El Desarrollo Inmobiliario depende particularmente de las Normas y Planes de
Desarrollo Urbano.
Para determinar las zonas
donde llevar a cabo
inversiones en Bienes Raíces y que se ‘puede’ .
Estos instrumentos sirven de base para el planteamiento de estrategias .
El conocimiento y el buen manejo de estas Normas, son
imprescindibles para poder dar un servicio confiable a los
inversionistas y a los
propietarios de bienes raíces.
Uso de Suelo = Potencial de Aprovechamiento =
$$$.
Los Programas de
Desarrollo Urbano del
Distrito Federal son
instrumentos de
Planeación cuyo objetivo
fundamental es elevar la
calidad de vida de los
capitalinos.
El fundamento jurídico de
estos programas emana de
la Constitución Política, la
Ley General de
asentamientos Humanos,
la Ley de Desarrollo
Urbano del D.F. del 2010 y
del Programa de Desarrollo
Urbano del D.F. version
2003. El cual regula los
siguientes aspectos:
La Planeación del
Desarrollo Urbano.
El ordenamiento territorial
del D.F.
Establecimiento de los
Usos del Suelo, su
Zonificación o su
clasificación.
versión 2005 Benito Juárez Magdalena Contreras Venustiano Carranza Xochimilco • versión 2008 • Azcapotzalco • Cuauhtémoc • Iztapalapa • Iztacalco • Miguel Hidalgo • Tláhuac • versión 1997 • Cuajimalpa versión 2010 • Coyoacan • Gustavo A. Madero • Tlalpan http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/planes-delegacionales-y-parciales.html
El 29 de agosto de 2008 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprobó los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano en Azcapotzalco, Cuauhtémoc, Iztacalco, Tláhuac, Iztapalapa y Miguel Hidalgo. Los programas delegacionales de Coyoacán, Tlalpan y Gustavo A. Madero, fueron aprobados por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en 2010. Los Programas Delegacionales de Álvaro Obregón y Milpa Alta se aprobaron en Marzo de 2011 y el de Cuajimalpa de Morelos esta en dictaminación.
• versión 2011
• Álvaro Obregón • Milpa Alta
Programas específicos de algunas zonas o colonias.
Anulan acuerdos y
disposiciones anteriores
relacionadas con el uso y aprovechamiento.
No son aplicables las Normas
Actual Ley
De acuerdo con el Artículo 25 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (LDUDF), la revisión de los programas se hará en función de las determinaciones del sistema de información y de evaluación a que se refiere esta ley. Dicha revisión se realizará por lo menos cada 6 años a partir de su publicación, o cuando las condiciones económicas, ambientales y sociales hayan cambiado [LDUDF, Reforma de agosto de 2006].
45 Programas Parciales de Desarrollo Urbano:
29corresponden a suelo urbano.
16 corresponden a suelo de conservación. 9 se encuentran vigentes.
27 han concluido su vigencia.
9 no indican temporalidad o vigencia.
. Proyectos de Programas Parciales de Desarrollo Urbano En las Delegaciones Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Gustavo A. Madero y Tlalpan se ratifican 15 Programas Parciales de Desarrollo Urbano y se integran 14 Programas Parciales de Desarrollo Urbano a la zonificación de los PDDU. (Asamblea Legislativa del Distrito Federal). Se encuentran en elaboración los siguientes programas: Nápoles, Ampliación Nápoles, Noche Buena y Ciudad de los Deportes. Polanco. Cerro de la Estrella. (Concluyo la etapa de Consulta Pública). Sierra de Santa Catarina. (Concluyo la etapa de Consulta Pública). Lomas de Chapultepec. Centro Histórico de Coyoacán. Jardines del Pedregal de San Ángel, Ampliación Oriente.
Los Usos del Suelo
determinan las actividades
de los predios o
inmuebles
. A todos los
predios de la Ciudad les
corresponde una
Zonificación y ésta se
encuentra definida en los
planos respectivos.
Esta mal empleado el
término: “tiene uso de
suelo”
todos
los
El primer Programa General de
Desarrollo Urbano del Distrito Federal se aprobó en 1976 y se decretó en 1979.
