Elaboración del estudio a nivel de prefactibilidad para la construcción de un edificio residencial en el barrio rionegro ubicado en la ciudad de Bogotá D.C.

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

ELABORACIÓN DEL ESTUDIO A NIVEL DE PREFACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO RESIDENCIAL EN EL BARRIO RIONEGRO

UBICADO EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.

MÓNICA HAYDE ÁLVAREZ ESPITIA CARMEN HELENA GUTIÉRREZ FORERO

ANGIE PAOLA MELO RODRÍGUEZ

ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERÍA JULIO GARAVITO UNIDAD DE PROYECTOS

ESPECIALIZACIÓN EN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS BOGOTÁ D.C.

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

ELABORACIÓN DEL ESTUDIO A NIVEL DE PREFACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO RESIDENCIAL EN EL BARRIO RIONEGRO

UBICADO EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.

MÓNICA HAYDE ÁLVAREZ ESPITIA CARMEN HELENA GUTIÉRREZ ANGIE PAOLA MELO RODRÍGUEZ

INFORME DEL TRABAJO DE GRADO

DIRECTOR

JOSÉ LUIS LÓPEZ CANO

ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERÍA JULIO GARAVITO UNIDAD DE PROYECTOS

ESPECIALIZACIÓN EN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS BOGOTÁ D.C.

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

PÁGINA DE ACEPTACIÓN

NOTA DE ACEPTACIÓN

El trabajo de grado “Elaboración del estudio a nivel de prefactibilidad para la construcción de un edificio residencial en el barrio Rionegro ubicado en la ciudad de Bogotá” presentado para optar por el título de Especialista en Desarrollo y Gerencia Integral de Proyectos, cumple con los requisitos establecidos y recibe nota aprobatoria.

DIRECTOR DE TRABAJO DE GRADO

_______________________________________ José Luis López Cano

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

AGRADECIMIENTOS

A nuestras familias por el apoyo en el logro de cada uno de los objetivos propuestos al iniciar los estudios de especialización, gracias por habernos cedido un tiempo que pertenece a ustedes.

A Claudia Villegas por sus conocimientos y aportes durante la etapa de afianzamiento en el aspecto de costos y beneficios, pero sobre todo por su dedicación y disposición para lograr un entendimiento y aplicación a nuestro trabajo de grado.

A José Luis López por destinar los espacios para lograr orientarnos durante el desarrollo del trabajo de grado.

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

TABLA DE CONTENIDO

PÁGINA DE ACEPTACIÓN ... 3

AGRADECIMIENTOS ... 4

TABLA DE CONTENIDO ... 5

ÍNDICE DE TABLAS ... 9

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ... 11

ÍNDICE DE ECUACIONES ... 12

GLOSARIO ... 13

ABREVIATURAS ... 14

RESUMEN EJECUTIVO ... 15

INTRODUCCIÓN ... 17

OBJETIVO ... 18

1. PERFIL ... 19

1.1. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO ... 19

1.2. PROPÓSITO DEL PROYECTO ... 19

1.3. ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO (PROJECT CHARTER) ... 19

1.4. ANÁLISIS DE STAKEHOLDERS ... 20

1.4.1. IDENTIFICACIÓN Y REGISTRO DE STAKEHOLDERS ... 20

1.4.2. CLASIFICACIÓN DE STAKEHOLDERS ... 21

1.4.3. PARTICIPACIÓN DE STAKEHOLDERS ... 22

1.4.4. PLAN DE GESTIÓN DE STAKEHOLDERS ... 24

1.4.5. REQUERIMIENTOS PRIORIZADOS DE LOS STAKEHOLDERS... 28

1.4.5.1. REQUERIMIENTOS DE GERENCIA DEL PROYECTO ... 28

1.4.5.2. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES DEL PROYECTO ... 28

