I N S T I T U T O T E C N O L Ó G I C O Y D E E S T U D I O S S U P E R I O R E S D E M O N T E R R E Y
CAMPUS MONTERREY
DIVISIÓN DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA
TECNOLÓGICO
DE MONTERREY
MODELO DE COORDINACIÓN DE PROYECTOS (CP) DURANTE LA FASE DE URBANIZACIÓN EN DESARROLLOS
INMOBILIARIOS TESIS
PRESENTADA COMO REQUISITO PARCIAL PARA OBTENER EL GRADO ACADÉMICO DE:
MAESTRO EN CIENCIAS
CON ESPECIALIDAD EN INGENIERÍA Y ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
POR:
JULIO CÉSAR PACHECO MENDOZA
MONTERREY, N.L. DICIEMBRE 2008
INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY CAMPUS MONTERREY
DIVISIÓN DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA
DE M O N T E R R E Y
MODELO DE COORDINACIÓN DE P R O Y E C T O S (CP) DURANTE LA FASE DE URBANIZACIÓN EN DESARROLLOS
INMOBILIARIOS
TESIS
PRESENTADA COMO REQUISITO PARCIAL PARA OBTENER EL GRADO A C A D É M I C O DE
MAESTRO EN CIENCIAS C O N ESPECIALIDAD EN INGENIERÍA Y ADMINISTRACIÓN DE LA C O N S T R U C C I Ó N
POR:
JULIO CESAR PACHECO M E N D O Z A
MONTERREY, N.L. DICIEMBRE 2008
II
TECNOLÓGICO
INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY CAMPUS MONTERREY
DIVISIÓN DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA
Los miembros del comité de tesis recomendamos que el presente proyecto de tesis presentado por el Ing. Julio Cesar Pacheco Mendoza sea aceptado como requisito parcial para obtener el grado académico de:
MAESTRO EN CIENCIAS C O N ESPECIALIDAD EN INGENIERÍA Y ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
Aprobado:
Dr. Joaquín Acevedo Mascarúa
Director del Programa de Graduados en Ingeniería Diciembre, 2008
DEDICATORIA
Este trabajo surge no solo del esfuerzo personal, sino que es el resultado del esfuerzo y compromiso de muchas personas que me acompañan.
Dedico este trabajo:
A DIOS, por darme todo lo que soy y todo lo que tengo
A BEATRIZ, mi esposa; por el apoyo y amor brindado en todo nuestro caminar
A MANUEL Y EMMA, mis padres; por estar siempre pendiente de mis necesidades.
A JULIO CESAR Y SEBASTIAN, mis hijos; por la confianza depositada en mi
A MIS HERMANOS (AS), por hacerme sentir siempre respaldado
A ING. HERNÁNDEZ, por seguir siendo mí maestro
A MIS PROFESORES Y COMPAÑEROS, por dejarme aprender de ellos
A TODOS, por brindarme su amistad y confianza
IV
ÍNDICE DE CONTENIDOS
TABLA DE CONTENIDO PÁGINA
CARTA DE ACEPTACIÓN III
DEDICATORIA IV ÍNDICE DE CONTENIDOS V
ÍNDICE DE DIAGRAMAS VII ÍNDICE DE FORMATOS VII
INTRODUCCIÓN
Antecedentes VIII Definición del Problema VIII
Justificación IX Alcances X Objetivo X Metodología XI
CAPITULO I
1 SECTOR INMOBILIARIO 1 1.1 Definición de Inmobiliarias 1 1.2Tipo de Vivienda en México 2 1.3Situación Actual del Sector Inmobiliario 3
1.4Tipos de Financiamiento para vivienda en México 4
1.5Tendencias de la Industria Inmobiliaria 6
CAPITULO II
2. PROYECTOS INMOBILIARIOS 9
2.1 Antecedentes 9 2.2 Definición 9 2.3 Fases de un proyecto Inmobiliario 10
2.4 Trabajos de Urbanización en Proyectos Inmobiliarios 15
CAPITULO III
3. ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS 17
3.1 Antecedentes 17 3.2 Etapas del ciclo de vida de un proyecto 18
3.3 Componentes de administración de proyectos 19 3.4 Tareas a desempeñar en la administración de proyectos 20
3.5 Las Funciones de la Administración 22 3.6 Conceptos Claves en la Administración de Proyectos 31
3.7 Last Planner 32
CAPITULO IV
4. MODELO: "Coordinación de Proyectos (CP)" 48
4.1 Revisión de Ingenierías y Proyectos 51 4.2 Trabajos Previos a la Ejecución 65 4.3 Coordinación de los Trabajos 71
CAPITULO V
5. APLICACIÓN DEL MODELO CPU 82 5.1 Revisión de Ingenierías y Proyectos 83 5.2 Trabajos Previos a la Ejecución 92 5.3 Coordinación de los Trabajos 98
CAPITULO VI
Conclusiones 111
ANEXOS 113
ANEXO 1, Reglamento Nuevos Fraccionamientos, Torreón, Coah. 113
ANEXO 2, Metodología de Concurso de Obra 118 ANEXO 3, Manual de Procedimientos de Obras de Urbanización 126
BIBLIOGRAFÍA 133
VI
ÍNDICE DE DIAGRAMAS
Diagrama 4.1 Diagrama 4.2 Diagrama 4.3 Diagrama 4.4 Diagrama 4.5 Diagrama 4.6
Coordinación de Proyectos Diagrama General del Modelo CP Revisión de Ingenierías y Proyectos Trabajos Previos a la Ejecución de Obra Coordinación de los Trabajos
Concurso de Obra
ÍNDICE DE FORMATOS
Formato 4.1 Formato 4.2 Formato 4.3 A Formato 4.3 B Formato 4.3 C Formato 4.4 Formato 4.5 Formato 4.6 Formato 4.7 Formato 4.8 Formato 4.9 Formato 4.10 A Formato 4.10 B Formato 4.10 C
Reunión de Trabajo Lista de Acuerdos
Revisión de la Red de Alcantarillado Sanitario Revisión de la Red de Agua Potable
Revisión del Proyecto de Rasantes de Pavimentos Documentos para Concurso de Obra
Catalogo de Conceptos Directorio de Urbanizadoras
Comparativa Económica de los Concursantes Programa General de los Trabajos.
