Valuación de terreno en transición de uso de suelo agrícola a habitacional

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(1)BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA Facultad de Ingeniería Secretaría de Investigación y Estudios de Posgrado. VALUACIÓN DE TERRENO EN TRANSICIÓN DE USO DE SUELO AGRÍCOLA A HABITACIONAL. TESIS Que para obtener el grado de MAESTRA EN VALUACIÓN Presenta: ARQ. ITZEL ROMERO ROSAS Director de tesis: MTRO. DAVID ANTONIO SÁNCHEZ JÍMENEZ. Puebla, Pue.. Junio 2016.

(2) 2 2.

(3) 3 3.

(4) Dedicatoria A mi familia por el apoyo incondicional…en especial mi mami que nunca ha dudado de mí y mi papá que al considerarme fuerte ha hecho que yo misma lo crea y lo sea, gracias por tanto amor.. A mi amiga y hermana Arq. Guadalupe Ramos Martínez, al Ing. Eloy Campos Constantino; que siempre han compartido sus conocimientos, experiencias y puntos de vista, lo cual fue fundamental para sacar adelante el presente documento, sin duda un gran equipo de trabajo.. A los ingenieros: Juan y Oscar Eduardo Rivas Figueroa, por ser ejemplo y base de este sueño, animándome a continuar y echarle ganas desde el primer hasta el último día.. A. mis. compañeros. y. grandes. amigos,. Arturo. Navarrete. Esparza y Francisco Javier Martínez Téllez, por formar parte de un fantástico grupo de trabajo en el trayecto recorrido.. A los maestros Nicolás Esteban López Tamayo y David Antonio Sánchez Jiménez, por orientarme en el desarrollo de investigación del tema elegido para la presente.. A Dios, por permitirme la oportunidad de tomar esta elección en el momento correcto y guiarme para concluir. i i.

(5) Introducción. El crecimiento demográfico en las zonas metropolitanas del país en los últimos años, especialmente en las ciudades ubicadas en el centro de México, demanda una expansión territorial hacia la periferia de las manchas urbanas. La Carta Urbana (Plan de Desarrollo Urbano) señala la evolución de las ciudades, reflejando la transición de uso de suelo agrícola a habitacional. e. influyendo. en. el. cambio. constante. del. mercado. inmobiliario. Es así, que al momento de valuar un predio en transición será necesario desarrollar el proceso del avalúo, considerando las tendencias actuales de mercado, además de realizar un análisis que señale las condicionantes que intervienen para lograr el uso de suelo habitacional y el impacto en el valor comercial. En el presente trabajo de tesis se abordará un caso práctico de valuación de un predio en transición de uso de suelo agrícola a habitacional, ubicado en Atlacomulco de Fabela, que con base al Plan Municipal. de. pertenece,. Desarrollo. justifica. el. Urbano cambio. (PMDU) de. uso. de de. Atlacomulco suelo;. al. que. modificándose. directamente su valor comercial y a la vez reflejando las variables que la transición de uso de suelo requiere para la transformación a uso habitacional. Ya que en la valuación no existe un método aceptado para determinar el valor comercial de predios en condiciones de transición de uso de suelo, en esta tesis se propone incluir en la metodología de un avalúo, el desarrollo de un análisis de urbanización básica para un predio en transición que cuenta con los permisos para el uso de suelo. ii ii.

(6) habitacional, de acuerdo a la normativa que marca la Carta Urbana (PMDU). El desarrollo de la presente tesis está conformado por cuatro capítulos. En el primero de ellos se abordan conceptos que delimitan el tema de estudio, como lo son el programa de desarrollo urbano, uso de suelo-transición, predios y categorías, urbanización y servicios públicos básicos, valor, principios y enfoques de valuación. En el capítulo dos nombrado crecimiento demográfico y desarrollo urbano, presenta datos respecto a la expansión territorial, aspectos urbanos y vivienda; partiendo del Estado de México hasta llegar al Municipio de Atlacomulco, del cual se señala la ubicación geográfica, entorno. económico,. desarrollo. urbano,. crecimiento. demográfico,. demanda de uso de suelo urbano, uso actual de suelo y tipos de vivienda. Cerrando el capítulo con la ubicación de la Localidad de Atlacomulco de Fabela y del predio denominado La Querencia, objeto de estudio. En. el. capítulo. tres. se. expone. el. cálculo. de. variables. independientes con base en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU) para determinar el lote tipo, área lotificable, áreas de donación estatal-municipal y costos de urbanización básica. Por último, el capítulo cuatro se refiere a los métodos de valuación. y. su. aplicación. en. el. caso. práctico,. añadiendo. una. descripción de la estructura que lleva el avalúo y la integración de los cálculos. de. variables. desarrollados. en. el. capítulo. tres,. para. la. determinación del valor comercial del predio en transición de uso de suelo agrícola a habitacional, de manera práctica y justificable.. iii iii.

(7) INDICE Planteamiento del Problema ........................................................................................... 1 Antecedentes y Justificación ........................................................................................... 2 Objetivo General ............................................................................................................. 3 Objetivos Particulares ..................................................................................................... 4 Hipótesis General ............................................................................................................ 5 Hipótesis Particulares ...................................................................................................... 5 Capítulo 1. Uso de suelo y valuación .............................................................................. 7 1.1 Programa de Desarrollo Urbano................................................................................ 8 1.2 Uso de suelo ............................................................................................................. 9 1.3 Categorías de predios ............................................................................................. 11 1.4 Urbanización y servicios públicos básicos............................................................... 13 1.5 Valor ........................................................................................................................ 14 1.6 La valuación ............................................................................................................ 16 1.7 Principios de valuación ............................................................................................ 16 1.8 Enfoques de valuación ............................................................................................ 17 Capítulo 2. Crecimiento demográfico y desarrollo urbano ............................................. 20 2.1 Estado de México .................................................................................................... 21 2.1.1 Expansión territorial y aspectos urbanos .............................................................. 24 2.1.2 Vivienda................................................................................................................ 25 2.2 Municipio de Atlacomulco ........................................................................................ 26 2.2.1 Ubicación geográfica ............................................................................................ 26 2.2.2 Entorno económico .............................................................................................. 27 2.2.3 Desarrollo urbano ................................................................................................. 29 2.2.4 Uso actual del suelo y tipos de vivienda ............................................................... 30. iv iv.

(8) 2.2.5 Crecimiento demográfico...................................................................................... 32 2.2.6 Demanda de uso de suelo urbano ....................................................................... 34 2.3 Localidad de Atlacomulco de Fabela ....................................................................... 35 2.3.1 Ubicación del predio denominado La Querencia .................................................. 37 Capítulo 3. Cálculo de variables independientes con base en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano ......................................................................................................... 40 3.1 Cálculo de lote tipo y área lotificable ....................................................................... 40 3.2 Cálculo de las áreas de donación estatal y municipal ............................................. 42 3.3 Cálculo de las áreas y costos de urbanización básica ............................................ 43 Capítulo 4. Métodos de valuación y su aplicación en el caso práctico .......................... 45 4.1 Enfoque de costos ................................................................................................... 45 4.2 Enfoque comparativo de mercado........................................................................... 46 4.3 Enfoque de ingresos ............................................................................................... 48 4.4 Enfoque residual ..................................................................................................... 49 4.5 Caso práctico .......................................................................................................... 51 Conclusiones ................................................................................................................. 79 Referencias ................................................................................................................... 81 Anexos .......................................................................................................................... 85. v v.