1.4.5.3. REQUERIMIENTOS NO FUNCIONALES DEL PROYECTO ... 30

1.4.5.4. REQUERIMIENTOS DEL PRODUCTO DEL PROYECTO ... 30

1.5. MATRIZ DE TRAZABILIDAD ... 31

1.6. ENTREGABLES DEL PROYECTO ... 35

1.7. PROCESOS DE PRODUCCIÓN DE LOS PRODUCTOS DEL PROYECTO ... 35

1.7.1. DESARROLLAR ESPECIFICACIONES ... 35

1.7.2. DISEÑAR ... 36

1.7.3. CONSTRUIR ... 37

1.7.4. PROBAR ... 37

1.7.5. INTEGRAR ... 38

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

1.8. ENTORNO ORGANIZACIONAL... 38

1.8.1. VALORES ÉTICOS ... 38

1.8.2. CULTURA DE LA ORGANIZACIÓN ... 39

1.8.3. ESTRUCTURA DE LA ORGANIZACIÓN ... 39

1.8.4. INFRAESTRUCTURA ... 39

1.8.5. RECURSOS HUMANOS ... 39

1.8.6. POLITICAS... 40

1.9. ENTORNO PESTA ... 40

1.9.1. POLÍTICO ... 40

1.9.2. ECONÓMICO ... 42

1.9.3. SOCIAL... 43

1.9.4. TECNOLÓGICO ... 46

1.9.5. AMBIENTAL ... 47

2. IDENTIFICACIÓN Y ALINEACIÓN ESTRATÉGICA DEL PROYECTO (IAEP) ... 48

2.1. ANÁLISIS Y REVISIÓN DE ESTRATÉGIAS ... 48

2.2. PLANTEAMIENTO DEL PROYECTO ... 51

2.3. ALINEACIÓN ESTRATÉGICA ... 51

2.3.1. ANÁLISIS DE COMPETITIVIDAD ... 51

2.3.1.1. PORTER... 51

2.3.1.1.1. PROVEEDORES ... 51

2.3.1.1.2. PRODUCTOS SUSTITUTOS ... 53

2.3.1.1.3. COMPRADORES ... 54

2.3.1.1.4. POSIBLES ENTRANTES... 55

2.3.1.1.5. COMPETIDORES ... 56

2.3.1.2. DOFA ... 57

2.3.1.3. BOSTON ... 62

3. FORMULACIÓN ... 63

3.1. ESTUDIO DE MERCADOS ... 63

3.1.1. OBJETIVOS ... 63

3.1.2. METODOLOGÍA ... 63

3.1.3. ANÁLISIS DE COMPETITIVIDAD ... 64

3.1.3.1. INTEGRACIÓN DEL MERCADO ... 64

3.1.3.2. PENETRACIÓN DEL MERCADO ... 65

3.1.3.3. DESARROLLO DEL MERCADO ... 65

3.1.3.4. DESARROLLO DEL PRODUCTO ... 65

3.1.3.5. DIVERSIFICACIÓN DEL MERCADO ... 66

3.1.3.6. ASOCIACIÓN ... 66

3.1.3.7. REPLANTEAMIENTO ... 66

3.1.4. ESTUDIOS DE OFERTA ... 66

3.1.4.1. LOCALIZACIÓN RESPECTO AL ÁREA DE CONSUMO ... 66

3.1.4.2. ESTRUCTURA DEL MERCADO ... 67

3.1.4.3. OFERTA DE PRODUCTOS ... 67

3.1.4.4. FACTORES COYUNTURALES (CLIMÁTICOS, POLÍTICOS, ETC.) ... 71

3.1.5. ESTUDIOS DE DEMANDA ... 71

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

3.1.5.2. DEMANDA DE PRODUCTOS ... 72

3.1.5.3. ELASTICIDADES PRECIO E INGRESO DE LA DEMANDA ... 73

3.1.5.4. COMPOSICIÓN DEMOGRÁFICA ... 73

3.1.5.5. COMPOSICIÓN GEOGRÁFICA ... 74

3.1.5.6. COMPORTAMIENTO HISTÓRICO ... 75

3.1.5.7. ESTACIONALIDAD Y TENDENCIA ... 75

3.1.5.8. FRACCIÓN DE LA DEMANDA QUE ATENDERÁ EL PROYECTO. ... 76

3.1.6. ESTRATEGIA DE COMERCIALIZACIÓN ... 77

3.1.7. HALLAZGOS ... 78

3.1.8. CONCLUSIONES... 79

3.1.9. RECOMENDACIONES ... 80

3.2. ESTUDIOS TÉCNICOS ... 80

3.2.1. OBJETIVO ... 81

3.2.2. METODOLOGÍA ... 81

3.2.3. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ... 82

3.2.4. TAMAÑO DEL PROYECTO ... 85

3.2.5. PROCESO DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN ... 94

3.2.6. ESTUDIOS Y DISEÑOS ... 94

3.2.6.1. ESTUDIO DE SUELOS ... 94

3.2.6.2. DISEÑO ARQUITECTÓNICO ... 95

3.2.6.3. DISEÑO ESTRUCTURAL ... 95

3.2.6.4. DISEÑO INSTALACIONES HIDROSANITARIAS ... 95

3.2.6.5. DISEÑO DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS ... 96

3.2.7. PROCESO CONSTRUCTIVO ... 96

3.2.7.1. ACTIVIDADES PRELIMINARES ... 96

3.2.7.2. CONCRETO REFORZADO ... 96

3.2.7.3. MAMPOSTERÍA ... 97

3.2.7.4. PAÑETE ... 97

3.2.7.5. ENCHAPES ... 97

3.2.7.6. PINTURA ... 98

3.2.8. MATERIALES, EQUIPOS Y HERRAMIENTAS ... 98

3.2.8.1. EQUIPOS Y HERRAMIENTA ... 98

3.2.8.2. MATERIALES ... 98

3.2.8.3. MANO DE OBRA ... 99

3.2.9. HALLAZGOS ... 100

3.2.10. CONCLUSIONES ... 100

3.2.11. RECOMENDACIONES... 100

3.3. ESTUDIOS AMBIENTALES ... 101

3.3.1. OBJETIVO ... 101

3.3.2. METODOLOGÍA ... 101

3.3.3. IDENTIFICACIÓN DE LOS ELEMENTOS E IMPACTOS AMBIENTALES ... 101

3.3.4. CUANTIFICACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES ... 104

3.3.4.1. CRITERIOS PARA LA CUANTIFICACIÓN DE LOS IMPACTOS ABIENTALES... 104

3.3.4.1.1. CALIFICACIÓN POR CARÁCTER POSITIVO O NEGATIVO ... 104

3.3.4.1.2. CALIFICACIÓN POR CUBRIMIENTO ... 105

3.3.4.1.3. CALIFICACIÓN POR DURACIÓN... 105

3.3.4.1.4. CALIFICACIÓN POR MAGNITUD ... 105

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

3.3.5. MATRIZ DE CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES ... 106

3.3.6. PLAN DE MANEJO AMBIENTAL ... 111

3.3.7. HALLAZGOS ... 112

3.3.8. CONCLUSIONES... 112

3.3.9. RECOMENDACIONES ... 112

3.4. ESTUDIOS ADMINISTRATIVOS ... 113

3.4.1. OBJETIVO ... 113

3.4.2. METODOLOGÍA ... 113

3.4.3. PLANEACIÓN ... 114

3.4.3.1. MISIÓN ... 114

3.4.3.2. VISIÓN ... 114

3.4.3.3. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS ... 114

3.4.3.4. POLITICA INTEGRAL ... 114

3.4.3.5. NUESTROS VALORES ... 115

3.4.4. ORGANIZACIÓN ... 115

3.4.5. INTEGRACIÓN ... 119

3.4.6. PROCESO DE CONSTITUCIÓN DE LA ORGANIZACIÓN ... 123

3.4.7. REQUERIMIENTOS Y DISPONIBILIDAD DE PERSONAL ADMINISTRATIVO ... 125

3.4.8. REQUERIMIENTOS DE OBRAS FÍSICAS, MOBILIARIO, EQUIPOS Y SUMINISTROS DE CARÁCTER ADMINISTRATIVO ... 125

3.4.9. HALLAZGOS ... 125

3.4.10. CONCLUSIONES ... 126

3.4.11. RECOMENDACIONES... 126

3.5. ESTUDIOS DE COSTOS Y BENEFICIOS, PRESUPUESTOS, INVERSIÓN Y FINANCIAMIENTO .... 126

3.5.1. OBJETIVO ... 126

3.5.2. METODOLOGÍA ... 126

3.5.3. SUPUESTOS BÁSICOS UTILIZADOS ... 127

3.5.4. PREINVERSIÓN E INVERSIÓN ... 131

3.5.5. HALLAZGOS ... 148

3.5.6. CONCLUSIONES... 148

3.5.7. RECOMENDACIONES ... 148

4. EVALUACIÓN DEL PROYECTO ... 149

4.1. OBJETIVO ... 149

4.2. METODOLOGÍA ... 149

4.3. GENERALIDADES ... 149

4.3.1. ALCANCE DE EVALUACIÓN ... 149

4.3.2. SUPUESTOS, CRITERIOS Y PARÁMETROS ... 150

4.4. HALLAZGOS ... 153

4.5. CONCLUSIONES ... 153

4.6. RECOMENDACIONES ... 154

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

ÍNDICE DE TABLAS

TABLA 1. IDENTIFICACIÓN Y REGISTRO DE STAKEHOLDERS. ... 20

TABLA 2. CLASIFICACIÓN DE LOS STAKEHOLDERS. ... 21

TABLA 3. PARTICIPACIÓN DE STAKEHOLDERS. ... 24

TABLA 4. PLAN DE GESTIÓN DE STAKEHOLDERS. ... 27

TABLA 5. REQUERIMIENTOS DE GERENCIA DEL PROYECTO. ... 28

TABLA 6. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES DEL PROYECTO. ... 30

TABLA 7. REQUERIMIENTOS NO FUNCIONALES DEL PROYECTO ... 30

TABLA 8. REQUERIMIENTOS DEL PRODUCTO DEL PROYECTO. ... 31

TABLA 9. MATRIZ DE TRAZABILIDAD. ... 35

TABLA 10. MIGRACIÓN BOGOTÁ ... 44

TABLA 11. OBJETIVOS Y CONTRIBUCIÓN DEL PROYECTO. ... 50

TABLA 12. PODER NEGOCIACIÓN CEMENTO... 51

TABLA 13. PODER NEGOCIACIÓN HIERRO. ... 52

TABLA 14. PODER NEGOCIACIÓN MAMPOSTERÍA. ... 52

TABLA 15. PODER NEGOCIACIÓN ACABADOS. ... 52

TABLA 16. PODER NEGOCIACIÓN CONTRATISTAS. ... 53

TABLA 17. PODER NEGOCIACIÓN APARTAMENTOS OFRECIDOS POR GRANDES CONSTRUCTORAS. ... 53

TABLA 18. PODER NEGOCIACIÓN APARTAMENTOS OFRECIDOS POR MEDIANAS CONSTRUCTORAS. ... 54

TABLA 19. PODER NEGOCIACIÓN FAMILIAS DE 3 O 4 PERSONAS. ... 54

TABLA 20. PODER NEGOCIACIÓN SOLTEROS/ESTUDIANTES... 54

TABLA 21. PODER NEGOCIACIÓN PAREJAS SIN HIJOS. ... 55

TABLA 22. PODER NEGOCIACIÓN INVERSIONISTAS. ... 55

TABLA 23. PODER NEGOCIACIÓN GRANDES CONSTRUCTORAS (POSIBLES ENTRANTES). ... 55

TABLA 24. PODER NEGOCIACIÓN MEDIANAS CONSTRUCTORAS (POSIBLES ENTRANTES). ... 56

TABLA 25. PODER NEGOCIACIÓN GRANDES CONSTRUCTORAS (COMPETIDORES). ... 56

TABLA 26. PODER NEGOCIACIÓN MEDIANAS CONSTRUCTORAS (COMPETIDORES). ... 57

TABLA 27. PODER NEGOCIACIÓN ARRENDADORES. ... 57

TABLA 28. ANÁLISIS DOFA ... 61

TABLA 29. VALOR METRO CUADRADO DE APARTAMENTOS EDIFICIO CASA VIEJA. ... 70

TABLA 30. RELACIÓN DEMANDA – PRECIO. ... 73

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

TABLA 32. PERFIL CLIENTES. ... 76

TABLA 33. DIMENSIONES DE LOS PREDIOS. ... 85

TABLA 34. ÍNDICES DE EDIFICABILIDAD. ... 87

TABLA 35. MANO DE OBRA INDIRECTA.2 ... 99

TABLA 36. MANO DE OBRA DIRECTA. ... 100

TABLA 37. IDENTIFICACIÓN DE LOS ELEMENTOS E IMPACTOS AMBIENTALES. ... 103

TABLA 38. CRITERIOS PARA LA CUANTIFICACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES. ... 104

