Bogotá, Diciembre 07 de Señores SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACION Ciudad. Apreciados señores.

Texto completo

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Bogotá, Diciembre 07 de 2016.

Señores

SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACION Ciudad.

Apreciados señores.

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del predio ubicado en la AV. 4 N° 10N – 101 LT 1, Barrio Corral de Piedra, de la ciudad de Cúcuta departamento de Norte de Santander.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

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C O N T E N I D O

1. INFORMACIÓN BÁSICA

2. ASPECTOS JURÍDICOS DE LOS INMUEBLES

3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

4. NORMATIVIDAD URBANÍSTICA

5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LOS INMUEBLES

6. CONDICIONES RESTRICTIVAS

7. CONSIDERACIONES GENERALES

8. METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA

9. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO ESTUDIO DE MERCADO CERTIFICACIONES

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AVALÚO COMERCIAL

LOTE 1

Av. 4ª N° 10N - 101

BARRIO CORRAL DE PIEDRA

MUNICIPIO DE SAN JOSÉ DE CÚCUTA

SOLICITADO POR

SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACION

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I.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE

SALUDCOOP E.P.S EN LIQUIDACIÓN. 1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Corresponde a la manzana ubicada entre las Calles 10N y 11N entre las Avenidas 3B y 4ª.

1.2.2 DIRECCIÓN : Avenida 4ª N° 10N – 101. Lote 1. 1.2.3 BARRIO : Corral de Piedra.

1.2.4 CIUDAD : San José de Cúcuta.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Norte de Santander. 1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un lote de terreno urbano urbanizado sin desarrollar el cual está ubicado en la ciudad de San José de Cúcuta el sector norte de nominado como Lote 1 del Barrio Corral de Piedra.

1.4 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente no es utilizado para su uso más probable, dada su ubicación y características actuales del entorno no se debe desconocer las posibilidades de desarrollo al que puede ser destinado.

1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

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1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Abril 11 y octubre 11 de 2016.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de las siguiente Matrícula Inmobiliaria 260 – 244876 impreso el 21 de enero de 2016.

 Copia simple de la Escritura Pública N° 2016 del 12 de octubre de 2007, protocolizada en la Notaria Sexta de Cúcuta.

 Impuesto Predial Unificado – Factura de Venta No 3659265, para el año 2015.

 Copia de la licencia de Construcción No. 54001-1-07-0109, con fecha de expedición Licencia 04 de Julio de 2.008, de la curaduría No. 1 de San José de Cúcuta.

 Copia de la licencia de Construcción No. PL-54001-1-10-0095, con fecha de expedición Licencia 03 de Julio de 2.010, de la curaduría No. 1 de San José de Cúcuta.

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 Concepto de normas urbanísticas y concepto de uso del lote con identificación catastral 0105-0854-0001-000, en la Avenida 4 # 10N – 101 Lote 1 Corral de Piedra,

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 6 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Diciembre 07 de 2016.

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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II.

ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

ENTIDAD PROMOTORA DE SALUD ORGANISMO COOPERATIVO - SALUDCOOP .

Nota: En el Certificado de Tradición y Libertad, aparece como propietaria “Unidad Promotora De Salud Organismo Cooperativo – Saludcoop”, lo que asumimos es un error, el cual recomendamos corregir en mencionado certificado.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 2016 del 12/10/2007, protocolizada en la Notaría 6ª de Cúcuta, compraventa de SALUDCOOP a Chacón Garnica Mauricio, Lara de Montañez Hortensia, López Castellanos Gustavo Adolfo, Montañez Lara Rubén Darío, Montañez Lara Claudia Alexandra, Vásquez Morelli Gabriel Alfonso y registrada el 15/01/2008. (Anotación Número 3).

Nota: El inmueble cuenta con medidas cautelares referentes a: Embargo Por Jurisdicción Coactiva, radicación 2012-260-6-11403, de la Contraloría General De La Republica (Anotación número 4).

Nota 2: El inmueble cuenta con medidas cautelares referentes a: Toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios. Radicación 2015-260-6-28829 de la Superintendencia Nacional de Salud (Anotación número 5).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

260-244876 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta.

2.4 NUMERO CATASTRAL

El número predial es: 01-05-0403-0005-000, según los documentos jurídicos, el impuesto predial y licencias de construcción suministrados, sin embrago el número predial del predio es 01-05-0854-0001-000, según lo consultado en el la base de datos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el cual corresponde con el numero predial citado concepto de normas urbanísticas y concepto de uso suministrado.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.

