ESTADISTICA DEL MERCADO DE ALQUILER -EMA-

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ESTADISTICA DEL

MERCADO DE ALQUILER

-EMA

-

Presentación

Datos del 2ºtrimestre 2019

13 de marzo de 2020

(2)

1.- LA ESTADISTICA DEL MERCADO DEL ALQUILER EN EUSKADI (EMA) (I)

La

EMA

(Estadística del Mercado del Alquiler) es una herramienta estadística del Gobierno

Vasco que permite proporcionar una imagen fiel del mercado de alquiler y las rentas de

los contratos registrados a partir de las fianzas.

La base de la

EMA

es información de las fianzas, que se considera que es el mejor reflejo

de los precios reales.

Cuando se firma un contrato, el inquilino entrega al propietario la cantidad equivalente a un mes de alquiler (Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Responde fielmente a lo que se paga por el arrendamiento, cuando por Ley (la de Vivienda en nuestro caso,) el propietario debe depositar esa fianza ante el Departamento competente en materia de vivienda.

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1.- LA ESTADISTICA DEL MERCADO DEL ALQUILER EN EUSKADI (EMA) (II)

La consistencia de esta estadística es muy considerable

, al incluir buena parte del

parque de alquiler libre de Euskadi, de forma que:

o El análisis que se presenta a continuación se centra en las más de 52.000 viviendas habituales en alquiler libre localizadas en edificios colectivos (las viviendas de temporada también se integran en la EMA pudiendo consultarse su precio medio en las tablas que publica el Órgano Estadístico) cuyos contratos estaban vigentes a 30 de junio de 2019.

o Adicionalmente, en el análisis de las rentas de 2016, 2017 y 2018 también se incluyen 23.000 viviendas habituales cuyo contrato ha concluido a 30 de junio de 2019 pero que estaban vigentes en alguno de estos ejercicios.

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2.- ALCANCE DE ESTA SEGUNDA ENTREGA DE LA EMA

En esta segunda entrega de información se consolida el

análisis de los indicadores ya

analizados en la primera edición hasta los dos primeros trimestres de 2019

y se

incluyen

nuevos indicadores

:

.

1

Se presenta el precio medio del alquiler por vivienda de los los dos primeros trimestres de 2019, así como el número de contratos firmados en cada año. contratos de 2016, 2017 y 2018 y de

2

Se analiza el _{contratos de cada trimestre en 2018 y de}Precio medio del alquiler por vivienda de los _{los dos primeros}

trimestres de 2019.

Se analiza la renta media por vivienda del parque de viviendas en alquiler a 30 de junio de 2019.

3

4

Se presenta como novedad el análisis de la renta media por metro cuadrado construido, en 2016, 2017 y 2018, así como los dos primeros trimestres de 2019 y su precio medio a 30 de junio de 2019.

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3.- EL PRECIO MEDIO DEL PARQUE DE VIVIENDAS EN ALQUILER A 31 DE

DICIEMBRE DE 2018

La renta media mensual de las más de

52.000 viviendas colectivas libres

con contrato

registrado y vigente a 30 de junio de 2019 en Euskadi se situaba en

667 euros.

Fianzas vigentes y renta media mensual en Euskadi a 30 de junio de 2019

52.024 contratos 667,6 Euros/mes

8,7 Euros/metro cuadrado construido

La situación por

TTHH

a 30 de junio de 2019:

El mayor precio medio se corresponde a Gipuzkoa (690 euros), seguida de cerca por las viviendas en alquiler en Bizkaia (674 euros). La renta media es significativamente inferior en Araba (586 euros).

En cambio, la renta media por metro cuadrado construido es similar en Bizkaia y Gipuzkoa (8,9 euros), y 1,6 euros inferior en Álava.

Renta media mensual de las fianzas vigentes a 30 de junio de 2019 por Territorio Histórico

586

674 690

Álava Bizkaia Gipuzkoa

Renta media por metro cuadrado construido a 30 de junio de 2019 por Territorio Histórico

7,3 8,9 8,9 8,7

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Detrás de estos promedios

a nivel de Euskadi y del Territorio Histórico se aprecian

notab

l

es diferencias en la renta media de los contratos de alquiler en Euskadi en

función del municipio (dimensión de los municipios y su localización). También se

producen diferencias significativas dentro de un mismo municipio según los

barrios (esto se constata en las capitales).

