[ GUÍA BÁSICA PARA
COMPRAR TU CASA ]
C O N T E N I D O
Invierte en bienes inmuebles
¿Qué hacer antes de comprar una casa?
Por dónde empezar
Financiamiento
Documentación y escritura
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invierte en bienes inmuebles
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Cimentar tu patrimonio adquiriendo una casa es uno de los momentos más felices de tu vida, de crecimiento personal, y una excelente inversión porque toda propiedad, como objeto de valor, tiene cambios en función de ciertos factores como: el grado de desarrollo de la zona en donde se ubica, sus condiciones, mejoras, cantidad de metros cuadrados construidos, el tamaño del terreno, los años de construcción, entre otros. No obstante, sostener los gastos que la propiedad requiere para mantenerla en óptimas condiciones son beneficiosos para aumentar su valor de venta y convertir el mantenimiento en un factor de plusvalía.
Lo anterior se enfoca hacia las ventajas económicas y la mejora en la calidad de vida que representa invertir en tu casa:
PROPIEDAD
Contar con un título de propiedad te otorga poder sobre ese bien tangible y es un ahorro porque ya no tendrás que pagar renta, depósitos, gastos de mudanza, y evitarás incomodidades y situaciones molestas al habitar un lugar arrendado. Además, en un futuro podrás disponer del bien para venderlo o arrendarlo.
INVERSIÓN LUCRATIVA Y REDITUABLE:
Es un activo y no perderá su valor, al contrario, por el aumento de la plusvalía tu inversión tendrá rendimientos sobre el valor de la propiedad.
SUPERACIÓN PERSONAL:
Te sentirás pleno emocionalmente al lograr una meta personal y un beneficio que ayudará al estilo de vida y estabilidad de tu familia, al no tener que cambiar a tus hijos de escuela, reorganizar tus tiempos y traslados, entre otros.
No olvides que precio es lo que pagas, valor es lo que recibes, una realidad en el mercado inmobiliario, que marca la diferencia conceptual entre precio y valor de una propiedad.
En la práctica los mejores inversionistas son aquellos capaces de captar los grandes vacíos que existen entre el precio y el valor de un inmueble, lo cual puede generar grandes ganancias en periodos muy cortos de tiempo.
¿Qué hacer antes de comprar una casa?
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Comprar un bien inmueble es una decisión muy importante y una inversión considerable que significa asumir un compromiso a corto o largo plazos. Por lo tanto, tienes que pensarlo y tomar las debidas precauciones con la finalidad de evitar problemas en el futuro. A continuación, trataremos de mencionar las de mayor incidencia.
RECURSOS
Tienes que calcular, en primer lugar, tu solvencia económica, es decir, con qué cantidad cuentas para hacer la inversión en tu casa, sin arriesgar tus obligaciones. Te sugerimos que del total de tu ingreso mensual neto menos el total de las deducciones, gastos fijos, créditos, programes no más del 30% para no llevar al límite tus finanzas y además tener cierta flexibilidad para cubrir los gastos adicionales que conlleva el proceso de adquisición de tu casa. Por tal razón, debes estar seguro de poder generar el flujo de efectivo suficiente para poder hacer frente a estos compromisos durante ese periodo.
ENGANCHE
Este depende si tienes en mente un crédito hipotecario o comprar al contado, por lo general en México se establece una base entre el 20% - 30% del valor total de la propiedad, por lo que deberás contar con esta suma. Sin embargo, juntarla suele ser una ardua tarea, las instituciones financieras ante esta situación ofrecen alternativas que no son tan recomendables ya que, por ejemplo: en el caso que pagues el 20% o el 25% en lugar del 30%, por la diferencia de porcentaje tendrás que pagar más intereses.
HISTORIAL CREDITICIO
Para que una institución financiera te otorgue un crédito es necesario que tengas un historial crediticio limpio porque ello determinará el monto que podrán concederte. Por lo tanto, te recomendamos que liquides tus saldos pendientes y mejorar tus antecedentes.
CRÉDITO HIPOTECARIO E INTERESES
Es acertado que conozcas al detalle cómo operan los créditos hipotecarios ya que la oferta de los bancos para estos productos es muy variada; asimismo debes tener presente el cálculo de los intereses mensuales que es sobre los saldos insolutos y el funcionamiento de la tabla de amortizaciones a fin de determinar su impacto en los pagos anticipados si es el caso.