TABLA 39. IMPORTANCIA DEL IMPACTO. ... 106

TABLA 40.PLAN DE MANEJO AMBIENTAL. ... 112

TABLA 41. LISTADO DE PERSONAL Y CARGOS REQUERIDOS. ... 119

TABLA 42. PLAN DE ENTRENAMIENTO. ... 123

TABLA 43. PROYECCIÓN PROMEDIO VALOR METRO CUADRADO ESTRATO 3 BOGOTÁ. ... 128

TABLA 44. GRÁFICA VALOR METRO CUADRADO ESTRATO 3. ... 128

TABLA 45.PROYECCIÓN DEL IPC CON BASE EN HISTÓRICOS. ... 129

TABLA 46. COSTO DE CONSTRUCCIÓN POR METRO CUADRADO. ... 130

TABLA 47. BASE PARA CÁLCULO DEN ENCARGO FIDUCIARIO... 131

TABLA 48. PROYECCIÓN DE ENCARGO FIDUCIARIO. ... 131

TABLA 49. CÁLCULO COSTO HORA. ... 132

TABLA 50. PREINVERSIÓN (ESTUDIOS A NIVEL DE PREFACTIBILIDAD)... 132

TABLA 51. INVERSIÓN INICIAL (ESTUDIOS TÉCNICOS, PERMISOS, PUBLICIDAD). ... 132

TABLA 52. HONORARIOS ... 133

TABLA 53. AMORTIZACIÓN DE LOS HONORARIOS. ... 134

TABLA 54. PROYECCIÓN VENTA METRO CUADRADO APARTAMENTOS. ... 135

TABLA 55. PROYECCIÓN VENTA METRO CUADRADO LOCALES. ... 135

TABLA 56. AMORTIZACIÓN DE LA VENTA DE APARTAMENTOS. ... 136

TABLA 57. VENTA DE LOCALES COMERCIALES. ... 136

TABLA 58. AMORTIZACIÓN VENTA DE PARQUEADEROS. ... 137

TABLA 59. INFORMACIÓN BÁSICA CRÉDITO CONSTRUCTOR. ... 138

TABLA 60. DESEMBOLSO POR AVANCE DE OBRA. ... 138

TABLA 61. AMORTIZACIÓN DEL CRÉDITO PREOPERATIVO. ... 138

TABLA 62.ESTADO DE RESULTADOS AÑO 2019 PURO. ... 139

TABLA 63. ESTADO DE RESULTADOS AÑO 2020 PURO. ... 140

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

TABLA 65. FLUJO DE CAJA PURO AÑO 2020. ... 142

TABLA 66. ESTADO DE RESULTADOS AÑO 2019 FINANCIADO. ... 142

TABLA 67. ESTADO DE RESULTADOS AÑO 2020 FINANCIADO. ... 143

TABLA 68. FLUJO DE CAJA FINANCIADO AÑO 2019. ... 144

TABLA 69. FLUJO DE CAJA FINANCIADO AÑO 2020. ... 145

TABLA 70. BALANCE GENERAL FINANCIADO AÑO 2019. ... 146

TABLA 71. BALANCE GENERAL FINANCIADO AÑO 2020. ... 148

TABLA 72. PARTICIPACIÓN DE RECURSOS. ... 150

TABLA 73. VARIABLES PARA EL CÁLCULO DE LA WACC. ... 151

TABLA 74.FLUJO DE CAJA NETO AÑO 2019. ... 152

TABLA 75. FLUJO DE CAJA NETO 2020... 152

ÍNDICE DE ILUSTRACIO NES

ILUSTRACIÓN 1. CLASIFICACIÓN DE LOS STAKEHOLDERS. ... 22

ILUSTRACIÓN 2. TASA DE EMPRENDIMIENTOS EN LATINOAMERICA. (MURCIA, 2018) ... 41

ILUSTRACIÓN 3. PIB DEL SECTOR CONSTRUCTOR. ... 42

ILUSTRACIÓN 4. DESEMPLEO EN BOGOTÁ. (DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA –DANE, 2018) ... 43

ILUSTRACIÓN 5. MATRIZ BCG. (ECONOMÍA NIVEL USUARIO, 2014) ... 62

ILUSTRACIÓN 6. HOGARES POR COBERTURA DE SERVICIOS PÚBLICOS... 67

ILUSTRACIÓN 7. FACHADA EDIFICIO CASA VIEJA. ... 69

ILUSTRACIÓN 8. PRECIOS DE APARTAMENTOS EDIFICIO CASA VIEJA. ... 70

ILUSTRACIÓN 9.HOGARES POR FORMA DE TENENCIA DE A VIVIENDA QUE HABITAN. ... 72

ILUSTRACIÓN 10. LOCALIZACIÓN DEL PREDIO EN EL MAPA DE BOGOTÁ. ... 82

ILUSTRACIÓN 11. LOCALIZACIÓN UPZ, PUNTOS DE REFERENCIA Y PRINCIPALES VÍAS. ... 83

ILUSTRACIÓN 12. IMAGEN SATELITAL UBICACIÓN DE LOS PREDIOS. ... 84

ILUSTRACIÓN 13. FACHADA DEL PREDIO NÚMERO 1. ... 84

ILUSTRACIÓN 14. UPZ 21 EDIFICABILIDAD. ... 85

ILUSTRACIÓN 15. SECTOR Y SUBSECTOR DE EDIFICABILIDAD... 86

ILUSTRACIÓN 16. CUADRO DE EDIFICABILIDAD PERMITIDA. ... 86

ILUSTRACIÓN 17. UPZ 21 USOS. ... 87

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

ILUSTRACIÓN 19. CUADRO DE USOS 1. ... 88

ILUSTRACIÓN 20. CUADRO DE USOS 2. ... 89

ILUSTRACIÓN 21. AISLAMIENTO POSTERIOR MÍNIMO EXIGIDO. ... 89

ILUSTRACIÓN 22. AISLAMIENTO POSTERIOR CON ÍNDICE DE OCUPACIÓN. ... 90

ILUSTRACIÓN 23. AISLAMIENTO POSTERIOR CON ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN. ... 90

ILUSTRACIÓN 24. AISLAMIENTO POSTERIOR REDISTRIBUÍDO. ... 91

ILUSTRACIÓN 25. BOSQUEJO DISTRIBUCIÓN PISO 1. ... 92

ILUSTRACIÓN 26. BOSQUEJO DISTRIBUCIÓN PISO TIPO. ... 93

ILUSTRACIÓN 27. BOSQUEJO DISTRIBUCIÓN CUBIERTA ... 94

ILUSTRACIÓN 28. PROCESOS DE LA EMPRESA. ... 116

ILUSTRACIÓN 29. ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA... 117

ILUSTRACIÓN 30. CICLO DE VIDA DEL PROYECTO. ... 127

ILUSTRACIÓN 31. GRÁFICO DE LA PROYECCIÓN DEL IPC CON BASE EN HISTORICOS. ... 130

ILUSTRACIÓN 32. DIAGRAMA FLUJO DE CAJA PURO. ... 142

ILUSTRACIÓN 33. DIAGRAMA FLUJO DE CAJA FINANCIADO. ... 145

ÍNDICE DE ECUACIONES

ECUACIÓN 1. WACC ... 150

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

GLOSARIO

Asentamiento: “Descenso que experimenta un edificio o estructura a medida que se consolida el terreno situado bajo el mismo. También llamado asiento.” (Parro, 2018)

Cálculo Estructural: “Busca garantizar que los elementos cuenten con la solidez suficiente para resistir acciones permanentes como el peso propio y las acciones del terreno, en combinación con variables básicas provenientes de la naturaleza. Esas variables se estudian de acuerdo con el riesgo que representan(Certicalia, s.f.)

Capacidad portante: “En suelos es la capacidad del terreno para soportar las cargas aplicadas sobre él. Técnicamente es la máxima presión media de contacto entre la cimentación y el terreno tal que no se produzcan un fallo por cortante del suelo o un asentamiento diferencial excesivo.” (Wikipedia, 2018)

Cimentación: “Es el conjunto de elementos estructurales cuya misión es transmitir las cargas de la edificación o elementos apoyados a este al suelo distribuyéndolas de forma que no superen su presión admisible ni produzcan cargas zonales”. (De Arkitectura, 2014)

Colindante: “cada uno de los predios, campos o edificios contiguos entre sí, con linderos comunes al menos en parte(Vega, 2015)

Desagüe: “Canal o conducto por donde se da salida a las aguas” (Larousse Editorial, S.L., 2016)

Equipos de medida: “Son todos los dispositivos que se utilizan para medir las magnitudes eléctricas y asegurar así el buen funcionamiento de las instalaciones y máquinas eléctricas. La mayoría son aparatos portátiles de mano y se utilizan para el montaje; hay otros instrumentos que son conversores de medida y otros métodos de ayuda a la medición, el análisis y la revisión.” (Wikipedia, 2018)

Formaleta: “Grupo de tablas o tablones muy largos, muy anchos, pero de poco grosor, las cuales

se utilizan solamente para construir los moldes o encofrados en donde se vierte cemento o concreto para crear una estructura o forma en particular en una construcción” (El Mundo Forestal, s.f.)