(9) Planteamiento del Problema. En la actualidad, aproximadamente tres de cada cuatro personas habitan en alguna de las ciudades mexicanas. 1 La multiplicación de los asentamientos urbanos y la concentración de población en ellos no es casualidad, más bien es el resultado de las ventajas y oportunidades que las ciudades representan. Éstas, en un nivel general, se asocian con las economías de escala, urbanización y localización, propiciando la conectividad, la atracción de talento y de inversiones. El resultado de los nuevos asentamientos urbanos genera la modificación del uso de suelo, según las necesidades del crecimiento poblacional.. En. primera. instancia,. los. predios. aledaños. se. van. absorbiendo; no importando el régimen de propiedad, ya que este puede ser ejidal, comunal o privado. En pocos casos se aplica un plan de desarrollo urbano programado, lo cual modifica directamente el mercado inmobiliario. Como se ha mencionado anteriormente, la tesis planteará el caso de un predio en condiciones de transición de uso de suelo agrícola hacia uso habitacional, tomando en cuenta que, para que la transición se logre, el predio debe contar con los servicios públicos básicos, es decir, requiere de vialidades, red de agua potable, red de drenaje, servicio de energía eléctrica, alumbrado público, estacionamiento y área de donación, que serán necesarios para lograr las condiciones adecuadas de uso habitacional.. 1Secretaría. de Desarrollo Social y Comisión Nacional de Población, Estadísticas 2012.. 1.

(10) Por lo tanto, la problemática para la elección de tema de tesis es: la inexistencia de una metodología de valuación aceptada y justificada para determinar el valor comercial de predios en condiciones de transición de uso de suelo.. Antecedentes y Justificación. Los. desplazamientos. territoriales. de. la. población,. ligados. a. la. desigualdad socio-económica del país, provocaron un elevado número de. migrantes. en. busca. de. empleo,. zonas. agrícolas. con. mayor. dinamismo y movilidad social en las ciudades de México. En este contexto, la proporción de la población que se dedica a la agricultura ha decrecido, mientras que la que trabaja en los sectores manufactureros y de servicios ha aumentado considerablemente. Esta. situación. ha. provocado. un. vertiginoso. aumento. de. la. población urbana que se ha multiplicado en forma exponencial durante las últimas cinco décadas. Esta se concentra principalmente en las zonas metropolitanas, por ejemplo, en el 2010, las tres grandes ciudades. de. la. república. (La. Ciudad. de. México,. Guadalajara. y. Monterrey) concentraban ya una población de alrededor de 35 millones de habitantes, actualmente todo parece indicar que el modelo de desarrollo seguido hasta ahora llego a sus límites. Los. movimientos. concentración. de. la. migratorios. población. en. que. generan. el. proceso. unas. cuantas. áreas. son. de muy. significativos en los estados del centro del país. Un ejemplo es Atlacomulco de Fabela que cuenta con una población de 22,774 habitantes, siendo esta la principal localidad y cabecera del Municipio de Atlacomulco, en el Estado de México, que a su vez cuenta con un 2.

(11) total. de. 93,718. habitantes.. 2. Esta. localidad. concentra. los. más. importantes servicios municipales y actividades económicas, al mismo tiempo está directamente comunicada con la zona industrial. La cabecera municipal se ha desarrollado progresivamente hasta formar mediante sus vialidades principales un circuito periférico. En la zona poniente de este circuito periférico se encuentra un predio denominado. La. Querencia,. que. como. resultado. de. la. explosión. demográfica y la demanda de lotes urbanos, está en proceso de transición de uso de suelo agrícola a uso habitacional de acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano. La Querencia requiere valuado,. considerando. los. criterios. necesarios. para. el. ser buen. funcionamiento habitacional, con los servicios públicos básicos. En. la. presente. tesis. es. tomado. el. predio. denominado. La. Querencia, como objeto de estudio, debido a que fue un caso que se abordó laboralmente, ya que el propietario requería conocer el valor del inmueble para un otorgamiento de crédito, argumentando que al contar con la documentación que respalda el uso de suelo habitacional, el inmueble incrementaría de valor en igualdad con lotes en venta con servicios públicos.. Objetivo General. Estimar el valor comercial de un predio en transición de uso de suelo agrícola. a. habitacional,. mediante. el. desarrollo. de. los. enfoques. comúnmente aceptados dentro de la metodología de valuación: enfoque físico o directo, enfoque de mercado o comparativo y enfoque de ingresos o capitalización de rentas. 2. Secretaría de Desarrollo Social y Comisión Nacional de Población, Estadísticas 2012.. 3.

(12) Objetivos Particulares Mediante un caso práctico de valuación, establecer los criterios para determinar el valor comercial de un predio en transición de uso de suelo agrícola a habitacional. Presentar los antecedentes históricos de la concentración urbana y demográfica del Estado de México y localidades para observar la expansión territorial. Establecer generalidades de la localidad de Atlacomulco para conocer las características del predio, entorno, industria y tipos de vivienda que predominan. Exponer los usos de suelo considerados en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Atlacomulco, Estado de México. Se consideraran los tres enfoques comúnmente aceptados en la metodología de valuación, conocidos como: físico o directo, mercado o comparativo e ingresos o capitalización de rentas, incluyendo el cálculo de servicios públicos básicos, para determinar el valor comercial.. 4.

(13) Hipótesis General La valuación de predios en condiciones de transición de uso de suelo es necesaria para determinar el valor comercial; siendo este el precio más probable que un comprador está dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una operación normal de mercado. Los predios que se encuentran en esta situación son el resultado de la explosión demográfica y su valuación es requerida en medida de la expansión de la mancha urbana, por lo cual irá en aumento su solicitud. Será fundamental contar con un cálculo que justifique los criterios para determinar el valor comercial de bienes inmuebles que estén en estas condiciones.. Hipótesis Particulares Los cambios en la situación demográfica y territorial en el Municipio de Atlacomulco, Estado de México, han originado el cambio en el uso de suelo. Las características generales de la zona en que se ubica el predio. estudiado,. permitirán conocer el desarrollo. poblacional,. la. infraestructura y el entorno. Por lo tanto, el predio que es objeto de estudio en la presente tesis, con base en la documentación aprobada en la Carta Urbana, en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Atlacomulco, avala el cambio de uso de suelo del predio denominado La Querencia, con uso de suelo actual agrícola, el cual debe ser valuado como predio en transición de agrícola a habitacional.. 5.

(14) Tomando en cuenta la condición existente, cabe preguntarse lo siguiente: ¿Cuáles son los criterios que deben considerarse para llegar a un valor comercial para un predio en transición de uso de suelo agrícola a uso de suelo habitacional? Para determinar el valor comercial forma justificada, se deben considerar las variables que representan los servicios públicos básicos, que aún no son tangibles en dicho predio; servicios necesarios para el apropiado uso habitacional. Estos son: vialidades, red de agua potable, red de drenaje, servicio de energía eléctrica, alumbrado público, estacionamiento y área de donación. Se incluirán en un análisis; aunado a la metodología de los tres enfoques comúnmente aceptados, debidamente justificados.. 6.

(15) Capítulo 1. Uso de suelo y valuación Las transformaciones que sufren los principales componentes de la dinámica generan. geográfica del país, como son fecundidad y migración, nuevas. necesidades. de. suelo. habitacional. que. se. van. estructurando de acuerdo a la edad de la población, la formación de nuevos hogares y la distribución territorial. 3 La tarea de valuación inmobiliaria se desarrolló en un principio dentro de un entorno plenamente público, considerando que se trataba de operaciones de compraventa entre los representantes del gobierno y los particulares, que solicitaban en ese caso una porción de terreno, siendo el precedente de algunas operaciones por medio de las cuales se dieron en propiedad las tierras que pertenecían a las diferentes ciudades. Así, el 14 de agosto de 1528 se documenta el primer avalúo ordenado por el Cabildo de la Ciudad de México. En 1983 se da la reforma constitucional que garantiza a los municipios la existencia de un patrimonio y una fuente confiable de ingresos, con lo que se ven obligados a la realización de estudios que mejoren la administración y la captación de ingresos por concepto de impuesto predial, planteando la importancia de la función del valuador para orientar a que los valores manejados en este nivel sean cada vez más reales. 4. 3. Coulomb, René (2010), “Evolución reciente y situación actual del derecho a la vivienda”, en Gustavo. Garza y Martha Schteingart (coords.), Los grandes problemas de México, II, Desarrollo Urbano y Regional, El Colegio de México, pp. 551-584. 4. Archivo General de la Nación: Censos, Volumen 9, Expediente leg. 7 cuaderno 48, Foja 318-588.. 7.