Reporte Semanal
Revisión de Niveles en Capas de Vialidad Revisión de Niveles de Plataformas Revisión de Red de Alcantarillado
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES
En los últimos años, se ha observado un auge en las empresas constructoras orientadas al mercado de la vivienda, no solamente se ha presentado un incremento en la cantidad de empresas que se dedican a esta actividad, sino que también se han visto atraídas a este rubro una gran cantidad de empresas que anteriormente se dedicaban a otras actividades o actividades diversas de la industria de la construcción. Este ha sido un mercado tan atractivo, que inclusive ha ingresado a él la inversión extranjera.
Este crecimiento lo han propiciado principalmente el gobierno, las Sofoles y los bancos.
Por lo que ha crecido en forma considerable la construcción de casas habitación de todos los niveles y costos; trayendo por consecuencia la necesidad de construir la infraestructura necesaria (Provectos de Urbanización) para que alojen estas viviendas, que son los fraccionamientos habitacionales.
DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
Cuando demanda de vivienda se combina con una serie de apoyos gubernamentales para el financiamiento del costo de estas viviendas;
realmente el negocio inmobiliario es muy atractivo. Se tienen clientes a por mayor y un aval que lo respalda financieramente. Este no es problema, sino un beneficio de impacto social determinante para el desarrollo de las personas.
El reto inicia al tratar de administrar adecuadamente los proyectos inmobiliarios desde su concepción, planeación, ejecución y cierre del mismo, pues se tiene que construir un gran numero de viviendas en un tiempo relativamente corto, ya que los apoyos gubernamentales son planeados y programados para determinadas fechas.
El construcción de viviendas con los nuevos procesos o sistemas utilizados quizás no implique mucho tiempo, pero es necesario el realizar un proyecto urbanístico, que cuente con todos los servicios y requerimientos necesarios
VIII
para alojar estas viviendas. Y que mejor de poder administrar y ejecutar estos trabajos de urbanización de manera COORDINADA.
Las empresas inmobiliarias, generalmente utilizan el esquema de financiarse externamente para la ejecución de todos los trabajos, por lo que el factor tiempo es determinante, es decir el tiempo tiene su costo debido a los intereses generados. Por lo que es necesario el realizar los trabajos en el menor tiempo, cayendo muchas veces a utilizar un sistemas de construcción de infraestructura (urbanización) muy pegada e incluso empalmada (al mismo tiempo) con la construcción de las viviendas. Por lo que la planeación, programación y control de obra tienen sus particulares características.
JUSTIFICACIÓN
Como acabamos de mencionar, existen diferentes personas y empresas ajenas al sector inmobiliario que por lo atractivo de este sector se han ido involucrando en el. Iniciando con la construcción de viviendas; a partir de la compra de terrenos ya urbanizados.
Pero cuando se adentran mas al negocio, se dan cuenta que "no es tan complicado", que ellos mismos compren un terreno y realicen los trabajos de urbanización del mismo. Engrosando su equipo de trabajo con profesionistas del sector de la construcción. Esto a primera vista parece muy sencillo, pero cuando empiezan a ver truncada su inversión; nace en ellos todas las preguntas y cuestionamientos por no entender este tipo proyectos.
Quizás el proyecto se termine a tiempo, quizás se termine dentro del presupuesto establecido o con la calidad especificada; pero el terminar un proyecto con los tres factores TIEMPO-COSTO-CALIDAD, no es tan sencillo y si fuera así, generalmente se logra pero con un enorme desgate por parte de todos los involucrados en el proyecto.
Esto es muy sencillo; es lógico y recomendable que cada empresa se dedique a hacer lo que sabe hacer mejor. En nuestros días es imposible ser uno mismo el que se provee de todos los recursos para su empresa.
Con todo lo anterior, cabe la necesidad por parte del sector -inmobiliario (empresas nuevas) de contar con una empresa de apoyo que tenga los
conocimientos técnicos-administrativos necesarios para llevar de mejor forma la "COORDINACIÓN DEL PROYECTO".
Por consecuencia, nace también \a necesidad de buscar un mode\o de Coordinación de todos los trabajos que involucra un proyecto inmobiliario, donde se busque la mejor manera de integrar todos los trabajos de Urbanización del desarrollo que se quiere.
ALCANCES
En este trabajo se enfocará a la Coordinación de Proyectos Inmobiliarios, en la fase de Trabajos de Urbanización; abarcando la revisión de la Ingenierías, los trabajos previos a la ejecución y la coordinación de los trabajos de obra.
Dándole un enfoque de apoyo externo a las empresas inmobiliarias o desarrolladoras de fraccionamientos habitacionales.
OBJETIVO
El presente trabajo, tiene como objetivo principal, el buscar un modelo de Apoyo externo como es una "Coordinación de Proyectos para los trabajos de urbanización en el sector inmobiliario.
Un modelo donde se describa de manera detallada, todos los alcances, procedimientos, requerimientos y consideraciones con las que deberá contar una empresa para dar este tipo de servicio de apoyo externo "outsourcing".
X
METODOLOGÍA
Se propone la siguiente metodología:
1. Fase de definición del Problema. ' 2. Fase de Investigación Bibliográfica
a. Sector Inmobiliario b. Proyectos Inmobiliarios c. Administración de Proyectos
3. Fase de Desarrollo e Implementación del Modelo 4. Conclusiones y recomendaciones.
1 . DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
2 . INVESTIGACIÓN BIBLIOGRÁFICA
3. DESARROLLO E IMPLEMENTACIÓN DEL MODELO PROPUESTO
4 . CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES
CAPITULO I
1. SECTOR INMOBILIARIO
Desde principios del siglo, el sector de la vivienda registró una importante reactivación que le convirtió en una actividad moderna y en expansión sostenida, gracias a lo cual ha logrado cumplir con el rol social de donde obtiene su sentido esencial: producir una oferta de vivienda para cada vez más familias y generar más empleos directos para los mexicanos.