Como tendencia general se constata que

la renta media aumenta significativamente

conforme mayor es la dimensión de los municipios:

El precio medio de los contratos de alquiler vigentes a 30 de junio de 2019 alcanza 745 euros en las capitales vascas, y se queda por debajo de los 600 euros de media en los municipios de menos de 20.000 habitantes. 504,1 535,5 565,6 594,7 629,1 670,6 745,3 667,6 Menos de 2.500 2.500-5.000 5.001- 10.000 10.001 - 20.000 20.001- 40.000 40.001-100.000 Más de 100.000 Media Euskadi

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Esta misma tendencia se produce al analizar el ranking de la renta por metro cuadrado construido, en el que el precio medio en las capitales (9,8 euros) prácticamente duplica al registrado en los municipios de menor dimensión (5,7 euros)

Renta media mensual por metro cuadrado construido de los alquileres vigentes a 30 de junio de 2019 por estrato poblacional

5,7 6,4 6,9 7,4 8,2 8,9 9,8 Menos de 2.500 2.500-5.000 5.001- 10.000 10.001 - 20.000 20.001- 40.000 40.001-100.000 Más de 100.000

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El parque de alquiler libre se concentra en los municipios de mayor tamaño: 6 de cada

10 contratos de alquiler libre a 30 de junio de 2019 se corresponden con viviendas

localizadas en las capitales y en los municipios de más de 40.000 habitantes.

Distribución de las fianzas vigentes a 30 de junio de 2019 por tamaño poblacional Menos de 2.500 3,3% 2.500 - 5.000_3,7% 5.001 a 10.000 8,2% 10.001 a 20.000 15,2% 20.001 a 40.000 9,0% 40.001 a 100.000 18,0% Más de 100.000 42,5%

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DONOSTIA continua a la cabeza del ranking municipal de carestía de la vivienda en

alquiler libre

a 30 de junio de 2019

si se tiene en cuenta la

renta media mensual

:

En Donostia se alcanza una renta media de 880 euros,seguida de Getxo (847 euros) y Zarautz (770 euros).

Las otras dos capitales presentan un menor precio medio del alquiler, si bien en Bilbao (742 euros) la renta resulta notablemente superior a Vitoria-Gasteiz (612 euros).

Cinco municipios de más de 20.000 habitantes presentan una renta media de 600 euros o inferior

incluso a esta cota: Santurtzi, Durango, Sestao, Eibar y Arrasate. Renta media mensual de fianzas vigentes a 30 de junio en

municipios de más de 20.000 habitantes Municipio Renta media % sobre renta media Euskadi Donostia-San Sebastian 880,0 31,8% Getxo 847,6 27,0% Zarautz 770,4 15,4% Leioa 755,1 13,1% Bilbao 742,1 11,2% Erandio 658,0 -1,4% Irún 648,7 -2,8% Barakaldo 637,2 -4,5% Errenteria 629,3 -5,7% Galdakao 623,8 -6,6% Portugalete 616,1 -7,7% Vitoria-Gasteiz 612,2 -8,3% Santurtzi 610,2 -8,6% Durango 600,7 -10,0% Basauri 600,6 -10,0% Sestao 579,2 -13,2% Eibar 528,5 -20,8% Arrasate/Mondragón 516,6 -22,6% Media Euskadi 667,6

Renta media mensual de fianzas vigentes a 30 junio de 2019 por metro cuadrado en municipios de más de 20.000 habitantes

Municipio Renta media

Donostia-San Sebastian 11,5 Getxo 10,3 Bilbao 10,1 Zarautz 9,6 Leioa 9,5 Barakaldo 9,0 Erandio 9,0 Portugalete 8,9 Errenteria 8,8 Santurtzi 8,6 Basauri 8,3 Sestao 8,3 Irún 8,2 Durango 7,7 Vitoria-Gasteiz 7,7 Galdakao 7,3 Eibar 7,1 Arrasate/Mondragón 6,9 Media Euskadi 8,7

(10)

DONOSTIA

también se encuentra a la cabeza del

ranking de la renta media por metro

cuadrado construido,

indicador en el que tres municipios vascos superan la cota de los

10 euros por metro cuadrado Donostia (11,5 euros), Getxo (10,3 euros) y Bilbao (10,1

euros)

Analizando la renta media de los contratos a 30 de junio de 2019 se producen también

grandes diferencias según el barrio en el que se localiza la vivienda dentro de las

capitales.