COSTOS ADICIONALES
Suele suceder que muchas personas no los consideran en su presupuesto llegando a convertirse en una sorpresa-problema. Entre estos costos están los de la transacción y el establecimiento de la hipoteca, los notariales escrituración, impuestos de la compraventa, derechos derivados de la operación, honorarios del notario y las comisiones de los intermediarios.
COBERTURA DE SEGUROS
Los créditos hipotecarios generalmente incluyen el pago de la cobertura de seguros contra eventos imprevistos comúnmente incendio pero no de terremoto no obstante, hay circunstancias en que esta se aplica en determinadas condiciones y cuando acontece un siniestro la protección no resulta lo que se esperaba.
PROPIEDAD CALIFICADA
Significa que la propiedad debe ser acorde con tu presupuesto y necesidades, es decir, debes tener muy claro la zona, si es una casa nueva o usada, tipo de construcción y materiales utilizados, el tamaño, funcionalidad, ventilación, iluminación, los servicios, acabados, y si hay posibilidad de ampliarla, entre otros factores.
SITUACIÓN JURÍDICA
Las escrituras de un inmueble es la única forma de tener certeza jurídica, entendida como la evidencia que demuestra o acredita la propiedad legal del bien de quien la vende. Asimismo hay que verificar que esté dado de alta ante el Registro Público de la Propiedad para asegurarte que está libre de gravamen, que no está en garantía y al corriente de sus pagos de impuestos. Por último, corroborar que no existen adeudos por concepto de servicios: luz, agua, gas, predial.
ELEGIR UN ASESOR INMOBILIARIO
Suele suceder, sobre todo a las personas que por primera vez quieren adquirir un bien inmueble, que se dediquen por cuenta propia a la búsqueda de su casa ideal sin tener experiencia ni conocimiento de la materia, por lo tanto sugerimos acudir a un asesor inmobiliario con respaldo profesional que esté certificado o forme parte de alguna agrupación como la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), quien te atenderá con calidad y te guiará hacia una compra segura y beneficiosa de acuerdo con tus necesidades. Su labor es buscar y presentarte varias opciones, acompañarte en la negociación, los trámites y escrituración del bien a adquirir.
POR DÓNDE EMPEZAR
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Sin lugar a dudas, comprar una propiedad con fines habitacionales no es un cometido sencillo, es una decisión financiera fundamental que requiere ser planificada y acertada para lograr el objetivo deseado sin complicaciones. Los motivos pueden ser muy diferentes mejorar su calidad de vida, independizarse, contraer matrimonio, la llegada de los hijos, etc., pero el propósito es el mismo: comprar una casa.
Independientemente de los tiempos, circunstancias y deseos, la planificación consciente y asesorada es la mejor opción para lograr una compra acertada, segura y eficaz. A continuación te compartimos algunos tips que te ayudarán en este proceso.
NECESIDADES
Un punto fundamental es determinar con exactitud qué es lo que necesitas para no embarcarte en una propiedad que no responda a tus requerimientos reales ya sean habitacionales o financieras, más aún si es tu primera compra. Por lo tanto, te proponemos hacer un listado comenzando con quiénes y cuántos son los que la habitarán: eres soltero(a) y quieres independizarte, te vas a casar y no quieres rentar, estás casado(a) y deseas tu hábitat propio antes de tener hijos, o se trata de una familia en crecimiento. De ello dependerá para buscar una casa nueva o usada, los metros cuadrados requeridos, cantidad de habitaciones, baños, área de lavado, estacionamiento, jardín, áreas verdes, vigilancia, la ubicación, y los precios, de este modo podrás juntar el dinero para iniciar la transacción inmobiliaria, recopilar los requisitos y la documentación pertinente.
Recuerda que cualquiera que sea el tipo de vivienda que busques tendrás que hacer una inversión inicial, sin considerar el avalúo, por lo cual debes ir planeando los montos y la forma de pago.
