La información aquí contenida es de carácter general y no va dirigida a facilitar los datos o circunstancias concretas de personas o entidades. Si bien procuramos que la información que ofrecemos sea exacta y actual, no podemos garantizar que siga siéndolo en el futuro o en el momento en que se tenga acceso a la misma. Por tal motivo, cualquier iniciativa que pueda tomarse utilizando tal información como referencia, debe ir precedida
Contacto
Juan Latorre Saez
Audit
T:+ 34 96 353 40 92 jflatorre@kpmg.es
Bernardo Vargas Gómez
Audit
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Miguel Angel Paredes Gómez
Audit T:+ 34 96 592 07 22 maparedes@kpmg.es www.kpmg.es
de la Comunidad
Valenciana
2008-2009
kpmg.esCONTENIDO
Presentación
1
Entorno Económico
2
Características fundamentales del sector inmobiliario
6
Sociedades objeto del estudio
12
Cuenta de resultados
13
Balance de situación
17
Ratios
24
Conclusión
26
ANEXOS
Anexo I: Información financiera agregada
29
Anexo II: Información agregada de cuatro de las principales empresas cotizadas 31
Anexo III: Glosario de términos económicos
32
Anexo IV: Muestra del Estudio
33
Anexo V: Breve Resumen de KPMG
34
El equipo que ha realizado el estudio ha estado dirigido por Juan Latorre, Bernardo Vargas y Miguel Ángel Paredes e integrado por Carlos Barroso, Ricardo Vallbona, Juan Antonio Tur, Inma Escrich, Carlos Quijada, Regina Civera, Noelia Aguado, Maria Dolores Ferrer, Isabel Romero, César Ruiz, Miguel Mendoza, Borja Valcaneras y Enrique Ribera de las oficinas de Valencia y Alicante de KPMG en España.
Para más información, sugerencias o copias adicionales, por favor, diríjase a KPMG Auditores, S.L. Edificio Condes de Buñol, calle Isabel La Católica, 8, 46004 Valencia. Teléfono 963 53 40 92 y Edificio Oficentro, Avda. Maisonnave, 19, 03003 Alicante. Teléfono 965 92 07 22, o a cualquiera de las personas de contacto que se indican anteriormente.
Presentación
Un año más tenemos el placer de presentarles el “Estudio sobre el sector inmobiliario en la Comunidad Valenciana a través de 21 grandes empresas” llevado a cabo por un equipo de profesionales de KPMG Auditores, S.L. de la Comunidad Valenciana. El objetivo del estudio ha sido continuar el proyecto que iniciamos hace unos años analizando la evolución económica del sector inmobiliario de acuerdo con la información financiera suministrada por 21 de las sociedades con mayor cifra de negocio en el ejercicio 2009 y cuya actividad se desarrolla, fundamentalmente, en la Comunidad Valenciana.
Las principales magnitudes económico – financieras de las sociedades seleccionadas se han agregado para obtener una serie de índices representativos, que, sin duda, despertarán especial interés entre los agentes económicos interesados en el sector inmobiliario.
La información utilizada en la preparación del estudio, como es tradicional, se ha obtenido fundamentalmente de las cuentas anuales del ejercicio 2009, última información disponible en el período en el que se ha elaborado este estudio en los Registros Mercantiles.
Este año hemos considerado nuevamente introducir una breve comparativa de los indicadores económicos – financieros más significativos de cuatro de las principales empresas cotizadas pertenecientes al sector inmobiliario español con las principales magnitudes de las 21 empresas que conforman el “Estudio sobre el sector inmobiliario en la Comunidad Valenciana”.
Con la elaboración de este estudio únicamente pretendemos aportar información agrupada de uno de los sectores que fue hasta 2007 uno de los más dinámicos de nuestra comunidad y que está ahora sufriendo más intensamente la crisis. Asimismo esperamos que dicha información pueda ser utilizada como herramienta de análisis y mejora por otras sociedades y sectores.
El proceso de selección, al igual que otros años, se ha realizado en base a diferentes registros de información, seleccionados en función del volumen de facturación y solicitando las cuentas anuales individuales al Registro Mercantil. Es posible que alguna sociedad significativa haya quedado fuera de este estudio. Asimismo, dada la entrada en el análisis de nuevas sociedades que no estaban en el ejercicio anterior, se han introducido algunos cambios para hacer comparativa la información.
Esperamos que el contenido del informe les aporte información y ayuda en las decisiones estratégicas de sus respectivas sociedades, contenido que esperamos ir mejorando en los próximos años.
Un saludo
Juan Latorre Sáez Socio Director
Entorno Económico
Entorno macroeconómico mundial
Tras detener su crecimiento en 2008, la economía mundial registró en 2009 la primera recesión en décadas. En los primeros meses del ejercicio 2009 se registró la mayor caída, estabilizándose en el segundo trimestre e iniciándose una leve mejora progresiva, aunque con diferencias significativas entre las distintas zonas geográficas. Los efectos de esta crisis perduran hasta el momento actual: el incremento de la tasa de paro en la mayoría de los países en desarrollo, la reducción del consumo privado, los problemas de las economías domésticas, el incremento de la deuda pública y la necesidad de financiar los déficits públicos, dificultan la salida de la crisis.
Durante 2009 la economía mundial decreció un 0,6 por ciento, lo que supuso una importante pérdida de riqueza. Este retroceso es consecuencia de la caída de la actividad en las economías desarrolladas (-3,2 por ciento), compensada parcialmente por el crecimiento logrado por las economías emergentes (2,4 por ciento).
Entre las economías desarrolladas, Japón y Reino Unido fueron las más afectadas por la caída de la actividad económica, en torno al 5 por ciento, mientras que en Estados Unidos la recesión fue más moderada, situándose en el 2,4 por ciento. El descenso de la actividad económica supuso que las principales economías desarrolladas sufrieran fuertes pérdidas de empleo. Ante esta situación, se desarrollaron numerosos planes de estimulo fiscal y medidas monetarias, que se reflejaron en bajadas en los tipos de interés.
Por su parte, las economías emergentes experimentaron un crecimiento positivo, a pesar de que la mayoría de los países se vieron afectados por la crisis. Este crecimiento estuvo impulsado, fundamentalmente, por la contribución positiva de China e India, que presentaron durante 2009 avances del 8,7 por ciento y el 5,5 por ciento, respectivamente.
La crisis también afectó al comercio mundial, que se redujo en un 13 por ciento y a los flujos financieros internacionales de capitales, que se desplomaron.
La tasa de inflación mundial sufrió también fuertes ajustes a la baja motivados por la intensa corrección de los precios de las materias primas, siendo dicha tasa, al cierre de 2009, ligeramente superior al 2 por ciento. Durante buena parte del año la inflación se mantuvo en valores negativos en muchos países. En las economías avanzadas, la tasa de inflación fue, en la mayoría de los casos, muy reducida o incluso negativa, como en el caso de Estados Unidos y Japón, que presentaron tasas de inflación del 0,3 por ciento y el 1,4 por ciento, respectivamente. En cuanto a las economías emergentes, su tasa de inflación se redujo en más de 4 puntos de valor absoluto respecto al ejercicio anterior, pero se mantuvo en valores positivos.
Entorno macroeconómico en la Zona Euro y la Unión Europea
El año 2009 fue uno de los momentos económicos más delicados en los que se ha visto inmersa la Unión Europea. En este periodo, los principales indicadores macroeconómicos de los países miembros cayeron considerablemente, tomándose medidas que supusieron el incremento del déficit público y de la
Los efectos de la crisis económica mundial en la Zona Euro supusieron una caída del 4,1 por ciento del PIB, una significativa pérdida de empleo y la reducción del número de préstamos bancarios concedidos. El ahorro de los hogares aumentó y se redujo el consumo, siendo el sector inmobiliario el más afectado por la reducción de la demanda interna. Así, en España e Irlanda, países en los que dicho sector tenía un peso significativo, la pérdida de empleo fue superior a la del resto de estados miembros. En otros países como Alemania, la caída del PIB se derivó de la reducción de la actividad exportadora.