Fraguado: “Es el proceso de endurecimiento y pérdida de plasticidad del hormigón (o mortero de cemento), producido por la desecación y recristalización de los hidróxidos metálicos.” (Wikipedia, 2018)

Hilada: “Serie horizontal de ladrillos, sillares u otras piezas colocadas en un mismo plano, la superposición de la cual permite alzar una pared o muro(Construmática, 2018)

Mampostería: “Es un sistema de construcción, en su mayoría estructural, de alta tradición, que consiste en sobreponer materiales para la construcción de muros y límites de parámetros en las carreteras y otros lugares en donde se requiere este tipo de construcción” (Cementos Cibao , 2018)

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

POT: “El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento técnico y normativo para

ordenar el territorio municipal o distrital. La Ley 388 de 1997 lo define como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas, destinadas a orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.” (Alcaldía Mayor de Bogotá, s.f.)

RETIE: “Es el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas y fue creado por el Decreto 18039 de 2004, del Ministerio de Minas y Energía. El objetivo de este reglamento es establecer medidas que garanticen la seguridad de las personas, vida animal y vegetal y la preservación del medio ambiente, previniendo, minimizando o eliminado los riesgos de origen eléctrico(Grupo Enel, s.f.)

Subestación eléctrica: “Es una instalación destinada a establecer los niveles de tensión adecuados para la transmisión y distribución de la energía eléctrica” (Wikipedia, 2018)

UPZ: "La Unidad de Planeamiento Zonal -UPZ-, tiene como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su

inserción en el contexto regional, involucrando a los actores sociales en la definición de aspectos de ordenamiento y control normativo a escala zonal" (Artículo 49 del Decreto 190 de 2004 POT). (Cámara de Comercio, s.f.)

ABREVIATURAS

BCG: Boston Consulting Group

DOFA: Debilidades, Oportunidades, Fortalezas, Amenazas

IAEP: Identificación y Alineación Estratégica del Proyecto

PA: Patrimonio Autónomo

PESTA: Político, Económico, Social, Tecnológico, Ambiental

POT: El Plan de Ordenamiento Territorial

RETIE: Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas

SMMLV: Salario Mínimo Legal Vigente

TIR: Tasa Interna de Retorno

UPZ: Unidad de Planeamiento Zonal

VPN: Valor Presente Neto

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

RESUMEN EJECUTIVO

En el presente informe se realiza el estudio a nivel de prefactibilidad para la construcción de un edificio multifamiliar en el barrio Rionegro ubicado en la ciudad de Bogotá D.C., el cual se construye con el objetivo de potencializar un lote familiar mediante el incremento de la oferta de metros cuadrados para apartamentos y locales en el barrio Rionegro de la ciudad de Bogotá. Se inicia con la alineación estratégica de la idea de negocio con los objetivos estratégicos de los socios y con el déficit de vivienda que presenta el sector.

El documento incluye el análisis de entorno y de stakeholders; registro de requerimientos con su trazabilidad; entregables establecidos; identificación y análisis estratégico del proyecto; estudio de mercado, técnico, ambiental, administrativo, costos y beneficios y la evaluación financiera del proyecto, todo lo anterior da un panorama acerca de la posible viabilidad del proyecto a nivel de prefactibilidad.

En el estudio de mercados se la cantidad de consumidores que habrá en el barrio Rionegro en la ciudad de Bogotá D.C., para adquirir un apartamento o local comercial dentro del sector a un corto o mediano plazo y qué valor estarán dispuestos a obtenerlo y orienta sobre las

características y especificaciones que deben tener los apartamentos y locales, para que sean adquiridos por los usuarios. De igual manera el estudio arrojará el perfil de clientes para el proyecto.

El estudio técnico permite proponer y analizar los elementos del proyecto, que para el caso específico de la construcción de un edificio, se compone de aspectos tales como: la localización del proyecto; el tamaño de las soluciones habitacionales; la cantidad de apartamentos, locales y parqueaderos; aislamientos; número de pisos, y todas aquellas normas que se debe cumplir de acuerdo al POT de la zona.

En el estudio ambiental se identifica el impacto ambiental que conlleva la construcción del edificio en el sector donde se encuentra el lote, estos impactos pueden ser positivos o negativos, una vez identificados se deben evaluar y priorizar para generar un plan de acción para mitigar los impactos más altos.

Para el caso específico de este proyecto, no se requiere crear una empresa porque se va a trabajar por medio de la modalidad llave en mano, pero para cumplir con los requisitos académicos se realiza el estudio administrativo para definir los factores administrativos indispensables para determinar la planeación estratégica de una empresa, que permita dar a conocer cuál es el camino y lo medios que se tomarán para cumplir con los objetivos. Adicionalmente permite establecer la planeación y control de los recursos humanos, definir el organigrama y el perfil de cada uno de los trabajadores.

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Por último se realiza la evaluación financieraa partir del flujo de fondos, con y sin financiación, para lo cual se aplican los criterios de evaluación VPN y TIR, con los que se determina si el flujo del proyecto genera beneficios y obtener la rentabilidad deseada, además de recuperar la

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INTRODUCCIÓN

La Escuela Colombiana de Ingeniería establece como requisito para obtener el título de

Especialista en Gerencia de Proyectos, la presentación de un trabajo de grado donde se apliquen las técnicas y herramientas entregadas durante el plan de estudios establecido por la Unidad de Proyectos para las etapas de Alineación, Formulación, Evaluación Financiera y Gerencia de Proyectos.

Para cumplir con este requisito se desarrolla el proyecto, Construcción de un edificio residencial en el barrio Rionegro ubicado en la ciudad de Bogotá D.C., el cual busca generar ingresos, valorizar el sector y aumentar la oferta de metros cuadrados en el sector.

“El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento técnico y normativo para ordenar el territorio municipal o distrital. La Ley 388 de 1997 lo define como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas, destinadas a orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.” (Alcaldía Mayor de Bogotá, s.f.) El cual establece los requisitos que debe cumplir la edificación de acuerdo a la ubicación del lote.

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OBJETIVO

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1.

PERFIL

1.1. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

Construcción de un edificio residencial en el barrio Rionegro ubicado en la ciudad de Bogotá D.C.

1.2. PROPÓSITO DEL PROYEC TO

Potencializar la inversión (predio) mediante el incremento de la oferta de metros cuadrados para apartamentos en el barrio Rionegro de la ciudad de Bogotá, de tal forma que la construcción del edificio sea el motor de crecimiento económico para los socios, que permita invertir en futuras oportunidades de negocio, además de generar ingresos, valorizar el sector y aumentar la oferta de arrendamientos.

1.3. ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO (PROJECT CHARTER)

Construcción de un edificio residencial en el barrio Rionegro, ubicado en la ciudad de Bogotá D.C.

Surge la oportunidad de emprender este proyecto por la existencia de un predio de propiedad familiar, que tiene el potencial de ser intervenido con la construcción de un edificio residencial; adicionalmente en el sector se evidencia oferta de construcciones de tipo comercial e industrial debido a un déficit de vivienda, es allí donde el proyecto contribuye en la necesidad de ofertar edificaciones de tipo habitacional.

En esta oportunidad se designa como Gerente de Proyecto a la Ingeniera Mónica Álvarez, debido a su conocimiento y experiencia en el tema de gerencia de proyectos; ella será la encargada de tener control y poder de decisión en el desarrollo del proyecto, de igual manera garantizar que se cumpla en el tiempo establecido con los recursos y presupuesto asignado.

De acuerdo con lo anterior, para garantizar el cumplimiento de la construcción del Edificio se debe tener en cuenta que la estructura debe cumplir con la norma NSR10, debe haber estudios de suelo, un diseño arquitectónico que no supere los cinco pisos y acondicionarse al POT vigente, diseño hidráulico, sanitario y eléctrico que cumpla con normatividad RETIE.

___________________________________ Mónica Álvarez

Gerente del proyecto

_________________________________

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1.4. ANÁLISIS DE STAKEHOLDERS

1.4.1. IDENTIFICACIÓN Y REGISTRO DE STAKEHOLDERS

Un punto determinante para el correcto desarrollo del proyecto es identificar a las personas que se ven afectadas tanto positiva como negativamente en el mismo, por tal razón en la siguiente tabla se ven los stakeholders identificados con su respectiva descripción.