Hoy, sus tres mil empresas registradas, aportan 2.4 por ciento al Producto Interno Bruto total y 61.3 al de la construcción. Diez años atrás, la participación del sector vivienda apenas alcanzaba 0.6 y 16.2 de estos indicadores, respectivamente.
1.1 Definición de Inmobiliarias
Una inmobiliaria es una empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas.
En el mercado hay una gran gama de tipos de inmobiliarias y a continuación se presentan los más comunes:
• Promotoras: Se encargan de adquirir el terreno, cumplir con los trámites, licencias y estudios de factibilidad mas no llevan a cabo la construcción del inmueble sino que subcontratan esos servicios, y ya que se ha construido se encargan del proceso de venta o renta.
• Desarrolladoras: Se encargan de toda las fases del proyecto, desde la adquisición del terreno, trámites, licencias, estudios de factibilidades, planeación, construcción y promoción, así como de la venta y servicios de postventa.
• Corporativos: Son grupos de empresas que se especializan en alguna parte del desarrollo de los proyectos, por ejemplo se tiene una empresa que se encarga de adquirir terrenos, otra que hace trámites y licencias, otra más que se especializa en construir y así una para cada actividad.
(Ramos C. 2007)
- 1 -
1.2Tipo de Vivienda en México
El ingreso familiar es determinante para definir la vivienda que puede comprar una familia. Comúnmente la primera vez que se compra una vivienda, ésta costará entre 2 y 3 veces el ingreso anual total de la familia. Cuando se compran viviendas posteriores normalmente los compradores se ven limitados por sus ahorros en cuanto a la posibilidad de adquirir una vivienda en un rango mayor al de su ingreso anual. De acuerdo al "Estudio actual de la vivienda en México 2005", las viviendas se clasifican en seis tipos:
1.2.1 Vivienda mínima
Se dirige al sector de las familias que perciben menos de 2 veces el salario mínimo que representa un ingreso familiar menor a $3,000. Los valores de las viviendas son menores a $82,500. Tienen en promedio entre 1 y 2 cuartos, 1 baño y unos 30 metros cuadrados de construcción y 90 metros cuadrados de terreno. Mayoritariamente son viviendas de autoconstrucción.
1.2.2 Vivienda de interés social
Se dirige al sector de las familias que perciben entre 2 y 5.5 veces el salario mínimo, o sea entre $3,000 y $12,000 mensuales. Los valores de las viviendas se ubican entre $82,500 y $220,000 y su precio promedio en 2006 es de
$213,500.12 Tienen por lo general entre 1 y 2 recámaras, 1 baño y 45 metros cuadrados de construcción.
1.2.3 Vivienda económica
Se dirige al sector de las familias que perciben entre 5.5 y 11 veces el salario mínimo o entre $8,000 y $36,000. Los valores de las viviendas fluctúan entre $220,000 y $445,000 y su precio promedio en 2006 es de $343,062.13 Tienen en promedio entre 1 y 3 recámaras, entre 1 y 2 baños y 55 metros cuadrados de construcción.
1.2.4 Vivienda Media
Se dirige al sector de las familias que perciben entre 11 y 26 veces el salario mínimo, que representa entre $12,000 y $90,000 al mes. Los valores de las viviendas se ubican entre $445,000 y $1 '030,000 y su precio promedio en 2006 es de $703,918.12 En promedio cuentan con entre 2 y 3 baños y entre 2 y 3 recámaras en unos 100 metros cuadrados de construcción.
1.2.5 Vivienda residencial
Se dirige al sector de las familias que perciben entre 26 y 65 veces el salario mínimo, o sea entre $36,000 y $90,000. Los valores de las viviendas fluctúan entre $1,030,000 y $2,300,000 y su precio promedio en 2006 es de
$1,563,029.13 Cuentan generalmente con entre 3 y 4 baños y entre 3 y 4 recámaras en un área de construcción de unos 150 metros cuadrados.
(Guerra V. 2007)
Tabla General: Tipo y Caraeteristísas de la Vivienda
Tipo de Vivienda Económica Interés Social Media Residencial
Área de Construcción 30 m" a 50 m* 50 a 80 m2 80 m2 a 220 m* Mayor de 220 ma Área de Terreno 70 m* a 90 m* 8S mza 120 m7 90 m2 a 280 rn2 Mayor do 120 m 2
Tipo de Acabados
Zarpeo y Atine Yeso Rebosado, Cemento
P ido
Piso Vinílico Cerámico, Calidad Comercial
Cerámicos ds buena calidad, Yeso a regla
Texturizados.
Alfombras, Teja, recubrí miertos pétreos
Mármoles, Granitos, Cerámicas de importación. Piedra y
Jm
Tipo de Construcción
Cimentación ciclópea o Plataforma de cimentación, Black,
Techo de concreto aligeradts o sólido, si sisma vigueta bovedilla, 1 baño
Cimentación ciclópea o Plataforma de cimentación, Bfock,
Techo de concreto aligerado o sólido, sistema vigueta bovedilla, 1 1/2 bario
Cimentación ciclópea, Zapatas Aisladas o corridas. Sistema Hevel.
2 1/2 a 3 baños
Igual a Media, además.
