mixtos de 150.000 m2 que será el más grande del país y en el que invertirá uSs 400 millones.

Ofrecerán plantas de 2.000 a 5.000 m2. Serán 102 semipisos subdivisibles y flexibles con distintas posibili-dades de configuración. Habrá dos torres: la Norte que tendrá 30 plantas y la Sur, 23. La obra estará a cargo del estudio estadounidense SOM -responsable, entre otras obras, del One World Trade Center en el Ground Zero, de Nueva York. Los trabajos de excavación comenzarán en julio del año próximo y habrá 46 meses de obra por delante.

Al respecto, Gonzalo de la Serna, CFO de la compañía liderada por Eduardo Costanlini, sostiene: “Esta tierra es única y permite el desarrollo de un proyecto modelo que capture las nuevos paradigmas de los espacios de trabajo, con plantas de mayor tamaño que faciliten las circulaciones y espacios comunes de jerarquía”. Respecto a la situación del mercado, De la Serna dice que “la inversión en oficinas, considerada como asset class, ha ofrecido una oportunidad de diversificación atractiva para portfolios de inversión. Factores como las rentas dolarizadas y cierta estabilidad de largo plazo en los valores han permitido que se establezca como un producto atractivo para inversores que desean diversificar inversiones financieras hacia la econo-mía real. En este sentido, la inversión en las ubicaciones de mayor renta, como la zona de Catalinas, repre-sentan un riesgo menor por los niveles de vacancia históricamente bajos y estables”.

Entre los consultados, Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa, cuenta que su portfolio de oficinas “siempre tuvo una vacancia menor que la del mercado” y agrega: “Tuvimos grandes períodos con nuestros 100.000 m2 totalmente alquilados. Estamos muy contentos con la comercialización del Centro Empresarial Libertador (CEL), el cual estará operativo en enero de 2020 y estamos por el momento pre alquilando un 40% de los 60.000 m2 de área rentable. Asimismo, con la terminación del Paseo del Bajo, somos optimistas en que nuestras oficinas en Puerto Madero se alquilen rápidamente”. En tanto, Héctor Salvo, gerente Ge-neral de esta misma empresa, afirma que tienen una vacancia menor al 2%.

El CEL implica una inversión de alrededor de 200 millones de dólares (más el terreno) y va a estar termina-do para fin de año, momento en el cual estiman alcanzar el 70% de la superficie rentable alquilada. Se trata de un edificio de oficinas para renta en Núñez, zona en la que se inscribe el nuevo polo de oficinas. Tiene 26 plantas libres de hasta 2900 m1 con vistas panorámicas al río y a la ciudad. Además, esperan obtener la certificación Leed Core & Shell en categoría Gold.

Por su parle, Valera destaca -además del CEL- otros tres proyectos que marcarán un punto de inflexión en el mercado: Torre Catalinas de IRSA, Dique Norte y Lumina San Isidro.

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corpo-rativo acorde a las necesidades de las compañías actuales. Dique Norte se entrega en los próximos meses, tiene vista al río y está localizado a metros de Catalinas. En tanto, Lumina es un complejo de gran escala con importante presencia corporativa que sin duda traerá aparejado un impulso en la comunidad de ne-gocios de Zona Norte”.

En particular sobre la torre Catalinas, se sabe que 1RSA avanza a paso firme con la construcción de este edificio de oficinas AAA -ubicado al 200 de Della Paolera- de 35.000 m2. Se espera que esté finalizado para el verano. En cuanto a Polo Dot, ya se entregó la primera etapa del masterplan: un edificio de 32.500 m2 de oficinas (con plantas de 1.300 a 1.900 m2), 300 cocheras y un parque. La obra contempló la remodelación y ampliación de la ex fábrica Philips, un total de 58.650 m2 de superficie cubierta.

En total. Polo Dot Office Park prevé desarrollar 115.150 m2 de oficinas. Los emprendimientos pendientes comprenden: la construcción de los edificios Giga -15.050 m2 de oficinas en planta baja y ocho pisos (con dos niveles de cocheras); el de conexión con el shopping Dot -conocido como la Herradura- que ofrecerá 8.000 m2 de oficinas y 6.500 m2 de área comercial; y otras dos torres (Exa y Vedia). El primero de estos dos últimos edificios comprenderá la construcción de una estructura de planta baja y 30 pisos (dos niveles de cocheras) con 26.600 m2 para uso corporativo, mientras que para el otro se proponen remodelar y ampliar otra parte de la ex planta de Philips, para llegar a levantar 27 pisos, con 33.000 m2 para oficinas.

Gutiérrez también destacó la obra de Lumina “por su volumetria y diseño” y brindó más detalles: es un de-sarrollo de oficinas corporativas Leed de 40.000 m2 rentables sobre un predio de cuatro hectáreas en San Isidro, muy cercano a la calle Dardo Rocha, a la autopista Panamericana y al shopping Uniccnter.

En la zona de Retiro, la de- sarrolladora Argencons avanza con la construcción de un mega proyecto de usos mixtos: Distrito Quartier. Éste incluye un edificio de oficinas AAA -Plaza- que constará de 35.000 m2 de oficinas con la planta libre más grande de la ciudad -de 3.600 m2 por planta, divisibles hasta en seis unidades de 600 m2 cada una. Serán 9 pisos, aspiran a certificar sustentabilidad bajo la normativa Leed y prometen “incorporar tecnología de última generación”. Habrá también un área de retail, un roof-top resto bar, estacionamiento para 500 vehículos y para bicicletas, y contará con vestuarios.

