VIABILIDAD LEGAL Y TÉCNICA a los INVERSIONISTAS. Uso de Suelo = Potencial de Aprovechamiento = $$$.

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Texto completo

(1)
(2)

El Desarrollo Inmobiliario depende particularmente de las Normas y Planes de

Desarrollo Urbano.

Para determinar las zonas

donde llevar a cabo

inversiones en Bienes Raíces y que se ‘puede’ .

Estos instrumentos sirven de base para el planteamiento de estrategias .

El conocimiento y el buen manejo de estas Normas, son

imprescindibles para poder dar un servicio confiable a los

inversionistas y a los

propietarios de bienes raíces.

Uso de Suelo = Potencial de Aprovechamiento =

$$$.

(3)

— 

Los Programas de

Desarrollo Urbano del

Distrito Federal son

instrumentos de

Planeación cuyo objetivo

fundamental es elevar la

calidad de vida de los

capitalinos.

— 

El fundamento jurídico de

estos programas emana de

la Constitución Política, la

Ley General de

asentamientos Humanos,

la Ley de Desarrollo

Urbano del D.F. del 2010 y

del Programa de Desarrollo

Urbano del D.F. version

2003. El cual regula los

siguientes aspectos:

— 

La Planeación del

Desarrollo Urbano.

— 

El ordenamiento territorial

del D.F.

— 

Establecimiento de los

Usos del Suelo, su

Zonificación o su

clasificación.

(4)

—  versión 2005 —  Benito Juárez —  Magdalena Contreras —  Venustiano Carranza —  Xochimilco •  versión 2008 •  Azcapotzalco •  Cuauhtémoc •  Iztapalapa •  Iztacalco •  Miguel Hidalgo •  Tláhuac •  versión 1997 •  Cuajimalpa versión 2010 •  Coyoacan •  Gustavo A. Madero •  Tlalpan http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/planes-delegacionales-y-parciales.html

El 29 de agosto de 2008 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprobó los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano en Azcapotzalco, Cuauhtémoc, Iztacalco, Tláhuac, Iztapalapa y Miguel Hidalgo. Los programas delegacionales de Coyoacán, Tlalpan y Gustavo A. Madero, fueron aprobados por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en 2010. Los Programas Delegacionales de Álvaro Obregón y Milpa Alta se aprobaron en Marzo de 2011 y el de Cuajimalpa de Morelos esta en dictaminación.

 

•  versión 2011

•  Álvaro Obregón •  Milpa Alta

(5)

Programas específicos de algunas zonas o colonias.

—  Anulan acuerdos y

disposiciones anteriores

relacionadas con el uso y aprovechamiento.

—  No son aplicables las Normas

(6)

Actual Ley

De acuerdo con el Artículo 25 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (LDUDF), la revisión de los programas se hará en función de las determinaciones del sistema de información y de evaluación a que se refiere esta ley. Dicha revisión se realizará por lo menos cada 6 años a partir de su publicación, o cuando las condiciones económicas, ambientales y sociales hayan cambiado [LDUDF, Reforma de agosto de 2006].

45 Programas Parciales de Desarrollo Urbano:

29corresponden a suelo urbano.

16 corresponden a suelo de conservación. 9 se encuentran vigentes.

27 han concluido su vigencia.

9 no indican temporalidad o vigencia.

. Proyectos de Programas Parciales de Desarrollo Urbano En las Delegaciones Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Gustavo A. Madero y Tlalpan se ratifican 15 Programas Parciales de Desarrollo Urbano y se integran 14 Programas Parciales de Desarrollo Urbano a la zonificación de los PDDU. (Asamblea Legislativa del Distrito Federal). Se encuentran en elaboración los siguientes programas: Nápoles, Ampliación Nápoles, Noche Buena y Ciudad de los Deportes. Polanco. Cerro de la Estrella. (Concluyo la etapa de Consulta Pública). Sierra de Santa Catarina. (Concluyo la etapa de Consulta Pública). Lomas de Chapultepec. Centro Histórico de Coyoacán. Jardines del Pedregal de San Ángel, Ampliación Oriente.

(7)

— 

Los Usos del Suelo

determinan las actividades

de los predios o

inmuebles

. A todos los

predios de la Ciudad les

corresponde una

Zonificación y ésta se

encuentra definida en los

planos respectivos.

— 

Esta mal empleado el

término: “tiene uso de

suelo”

todos

los

(8)
(9)

—  El primer Programa General de

Desarrollo Urbano del Distrito Federal se aprobó en 1976 y se decretó en 1979.