Poliuretano en muros o techos, Zaparas aisladas o Corridas, Pilotes. Más
de 3 baños
Oferta Actual 8.700 Gasas 26.492 Casas 11.658 Casas 3.792 Casas
Precio (Promedie! $134,655 $270.347 $845,000 .11,540.945
Precio {Rango} $120,000 a S20Q.QQG $200,000 a $428,818 $400,000 a $1.000,000 Mayor a 81.000jOOO
Fig. 1.1 Tipo y Características de la Vivienda
1.3 Situación Actual del sector inmobiliario
El dinamismo de la vivienda se explica fundamentalmente por la estabilidad financiera del país y el impulso de instancias gubernamentales que mejoraron la coordinación de los organismos nacionales de vivienda. El efecto combinado de estos factores se tradujo en un importante incremento del flujo de recursos y de la productividad de las instituciones del sector, que permitió llegar a un promedio de 740 mil financiamientos anuales para la adquisición o el mejoramiento habitacional y ya en junio de 2007 con el conjunto de la construcción, generar empleo directo para 1.4 millones de mexicanos, 10 por ciento de la población cotizante del IMSS
El sector inmobiliario redujo sus predicciones de crecimiento del 7 al 5 por ciento para el 2008, debido al descenso en las expectativas de la economía
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nacional dadas a conocer por la Secretaria de Hacienda y por la inflación que persiste afectará la compra de inmuebles.
Los bancos y sofoles son mas cuidadosos en el otorgamiento de créditos para evitar una situación similar a la crisis hipotecaria de Estados Unidos, a causa del otorgamiento de créditos indiscriminados para la compra de propiedades. " En el caso de México, las condiciones son diferentes y pueden haber una contracción en el financiamiento por parte de las instituciones bancarias para adquisición de inmuebles" (Kuri A. 2008)
Para la presente administración, esta demanda, propia de la dinámica demográfica, sumada a los hogares que en 2005 no contaban con vivienda independiente y a las reposiciones que requiere el parque habitacional, representará una necesidad aproximada de 6 millones de financiamientos.
La inversión de los organismos nacionales y regionales de vivienda y de los intermediarios privados entre 2001 y 2006 fue de 854 mil millones de pesos constantes de 2006, lo que dio lugar a 3.1 millones de financiamientos para adquisición y mejoramiento de habitaciones. Proyectada a las necesidades del periodo 2007-2012, dicha inversión se traduce en un recurso estimado de financiamiento de cerca de 1.8 billones de pesos
La estabilidad macroeconómica garantizada por el Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012 propicia las condiciones para ampliar la inversión en el financiamiento a la vivienda, a través de mecanismos como la bursatilización de carteras y el incremento de la participación de la banca privada en el otorgamiento de créditos a los segmentos de población de menores recursos.
1.4 Tipos de Financiamiento para vivienda en México 1.4.1 Hipoteca a tasa de interés fija en pesos
Es el tipo de hipoteca tradicional, en la que la tasa de interés es fija, por lo que los intereses y el plazo permanecen constantes durante el período que dure el préstamo. El intermediario financiero define un margen con base en el costo de los fondos, los costos de operación, el riesgo y el rendimiento requerido sobre el capital. El deudor por su parte acepta un préstamo con tasa y plazo fijos.
1.4.2 Hipoteca a tasa de interés variable en pesos
Cuando la hipoteca se contrata con una tasa de interés variable, durante los primeros meses se aplica una tasa de interés constante. Posteriormente, la tasa está sujeta a las condiciones del mercado. Para ello, se debe aplicar un índice de referencia al cual se le podrá añadir o restar un porcentaje fijo, que se conoce como diferencial.
1.4.3 Hipoteca a tasa de interés mixta en pesos
Si la tasa de interés es mixta, regularmente se tiene que los primeros dos años o más se aplica una tasa de interés fija y posteriormente se aplica una tasa variable con el mismo criterio que la hipoteca de tasa de interés variable.
1.4.4 Créditos en UDIS
La UDI (unidad de inversión) es una divisa que se indexa diariamente a la inflación. Los créditos en UDIS pueden ser de tasa fija y pagaderos en UDIS o de tasa fija y pagaderos en salarios mínimos del Distrito Federal. Los plazos son de máximo 25 años y normalmente se pueden hacer pagos anticipados sin ningún cargo o castigo.
1.4.5 Hipoteca en UDIS con tasa de interés fija
Al igual que en las hipotecas en pesos, la tasa de interés se fija desde el inicio del crédito, pero con la diferencia de que las UDIS se convierten en pesos según la paridad pesos/UDI que se tenga en el día en que se liquide el pago.
1.4.6 Hipoteca en UDIS con tasa de interés fija y pago en salarios Este tipo de créditos también consta de una tasa de interés fija, pero el pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal. De esta manera, el pago es más estable, ya que será incrementado anualmente en vez de diariamente.
1.4.7 Créditos del INFONAVIT
A continuación se mencionará la clasificación de acuerdo al INFONAVIT.
Cabe mencionar que ambas clasificaciones utilizan el término "vivienda económica" para viviendas en diferentes rangos de precios, por lo que no se deben confundir tales términos.
1.4.7.1 Crédito de vivienda económica
Se usa para la adquisición de vivienda que no sobrepase las 117.06 veces el salario mínimo del D.F., que equivale a $179,964.38 pesos en el 2007.
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1.4.7.2 Crédito tradicional
Se usa para la adquisición de vivienda que no sobrepase los $538,064.80 pesos para el D.F. y $461,198.40 pesos para el resto del país (350 y 300 veces el salario mínimo del D.F. respectivamente). Se compone de la cantidad que otorga el INFONAVIT como crédito agregada con el saldo en la subcuenta de vivienda.
1.4.7.3 Crédito en Cofinavit
El crédito Cofinavit es un crédito que otorga el INFONAVIT conjuntamente con un banco o con una Sofol, con las condiciones de la subcuenta del INFONAVIT.
Generalmente la proporción es de 2 5 % INFONAVIT y 7 5 % el banco o la Sofol.
La cuenta de vivienda es empleada para el enganche y se aplican las aportaciones futuras al capital. Para 2007, la vivienda no puede sobrepasar los
$538,064.80 pesos (350 veces el salario mínimo mensual del D.F.).
1.4.7.4 Crédito de Apoyo INFONAVIT
Es un crédito que otorga un banco o Sofol que usa las aportaciones subsecuentes del INFONAVIT para amortizar el crédito. El saldo de la subcuenta de vivienda queda como garantía de pago en caso de pérdida del empleo y el financiamiento puede ser hasta del 9 5 % del valor de la vivienda.