La tasa de inflación también se vio afectada por la crisis, y el índice de precios al consumo armonizado de la Zona Euro se fijó en un 0,9 por ciento al cierre de 2009, llegando incluso a ser negativo en los meses centrales del ejercicio. Este retroceso vino originado por la caída de los precios de las materias primas, sobre todo las energéticas, unido a la debilidad de la demanda interna. Ante esta situación, el Banco Central Europeo redujo los tipos de interés oficiales hasta situarlos en el 1,62 por ciento, 3 puntos menos que en el ejercicio anterior.
En este contexto de crisis, en el mercado de divisas se produjo una apreciación progresiva del Euro frente a las principales monedas internacionales (dólar norteamericano, yen japonés y las monedas asiáticas ligadas al dólar).
Al igual que en la Eurozona, los países de la Unión Europea no pertenecientes a la Zona Euro experimentaron una reducción del crecimiento económico durante el ejercicio 2009, siendo especialmente significativa en el Reino Unido, donde el PIB se redujo un 5 por ciento. En el caso de los nuevos países miembros de la Unión Europea incorporados en 2004 y 2007, que no están incluidos en la Zona Euro, la reducción del PIB fue del 3,4 por ciento.
Entorno macroeconómico en España
Tras más de una década de crecimiento consecutivo, España entró en recesión durante el ejercicio 2009, con un fuerte redimensionamiento del sector inmobiliario, que produjo un efecto negativo en el resto de las ramas de actividad.
El PIB en España se redujo en un 3,6 por ciento en 2009, consecuencia de la fuerte caída de la demanda interna que disminuyó un 6,4 por ciento, compensada parcialmente por el crecimiento del sector exterior. La reducción de la demanda interna fue consecuencia del aumento del ahorro, y el efecto positivo de la balanza exterior a que las importaciones se redujeron sustancialmente más que las exportaciones. Por sectores, y además del profundo ajuste del sector inmobiliario ya mencionado, destaca la caída del sector industrial, consecuencia de la reducción de la inversión en bienes de equipo.
La inflación se situó al cierre de 2009 en el 0,8 por ciento, presentando tasas negativas durante nueve meses consecutivos.
En el ámbito de los mercados financieros, durante el 2009 se redujo la volatilidad de los mercados, que comenzaron a recuperarse y cerraron el año con ganancias. El IBEX-35 acumuló un incremento de casi el 30 por ciento.
El mercado de trabajo experimentó un importante ajuste como consecuencia de la crisis: mientras que para el conjunto de la Unión Europea, la tasa de paro fue de un 8,9 por ciento, casi dos puntos más que en 2008, España presentó una tasa de paro del 18 por ciento, es decir siete puntos más que en el ejercicio anterior. El ajuste del empleo, aunque generalizado, fue especialmente significativo en el sector de la construcción y en los trabajadores con contrato temporal y menor nivel de formación. En cuanto a grupos de población, los jóvenes menores de 25 años son el grupo que mayor tasa de desempleo presenta, un 20,4 por ciento al final del 2009.
Entorno macroeconómico en la Comunidad Valenciana
El crecimiento de la economía valenciana durante el año 2009 presenta por primera vez tasas negativas, este retroceso ya se inició en el ejercicio anterior en el que presentó niveles cercanos al crecimiento cero, tras varios años de crecimiento sostenido. Según la Contabilidad Regional del Instituto Nacional de Estadística (INE), el PIB regional registró una tasa de crecimiento negativo del 4,3 por ciento, con una contracción de 4,6 puntos respecto al ejercicio anterior (0,3 por ciento), y ligeramente por encima de la reducción registrada en el conjunto de España (3,7 por ciento) y de la zona euro (4 por ciento). Todos los sectores presentaron tasas de crecimiento negativas durante el ejercicio 2009, tanto en la Comunidad Valenciana como en el conjunto de España, siendo los sectores de Industria, Energía y Construcción los más afectados.
El retroceso de actividad del sector de la Construcción que se inició en el último trimestre del ejercicio 2007 y se hizo patente en el 2008 al presentar por primera vez tasas negativas de crecimiento, ha continuado la misma tendencia durante el ejercicio 2009, en el que ha caído hasta situarse en tasas negativas del 6,2 por ciento. Por una parte, el subsector de la edificación en la Comunidad Valenciana presentó una caída similar al ejercicio anterior, reduciéndose un 63,8 por ciento en el número de viviendas visadas. Asimismo, la licitación oficial experimentó una caída del 14,6 por ciento en el 2009. Dentro del sector servicios, en la Comunidad Valenciana destaca la actividad turística, que representa aproximadamente el 10 por ciento de los destinos turísticos hacia España. Atendiendo a los datos de Frontur (Movimientos Turísticos en Fronteras) la Comunidad Valenciana recibió en 2009 un total de 5,12 millones de turistas internacionales, un 10,6 por ciento menos que el año anterior.
Se muestra a continuación el Valor Añadido Bruto (VAB) a precios de mercado por ramas de actividad y precios corrientes:
2009 2008
Ramas de actividad
(millones de euros) Comunidad Valenciana
% C.Valenciana
sobre
España España Comunidad Valenciana
% C.Valenciana sobre España España Agricultura, ganadería y pesca 1.951 7,52% 25.955 2.046 7,72% 26.494 Industria y energía 14.782 9,85% 150.125 16.750 9,87% 169.670 Construcción 10.719 10,16% 105.522 11.608 10,23% 113.511 Servicios 66.907 9,58% 698.097 66.196 9,64% 686.336 Total 94.359 9,63% 979.699 96.600 9,70% 996.011 Fuente: INE
Según datos del INE, el PIB a precios de mercado del sector agrícola en la Comunidad Valenciana ha retrocedido en 2009 un 3 por ciento frente al incremento experimentado en el ejercicio 2008 que registró un crecimiento del 2,5 por ciento. Igualmente la media nacional disminuye, aunque en menor medida, un 2,4 por ciento en 2009. La producción citrícola sigue ocupando el primer lugar en la producción agraria de la Comunidad Valenciana, incrementando en la campaña 08/09 un 27 por ciento de toneladas, recuperando la producción pérdida en la campaña anterior, no obstante, el avance para la campaña 09/10 según la Consellería de Agricultura, Pesca y Alimentación prevé de nuevo una reducción de la producción. En cuanto a las exportaciones agrícolas valencianas, en valor, se mantuvieron en niveles
La industria junto a la energía representaba en 2009 un 17,9 por ciento del total del valor añadido bruto (VAB) de la Comunidad Valenciana. La industria presentó una tasa de crecimiento interanual negativa del 15,1 por ciento (-14,7 por ciento en el conjunto de España), asimismo, la energía muestra una caída del 8 por ciento (-8,2 por ciento en el conjunto de España). El Índice de Producción Industrial (IPI) en la Comunidad Valenciana ha descendido en 2009 un 15,8 por ciento, siguiendo con la tendencia del ejercicio anterior en el que presentó una caída del 8,3 por ciento.
Según información obtenida de las bases de datos de comercio exterior del Consejo Superior de Cámaras de Comercio, en el ejercicio 2009 las importaciones de la Comunidad Valenciana se situaron ligeramente por debajo de las exportaciones, circunstancia que no se producían desde el ejercicio 2004. A pesar de ello, las exportaciones han descendido un 15 por ciento aproximadamente respecto al ejercicio anterior, sin embargo las importaciones han caído en mayor medida (29,5 por ciento), lo que ha dado lugar a un incremento de la tasa de cobertura, situándose en el 101,7 por ciento frente al 84,3 por ciento del 2008.
La tasa de variación interanual de la media anual del IPC en la Comunidad Valenciana se ha situado en valores negativos del 0,2 por ciento (-0,3 por ciento en España), frente al 4 por ciento del ejercicio 2008. Los precios en la Comunidad Valenciana siguieron una trayectoria similar a la media nacional, con un caída del 0,7 por ciento, mientras que en el ejercicio anterior la caída fue de 2,8 por ciento. La subida de los precios de los carburantes y combustibles así como los productos energéticos han frenado la caída del IPC durante el ejercicio 2009. Aún así, la tasa de inflación ha pasado del 1,5 por ciento en diciembre de 2008 al 0,8 por ciento en 2009.