Carlos Spina, gerente comercial de esta empresa, se ñala: “El mercado está estructuralmente subofertado y esto es consecuencia de años de baja inversión de largo plazo. En esa línea es un negocio que está más que a salvo de la crisis económica actual, la situación coyuntural no altera la oferta y demanda. Ésta es una excelente inversión, de mediano a largo plazo, que prácticamente triplica la renta de vivienda. Sí se ralen-tizó la inversión, obviamente. Pero en nuestro caso pudimos comercializar en cantidad y en precio según lo presupuestado”.

Visión de futuro

Juan Querol, broker de Cushman & Wakefield, comenta que “el panorama económico -sumado al contexto político actual- hacen que las empresas pospongan sus planes de expansión y demanda de metros de ofi-cinas hasta tanto haya mayor certeza del camino a seguir. Se espera -agrega- que la vacancia aumente de-bido a los nuevos metros que van a salir al mercado a lo largo del 2019 y 2020. Depende de cuán saludable sea la demanda, vamos a poder ver un impacto directo en los precios del mercado. Para las empresas que están buscando grandes superficies a valores de alquiler que pueden considerarse como oportunidad, se encuentra el submercado Microcentro”.

En tanto, Kiesel sostiene: “Somos optimistas porque tenemos una demanda interesante, empresas que no se achican, que están consolidándose e incluso con requerimientos de más espacio. El negocio del ladrillo es a largo plazo y no se deben tomar decisiones en base a la coyuntura sino pensando a cuatro o cinco años”.

Sobre próximos proyectos, agrega: “Siempre estamos a la expectativa de encontrar un buen terreno con dimensiones de gran escala y en una buena locación. Hoy estamos enfocados en terminar la construcción y comercialización del Centro Empresarial Libertador y ya estamos trabajando con nuestro equipo en el diseño de una nueva torre de oficinas en el predio de Núñez comprado a la AABE”, en Av. Del Libertador y Campos Salles, proyecto de 75.000 m2 alquilablc.

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con-sidera: “El nuevo polo creemos que será Núñez, no solo por nuestros emprendimientos, que implicarán aproximadamente

100.000 m2 de área rentable, sino por el futuro Parque de la Innovación (ex Tiro Federal) que cambiará to-talmente la dinámica del barrio”. Desde Cushman mencionaron, además del Corredor Libertador de CABA, la zona de Catalinas y el Distrito Tecnológico.

PROYECCIÓN

Catalinas en los próximos años

Según aseguran los especialistas de Cushman & Wakefield y del estudio de arquitectura Oficina Urbana, el crecimiento que experimentará en la próxima década la zona de Catalinas modificará el mercado de oficinas. “Los actuales 237.800 m2 que constituyen la superficie actual podrían llegar a 553.600 m2 a partir de la reciente subasta de terrenos por parte de la AABE, que dará lugar a una expansión sin precedentes”, detallaron en un estudio.

“La disponibilidad de esta nueva superficie edificable, dividida en siete lotes, más la construcción del Pa-seo del Bajo, prometen cambiar de manera significativa el aspecto y la actividad de este submercado”, indicaron. El estudio analiza lo que podría suceder con la vacancia y establece que el pico se daría entre 2023 y 2025.

6,7% fue la vacancia registrada en el primer trimestre, según Cushman & Wakefield

27,23 dólares el m2 cotiza el alquiler promedio de una oficina, según Newmark Grubb Bacre

25/06/2019 El Cronista Comercial - Nota - Sup. Real Estate - Pag. 4

La hora de los centros comerciales de cercanía

Gabriela Koolen

Nacidos en los alrededores de urbanizaciones privadas, apuntan a vecinosy visitantes conun mix de servi-ciosy marcas comerciales acordes a la demanda local. Los proyectos más representativos

De la mano de los barrios privados surgió en los últimos años una nueva modalidad para brindar servi-cios: centros comerciales de cercanía, muchas veces a cielo abierto y con un mix de marcas que apuntan a vecinos y visitantes. “Los centros comerciales de cercanía son centros comerciales donde prevalece el concepto de vecindad y la comunidad cercana encuentra servicios que considera de alta utilidad. En ge-neral, estos centros están concebidos a través de un diseño arquitectónico de centro abierto, conocidos también como strip mall, que busca orientar a los locales y mostrarse en su totalidad hacia la calle en forma transparente y con un amplio estacionamiento al frente”, dice Guido Brunetti, director de CIO Desarrollos, consultora en gestión inmobiliaria y desarrolladora del centro comercial Estación Pilará, ubicado en la zona de Pilar, junto al exclusivo barrio privado Pilará y a otros emprendimientos que conforman su área de influencia.

Con 4500 metros cuadrados construidos distribuidos en 25 locales en planta baja y oficinas en planta alta, Estación Pilará se distingue por un estilo propio que remite a una antigua estación de tren. “Este tipo de centros comerciales y, en particular, el centro comercial Estación Pilará, están concebidos como áreas prin-cipalmente de servicios. A diferencia de los paseos de compras, este tipo de centros comerciales tienen como finalidad dotar de servicios a la comunidad que los rodea. Se apalancan en servicios denominados “ancla”, como es el caso del supermercado en el centro comercial Estación Pilará, y se complementan con servicios gastronómicos, peluquería, librería escolar, farmacia”, dice Brunetti, quien considera que este tipo de emprendimientos tiene un potencial de crecimiento muy interesante, sobre todo en aquellas zonas en donde todavía las distancias entre los centros urbanos y los desarrollos comerciales son importantes.