Para 2007, se usa para viviendas que no sobrepasen los $1,890,913.44 pesos (1,230 veces el salario mínimo mensual del D.F.).
1.5 Tendencias de la industria inmobiliaria
Se habla comúnmente del término déficit de vivienda, que a menudo resulta de restar la cantidad de viviendas construidas por los desarrolladores de la tasa de formación de hogares o de crecimiento del parque de vivienda. Sin embargo, las familias buscan la manera de resolver sus problemas de vivienda. Existen una serie de variables que afectan la demanda en el mercado de vivienda: formación de hogares, inmigración, sustitución, emigración y muerte.
En el horizonte de 2005-2030, se estima que a los 24.8 millones de hogares existentes» se agreguen alrededor de 16 millones que plantearán necesidades de vivienda, con lo que el número de hogares llegará a casi el doble de los
registrados en el año 2000. Su ritmo promedio de incorporación oscilará por los 650 mil por año
Uno de los retos fundamentales del desarrollo habitacional en el presente y el futuro inmediato es el de abrir el acceso al financiamiento para vivienda a las familias de menores ingresos y evitar que la producción de vivienda social crezca de manera desordenada y sin cuidado de parámetros de sustentabilidad.
En este segmento de población, las posibilidades de acceso al financiamiento de vivienda son restringidas, ya sea porque no se cuenta con ingresos regulares para soportar el pago de una deuda hipotecaria, o bien porque teniendo ingresos éstos no son suficientes para costear la vivienda más barata en el mercado. Los programas de financiamiento a la vivienda se han orientado fundamentalmente a la población ubicada en el sector formal de nuestra economía que son sujetos de crédito, lo que deja a un amplio sector que no ha sido considerado dentro de los esquemas tradicionales de financiamiento.
Hoy en día, la vivienda de menor precio en el mercado urbano cuesta 170 mil pesos, y la capacidad de compra a crédito de las familias de ingresos más bajos apenas alcanza para cubrir cerca de la mitad de ese monto. Un problema adicional es que la oferta en esos rangos de precio es sumamente escasa, fundamentalmente debido al impacto de los costos de la tierra en las ciudades.
De los nuevos hogares que se espera se incorporen a la estructura demográfica para el año 2030, ocho millones percibirá hasta cuatro salarios mínimos, partiendo de las condiciones actuales de distribución del ingreso. En el horizonte 2007-2012, la mitad de las necesidades de vivienda provendrá de hogares con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, más de un tercio de hogares con percepciones de hasta tres, y una quinta parte de quienes reciben hasta dos. La atención de esta necesidad habitacional requiere del apoyo de subsidios que complementen la capacidad de compra de las familias.
(Conafovi, 2007)
- 7 -
rtancíameritos a la vivíen<ia! : ;
mof - man Nrfode Fig. 1.2 Tendencias de Financiamientos para el Sector Inmobiliaria
CAPITULO I I
2. PROYECTOS INMOBILIARIOS
2.1 Antecedentes
En opinión de los especialistas inmobiliarios, los proyectos inmobiliarios han cobrado mucho atractivo como inversión de largo plazo, debido a la
conjugación de diversos factores, entre los que sobresalen:
• El bajo costo de oportunidad ante las reducidas tasas de interés pasivas
• El accesible costo del financiamiento hipotecario y la deducibilidad
• La extendida oferta de crédito hipotecario
• La demanda creciente del sector inmobiliario
• La plusvalía que genera
• Las rentas que producen
• El valor de rescate, que siempre existe.
Los especialistas en el sector inmobiliario, los analistas e inversionistas financieros coinciden en que este es un mercado para quienes pretenden invertir a un plazo mayor a un año.
2.2 Definición
Los proyectos inmobiliarios son aquellos conjuntos que contemplan obras de edificación y/o urbanización cuyo destino es habitacionales y/o de equipamiento, son los que surgen con el objetivo de cumplir con una demanda potencial, un mercado que se tiene que satisfacer. Según los conocedores del ramo inmobiliario, se dice que existen 2 cuestiones que tratar, la ubicación y el producto que ahí se va a desarrollar, de esta forma, el proyecto inmobiliario consiste en congeniar esas 2 cuestiones, ¿qué es lo que se va a desarrollar? Y ¿dónde lo vas a desarrollar?.
Un proyecto inmobiliario es entender las necesidades del mercado, transformarlo en un bien inmueble y venderlo. Para un mejor estudio de los proyectos inmobiliarios, se pueden distinguir ciertas etapas que por lo general
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constituyen a este tipo de proyectos, cabe mencionar que estos proyectos no son muy distintos a los proyectos típicos de construcción, solo que se les añaden ciertas fases que son muy propias de este tipo de proyectos, estas fases, a su vez, van de acuerdo al tipo de inmueble y pueden variar de un proyecto a otro, ningún proyecto inmobiliario es exactamente idéntico a otro de su misma especie y por lo tanto, pueden añadirse o restarse algunos de los elementos que constituyen cada etapa.
2.3 Fases de un Proyecto Inmobiliario.
2.3.1 Estudio de Factibilidades.
Esta fase consiste en hacer un análisis minucioso de las factibilidades que existen de desarrollar un tipo de inmueble. Se tiene que hacer primeramente un análisis financiero, posterior a un estudio de mercado con el cual se vea la situación de la demanda para poder marcarse la rentabilidad que se va a tener, se trata de recuperar la inversión que se va hacer y obtener una ganancia, es por esto que se tiene que hacer primero este estudio de factibilidades.
Además del estudio de factibilidad financiera, es de vital importancia que se lleve a cabo un análisis del sitio donde se piensa llevar a cabo el desarrollo.