Actualizaciones en 1980,1982, y
el actual 2003
Los Programas Delegacionales
de Desarrollo Urbano
determinan:
1. Modalidad de Uso y Ocupación
del Suelo.
2. Modalidad de Uso y Ocupación
de las construcciones.
LDUDF Artículo 35. Los programas y sus modificaciones serán formulados con base en los resultados que arroje el Sistema de Información y Evaluación del Desarrollo Urbano, a fin de verificar su congruencia con otros instrumentos de planeación y determinar si los factores que determinaron la aprobación de un programa, tales como los económicos, ambientales, sociales, de infraestructura urbana o de riesgo en el Distrito Federal, persisten o han variado de tal manera que sea necesario modificar los programas vigentes, o en su caso, formular unos nuevos.
Es la serie de
características
físicas con las que debe
contar una zona
, siendo
parte fundamental de los
Programas Delegacionales.
Se compone por la gama de
mezclas de Usos
Compatibles
.
Por ejemplo: la Zonificación
Industrial se combina con
servicios de apoyo como lo
son; bancos, fondas,
papelerías, etc.
Los tipos de zonificación se
redujeron de 43 a 16.
Es una información básica
para
conocer el potencial
comercial de un inmueble.
H.
Habitacional.
Zonas
donde predominan las casas
unifamiliares o conjuntos
plurifamiliares.
HC.
Habitacional con
comercio en planta baja.
HO.
Habitacional con
Oficinas.
Principalmente
sobre Ejes Viales.
HM.
Habitacional Mixto.
Vivienda, Comercio, Oficinas,
Servicios e Industria no
contaminante.
CB.
Centro de Barrio.
Comercios y Servicios
Básicos, Mercados, Centros
de Salud, Escuelas e
Iglesias.
E.
Equipamiento.
Todo tipo
de instalaciones públicas o
privadas. (Salud, Recreación,
Cultura, Deportes,
Cementerios, Abasto,
Seguridad e Infraestructura.
I.
Industria.
Todo tipo de
Industria, bien sea Ligera o
Mediana.
EA.
Espacios Abiertos
.
Deportivos, plazas, parques y
jardines (generalmente son
propiedad del GDF.)
AV.
Areas verdes de Valor
Ambiental
.
Bosques,
barrancas y zonas verdes
(generalmente propiedad del
GDF ó Zonas Federales).
RE.
Rescate ecológico
.
Tipos de Zonificación para
Suelo de Conservación:
RE.
Rescate ecológico.
Áreas
intermedias entre urbanizadas
y boscosas.
PARA.
Producción rural
agroindustrial.
TIPOS DE ZONIFICACIÓN
Tipos de Zonificación para
comunidades rurales.
HRB.
Habitacional Rural de
baja densidad:
80% de área
libre/lote mínimo de 1000 m2.
HR.
Habitacional Rural:
2
niveles/ 60% de área libre/
lote mínimo de 750 m2.
HRC.
Habitacional Rural
con Comercio y Servicios:
2 ó 3 niveles/ 50% de área
libre/ lote mínimo de 350 m2.
ER.
Equipamiento Rural.
Existe un plano específico
por Delegación donde se
señalan las Tablas de Usos
Permitidos.
COS
= Coeficiente de
Ocupación del Suelo.
Área del terreno que puede ser
ocupada o techada en P.B. (nivel de desplante).
CUS
= Coeficiente de
Utilización del Suelo.
Superficie máxima de
construcción permitida (a partir del nivel de banqueta).
La letra H indica el Tipo de Zonificación:
Habitacional, 3 equivale al número de niveles;
y 40 es el porcentaje de área libre que debe
dejarse sin construir.
H 3 / 40
H USO PREDOMINANTE
3 NÚMERO DE NIVELES
40% ÁREA LIBRE
100 % Sup. Total Terreno - 40 % Área Libre
= 60% Área de Desplante P.B.
COS= área de desplante 60% de la superficie del predio.
CUS= 60% x 3 niveles. Superficie máxima de construcción.
Por lo tanto, los datos
necesarios de un predio
donde se pretende construir son:
1. La zonificación: para saber el uso permitido (oficinas,
comercio,etc.)