—  Actualizaciones en 1980,1982, y

el actual 2003

—  Los Programas Delegacionales

de Desarrollo Urbano

determinan:

1.  Modalidad de Uso y Ocupación

del Suelo.

2.  Modalidad de Uso y Ocupación

de las construcciones.

LDUDF Artículo 35. Los programas y sus modificaciones serán formulados con base en los resultados que arroje el Sistema de Información y Evaluación del Desarrollo Urbano, a fin de verificar su congruencia con otros instrumentos de planeación y determinar si los factores que determinaron la aprobación de un programa, tales como los económicos, ambientales, sociales, de infraestructura urbana o de riesgo en el Distrito Federal, persisten o han variado de tal manera que sea necesario modificar los programas vigentes, o en su caso, formular unos nuevos.

(10)

— 

Es la serie de

características

físicas con las que debe

contar una zona

, siendo

parte fundamental de los

Programas Delegacionales.

— 

Se compone por la gama de

mezclas de Usos

Compatibles

.

— 

Por ejemplo: la Zonificación

Industrial se combina con

servicios de apoyo como lo

son; bancos, fondas,

papelerías, etc.

— 

Los tipos de zonificación se

redujeron de 43 a 16.

— 

Es una información básica

para

conocer el potencial

comercial de un inmueble.

(11)

— 

H.

Habitacional.

Zonas

donde predominan las casas

unifamiliares o conjuntos

plurifamiliares.

— 

HC.

Habitacional con

comercio en planta baja.

— 

HO.

Habitacional con

Oficinas.

Principalmente

sobre Ejes Viales.

— 

HM.

Habitacional Mixto.

Vivienda, Comercio, Oficinas,

Servicios e Industria no

contaminante.

— 

CB.

Centro de Barrio.

Comercios y Servicios

Básicos, Mercados, Centros

de Salud, Escuelas e

Iglesias.

— 

E.

Equipamiento.

Todo tipo

de instalaciones públicas o

privadas. (Salud, Recreación,

Cultura, Deportes,

Cementerios, Abasto,

Seguridad e Infraestructura.

— 

I.

Industria.

Todo tipo de

Industria, bien sea Ligera o

Mediana.

(12)

— 

EA.

Espacios Abiertos

.

Deportivos, plazas, parques y

jardines (generalmente son

propiedad del GDF.)

— 

AV.

Areas verdes de Valor

Ambiental

.

Bosques,

barrancas y zonas verdes

(generalmente propiedad del

GDF ó Zonas Federales).

— 

RE.

Rescate ecológico

.

Tipos de Zonificación para

Suelo de Conservación:

— 

RE.

Rescate ecológico.

Áreas

intermedias entre urbanizadas

y boscosas.

— 

PARA.

Producción rural

agroindustrial.

(13)

TIPOS DE ZONIFICACIÓN

Tipos de Zonificación para

comunidades rurales.

— 

HRB.

Habitacional Rural de

baja densidad:

80% de área

libre/lote mínimo de 1000 m2.

— 

HR.

Habitacional Rural:

2

niveles/ 60% de área libre/

lote mínimo de 750 m2.

— 

HRC.

Habitacional Rural

con Comercio y Servicios:

2 ó 3 niveles/ 50% de área

libre/ lote mínimo de 350 m2.

— 

ER.

Equipamiento Rural.

Existe un plano específico

por Delegación donde se

señalan las Tablas de Usos

Permitidos.

(14)

—

COS

= Coeficiente de

Ocupación del Suelo.

Área del terreno que puede ser

ocupada o techada en P.B. (nivel de desplante).

—

CUS

= Coeficiente de

Utilización del Suelo.

Superficie máxima de

construcción permitida (a partir del nivel de banqueta).

La letra H indica el Tipo de Zonificación:

Habitacional, 3 equivale al número de niveles;

y 40 es el porcentaje de área libre que debe

dejarse sin construir.

H 3 / 40

H USO PREDOMINANTE

3 NÚMERO DE NIVELES

40% ÁREA LIBRE

100 % Sup. Total Terreno - 40 % Área Libre

= 60% Área de Desplante P.B.

COS= área de desplante 60% de la superficie del predio.

CUS= 60% x 3 niveles. Superficie máxima de construcción.

(15)

—  Por lo tanto, los datos

necesarios de un predio

donde se pretende construir son:

1.  La zonificación: para saber el uso permitido (oficinas,

comercio,etc.)

2.  Area del terreno: saber la

superficie máxima de construcción CUS.