ID STAKEHOLDER DESCRIPCIÓN

S-01 Mercedes Espitia Sponsor del proyecto

S-02 Patricia Gaitán Propietaria del lote adicionado al proyecto

S-03 José Luis Lopez Tutor del trabajo de grado

S-04 Monica Hayde Alvarez Espitia Gerente del proyecto

S-05 Carmen Helena Gutierrez Forero Equipo de trabajo del proyecto S-06 Angie Paola Melo Rodríguez Equipo de trabajo del proyecto

S-07 Gustavo Andrés García Bermudez Segundo evaluador del trabajo de grado

S-08 Unidad de Proyectos Interesados en la realización del trabajo de grado como requisito de graduación

S-09 Comité Evaluador Personas que deciden la aprobación satisfactoria del trabajo de grado S-10 Asesores del Trabajo de Grado Expertos en diferentes ambitos para consulta S-11 Posibles Compradores Personas que adquiriran el o los inmuebles

S-12 Vecinos Principales afectados en la construcción del Edificio

S-13 Posibles Inversionistas Entidades interesadas en invertir en la construcción S-14 Familiares de los Sponsor Interesados en la decisión final del proyecto

S-15 Curaduría Entidad donde se deben tramitar los permisos para la construcción del Edificio

S-16 Secretaría de Hábitat Entidad pública donde se tramita el permiso de ventas del proyecto

S-17 Departamento Nacional de Planeación Entidad pública donde adquiere el plano de loteo de los predios a intervenir

S-18 Catastro Entidad pública donde se adquiere la manzana catastral de los predios a intervenir

S-19 Entidades Financieras Entidades privadas que financiaran la construcción del Edificio

S-20 Propietarios de otros proyectos de vivienda Personas que se pueden ver beneficiadas o afectados por la construcción del Edificio S-21 Empresas de servicios públicos Las empresas como Acueducto, CODENSA, Gas Natural S-22 Entidades distritales de control Entidades como camacol, vivienda popular, etc.

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1.4.2. CLASIFICACIÓN DE STAKEHOLDERS

Para priorizar a los diferentes stakeholders identificados, se realiza una matriz donde se los califica dependiendo de dos criterios principales, es decir; poder compuesto por influencia y control con un peso de 60% y 40% respectivamente; e interés integrado por técnico, económico y social con una calificación de 70%, 15% y 15% respectivamente.

ID STAKEHOLDER

PODER INTERÉS

P+I Influencia Control

P Técnico Económico Social I

60% 40% 70% 15% 15%

S-01 Mercedes Espitia 5 4,5 4,8 1 5 5 2,2 7,0

S-02 Patricia Gaitán 4 4 4,0 1 4 3 1,8 5,8

S-03 José Luis Lopez 5 2 3,8 5 1 5 4,4 8,2

S-04 Monica Hayde Alvarez Espitia 4 5 4,4 5 5 5 5,0 9,4

S-05 Carmen Helena Gutierrez Forero 2 5 3,2 5 2 3 4,3 7,5

S-06 Angie Paola Melo Rodríguez 2 5 3,2 5 2 3 4,3 7,5

S-07 Gustavo Andrés García Bermudez 3 1 2,2 5 1 3 4,1 6,3

S-08 Unidad de Proyectos 2 2 2,0 5 1 5 4,4 6,4

S-09 Comité Evaluador 3 2 2,6 5 1 2 4,0 6,6

S-10 Asesores del Trabajo de Grado 2 1 1,6 1 1 1 1,0 2,6

S-11 Posibles Compradores 4 2 3,2 3 5 5 3,6 6,8

S-12 Vecinos 3 1 2,2 1 1 5 1,6 3,8

S-13 Posibles Inversionistas 4 4 4,0 5 5 3 4,7 8,7

S-14 Familiares de los Sponsor 4 1 2,8 1 3 1 1,3 4,1

S-15 Curaduría 5 4 4,6 5 4 5 4,9 9,5

S-16 Secretaría de Hábitat 5 4 4,6 5 2 5 4,6 9,2

S-17 Departamento Nacional de Planeación 2 1 1,6 4 1 4 3,6 5,2

S-18 Catastro 2 1 1,6 4 1 3 3,4 5,0

S-19 Entidades Financieras 4 3 3,6 2 5 1 2,3 5,9

S-20 Propietarios de otros proyectos de vivienda 3 1 2,2 2 1 4 2,2 4,4

S-21 Empresas de servicios públicos 4 4 4,0 4 1 3 3,4 7,4

S-22 Entidades distritales de control 2 3 2,4 3 1 5 3,0 5,4

TABLA 2. CLASIFICACIÓN DE LOS STAKEHOLDERS.

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ILUSTRACIÓN 1. CLASIFICACIÓN DE LOS STAKEHOLDERS.

1.4.3. PARTICIPACIÓN DE STAKEHOLDERS

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ID STAKEHOLDER DESCRIPCIÓN CLASE PARTICIPACIÓN P. DESEADA

S-01 Mercedes Espitia Incrementar valor al predio para generar rentabilidad mediante construcción de

vivienda y locales Externo Soportador Soportador

S-02 Patricia Gaitán Incrementar valor al predio para generar rentabilidad mediante construcción de

vivienda y locales Externo Neutral Soportador

S-03 José Luis Lopez

Requerimientos funcionales específicos de cada área y su integración con las demás,

gustos y requerimientos personales. Interno Soportador Soportador

S-04 Monica Hayde Alvarez Espitia Requerimientos alineados con políticas propias de los sponsors Interno Líder Líder

S-05 Carmen Helena Gutierrez Forero Comunicación oportuna y clara para el

cumplimiento de los requerimientos Interno Líder Líder

S-06 Angie Paola Melo Rodríguez Comunicación oportuna y clara para el cumplimiento de los requerimientos Interno Líder Líder

S-07 Gustavo Andrés García Bermudez Requerimientos funcionales específicos de cada área y su integración con las demás,

gustos y requerimientos personales. Externo Soportador Soportador

S-08 Unidad de Proyectos Requerimientos funcionales específicos de cada área y su integración con las demás. Externo Soportador Soportador

S-09 Comité Evaluador Buscan que se cumplan los requerimientos mínimos para la aprobación del trabajo de

grado Externo Soportador Soportador

S-10 Asesores del Trabajo de Grado Expertos para consulta en temas especificos del trabajo de grado Externo Neutral Soportador

S-11 Posibles Compradores Buscan un apartamento para vivir como inversión a futuro Externo Neutral Soportador

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ID STAKEHOLDER DESCRIPCIÓN CLASE PARTICIPACIÓN P. DESEADA

S-13 Posibles Inversionistas Buscan proyectos en los cuales invertir para generar rentabilidad Externo Soportador Soportador

S-14 Familiares de los Sponsor Familiares de los dueños de los predios pueden tener incidencia en la decisión de

ellos Externo Neutral Soportador

S-15 Curaduría Hacer cumplir las normas para proyectos de construcción Externo Desconocedor Soportador

S-16 Secretaría de Hábitat Permisos para la enajenación de bienes Externo Desconocedor Soportador

S-17 Departamento Nacional de Planeación Encargados de sumistrar toda la información necesaria de los predios Externo Desconocedor Soportador

S-18 Catastro Encargados de sumistrar toda la información necesaria de los predios Externo Desconocedor Soportador

S-19 Entidades Financieras Entidades que pueden respaldar el proyecto economicamente Externo Desconocedor Soportador S-20 Propietarios de otros proyectos de vivienda Competencia del proyecto Externo Desconocedor Neutral S-21 Empresas de servicios públicos Entidades encargadas de suministrar los servicios públicos Externo Desconocedor Soportador

S-22 Entidades distritales de control Entidades encargadas de hacer cumplir las normas de control Externo Desconocedor Soportador

TABLA 3. PARTICIPACIÓN DE STAKEHOLDERS.

1.4.4. PLAN DE GESTIÓN DE STAKEHOLDERS

(25)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

ID STAKEHOLDER PRIORIDAD ESTRATEGIA GENÉRICA GUÍA ESTRATÉGICA ESTRATÉGIA ESPECIFICA

S-01 Mercedes Espitia 3 MANTENER SATISFECHO requerimientos, sin abrumarlo con Tratar de satisfacer sus

detalles.

Brindar acceso a la información necesaria y sufuciente que se requiera durante el

desarrollo del proyector. Mantener la misma posición con el otro Sponsor

S-02 Patricia Gaitán 3 MANTENER SATISFECHO requerimientos, sin abrumarlo con Tratar de satisfacer sus

detalles.

Brindar acceso a la información necesaria y sufuciente que se requiera durante el

desarrollo del proyector. Mantener la misma posición con el otro Sponsor

S-03 José Luis Lopez 1 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Brindar acceso a la información necesaria y sufuciente que se requiera durante el

desarrollo del proyector. Mantener la misma posición con el otro Sponsor

S-04 Monica Hayde Alvarez Espitia 1 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Realizar seguimiento contínuo del avance del cronograma, presupuesto y control de riesgos. Asegurar que los entregables se

cumplan en la fecha establecida

S-05 Carmen Helena

Gutierrez Forero 2 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Informar semanalmente los avances del proyecto, así como sus contratiempos con

el fin de obtener apoyo en caso de ser necesario.

S-06 Angie Paola Melo

Rodríguez 2 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Informar semanalmente los avances del proyecto, así como sus contratiempos con

el fin de obtener apoyo en caso de ser necesario.

S-07 Gustavo Andrés

García Bermudez 5 MANTENER INFORMADO

Suminsistrar información suficiente, sin abrumarlo con detalles.