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En cuanto al modelo de negocio, el director de CIO Desarrollos cuenta que Estación Pilará tiene un grupo de inversores que son dueños de los locales y oficinas que lo componen. Además, existe un gerenciador y administrador que es quien define el tenant mix ideal (mix de inquilinos) y gestiona la relación entre pro-pietarios y locatarios. “Entendemos que es un buen momento para invertir en este tipo de proyectos dado que el costo de inversión es altamente competitivo con respecto a las expectativas de revalorización del metro cuadrado en una zona de alta demanda”, dice.

La zona Oeste crece y amplía su oferta y son varios los desarrolladores que ponen sus ojos allí. Entre los más destacados está Thays Parque Leloir, un desarrollo inmobiliario de usos mixtos de 55.000 metros cua-drados localizado dentro de una reserva ecológica de 640 hectáreas, a 400 metros de la Autopista Acceso Oeste, sobre Av. Martín Fierro. Con una inversión de uSs 70 millones, Thays Parque Leloir incluye un hotel de la cadena Hilton, centro de convenciones y oficinas AAA, luxury apartments, 600 cocheras subterráneas y una plaza comercial emplazada dentro de un bosque centenario.

Fernando Romay, socio y CFO de Romay Desarrollos Inmobiliarios, a cargo de este emprendimiento, ex-plica que los centros comerciales de cercanía surgen de la demanda del público local para acceder a una variedad de locales sin tener que trasladarse grandes distancias. El Gran Buenos Aires, afirma, está evolu-cionando hacia el formato strip

center o strip malí americano. En este sentido, destaca algunas claves en este tipo de emprendimientos, como la buena locación o la accesibilidad a autopistas o corredores comerciales. Es importante, según Ro-may, contar con parking, seguridad y vigilancia y tener en cuenta la densidad poblacional antes de analizar un proyecto de este estilo.

El principal desafío según el desarrollador está en atraer a marcas premium y mantener en el tiempo un tenant mix que sepa captar la demanda local. “Los públicos se atraen por cluster: el de mujeres profesiona-les y amas de casa comprende usos como market express, gym, beauty center, tintorería, librería, cafetería y bistró deli. Para quienes desarrollan actividad laboral en la semana, el clúster lo conforman la cafetería y variedades de ofertas gastronómicas. El clúster de fin de semana, de familias o grupos de jóvenes repre-senta locales de gastronomía, cervecería, bar y entretenimiento para niños y adultos”, resume la ecuación. En Thays Parque Leloir, los locales comerciales rondan entre u$s 3.500 a u$s 5.000 por metro cuadrado, dependiendo de su ubicación y superficie. El desarrollador promete una renta promedio del 12,5% anual en dólares.

Ampliando los horizontes

Puertos, el nuevo emprendimiento de Consultatio en Escobar recientemente lanzado, contará también con un espacio de estas características. “El centro de Puertos es el punto de encuentro de sus habitantes y visitantes. El nuevo complejo, llamado Manzana 1 contempla un área residencial con townhouses y de-partamentos de 2 y 3 ambientes, y se completa con una plaza cívica, oficinas, consultorios y locales comer-ciales. La idea del proyecto Manzana 1 es generar un complejo central con un equipamiento que cubra todas las necesidades diarias: servicios, gastronomía y actividades recreativas”, comenta Alan xMohadeb, Gerente Comercial de Consultatio.

Oferta también en Zona Sur

En la zona sur también hay novedades. En la puerta del barrio privado Nuevo Quilmes, por ejemplo, se lanzó Nuevo Quilmes Plaza, un proyecto de usos mixtos que apunta a satisfacer la demanda de servicios, comercios, oficinas y departamentos de dos a cuatro a ambientes. Estará compuesto por un centro comer-cial, supermercado, más de 4.000 metros cuadrados de oficinas, un centro de salud, departamentos y es-tacionamiento para 300 vehículos. “La zona sur ha tenido un desarrollo sostenido en loteos unifamiliares. Recién ahora se ha logrado contar con una masa crítica de habitantes para justificar la inversión en este tipo de proyectos”, sostiene Ignacio O’Keefe, director de la Inmobiliaria Rural y Urbana O’Keefe, comercia-lizador del proyecto.

O’Keefe explica que los centros surgen como consecuencia del desarrollo de nuevas zonas de vivienda y señala que es muy importante definir los servicios que brindarán.

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25/06/2019 El Cronista Comercial - Nota - Sup. Real Estate - Pag. 9

Entre chicos se entienden

Victoria Aranda

Los microdepartamentos de unos 20 metros cuadrados, que apuntan al segmento centennial como op-ción de primera vivienda, ganan terreno entre desarrolladores. Qué características tienen

Con diseño, buenas ubicaciones y variedad de amenities y espacios comunes, las superficies pequeñas se perfilan en el mercado en busca de un segmento específico: el cliente joven, nacido a fines de los ‘ 90. Desde Mel Propiedades afirman que los centennials, que de ellos se trata, tienen un perfil colaborativo y atesoran experiencias. “Por eso, creemos que los espacios comunes son usinas de sociabilización”, comenta Manuel Mel, gerente de Ventas de la firma. “Y la tecnología y el coworking deben ser factores considerados por los desarrolladores cuando piensan en conquistar a esta generación*’, enfatiza.

Actualmente, el broker comercializa un emprendimiento con este tipo de unidades en la calle Olazábal al 2400 de CABA. Se trata de micropisos, asi los llama, de 23 m2, que se complementan con SUM, piscina y gimnasio y “una terraza exclusiva para que interactúen los dueños”. Además, remarca, está ubicado próxi-mo a avenida Cabildo y al Subte D, otro punto importante para el target buscado, acostumbrado a trasla-darse por la ciudad en bicicleta y transporte público.