(16) 1.1 Programa de Desarrollo Urbano El programa o plan de desarrollo urbano tienen como objetivo ordenar y regular. las. áreas. que. integran. un. centro. de. población,. sus. aprovechamientos predominantes, las reservas, usos y destinos; el resultado de esto es plasmado gráficamente en la carta urbana. 5 Los planes municipales de desarrollo urbano, son los instrumentos que contienen las disposiciones jurídicas para planear y regular el ordenamiento de los asentamientos humanos en el territorio municipal. Tienen. como. objeto,. establecer. las. políticas,. estrategias. y. objetivos para el desarrollo urbano del territorio municipal, mediante la determinación. de. zonificación,. destinos,. normas. de. uso. y. aprovechamiento del suelo, así como las acciones de conservación, mejora y crecimiento en los centros de población, que llevan de la mano con el cambio de uso de suelo la modificación de valores en los terrenos de expansión por su ubicación, servicios e infraestructura. En los PMDU, se describe al detalle la clasificación del territorio, señalando. cuales. son. las. áreas. urbanas,. urbanizables. y. no. urbanizables, se determinan: los aprovechamientos predominantes en las distintas zonas de los centros de población; los usos y destinos del suelo permitidos y prohibidos; la compatibilidad entre los usos y destinos permitidos; las densidades e intensidades de aprovechamiento y ocupación del suelo; las medidas para la protección de los derechos de vía,. zonas de restricción. y de conservación,. mejoramiento. y. crecimiento de los centros de población, entre lo principal.. 5 Plan. Estatal de Desarrollo Urbano, Modificación 19 de Mayo de 2008. Publicación en Gaceta de. Gobierno.. 8.

(17) El programa de desarrollo urbano del Municipio de Atlacomulco, Estado de México, servirá en el presente trabajo para visualizar la planificación ya establecida en la zona en que se ubica el predio objeto estudio, en base a ello se determinaran puntos importantes en el análisis de servicios públicos básicos para el predio La Querencia.. 1.2 Uso de suelo El suelo es considerado como uno de los recursos naturales más importantes, de ahí la necesidad de mantener su productividad, para que a través de él y las prácticas agrícolas adecuadas se establezca un equilibrio entre la producción de alimentos y el acelerado incremento del índice demográfico. 6 El uso del suelo es el modo en que los seres humanos emplean la superficie. terrestre,. ambiente. natural. utilizado. para. abarca. para. la. gestión. convertirlo. referirse. a. en. y un. los. distintos. El modo de emplear el suelo. varía de. modificación ambiente usos. de. del. medio. construido, la. tierra. es en. zonificaciones. Regulación de uso de suelo manera considerable en. diferentes partes del mundo. La División de Desarrollo del Agua de la Organización. de. las. Naciones. Unidas. para. la. Alimentación. y. la. Agricultura explica que "El uso del suelo comprende los productos y/o beneficios que se obtienen del uso de la tierra como también las. 6 El. suelo. Disponible http://www.monografias.com/trabajos6/elsu/elsu.shtml#ixzz3po48MXCV. Fecha. de consulta 27 de Octubre de 2015.. 9.

(18) acciones de gestión del suelo (actividades) realizadas por los humanos para producir dichos productos y beneficios." 7 Tal como indicó Albert Guttenberg (1959), "'El uso del suelo' en un término clave en el lenguaje de la planificación de ciudades." 8 Por lo general, las jurisdicciones políticas realizan la planificación sobre el uso del suelo y regulan el uso de la tierra en un intento de evitar conflictos. Los planes de uso del suelo son implementados mediante la división y regulaciones mediante zonificación. Transición La transición urbana resume el proceso de crecimiento y cambio del régimen demográfico que conduce hacia un alto grado de urbanización, o bien a través del aumento de la movilidad de la población. Al mismo tiempo que las ciudades comienzan a ser centros de crecimiento propio. El uso de suelo autorizado dentro del Programa Municipal de Desarrollo Urbano, indica en la zona de ubicación del predio en estudio, la transición del cambio de uso de suelo agrícola a habitacional; además de incluir datos que serán utilizados en el cálculo de los servicios públicos básicos a considerar en el predio valuado, para adquirir la condición de habitacional. Para que un predio cumpla la transición de uso de suelo, en este caso de agrícola a habitacional, deberá contar con la documentación que acredite el cambio de uso de suelo y a la vez cumplir con lo estipulado. dentro. del. PMDU,. que. permitirá. el. cambio. en. la. infraestructura y por ende la modificación del valor comercial.. 7. FOA Land and WaterDivision. De http://www.fao.org/landandwater/agll/landuse/landusedef.stm. 8Guttenberg,. A., (1959) JAPA.. 10.

(19) 1.3 Categorías de predios La palabra predio es una denominación que presenta aquella posesión inmueble, tierra, hacienda, de la que es dueño un individuo. Cabe destacar, que también es recurrente que el predio aparezca designado a partir de los siguientes términos: finca, heredad, feudo, tierra, campo, dominio o propiedad. 9 Básicamente y como nos indica el derecho, el predio es una propiedad de tipo inmueble que se haya conformada por una cantidad de terreno delimitada, en tanto, tal delimitación, conocida como linde, puede encontrarse materializada f ísicamente a través de mojones, vallas o cualquier otro sistema destinado al fin de delimitación, o en su defecto, el linde puede ser jurídico, o sea, hallarse asentado en una escritura pública. El predio, al representar la tierra, que es el bien inmueble por excelencia, desde tiempos remotos, ha gozado de una fenomenal importancia y repercusión, porque antes de la famosa Revolución Industrial era la tierra la manera más común de obtener riqueza gracias a la explotación. Categorías predios En tanto, con el correr del tiempo y con ello el surgimiento de regulaciones en materia urbanística se ha generado una delimitación de los. predios. en. diferentes. categorías,. la. cual. está. en. estrecha. vinculación con los destinos que observan u observarán los mismos tras la construcción.. 9Definición. ABC http://www.definicionabc.com/general/predio.php. 11.

(20) Siendo. así,. los. predios. urbanos. se. ubican. en. las. zonas. metropolitanas, disponen de una mayor capacidad de construcción y por su cercanía con el centro de la ciudad resultan ser los tipos de predios más. costosos. destinados. a. económicamente; construcción. de. los zonas. predios. industriales. industriales. que. están. alberguen. empresas e industrias; y los predios rústicos se utilizan especialmente en actividades de agricultura y de ganadería. 10 Predios urbanos Aquel que se encuentra en poblado, suele designarse así a todo predio favorecido con los servicios públicos del municipio (agua, drenaje, vialidades, energía eléctrica y alumbrado público). Predios industriales Es un espacio territorial en el cual se agrupan una serie de actividades industriales, que pueden o no estar relacionadas entre sí, que se encuentra en terreno favorable de: fuentes de energía, transporte, mano de obra, ubicación, magnitud de los mercados o áreas de servicio y la disponibilidad de los servicios públicos. Predios rústicos Son los terrenos fuera de las poblaciones, que con la intervención del esfuerzo. humano. generan. un. adecuado. aprovechamiento. de. los. recursos de la naturaleza. Por ello son susceptibles de incorporarse a la producción agropecuaria, pecuaria, forestal, minera u otra similar.. 10Manual. de Valuación Catastral para el Estado de Puebla. (2008, diciembre 15). Periódico Oficial del. Estado de Puebla.. 12.