En Vitoria-Gasteiz se advierte un notable diferencial entre los barrios del Ensanche (687 euros) y Lakua (636 euros), frente al Casco Viejo en el que la renta media es de 532 euros. Sin embargo, en el análisis por metro cuadrado los diferenciales son menores debido a la diversa superficie media de las viviendas.

En Bilbao destaca Abando que supera ampliamente la renta media del resto de barrios, alcanzado 953 euros, un 50% por encima de la menor renta media que corresponde a Otxarkoaga (626 euros). El precio por metro cuadrado en Abando supera los 12 euros, mientras que en el resto de barrios resulta significativamente homogéneo en torno a la cota de los 9 euros.

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En Donostia, más allá de su elevada renta promedio, se aprecia una situación claramente diferenciada en función de la localización de las viviendas:

 Las viviendas en los barrios que se sitúan en la zona céntrica (alrededor de las playas de la ciudad)

alcanzan niveles de renta media notablemente elevados: hasta 994 euros en el Antiguo, 978 en el centro y Parte Vieja, y en un rango no lejos de los 900 euros en Gros y Amara (hay que destacar que las viviendas de temporada, muy habituales en Donostia, no forman parte de este cálculo, su inclusión elevaría aún más estos promedios). El precio por metro cuadrado construido supera el nivel de 11 euros por metro cuadrado en estos barrios

 En cambio, las viviendas en alquiler libre en el resto de barrios de la ciudad (que se analizan de

forma conjunta, como son, entre otros, Altza, Intxaurrondo Bidebieta, Egia etc) presentan una renta media considerablemente inferior (709 euros). En todo caso, el precio medio por metro cuadrado en estos barrios alcanza 9,4 euros, por encima de la media de Euskadi.

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Renta media por contrato y por metro cuadrado construido en las capitales (zonificación OFIN)

Precio medio

Precio medio por metro cuadrado const. 1. Casco Viejo 532,1 8,5 2. Ensanche 687,2 8,8 3. Lovaina 626,1 7,5 4. Zaramaga 597,6 7,4 5. Lakua 636,8 7,0 6. Ali-Gobeo 562,5 8,0 Precio medio Precio medio por metro cuadrado const.

Zona 1 y 2. Parte Vieja y

Centro 978,3 13,3 3. Amara 877,9 11,1 4. Antiguo 994,9 12,1 5. Gros 869,0 11,9 6. Otros barrios 709,7 9,4 Precio medio Precio medio por metro cuadrado const. 1. Deusto - S. Ignacio 753,0 9,8 2. Uribarri 667,3 9,5 3. Otxarkoaga 626,4 9,2 4. Bolueta 677,1 9,7 5. Casco Viejo 691,8 9,5 6. Abando 953,6 12,1 7. Rekalde 691,5 9,7 8. Basurto 709,1 9,9

Vitoria-Gasteiz

Bilbao

Donostia-SnSn

(13)

1,5 3,9 0,2 1,7 2,2 -1,4 0,7 1,8 633 642,5 667,4 654,3 665,4 680,4 670,8 675,6 687,7 600 610 620 630 640 650 660 670 680 690 700

2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019

-2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) .

4.- EL PRECIO DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER FIRMADOS EN EUSKADI

EN LOS DOS PRIMEROS TRIMESTRES DE 2019

El precio del alquiler en Euskadi crece en el primer y, especialmente, en el segundo

trimestre de 2019, en tasas más moderadas que lo observado en 2018.

La renta media mensual de los contratos registrados en el primer trimestre aumenta un 0,7% y asciende a un 1,8% en el segundo trimestre. Esta dinámica es más moderada que la observada en 2018.

Si se analiza la tasa de incremento de los últimos doce meses (2ºtri de 2018 a 2º tri de 2019) se observa una tasa de crecimiento del 3,4%, cuatro décimas menos que la del conjunto de 2018. En los tres TTHH se advierte esta tendencia a la moderación de la renta media de los contratos firmados en 2019, de forma que la tasa de evolución de los doce meses anteriores al 30 de junio de 2019 es inferior a la observada en el conjunto de 2018.