Contribuir con el seguimiento y dar opiniones frente a la idea que se está desarrollanado para el trabajo de

grado y ser un apoyo clave

S-08 Unidad de Proyectos 5 MANTENER INFORMADO Suminsistrar información suficiente, sin abrumarlo con detalles. Brindar la información suficiente para el desarrollo del trabajo de grado

(26)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

ID STAKEHOLDER PRIORIDAD ESTRATEGIA GENÉRICA GUÍA ESTRATÉGICA ESTRATÉGIA ESPECIFICA

desarrollo de los mismos. Acatar las sugerencias dadas por el comite e

incluirlas en los informes

S-10 Asesores del Trabajo de Grado 7 HACER SEGUIMIENTO Solamente observar su comportamiento. Acatar las observaciones en cada una de las consultas

S-11 Posibles Compradores 2 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos. Informar sobre el avance del proyecto con el fin de genrar confiabilidad a quien

adquiere el inmueble

S-12 Vecinos 7 HACER SEGUIMIENTO Solamente observar su comportamiento.

Informar sobre los beneficios del protecto con el fin de evitar en lo posible que afecte

su bienestar

S-13 Posibles Inversionistas 1 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Fortalecer su posición en el mercado con este nuevo proyecto. Realizar interventorías e informar oportunamente

a los inversionista sobre el resultado de dichas interventorías

S-14 Familiares de los Sponsor 4 MANTENER SATISFECHO requerimientos, sin abrumarlo con Tratar de satisfacer sus

detalles.

Esperar que el resultado del proyecto sea positivo.

S-15 Curaduría 1 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Cumplir con los requerimientos que son solicitados para la obtención de la licencia

de construcción en modalidad de demolición total y obra nueva

S-16 Secretaría de Hábitat 1 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Realizar los tramites y cumplir con los requerimientos para la enajenación de

bienes

S-17 Departamento Nacional de

Planeación

5 MANTENER INFORMADO Suminsistrar información suficiente, sin abrumarlo con detalles. Realizar la actualización del englobe de los predios

(27)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

ID STAKEHOLDER PRIORIDAD ESTRATEGIA GENÉRICA GUÍA ESTRATÉGICA ESTRATÉGIA ESPECIFICA

S-19 Entidades Financieras 3 MANTENER SATISFECHO requerimientos, sin abrumarlo con Tratar de satisfacer sus

detalles.

Brindar acceso a la información necesaria y sufuciente que se requiera durante el

desarrollo del proyector.

S-20

Propietarios de otros proyectos de

vivienda 7 HACER SEGUIMIENTO

Solamente observar su comportamiento.

Hacer una revisión periódica para determinar el desarrollo de los otros

proyectos en el sector

S-21 Empresas de

servicios públicos 2 MANEJAR DE CERCA Cumplir con sus requerimientos.

Cumplir con los requerimientos soliciador por cada empresa para la aprovación de la

conexión a servicios públicos

S-22 Entidades distritales de

control

5 MANTENER INFORMADO Suminsistrar información suficiente, sin abrumarlo con detalles. Dar acceso a la información que requieran cuando sea necesario

(28)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

1.4.5. REQUERIMIENTOS PRIORIZADOS DE LOS STAKEHOLDERS

Para tener un registro controlado de los requerimientos solicitados por los stakeholders, se realiza una clasificación de los mismos según la importancia dada por el puntaje obtenido en la matriz de poder – interés.

1.4.5.1. REQUERIMIENTOS DE GERENCIA DEL PROYECTO

El proyecto presenta una serie de requerimientos propios del control del desarrollo del mismo, es decir, la gerencia que se lleva a cabo, los stakeholders solicitan para este punto los requerimientos que se muestran a continuación:

COD Requerimiento de Gerencia Stakehoder Solicitante P+I P+I

REG-01 Envío oportuno de los entregables

Mónica Álvarez 9,40

24,60

Mercedes Espitia 7,00

José Luis López Cano 8,20

REG-02 Cumplimiento con el cronograma, presupuesto y control de riesgos

Mónica Álvarez 9,40

24,70

Mercedes Espitia 7,00

José Luis López Cano 8,30

REG-03 Informes de indicadores de desempeño Mónica Álvarez 9,40 9,40

REG-04 Indicadores de seguimiento y control Mónica Álvarez 9,40 9,40

REG-05 Reunión de seguimiento del avance del proyecto con los Stakeholders

Mónica Álvarez 9,40

33,40

Mercedes Espitia 7,00

José Luis López Cano 8,20 Posibles Inversionistas 8,80

REG-06 Actas de reuniones

Mónica Álvarez 9,40

33,40

Mercedes Espitia 7,00

José Luis López Cano 8,20 Posibles Inversionistas 8,80

REG-07 Interventorías de calidad Mónica Álvarez 9,40 17,60

José Luis López Cano 8,20

TABLA 5. REQUERIMIENTOS DE GERENCIA DEL PROYECTO.

1.4.5.2. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES DEL PROYECTO

(29)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

COD Requerimientos Funcionales Stakeholder Solicitante P+I P+I

REF-01 Determinar la viabilidad de la construcción de un edificio residencial con locales en el primer piso

José Luis López Cano 8,20

52,50

Gustavo Andrés García 6,30

Mercedes Espitia 7,00

Posibles Inversionistas 8,80

Mónica Álvarez 9,40

Carmen Helena Gutiérrez 6,40

Angie Paola Melo 6,40

REF-02 Establecer la población objetivo a la que se le venderán los apartamentos y los locales comerciales

José Luis López Cano 8,20

24,00

Mercedes Espitia 7,00

Posibles Inversionistas 8,80

REF-03 Definir el valor de venta del metro cuadrado de apartamentos en el sector con especificaciones similares

José Luis López Cano 8,20

30,30

Gustavo Andrés García 6,30

Mercedes Espitia 7,00

Posibles Inversionistas 8,80

REF-04 Brindar los métodos de divulgación de la venta del proyecto José Luis López Cano 8,20 8,20

REF-05 Determinar el área aprovechable del predio según la normativas que apliquen

José Luis López Cano 8,20

30,30

Gustavo Andrés García 6,30

Mercedes Espitia 7,00

Posibles Inversionistas 8,80

REF-06 Establecer la cantidad de apartamentos y locales que se podrían vender en el predio José Luis López Cano 8,20 15,20

Mercedes Espitia 7,00

REF-07 Definir la cantidad de estudios con sus caracteristicas que son indispensables para llevar a cabo el proyecto

José Luis López Cano 8,20

14,50

Gustavo Andrés García 6,30

REF-08 Proporcionar los materiales y la mano de obra necesarios para realizar el proyecto

José Luis López Cano 8,20

21,50

Gustavo Andrés García 6,30

Mercedes Espitia 7,00

REF-09 Determinar los aspectos positivos y negativos que impactan ambientalmente a la comunidad del sector

José Luis López Cano

8,20 8,20

REF-10 Dar las herramientas para entender el manejo administrativo de una constructora José Luis López Cano 8,20 8,20

REF-11 Definir los costos en los que se incurrirá en el proyecto

José Luis López Cano 8,20

52,50

Gustavo Andrés García 6,30

Mercedes Espitia 7,00

Posibles Inversionistas 8,80

Mónica Álvarez 9,40

(30)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

COD Requerimientos Funcionales Stakeholder Solicitante P+I P+I

Angie Paola Melo 6,40

REF-12 Establecer la entrada y salidad de dinero durante todo el horizonte del proyecto José Luis López Cano Mercedes Espitia 8,20 15,20 7,00

REF-13 Determinar la viabilidad financiera del proyecto José Luis López Cano Mercedes Espitia 8,20 15,20 7,00

REF-14 Mostrar la lecciones aprendidas durante el desarrollo del proyecto José Luis López Cano Unidad de Proyectos 8,20 6,40 14,60

TABLA 6. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES DEL PROYECTO.

1.4.5.3. REQUERIMIENTOS NO FUNCIONALES DEL PROYECTO

En la siguiente tabla se muestran los requerimientos no funcionales del proyecto, los cuales representan atributos del documento.

COD Requerimiento No Funcionales Stakehoder Solicitante P+I P+I

REP-01 El informe debe ser claro, de fácil entendimiento y estructurado

José Luis López

Cano 8,20 14,60

Unidad de

Proyectos 6,40

REP-02 El documento debe cumplir con las normas NTC 1486 Unidad de Proyectos 6,40 6,40

REP-03 El documento debe cumplir con las normas NTC 4490 (Referencia bibliográficas) Unidad de Proyectos 6,40 6,40

REP-04 El informe debe ser presentado en normas APA 6 Unidad de Proyectos 6,40 6,40

REP-05 El documento del informe no debe tener más de 200 páginas sin incluir anexos y libro de gerencia Unidad de Proyectos 6,40 6,40

TABLA 7. REQUERIMIENTOS NO FUNCIONALES DEL PROYECTO

1.4.5.4. REQUERIMIENTOS DEL PRODUCTO DEL PROYECTO

Indica las características que debe cumplir física y técnicamente el producto, en este caso, el edificio; no son requerimientos funcionales del mismo.