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III.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

Fuente: Imágenes Google maps

3.1 SECTOR CATASTRAL COMUNA 5 NORORIENTAL

Sector consolidado y tradicional de la ciudad de San José de Cúcuta donde se encuentran actividades residenciales mezcladas con dotacionales especialmente de tipo educativo, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales: 3.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Con la Avenida Libertadores.

POR EL SUR : Con Calle 9 Norte.

POR EL ORIENTE : Con el denominado Canal Bogotá.

POR EL OCCIDENTE : Con la Avenida 7ª.

3.2 BARRIOS COMUNES PRÓXIMOS

POR EL NORTE : Zona Franca.

POR EL SUR : La Ceiba 2 y Cerro Alto.

POR EL ORIENTE : La Ceiba y La Castellana.

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3.3 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estrato socioeconómico medio a medio alto, el comercio se ubica sobre las vías principales de acceso, existen Institucionales de tipo educativo principalmente y al sur del sector zona industrial.

El uso residencial se desarrolla en viviendas las cuales fueron desarrolladas por urbanización principalmente, con alturas predomines de dos (2) pisos, con buenas especificaciones constructivas en lotes medianos. Además en menor presencia está la vivienda en la modalidad multifamiliar la cual corresponde a desarrollos realizados en las últimas décadas las torres cuentan con alturas y especificaciones variadas.

En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de la Avenida Canal Bogotá, Avenida 7A del Aeropuerto. Dicho comercio es de carácter local y zonal, el cual satisface las necesidades de los habitantes del sector y de toda la cuidad. Las instituciones educativas que se observan en el sector se ven representadas con instituciones La Universidad Libre y La Universidad de Santander. Así mismo se encuentran en el sector varios predios que pertenecen a la Policía Nacional. 3.4 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

AVENIDA CANAL DE BOGOTÁ

Eje vial principal, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte - Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además recorre gran parte de la ciudad.

AVENIDA 7

Vía principal de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de dos carriles cada una en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno. Sobre ella se encuentran dispuestos gran variedad de locales comerciales.

VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son tipo local, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

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3.5 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

El predio se encuentra ubicado en un sector clasificado de estrato socioeconómico cuatro (4). Se aclara que el estrato relacionado aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

3.6 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, busetas y colectivos y taxis los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

3.7 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento : Norte de Santander.

Ciudad/Municipio : San José de Cúcuta

Clase de suelo : Urbano.

Localidad : Comuna 5. Nororiental

Barrio : Corral de Piedra.

1. Reglamentación

Ley 9 de 1989: por el cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Ley 388 de 1997: por el cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 3 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

Acuerdo No 083 de Enero de 07 de 2001 por el cual se aprueba y adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del de Municipio de San Juan de Cúcuta.

Acuerdo 089 de 2011 “Por el cual se aprueba y Adopta una modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de San José de Cúcuta”,

Respecto de las normas urbanísticas, tales como Índices de Ocupación y Construcción, aislamientos, # de pisos, antejardines, sótanos, voladizos, áreas de cesión, vías, etc, se encuentran consignados en el Concepto de normas urbanísticas y concepto de uso del lote con identificación catastral

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0105-0854-0001-000, en la Avenida 4 # 10N – 101 Lote 1 Corral de Piedra el cual fue suministrado por el solicitante (Ver anexo).

3.8 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es media, se observó un (1) proyecto de desarrollos nuevos para vivienda multifamiliar estrato 4, además de esto se observó modificaciones, adecuaciones y remodelaciones a las edificaciones existentes.

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IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo es un predio que ocupa toda la manzana está delimitado al Norte por la Calle 11 Norte, al sur por la Calle 10ª Norte, al oriente por la Avenida 3B y al Occidente por Avenida 4 en el sector denominado Corral de Piedra – Urbanización el Bosque de esta ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno tiene un área de cinco mil ochocientos cuarenta y un metros cuadrados con cincuenta y seis centímetros cuadrados (5.841.56 m2).

Fuente: Todas las áreas relacionadas fueron tomadas de la Escritura No. 2016 de octubre 10 del año 2007, protocolizada en la Notaria Sexta de Cúcuta.

Nota: El área del terreno corresponde con el área del certificado de tradición y libertad suministrado y difiere en unos centímetros cuadrados del área de la base catastral. En todo caso el área está sujeta a verificación por parte de la entidad solicitante.