Otra característica del producto que destacan en el canal de Ventas es la flexibilidad que ofrecen estos mono- ambientes, lo que queda de manifiesto con el diseño del mobiliario interior de cada unidad. En el caso citado, desarrollado por Zentrum Developers, “el mueble de cama rebatible o la mesa que se convier-te en escritorio generan versatilidad”, asevera Mel, quien admiconvier-te que pensar estratégicamenconvier-te el equipa-miento de estas unidades “sin dudas es clave” a la hora de vender.

En concreto, la idea es aprovechar el espacio al máximo, de manera de elevar la superficie transitable y, por lo tanto, aprovechable. Así, comenta, “debemos contemplar la elección de los muebles que cumplan más de una función, para ganar espacio en cada uno de los metros cuadrados, sin por ello resignar confort”, subraya.

El ticket de venta es, por cierto, la otra herramienta con la que se apunta al target joven. “Al ser una unidad de tamaño más reducido, los valores comienzan en los u$s 50.000”, dice Pablo Brodsky, director comercial de Predial, firma que comercializa dos emprendimientos de microdepartamentos próximos a terminarse en Flores y en Villa Pueyrredón, que también cuentan con diversos amenities y

amobla-miento de diseño.

De acuerdo con Brodsky, las superficies pequeñas representan una tendencia mundial que es furor en las principales capitales del mundo -’Tokyo, Nueva York, Londres, Toronto, San Pablo y ahora Buenos Aires”—, y que “revolucionaron” la manera en que se utiliza el espacio dentro de un departamento. Según comparte el broker, amenities realmente utilizables y que no generan grandes costos de mantenimiento permiten pensar en un estilo de edificio mucho más amigable.

“Al tener un tamaño próximo a los 20 metros cuadrados, generan un ticket que es mucho más accesible para la primera vivienda”, completa Mel, en relación a los precios. “Y en lo referido a las padres de los po-tenciales moradores, debemos pensar en acompañarlos en una planificación que les permita ayudar a sus hijos a garantizarse el techo propio”, remarca. En el caso de los micropisos, es de 25% al boleto, cinco refuerzos semestrales de 5%, 10% a la posesión y el 40% restante en 24 cuotas.

En tanto, Brodsky habla de “cuotitas”, término que expresa la financiación de Predial, la cual se acerca a las 100 cuotas, “permitiendo que cuando se entregue la unidad, el dueño pueda continuar pagando y mudar-se, o bien el inversor pueda recibir la propiedad y pagar una parle considerable de la cuota con el alquiler obtenido”. Al contado, apunta, lo convierten en uno de los productos inmobiliarios de ticket más bajo. Los microdepartamentos, afirma, ofrecen una rentabilidad por metro cuadrado superior a un dos o tres ambientes en las zonas dónde se encuentran ubicados, lo que genera que muchos inversores se inclinen por comprar dos microdepartamentos en lugar de sólo uno de dos ambientes.

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uni-dad”, sentencia Mel siempre en referencia a los números. Según informa, en pozo, los valores del metro cuadrado varían según las zonas: en Palermo y Belgrano, arrancan en los u$s 2800/2900 el m2; en Villa Urquiza, u$s 2600/2650 y en Villa Crespo, en u$s 2550.

Asimismo, indican los brokers, hay otro punto importante a tener en cuenta: se trata de unidades suscep-tibles de ser alquiladas bajo una modalidad temporal, con una renta que en muchos casos se cotiza en dólares, mientras se comercializan para la venta.

¿Son este tipo de propiedades una opción que le permite al desarrollador aprovechar terrenos chicos? “No siempre están ubicados en terrenos chicos”, responde el gerente de Ventas de Mel. “Sí, en muchos casos, en tierras reducidas hay más oferta de micropisos”, evalúa.

25/06/2019 La Nación - Nota - Sociedad - Pag. 26

Lenguaje claro. Iniciativa para revisar la

com-pleja jerga jurídica

María Ayzaguer

Es una propuesta mundial, iniciada en Suecia, a la que se sumó la Argentina; procura rever las expresiones usadas en leyes, sentencias y trámites judiciales

Cada año, Javier Herrera Bravo, abogado y docente universitario, repite el mismo ejercicio con sus alumnos de Derecho a la Información. Les pide que lleven leído a clase un fallo histórico y que anoten cada palabra que no entiendan de la sentencia. Se trata de “Ponzetti de Balbín contra Editorial Atlántida”, aquella famosa disputa por daños y perjuicios por las fotos del dirigente radical internado en terapia intensiva que publicó la revista Gente. “Los alumnos traen las listas de preguntas y hay una que se repite siempre. ¿Por qué ha-blan de autos si esto no se trata de un accidente de tránsito? ¡‘Autos’ es expediente! Pero ojo, ‘auto’ es una resolución. ¿Por qué no decimos entonces expedientes y resoluciones?”, se pregunta.

Este es apenas un breve ejemplo de la importancia del lenguaje claro, aquel que es simple y fácil de com-prender para todo el mundo. La novedad es volver a lo sencillo: usar oraciones cortas con una sola idea y párrafos breves que refieran a un solo tema. También, preferir la voz activa y estructuras gramaticales simples.

Con respecto a las palabras, usar las más simples y precisas que se pueda y evitar arcaísmos, expresiones en latín o remisiones innecesarias. O esto último, mejor dicho: evitar llevar al lector a otras partes del texto innecesariamente.