—  Ambos, determinarán el valor

del terreno. cuarto nivel tercer nivel segundo nivel primer nivel planta sótano azotea nivel de banqueta

(16)

CÁLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS.

El uso de las literales.

El número de viviendas que se puede construir depende de la superficie del predio, el número de niveles, el área libre y la literal de densidad que determina el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. El número de viviendas y metros cuadrados de uso no habitacional que se puede construir, depende de la dotación de servicios con que cuenta cada área de la ciudad. Esta condición se identifica en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano con una

literal ubicada al final de la nomenclatura correspondiente a la zonificación, altura y área libre.

H 3/40/ A

H USO PREDOMINANTE

3 NÚMERO DE NIVELES

40% ÁREA LIBRE

A NÚMERO DE VIVIENDAS

La letra H indica el Tipo

de Zonificación: Habitacional,

3 equivale al número de niveles;

40 es el porcentaje de área libre que debe dejarse sin construir y

A es el número de viviendas que se puede construir.

(17)

CÁLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS.

El uso de las literales.

A.

Densidad Alta.

•  1 vivienda cada 33.0 m2 de terreno.

M.

Densidad Media.

•  1 vivienda cada 50.0 m2 de terreno.

B.

Densidad Baja.

•  1 vivienda cada 100.0 m2 de terreno.

MB.

Densidad Muy Baja.

•  1 vivienda cada 200.0 m2 de terreno.

R.

Densidad Restringida.

•  1 vivienda cada 500.0 ó 1,000 m2 de terreno, según lo indique el programa respectivo.

Z.

Zonificación.

•  Lo que indique la zonificación del Programa Delegacional o Parcial.

(18)

Las Normas en Áreas de

Actuación contenidas en

los Programas

Delegacionales tienen

como objetivo definir la

orientación prioritaria de la

Políticas de

Desarrollo

del D.F.

1.

Con Potencial de

Reciclamiento.

2.

Con Potencial de Desarrollo.

3.

Con Potencial de

Mejoramiento

4.

De Integración Metropolitana.

5.

De Conservación Patrimonial.

La ubicación de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los

Programas Delegacionales.

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?

option=com_content&view=article&id=152&Itemid =89

(19)

6.

De Rescate Ecológico.

7.

De Preservación Ecológica.

8.

De Producción Rural y

Agroindustrial.

La ubicación de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los

Programas Delegacionales.

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?

option=com_content&view=article&id=152&Itemid =89

(20)

En éstas áreas, se puede

incrementar la altura señalada en la zonificación y disminuir el área libre con el fin de

fomentar la construcción de vivienda de cualquier tipo de ingreso.

Ejemplo: Predio ubicado en la calle de Pocito, entre Mar

Adriático y Mar Cantábrico, en la Col. Popotla.

Zonificación: H3/30.

Área de Potencial

de Reciclamiento:

H4/30

AREAS CON POTENCIAL DE

RECICLAMIENTO O POTENCIAL

(21)

En éstas zonas se puede incrementar la altura que

señala la zonificación, según la superficie de los predios. Para saber si un predio se

encuentra en este tipo de área, lo tiene que señalar el

Certificado de Zonificación y consultar la Norma de

Ordenación General 10.

Ejemplo:

AREAS CON POTENCIAL DE

DESARROLLO.

(22)

En los lotes con frente a vialidades primarias que

colinden con el Edo. Mex., se podrá optar por la zonificación Habitacional Mixto (HM) o

Equipamiento (E). Además podrá aplicar la Norma 10 referente a las alturas

máximas dependiendo de la superficie del predio.

Ejemplo:

AREAS DE INTEGRACIÓN

METROPOLITANA

(23)

Las áreas de Conservación Patrimonial son los perímetros en donde aplican normas y

restricciones específicas con el objeto de salvaguardar su

fisonomía, para conservar y mantener el patrimonio

arquitectónico y ambiental, la imagen urbana y la traza y del funcionamiento de los barrios. Se permiten nuevas

construcciones, siempre y cuando se observen los lineamientos

indicados en el croquis.

AREAS DE CONSERVACIÓN

PATRIMONIAL.

(24)

ÁREAS DE RESCATE

ECOLÓGICO

Áreas alteradas por la presencia

de usos inconvenientes o por el

manejo indebido de recursos

naturales y que requieren de

acciones para restablecer, en lo

posible, su situación original.

