Oficinas
l mercado de oficinas de Madrid se ha desmarcado en 2004 y ha protagoniza-do un cambio de tendencia. El volumen de con-tratación aumentó un 16%, con respecto al pasado año, y la tasa de disponibilidad se ha re-ducido un 0,2%. Las previsiones apuntan a que la buena marcha del sector continuará en los próximos ejercicios.
Por el momento, la contratación bruta ha al-canzado los 695.000 m2al cierre de 2004, el
INMOBILIARIO
OFICINAS Y LOCALES
El mercado de oficinas
se sitúa en el punto de mira de
los inversores. En Madrid y
Barcelona los precios han
comenzado a subir. De hecho,
la demanda ha estado tan
activa que se han alcanzado
unos niveles de contratación
que no auguraban ni las
previsiones más favorables.
Idéntico comportamiento
están teniendo los locales
comerciales.
E
Los precios crecen cerca del 5%
en Madrid y Barcelona gracias a un inesperado
tirón de la demanda
Oficinas y locales,
Por: SANDRA LÓPEZ LETÓN*
Oficinas en la calle Josefa Varcárcel (Madrid) comercializadas
por Jones Lang Lasalle.
rector de Oficinas de Aguirre Newman Madrid.
han faltado contratos de volumen importante. Por ejemplo, la compra de más de 20.000 m2que el Grupo Marsans ha efectuado en el edificio Pór-tico, en el Campo de las Naciones; la adquisición
ciertos proyectos y los cambios puntuales en el uso de algunos edificios (más destacado en la ciudad de Barcelona) han dado como resultado un descenso en el ratiode disponibilidad. "Tras el progresivo incremento que experimentó la tasa de desocupación desde el verano de 2001, pasando del 3% hasta el 9,1%, que al-canzó a finales del año 2003, en 2004 se con-firmó un cambio de tendencia. En los últimos 12 meses se ha apreciado un descenso del 0,2% situando la tasa de desocupación en el 8,9%, cifra que se ha mantenido estable a lo largo de 2004",señala Ángel Estebaranz. La mayor ocupación del espacio de oficinas es más significativa en el centro de Madrid,"ya que no tenía el lastre de la oferta aportada por las nuevas promociones",según Rafael Merry del Val. Y podría seguir bajando. "Para 2005 y 2006 el mercado vivirá un proceso de sanea-miento con el objetivo de alcanzar una tasa de disponibilidad de entre el 6% y el 7%", in-dican en la consultora Aguirre Newman.
Menos construcción de oficinas en Madrid
La oferta del mercado madrileño ha iniciado su descenso. Ha tardado cuatro años en moderar los ritmos de construcción, pero el mercado de
AIRE FRESCO EN LOS LOCALES MADRILEÑOS
Aunque la oferta de locales comerciales en zonas prime, tanto en Madrid como en Barcelona, conti-núa siendo muy escasa, el cambio de tendencia de algunos ejes principales de la capital podría su-poner un soplo de aire fresco para este sector. Algunos ejes high streettenderán a ampliar sus zonas comerciales en la misma calle o en calles próximas, como la ampliación comercial de la calle Serrano desde Goya hasta la Plaza de la Independencia. Los ejes comerciales serán ampliados con las calles Gran Vía, Puerta del Sol y Fuencarral, este último será a su vez dividido en dos tramos según el tipo de consumidores: por un lado el llamado Fuencarral alternativo, que se ubicará de Gran Vía al mercado de Fuencarral, y por otro, de la Glorieta de Bilbao a la Glorieta de Quevedo. El eje Orense pasará de ser secundario a comercial.