Consiste en analizar elementos como:
• Que de un terreno, que alguien haya visto que puede ser rentable comprarlo,
• Que tenga un precio determinado que no se pasa del precio tope,
• Que el terreno esté cerca de infraestructura,
• Que esté dentro del plan de desarrollo,
• Servicios que tenga o se encuentren cercanos, como vías de acceso, escuelas, iglesias, etc.
Se trata de revisar el terreno, que tan factible es, que tan rentable es previa a la visión que ya alguien tuvo de decir, "ese terreno suena" y de acuerdo un estudio de mercado. Se tienen que analizar todos estos elementos para poder escoger el sitio adecuado, ya que una mala decisión puede traer consigo muchos problemas en el futuro que pueden verse reflejados en pérdidas económicas para la empresa.
Se tiene que buscar en esta etapa, el equilibrio entre el sitio con más bondades para el desarrollo del bien inmueble y el producto más adecuado a ese sitio, para después adquirirlo bajo algunos esquemas que comúnmente se dan, como asociarse con alguien que pone un terreno y tu empresa construye y luego ya se reparten los lotes o bien que la misma empresa consigue el terreno y ella misma construye.
2.3.2 Desarrollo del Diseño Urbano
Esta etapa se presenta en la mayoría de los proyectos inmobiliarios pero es muy particular de los proyectos residenciales como son la construcción de vivienda, en donde previo al desarrollo de las ingenierías de detalle se tiene que hacer un diseño urbanístico en el cual se toman en cuenta elementos como:
• Análisis del impacto vial
• Determinación de avenidas, circulaciones peatonales
• Determinación de áreas recreativas, como son parques.
• Lotificación
• Análisis del paisaje (diseño de áreas verdes)
• Definir un diseño de rasantes
• Determinación de medidas de los terrenos
• Definición de toda la infraestructura (redes de agua potable, drenaje, electrificación, alcantarillado, etc.)
• Etc.
Todos los elementos antes mencionados deben apegarse lo más posible al Plan de
Desarrollo Urbano del municipio en donde se va a llevar a cabo el desarrollo inmobiliario ya que a partir de este diseño urbanístico se elaborarán los diseños de las diversas ingenierías los cuales van a ser necesarios para los futuros trámites.
2.3.3 Ingeniería y Proyectos
Esta etapa de los proyectos inmobiliarios se lleva a cabo de igual manera a cualquier proyecto de construcción. Se trata de preparar un "Proyecto
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Ejecutivo" con todos los elementos necesarios para la construcción del inmueble. Este "Proyecto Ejecutivo" preparado con todos los planos de detalle va a servir para poder hacer los trámites necesarios con el municipio correspondiente para poder construir el inmueble.
Cada municipio tiene sus propios requisitos para los trámites de construcción y normalmente suele ser la etapa más tardada y que causa mayores problemas a las empresas inmobiliarias y que por lo tanto se tienen que tener todos los planos y requisitos necesarios en orden para poder acelerar estos trámites.
2.3.4 Trámites y Permisos
Ya una vez teniendo "El Proyecto Ejecutivo" se realizan todos los trámites y permisos con el municipio correspondiente como lo son por ejemplo los trámites de construcción, permisos de ventas. Las licencias de construcción y urbanismo son autorizaciones que permiten a los interesados, sean personas naturales o jurídicas, realizar adecuaciones a predios o terrenos ubicados en terrenos y espacios públicos y privados. Las licencias de urbanismo se expiden con el propósito de ejecutar construcciones de urbanizaciones, conjuntos residenciales y obras de infraestructura en terrenos públicos o privados.
Esta es de las fases más tardadas del desarrollo de los proyectos inmobiliarios, para que se completen todos los trámites suele llevarse bastante tiempo, por lo que muchas inmobiliarias suelen hacer una especie de Fast Track, por ejemplo en algunas inmobiliarias especializadas en construcción de vivienda una vez que obtienen los permisos de construcción de las casas empiezan a construirlas aunque todos los demás permisos como de agua potable, drenaje, etc. estén todavía en trámite, lo que ellos buscan es perder el menor tiempo posible, por lo que en la práctica se suele llevar esta etapa en paralelo con la etapa de construcción.
Situaciones como la mencionada anteriormente hacen de esta etapa una de las más problemáticas en todo el ciclo de vida de los proyectos inmobiliarios.
2.3.5 Procuración y Construcción
Esta fase se refiere a cuando ya se tienen los permisos y trámites necesarios para poder empezar a construir el bien inmueble, en esta etapa se deben tener preparados todos aquellos documentos relacionados a la planeación del proyecto, tales como presupuesto, programa de obra, programa de suministros, diseños arquitectónicos, estructurales, etc. Con el fin de llevar a cabo una construcción del inmueble controlada.
Para poder llevar a cabo la construcción del inmueble, es necesario llevar a cabo la procuración, la cual involucra dos tipos de actividades principales. La primera es la contratación y subcontratación de los servicios generales especialmente los de contratistas constructores.
Por ejemplo, usualmente las empresas inmobiliarias pequeñas y algunas medianas que no tienen los recursos necesarios para llevar a cabo la construcción o que debido al volumen de obra o cantidad de proyectos que llevan, no les es rentable construir, tienen que recurrir a la subcontratación de estos trabajos, que por lo general se somete a concurso para posteriormente seleccionar al contratista mejor calificado (no el que tenga necesariamente el presupuesto más bajo) para construir el bien inmueble de que se trate.
Tomando en cuenta lo mencionado anteriormente, y de acuerdo a las condiciones contractuales que se hayan establecido, en esta etapa es donde se lleva a cabo la segunda actividad de la procuración, la de la adquisición de los materiales para posteriormente realizar la construcción del inmueble.
El objetivo de esta etapa es la de organizar todos los recursos involucrados en el proyecto para poder producir el bien inmueble dentro del programa de obra, así como del presupuesto y cumpliendo también con ciertos estándares de calidad.
2.3.6 Promoción y Venta del Bien Inmueble
En esta etapa es donde se comercializan los bienes inmuebles y se llevan a cabo todas las estrategias de mercadotecnia para poder promocionar y vender el inmueble.