2. Area del terreno: saber la
superficie máxima de construcción CUS.
Ambos, determinarán el valor
del terreno. cuarto nivel tercer nivel segundo nivel primer nivel planta sótano azotea nivel de banqueta
CÁLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS.
El uso de las literales.
El número de viviendas que se puede construir depende de la superficie del predio, el número de niveles, el área libre y la literal de densidad que determina el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. El número de viviendas y metros cuadrados de uso no habitacional que se puede construir, depende de la dotación de servicios con que cuenta cada área de la ciudad. Esta condición se identifica en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano con una
literal ubicada al final de la nomenclatura correspondiente a la zonificación, altura y área libre.
H 3/40/ A
H USO PREDOMINANTE
3 NÚMERO DE NIVELES
40% ÁREA LIBRE
A NÚMERO DE VIVIENDAS
La letra H indica el Tipo
de Zonificación: Habitacional,
3 equivale al número de niveles;
40 es el porcentaje de área libre que debe dejarse sin construir y
A es el número de viviendas que se puede construir.
CÁLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS.
El uso de las literales.
•
A.
Densidad Alta.
• 1 vivienda cada 33.0 m2 de terreno.•
M.
Densidad Media.
• 1 vivienda cada 50.0 m2 de terreno.•
B.
Densidad Baja.
• 1 vivienda cada 100.0 m2 de terreno.•
MB.
Densidad Muy Baja.
• 1 vivienda cada 200.0 m2 de terreno.
•
R.
Densidad Restringida.
• 1 vivienda cada 500.0 ó 1,000 m2 de terreno, según lo indique el programa respectivo.•
Z.
Zonificación.
• Lo que indique la zonificación del Programa Delegacional o Parcial.Las Normas en Áreas de
Actuación contenidas en
los Programas
Delegacionales tienen
como objetivo definir la
orientación prioritaria de la
Políticas de
Desarrollo
del D.F.
1.
Con Potencial de
Reciclamiento.
2.
Con Potencial de Desarrollo.
3.
Con Potencial de
Mejoramiento
4.
De Integración Metropolitana.
5.
De Conservación Patrimonial.
La ubicación de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los
Programas Delegacionales.
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?
option=com_content&view=article&id=152&Itemid =89
6.
De Rescate Ecológico.
7.
De Preservación Ecológica.
8.
De Producción Rural y
Agroindustrial.
La ubicación de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los
Programas Delegacionales.
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?
option=com_content&view=article&id=152&Itemid =89
En éstas áreas, se puede
incrementar la altura señalada en la zonificación y disminuir el área libre con el fin de
fomentar la construcción de vivienda de cualquier tipo de ingreso.
Ejemplo: Predio ubicado en la calle de Pocito, entre Mar
Adriático y Mar Cantábrico, en la Col. Popotla.
Zonificación: H3/30.
Área de Potencial
de Reciclamiento:
H4/30
AREAS CON POTENCIAL DE
RECICLAMIENTO O POTENCIAL
En éstas zonas se puede incrementar la altura que
señala la zonificación, según la superficie de los predios. Para saber si un predio se
encuentra en este tipo de área, lo tiene que señalar el
Certificado de Zonificación y consultar la Norma de
Ordenación General 10.
Ejemplo:
AREAS CON POTENCIAL DE
DESARROLLO.
En los lotes con frente a vialidades primarias que
colinden con el Edo. Mex., se podrá optar por la zonificación Habitacional Mixto (HM) o
Equipamiento (E). Además podrá aplicar la Norma 10 referente a las alturas
máximas dependiendo de la superficie del predio.
Ejemplo:
AREAS DE INTEGRACIÓN
METROPOLITANA
Las áreas de Conservación Patrimonial son los perímetros en donde aplican normas y
restricciones específicas con el objeto de salvaguardar su
fisonomía, para conservar y mantener el patrimonio
arquitectónico y ambiental, la imagen urbana y la traza y del funcionamiento de los barrios. Se permiten nuevas
construcciones, siempre y cuando se observen los lineamientos
indicados en el croquis.