El año pasado el volumen
de inversión en oficinas
alcanzó los 2.863 millones
de euros, un 23,4%
más que en 2003
La mayor parte de las operaciones –que hanpa-sado de 452 a 658, lo que supone un crecimien-to del 45%– se han concentrado en el centro del distrito de negocios (desde Plaza de Cibeles hasta Nuevos Ministerios) y en la zona descen-tralizada de Madrid (comprende el área de in-fluencia de la M-30 y algunas áreas de la M-40, como Campo de las Naciones y el Parque Empre-sarial La Moraleja), lo que confirma el atractivo que tienen estas dos ubicaciones para las em-presas a la hora de buscar su nueva sede. Y en esa búsqueda están apostando por superfi-cies no excesivamente grandes. "El mercado se está saneando con la contratación de peque-ñas superficies inferiores a 500 m2, que han
supuesto el 60% de las operaciones",indica Rafael Merry del Val, director del Área Empresa-rial de la consultora internacional Knight Frank. Por el contrario, han disminuido las operaciones en superficies de más de 3.000 m2, aunque no
más caros
de 6.800 m2en el Complejo IMCE en Pozuelo de Alarcón por parte de Halcón Viajes; y la firma de 4.300 m2(repartidos en 17 operaciones) en el edificio Midland, en Las Rozas.
Este reforzamiento en el volumen de contrata-ción total, junto con el retraso en la entrega de
oficinas ha aprendido la lección y aunque el ni-vel de edificación ha sido alto está por debajo de los niveles máximos. "Unos 460.000 m2se
han sumado al stockde oficinas madrileño, frente a los 650.000 m2edificados en 2003",
según la consultora King Sturge. Para los próxi-mos ejercicios la tendencia será la misma. "La superficie generada por los proyectos previs-tos para el bienio 2005 y 2006 es de unos 463.000 m2, lo que supone una disminución
del 48% respecto a los años 2003 y 2004", se-ñala el representante de Aguirre Newman. Esto ayudará a sanear el mercado en los próximos dos años, pero a partir de 2007 la incorpora-ción de nuevos macroproyectos –Madrid Arena (224.000 m2), Pegaso Park (520.000 m2) o los proyectos de Renault (92.000 m2)–, puede afectar directamente a un mercado en pleno proceso de recuperación.
La inmensa mayoría de la superficie en venta si-gue estando fuera del anillo de la M-30 (el 80%). Por esto, "el volumen total de superficie dis-ponible de las zonas céntricas supone única-mente unos 168.000 m2, mientras que en las
áreas más alejadas (principalmente fuera del municipio), se eleva hasta los 646.000 m2, lo
que implica una cifra casi cuatro veces supe-rior",dice Ángel Estebaranz. Así las cosas, ac-tualmente existen disponibles 1,1 millones de m2en edificios exclusivos, 191.731 m2en edifi-cios high techy casi 46.000 m2en mixtos. En la asignatura de las rentas el ejercicio se ha cerrado con un aprobado. "La bajada anual se cifra en un inapreciable 0,49%",según Knight Frank. Pero no todos los precios se han abara-tado. Así, las zonas de oficinas situadas dentro del anillo de la M-30 han experimentado una subida ligeramente superior al 4,59%, que contrasta con el 1,36% de disminución en los parques empresariales y áreas de negocio ex-ternos a la vía de circunvalación. Y es que el mercado del centro de Madrid ha comenzado a reactivarse en los dos últimos trimestres, lo que unido a la falta de disponibilidad está tirando al alza los precios, que han subido un euro por metro cuadrado en los últimos tres meses. Esto es debido a la escasez de producto de calidad y al mantenimiento de un nivel de de-manda muy activo. Los precios de salida en la
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OFICINAS Y LOCALES
Entre 400-700 Más de 700 m2
Evolución precios (euros/m2/mes)
Serrano 98,57 111,19 120,20 126,21 133,78 Goya 60,10 69,12 81,14 90,15 93,75 Preciados 100,97 111,79 122,01 129,22 135,68 Bravo Murillo 42,07 45,08 46,28 46,88 47,81 Princesa 52,59 60,10 69,12 72,12 75,72 Alcalá/Quintana 43,57 49,28 51,09 52,29 53,85 Pº Habana 42,67 45,08 46,28 47,48 48,90 Orense 45,08 46,88 44,47 45,08 48,23 Av. Albufera 42,07 44,47 48,08 51,09 52,62
BANDA DE RENTAS ‘PRIME’ DE CENTROS COMERCIALES Euros/m2/mes
Madrid 75-100
Barcelona 60-80
BANDA DE RENTAS ‘PRIME’ DE MEDIANAS SUPERFICIES Euros/m2/mes
Madrid 18-21
Barcelona 15-18
BANDA DE RENTAS PRIME DE LOCALES COMERCIALES
Madrid Preciados 150
Madrid Serrano/ Ortega y Gasset 135
Barcelona 125
RENTAS DE LOCALES COMERCIALES AL POR MENOR EN EL CUARTO TRIMESTRE
Jones Lang Lasalle.