Finalmente, y por lo que se refiere al mercado laboral, el año 2009 en la Comunidad Valenciana se caracterizó por un ligero aumento de la población activa (1,3 por ciento respecto al ejercicio anterior) mientras que la población ocupada disminuyó en términos absolutos en 204.600 personas lo que representa en términos relativos una caída del 9,2 por ciento, con el consiguiente incremento del desempleo, dejando la tasa de paro en el 21,2 por ciento (promedio anual), siendo la tercera Comunidad con mayor tasa de paro, únicamente por detrás de Canarias (26,2 por ciento) y Andalucía (25,4 por ciento) Según datos de la Encuesta de Población Activa, durante el ejercicio 2009 el número de ocupados ha descendido en todos los sectores económicos, incluido el sector servicios que en el ejercicio anterior consiguió incrementar el número de ocupados. El sector de la construcción con una caída en el número de ocupados de 80.000 personas, fue el sector que destruyó mayor empleo en el ejercicio 2009 respecto al ejercicio anterior, seguido del sector industrial con un descenso de 77.000 personas y servicios con 47.300 personas, mientras que en el sector agrícola la caída ha únicamente de 200 personas.
El sector de la Construcción de nuevo presentó las mayores tasas de crecimiento en el número de parados, con un incremento del 78 por ciento en relación a diciembre del ejercicio anterior, situándose en 92.700 parados al finalizar el 2009. La tasa de paro en el cuarto trimestre se situó en el 29,9 por ciento. El sector industrial que también disminuyó considerablemente el número de ocupados durante el ejercicio 2009, situó su tasa de paro en el 16 por ciento.
El mercado de trabajo del sector servicios en la Comunidad Valenciana que en ejercicios anteriores se había caracterizado por un aumento tanto de la población activa como de la población ocupada, y presentaba tasas de paro por debajo del 10 por ciento, al final del ejercicio 2009 presentó una tasa de paro del 12,2 por ciento, debido a la disminución de la población ocupada en un 3,2 por ciento. Este sector representa el 69 por ciento del total de la población ocupada de la Comunidad Valenciana.
Características fundamentales del sector inmobiliario
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009VISADOS DE DIRECCION DE OBRA. VIVIENDAS SEGUN SUS CARACTERISTICAS
En edificios de viviendas unifamiliares
En bloques de viviendas
En edificios no destinados a viviendas
A ampliar
A reformar y/o restaurar
Como se ha comentado anteriormente, el crecimiento de la economía de la Comunidad Valenciana durante el año 2009 presenta por primera vez tasas negativas, este retroceso ya se inició en el ejercicio anterior, con niveles cercanos al crecimiento cero, tras varios años de crecimiento sostenido. Asimismo, el retroceso de actividad del sector de la construcción valenciano, que se inició en el último trimestre de 2007 y se hizo patente en el 2008 al presentar por primera vez tasas negativas de crecimiento, ha continuado la misma tendencia durante el ejercicio 2009, en el que ha caído hasta situarse en tasas negativas del 6,2 por ciento.
A continuación vamos a analizar la evolución de los principales indicadores del sector inmobiliario durante los últimos años.
Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Fomento
Como se puede observar en el gráfico anterior, en el ejercicio 2009 continúa la tendencia iniciada en 2007, año en que se produjo un claro punto de inflexión respecto 2006 en los visados de dirección de obra, llegando al punto más alto en 2006 y registrándose un claro descenso tanto en 2007, 2008 como en 2009. Destacamos que la caída en 2009 ha ascendido a un 51 por ciento, inferior a la registrada en 2008 que fue del 57 por ciento, mientras que en 2007 los visados de dirección de obra se redujeron un 24 por ciento respecto el ejercicio anterior. Por tanto, podemos concluir que después de la caída en picado que se produjo en 2008, en 2009 observamos una reducción más contenida. No obstante, tenemos que tener en cuenta que estamos ante la cifra de número de visados de obra más baja de la última década. Los visados de dirección de obra en bloques de viviendas y en edificios de viviendas unifamiliares continúan siendo el tipo de vivienda más representativo del total (57 por ciento y 18 por ciento sobre el total de visados de dirección, respectivamente), reduciendo los primeros su peso relativo en 14 puntos porcentuales a favor, principalmente, de las viviendas a reformar y/o restaurar, las cuales han pasado de representar el 10 por ciento en 2008 a un 22 por ciento en 2009. Los visados correspondientes a viviendas unifamiliares mantienen su peso en un 18 por ciento. En general se ha registrado una reducción de los visados de obra para todas las tipologías, siendo más acusada porcentualmente en bloques de viviendas, un 60 por ciento inferiores al 2008, mientras que los visados de edificios de viviendas unifamiliares se han reducido un 49 por ciento. Esta caída ha sido similar en términos porcentuales a la que se produjo en el 2008 respecto el 2007, para los bloques de viviendas en
12%
19%
8% 12%
49%
TOTAL TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN VIVIENDAS NUEVAS 2009
Comunidad Valenciana Andalucia
Cataluña
Comunidad de Madrid Resto Comunidades
El número de viviendas libres iniciadas y terminadas en 2008 ascendió a 237.959 y 563.631, respectivamente. En 2009 ambas cifras ascendieron a 80.230 y 356.555, respectivamente. En términos porcentuales, la reducción del número de viviendas libres iniciadas es del 66 por ciento y de las terminadas un 37 por ciento. Es importante resaltar la drástica caída del número de viviendas libres iniciadas, encontrándonos ante la cifra más baja en la última década.
Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Vivienda
Durante el año 2009 la Comunidad Valenciana continúa siendo la segunda comunidad autónoma en volumen de transacciones inmobiliarias, representando el 13 por ciento del total de las transacciones producidas en el territorio español (14 por ciento en 2008), por detrás únicamente de Andalucía y ligeramente por delante de Madrid y Cataluña (12,4 por ciento y 12 por ciento en 2009, respectivamente). Los datos estadísticos muestran que el volumen de transacciones en España se ha reducido un 18 por ciento, mientras que en la Comunidad Valenciana la reducción ha sido superior, ascendiendo a un 23 por ciento. Al igual que comentábamos en el número de visados de viviendas, observamos que 2009 sigue siendo un año de caída pero más moderada que en 2008. Respecto el volumen de transacciones inmobiliarias en 2008 se redujeron un 33 por ciento y 38 por ciento en España y Comunidad Valenciana, respectivamente.
45,8%
14,4% 39,8%
TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA POR PROVINCIAS
Alicante Castellón Valencia
44,4% 62,8% 47,9%
55,6% 37,2% 52,1%
Alicante Castellón Valencia
TRANSACCIONES INMOBILIARIAS POR TIPO DE ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD
VALENCIANA
Nuevas 2ª Mano
Si analizamos la representatividad de las transacciones inmobiliarias de nuevas viviendas y segunda mano, el hecho más relevante es que se ha incrementado el peso de las transacciones en viviendas de segunda mano en detrimento de las nuevas. En el 2009 el peso de las viviendas nuevas se ha reducido en 7 puntos porcentuales, pasando las primeras de representar un 59 por ciento en 2008 a un 52 por ciento en 2009 y las de segunda mano de un 41 por ciento a un 48 por ciento, respectivamente. Esta variación en la importancia relativa es debido a que durante el 2009, se ha producido un descenso significativo de las transacciones realizadas en viviendas nuevas las cuales han sido un 28 por ciento inferiores respecto 2008, mientras que las de segunda mano únicamente se han reducido un 4 por ciento. En la Comunidad Valenciana las transacciones de viviendas nuevas se han reducido por encima de la media de España, siendo en 2009 un 39 por ciento inferiores respecto 2008. En cuanto al peso relativo en 2009, nuestra comunidad se sitúa en la segunda posición, después de Andalucía, con una representatividad del 12 por ciento sobre el total de las transacciones de viviendas nuevas realizadas en España, ligeramente inferior al año 2008, que ascendió a un 15 por ciento. Cabe mencionar que la comunidad de Madrid ha recortado posiciones en transacciones de viviendas nuevas respecto la Comunidad Valenciana ya que en 2008 su peso ascendía a un 9 por ciento y en 2009 asciende a un 12 por ciento.
Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Vivienda
En el ejercicio 2009 y en la Comunidad Valenciana, el mayor número de transacciones inmobiliarias se ha realizado en la provincia de Alicante, seguidas de las realizadas en las provincias de Valencia y Castellón (representatividades del 46 por ciento, 40 por ciento y 14 por ciento, respectivamente, similares a los de 2008). Al igual que ocurría en el ejercicio 2008, Castellón es la provincia donde mayor peso tienen las adquisiciones de vivienda nueva (63 por ciento del total en 2009 frente al 74 por ciento en el año 2008). Asimismo, Alicante sigue siendo en 2009 y 2008 la provincia donde la representatividad de las transacciones de viviendas de segunda mano es más elevada, siendo en Valencia en 2007, situándose ambas con tres puntos porcentuales de diferencia. Cabe mencionar, que en las tres provincias se ha producido una reducción en 2009 de las transacciones realizadas en vivienda nueva mientras que las de segunda mano han aumentado un 4 por ciento, éstas últimas en el total de España han caído un 4 por ciento.
1.316,3 1.546,0 1.761,0 1.944,3 2.056,4 2.071,1 1.917,0 1.065,7 1.215,5 1.431,2 1.570,2 1.645,4 1.670,5 1.541,6 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
España Comunidad Valenciana
1.202,6 1.373,0 1.581,0 1.691,5 1.736,3 1.722,1 1.544,1 1.059,5 1.250,3 1.475,0 1.646,2 1.733,6 1.717,4 1.574,3 962,9 1.097,9 1.298,3 1.461,6 1.556,8 1.624,6 1.522,7 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA POR PROVINCIAS
Alicante Castellón Valencia
Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Vivienda
El precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en España ha ascendido a 1.917 euros en el 2009, experimentando una reducción del 7 por ciento respecto al 2008 (2.071 euros por metro cuadrado). Como podemos observar en los gráficos, hasta el 2008 el precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en España iba creciendo, aunque la tasa de crecimiento en el 2008-2007 fue inferior a la del 2007-2006. Sin embargo, en el 2009 se ha producido un cambio de tendencia, por primera vez desde el año 2003 el precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en España ha caído. En 2010 la tendencia continúa, registrándose una reducción en el precio medio del 4 por ciento.
En la Comunidad Valenciana la reducción ha sido ligeramente superior a la de la media española, alcanzando el 7,7 por ciento, situándose el precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en la Comunidad por debajo de la media española ascendiendo a 1.542 euros en 2009 (1.671 euros en 2008). Las comunidades de Castilla la Mancha, Castilla León, Extremadura, Galicia, La Rioja y Murcia se encuentran por debajo del precio medio de la Comunidad Valenciana.
Como podemos observar, para el período comprendido entre el año 2003 al 2009, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en España se ha incrementado un 46 por ciento, mientras que la tasa de crecimiento en la Comunidad Valenciana para el mismo período es del 45 por ciento.
Por provincias de la Comunidad Valenciana y para el año 2009, el precio medio por metro cuadrado más elevado lo encontramos en Castellón seguido muy de cerca de Alicante y en tercer lugar Valencia. Alicante es la provincia que ha experimentado mayor reducción en el precio por metro cuadrado ascendiendo a un 10 por ciento, mientras que en Castellón y Valencia la reducción ha sido más moderada, un 8 por ciento y 6 por ciento, respectivamente. Como podemos observar en el gráfico por provincias la diferencia en los precios medios ha tendido a reducirse de tal manera que en todas ellas se sitúa alrededor de los 1.500 euros el metro cuadrado.
El índice de precios de viviendas libres ha experimentado una reducción del 6,6 por ciento en 2009 respecto 2008. Si analizamos la variación de dicho índice por áreas geográficas, la principal caída se ha producido en la costa Mediterránea en la que se ha reducido un 7,6 por ciento respecto 2008, seguido de áreas metropolitanas cuya reducción asciende a 7,3 por ciento. Asimismo el precio de la vivienda libre en capitales y grandes ciudades se ha reducido un 6,6 por ciento. En el caso de la costa Mediterránea la reducción se ve afecta por la mayor caída del precio de las viviendas de segunda residencia.
Según se desprende de los informes del Banco de España, la actividad de tasación de suelo urbano se redujo en relación con la del año anterior un 7 por ciento en número de tasaciones realizadas. El precio medio del metro cuadrado de suelo urbano disminuyó con respecto al 2008 un 6 por ciento, pasando de un 254 euros/metro cuadrado a 239 euros/metro cuadrado en 2009.
0 1 2 3 4 5 6 7 1 99 9 2 00 0 2 00 1 2 00 2 2 00 3 2 00 4 2 00 5 2 00 6 2 00 7 2 00 8 2 00 9
EVOLUCIÓN DEL TIPO MEDIO DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS A MÁS DE TRES AÑOS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA LIBRE EN ESPAÑA
CONJUNTO DE ENTIDADES 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
TIPO MEDIO DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS A MAS DE TRES AÑOS ADQUISICIÓN VIVIENDA LIBRE EN ESPAÑA 2009
BANCOS CAJAS DE AHORRO CONJUNTO DE ENTIDADES En el siguiente cuadro podemos observar la evolución durante la última década del tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años y la evolución de los tipos de interés durante el año 2009 para la adquisición de vivienda libre.
Fuente: Boletín Estadístico del Banco de España
Durante el año 2009 continúa la tendencia a la baja en los tipos de interés iniciada en diciembre de 2008. La variación asciende aproximadamente a dos puntos porcentuales menos con respecto al año 2008. En el 2009 partíamos de un tipo de interés del 4,96 por ciento y en el 2009 terminamos con un tipo del 2,79 por ciento, lo cual implica una reducción de 2 puntos porcentuales en dicho período. La media del año 2009 se ha situado en un 3,41 por ciento frente al 5,85 por ciento en el ejercicio anterior. Esta reducción es similar a la producida en los tipos de referencia oficiales, el tipo de interés interbancario EURIBOR a un año ha experimentado una reducción de 3 puntos, pasando de un tipo medio del 4,81 por ciento en el 2008 a un tipo medio del 1,62 por ciento en el año 2009.
Un indicador de importancia en el sector de la vivienda es el conocido como “grado de accesibilidad” de la misma, medido sobre la base de dos relaciones básicas:
• El esfuerzo relación entre la cuota anual de amortización del préstamo hipotecario tipo y la renta
anual disponible.
• La capacidad para la adquisición de una vivienda relación entre el precio medio de una vivienda
tipo y la renta anual familiar disponible. Número de veces que el precio medio de la vivienda tipo supera la renta salarial media.
La accesibilidad a la vivienda de las familias españolas se ha ido deteriorando cada vez más desde comienzos del 2007 debido fundamentalmente a dos motivos, la subida de tipos de interés hasta 2008 y la reducción de la renta familiar disponible. Este deterioro del grado de accesibilidad ha intensificado el ritmo de descenso de la demanda de viviendas.
La subida del principal tipo de interés de referencia del mercado hipotecario, el Euribor a 12 meses, desde niveles del 2 por ciento en el 2005 hasta niveles cercanos al 4,8 por ciento en el 2008, ha provocado un aumento del ratio de esfuerzo que tienen que realizar las familias españolas para acceder a la vivienda. En el 2009 esta situación ha mejorado con la reducción significativa del Euribor, lo cual ha provocado una reducción en la duración media nacional de los créditos hipotecarios, que se sitúa en 24 años para España y la Comunidad Valenciana, respectivamente, frente los 26 años de media en 2008. Respecto la capacidad para la adquisición de una vivienda, también se ha visto reducida. Aunque en el 2009 se ha reducido el precio de la vivienda, sigue situándose en niveles altos, asimismo la renta familiar disponible se ha visto deteriorada, principalmente por el aumento del desempleo.
Otras variables de interés
Otras variables de interés en el sector de la vivienda para la Comunidad Valenciana y España se muestran en el cuadro siguiente:
2009 2008
Comunidad Comunidad
Valenciana España Valenciana España
Obras terminadas (certificados de final de obra
del Colegio de Aparejadores) 61.765 387.075 110.233 615.072
Obras terminadas por tipo de promotor:
Personas físicas y comunidades de Propietarios 5.846 56.985 7.399 70.469
Sociedades mercantiles 54.915 308.576 101.847 524.378 Cooperativas 438 9.728 560 13.337 AAPP 75 6.472 391 6.749 Otros promotores 491 5.314 36 139
Precio medio por metro cuadrado de la vivienda
(Euros) 1.542 1.917 1.670 2.071
Número de hipotecas registradas 83.357 650.889 105.091 836.419
Valor de las hipotecas registradas (Miles de euros) 8.362.999 76.677.082 13.279.767 116.809.939 Como podemos observar, las obras terminadas en la Comunidad Valenciana han experimentado una
reducción del 44 por ciento con respecto al año 2008, reducción superior a la media española (37 por ciento). Esta reducción es mucho mayor a la registrada en el 2008, ya que en el año 2008 en comparación con 2007 las obras terminadas experimentaron una reducción tanto a nivel de la Comunidad Valenciana como España del 7 por ciento y 4 por ciento, respectivamente. Por otra parte, en nuestra Comunidad, la proporción de obras terminadas promovidas por sociedades mercantiles representa un 89 por ciento del total en 2009, siendo un 92 por ciento en 2008.