(21) 1.4 Urbanización y servicios públicos básicos 11 La urbanización es un proceso complejo de producción de un conjunto de soportes materiales necesarios para la aglomeración de población y actividades, que hacen posible que las sociedades urbanas contribuyan a la reproducción social. Los. servicios. públicos. resuelven. de. manera. colectiva,. necesidades de las familias y las empresas que no pueden ser encaradas individualmente o cuya resolución individual sería poco racional. (provisión. recolección. y. de. agua,. disposición. de. energía,. transporte,. residuos).. Son. comunicaciones,. necesarios. para. la. reproducción de la acumulación de capital en sentido estricto, como el crecimiento de la población, sea o no fuerza de trabajo. Esos servicios operan como procedimientos de distribución de los bienes socialmente producidos. La distribución territorial de los bienes urbanos depende de la asignación de zona en la ciudad, de la distribución entre los diferentes grupos de la población y las actividades económicas. Se distribuye su uso como resultado de la localización de los diferentes grupos sociales, según las condiciones sectoriales para su producción, distribución y consumo; y por la vinculación con la situación (económica, social y cultural) de la población y las actividades. En la actualidad el crecimiento poblacional, la diversif icación de actividades y la demanda de predios habitacionales, originan ciudades. 11Pirez,. P. La urbanización y la política de los servicios urbanos en América Latina. (2013) Andamios.. Revista de Investigación Social. Distrito Federal, México.. 13.

(22) que poco a poco se han ido regulando, mediante planes de desarrollo urbano para mejorar las condiciones de la población. Un predio rústico se entiende como el territorio utilizado para el aprovechamiento agrícola sin embargo, con el crecimiento de la mancha urbana y mediante la actualización de las legislaciones, este tipo de predios se consideran como en transición, que implica la modificación de su uso y equipamiento de servicios e infraestructura, que la sociedad. requiere. para. incorporarlos. a. las. necesidades. de. habitabilidad. En la presente tesis, la localidad de Atlacomulco de Fabela, está en el proceso de expansión de la mancha urbana, debido a la demanda poblacional, por lo que los predios en transición de uso de suelo agrícola. a. habitacional. requieren. ser. valuados,. considerando. los. servicios públicos necesarios para el buen funcionamiento. En la valuación de dichos predios se verá reflejado incremento en el valor comercial, debido a la demanda en crecimiento, sin embargo es importante que como valuador se tenga en cuenta que al momento de valuar un bien en condición de transición; el predio cuente con las autorizaciones. y. justificarán. valor. el. permisos. correspondientes,. comercial,. basado. en. que ofertas. respaldarán de. y. mercado. representativas que cumplan con características habitacionales.. 1.5 Valor Es la equivalencia de un bien o servicio, suele reflejar la cuantía en dinero o precio que se pagará por el bien. El valor de cualquier objeto en un mercado depende de su escasez y de su atractivo, entre mayor sea la carencia, tendrá una mayor tasa de intercambio por un bien de 14.

(23) igual o mayor valor, el atractivo también depende de la utilidad potencial. Otra definición de Valor: es la estimación monetaria que se le adjudica a un bien inmueble, objeto o servicio, por sus cualidades o características. Según el diccionario de Mc Graw-Hill de Economía Moderna, el concepto de valor se usa en economía para denotar valor de cambio. En el presente trabajo de tesis, se propone un proceso para determinar el valor comercial de un predio en transición de uso de suelo agrícola a uso habitacional, a través del cálculo de lote tipo, área lotificable,. áreas. de. donación. estatal-municipal. y. costos. de. urbanización básica de acuerdo a la Carta Urbana en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano. Entendiendo por valor comercialel precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde. ambas. partes. actúan. con. conocimiento. de. los. hechos. pertinentes, con prudencia y sin compulsión. 12 En la determinación del valor comercial para el caso de estudio que es un predio en transición, influye el cálculo de lote tipo, área lotificable,. áreas. de. donación. estatal-municipal. y. costos. de. urbanización básica de acuerdo a la Carta Urbana en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano. El valor representa si el bien valuado carece o. 12Procedimiento. técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de. terrenos urbanos: (PT-TU). INDAABIN. 15.

(24) presenta servicios públicos básicos, que acrecienta su deseabilidad manifestada en términos monetarios. 1.6 La valuación La valuación tiene como objetivo la estimación de un valor o varios valores con arreglo a determinadas hipótesis, con vistas a unos fines específicos y mediante procesos de cálculo basados en informes de carácter técnico (Caballer, 1998). El avalúo es una opinión o estimación de un valuador sobre el valor de una propiedad o bien. Dicha estimación está soportada por un análisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita, con un objetivo específ ico y a una fecha determinada. En ese momento, con el avalúo se toma la decisión sobre el precio a pedir o pagar por una propiedad, la renta que puede producir o se debe ofrecer por ella y a cuanto puede ascender un préstamo con garantía hipotecaria, etc.. 1.7 Principios de valuación Principio de sustitución.- Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el valor justo de mercado. Principio de anticipación.- El valor es tomado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona física están dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el valuador 16.

(25) deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado y estimará que ocurrirá en el futuro y cuáles son las repercusiones posibles de obtener. Principio de mayor y mejor uso.- El mayor y mejor uso para un bien, es aquel. que. siendo. físicamente. posible,. legalmente. permitido. y. económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. 13 En el desarrollo de un avalúo se debe conocer y entender los principios de valuación para aplicarlos en el propósito, basados en la mayor. información. disponible,. las. características. de. la. zona,. el. comportamiento del mercado, así como la plena identificación del bien a valuar, para que en el valor final refleje el valor comercial equivalente al uso que se le dará a la propiedad.. 1.8 Enfoques de valuación Existen tres enfoques comúnmente aceptados de valuación los cuales se basan en los tres principios anteriormente mencionados, el primer enfoque o método es el de costos o físico se basa en el “Principio de Sustitución”, el segundo es el enfoque o método de ingresos o de rentas y se basa en el “Principio de Anticipación” y por último el enfoque o método comparativo de mercado y se basa en el “Principio de Mejor y Mayor Uso”.. 13. http://www.academica.mx/blogs/principios-pr%C3%A1cticos-la-valuaci%C3%B3n-inmobiliaria Fecha. de consulta 28 de Octubre de 2015.. 17.

(26) Enfoque físico o de costos Es. aplicable. a. las. mejoras,. es. decir,. a. los. edificios. y. otras. construcciones que junto con el avalúo del terreno permiten calcular el valor total de un predio. Este método tiene como base la siguiente premisa: un comprador bien informado no pagará más por un bien que el costo de la producción de un sustituto con la misma utilidad que el bien en cuestión. 14 Enfoque de mercado Considera que un comprador bien informado no pagará por un inmueble más del precio de otro inmueble similar. Por lo tanto, se investigan las operaciones de compra-venta de inmuebles con características iguales o parecidas en la zona o zonas similares, especificando los factores de homologación utilizados. Enfoque de ingresos o capitalización de rentas Se estima con relación al valor presente de los beneficios futuros obtenibles del inmueble y es medido a través de la capitalización de un nivel. específico. de. ingresos.. Esto. implica. la. investigación. de. características para determinar la utilidad en cada una de las regiones productivas y soportar debidamente la tasa de capitalización. 15 En la práctica de valuación el desarrollo de los enfoques respalda el valor final; sin embargo la aplicación de cada método dependerá de 14. Secretaria de La Función Pública, Procedimiento Técnico PT-TVA para la elaboración de trabajos. valuatorios. INDAABIN. 15. Diario Oficial, Reglas de Carácter General, Lunes 27 de septiembre de 2004. Sociedad Hipotecaria. Federal, S.N.C.. 18.