Fuente HIGH STREET Serrano 54% 32,4% 9,3% 4,3% Goya 66% 26,5% 5,5% 2% Preciados 76% 18,2% 4,2% 1,6% EJES COMERCIALES Bravo Murillo 59% 30% 7% 4% Princesa 75,5% 35% 5,5% 2% Alcalá/Quintana 49,6% 36,7% 9,1% 4,6% EJES SECUNDARIOS Pº Habana 66% 18% 11,3% 4,7% Orense 77% 12% 7,3% 3,7% Av. Albufera 47,2% 39% 8,2% 5,6%
SUPERFICIE DE LOS LOCALES COMERCIALES EN MADRID
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LOCALES COMERCIALES EN MADRID
Aguirre Newman. Fuente 2000 2001 2002 2003 Junio 2004 Menos de 200 m2 Entre 200-400 Aguirre Newman. Fuente
el contrario, la periferia lejana (fuera de la M-40) ha experimentado un leve descenso, si-tuándose entre los 110 y 145 euros por metro cuadrado al año.
En esta línea, la inversión en oficinas ha sido buena. El sector ha acaparado un volumen que asciende a 2.863 millones de euros entre Ma-drid y Barcelona, un 23,4% más que en 2003 (Madrid ha sumado 2.112 millones de euros de inversión). La elevada liquidez existente en el mercado se ha manifestado en un incremento
Frank. Actualmente se busca más el recorrido de rentas a dos años vista o adquirir desarrollos en zonas de claro crecimiento, que la rentabili-dad actual de los inmuebles. Muchos inversores han optado por comprar edificios vacíos con garantías de rentas.
El caso es combatir el ligero descenso de las rentabilidades, motivado por las bajadas de renta sufridas en los últimos años y el manteni-miento de los precios de venta. Las rentabilida-des en la zona primede Madrid se sitúan entre
1.900 MILLONES DE EUROS EN CENTROS COMERCIALES
Después de dos años récord en cuanto a aperturas de centros comercia-les, 2004 ha sido algo más moderado, con la inauguración de 33 comple-jos comerciales, cuatro ampliaciones de centros ya existentes y una su-perficie bruta alquilable (SBA) nueva de 845.849 m2. Así, el stocktotal a
comienzos de este año estaba en 427 centros comerciales (+7,7%) y la SBA alcanzaba casi 10 millones de m2.
Pero es que actualmente existen 65 proyectos que seguramente verán la luz en los próximos cuatro años, por estar ya en construcción o por te-ner licencias. Esto supondrá un incremento en superficie del 23% hasta 2008, alcanzando los 12 millones de m2. Si además, aquellos proyectos
que aún no tienen licencia pero sí posibilidades de obtenerla se desarro-llasen el aumento sería del 25%.
Han marcado el ejercicio inauguraciones como Príncipe Pío, en Madrid (33.000 m2); Plaza Norte 2, en San Sebastián de los Reyes, Madrid
(55.000 m2); Espacio León, en León (37.000 m2); Zubiarte, en Bilbao
(21.500 m2); las primeras fases de Airesur, en Castilleja de la Cuesta,
Se-villa (47.000 m2); y Megapark Baracaldo, en Bilbao (63.000 m2). "El 33%
de las aperturas ha correspondido a centros pequeños, mientras que los centros grandes y medianos representan el 21% cada uno, y los
parques comerciales y de medianas dimensiones han supuesto el 9% y el 6% respectivamente", comentan en Jones Lang LaSalle. La inver-sión en la promoción de estos 33 centros comerciales ha alcanzado los 1.900 millones de euros, una cifra que ha engordado en los últimos años debido al mayor gasto en los elementos arquitectónicos y estéticos de los centros comerciales.