Se trata de una iniciativa mundial -el referente es Suecia- que está sumando adhesiones en el país. Herre-ra BHerre-ravo es también subsecretario de Asuntos Legales de la Secretaría Legal y Técnica de la Presidencia, uno de los primeros organismos que integraron la Red de Lenguaje Claro local. Junto con el Senado de la Nación y el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos han comenzado a revisar sus propias prácticas de lenguaje encriptado y a contagiarlas a muchos otros organismos en todo el país.

Para los expertos, adoptar el lenguaje claro tiene consecuencias democráticas. “En la Argentina tenemos un sistema en el cual todo está permitido a menos que esté expresamente prohibido por una ley. Si vos no entendés una norma no sabés cuáles son tus derechos ni tus obligaciones. Hay casos en los que la gente no entiende qué se dijo en el juicio”, explica Bravo, que recuerda la experiencia de una jueza chilena. Para la magistrada del país vecino, es frecuente que cuando termina la lectura de una sentencia el impu-tado mire confundido al abogado y le pregunte: “¿Ganamos?”, porque no entiende lo que se acaba de leer. “Es la vida de él en juego y el hombre se da cuenta de cómo va a cambiar por las caras de festejo o tristeza de la otra parte”, gráfica.

Hay agentes de la Justicia que ya están intentando cambiar este paradigma. Como la jueza Lorena Tula del Moral, del Juzgado Penal Contravencionaly de Faltas NQ13 de la ciudad de Buenos Aires, que se preocupó

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por el bajo cumplimiento de la probation (ver diccionario).

“Ella llamaba a la gente y le consultaba por qué no la estaba cumpliendo y muchas veces la respuesta era que no entendían qué tenían que hacer”, explica Silvia Iacopetti, directora nacional del Sistema Argentino de Información Jurídica (SIAJ).

“Por ejemplo, en vez de decir ‘constitúyase en tal domicilio’, mejor decir ‘tenés que ir a tal hora, a tal lugar, todas las semanas’.

Al explicarle claro a la gente lo que tenía que hacer, la jueza subió enormemente el índice de cumplimiento de la probation’, cuenta.

Otro tanto ya hizo un juez de familia de Mercedes, que dictó una sentencia escrita como para que la enten-diera un menor, porque sus derechos eran el mismo objeto de la sentencia. “Todo esto tiene que ver con la obligación del Estado de hablar claro”, dice Iacopetti.

En el SIAJ, ya hay textos “traducidos” al lenguaje claro. Y en el sitio www.derechofaciigob.ar hay un aparta-do de Justicia Cerca en el que se explican situaciones cotidianas vinculadas con la ley, desde viajar en taxi hasta alquilar un departamento o denunciar el robo de un celular. También la explicación sencilla de las principales leyes y decretos y un glosario de términos jurídicos.

Pensar en el ciudadano

Para Fernando Bernabé Rocca, director general de Programas de Investigación y Capacitación del Senado, el lenguaje claro es una herramienta que viene muy bien para que todos los operadores de la Justicia, ten-gan el papel que tenten-gan, piensen en el ciudadano.

“Es el derecho del ciudadano a entender, pero, también, la obligación del Estado de hacerse entender. El lenguaje claro tiene que ser accesible, comprensible y útil: que lo encuentres, que lo entiendas y te sirva, tan simple y tan difícil como eso”, explica.

Desde su punto de vista, hablar claro hace también a la eficiencia. “A mayor margen de interpretación, mayor litigiosidad. Si yo tengo más margen de interpretación de la norma, puedo reclamar más. ¿Cuánto le cuesta eso al Estado? Llega el juicio, hay pérdida de tiempo, hay costo social, económico y para el ciuda-dano”, define.

Martín Bóhmer, director nacional de Relaciones con la Comunidad Académica y la Sociedad Civil (Recaso) del Ministerio de Justicia, intenta leer de corrido un artículo de la ley de financiamiento partidario y pronto se queda sin aire. “Este mismo artículo, pasado a lenguaje claro, baja de 43 a 23 palabras y dice lo mismo”, cuenta.

Como encargado del nexo con las facultades de derecho del país, que comenzaron a reformar su enseñan-za en el último tiempo, es quien se hará cargo de que el lenguaje claro sea uno de los contenidos de ense-ñanza de la carrera. “Los que salen de la Facultad de Derecho son quienes tienen el monopolio de todo el Poder Judicial, por eso es muy importante trabajar ahí”, explica.

Otra gran usina de textos inasibles es el Senado de la Nación. “A veces redactamos en un lenguaje encrip-tado, hermético, farragoso o demasiado extenso, que es la falla más común de nuestras leyes. Eso además del abuso de tecnicismos, latinazgos o gerundios. Muchas veces los artículos son poesías o aspiraciones de deseo, no normas taxativas que deberían ser precisas y concretas porque definen conductas. La ley dispone, prohíbe, permite o no permite, y así debe redactarse”, explica Juan Pedro Tunessi, secretario par-lamentario del Senado.

De su experiencia personal recuerda cuando estaba colaborando en el armado de la ley de reparación histórica para jubilados y pensionados y se le acercó un grupo de ancianos que le consultó: “Doctor, ¿nos podría explicar, que no entendemos casi nada?”. “Obviamente hay cuestiones técnicas que no se pueden modificar en nuestras normas, pero el contenido general de una ley debería ser accesible por lo menos a los principales destinatarios”, dice.

En el Senado está a punto de implementarse una oficina de técnica parlamentaria en lenguaje claro, que va a tener como función emitir, por lo menos en los proyectos más relevantes, la adaptación de ese texto a su versión más sencilla.