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4.1.3 LINDEROS

Según la Escritura Publica suministrada el predio cuenta con los siguientes linderos:

POR EL NORTE : En extensión de 36.22 metros lineales con el lote N° 2 de esta división.

POR EL SUR : En extensión de 36.22 m con la Calle 10N.

POR EL ORIENTE : En extensión de 161.28 con la Avenida 3ª. POR EL OCCIDENTE : En extensión de 161.28 con la Avenida 4ª. 4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

El lote de terreno tiene forma geométrica a semejable aun rectangulo y presenta topografía predominantemente plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN

El predio objeto del estudio no presenta construcciones, solo los muros de cerramiento en bloque con columnas y viga de amarre, sin embargo el valor del estos estará inmerso dentro del valor del terreno.

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V. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al nororiente de la ciudad, en el barrio denominado comúnmente como Corral de Piedra, en la Comuna 5, delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida Canal de Bogotá y La Avenida 7 A.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por las vías que se mencionaron anteriormente se observó, el servicio de transporte público tradicional con buses, busetas y colectivos que recorren toda la ciudad.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cuatro (4), correspondiente a una clase social media.

 La actividad edificadora en el sector es media, encontrando proyectos de vivienda multifamiliar y construcciones de tipo locativo similares a las edificaciones ya existentes.

 El inmueble objeto de estudio cuenta con frente a vías de tipo local como la Avenida 4ª, Avenida 3ª, Calle 10 Norte y Calle 12 Norte, vías que desembocan a la Avenida Canal de Bogotá y a la Avenida 7ª.

 El inmueble se encuentra reglamentado por Acuerdo No 089 de 2011 “Por medio del cual se adopta y modificación excepcional al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de San José de Cúcuta.

 Dentro de los parámetros de valoración se tendrá en cuenta lo estipulado en el concepto de normas urbanísticas y concepto de uso del lote con identificación catastral 0105-0854-0001-000, en la Avenida 4 # 10N – 101 Lote 1 Corral de Piedra.

 Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son superiores a la prediación tipo del sector.

 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

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VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo con el Concepto de normas urbanísticas y concepto de uso del lote con identificación catastral 0105-0854-0001-000, en la Avenida 4 # 10N – 101 Lote 1 Corral de Piedra suministrado, el predio no presenta riesgo por remoción en masa y/o inundación

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

Sobre el lote de terreno no hay edificaciones levantadas, el área a valorar corresponde al área de terreno inscrita en los documentos jurídicos.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según los certificados de tradición y libertad suministrados, los inmuebles no cuentan con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una baja oferta y media demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización, ya que el sector cuenta con una consolidación hacia la actividad residencial y los lotes disponibles no se encuentran en venta se observo fue que en estos se ofrecen proyectos multifamiliares.

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VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el

bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

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X.

METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

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Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO TÉCNICA RESIDUAL. En desarrollo de este método (técnica) se debe tener en cuenta: Para el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre otros que este tenga. El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado. El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos para habilitar el suelo a usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo. La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo igual a cero.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

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Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,

VA = Valor ajustado

VTo = Valor total de la oferta

%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde,

VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.

Se realizó una búsqueda de lotes comparables con el predio en estudio, sin embargo, no se encontraron predios en venta que sean directamente comparables con el predio estudio, sin embargo en el sector inmediato y en sectores aledaños se encontraron diez (10) ofertas de predios, que se analizaran posteriormente.

Los datos encontrados se dividieron en dos grupos, en donde se tiene que el primer grupo cuenta con un rango de valores aproximado entre $720.000 a $860.000 por m2 de terreno, estos corresponden a un lote y casas para vivienda en el sector aledaño al predio en estudio, el valor promedio pedido sobre el terreno es de $815.654 por m2. La diferencia radica principalmente en que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación, a continuación se presentan dichos datos:

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OFERT A LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST.

OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO INTEGRAL CONSTRUCCION VR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO OBSERVACIONES 1 EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA LOTE 90,0 0,0 $65.000.000 0,0% $65.000.000 $0 $0 $722.222 LOTE 2 EL BOSQUE CORRAL DE

PIEDRA CASA 90,0 120,0 $185.000.000 5,4% $175.000.000 $1.458.333 $102.000.000 $811.111 CASA ES QUINERA

3

EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA

CASA 90,0 120,0 $230.000.000 6,5% $215.000.000 $1.791.667 $138.000.000 $855.556 USADA BUENOS ACABADOS

4

EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA

CASA 90,0 150,0 $230.000.000 4,3% $220.000.000 $1.466.667 $142.500.000 $861.111 USADA BUENOS ACABADOS 5 EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA CASA 90,0 145,0 $190.000.000 2,6% $185.000.000 $1.275.862 $108.750.000 $847.222 USADA ESQUINERA BUENOS ACABADOS 6 EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA

CASA 91,0 150,0 $210.000.000 4,8% $200.000.000 $1.333.333 $127.500.000 $796.703 USADA BUENOS ACABADOS Media $815.654 Desviación Estandar $52.468 % Desviación 6,43% Valor Mínimo $722.222 Valor Máximo $861.111 Int. Confianza Mínimo $763.187 Int. Confianza Máximo $868.122 Cof. De Asimetría -1,32

N° Datos 6

ESTUDIO DE MERCADO SECTOR EL BOSQUE - CORRAL DE PIEDRA CASAS LOTES RESIDENCIALES - SAN JOSE DE CUCUTA - ABRIL 2016

Los cuatro datos restantes corresponde a los predios del segundo grupo, los cuales se ofrecen para actividades más enfocadas al uso industrial con áreas de lotes mayores, estos cuentan con un rango de valores aproximado entre $790.000 a $910.000 por m2 de terreno, el valor promedio pedido sobre el terreno es de $844.232 por m2, a continuación se presentan dichos datos: N° OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST.

OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO INTEGRAL CONSTRUCCION VR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO 1 ZONA INDUSTRIAL EL BOSQUE LOTE 1.200,0 0,0 $1.000.000.000 5,0% $950.000.000 $0 $0 $791.667 2 ZONA INDUSTRIAL EL BOSQUE BODEGA 920,0 920,0 1.900.000.000,0 5,3% 1.800.000.000,0 $1.956.522 $1.012.000.000 $856.522 3 ZONA INDUSTRIAL EL BOSQUE-PESCADERO BODEGA 280,0 280,0 $550.000.000 5,5% $520.000.000 $1.857.143 $266.000.000 $907.143 4 ZONA INDUSTRIL EL BOSQUE-PESCADERO BODEGA 1.065,0 500,0 $1.300.000.000 7,7% $1.200.000.000 $2.400.000 $325.000.000 $821.596 Media $844.232 Desviación Estandar $49.613 % Desviación 5,88% Valor Mínimo $791.667 Valor Máximo $907.143 Int. Confianza Mínimo $794.619 Int. Confianza Máximo $893.845 Cof. De Asimetría 0,51

(22)

No obstante, debido a que el mercado no reportó datos comparables de manera directa, estos se consideran un buen indicador del valor esperado del terreno por metro cuadrado en la zona, por ello con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

La información necesaria para realizar el Potencial de Desarrollo se toma de los parámetros del Concepto de normas urbanísticas y concepto de uso suministrado; algunos datos para la Estructura de Costos, se tomaron de las revistas especializadas Construdata y/o TECNNE, así como Presupuestos de obras.

Del estudio de mercado se determinaron los siguientes valores de venta: Valor venta m2 vendible Apartamentos : $2´400.000.

Valor venta m2 vendible Local Comercial : $4´200.000.

A continuación se muestra la tabla resumen del mercado empleado:

OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA CONST. OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO VR.GARAJES VR M2 ÁREA PRIVADA VR. M2

INTEGRAL OBSERVACIONES CONTACTO

1

EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA

- PORTACHUELO

APTO 55,0 $132.900.000 0,0% $132.900.000 $0 $2.416.364 $2.416.364

APTO SOBRE PLANOS APTO 602, CUENTA CON PARQUEADERO DE USD EXCLUSIVO 3153999290 GABRIEL BASTO 2 EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA - PORTACHUELO APTO 55,0 $134.900.000 0,0% $134.000.000 $0 $2.436.364 $2.436.364

APTO SOBRE PLANOS, APARTAMENTO 701 CON PARQUEADERO DE USO EXCLUSIVO 3153999290 GABRIEL BASTO 3 EL BOSQUE CORRAL DE PIEDRA TORRES DEL BOSQUE

APTO 49,7 104.000.000,0 0,0% 104.000.000,0 $0 $2.093.819 $2.093.819 PARA ESTRENAR 037577032

MERCADO APTOS NUEVOS SECTOR EL BOSQUE ABRIL 2016

El valor de venta para los locales comerciales corresponde de las últimas ventas realizadas en el mismo proyecto.