Los precios medios de venta por metro cuadrado de las viviendas se han reducido por primera vez en la última década, reduciéndose tanto en la Comunidad Valenciana como en España alrededor de un 8 por ciento (en 2008 aún registraban incrementos de un 1 por ciento).
El número de hipotecas de viviendas registradas en la Comunidad Valenciana ha experimentado una reducción del 21 por ciento, que corresponde a la reducción del 9 por ciento en Alicante, 13 por ciento en Valencia y un 20 por ciento en Castellón. El valor de las hipotecas también se ha reducido de forma considerable, un 37 por ciento en la Comunidad Valenciana (en el periodo 2008-2007 la caída fue de un 45 por ciento), mientras que la media nacional ha sido una reducción del 34 por ciento (37 por ciento en el período anterior). Tanto en la Comunidad Valenciana como en España siguen la tendencia de caída iniciada en 2008, tanto del número de hipotecas como del valor de las hipotecas registradas, pero en 2009 dicha caída se ha moderado.
Sociedades objeto del estudio
Un detalle de las sociedades sobre las que se ha realizado el estudio se incluye en el Anexo IV. La selección se ha realizado por volumen de facturación y por la disposición de las cuentas anuales en el Registro Mercantil. Ciertas empresas, que fueron seleccionadas en el estudio anterior y que deberían haber sido seleccionadas por su volumen de facturación, no han sido incluidas al no haber podido disponer de la correspondiente información financiera. Por esta razón los datos relativos al ejercicio 2008 incluyen determinadas modificaciones para poder compararlos con los de 2009.
Se ha decidido no incluir en el estudio a la sociedad Instituto Valenciano de la Vivienda, S.L. dadas las características diferenciadoras con el resto de sociedades inmobiliarias.
En el estudio se han incluido comentarios de cuatro de las principales empresas cotizadas del sector inmobiliario español.
La localización del domicilio social de las sociedades objeto del estudio es la siguiente:
Alicante 3 Torrevieja 3 Valencia 8 Orihuela 2 Rojales 1 Benidorm 1 Denia 1 Castellón 2 21
Como puede observarse en el cuadro adjunto, el 52 por ciento de las empresas seleccionadas se encuentran domiciliadas en la provincia de Alicante, el 38 por ciento en Valencia y el resto en Castellón. Los datos estadísticos del sector inmobiliario en la Comunidad Valenciana muestran que en la provincia de Alicante se concentra un importante número de operaciones inmobiliarias, en torno al 46 por ciento de las transacciones efectuadas en 2009 según información obtenida del Ministerio de la Vivienda (45 por ciento en el 2008). La influencia extranjera que demanda segundas viviendas en dicha zona debe ser considerada al analizar estas cifras.
Cuenta de Resultados
La cuenta de resultados agregada muestra la siguiente composición:
(Miles de euros) Variación
Evolución de la Cuenta de Resultados 2009 2008 09-08
Importe neto de la cifra de negocios 1.067.481 1.421.756 (24,9%)
Resultado de explotación 74.333 218.536 (66,0%)
Resultado financiero (134.228) (*) (250.625) (111,5%)
Resultado después de impuestos (37.309) (*) (3.738) (3.466,9%)
Porcentaje sobre la cifra de negocios Variación
2009 2008 09-08
Margen bruto 21,2% 29,6% (8,3%)
Resultado de explotación 7,0% 15,4% (8,4%)
Resultado financiero (12,6%) (*) (17,6%) 20,3%
Resultado después de impuestos (3,5%) (*) (0,3%) 12,1%
(*) Las cifras de resultado financiero y resultado después de impuestos incluidas en el cuadro anterior no incluyen el ingreso financiero por importe de 163 millones de euros por una aportación no dineraria realizada por una de las sociedades objeto del estudio. Las cifras iniciales del resultado financiero y el resultado después de impuestos ascenderían a 28.939 miles de euros y 125.858 miles de euros de beneficios, respectivamente. Asimismo, el porcentaje sobre la cifra de negocios del resultado financiero y el resultado después de impuestos sería de 2,7% y 11,8%, respectivamente.
Cifra de negocios
Evolución de la cifra de negocios de las 21 grandes empresas
La cifra de negocios se ha reducido un 25 por ciento en 2009 respecto a 2008, pasando de 1.422 millones de euros en 2008 a 1.067 millones de euros en 2009.
En el ejercicio 2009 un 77 por ciento de la cifra de negocios se correspondía con ventas de edificaciones y locales comerciales (78 por ciento en el ejercicio 2008), un 15 por ciento con ventas de terrenos y solares (16 por ciento en el 2008) y el restante 7 por ciento, con otros ingresos, de éstos últimos aproximadamente un 3 por ciento corresponden a ingresos obtenidos de la actividad urbanística, los cuales no han experimentado variación significativa respecto el 2008. Como podemos observar, no se han producido cambios significativos en la composición del importe de la cifra de negocios en los dos ejercicios analizados ya que las ventas de terrenos y solares y edificaciones y locales comerciales se han reducido en la misma proporción, un 27 por ciento y 25 por ciento, respectivamente.
Durante el ejercicio 2009 la actividad de las sociedades analizadas se ha centrado principalmente en finalizar promociones en curso existentes comprometidas con clientes y que por tanto se han podido vender. Dentro de estas ventas también se incluyen las existencias inmobiliarias entregadas a las entidades financieras en los procesos de refinanciación llevados a cabo durante el ejercicio 2009 por algunas empresas. Concretamente, sociedades que representan el 62 por ciento del importe neto de la cifra de negocios del conjunto analizado han refinanciado su deuda bancaria en el año 2009.
El grupo de empresas analizado muestra una gran dispersión en su cifra de negocio, de forma que si bien el promedio de la cifra de negocios se situaría en torno a 51 millones de euros en 2009 (68 millones en 2008), el nivel de facturación de ciertas empresas del grupo analizado alcanza los 261 millones de euros.
El importe neto de la cifra de negocios de las cuatro sociedades cotizadas analizadas se ha reducido un 15 por ciento, inferior a la reducción de la cifra de negocios de las 21 sociedades objeto del estudio. La facturación media de cuatro de las principales empresas cotizadas analizadas asciende a 905 millones de euros (1.072 millones de euros en 2008), lo que supone una reducción del 15 por ciento. Para el grupo de la Comunidad Valenciana, como hemos comentado en el párrafo anterior, la media es de 51 millones de euros en 2009 (68 millones de euros en 2008), lo que da una idea de las diferencias de tamaño entre las empresas cotizadas y las de la Comunidad Valenciana.
Evolución del margen bruto
El margen bruto, calculado como la diferencia entre los ingresos de explotación y la cifra de costes de materiales y otros servicios de las empresas analizadas, ha experimentado una reducción respecto al ejercicio 2008, reduciéndose un 46 por ciento, hasta prácticamente la mitad. En 2009 el margen bruto del grupo analizado alcanzó los 226 millones de euros, frente a los 420 millones de euros del ejercicio 2008. Asimismo, se ha producido una reducción del porcentaje de margen sobre ventas respecto el 2008 en unos 8 puntos porcentuales, pasando del 29 por ciento en 2008 al 21 por ciento en 2009.
Durante el periodo analizado los costes de materiales y otros servicios en términos absolutos se han reducido más de la mitad, de 829 millones de euros en 2008 han pasado a 309 millones de euros en 2009, un 63 por ciento inferiores en variación porcentual. Ésta reducción es superior a la reducción del importe neto de la cifra de negocios pero inferior a la reducción de la totalidad de los ingresos de explotación (714 millones de euros inferiores respecto al ejercicio 2008).