COD Requerimiento del Producto Stakehoder Solicitante P+I P+I

REP-01 El Edificio debe tener cinco pisos Curaduria 9,50 21,70

(31)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

COD Requerimiento del Producto Stakehoder Solicitante P+I P+I

Departamento Nacional de

Planeación 5,20

REP-02 La edificación debe cumplir con la norma sismoresistente NRS10 Curaduria 9,10 9,10

REP-03 La construcción debe acatar la normatividad RETIE Servicios Públicos Empresas de 6,30 6,30

REP-04 Los acabados de los apartamentos deben ser gama media

Posibles

Compradores 8,90

31,10

Mónica Álvarez 9,40

Carmen Helena

Gutiérrez 6,40

Angie Paola Melo 6,40

TABLA 8. REQUERIMIENTOS DEL PRODUCTO DEL PROYECTO.

1.5. MATRIZ DE TRAZABILID AD

La siguiente matriz indica la manera en que se verificará y validará el cumplimiento de los diferentes requerimientos relacionados con el producto.

MATRIZ DE TRAZABILIDAD REQUERIMIENTOS FUNCIONALES

COD Requerimiento P +I Objetivos Estrategicos Relacion con Trazabilidad

WBS Verificacion Validacion

REF-01

Determinar la viabilidad de la construcción de un edificio residencial con locales en el primer piso

52,50

Aprovechar las condiciones actuales de demanda de vivienda en el sector

4.4 Evaluación del proyecto

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REF-02

Establecer la población objetivo a la que se le venderán los

apartamentos y los locales comerciales

24,00

Reducir el déficit habitacional del sector.

Programa: Intervenciones

integrales del hábitat. Sector: Hábitat. Meta: Iniciar 150.000 viviendas en Bogotá.

3.1.5 Estudios de demanda

(32)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

MATRIZ DE TRAZABILIDAD

REF-03

Definir el valor de venta del metro cuadrado de apartamentos en el sector con especificaciones similares 30,30 Aprovechar las condiciones actuales de demanda de vivienda en el sector

3.1.4 Estudios de oferta Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador

REF-04 Brindar los métodos de divulgación de la venta

del proyecto 8,20

Promover o contratar la construcción de viviendas de tipo individual o colectivo para el cumplimiento de los programas a su cargo.

3.1.6 Estrategia de comercializa ción Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REF-05

Determinar el área aprovechable del predio según la normativas que apliquen

30,30

Promover la oferta del suelo urbanizado y el apoyo y la asistencia técnicas, así como el acceso a materiales de construcción a bajo costo.

3.2.4 Tamaño del proyecto

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REF-06

Establecer la cantidad de apartamentos y locales que se podrían vender en el predio

15,20

Reducir el déficit habitacional del sector.

Programa: Intervenciones

integrales del hábitat. Sector: Hábitat. Meta: Iniciar 150.000 viviendas en Bogotá.

3.2.4 Tamaño del proyecto

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REF-07

Definir la cantidad de estudios con sus caracteristicas que son indispensables para llevar a cabo el proyecto

14,50

Promover la oferta del suelo urbanizado y el apoyo y la asistencia técnicas, así como el acceso a materiales de construcción a bajo costo.

3.2.6 Estudios y diseños

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REF-08 Proporcionar los materiales y la mano de obra necesarios para realizar el proyecto

21,50

Promover la oferta del suelo urbanizado y el apoyo y la asistencia técnicas, así como el acceso a materiales de construcción a bajo costo.

(33)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

MATRIZ DE TRAZABILIDAD

REF-09

Determinar los aspectos positivos y negativos que impactan ambientalmente a la comunidad del sector

8,20

Promover operaciones urbanas integrales que garanticen la

habilitación de suelo urbanizable. 3.3.5 Matriz de cuantificació n de impactos ambientales Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REF-10

Dar las herramientas para entender el manejo administrativo de una constructora

8,20 3.4 Estudios administrativ

os Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador

REF-11 Definir los costos en los que se incurrirá en el

proyecto 52,50

Aprovechar las condiciones actuales de demanda de vivienda en el sector

3.5.4 Preinversión e inversión

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REF-12

Establecer la entrada y salidad de dinero durante todo el

horizonte del proyecto

15,20

Aprovechar las condiciones actuales de demanda de vivienda en el sector

3.5.4 Preinversión e inversión Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador

REF-13 Determinar la viabilidad financiera del proyecto 15,20

Aprovechar las condiciones actuales de demanda de vivienda en el sector

4.4 Evaluación del proyecto

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador

REF-14 Mostrar la lecciones aprendidas durante el

desarrollo del proyecto 14,60

Desarrollar habilidades de comunicación, liderazgo, solución de conflictos, trabajo en equipo y manejo de recursos.

Libro de Gerencia

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador

REQUERIMIENTOS NO FUNCIONALES DEL PROYECTO

COD Requerimiento P +I Objetivos Estrategicos Relación con Trazabilidad

(34)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

MATRIZ DE TRAZABILIDAD

REP-01

El informe debe ser claro, de fácil entendimiento y estructurado

14,60 Crear un informe que sea amigable con el

lector Informe del trabajo de grado Revisión: Director Trabajo de Grado REP-02

El documento debe cumplir con las normas

NTC 1486 6,40

Cumplir con el requerimiento estipulado por la unidad de proyectos

Informe del trabajo de grado Revisión: Director Trabajo de Grado REP-03

El documento debe cumplir con las normas NTC 4490 (Referencia bibliográficas)

6,40

Cumplir con el requerimiento estipulado por la unidad de proyectos

Informe del trabajo de grado Revisión: Director Trabajo de Grado REP-04

El informe debe ser presentado en normas APA 6

6,40

Cumplir con el requerimiento estipulado por la unidad de proyectos

Informe del trabajo de grado Revisión: Director Trabajo de Grado REP-05

El documento del informe no debe tener más de 200 páginas sin incluir anexos y libro de gerencia

6,40 Crear un informe que no saturé de información al lector

Informe del trabajo de grado Revisión: Director Trabajo de Grado REQUERIMIENTOS DE PRODUCTO DEL PROYECTO

REP-01 El Edificio debe tener cinco pisos 21,70

Cumplir conlos requerimientos del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigentes

3.2 Estudios técnicos

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REP-02

La edificación debe cumplir con la norma

sismoresistente NRS10 9,10

Acatar las normas para poder construir el

Edificio 3.2

Estudios técnicos Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador REP-03

La construcción debe acatar la normatividad

RETIE 6,30

Cumplir con las normas paraobtener el servicio de energia por parte del operador de red

3.2 Estudios técnicos

(35)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

MATRIZ DE TRAZABILIDAD

REP-04

Los acabados de los apartamentos deben ser gama media

31,10

Ser congruentes con la oferta y la demanda que se encuentra en el sector

3.2 Estudios

técnicos

Revisión: Director Trabajo de Grado, Comité Evaluador

TABLA 9. MATRIZ DE TRAZABIL IDAD.

1.6. ENTREGABLES DEL PROY ECTO

Para el proyecto se cuenta con un solo entregable que corresponde al Estudio de Prefactibilidad, conformado por la IAEP, el perfil del proyecto, la formulación y la evaluación financiera. Debido al corto de tiempo con el que se cuenta, se excluyeron el estudio de factibilidad, la evaluación económica y social, y la ejecución del proyecto, es decir, la construcción del edificio, como entregables del presente informe.

1.7. PROCESOS DE PRODUCCIÓN DE LOS PRODUCTOS DEL PROYECTO

1.7.1. DESARROLLAR ESPECIFICACIONES

Dentro de las especificaciones del proyecto se debe entregar el estudio a nivel de prefactibilidad y de factibilidad, y con base en los resultados anteriores, el edificio construido.

El estudio a nivel de prefactibilidad debe tener los ítems descritos a continuación en su contenido:

• Perfil: Identificación del proyecto, propósito, objetivos, acta de constitución,

stakeholders, entregables del proyecto, procesos de producción, entorno organizacional y PESTA.

• IAEP: Análisis de la estrategia global, Definición de la estrategia organizacional, Planteamiento del proyecto, Alineación estratégica del proyecto e implicaciones de los resultados.

• Formulación: Estudios de mercado, Estudios técnicos, Estudios ambientales y Estudios administrativos; cada uno de los anteriores deben contener hallazgos, recomendaciones conclusiones y una metodología de desarrollo.

• Evaluación financiera: Marco de referencia, flujo de caja y análisis de riesgo.