FACTORES DETERMINANTES
Un elemento fundamental que debes tener presente al momento de tomar la decisión de comprar una casa es la plusvalía, es decir, el valor creciente que adquirirá con el tiempo la propiedad que vas a comprar, y estos son:
1. UBICACIÓN
No se trata simplemente en dónde está localizada la propiedad que buscas, si es zona residencial, comercial o mixta, sino en su entorno, es decir, qué hay próximo a esta: centros comerciales, áreas verdes, centros educativos, hospitales, restaurantes, mercados, clubes deportivos, museos, teatros, etc. Igualmente, debes valorar si la zona está creciendo, el precio de las propiedades similares cercanas, porque ello implica mayor infraestructura que aumenta la plusvalía de la propiedad. Otro aspecto a tener en cuenta es que la zona elegida tenga relación con la ubicación de tu trabajo y/o con la escuela de tus hijos, si es el caso. Cuanto más lejos estés de estos puntos, mayor será el costo de transporte y el tiempo que insumes en desplazarte ida y vuelta ya sea que tengas locomoción propia o utilices el transporte público lo que influye directamente en tu calidad de vida.
2. INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS
Si bien la propiedad debe contar con una infraestructura adecuada que brinde los servicios básicos alumbrado público, agua potable, seguridad, drenajes, electricidad, mantenimiento de áreas verdes, recolección de basura, etc.también debe contar con el mantenimiento y la administración para asegurar el permanente abastecimiento de estos.
3. ACCESO
La accesibilidad a la propiedad es otro factor: calles en buenas condiciones, autopistas cercanas, y transporte público urbano colectivo y particular fundamentalmente en horas pico.
4. VISTA
El factor intangible también cuenta para definir el valor de la propiedad, ya que si es para fines habitacionales no es lo mismo que tenga vista a áreas verdes, que esté ubicada en un tranquilo fraccionamiento privado, o en medio
de la ciudad rodeada de asfalto y tránsito vehicular, en un doceavo piso con balcón y vista a toda la ciudad que en un tercer piso interior. Las panorámicas y las vistas deben tenerse en cuenta a largo plazo.
5. ASPECTO
El estado de la propiedad exteriores e interiores es determinante al momento de su valoración calidad de los materiales de construcción, paredes, pisos, acabados, clósets, ventanas, pintura, servicios de luz y gas, tuberías del agua, áreas comunes, áreas verdes, etc. Un hábitat en buenas condiciones se cotiza a un precio más alto en el mercado, más si está para estrenar. Y un punto muy importante si la estructura resiste ampliaciones.
FINANCIAMIENTO
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Existen varias opciones para obtener un financiamiento que te ayude a adquirir el inmueble deseado, de las cuales debes conocer los requisitos y condiciones para solicitarlo. Por ejemplo, los trabajadores cuentan con instituciones gubernamentales como Fovissste e Infonavit, en dónde pueden conocer su estatus como acreedor a un crédito hipotecario o cómo acceder a este beneficio. Además hay muchas instituciones bancarias o Sofoles, en este caso analiza con detenimiento varias propuestas antes de decidirte: coteja las tasas y los intereses, su reputación y servicio. Una herramienta muy útil para comparar opciones de crédito es el simulador de crédito hipotecario que ofrece la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).
Para adquirir una propiedad se requiere capital, sin embargo, existen diferentes alternativas a saber:
Créditos hipotecarios.
Contado. La mejor opción si tienes la capacidad de solventar la compra, y
así evitas cargos por comisiones e intereses, puedes negociar el precio, elegir al notario y reducir costos de escrituración.
Contratos con las instituciones financieras que, por lo general, ofrecen
beneficios y en muchos casos se adaptan a las posibilidades de pago que tenga el comprador, de tal manera que el proceso de inversión sea a tu medida.
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Otro elemento a tener en cuenta es que solicitar un crédito hipotecario también es ventajoso porque genera, en las instituciones financieras, un mejor historial crediticio y mayores beneficios.
Otras alternativas son: el remate inmobiliario, y el proyecto inmobiliario o preventa.
El remate se da cuando una propiedad es garantía de un préstamo
bancario o financiero y este no se paga en su totalidad, la propiedad es embargada y las instituciones proceden al remate de esta con la finalidad de obtener un retorno del préstamo otorgado. Por este medio puedes adquirir una propiedad hasta en el 50% de su precio real. Es aconsejable que te asesores con un experto para revisar que la documentación está en regla y evitar fraudes.
El proyecto inmobiliario o preventa tiene como ventaja el costo de la
inversión, porque se trata de un inmueble que aun estando en
construcción ya está a la venta, por lo tanto se ofrecen a precios más bajos, entre un 10% y 30% del valor inicial del inmueble, dependiendo
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de la etapa de construcción, la empresa constructora que tiene el proyecto y la condiciones con las cuales se adquiere la propiedad.