(27) las circunstancias en que se realiza el avalúo, en la disponibilidad de información relevante suficiente, la naturaleza y el propósito que éste tendrá. El valuador podrá aplicar más de un enfoque o método para soportar su conclusión final de valor, sin embargo para el avalúo del predio en estudio, además del desarrollo de estos enfoques será necesario calcular el lote tipo, área lotificable, áreas de donación estatal- municipal y costos de urbanización básica de acuerdo a la Carta Urbana en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano, que influyen en el valor comercial del bien valuado, en su transición de uso de suelo agrícola a habitacional.. 19.

(28) Capítulo 2. Crecimiento demográfico y desarrollo urbano Para tratar de entender una parte de la transformación del mundo actual,. es. indispensable. conocer. las. causas. del. proceso. de. urbanización, para comprender plenamente sus efectos. Por lo tanto cabe destacar que el proceso de urbanización forma parte de la evolución histórica del mundo que se ha adaptado a tal fenómeno, a través. de. conocer. qué. factores. lo. motivan. y. cuáles. son. sus. consecuencias. 16 La ciudad del presente es resultado de los múltiples procesos que tienen lugar en ella. Uno de estos procesos, es la constante expansión territorial favorecida principalmente por las innovaciones tecnológicas, particularmente en lo que respecta al movimiento de personas, bienes, servicios e ideas, ha dado lugar a que las ciudades rebasen sus límites y absorban en su crecimiento físico localidades cercanas. Antecedentes del crecimiento demográfico y desarrollo urbano En los países desarrollados, la categorización de las zonas rústicas y las. zonas. urbanas,. depende. exclusivamente. de. delimitaciones. arbitrarias, basadas en el tamaño de los municipios o en la cantidad de la población activa. Lo rústico y lo urbano tan sólo tienen peso específico cuando se pone en juego la elevada plusvalía, que en el planeamiento urbanístico se deriva del trazado o re trazado de las líneas de delimitación del suelo urbano o apto para urbanizar. La transformación socio-demográfica actual, muestra los efectos que han tenido en décadas recientes la modernización social y el 16. Gino Germani, "Urbanización, secularización y desarrollo económico", Revista Mexicana de. Sociología, Vol. XXV, NQ 2, mayo·agosto de 1963, pp. 625-646.. 20.

(29) desarrollo económico en la metrópolis, pero al mismo tiempo pone en evidencia los grandes desafíos y la influencia de algunos factores demográficos que han configurado la dinámica poblacional. México es un país cada vez más urbano, 76.8% de su población reside en localidades de 2 500 o más habitantes. No obstante, al mismo tiempo que se intensifica el proceso de urbanización, se aprecia la dispersión de la población en un gran número de localidades menores de 2 500 habitantes. El 23.2% de la población reside en casi 189 mil pequeñas localidades distribuidas en el territorio nacional. 17. 2.1 Estado de México El Estado de México ha observado cambios significativos en su evolución. demográfica,. cuyas. variaciones. se. relacionan. con. las. modalidades que ha adquirido su desarrollo económico y urbano. En un periodo de 55 años (1950-2005), la población de la entidad se multiplicó 10 veces, pasando de 1.39 a 14 millones de habitantes, incremento poblacional. que. equivale. a. la. población. total. de. casi. todo. Centroamérica o superior a la población de países como Grecia y Chile. Por tal razón, el Estado presenta condiciones que le confieren características únicas a nivel nacional. Al ser la entidad más poblada del país, registra más de 12 millones de mexiquenses habitando en zonas urbanas, es decir, el 85% de su población; este dato sugiere que nuestro futuro dependerá en buena medida del desarrollo de las. 17. INEGI. XI Censo General de Población y Vivienda, 1990; XII Censo General de Población y. Vivienda 2000; Censo de Población y Vivienda 2010.. 21.

(30) ciudades y de lo que desde este momento se haga para enfrentar los retos del acelerado crecimiento poblacional y la urbanización. 18 Gráfica 1.Evolución de la población 1950-2010, Estado de México.. Nota: COESPO con base en INEGI. Censos de Población y Vivienda. En el año 2000 la población en el Estado de México alcanzó 13,096, 686 habitantes y el crecimiento absoluto respecto a 1990 fue de 3, 280,091, similar al del decenio 1970 – 1980. Con datos del Censo de Población y Vivienda 2010, la población residente en la entidad ascendió a 15, 175,862 habitantes y la tasa de crecimiento 2000 – 2010 fue de 1.44%, la proporción de población respecto al total nacional aumentó en relación al año 2000 de 13.43% a 13.51%.. 18Rodríguez,. E., (2008, Abril 22) Secretaría de Desarrollo Urbano.. https://sedur.wordpress.com/tag/crecimiento-demografico/, Fecha de consulta: 27 de Octubre de 2015. 22.

(31) Al hablar del desarrollo que presenta esta entidad, cabe señalar la diversidad de rasgos económicos, sociales, geográficos y culturales, que tienen los municipios y regiones. En 1950, el Estado de México era una entidad rural y agrícola, la mayoría de sus ocupantes eran campesinos y trabajadores de la tierra. En 2000, cincuenta años después, sólo había 5.2% de trabajadores en el sector agrícola, la participación de la industria y de los servicios en el empleo total aumentó de manera considerable. En este último sector la participación decreció de 13.7% en 1950, a 59.5% en 2000; mientras que la industria aumentó de 12.8% a 31.2%. 19 La. estructura. de. los. centros. de. población,. con. funciones. fundamentalmente comerciales y agropecuarias, se transformó a partir del crecimiento industrial registrado en los municipios periféricos del Estado. de. México.. Asimismo,. se. impulsó. el. desarrollo. de. la. infraestructura que permitió establecer líneas de comunicación entre los principales centros productivos y comerciales del estado. En este proceso, la concentración de infraestructura productiva y urbana en apoyo al desarrollo de las actividades industriales en la zona metropolitana, también ha contribuido a la polarización del desarrollo territorial del estado, disminuyendo paulatinamente la participación agrícola. Como consecuencia de este proceso, en las últimas tres décadas el. Estado. de. México. se. ha. transformado. de. ser. un. territorio. eminentemente rural, a uno absolutamente urbano, caracterizado por una gran área metropolitana. 19 González,. J. Capítulo 2. La gran transformación del Estado de México y sus desafíos Sociodemográficos. Centro de Investigación y estudios Avanzados de la Población de la Universidad Autónoma del Estado de México.. 23.

(32) 2.1.1 Expansión territorial y aspectos urbanos El acelerado desarrollo urbano del Estado de México ha incorporado suelo, en su mayoría agrícola, a la expansión de sus áreas urbanas. Se estima que la expansión urbana implica el poblamiento de 1,669 hectáreas anualmente. De 1993 al 2000 se incorporaron ordenadamente al proceso de urbanización de la entidad, es decir, a través de los procedimientos de autorización correspondientes, casi 6,000 hectáreas, lo que significó alrededor de 855 hectáreas anualmente. Por su parte, el crecimiento irregular detectado se estimó del orden de las 5,700 hectáreas (814 hectáreas anuales). Lo anterior indica que del crecimiento urbano estatal, solamente el 51% se da a través de procesos planeados y ordenados. 20 La problemática del suelo en el estado se ha agudizado debido a la dinámica poblacional de la entidad, fundamentalmente en las zonas metropolitanas, y por otro lado, por factores como el bajo nivel de ingresos de la población, la insuficiente previsión y oferta de suelo de uso habitacional. El suelo habitacional es necesario para satisfacer la demanda de los grupos mayoritarios que perciben menos de tres salarios mínimos, los cuales quedan fuera del mercado y muy por debajo de los requerimientos para la obtención de créditos inmobiliarios. 21. 20. Plan estatal de Desarrollo Urbano (2008, Mayo) Gobierno del Estado de México.. 21. Plan estatal de Desarrollo Urbano (2008, Mayo) Gobierno del Estado de México.. 24.