AREAS DE CONSERVACIÓN
PATRIMONIAL.
ÁREAS DE RESCATE
ECOLÓGICO
Áreas alteradas por la presencia
de usos inconvenientes o por el
manejo indebido de recursos
naturales y que requieren de
acciones para restablecer, en lo
posible, su situación original.
ÁREAS DE PRESERVACIÓN
ECOLÓGICA
Extensiones naturales no alteradas y
que requieren medidas para el control
del suelo, así como para desarrollar
actividades compatibles con su
función ambiental. No podrán
realizarse obras y acciones de
urbanización.
ÁREAS DE PRODUCCIÓN RURAL Y
AGROINDUSTRIAL
Áreas destinadas a la producción
agropecuaria, piscícola, turística,
forestal y agroindustrial.
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?
Ejemplo: Colonia del Valle. Av. División del Norte
Zonificación:
H4/20/M- Habitacional / 4 niveles / 20% de área libre / densidad M
Norma sobre Vialidad: Av. División del Norte, tramo G-V de Viaducto a Circuito Interior:
HO/6/20/Z - Habitacional y
Oficinas / 6 niveles / 20% de área libre / densidad Z.
Es evidente que el valor de un predio en ésta zona aumenta. Es por eso de gran valor saber
identificar e interpretar las NORMAS.
Estas son Normas Complementarias a todas las anteriores, estan
indicadas por letras mayúsculas en los Planos de Zonificación.
Corredores Urbanos y Vialidades
Primarias donde el Uso del Suelo
tiene mayor potencial de desarrollo y de negocio, que el que se indica en la zonificación.
Si los Usos no están permitidos en la zonificación actual, no
podrán llevarse a cabo.
Sin embargo existe el
recurso de solicitar una
Modificación al Programa de Desarrollo Urbano (Ley de Desarrollo Urbano del DF,
Artículos 4, 5, 6, 7, fracción V, 10, 25 y 41. ) y (Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del D.F., Artículos 8, 10, 11 y 12. )
Es un trámite complejo, ya que para su aprobación intervienen diversas instancias.
En conclusión, para una transacción inmobiliaria sobre usos prohibidos con base en una posible
Modificación, su resolución tomaría cerca de 2 años y sin ninguna
seguridad de obtenerla.
Otros procedimientos especiales ante la SEDUVI: 1. Delimitaciones de Usos. 2. Aplicación de Normas de Ordenación. 3. Aplicación de Normas a Barrancas.
El Universal: Noticias de
México y el Mundo.
México D.F., a 15 de febrero de 2011 | El delegado Eduardo Santillán informa
que cuando se indique cuáles
construcciones han usado documentos apócrifos se iniciarán los procesos de
revocación
Robles | El Universal 21:12
La delegación Álvaro Obregón está a la espera de que la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) le indique cuáles son las construcciones en
que se ha comprobado el uso de documentos apócrifos para iniciar con los procesos de
revocación.
El titular de la Seduvi, Felipe Leal, señaló en su momento que se trataba de un grupo de personas que operan en el exterior de dependencias públicas
en la cual podrían estar ligados ex funcionarios o directores responsables de obra.
Clausuran obra irregular de Millet 39
La Secretaría de Medio Ambiente del Distrito Federal clausuró la obra de Millet 39, luego de quejas de vecinos y recomendaciones de autoridades, debido a violaciones cometidas por la constructora del edificio, Grupo Rouz, a leyes ambientales y de vivienda
Predios con uso del
suelo actualmente
prohibido, pero que
pueden demostrar un
Uso Continuo anterior
a la entrada en
Por su conocimiento del
Mercado, el Agente
Inmobiliario posee un sentido práctico de valuación. Sin embargo consideramos que debe asesorarse de un
profesional con el fin de medir todos los elementos valorizantes y demeritantes de un inmueble para definir un justo valor de Mercado y de Potencial de Negocio en Base al Uso de Suelo.
Existen elementos
intrínsecos al bien inmueble
que pueden reducir su valor en forma considerable e
inclusive extinguirlos en algunas ocasiones, entre ellos:
Físicos:
atentan contra la
estabilidad del inmueble.