De la reducción de costes mencionada anteriormente, aproximadamente un 9 por ciento corresponde a las menores pérdidas registradas por el deterioro de terrenos y solares, las cuales se han reducido en 48 millones de euros respecto el 2008. Para las empresas analizadas el efecto del ajuste del valor de las existencias al valor de mercado se produjo fundamentalmente en 2008, en el que se registraron unas pérdidas por deterioro de terrenos y solares de 82 millones de euros, aproximadamente. La reducción de costes restante es debido principalmente a que con motivo de la caída de la demanda, durante el ejercicio 2008 se iniciaron menos promociones, por lo que el volumen de obras en curso durante el 2009 es inferior respecto al existente a finales de 2008. Este descenso de inicio de nuevas promociones y entrega de las vendidas junto con las ventas realizadas a entidades financieras con objeto de los procesos de refinanciación llevados a cabo principalmente en 2009, ha contribuido a que las existencias de promociones en curso se hayan reducido un 53 por ciento.
Adicionalmente, la reducción del margen bruto se ha visto afectada por la variación de existencias de producto terminado y en curso que ha pasado de 192 millones de euros de gasto en 2008 a 582 millones de euros de gasto en 2009, motivada principalmente por la reducción de las existencias de promociones en curso comentada en el párrafo anterior.
Análisis de los gastos de personal
Los gastos de personal del conjunto de empresas analizado se han reducido un 24 por ciento en 2009 respecto al ejercicio 2008, si bien el peso de los mismos sobre ventas no ha variado de forma significativa, situándose en torno al 5,4 por ciento en ambos ejercicios. El número medio de empleados se redujo un 32 por ciento respecto el 2008 (551 empleados menos). Esta reducción es debido, principalmente, a que durante el 2009 las sociedades objeto del estudio han seguido realizando ajustes en la plantilla debido a la continua caída en las ventas.
Evolución del resultado de explotación
El resultado de explotación se ha reducido en 2009 hasta alcanzar los 74 millones de euros, un 66 por ciento inferior en términos porcentuales. Si analizamos la evolución de esta magnitud como porcentaje sobre la cifra de negocios, observamos que el resultado de explotación ha experimentado una reducción desde el 15 por ciento en el 2008 al 7 por ciento en 2009. Esta caída del resultado de explotación, ha sido superior en términos porcentuales a la del margen bruto (46 por ciento inferior). Por el contrario, la reducción de los gastos de explotación es inferior a la reducción de la cifra de ingresos de explotación, por lo que el resultado de explotación tanto en términos absolutos, como en porcentaje sobre ventas se ha deteriorado.
Los gastos de explotación, que incluyen principalmente gastos de personal, dotación a las amortizaciones de inmovilizado, variación de provisiones por operaciones comerciales, otros gastos de explotación y deterioro y resultado por enajenaciones de inmovilizado, representan durante los dos años analizados el 14 por ciento sobre la cifra de ventas, reduciéndose por tanto en el mismo porcentaje que la cifra de negocios. Dentro de éste epígrafe las partidas con mayor peso son los gastos de personal y los servicios exteriores y tributos, los cuales en conjunto se han reducido 48 millones de euros en términos absolutos y un 20 por ciento en términos porcentuales. Como hemos comentado anteriormente, las sociedades objeto del estudio iniciaron en 2008 los ajustes de costes para adecuar la estructura de los mismos a la caída de las ventas. El resultado de estos ajustes lo estamos viendo reflejado aún durante 2009.
Evolución del resultado después de impuestos
En 2009 el resultado financiero agregado ha alcanzado 29 millones de euros de beneficio. No obstante, si no tenemos en cuenta las plusvalías por importe de 163 millones de euros incluidas en la cifra anterior y generadas por una de las sociedades, como consecuencia del tratamiento que establece la normativa contable, en el registro de una aportación no dineraria de instrumentos de patrimonio en empresas asociadas e inversiones inmobiliarias, el resultado financiero asciende a 134 millones de euros de pérdidas en 2009 (251 millones de euros de pérdidas en 2008). Los principales motivos de esta reducción son los siguientes:
• Reducción de la carga financiera que soportan las empresas inmobiliarias. Los gastos financieros, correspondientes principalmente a las deudas con entidades financieras, se han reducido un 22 por ciento respecto el ejercicio 2008 debido a la reducción del endeudamiento financiero ajeno y a la reducción de los tipos de interés.
• La variación en el valor razonable de los instrumentos financieros ha pasado de 118 millones de pérdidas en 2008 a 50 millones de euros de beneficios en 2009. En este epígrafe se registran, principalmente, las variaciones de valor de los derivados, principalmente permutas de tipos de interés, que tienen contratados las sociedades objeto del estudio.
• Beneficios obtenidos por las enajenaciones de instrumentos financieros. Las Sociedades objeto del estudio han registrado durante el ejercicio 2009 pérdidas procedentes del deterioro y/o venta de participaciones en empresas del grupo y asociadas por importe total de 93 millones de euros (121 millones de euros de pérdidas en 2008), de los cuales 125 millones de euros, aproximadamente, corresponden a provisiones de instrumentos de patrimonio de empresas del grupo, asociadas o terceros y 32 millones de euros a beneficios de la venta de las mencionadas participaciones.
• Reducción de los ingresos financieros. En 2008 los ingresos financieros recogían dividendos procedentes de participaciones en empresas del grupo y asociadas, los cuales se han reducido de forma significativa en 2009 debido a las restricciones al pago de dividendos impuestas por las entidades financieras en los procesos de refinanciación bancaria.
Las sociedades objeto de estudio han tenido un ingreso por impuesto sobre sociedades de 23 millones de euros (28 millones de euros en el ejercicio 2008) debido a la activación de las pérdidas como créditos fiscales a compensar en ejercicios futuros por parte de algunas sociedades así como otras diferencias entre el resultado contable y fiscal.
El resultado después de impuestos de las 21 empresas más grandes de la Comunidad Valenciana, sin tener en cuenta el resultado obtenido por la aportación no dineraria mencionada, ha empeorado de forma considerable respecto el ejercicio anterior, desde 4 millones de euros de pérdidas en 2008 hasta situarse en 37 millones de euros de pérdidas en 2009, motivado principalmente por la reducción de los beneficios de explotación compensado parcialmente con la reducción de los costes financieros.
Cabe mencionar que de las 21 sociedades objeto del estudio, 10 sociedades han obtenido un resultado del ejercicio después de impuestos negativo en 2009 (9 sociedades en 2008), las restantes 11 sociedades han obtenido beneficios. Adicionalmente, 10 sociedades han conseguido mejorar su resultado neto en 2009.
Asimismo, del análisis de los informes de auditoria de las 21 sociedades objeto del estudio 11 sociedades presentan una opinión de auditoria en 2009 favorable, los restantes 10 informes incluyen salvedades. Las principales salvedades están relacionadas con la capacidad de las sociedades para continuar con sus operaciones, con la valoración de las participaciones en empresas del grupo y/o asociadas y falta de tasaciones de expertos independientes actualizadas. En 2008 también se incluyeron salvedades en las cuentas de 10 sociedades.
Las cuatro principales empresas cotizadas siguen mostrando pérdidas después de impuestos en 2009, aunque han disminuido respecto el 2008. En 2009 el resultado después de impuestos es negativo por importe de 1,2 millones de euros, frente 4,8 millones de euros de pérdidas en 2008. Esta mejora en el resultado después de impuestos es debido a la mejora en el resultado de explotación y a la reducción de los costes financieros. Las pérdidas de explotación se han reducido en 966 millones de euros consecuencia de la reducción en el deterioro de existencias (el ajuste de las existencias a valor de mercado tuvo impacto principalmente en 2008) y la reducción en los costes de explotación (aprovisionamientos, costes de personal y servicios exteriores) para adecuar la estructura de las sociedades a la caída en el nivel de actividad. Asimismo el resultado financiero ha pasado de 2.176 millones de pérdidas a 1.179 millones de pérdidas, consecuencia de la reducción de los gastos financieros por deudas con entidades de crédito debido a la reducción en los tipos de interés y al menor endeudamiento que poseen las empresas cotizadas respecto el 2008 y las menores pérdidas por dotaciones de provisiones de inversiones financieras y cartera de control.