El crecimiento de las rentas primede los centros comerciales, para loca-les de entre 100 y 150 m2, ha sido de cerca del 10% en Madrid y el 15% en
Barcelona. Respecto a las medianas superficies, de tamaño comprendi-do entre 2.000 y 2.500 m2, las rentas se han mantenido en los mismos
niveles a lo largo de 2004. En el capítulo de inversión, el pasado ejercicio se ha caracterizado por el reducido número de transacciones, que han totalizado 563 millones de euros. Por volumen, éstas han disminuido un 50% respecto al año 2003 y un 22% comparado con la media de las transacciones del periodo comprendido entre 2000 y 2002. Pero no sólo se ha reducido el volumen total de operaciones, sino el número y la cuantía media por transacción. Los factores que han motivado este des-censo han sido varios: ha habido pocas compraventas de centros co-merciales regionales; no se ha vendido ninguna cartera de centros; y los vendedores habituales como Riofisa o ING no han estado muy activos.
pertos coinciden en que la compra de oficinas, sobre todo en el centro del distrito de negocios de Madrid, es una inversión segura porque los alquileres volverán a subir.
Eso sí, la coyuntura del mercado ha hecho que los ahorradores se hayan tenido que amoldar a unas nuevas condiciones. "La inexistencia de inmuebles totalmente ocupados, las rentas bajas –consecuencia de un mercado en de-presión en los últimos años–, la reducción de los períodos de contrato y la alta liquidez
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PRECIOS RENTAS DE OFICINAS EN MADRID (
€
/m
2/mes)
Aguirre Newman.
Fuente
Zona Segundo semestre de 2003 Pimersemestre de 2004 Segundo semestre de 2004
Precios máximos Precios medios Precios máximos Precios medios Precios máximos Precios medios Prime 27,50 24,25 26,00 23,57 30,00 25,47 A1 30,00 21,10 28,00 20,12 28,00 20,90 A2 25,00 16,90 23,00 15,95 21,00 15,65 DEC 22,30 15,74 20,20 14,64 20,50 15,22 OUT 18,00 11,16 16,00 9,22 17,50 9,05
ZONA C.D.N. (Prime) - Centro Distritode Negocios.
Desde Plaza de Cibeles hasta Nuevos Ministerios. Además se incluyen dentro de esta clasificación edi-ficio ubicados en otras zonas cercanas (Castellana 110, Edificio Beatriz, Torre Picasso, Torre Serrano).
ZONA A 1. Comprende el resto del principal distrito de negocios de Madrid: Azca, Serrano, Velázquez, Prín-cipe de Vergara, Goya, etc.
ZONA A 2. Esta zona abarca el centro histórico de la ca-pital así como el resto de la almendra central que no es-tá englobada en las zonas anteriormente señaladas. TIPO EDIFICIO: Edificio España, Gran Vía 14, Alcalá
30-32, Edificio Compostela, Gran Vía 30, Torre de Madrid, Princesa 3, etcétera.
DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva Centrali-dad.Se trata de la zona descentralizada de Madrid, que comprende el área de influencia de la M-30 y al-gunas zonas de la M-40 como el Campo de las Nacio-nes y el Parque Empresarial La Moraleja.
OUT - Zonas fuera de ciudad.Comprende los edifi-cios de oficinas localizados fuera del municipio de Madrid o alejados sensiblemente del núcleo urbano. Dentro de esta zona podemos encontrar cuatro sub-zonas diferenciadas: Tres Cantos, N-I, N-II y N-VI. zación de los precios en los últimos 12 meses en las zonas más céntricas viene provocada por la cautela de los propietarios, que prefie-ren tenerlo alquilado a subir demasiado las rentas y mostrar unas tasas de desocupación que no les resulten rentables",indica Sergi Mirapeix, director de Oficinas de Aguirre New-man Barcelona. "Los niveles de desocupación han pasado de un 7% a un 7,6% en 2004, aunque éste es un incremento poco impor-tante dado el volumen de la demanda",según Mirapeix.