Además, en esta última alternativa, tú podrás decidir los materiales que quieres incluir, los acabados, cambiar el tamaño de alguna habitación, la posición de algunos elementos, es decir, tendrás la oportunidad de aprobar o rechazar aspectos del inmueble incluidos en el plano original.
En este tipo de inversión es necesario para evitar futuros problemas o fraudes verificar el estado fiscal de la constructora en instituciones como la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), y tener en cuenta que es común que la construcción puede sufrir retrasos por razones externas a los compradores o atraso en los pagos.
Documentación y escritura
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¿Encontraste la casa que tanto soñabas? Está en la zona que quieres, tiene las comodidades que buscabas y el precio adecuado a tus finanzas, entonces comienza a juntar tu documentación, la del vendedor y la del bien inmueble para que tu notario elabore el contrato de compraventa y posterior escrituración. Con esta documentación, que a continuación te enumeramos, el notario inicia las investigaciones y trámites correspondientes.
1.
Carta de autorización de crédito otorgada por la institución financiera a la cual lo solicitaste.2.
Título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad que contiene al final un sello de inscripción que atestigua su validez.3.
Boletas de pago de consumo de agua y predial de los últimos 5 años proporcionadas por el vendedor, si es una casa usada.4.
Certificado de libertad de gravamen. Expedido por el Registro Público de la Propiedad con el propósito de demostrar que el bien inmueble no tiene ningún adeudo pendiente por concepto de una hipoteca vigente. Lo solici- ta el notario o propietario.5.
Avalúo vigente. Es la estimación precisa del valor de un inmueble reali- zado por un experto, que da certeza de que su precio es justo de acuerdo con sus características en función de las condiciones del mercado.6.
Acta de nacimiento del comprador y del cónyuge en caso de crédito man- comunado.7.
Identificación oficial del comprador y del cónyuge en caso de crédito mancomunado.8.
Acta de matrimonio, en caso de tener crédito mancomunado.9.
Identificación oficial del vendedor y del cónyuge en su caso.10.
Acta de matrimonio del vendedor, si es el caso.11.
Recibos de gas, luz y teléfono. Esto le corresponde al vendedor, quien tendrá que mostrarlos con su nombre como titular de estos servicios, si es una casa usada.12.
Planos y croquis de localización del inmueble. El vendedor debe presentarlo.13.
Propiedad en condominio. Si la propiedad se encuentra en un condo- minio el vendedor tendrá que presentar el reglamento correspondiente y una constancia de no adeudo de cuotas de condominio.El Código Civil establece como regla general que la transmisión de la propiedad debe hacerse mediante una escritura pública ante notario para establecer jurídicamente las obligaciones y los derechos del individuo que compra una vivienda. En otras palabras, es la protocolización, a través de un notario, del contrato de compraventa, siendo un título que en derecho procede para acreditar la propiedad de un inmueble, debe contar con sello y firma del notario, y sello del Registro Público de la Propiedad.
¿Por qué escriturar?
La escritura es el documento que comprueba jurídicamente que eres el propietario de un bien inmueble y que tienes la posesión de este, ningún otro documento es reconocido ante la ley en México como documento legal. Si quieres vender todo está en regla, y en caso de herencia permite transmitir el bien a tus herederos sin ningún problema. Asimismo, la escritura evita posibles fraudes que pueden llegar a propiciar el quebranto de familias enteras.
¿Un contrato privado puede sustituir la escrituración?
No. Es muy peligroso puesto que los contratos privados y los poderes notariales no son soluciones a largo plazo y conllevan grandes riesgos para el comprador, por ejemplo, la muerte del vendedor da por concluido el poder, ello implicaría iniciar un juicio para probar la posesión del inmueble y con eso la propiedad.
Si todo está correcto el notario te dará la fecha en que debes acudir a la firma de la escritura. Al término del proceso, el notario debe entregarte una copia simple de la escritura con la cual podrás tramitar la individualización del predial, el agua y contratar los servicios de gas y de energía eléctrica. Otra copia se la queda el notario que se encargará de registrarla en el Registro Público de la Propiedad.
Impuestos que deben pagarse
Impuesto sobre la Renta (ISR). El cálculo lo realizar el notario y lo paga el
vendedor.
Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también conocido como
Traslado de Dominio, su denominación varía según el Estado en el que se aplique. Lo calcula el notario y lo paga el comprador al momento de firmar la escritura de la propiedad.
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