Respecto los informes de auditoría de las cuatro sociedades cotizadas analizadas, tres de ellos presentan salvedades por incertidumbres, dos de ellos relacionados con procesos de refinanciación con entidades financieras en curso y que a la fecha de emisión de las opiniones de auditoría no se encontraban finalizados. Por el contrario, una de las sociedades ha alcanzado el acuerdo de refinanciación a principios de 2010, no obstante dicho acuerdo está sujeto a la realización de determinadas operaciones contempladas en el plan de negocio. Adicionalmente, tenemos que tener en cuenta que las sociedades cotizadas analizadas ya alcanzaron acuerdos de refinanciación bancaria en 2008, por lo que se encuentran en 2009 en segundas refinanciaciones.
Balance de Situación
2009 2008 69% 73% 31% 27% Activo No Corriente Activo CorrienteUn resumen de los diferentes epígrafes que componen el activo del balance de situación para los ejercicios analizados se muestra a continuación:
Composición del Activo del Balance de Situación
(Miles de euros) Variación
2009 2008 09-08 Activo Corriente 3.540.078 4.237.558 (16,5)% Activo No Corriente 1.590.361 1.558.022 2,08% 5.130.439 5.795.580
Donde el Corriente es,
Disponible 59.594 124.415 (52,1)%
Realizable 570.281 578.121 (1,4)%
Existencias 2.910.203 3.535.022 (17,7)%
3.540.078 4.237.558
El activo agregado ha disminuido un 11,5 por ciento en el ejercicio 2009 respecto al ejercicio anterior, motivado principalmente por la reducción de las existencias y los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a corto plazo.
2009 2008
34% 34%
3% 3%
63% 62%
0% 1%
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a largo plazo Inversiones financieras y otros activos fijos
Inmovilizado intangible
Inmovilizado material e Inversiones inmobiliarias
Para ambos ejercicios analizados el activo corriente supone, aproximadamente, un 70 por ciento del total de activo, y el restante 30 por ciento corresponde al activo no corriente. El activo corriente se ha reducido un 17 por ciento y mientras que el activo no corriente se ha incrementado ligeramente, un 2 por ciento, por lo que el activo corriente ha visto reducido su el peso relativo del 73 por ciento en 2008 al 69 por ciento en 2009. Por el contrario, el activo no corriente ha pasado de un 27 por ciento a un 31 por ciento en 2008 y 2009, respectivamente. En términos absolutos los principales epígrafes que se han reducido del activo corriente son existencias y deudores comerciales y otras cuentas a cobrar, los cuales suponen un 94 por ciento y 9 por ciento, respectivamente, de la reducción del activo total. Otros epígrafes, como Inmovilizado material e inversiones inmobiliarias e Inversiones financieras y otros activos, han aumentado, aunque no de forma muy significativa, compensando parcialmente la reducción de las existencias. La reducción de existencias se debe, principalmente, a la reducción de las promociones en curso, un 53 por ciento inferiores respecto 2008, las cuales, en su mayoría, han sido vendidas a clientes y a las entidades financieras como contrapartida de cancelación de préstamos promotor asociados a las mismas. Asimismo, las empresas analizadas han seguido adaptando el valor de las existencias al valor actual de mercado, principalmente, en base a las tasaciones de expertos independientes, registrando pérdidas por deterioro por importe de 55 millones de euros.
El detalle del activo no corriente agregado es como sigue:
El activo no corriente del balance agregado se ha incrementado un 2 por ciento debido principalmente al aumento de los epígrafes Inmovilizado material e inversiones inmobiliarias e Inversiones financieras y otros activos por importe de 16 millones de euros y 30 millones de euros, respectivamente. El aumento del Inmovilizado material e inversiones inmobiliarias corresponde principalmente a traspasos de existencias al epígrafe de Inversiones inmobiliarias para la explotación de los inmuebles en arrendamiento. Respecto a las inversiones financieras y otros activos fijos el aumento se debe principalmente a la activación de los créditos fiscales de las sociedades que han obtenido pérdidas durante el ejercicio 2009 por importe de 21 millones de euros y los restantes 9 millones de euros corresponden a la variación de las inversiones financieras a largo plazo.
2009 2008 2% 3% 16% 14% 82% 83% Existencias Realizable Disponible
Las inversiones financieras y otros activos fijos siguen siendo la partida más representativa dentro del activo no corriente, representando alrededor del 60 por ciento ambos ejercicios. Dentro de este epígrafe incluimos tanto las inversiones en instrumentos de patrimonio y créditos concedidos a empresas del grupo y asociadas, otras inversiones financieras así como activos por impuesto diferido, siendo las inversiones en instrumentos de patrimonio en empresas del grupo y asociadas las más significativas. Ello se debe a que en el sector inmobiliario, es práctica habitual la constitución, compra o asociación de sociedades, con el fin de conservar y explotar una nueva promoción de viviendas o realizar la urbanización de los planes de actuación integral. Desde hace algunos años, algunas inmobiliarias han ido incorporando a sus procesos estrategias de diversificación contemplando el desarrollo de proyectos en mercados exteriores emergentes, para lo cual constituyeron filiales en el extranjero. La principal variación de las inversiones en empresas del grupo y asociadas es debida al registro de deterioro de instrumentos de patrimonio, así como la reducción de los créditos concedidos a las filiales.
La composición de las inversiones financieras agregadas de las empresas objeto de estudio del ejercicio 2009 establece que el 73 por ciento de las inversiones se realizan en empresas del grupo, el 15 por ciento en empresas asociadas y el 12 por ciento restante con terceros (59 por ciento, 27 por ciento y 14 por ciento, respectivamente en el ejercicio 2008). Dentro del inmovilizado financiero las partidas más relevantes son los instrumentos de patrimonio en empresas del grupo y asociadas (sin incluir deterioro), los cuales han aumentado un 35 por ciento, así como los créditos a empresas del grupo y asociadas que se han reducido un 25 por ciento. Cabe mencionar que el importe deteriorado, en el balance de situación, de los instrumentos de patrimonio en empresas del grupo y asociadas ha aumentado un 102 por ciento, pasando de 122 millones de euros en 2008 a 247 millones de euros en 2009.
La composición del activo corriente es la siguiente:
En el activo corriente las variaciones más importantes en valores absolutos se corresponden con la reducción tanto de la cifra de existencias como de los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar. Las existencias representan un 82 por ciento de la cifra de activo corriente en 2009, similar al porcentaje que representaba en 2008, si bien en términos porcentuales se han reducido un 18 por ciento. El motivo de esta reducción se explica, principalmente, por la reducción de la partida promociones en curso un 53 por ciento, por el contrario los terrenos y solares y los edificios construidos y adquiridos han aumentado un 3 por ciento y 2,6 por ciento, respectivamente.
La proporción en la que se encuentran distribuidas las existencias es la siguiente:
Durante el ejercicio 2009 sigue aumentando la representatividad de los edificios construidos, pasando del 18 por ciento del total de las existencias al 22 por ciento del total de existencias y teniendo en cuenta que en 2006 partíamos de una representatividad de un 4 por ciento. Por el contrario, el peso de las promociones en curso se ha reducido del 33 por ciento en 2008 al 19 por ciento en 2009. Estas variaciones son indicativas de que 2009 finaliza con un menor número de promociones en curso así como que se ha producido un aumento en el plazo de venta de las promociones terminadas, hecho que ya veníamos observando desde el 2007. No obstante, cabe mencionar que la reducción de las promociones en curso se debe en parte a las ventas comprometidas con clientes así como a la venta a las entidades financieras para cancelar deuda y, en menor medida, al traspaso de promociones en curso a terrenos y solares debido al aplazamiento temporal en la ejecución de las mismas como consecuencia de la crisis del sector. La partida de terrenos y solares sigue siendo la más representativa sobre la cifra de existencias del balance agregado, suponiendo aproximadamente la mitad de las existencias y ganando representatividad respecto 2008 en 10 puntos porcentuales. Las empresas objeto del estudio han registrado pérdidas por deterioro de existencias por importe de 55 millones de euros, principalmente de terrenos y solares, en base a tasaciones de expertos independientes para reflejar su valor actual de mercado. Adicionalmente, debido a la crisis económica, las sociedades objeto del estudio están realizando un menor acopio de las reservas de suelo dada la falta de actividad y liquidez para financiar las compras. En relación con lo anterior, la cifra de anticipos de proveedores prácticamente no ha tenido variación en 2009 respecto el año anterior, reduciéndose un 1 por ciento.