(33) Aspecto económico Históricamente,. la. economía. estatal. se. ha. caracterizado. por. su. dinamismo y crecimiento sostenido, resultado de una política de industrialización y de transformación tecnológica. En los últimos años el Producto Interno Bruto (PIB) del Estado de México ha elevado su ritmo de crecimiento, e incluso en 2005 fue superior al nacional. 22. 2.1.2 Vivienda Actualmente, el Estado de México se distingue a nivel nacional por el alto índice de construcción de vivienda mediante la realización de grandes proyectos habitacionales en su mayoría de interés social. Del año 2000 al 2006 se autorizaron 417,982 viviendas bajo la figura del conjunto urbano. Según el Conteo 2005, se contabilizaron 3, 243,566 viviendas particulares en el Estado de México, que equivalen al 13% del inventario nacional estimado en 24, 706,956 viviendas. Necesidades de suelo y vivienda Las. necesidades. tendencial,. habitacionales. ascienden. a. 769. al. mil. 2020,. conforme. viviendas. nuevas. al. escenario. considerando. únicamente el incremento demográfico, lo cual significa que se tendrían que construir cerca de 51 mil viviendas cada año. Para ello se requerirá un total de 17.5 mil hectáreas de suelo, esto implicará la incorporación de casi 1,170 hectáreas anuales a usos urbanos. Los requerimientos de suelo se estimaron con base en densidades promedio de 30 viviendas por hectárea en las zonas metropolitanas y 22Secretaría. de Desarrollo Económico. 2005. Gobierno del Estado de México.. 25.

(34) 20 para el resto del Estado. Bajo este escenario se estima que al 2020 se requerirán 839,165 viviendas nuevas solamente considerando el incremento demográfico programado. Lo que significa que anualmente se requerirá producir 56 mil viviendas, cifra que es superior al requerimiento de viviendas por año conforme al escenario tendencial. 23 Los requerimientos en el mercado de vivienda se dan en base al crecimiento demográfico, siendo las ciudades un espacio y soporte para inversionistas, que atienden la demanda. Al momento de valuar un bien, se debe considerar que el valor comercial podrá ser respaldado según la cantidad de vivienda disponible, que está sujeta a la negociación.. 2.2 Municipio de Atlacomulco Es importante señalar la ubicación geográfica del municipio al que pertenece la localidad de Atlacomulco de Fabela, donde se ubica el predio La Querencia, objeto de estudio, para poder conocer las características generales, las actividades económicas principales que demandan la migración de población hacia sus zonas urbanas, que a su vez generan asentamientos conurbados y que han sido consideradas en La Carta Urbana (PMDU), que sugiriere cambios de usos de suelo de agrícola a habitacional.. 2.2.1 Ubicación geográfica El Municipio de Atlacomulco se localiza en el noroeste del Estado de México, integrado por 16 municipios. Su territorio se ubica al interior de las coordenadas extremas 99°42'12" y 99°58'28" de longitud oeste y a los 19°54'07" y 19°43'31" latitud norte. 23. Plan estatal de Desarrollo Urbano (2008, Mayo) Gobierno del Estado de México.. 26.

(35) Limita al norte con el Municipio de Acambay, al noreste con el Municipio de Timilpan, al sur con el Municipio de Jocotitlán, al este con el Municipio de Morelos y al oeste con el Municipio de T emascalcingo. Figura 1. Localización del Municipio de Atlacomulco, Estado de México.. Consta. de. una. superficie. de. 258.74. kilómetros. cuadrados,. representando el 1.19% de la superficie del Estado de México, lo que lo ubica en el lugar 30 entre los municipios de la entidad. 24. 2.2.2 Entorno económico Atlacomulco tiene ventajas de localización para el desarrollo de la actividad industrial y comercio al mayoreo, así como infraestructura idónea para este tipo de actividades. Su ubicación como acceso al Estado de México y al centro del país para productos, servicios y personas provenientes de la zona occidente se ha reforzado con la. 24Atlas. de Riesgos Naturales del Municipio de Atlacomulco 2013. Secretaría de Desarrollo Agrario,. Territorial y Urbano. Ayuntamiento Constitucional de Atlacomulco 2013-2015.. 27.

(36) construcción de la autopista a Guadalajara, el Arco Norte y el Circuito Exterior del Bicentenario. No obstante, la actividad económica en el municipio ha estado expuesta pasivamente a los vaivenes de la economía global, según el comportamiento de la Tasa de Crecimiento Media Anual obtenida a partir del Valor Agregado Censal Bruto, entre los años 2004 y 2009, hubo. un. decrecimiento. de. -. 0.02.. Atlacomulco. es. un. municipio. especializado en industria manufacturera y comercio al mayoreo. 25 Entre 1970 y 1990, el Municipio de Atlacomulco presentó un cambio importante en cuanto a la actividad que realiza la población, ya que en 1970, 42.37% de la población económicamente activa se dedicaba a las actividades primarias, 37.38% al comercio-servicios y solamente 14.58% a las actividades secundarias; esta situación se invirtió ya que para 1990 la actividad menos significativa era la del sector primario con apenas 12.49% y en los sectores secundario y terciario se observó un incremento al pasar a 27.14% y 55.31% respectivamente; es decir, que el sector con mayor participación es el terciario. Lo anterior refleja que en los últimos veinte años, Atlacomulco se ha convertido en un oferente de bienes y servicios a nivel regional. La industria del Municipio de Atlacomulco se concentra en un núcleo al suroeste de la mancha urbana actual de la cabecera municipal que es Atlacomulco de Fabela, expresamente como parque industrial y en contacto directo con la vía de ferrocarril. La zona agrícola predomina en la superficie del municipio y solo está excluida de las pendientes muy pronunciadas (20% y más) de los cerros o cordilleras que se presentan en el centro y en su parte sureste. 25. Atlas de Riesgos Naturales del Municipio de Atlacomulco 2013. Secretaría de Desarrollo Agrario,. Territorial y Urbano. Ayuntamiento Constitucional de Atlacomulco 2013-2015.. 28.

(37) 2.2.3 Desarrollo urbano El impulso más reciente que ha tenido Atlacomulco en esta materia es, por una parte, la construcción del Arco Norte, que comunica con la Zona Metropolitana del Valle de México y Puebla sin tener que cruzar el Distrito Federal, el cual también se enlaza con el Circuito Exterior Mexiquense y el del Bicentenario, que permite acceder a diferentes municipios de la Zona Metropolitana. El otro factor de impulso es la ampliación y mejoramiento de la carretera federal No. 55, que comunica a Atlacomulco con Acambay, Aculco y la autopista México - Querétaro a la altura de Palmillas, con lo cual el municipio queda comunicado con los dos corredores más importantes. Un elemento primordial es la ubicación estratégica de Atlacomulco como punto de enlace entre varias entidades federativas y municipios del norte del Estado de México. Esta ventaja también se convierte en un foco de atención puesto que circulan por sus vialidades todo tipo de vehículos, generando la expansión de la mancha urbana y como consecuencia la transición de los predios aledaños a la misma. La relevancia de Atlacomulco está representada por la estructura de ciudades, en donde se determina un nivel de servicios de carácter regional, por lo que su ámbito de influencia se encuentra integrado por 11 municipios, que cuentan con una población aproximada al 2000 de 650,000 habitantes. De esta manera, el papel de Atlacomulco como centro regional es la prestación de servicios educativos, de salud y administrativos especializados, a la vez que se constituye como el principal mercado en 29.