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Para esta etapa es muy importante conocer todo aquello que tiene que ver con el mercado inmobiliario para poder desarrollar un buen plan de mercadotecnia para que el bien inmueble se pueda vender según lo planeado.
En esta fase del desarrollo del proyecto, es donde se procede a dar publicidad al inmueble en cuestión a través de anuncios en periódicos especializados, se colgarán carteles de venta, haciendo uso de medios como Internet, entre otras muchas más estrategias de ventas existentes, difundiendo de este modo la noticia.
Esta etapa no necesita que la fase anterior de construcción esté totalmente terminada, en la práctica se acostumbra que todo este proceso de la promoción y venta de los inmuebles se lleve a cabo cuando la etapa de construcción se encuentra ya avanzada para cuando la construcción del inmueble ya está al 100% entonces se procede al cobro del inmueble, en casas habitación por ejemplo se tramita ante instituciones como el Infonavit, se escritura el inmueble y se le entrega al cliente.
Es muy común ver por ejemplo, que apenas una inmobiliaria está construyendo un edificio de departamentos y antes de que estos estén terminados ya se tiene gran cantidad de los mismos vendidos o rentados.
2.3.7 Servicios Post-Venta
Esta etapa es la final, es en donde ya una vez entregado el bien inmueble, la mayoría de las inmobiliarias, acostumbran a recopilar información de sus clientes para saber su opinión sobre el bien inmueble, para posteriormente hacer mejoras en la forma de llevar acabo los proyectos así como en los diseños, tratan de tomar la mayor información del cliente para posteriormente dar el mejor servicio posible. Es un proceso que sirve como de retroalimentación.
Además en esta etapa es donde se le da al cliente final una garantía del inmueble, de que está probado y que se le entregó funcionando correctamente, por lo que posteriores problemas con el inmueble que sean causa de garantía, la empresa inmobiliaria le dará el servicio correspondiente. (Martínez C h . 2003)
2.4 Trabajos de urbanización en Proyectos Inmobiliarios
Todos los Proyectos inmobiliarios requieren la realización de un espacio adecuado para su ubicación, que generalmente es un fraccionamiento. Según el "Reglamento de Asentamientos Humanos, Desarrollo Urbano y Construcciones para el Municipio de Torreón, Coahuila"; un Fraccionamiento es la división de un predio en lotes para la transmisión de su propiedad y que requiere el trazo o construcción de una o más vías públicas; se reglamenta que todos los fraccionamientos deberán contar con los servicios de agua potable, drenaje pluvial, alcantarillado sanitario, electricidad y alumbrado público, y pavimentos. Además las normas para fraccionamientos de urbanización progresiva serán las siguientes:
A) Poligonal debidamente trazada y ubicada, señalando colindancias, accesos y vialidades
B) Trazo de calles con guarnición y notificación
C) Red de agua potable y tomas domiciliarias o sistemas de llaves o tomas públicas
D) Red de alcantarillado y descargas domiciliarías o sistema similar.
E) Red de electrificación
F) Subrasantes compactadas según especificaciones de pavimento y terracerías del Municipio.
G) Vialidad primaria y secundaria de acceso al fraccionamiento que lo conecte con el resto del área urbana pavimentada de manera adecuada. (Reglamento Torreón)
Para todo fraccionamiento existen normas y reglamentos gubernamentales que regulan la realización de los proyectos y la ejecución de los mismos:
El Diseño urbano (plano de lotificación) es regulado por el Departamento de Desarrollo Urbano Municipal
Redes de agua potable y alcantarillado, es regulado por el Sistema de Abastecimiento de Agua municipal bajo la normativa de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA).
Los proyectos de electrificación son normados por la Comisión Nacional de Electricidad (CFE)
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Y la parte técnica de la construcción de vialidades por la Secretaria de Comunicaciones y Transportes (SCT)
En la Sección Quinta de Reglamentos antes mencionado de la ciudad de Torreón, podemos encontrar normas que regulan, anchos de vialidades, retornos de calles cerradas, detalles de guarniciones y banquetas, normativas sobre tipo de pavimentos y su procedimientos de construcción, señalamientos, forestación, etc.
La tabla 2.1 muestra las normas para vialidad, funciones y secciones mínimas que regulan la construcción de las vialidades de un fraccionamiento.
CONCEPTO. VIALIDADES REGIONALES.
VIALIDAD PRIMARIA.
VIALIDAD SECUNDARIA.
VIALIDAD LOCAL.
Población a servir. Nivel Urbano y
Regional. Nivel Urbano. Nivel Distrital. Nivel Local.
Velocidad de proyecto. 70-110 km/h. 50-70 km/h. 40-60 km/h. 30-50 km/h.
Velocidad de operación. 55-80 km/h. 40-60 km/h. 30-55 km/h. 15-45 km/h.
Número de carriles por sentido de circulación.
Central 3-5.
Lateral 2-3.
Central 2-4.
Lateral 2-3
1-2. 1.
Ancho de carriles (m). 3.50 - 3.65 m. 3.30-3.65 m. 3.00-3.30 m. 3.00 m.
Ancho de carriles de
estacionamiento.
—
2.50 m. 2.50 m. 2.50 m.Ancho de banquetas. 2.00 m. 2.50-6.50 m. 2.50-5.00 m. 2.00-4.50 m
Derecho de vía. 50.00-100.00 m.
Un sentido.
20.00 m.
Mínimo.
Doble sentido 30.00 m mínimo.
20.00-30.00 m. 12.00-15.00 m.
Separación entre vías. 3,000 m. 800-1,200 m. 200-600 m. 20-100 m.
Pendiente longitudinal máxima:
a) Tramos cortos. 4% 5% 8% 12-15%
b) Tramos largos. 6% 7%
Tabla 2.1 NORMAS PARA VIALIDAD, FUNCIONES Y SECCIONES MÍNIMAS
Para la autorización de nuevos fraccionamientos para conjuntos habitacionales, en el ANEXO 1, viene descrita la reglamentación de este tipo de trámites para el municipio de Torreón, Coahuila.