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currícu-lums de los trabajadores de la Justicia.

El lenguaje claro es un puente entre la forma de hablar de la Justicia y la de los ciudadanos. También, entre la Argentina y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), una suerte de club de países desarrollados -hoy integrado por 36 Estados- al que pretende ingresar nuestro país. Dos decretos presidenciales, uno de 2017 y otro de este año, siguiendo esta línea, introdujeron las “buenas prácticas en materia de simplificación”, y mencionaron por primera vez la necesidad del lenguaje claro y sencillo. Una agenda regulatoria pública y conocida es parte del esfuerzo para acceder a la OCDE. “Toda la norma-tiva tiene que estar en un solo lugar, accesible y atendible de manera clara para que todos la podamos entender”, explica Iacopetti.

“El lenguaje claro es parte de esta calidad regulatoria que califica al país en el mundo. Si vos cumplís con eso, sos un país que tiene previsibilidad jurídica, porque alguien puede ser de afuera y saber todo lo nece-sario sobre la normativa. El lenguaje claro es parte de esa accesibilidad: es que me lo ponés a disposición, pero aparte lo entiendo”, concluye.

Los referentes de la red en la Argentina

Entre los representantes de la Red de Lenguaje Claro de la Argentina se encuentran (ver foto, de izquierda a derecha) Juan Pedro Tunessi (Senado), Javier Herrera Bravo (Secretaría Legal y Técnica de la Presidencia), Silvia Iacopetti (Sistema Argentino de Información Jurídica), Lernando Bernabé Rocca (Senado) y Martín Bóhmer (Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación)

25/06/2019 Cronista.com - Nota

Oficinas para millennials, la última demanda

del mercado

Al momento de sentarse a pensar cómo deben ser los nuevos desarrollos corporativos, Mariana Stossl, investigadora de mercado de la consultora inmobiliaria corporativa Newmark Grubb Bacre, analizó: “Múl-tiples factores afectan las tendencias de este mercado: la irrupción de la tecnología, la concepción del espacio de trabajo como herramienta para retener el talento, la economía colaborativa y los cambios en las modalidades de trabajo, entre otros”.

Los millennials representan alrededor del 40% de la fuerza laboral de la región. “Su impronta contribuye a modificar, junto con los demás factores mencionados, el concepto de oficina tradicional, que ha ido evolucionando hacia espacios de trabajo no convencionales y de mayor flexibilidad. Los nuevos modelos contemplan distintas áreas, según el tipo de tarea a desarrollar en un determinado momento”, sostiene la especialista.

Con una inversión de u$s 500 millones, Eduardo Costantini quiere crear el complejo de oficinas más gran-de gran-del país. El empresario, a través gran-de Consultatio Real Estate, anunció dos proyectos inmobiliarios que se desarrollarán en los terrenos que su compañía le compró a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) a fines de 2017.

Por su parte, Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa, sumó su mirada sobre el tema: “Las nuevas gene-raciones tienen muchas demandas que las empresas deben atender para retenerlos. Oficinas modernas, espaciosas y sustentables, que además cuenten con amenities son algunas de estas exigencias. Un aspec-to interesante es dar áreas de esparcimienaspec-to y de espacios colaborativos, donde las personas puedan tener otro tipo de interacción”.

A ello, Gonzalo de la Serna, CFO de Consultatio, agregó: “Sin dudas existen nuevos paradigmas y miradas de los espacios de trabajo sobre los que los desarrolladores tenemos la obligación de dar cuenta e

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incor-porar en los proyectos. Los mercados de trabajo se encuentran ante una etapa de enormes transformacio-nes y desafíos que resultan difíciles de predecir. Para esto debemos formarnos, aprender de experiencias en otras ciudades -que las hay buenas y malas- y tratar de estar a la vanguardia con nuestra propuesta. Incorporar conceptos como el wellness, espacios comunes de calidad y plantas de tamaño apropiado hoy resulta inevitable para acompañar esta tendencia”.

25/06/2019 - www.iprofesional.com

Juan Luis Bour: “Evidentemente el dólar

ac-tual todavía no alcanza y hoy debería valer

al-rededor de $54”

El Economista Jefe y director de la prestigiosa consultora FIEL dialogó con iProfesional sobre los principa-les aspectos que debe abordar el país

Por Mariano Jaimovich

“Nuestra economía se mueve mucho pero siempre estamos en el mismo lugar”. Así sintetiza Juan Luis Bour, Economista Jefe y director de la consultora FIEL, la clásica tendencia argentina a los cambios cíclicos que atentan contra la estabilidad y el crecimiento económico.

En una entrevista profunda con iProfesional, desarrolla su idea que se deben hacer “todas las reformas” y sostiene que, por el momento, ante la falta de consenso político, lo único que se puede corregir es el tipo de cambio como variable de ajuste.

-Hay señales poco claras respecto a la situación económica actual, ¿qué evaluación realiza?

-Se debe reconocer que la economía argentina tiene una suerte de estancamiento circular, hemos tenido una nueva década perdida -ya van varias-, medida en términos de la evolución del PBI por habitante. Y tu-vimos otros diez años de estanflación. Si se tienen siete décadas de esta evolución de subas y bajas, que se repiten en el tiempo y seguimos en el mismo lugar, quiere decir que es una economía volátil. Si queremos salir de esto no es cuestión de encontrar un rebote circunstancial, sino que dure. Para eso se debe tener un buen diagnóstico para poder corregir.

-¿Se puede esperar un crecimiento en ese contexto?