Más demanda y precios más altos en locales comerciales
Pero no sólo el mercado de oficinas ha dado que hablar. El sector de locales comerciales está más de moda que nunca. Un total de 27 firmas, entre las que se encuentran Adolfo Domínguez, Camper, Häagen & Dazs o Calzedonia, se han cansado de pagar precios excesivos por el al-quiler de locales y de frenar sus planes de creci-miento por la falta de ubicaciones adecuadas y Panorama al que también ha contribuido la
mí-nima variación en los alquileres en la mayoría de las zonas. Durante el segundo trimestre de 2004, los precios de alquiler de oficinas se han mantenido estables en la zona prime, "aunque se han detectado ligeros repuntes por encima de los 23 euros por metro cuadrado y mes pa-ra opepa-raciones aisladas en los mejores edifi-cios",según Jones Lang LaSalle. "La estabili-el 5% y estabili-el 5,5% –en algún caso bajan
ligera-mente del 5%–. Los márgenes de los inmuebles dentro de la M-30 pueden repuntar un poco este año –5,25% o 5,75%–, pero en la periferia habrá que esperar hasta 2006 para apreciar una subida -aquí las rentabilidades se manten-drán e incluso podrían disminuir situándose entre el 7% y el 7,5% al cierre del año-, según Knight Frank.
Y en Barcelona, también cambio de ciclo
El mercado de alquiler en esta ciudad durante el segundo trimestre de 2004 ha alcanzado las ex-pectativas de contratación y, por primera vez en varios años, se muestran los primeros síntomas de cambio de ciclo, según el informe de la con-sultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. La demanda ha estado tan activa que se han alcan-zado unos niveles de contratación que no augu-raban las previsiones más favorables, situándo-se por encima de los 365.000 m2contratados, casi un 60% más que en 2003. Ha ayudado que el mercado de oficinas ha ampliado su oferta en 186.000 m2, casi un 15% menos de lo que se pre-veía en el primer semestre del año, motivado por el retraso en la entrega de algunos edifi-cios. Casi el 92% de la nueva oferta se ha situa-do en las zonas descentralizadas (o áreas de nueva centralidad) y de fuera de la ciudad, co-mo es lógico si se tiene en cuenta la escasez de suelo existente en el centro de la ciudad cuya oferta se limita a la rehabilitación de algún edi-ficio. En las áreas de máxima demanda –distrito de negocios y proximidades– sólo se han añadi-do 4.000 m2, un 2,1% de la nueva oferta. Del nuevo stockque ha salido al mercado durante 2004, casi el 40% está ya ocupado.
CDN (Centro Distrito de Negocios) 9.633 3,8%
A-1 (Resto Distrito de Negocios) 46.600 18,3%
A-2 (Resto ciudad) 0 0%
DEC (Descentralizado) 97.902 38,5%
OUT (Fuera de la ciudad) 100.100 39,4%
TOTAL 254.235 100%
OFERTA PREVISTA DE NUEVA SUPERFICIE DE OFICINAS EN MADRID PARA 2005
Aguirre Newman.
Fuente
Zona Metros cuadrados Porcentaje
se han unido para tratar de controlar el alza del alquiler de los establecimientos.
El crecimiento de las rentas de los locales co-merciales en calles primea lo largo de 2004 ha sido del 13% para Madrid y del 7% para Barce-lona,señala la consultora Jones Lang LaSalle. Y eso que "en general se ha observado una esta-bilidad en los precios de alquiler durante los últimos 12 meses, produciéndose una progre-sión más moderada que el año anterior", pun-tualiza Carlos Mallo, director de Locales Comer-ciales de Aguirre Newman Madrid.