Renta media mensual de las fianzas depositadas. Promedio y tasas de variación anual 2016-2018 y trimestral en 2018 y 2019 Datos trimestrales IIT2018-IIT2019

(14)

2,8 5,2 -0,4 2,7 3,6 -1,0 1,2 1,0 547,4 563 592,2 571,6 586,9 608,1 601,9 609 615,2 500 520 540 560 580 600 620 640 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 0,9 3,1 0,3 0,1 3,6 -2,0 0,5 1,3 645,9 651,7 671,7 663,5 663,9 687,5 673,6 677,3 686,3 620 630 640 650 660 670 680 690 700 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 1,7 4,3 -0,1 3,9 0,3 -1,1 1,0 2,5 650,3 661,4 689,5 670,9 696,9 699,2 691,9 699,1 716,6 600 620 640 660 680 700 720 740 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) .

Renta media mensual de las fianzas depositadas por Territorio Histórico. Promedio y tasas de variación anual 2016-2018 y trimestral en 2018 y 2019

Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +4,8% Araba/Álava Bizkaia Gipuzkoa Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +3,4% Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +2,8%

(15)

Según el tamaño de los municipios,

la renta media de los contratos firmados en los dos

primeros trimestres de 2019 crece en la totalidad de tamaños y estratos

poblacionales analizados, si bien en tasas de crecimiento moderadas.

En los municipios de menor dimensión se advierte un mayor ritmo de crecimiento de la renta media, destacando en el primer trimestre el incremento del 3,2% trimestral en los municipios de 2.500 a 5.000 habitantes, así como del 4,5% en el segundo trimestre de 2019 en el de los municipios de 5.001 a 10.000 habitantes.

Solamente en el caso de los municipios de 20.001 a 40.000 habitantes se registra una caída de la renta media en el primer trimestre de 2019.

En las capitales las tasas de crecimiento son más moderadas que en los municipios de menor dimensión, especialmente si analizamos la evolución de los últimos doce meses estudiados (2º tri 2018 a 2º tri de 2019).

(16)

3,3 2,6 0,7 -3,6 5,6 -1,4 0,1 1,0 477,5 493,5 506,2 508,4 490,3 517,8 510,8 511,6 516,7 450 460 470 480 490 500 510 520 530 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . -1,5 2,2 1,8 -2,4 1,4 2,4 3,2 _0,2 523 515,1 526,2 528,5 516 523 535,3 552,2 553,1 490 500 510 520 530 540 550 560 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 0,3 3,1 1,4 -0,2 3,6 -3,5 1,4 4,5 547,8 549,6 566,8 563,3 562,4 582,6 562 569,7 595,1 520 530 540 550 560 570 580 590 600 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 1,9 2,2 -1,9 2,1 0,8 0,3 1,2 0,9 566,6 577,6 590,3 578,1 590,4 595,4 597,4 604,8 610,1 540 550 560 570 580 590 600 610 620 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) .

Renta media mensual de las fianzas depositadas de menos de 2.500 habitantes. Anual 2016-2018 y trimestral en 2018 y 2019 Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +5,4%

Renta media mensual de las fianzas depositadas de 2.500 a 5.000 habitantes. Anual 2016-2018 y trimestral en 2018 y 2019 Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +7,2%

(17)

0,1 1,8 -1,0 2,3 -0,8 2,4 -1,8 2,3 609,5 610,1 621 609,3 623,3 618,4 633,2 621,5 635,7 590 600 610 620 630 640 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 1,7 2,7 0,3 0,8 1,8 -0,7 0,3 0,1 641,2 652,2 670 661,3 666,7 679 674,2 676,2 677,2 620 630 640 650 660 670 680 690 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 2,4 5,1 0,4 2,1 1,9 -0,6 0,1 1,8 696,7 713,5 750,2 732,8 748,3 762,7 757,8 758,8 772,8 640 660 680 700 720 740 760 780 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) .