(36)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

El edificio debe cumplir con las siguientes especificaciones:

• El Edificio debe ser de cinco pisos: Durante el desarrollo del estudio de prefactibilidad se validará esta restricción teniendo en cuenta lo que legisla la última versión del POT.

• El Edificio debe ser sismorresistente: Durante el preliminar del diseño del Edificio se debe garantizar que esté alineado a la Norma NRS10

• El primer piso del Edificio debe ser locales y/o parqueaderos: Durante el desarrollo del estudio de mercado se define si las necesidades de la zona se prestan para construir locales comerciales o parqueaderos para todos los apartamentos construidos

• El Edificio debe cumplir con la normatividad RETIE: Durante el preliminar del diseño de instalaciones eléctricas del Edificio se debe garantizar que cumpla con toda la

normatividad RETIE

• El Edificio debe cumplir con la última versión de POT: Durante todo el desarrollo del proyecto se debe tener en cuenta el POT (Plan de Ordenamiento Territorial), debido a que este una base normativa básica de planificación y regulación urbana

1.7.2. DISEÑAR

Para llevar a cabo la construcción del Edificio se deben realizar estudios y diseños preliminares, lo cuales se mencionan a continuación:

• Preliminares: En estos estudios se evidencia como se realizará la demolición total de las construcciones existentes en los lotes, la excavación pertinente, la construcción del campamento de obra y todas las actividades que dan antesala a la construcción del edificio.

• Diseño arquitectónico: Es el conjunto de planos donde se evidencia la distribución de espacios (apartamentos, locales, zonas comunes, parqueaderos, circulación, etc.) que se van a construir, además de las fachadas, los cortes y la localización en el sector.

• Estudio de suelos: Se realiza para saber qué tipo de cimentación se recomienda tener con base al diseño arquitectónico y a la capacidad portante del suelo.

• Diseño estructural: Una vez se tiene el tipo de cimentación sugerido en el estudio de suelos se realiza el cálculo estructural donde se especifica el tipo de estructura, las secciones de los elementos que soportarán el peso del edificio, los materiales necesarios para su construcción, etc.

• Diseño hidráulico: Presenta el recorrido que hará la tubería para suministrar al edificio de agua potable y de ser necesario sugerirá el tipo de bombas que requerirá el sistema.

• Diseño eléctrico: Contempla todas las instalaciones eléctricas que se deben realizar para la distribución de energía del edificio (Subestación, planta, equipos de medida, etc.)

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TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

• Diseño gas natural: Es la trazabilidad que tiene la tubería por donde fluye el gas natural.

1.7.3. CONSTRUIR

Describe como se debe realizar la construcción a groso modo de los ítems mencionados anteriormente:

• Preliminares: La demolición se realiza por secciones con el fin de evitar que se afecten los predios colindantes. En cuento al movimiento de tierras se utilizará la excavación manual y mecánica, los residuos serán retirados mediante volquetas. La construcción del

campamento se realizará de tal manera que no interfiera en la fabricación del edificio.

• Diseño arquitectónico: Se cimbra la ubicación de los muros divisorios según los planos, se sienta la primera hilada de mampostería y se alzan los muros plomados.

• Estudio de suelos: Se toman muestras de suelo a una profundidad de más o menos 20 metros y se realizan los respectivos estudios de laboratorio para determinar la capacidad portante

• Diseño estructural: Con base en los planos estructurales se arma el refuerzo de los elementos, se formaletean los elementos y finalmente se funden con concreto y se espere al fraguado para desencofrar.

• Diseño hidráulico: Realizar la ubicación de la tubería en la trayectoria especificados en planos a cada punto de suministro de agua

• Diseño eléctrico: Se realiza la puesta en servicio de lo que constituye la instalación eléctrica, como lo es acometidas, planta, conductores, equipos de medida, alimentación y protección, instalación de puesta a tierra y cuarto de bombas, sistema de bombas contra incendio.

• Diseño hidrosanitario: Realizar la ubicación de la tubería en la trayectoria especificados en planos a cada punto de desagüe

• Diseño gas natural: Realizar la ubicación de la tubería en la trayectoria especificados en planos a cada punto de suministro de gas natural.

1.7.4. PROBAR

Para validar que el Edificio cumpla con todos los estándares de calidad establecidos en el documento, se debe llevar un control durante la ejecución y al final de la construcción; y lo exigido por la ley, se debe validar con las normas establecidas por la misma.

• Diseño arquitectónico: Debe cumplir con lo establecido en el POT y UPZ.

(38)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

• Diseño estructural: Los diseños propuestos se rigen por lo estipulado en la NSR10.

• Diseño hidráulico: Debe respetar lo establecido en la RAS2000.

• Diseño eléctrico: Atender la normatividad decretada en la NTC2050 y RETIE.

• Diseño hidrosanitario: Debe cumplir con lo convenido en la RAS2000.

• Diseño gas natural: Debe seguir las normas propuestas en la NTC3631 y NTC2505

1.7.5. INTEGRAR

Con la finalización de la construcción del Edificio se debe cumplir con el requerimiento inicial del sponsor y cumplir con los diseños previamente establecidos, tener un poder adquisitivo, y adicionalmente brindarles a las familias, parejas y/o personas la oportunidad de adquirir vivienda propia.

1.7.6. ENTREGAR

Entregar el Edificio ubicado en el barrio Rionegro D.C, el cual debe cumplir con todos los requerimientos solicitados por el Sponsor.

1.8. ENTORNO ORGANIZACION AL

En este caso no se cuenta con una empresa constituida y el proyecto tampoco tiene como finalidad constituir una empresa. Pero con el fin de afianzar los requerimientos del proyecto se estudia cómo sería una empresa de construcción que sea capaz de ejecutar el desarrollo del Edificio. En el capítulo de Formulación, en los Estudios Administrativos se realiza el ejercicio de constituir una empresa de construcción.

1.8.1. VALORES ÉTICOS

Los valores éticos que componen la empresa son:

Compromiso: La empresa busca hacer las entregas a tiempo y desarrollarlas bien desde el principio hasta el final, con el fin de garantizar la satisfacción de los clientes,

proveedores, colaboradores y demás relacionados con la empresa.

Excelencia: Se trabaja para que los resultados obtenidos diferencien a la empresa de los demás en el mercado.

Lealtad: Ser comprometidos con la empresa y todos los interesados.

Responsabilidad: La empresa busca realizar las cosas a tiempo, cumpliendo con las obligaciones que se establecieron inicialmente, informando oportunamente a cada uno de los involucrados.

Respeto: Se tolera la diversidad de todos los involucrados.

(39)

TRABAJO DE GRADO–COHORTE 26 ESPECIALIZACIÓN DESARROLLO Y GERENCIA INTEGRAL DE PROYECTOS

1.8.2. CULTURA DE LA ORGANIZACIÓN

Para garantizar que cada una de las personas que se integren en la empresa creen un sentido de pertenencia hacia la misma, se debe crear un clima organizacional sano, tranquilo y respetuoso, dando ejemplo desde los fundadores y directivos, lo cual reafirma la confianza a cada uno de los miembros de la empresa, los cuales pueden aportar ideas de mejora que se adaptarán a la empresa en pro de su mejora continua; estas ideas pueden ser también de innovación en los productos y procesos.

Se debe reconocer la labor que cada uno de los colaboradores ejerce, con el fin de realimentar, contribuyendo a la formación de cada uno de ellos con el fin de que cuando ejerzan su labor trabajen en equipo y con calidad, para poder cumplir con la visión que se estableció:

Consolidarnos en el 2025 como una empresa sostenible en el mercado, favoreciendo al desarrollo de la construcción en el país, siendo reconocidos como líderes en el sector de la construcción y manteniendo la satisfacción de nuestros clientes, socios y colaboradores.

1.8.3. ESTRUCTURA DE LA ORGANIZACIÓN

Partiendo del proyecto que se desarrolla en el presente informe, se recomienda una estructura funcional y una organización basada en procesos (en estudios administrativos se puede complementar la información).

De acuerdo con las ventajas de la estructura funcional, podemos concluir que:

• La agrupación de especialistas aumenta la coordinación y el control.

• La toma de decisiones centralizada mejora la perspectiva organizada entre las funciones.

• Se tiene un uso eficiente del talento directivo y técnico.

• Facilitación de la trayectoria de la carrera y desarrollo profesional en áreas especializadas. La proyección de la empresa apunta a manejar varios proyectos al tiempo, por lo cual en un futuro la estructura podría llegar a ser matricial.

1.8.4. INFRAESTRUCTURA

Inicialmente la empresa se ubicará en el Edificio que se construirá inicialmente, con el tiempo y el crecimiento que presente la empresa, se realizará el traslado a una oficina donde se pueda ubicar el personal que se vaya contratando.

1.8.5. RECURSOS HUMANOS

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