(38) el que se intercambian los productos de la zona y se adquieren los insumos para la producción agrícola y el comercio al menudeo. 26. 2.2.4 Uso actual del suelo y tipos de vivienda De acuerdo con la información proporcionada por la SAGARPA se observa que el uso del suelo predominante en el municipio, es el uso agrícola que cubre el 54.98% de la superficie total, seguido en extensión por el uso forestal 20.36% y pecuario 11.55%, por lo que el área urbana representa sólo el 6.88%. Figura 2. Usos de suelo, Municipio de Atlacomulco, Estado de México 2010.. 26Plan. Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Atlacomulco, Estado de México. 2014. 30.

(39) En suma, el área urbana actual y la urbanizable tienen una extensión de 3,048 hectáreas, que representan 34.77% del total del territorio que comprende el Centro de Población Estratégico (CPEA). De acuerdo con dicho documento, existe una zona de 5,737 hectáreas consideradas como no urbanizables, en él se establecen los usos de preservación agrícola con 4,698 hectáreas, forestal con 950 hectáreas y cuerpos de agua con 89 hectáreas respectivamente. En total abarcan 65.27% del territorio del CPEA. De. acuerdo. con. la. información. del. XII. Censo. General. de. Población y Vivienda, se observa que en la actualidad el Municipio de Atlacomulco cuenta con 15,939 viviendas, que en contraposición con la población. establece. una. vivienda.. Asimismo,. se. densidad reconoce. media que. el. de. 4.82. parque. habitantes. por. habitacional. se. encuentra integrado en un 99.95% por casas unifamiliares. Respecto a la disponibilidad de servicios básicos: agua entubada, drenaje sanitario y energía eléctrica en la vivienda, resulta importante destacar que de las 15,939 viviendas existentes en el municipio, el 82.59% (13,156 unidades) cuentan con el servicio de agua entubada en el ámbito de la vivienda; índice semejante al referido en el ámbito estatal 82.33%. En cuanto al servicio de drenaje, dentro del municipio se reconoce que sólo el 43.94% de las viviendas cuentan con conexión a la red pública de drenaje, definiéndose así un índice muy inferior al referido por la entidad donde el total de viviendas con el servicio alcanzó el 70.49%, diferencia que es resultado de la proporción de vivienda en los municipios conurbados a la Ciudad de México y Toluca.. 31.

(40) La disponibilidad de energía eléctrica en el municipio constituye un problema relevante tras identificarse que sólo el 86.28% de las viviendas (13,746) cuentan con el servicio. 27. 2.2.5 Crecimiento demográfico En lo que se refiere a la distribución poblacional en el municipio, es importante. destacar. que,. tal. como. se. establece. en. la. Ley. de. Asentamientos Humanos, un centro urbano es el área ocupada por la concentración. de. asentamientos. humanos,. con. las. instalaciones. necesarias para su vida normal. El área urbana del municipio se encuentra integrada por la cabecera municipal y las localidades de Santiago Acutzilapan, Tecoac, San Antonio Enchisi, San Lorenzo Tlacotepec y San Pedro del Rosal, las localidades más representativas a nivel municipal, catalogadas como urbanas por el Censo del año 2000 al contar con más de 2’500 habitantes, y que en su conjunto suman un total de 41,880 habitantes, por lo que 34,870 personas se localizan en las localidades restantes que integran al municipio. 28 Atlacomulco destaca por un fuerte crecimiento de 1960 a 1970, en donde. incremento. su. población. de. 22,117. a. 31,764. habitantes,. correspondiente a una tasa de crecimiento medio anual de 3.82%. En el periodo 1970-1980, a pesar de que la tasa de crecimiento media anual disminuyó a 2.11%, llegaron a la entidad 7,360 nuevos habitantes. En 1990 se duplicó al contar con 54,067 habitantes, con una tasa de crecimiento media anual de 3.36%. 27. Plan Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Atlacomulco, Estado de México. 2014.. 28XII. Censo General de Población y Vivienda 2000.. 32.

(41) De 1990-1995 el municipio registra un fuerte incremento, con una tasa de crecimiento media anual de 3.32%, llegando a 3.95% en el periodo 1995-2000, registrando una población total para el año 2000 de 76,750 habitantes. Tabla 1. Datos Generales de Atlacomulco.. Nota: SEDESOL (2014). Reglas de Operación del Programa para el Desarrollo de Zonas Prioritarias (PDZP), para el ejercicio fiscal 2014, publicado. en. el. Diario. Oficial. de. la. Federación. el. 28/12/2013.. Disponible:http://www.microrregiones.gob.mx/documentos/2014/RO_PD ZP2014_DOF.pdf El. CONAPO. (Consejo. Nacional. de. Población). proyecta. una. disminución en las tasas de crecimiento tanto del municipio como de la cabecera para los siguientes años. La Institución estima que para el año 2030, el municipio contará con poco más de 136 mil habitantes, mientras que Atlacomulco de Fabela alcanzará una población menor a los 26 mil habitantes. 29. 29. Almejo, R., Galeana, J. & Israel Benítez, I. (2015, Febrero 12). La urbanización en México 2010-. 2030: un esbozo de los retos y oportunidades asociados al crecimiento urbano y regional. CONAPO, 26. 2015, Octubre 22, De http://www.conapo.gob.mx, Base de datos.. 33.

(42) Tabla 2. Principales localidades del Municipio de Atlacomulco.. Nota:http://www.microrregiones.gob.mx/documentos/2014/RO_PDZP201 4_DOF.pdf. Consultada el 29 de octubre de 2015. Atlacomulco de Fabela se puede considerar una localidad urbana (al ser su población superior a 15 mil habitantes), mientras que las restantes 63 localidades presentan la característica típica de un municipio con localidades de poca población y un patrón de ocupación del territorio altamente disperso.. 2.2.6 Demanda de uso de suelo urbano Existe un porcentaje elevado de áreas baldías dentro del Centro de Población del Municipio de Atlacomulco, lo que establece una oferta de suelo urbano importante; sin embargo, la construcción de nuevas unidades de vivienda se desarrolla principalmente sobre áreas agrícolas (tenencia social); donde es difícil regular la construcción y subdivisión de lotes. En 1996 se contaban con 870 hectáreas de área urbana y propone para los siguientes 10 años, un área urbanizable de 2,894 hectáreas con. tres. usos. permitidos. principalmente,. el. habitacional. 1,608. hectáreas, el industrial 392 hectáreas y el mixto 894 hectáreas. 30. 30Plan. de Centro de Población Estratégico (CPEA, marzo 1996).. 34.

(43) En lo que respecta a los requerimientos netos de vivienda, resulta importante destacar que, de acuerdo con los datos proporcionados por la Dirección General de Administración Urbana, estos se establecen con base a que diversas áreas de la zona norte y noroeste del centro de población. muestran. la. incorporación. de. servicios,. en. tanto. que. fraccionamientos existentes se encuentran en su segunda etapa de crecimiento, estableciéndose así una enorme oferta de suelo urbano para desarrollos habitacionales.. 2.3 Localidad de Atlacomulco de Fabela Esta localidad se toma como ejemplo de los efectos del crecimiento demográfico y la expansión de la mancha urbana, para fines de aplicar la valuación en un predio en transición de uso de suelo de agrícola a habitacional,. ubicado. en. Atlacomulco,. para. lo. cual. es. necesario. describir sus generalidades. Atlacomulco de Fabela es la localidad urbana más importante del municipio y es la cabecera municipal, los equipamientos urbanos se concentran en ella y está directamente comunicada con la zona industrial. El resto de las comunidades se encuentran alejadas de la cabecera, sin embargo, el crecimiento urbano se ha prolongado hacia el sur debido a la conurbación con la localidad de Tecoac. La cabecera municipal se ha desarrollado progresivamente hasta formar mediante sus vialidades principales un circuito periférico que se conecta con las autopistas federales y estatales que cruzan el territorio de este municipio, brindándole una ubicación privilegiada para los. 35.