Los costos directos fueron obtenidos a través de consultas realizadas a empresas constructoras y revistas especializadas.

Valor Promedio m2 de construcción directo de la vivienda multifamiliar, comercio tipo local en edificio y sótano es $1’075.000.

Resultado del potencial de desarrollo:

(23)

A continuación se muestra un resumen del ejercicio hipotético de desarrollo:

Finalmente el valor adoptado para el terreno es de $800.000 por m2, cifra que se adopta dada la poca dispersión de los valores obtenidos de los métodos descritos en el presente ítem.

ÁREA NETA 5.841,56 M²

AREA OCUPADA EN PRIEMRA PLANTA 3.066,82 M²

NUMERO DE PARQUEADEROS VENDIBLES 202 CUPOS

ÁREA VENDIBLE VIVIENDA 10.560,00 M²

ÁREA VENDIBLE COMERCIO 1.629,26 M²

ÁREA CONSTRUIDA COMERCIO 1.810,29 M²

ÁREA CONSTRUIDA APARTAMENTOS 12.672,00 M²

ÁREA CONSTRUIDA EN PARQUEADEROS 1.810,29 M²

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 16.292,57 M²

ÁREA CONSTRUIDA PLACA CONTRAPISO PARQUEOS 1.256,53 M²

ANÁLISIS DE COSTOS VENTAS

VALOR VENTA M² COMERCIO $4.200.000 $6.842.880.000

VALOR VENTA APARTAMENTOS $2.400.000 $25.344.000.000

TOTAL VENTAS $32.186.880.000 100,00%

COSTOS DIRECTOS

COSTOS POR M² DE CONSTRUCCIÓN COMERCIO $1.300.000 $2.353.371.429 COSTOS POR M² DE CONSTRUCCIÓN VIVIENDA $1.100.000 $13.939.200.000 COSTOS POR M² DE CONSTRUCCIÓN GARAJES $600.000 $1.086.171.429 COSTOS POR M² DE PLACA PARQUEOS $100.000 $125.653.329

TOTAL COSTO DIRECTO $17.504.396.186 54,38%

COSTOS INDIRECTOS 7,00% VAS $2.253.081.600

COSTOS COMERCIALES 5,00% VAS $1.609.344.000

COSTOS FINANCIEROS 4,00% VAS $1.287.475.200

$5.149.900.800 16,00%

ADMINISTRACIÓN DE OBRA 3,50% VAS $1.126.540.800

GERENCIA 2,00% VAS $643.737.600

CONSTRUCCIÓN 2,00% VAS $643.737.600

$2.414.016.000

TOTAL INDIRECTOS $7.563.916.800 23,50%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $25.068.312.986 77,88%

TOTAL COSTOS DE URBANISMO (INCLUIDOS EN CD) VR/AU $85.000 $260.679.615 0,81%

TOTAL COSTOS CONSTRUCCIÓN Y URBANISMO $25.328.992.601 78,69%

UTILIDAD Y LOTE $6.857.887.399 21,31%

UTILIDAD $2.253.081.600 7,00%

VALOR LOTE POR RESIDUO $4.604.805.799 14,31%

VALOR M2 CON URBANISMO $788.284

VALOR M2 CON URBANISMO AJUSTADO $790.000

(24)

XI.

AVALUO COMERCIAL

LOTE 1.

AVENIDA 4ª N° 10 N – 101. BARRIO CORRAL DE PIEDRA.

SAN JOSÉ DE CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER

DESCRIPCION AREA M2 VR UNITARIO

VR TOTAL

TERRENO

5.841,56

$

800.000

$

4.673.248.000

4.673.248.000

$

TOTAL AVALUO COMERCIAL

SON: CUATRO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

(25)

FRENTE AV 3A FRENTE SOBRE CALLE ESQUINA AV 4 CON CL 10A NORTE FRENTE CALLE12 NORTE

BARRIO CORRAL DE PIEDRA AVENIDA 4 N° 10N - 101 LOTE 1

ACCESO AL LOTE AV. 4 FRENTE AV. 4

LIMITE ENTRE ZONA IND Y RESD. PROYECTOS EN DESARROLLO PROYECTOS EN DESARROLLO

VISTA INTERNA LOTE VISTA INTERNA VISTA INTERNA

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