Los precios más altos de Madrid son los de las calles Preciados y Serrano, que han visto –al igual que el eje de Princesa–, crecer sus precios en torno al 5% durante el primer semestre de 2004 a causa de la fuerte demanda. En el resto de la calles, el incremento en los alquileres ha sido muy similar al producido en el IPC durante 2003, oscilando entre el 2% del eje de Bravo Murillo y el 3% en los ejes de Alcalá, Quintana y Paseo de la Habana. En buena parte de estas ca-lles la oferta se cuenta con los dedos, sobre to-do en las más cotizadas. "Mientras la demanda sigue siendo muy elevada, la oferta de locales comerciales en zonas prime, tanto de Madrid como de Barcelona, continúa resultando muy escasa, especialmente para los locales más demandados, los de 100 a 200 m2",indican en
Jones Lang LaSalle. De hecho, el 70% de los es-tablecimientos que se buscan en Madrid tiene una superficie inferior a 200 m2y en los ejes principales (Serrano, Goya, Preciados, Bravo
cundarios, así como fondos inmobiliarios de origen alemán y holandés con gran liquidez que sólo destinan su dinero a producto Clase A (óptima situación, arrendado a inquilino sol-vente y de prestigio)",analiza Carlos Mallo. Precisamente la existencia de esa demanda de inversión que busca un producto de alta calidad ha provocado un aumento de precios y, como consecuencia, una disminución de las rentabili-dades. Las tasas de rentabilidad en los ejes high street y comerciales –que están entre el 4,5% y el 5,5% las primeras y el 6% y 7% las segundas–, han descendido medio punto. En los ejes secun-darios la menor actividad registrada y la mayor desocupación han dado lugar al mantenimiento de esas tasas (entre el 7% y el 8%). 3
PRECIOS DE RENTAS DE OFICINAS EN BARCELONA (
€
/m
2/mes)
Aguirre Newman.
Fuente
Zona Enero de 2004 Julio de 2004 Enero de 2005
Precios máximos Precios medios Precios máximos Precios medios Precios máximos Precios medios Prime 23,00 19,70 23,00 19,50 23,50 18,05 A1 21,00 15,70 21,00 16,75 20,50 16,10 A2 17,00 12,80 18,00 13,50 18,00 13,20 DEC 18,00 13,50 18,50 14,50 19,00 14,55 OUT 13,00 10,50 13,00 10,50 15,00 10,40
Zona C.D.N. (Prime) - Centro del Distrito de Nego-cios.Esta zona se sitúa a lo largo del Paseo de Gracia y de la Avda. Diagonal, desde la Plaza Francesc Ma-cià, hasta la Gran Vía de Carlos III.
Zona A-1. Estas zonas suponen una alternativa a las Zonas Prime. Son las zonas de la calle Tarragona, jun-to al Recinjun-to Ferial de Barcelona, Avenida Diagonal, entre Francesc Macià y Pau Clarís, Avda. Josep Ta-rradellas, Vía Augusta, Plaza Catalunya y Gran Vía Carlos III, entre otras.
Zona A-2.Se trata principalmente del ensanche bar-celonés, zona mayoritariamente de carácter
resi-*Sandra López Letón es una periodista especializada en información inmobiliaria. Es redactora en el suplemento
Propiedades (El País). Oficinas en Diagonal Mar
(Barcelona).
dencial y de edificios de oficinas estilo años setenta.
DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva Centra-lidad.Villa Olímpica, Plaza de las Glorias, World Trade Center, Plaza Cerdá... Pasarán a formar par-te, también, de estas zonas la ampliación de la Dia-gonal hasta el mar y toda la reestructuración del Pueblo Nuevo.
OUT - Zonas fuera de ciudad.Durante los últimos años, las zonas de fuera de la ciudad están tomando gran importancia dentro del mercado inmobiliario en general. En esta área se incluyen Sant Joan Despí, Esplugues, Aeropuerto, Cornellá y Sant Cugat.
Murillo, Princesa y Alcalá/Quintana) el volumen de locales superior a 400 m2es inferior al 10%. "Parte de esta demanda son inversores priva-dos que buscan una diversificación de riesgos en su cartera inmobiliaria y que invierten tan-to en los ejes más comerciales como en los