Renta media mensual de las fianzas depositadas de más de 100.000 habitante (capitales). Anual 2016-2018 y trimestral en 2018 y 2019 Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +3,3%

(18)

A pesar de esta moderación de la evolución de la renta en los contratos firmados en las

capitales en los dos primeros trimestres de 2019,

continúa siendo muy relevante el

mayor precio medio de los contratos firmados en Donostia y Bilbao en comparación

con la media de Euskadi

y con la mayoría de municipios vascos.

En el segundo trimestre de 2019, Vitoria-Gasteiz y Donostia registran su máximo nivel en la serie histórica que comienza en 2016, alcanzando 643 euros y 917 euros, respectivamente.

o En Vitoria-Gasteiz, las tasas de crecimiento trimestral se sitúan en el 0,8% en el primer trimestre y el 1,3% en el

segundo trimestre de 2019, respectivamente.

o En Donostia, mientras que en el primer trimestre la renta media de los contratos firmados apenas crece un 0,4%,

en el segundo trimestre el ritmo de crecimiento aumenta hasta el 2,1%.

En Bilbao se advierte una mayor ralentización en la evolución del precio del alquiler en los dos primeros trimestres de 2019:

o La renta media de los contratos firmados en el segundo trimestre de 2019 se sitúa en 753 euros, y apenas crece

en los dos primeros trimestres de 2019 (no crece en el primer trimestre, y aumenta un 0,5% en el segundo).

o La renta media de los contratos en este segundo trimestre de 2019 se sitúa 7 euros por debajo de la cota más

(19)

3,9 4,9 -1,3 3,9 2,4 -0,2 0,8 1,3 567 589,3 618,4 593,4 616,8 631,9 630,7 635,6 643,7 520 540 560 580 600 620 640 660 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 0,7 4,3 0,5 -0,1 4,0 -1,4 0,0 0,5 707,9712,8 743,7 732,8 731,9 760,9 750,4 750,1 753,6 680 700 720 740 760 780 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 -2 -1 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) . 3,3 4,5 0,9 3,0 0,0 0,2 0,4 2,1 820,7 847,8 886 865,6 892 892,3 893,8 897,6 916,7 760 780 800 820 840 860 880 900 920 940 2016 2017 2018 IT 2018 IIT 2018 IIIT 2018 IVT 2018 IT 2019 IIT 2019 0 1 2 3 4 5 R en ta m ed ia m en su al (€ ) Tas a d e v a riac ión ( % ) .

Renta media mensual de las fianzas depositadas. Anual 2016-2018 y trimestral en 2018 y 2019

Vitoria-Gasteiz _Bilbao Donostia-SnSn Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +4,4% Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +3,0% Datos trimestrales IIT2018-IIT2019 +2,8%

(20)

La

comparación entre la renta por metro cuadrado de las viviendas en oferta

(que

proporciona la Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria)

respecto a los contratos firmados

y depositados

(EMA) se realiza a través del indicador de la renta media sobre la

s

uperficie útil

(en vez de la superficie construida):

En Bilbao y Vitoria la renta media por metro cuadrado útil de las viviendas en oferta supera en 1,4 euros la de los contratos firmados en el segundo trimestre de 2019, y este diferencial asciende a 2,9 euros en Donostia.

La renta media solicitada en las ofertas recogidas en OFIN está creciendo en mayor medida que las rentas medias que figuran en los contratos y, por tanto, el diferencial entre este precio por metro cuadrado útil de las viviendas en oferta respecto a los contratos firmados en cada trimestre se está ampliando en los últimos años.

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Precios metro cuadrado útil EMA vs OFIN. Anual 2016-2018 y trimestral en 2018 y 2019

Vitoria-Gasteiz

Bilbao

Donostia-SnSn

8,5 8,8 9,2 9 9,1 9,4 9,4 9,4 9,5 9,5 9,6 10,5 9,4 9,7 10,1 10,5 10,7 10,9 0 2 4 6 8 10 12

Precio metro cuadrado útil EMA OFIN

Datos trimestrales 11,5 11,7 12,1 ₁₂ _11,9 12,4 12,2 12,2 12,3 11,7 12,7 13,7 12,9 13,3 13,5 13,7 13,7 13,7 10 11 12 13 14

Datos trimestrales 13 13,3 13,9 13,4 13,9 14 14,1 14 14,2 14,7 16,1 17,5 16,2 16,8 17,2 17,5 17,4 17,1 0 5 10 15 20