-El crecimiento económico es acumulación de capital, trabajo y producción. Es lo básico. Argentina invierte poco, la tasa de inversión a precios corrientes está debajo del 14% del PBI, mientras se ubique en estos ni-veles estás “en el horno”. Por eso, se debe invertir tasas más altas tanto en capital como en trabajo, porque se han tenido políticas que sacan a la gente del mercado laboral.

-Entonces, ¿por qué se ha acumulado poco capital?

-Porque no se ahorra. Se invierte en capital por medio del ahorro, pero acá se invierte poco porque no hay financiamiento, que es el ahorro, y se gasta más. El sector público desahorra (hay un tema fiscal) y el priva-do gasta de más, que se manifiesta en el déficit de cuenta externa. En resumen, hay bajo crecimiento, baja tasa de inversión, poco ahorro, mucho consumo/gasto, y hay que corregir desequilibrios allí.

-¿En qué gasta de más el sector privado?

-Se gasta mucho y hay desequilibrios en el sector servicios, como por ejemplo en viajes al exterior. Es lindo hacer turismo, pero cuando se gasta más de lo que ingresa hay un déficit que se debe financiar. El proble-ma como país es que hay que solventar al fisco y al sector privado, ahí sonamos si hay que financiar tantas cosas en miles de millones de dólares, porque hay que generar recursos para hacerlo. El tema es que ésta es una economía muy cerrada que genera pocos dólares.

-¿Cómo calificaría el tipo de inversiones que se desarrollan en el país?

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de la Argentina, no sólo se invierte poco, sino que mal. Entonces se deben tener mejoras de productividad que requieren toda una lista de cosas, como las reformas laborales. O bien, cuando se habla de abrir la economía es para que la asignación de capital sea a los sectores más eficientes. O cuando se quiere bajar el gasto público se refiere a que no vaya al sector ineficiente. La dificultad acá es que le sacamos al eficiente (el ejemplo típico es el agro) para financiar al tipo ineficiente. Mientras se siga haciendo eso en grandes dosis, vamos a tener un problema. Se puede hacer en pequeñas dosis, pero en gran escala fuiste. Argentina fue, se hacen muchas cosas mal.

-¿Qué considera que hizo bien este Gobierno más allá del contexto económico desfavorable?

-Si se parte de lo que se tenía en 2015, hubo correcciones de algunas cosas, pero Cambiemos se acordó tarde de hacerlo. La primera fue darse cuenta que tenemos un problema fiscal grave. Hoy, por las buenas o por las malas, una parte importante de la dirigencia política sabe que tiene que ir a algo parecido al equili-brio fiscal. Este Gobierno lo ha planteado y lo está tratando de lograr. De hecho, en los últimos dos años ha hecho un ajuste importante del desequilibrio fiscal primario de alrededor de 4% del PBI.

-¿Y hacia adelante cómo se debe encarar el equilibrio del Estado?

-Se deben mantener los niveles bajos de déficit. Tampoco se puede vivir con precios alejados del mundo, como los de energía y transporte. Lo mismo vale para el desequilibrio básico en el precio del dólar, porque es muy tentador para los políticos tener un peso apreciado, pero eso te hunde desde el financiamiento y el mercado externo.

-Al respecto, ¿considera que el nivel actual de tipo de cambio es el adecuado?

-Es el nivel promedio de los últimos 23 años, lo cual no significa mucho. Es una corrección significativa res-pecto al 2015, por lo tanto en ese sentido se está mucho mejor posicionado. Pero el Presidente que llegue a fin de 2019 no va a tener el tipo de cambio que había en 2002. Después de la explosión de ese año, había un dólar muy alto que hoy no está, hoy es más bajo y no se va a tener ahora la facilidad que daba tener un tipo de cambio recontra depreciado, pero va a estar acorde a la región.

-¿Quiere decir que todavía no estamos tan baratos?

-Si estuviésemos muy baratos no tendríamos déficit de la cuenta corriente, que significa que siguen ha-biendo viajes al exterior y compras. Además, en una situación de recesión se debería tener un equilibrio de cuenta corriente.

-¿Y para estar en equilibrio qué dólar se necesita?

-Evidentemente el dólar actual todavía no alcanza, entonces si no se hacen muchas cosas para estar en equilibrio (porque el Congreso no va a votar nada, por ejemplo), la solución argentina consiste en una bue-na devaluación, que es lo que ocurrió históricamente. Pero la recomendación es no llegar a eso porque si no, siempre se necesita un tipo de cambio muy depreciado, que lleva a que tu economía sea más pequeña y tus salarios más bajos.

-Algunos analistas dicen que el dólar debería ser mucho más alto para que ocurra ese nivel extremo de competitividad, ¿qué opina?

-Si se ven los números históricos, si se aplica una depreciación de 20% adicional se llevaría a la divisa desde unos $45 hasta alrededor de $54. Igual, ojo con estos números, cualquiera debe ser real, no nominal, debe ir acompañando a la inflación. Pero eso no implica que tenga que ser la solución para Argentina porque para hacer una devaluación adicional real de casi 20% se debería tener, a lo mejor, 50% de inflación, por-que habría un traspaso a precios.

-¿Por qué le huyen los inversores al país?

-Porque para poder apostar por Argentina se debe tener un puente entre el presente y el futuro, algo que está cortado y se debe a la incertidumbre política que lleva a no saber qué puede pasar el 11 de diciembre, cuando asuma el nuevo gobierno.

-¿Qué reformas prioritarias considera usted que se deben hacer para salir adelante?