ÁREAS DE PRESERVACIÓN

ECOLÓGICA

Extensiones naturales no alteradas y

que requieren medidas para el control

del suelo, así como para desarrollar

actividades compatibles con su

función ambiental. No podrán

realizarse obras y acciones de

urbanización.

ÁREAS DE PRODUCCIÓN RURAL Y

AGROINDUSTRIAL

Áreas destinadas a la producción

agropecuaria, piscícola, turística,

forestal y agroindustrial.

(25)

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?

(26)
(27)
(28)
(29)
(30)
(31)
(32)
(33)
(34)
(35)
(36)

Ejemplo: Colonia del Valle. Av. División del Norte

Zonificación:

H4/20/M- Habitacional / 4 niveles / 20% de área libre / densidad M

Norma sobre Vialidad: Av. División del Norte, tramo G-V de Viaducto a Circuito Interior:

HO/6/20/Z - Habitacional y

Oficinas / 6 niveles / 20% de área libre / densidad Z.

Es evidente que el valor de un predio en ésta zona aumenta. Es por eso de gran valor saber

identificar e interpretar las NORMAS.

Estas son Normas Complementarias a todas las anteriores, estan

indicadas por letras mayúsculas en los Planos de Zonificación.

Corredores Urbanos y Vialidades

Primarias donde el Uso del Suelo

tiene mayor potencial de desarrollo y de negocio, que el que se indica en la zonificación.

(37)
(38)
(39)

Si los Usos no están permitidos en la zonificación actual, no

podrán llevarse a cabo.

—  Sin embargo existe el

recurso de solicitar una

Modificación al Programa de Desarrollo Urbano (Ley de Desarrollo Urbano del DF,

Artículos 4, 5, 6, 7, fracción V, 10, 25 y 41. ) y (Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del D.F., Artículos 8, 10, 11 y 12. )

— 

Es un trámite complejo, ya que para su aprobación intervienen diversas instancias.

En conclusión, para una transacción inmobiliaria sobre usos prohibidos con base en una posible

Modificación, su resolución tomaría cerca de 2 años y sin ninguna

seguridad de obtenerla.

Otros procedimientos especiales ante la SEDUVI: 1.  Delimitaciones de Usos. 2.  Aplicación de Normas de Ordenación. 3.  Aplicación de Normas a Barrancas.

(40)
(41)

El Universal: Noticias de

México y el Mundo.

México D.F., a 15 de febrero de 2011 | El delegado Eduardo Santillán informa

que cuando se indique cuáles

construcciones han usado documentos apócrifos se iniciarán los procesos de

revocación

Robles | El Universal 21:12

La delegación Álvaro Obregón está a la espera de que la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) le indique cuáles son las construcciones en

que se ha comprobado el uso de documentos apócrifos para iniciar con los procesos de

revocación.

El titular de la Seduvi, Felipe Leal, señaló en su momento que se trataba de un grupo de personas que operan en el exterior de dependencias públicas

en la cual podrían estar ligados ex funcionarios o directores responsables de obra.

(42)

Clausuran obra irregular de Millet 39

 

La Secretaría de Medio Ambiente del Distrito Federal clausuró la obra de Millet 39, luego de quejas de vecinos y recomendaciones de autoridades, debido a violaciones cometidas por la constructora del edificio, Grupo Rouz, a leyes ambientales y de vivienda  

(43)

Predios con uso del

suelo actualmente

prohibido, pero que

pueden demostrar un

Uso Continuo anterior

a la entrada en

(44)
(45)
(46)

—  Por su conocimiento del

Mercado, el Agente

Inmobiliario posee un sentido práctico de valuación. Sin embargo consideramos que debe asesorarse de un

profesional con el fin de medir todos los elementos valorizantes y demeritantes de un inmueble para definir un justo valor de Mercado y de Potencial de Negocio en Base al Uso de Suelo.

—  Existen elementos

intrínsecos al bien inmueble

que pueden reducir su valor en forma considerable e

inclusive extinguirlos en algunas ocasiones, entre ellos:

— 

Físicos:

atentan contra la

estabilidad del inmueble.

— 

Económicos:

deseabilidad,

versatilidad y obsolesencia.

— 

Jurídicos:

tenencia de la

tierra, la coopropiedad, la

inmatriculación, afectaciones,

expropiaciones y

restricciones o

potencialidades de uso del

suelo.

(47)

ARQ SALVADOR A. VÁZQUEZ BADER

COACHING &

 

MENTORING

 

INMOBILIARIO

http://svazquezbader.wordpress.com/

svazquezbader@gmail.com

56.64.35.35

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