De las 21 empresas analizadas, 16 desglosan los compromisos firmes de venta de existencias en la memoria. Para estas sociedades, los compromisos firmes de venta de existencias en 2009 ascienden a 271 millones de euros, aproximadamente, siendo un 64 por ciento inferiores a los del 2008.
El saldo de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a corto plazo del balance agregado se ha reducido un 25 por ciento en términos relativos hasta situarse en los 187 millones de euros.
El epígrafe Otros activos corrientes engloba principalmente, inversiones financieras a corto plazo con empresas del grupo, asociadas y terceros y efectivo y otros activos líquidos equivalentes. En términos globales este epígrafe no ha experimentado una variación muy significativa, reduciéndose un 2 por ciento.
En las cuatro principales empresas cotizadas, el activo no corriente supone un 53 por ciento sobre el total del activo, y el activo corriente un 47 por ciento (31 por ciento y 69 por ciento, respectivamente en las 21 empresas analizadas). Ello es debido, fundamentalmente, a la mayor cartera de inmuebles para uso propio y en arrendamiento, y a las mayores inversiones financieras en empresas del grupo y asociadas (representatividad sobre el total del activo de las empresas cotizadas del 23 por ciento y del 20 por
2009 2008 31% 26% 30% 26% 39% 48% Pasivo corriente Pasivo no corriente Patrimonio neto
Un resumen de la evolución de los diferentes epígrafes que componen el patrimonio neto y pasivo del balance de situación para los ejercicios analizados se muestra a continuación:
Composición del Pasivo del Balance de Situación
(Miles de euros) Variación
2009 2008 09-08
Patrimonio neto 1.605.634 1.482.721 8,29%
Pasivo no corriente 1.553.019 1.501.084 3,46%
Pasivo corriente 1.971.786 2.811.775 (29,9)%
La composición relativa del patrimonio neto y pasivo del balance de situación es la siguiente:
El pasivo corriente se configura como el epígrafe del balance de situación más significativo de las 21 empresas que estamos analizando, no obstante ha reducido su peso respecto el ejercicio anterior, representando un 39 por ciento en 2009 (48 por ciento en 2008). En términos relativos se ha producido una reducción del mismo del 30 por ciento. Por el contrario, el pasivo no corriente ha incrementado su peso en 4 de los puntos porcentuales, que se ha reducido el pasivo corriente, los restantes 5 puntos porcentuales los ha recogido el patrimonio neto, alcanzando el 31 por ciento.
Dentro de las rúbricas que conforman el pasivo corriente observamos una reducción generalizada de todos los epígrafes, siendo las variaciones más significativas las deudas a corto plazo, entre las que se incluyen las deudas con entidades de crédito, y los saldos con acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo. Respecto las primeras, la reducción ha ascendido 475 millones de euros (un 25 por ciento inferiores), asimismo los acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo se han reducido un total de 343 millones de euros (variación negativa del 47 por ciento). El análisis de la variación de las deudas con entidades de crédito a corto plazo lo realizamos en el siguiente párrafo. El motivo de la reducción de acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo es principalmente la ralentización de la demanda inmobiliaria que ha supuesto una reducción de las compras y aprovisionamientos de obra y una reducción en los anticipos de clientes.
Por el contrario, el pasivo no corriente ha experimentado un ligero aumento del 3 por ciento en términos relativos con respecto al ejercicio 2008. La principal variación se registra en las deudas a largo plazo, integradas principalmente, por las deudas con entidades de crédito, las cuales han aumentado un 4 por ciento. Como hemos comentado anteriormente, vamos a analizar conjuntamente la variación de deudas con entidades de crédito entre corriente y no corriente debido a que según el PGC 2007 la clasificación de las deudas entre corriente y no corriente se realiza en función del ciclo de explotación, independientemente del plazo de reembolso. De forma conjunta, las deudas con entidades de crédito se han reducido en 2009 un 12 por ciento. Dicha reducción viene motivada por la reducción de la cifra de existencias, ya que las empresas inmobiliarias financian las mismas mediante deudas con entidades de crédito (préstamo promotor para las promociones e hipotecarios para suelo), tanto por las ventas del ejercicio a clientes como a entidades financieras. Adicionalmente, si analizamos el peso de las deudas con entidades de crédito a corto y largo plazo sobre el total pasivo, observamos que en 2009 suponen las tres cuartas partes del pasivo total incrementando su peso respecto el 2008 (70 por ciento en 2008), por lo que las sociedades objeto del estudio siguen teniendo que hacer frente a importantes ratios de endeudamiento.
El patrimonio neto, que supone el 31 por ciento del pasivo, ha aumentado respecto al ejercicio anterior un 8 por ciento, debido principalmente al resultado positivo agregado de las sociedades objeto del estudio en ejercicio 2009. Otras variaciones que se han producido en el epígrafe de patrimonio neto menos relevantes son las siguientes:
- Únicamente una empresa de las 21 analizadas ha incrementado su capital social por importe total de 3,4 millones de euros (1,6 millones de euros en 2008).
- Las acciones propias en 2009 ascienden a 23 millones de euros, incrementándose 12 millones respecto el 2008, con motivo de la adquisición realizada por parte de una de las sociedades objeto del estudio.
- Únicamente dos sociedades han repartido dividendos en el ejercicio 2009 por importe de 3,2 millones de euros (76 millones de euros en el año 2008). Durante el ejercicio 2009 no se ha repartido dividendo a cuenta. Tenemos que tener en cuenta que sociedades que representan el 62 por ciento del importe neto de la cifra de negocios han refinanciado su deuda bancaria en 2009 estableciéndose en los mencionados acuerdos limitaciones al pago de dividendos.
- Las subvenciones de capital han aumentado 21 millones de euros respecto el 2008.
- Asimismo, se han registrado en 2009 otros movimientos que han supuesto una reducción del patrimonio neto por importe de 11,8 millones de euros, principalmente en concepto de correcciones de errores de ejercicios anteriores
En las cuatro principales empresas cotizadas el patrimonio neto en 2009 es negativo, de las cuatro sociedades analizadas únicamente una es la que presenta patrimonio neto negativo, las restantes tiene patrimonio neto positivo, no obstante en todos los casos se observa un deterioro del mismo respecto el 2008. Por el contrario, ninguna de las 21 empresas objeto de estudio presenta patrimonio neto negativo, y la representatividad del mismo se sitúa en torno al 31 por ciento del total de pasivo frente al -0,5% de las sociedades cotizadas. Asimismo, las deudas con entidades de crédito son principalmente a corto plazo y representan un 49 por ciento del total del pasivo (28 por ciento en las 21 empresas analizadas de la Comunidad Valenciana), mientras que en el largo plazo representan el 34 por ciento (28 por ciento en las empresas de la Comunidad Valenciana). Todo ello da buena muestra del mayor nivel de endeudamiento de estas grandes sociedades cotizadas con respecto a las sociedades objeto de este estudio.
2009 2008 73% 68% 5% 4% 19% 26% 2% 2%
Provisiones a corto plazo
Acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo Deudas a corto plazo
Evolución del pasivo corriente
La composición del pasivo a corriente es la siguiente:
Como podemos observar en el gráfico anterior, las partidas más significativas que componen el pasivo corriente son las deudas a corto plazo y acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo. Las deudas a corto plazo, incluyen principalmente las deudas con entidades de crédito, son la partida más relevante del pasivo corriente aumentando su peso en 5 puntos porcentuales, del 68 por ciento en 2008 al 73 por ciento en 2009. El aumento del peso de las deudas a corto plazo ha sido debido a que el peso de los acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo se han reducido, siendo un 19 por ciento en 2009 (26 por ciento en el ejercicio 2008).
Dentro de la rúbrica de acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo, el 30 por ciento del saldo de este epígrafe se corresponde con las entregas a cuenta que los clientes realizan por las ventas futuras de promociones, las cuales se han reducido un 53 por ciento respecto el ejercicio 2008. La reducción de los anticipos de clientes explica aproximadamente el 37 por ciento de la reducción del epígrafe de acreedores comerciales, el 63 por ciento restante es debido a la reducción de los saldos a pagar a proveedores como consecuencia de la caída de la actividad del sector.