-La primera cuestión es ver si no se hace ninguna reforma y si se sigue con la situación actual, qué se va a hacer con el Fondo Monetario. Pero para seguir con el FMI se debe plantear un programa de reformas, que debe ser aceptado por este acreedor privilegiado, que es el que pondrá la plata, y extender el horizonte de pago del país. Ahora bien, respecto a las reformas, hay que tener en cuenta que estamos en Argentina,

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en-tonces la respuesta es: tenés que hacer todas las reformas. Por lo tanto este programa debe ser ambicioso en serio y que le de caja al Estado, no puede ser algo puntual, ni ser realizada de la noche a la mañana. El problema es ver cuáles de todos los candidatos realmente está trabajando en eso. Pero se necesitan hacer muchas reformas: una tributaria porque los impuestos son muy altos. Pero para lograr eso se debe hacer una del gasto de todo el sector público, algo que requiere tocar pensiones, que está muy vinculado a lo laboral. Por eso, hay que tocar todo.

-¿Se puede lograr este consenso social y político en Argentina?

-Probablemente sí, probablemente no, no lo sé, son 70 años de mala praxis. El argentino pide líderes, un papá como gobernante que le resuelva los problemas. Hay muchas cosas que hacer. El tema es que si no hacés nada no es que te quedás en el mismo lugar, sino que significa que retrocedés porque en cualquiera de estos campos el mundo se mueve, por ejemplo, en reformas laborales. Los países que nos rodean ya hicieron esto, por caso Chile va por la cuarta generación de reformas, entonces estamos perdiendo com-petitividad así.

-Pero tiene un costo social hacer este tipo de cambios…

-Toda reforma va a significar tocar privilegios, pero el objetivo es hacer una economía competitiva, trans-parente y mucho más eficiente para permitirle a la gente tener mejores ingresos y empleos formales. Uno se preocupa de que los empleos en Argentina son de baja calidad, ¿y de qué van a ser si la inversión en productividad es bajísima? O bien, nos preocupamos que los salarios son bajos, algo que no puede cam-biar si la productividad es baja y nadie invierte. No se trata de pedirle peras al olmo, hay que trabajar las cosas que hay que hacer, que son reformas importantes. No es para blandos, ni débiles, se debe avanzar en reformas profundas.

-Si gana en las presidenciales una visión más populista, ¿tiene margen para gobernar en este contexto? -Los regímenes populistas que intentan gobernar sin fondos tienen un futuro complicado, los ejemplos mundiales están disponibles, porque intentan conseguir recursos de cualquier lado, poniendo impuestos sobre todo lo formal de la economía y por eso termina deprimiendo la actividad y la reduce. Es un esce-nario difícil para cualquiera que venga en 2020, porque no solamente va a tener que mantener algunas restricciones, sino que también deberá hacer reformas que no son simpáticas. Pelearse con Moyano no es una cuestión fácil.

-Muchos empresarios locales tienen temor a que la economía se abra y terminen perjudicando a sus em-presas, ¿qué opina?

-Hay un miedo, pero basta con ver los números que son contundentes: esta es una economía que importa u$s50.000 millones, es prácticamente “nada” en términos del tamaño de toda la economía. Más allá de eso, el miedo está en que no puede ser competitivo porque los proveedores que tiene no son competitivos, porque tiene huelgas o piquetes a cada rato. Son poco productivos y encima tienen que pagar impuestos altos, entonces el empresario se considera desprotegido desde ese punto de vista. Por eso, abrir una eco-nomía cuando no les das instrumentos a ese señor para adaptarse a una más competitiva, genera que lo estés matando.

-¿Qué habría que hacer?

-Si se está pensando abrir la economía, se deben flexibilizar los mercados y que se puedan hacer cambios laborales importantes, que no existan restricciones para eso, que se permita acceder al mercado de cré-dito, que haya orden en la calle (no militares, pero que no haya cortes o huelgas a cada rato). Tampoco se debe pagar la energía más cara que los hogares. Por eso el empresario tiene cosas reales de qué quejarse, ahora, una economía funciona con los productos más baratos del mundo, no con los más caros. Cuando se tiene una economía cerrada lo que se está haciendo es condenarla a la pobreza.

-Sus colegas sostienen que se deben impulsar exportaciones en los tres o cuatro sectores más competiti-vos del país, ¿coincide?

-Eso ya está mostrando un cambio, el agro y la energía sobre todo. El haber revertido la caída de produc-ción energética permitió que el precio de referencia no sea el de importaproduc-ción, sino de exportaproduc-ción, que es un valor más bajo al que teníamos. Eso no sólo hace a que estemos exportando sino a que seamos más competitivos y superavitarios. En cuanto al agro, puede crecer si no lo aplastás, de hecho paga derechos

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de exportación e impuestos muy altos y, sin embargo, genera recursos. Hay sectores que están creciendo, como la carne, que ya lleva tres años firmes, también sectores lácteos y cereales.

-¿Y después de las elecciones qué pasa?

-Pasado el hecho político, es muy probable que haya un rebote en la actividad. Ahí se vuelve a la pregunta de origen, si se va a tener un rebote o se va a lograr crecer varios años seguidos, pero no se sabe eso. He-mos tenido muchas reiteraciones de esperar siempre un rebote. Hay que estar preparado no sólo para los shocks positivos, sino también para los negativos, algo que puede ocurrir por la disputa comercial entre Estados Unidos y China. No se debe apostar siempre a la suerte, sino ser más sólidos para evitar eso, como tener un sector público más eficiente, más chico, menos consumo de no transables (servicios) que levanta el tipo de cambio de equilibrio de la economía, es todo

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