(44) traslados hacia las capitales del Estado de México, Querétaro y Michoacán. 31 Administrativamente la Ciudad de Atlacomulco de Fabela, está integrada por 18 Colonias; así mismo siendo la más importante en servicios municipales y actividad económica, su peso es de sólo la cuarta parte de la población municipal, estimándose que hacia el año 2030 disminuya a una quinta parte. Por ello es que en los últimos 20 años el municipio ha incrementado su población en 54,892 habitantes, en tanto que su cabecera municipal ha crecido en 44,116 habitantes. Las zonas urbanizadas ocupan 3,253.82 hectáreas, distribuidas en las distintas localidades de Atlacomulco, correspondiente al 12.59%. Figura 3.Usos de suelo, de la ciudad de Atlacomulco de Fabela, Municipio de Atlacomulco, Estado de México 2010.. 31. Ayuntamiento Constitucional Atlacomulco 2013-2015. (2014, marzo). Atlas de Riesgos Naturales del. Municipio de Atlacomulco. Atlacomulco: Gaceta Municipal 2014.. 36.

(45) 2.3.1 Ubicación del predio denominado La Querencia El predio objeto de estudio se ubica en la zona poniente de la localidad de Atlacomulco de Fabela, en las coordenadas geográficas 19°47’31.56, 99°53’48.64, altura de 2,524 metros sobre el nivel del mar, con una superficie de 213,462.77 metros cuadrados y con uso actual de suelo agrícola. Presenta una configuración irregular, con topografía con ligera pendiente descendente. Tiene su acceso principal por Vial Jorge Jiménez Cantú, de manera secundaria está rodeado por Boulevard Arturo Montiel Rojas y Carretera Atlacomulco-Maravatio, de constante flujo. vehicular que. genera en el entorno la posibilidad de diversos usos de suelo. Los usos de suelo que le rodean son, al norte zona habitacional, con viviendas de tipo semi-residencial, al sur con zona industrial, al sureste con zona comercial y al oeste con zona agrícola. (Imagen 1 y 2) Imagen 1. Plano de Macrocalización del predio La Querencia en Atlacomulco de Fabela.. Nota: Imagen tomada de google maps, referenciando la zona de ubicación del predio, dentro de la localidad de Atlacomulco de Fabela. 37.

(46) Imagen 2. Plano de Microlocalización del predio La Querencia en Atlacomulco de Fabela.. Nota: Imagen tomada de google maps, referenciando la forma y ubicación del predio, objeto de estudio. El predio denominado La Querencia, por su ubicación periférica a la mancha urbana de la localidad de Atlacomulco de Fabela, ha sido incorporado dentro de la Carta Urbana (Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Atlacomulco) señalando la factibilidad de cambio de uso de suelo de agrícola a habitacional. Considerando que existe una demanda para tal uso de suelo, sin olvidar que para que el terreno adquiera un valor para uso habitacional, se tomarán en cuenta cálculos que respalden y justifiquen la valuación, partiendo de una investigación exhaustiva del entorno, antecedentes y condiciones actuales. Por todo lo anterior el predio llamado La Querencia es una muestra de los efectos de la dinámica de la población, sobre el territorio de Atlacomulco de Fabela; donde la mancha urbana va demandando cada vez más la transformación de los usos de suelo, absorbiendo los predios conurbados y especialmente hacia la zona poniente de su configuración geográfica.. 38.

(47) El crecimiento hacia esa zona está absorbiendo primeramente los predios aledaños a la mancha urbana en sus tres diferentes usos más importantes. como. son:. el. habitacional,. comercial. e. industrial,. desplazando el uso agrícola y demandando la ampliación de servicios públicos básicos para el mayor aprovechamiento. Por lo cual la valuación de predios en transición de uso de suelo agrícola a habitacional irá en aumento, resulta de gran utilidad el presentar el cálculo del lote tipo, área lotificable, áreas de donación estatal-municipal y costos de urbanización básica de acuerdo a la Carta Urbana en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano, para respaldar de forma clara el valor comercial que se debe considerar para el manejo de las operaciones que vayan a realizar.. 39.

(48) Capítulo 3. Cálculo de variables independientes con base en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano. En el presente capítulo se abordará el cálculo de las variables que intervienen en la determinación del valor comercial del predio objeto de estudio, el cual está en proceso de transición de uso de suelo agrícola a habitacional. Partiendo de que la variable dependiente, es el valor del predio en transición de uso de suelo y las variables independiente son el lote tipo, área. lotificable,. áreas. de. donación. estatal,. áreas. de. donación. municipal, áreas de urbanización básica y sus costos. Cabe señalar que lo que sugiere éste análisis, es simplificar la valuación de predios en condiciones de transición de uso de suelo agrícola a habitacional. Mediante los cálculos se justificará de forma práctica las consideraciones que respalden el valor comercial de dichos predios.. 3.1 Cálculo de lote tipo y área lotificable La propuesta de lote tipo se presenta con base al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Atlacomulco y la escritura pública, que indican un coeficiente de ocupación de suelo del 70% de la superficie del predio, coeficiente de utilización de suelo 2.10 veces la superficie del predio y densidad de 40 viviendas por hectárea. Por lo cual según la tabla de clasificación de usos de suelo y normativas de ocupación, donde el predio por su clasificación H250A, con una densidad de 188 habitantes por hectárea, un terreno bruto por 40.

(49) vivienda de 250 metros cuadrados y terreno neto por vivienda de 150 metros cuadrados, resultando así el 60% para área lotificable y 40% corresponderá a áreas comunes, vialidades y donación.. M2 de terreno bruto/vivienda M2 de terreno neto/vivienda. 250 m2 150 m2. 100 % 60 %. El lote mínimo debe ser con un frente de 8 metros lineales, una superficie de 150 metros cuadrados y el máximo de viviendas por lote será una. Esto sugiere que el lote tipo con el que se manejaría una propuesta de lotificación del predio, sería de 8 por 18.75 metros lineales.. Área Total Área Lotificable Numero de Lotes=. 213,462.77 m2 128,077.66 m2. 100 % 60 %. 853.8511. Cabe mencionar que la superficie mínima sin construir debe ser de un 25% de uso habitacional y la superficie máxima de desplante de 75% de uso habitacional. La altura máxima de construcción de tres niveles, es decir 7.5 metros lineales sobre desplante y la intensidad máxima de construcción 2.25 veces el área del predio.. Intensidad Máxima De Construcción 337.5 (150*2.25). 2.25. No. De Veces El Área Del Predio. 41.

(50) 3.2 Cálculo de las áreas de donación estatal y municipal Para obtener las áreas de donación correspondientes al predio en transición a valuar, objeto de estudio, se considera la información proporcionada por el solicitante, la escritura pública número 692, volumen 112, Lic. María Guadalupe Monter Flores Notario Público Número 167 en Metepec, Estado de México. El documento señala: “De conformidad con el articulo 5.41 y 5.38 fracción X incisos a) y b) del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México, 42 y 59 del Reglamento del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México está obligado a ceder áreas de donación para equipamiento urbano de la siguiente manera”; Áreas de Donación:. Estatal. 18. metros. cuadrados. y. Municipal. 36. metros. cuadrados, de lo cual resultan 54 metros cuadrados por cada lote. Entonces, considerando que el terreno bruto por vivienda es de 250 metros cuadrados y el terreno neto por vivienda es de 150 metros cuadrados, corresponderán 100 metros cuadrados a áreas comunes, vialidades y donación, de los cuales 54 metros cuadrados por lote pertenecen a esta última representando el 21.60% del total.. M2 de terreno bruto/vivienda. 250 m2. 100 %. M2 de terreno neto/vivienda. 150 m2. 60 %. 100 m2. 40 %. M2 de áreas comunes, vialidades y donación. 42.