CAPITULO I I I
3. ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS 3.1 Antecedentes
Varios autores han definido un proyecto como:
• "Un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o resultado único." (Guía del PMBOK®, 2004).
• "Es la tarea asumida para crear un producto o un servicio nuevo" (PMI, 2000).
• "Un proyecto es un esfuerzo emprendido para producir los resultados esperados por la parte que lo solicita" (Oberlender, 2000).
• "Es un proceso único, que consta, de un conjunto de actividades coordinadas y controladas con fechas de inicio y fin, emprendidas para alcanzar un objetivo, conforme a requerimientos específicos, incluyendo restricciones de tiempo, costo y recursos" (ISO,1997).
Según el Project Management Institute, cada proyecto se caracteriza por ser:
• Temporal: tiene una fecha de inicio y una fecha de terminación bien delimitada.
• Único.
• De elaboración gradual: La elaboración gradual es una característica de los proyectos que acompaña a los conceptos de temporal y único.
"Elaboración gradual" significa desarrollar en pasos e ir aumentando mediante incrementos.
Lo anterior implica que todo proyecto tiene que terminar en una fecha determinada y que ningún proyecto es idéntico a otro; por ejemplo dos viviendas pueden ser iguales en planos y en especificaciones y aunque se hagan en la misma fecha no se pueden edificar en exactamente el mismo sitio.
Cada proyecto tiene mínimo un rasgo distintivo que lo hace único.
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3.2 Etapas del Ciclo de Vida de un Proyecto
El ciclo de vida de un proyecto lo podemos dividir en las siguientes etapas:
1. Etapa de Diseño Conceptual: aquí el dueño define el alcance del proyecto, solicita los estudios preliminares de ingeniería y los estimados de tiempo y costo.
2. Etapa Estudios de Factibilidad: aquí el propietario evalúa las diferentes alternativas propuestas (en tiempo, costo, alcance, etcétera) y también autoriza el proyecto que más se ajuste a sus necesidades y selecciona el método de adjudicación de obra.
3. Etapa de Diseño Definitivo: en esta etapa se realiza el diseño definitivo que incluye: dibujos detallados, especificaciones y contratos de obras.
4. Etapa de Presupuestación y Planeación: es el proceso que inicia al tener los diseños definitivos y detallados de cada parte del proyecto, así como las especificaciones y datos contractuales. Este proceso incluye la elaboración del presupuesto y el programa de obra que se anexarán al contrato. También la tramitación de los requerimientos de grandes materiales, así como cualquier otro aspecto de planeación. Esta etapa termina con la firma de los contratos de obra por parte del propietario, el dueño y cualquier otra parte involucrada en el desarrollo de la obra.
5. Etapa de Construcción: Es la etapa que comprende la ejecución de las labores de construcción. A partir de esta etapa el administrador de proyectos debe de comenzar a manejar los contratos de construcción para garantizar el buen desempeño del trabajo físico en obra. Esta etapa termina con la entrega de la obra por parte del contratista.
6. Etapa de Uso o Funcionamiento: es la etapa de uso de la obra construida, esta etapa comienza con la entrega de la obra por parte del contratista y termina con la demolición o remodelación total de la obra construida.
7. Etapa de demolición o remodelación: es la etapa final del proyecto en que la estructura deja de trabajar para el alcance inicialmente previsto y es sometida a un cambio total o parcial.
Etapa Panto de Inicio Punto de Fin Etapa de Diseño Conceptual Neeeádad del Proyecto
en el Dueño.
Aprobación del Proyecto Preliminar.
Etapa de Estudie» de Facnbilidad Aprobación del Proyecto Preliminar
Aprobación del Proyecto Definitiva
Etapa de Diseño definitivo Aprobación del Proyecto Definitivo
Entrega de Diseños de Ingenierías
Etapa de Presupuestación y Planeación
Entrega de Diseños de Ingenierías
Entrega de PLan de Trabajo, Presupuestos y
Firma de Contratos
Etapa de Construcción Inicio de la Construcción Inapección Final y Entrega de la Obra
Etapa de Funcionaniiciito Inicio Uso de la Obra. Abandono Definitivo de la Obra por les Usuarios.
Etapa de Demolición o Remo delación
Necesidad de Nuevo Proyecto
Aprobación de la Demolición o Remodclación
Tabla 3.1 Actividades que delimitan las actividades de un proyectos
3.3 Componentes de la Administración de proyectos
El conocimiento y las prácticas en la Administración de Proyectos se describen mejor en términos de sus componentes de proceso y se pueden clasificar en cinco grupos
I. Inicio. Establece la visión del proyecto, el que; la misión por cumplir y sus objetivos, la justificación del mismo, las restricciones y supuestos.
II. Planeación. Desarrollar un plan que nos ayude a prever el como cumpliremos los objetivos, tomando en cuenta una serie de factores que afectan todo el proyecto.
III. Ejecución. Implementar el plan, contratar, administrar los contratos, integrar el equipo, distribuir la información y ejecutar las acciones requeridas de acuerdo con lo establecido.
IV. Control. Comparar lo ejecutado o real contra lo que previmos o planeamos, de no identificar desviaciones continuamos la
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ejecución, si se encuentran desviaciones, en equipo acordamos la acción correctiva (planeación adicional), y luego continuamos con la ejecución, manteniendo informado al equipo.
V. Cierre. Concluir y cerrar relaciones contractuales profesionalmente para facilitar referencias posteriores al proyecto así como para el desarrollo de futuros proyectos. Por último, se elaboran documentos con los resultados finales, archivos, cambios, directorios, evaluaciones y lecciones aprendidas.
3.4 Tareas a desempeñar en la administración de proyectos.
3.4.1 La Integración
Describe el proceso requerido para asegurar que los diversos elementos del proyecto se coordinen adecuadamente, y consiste en:
• El desarrollo del plan
• La ejecución del plan
• El control integrado de los cambios
• Lecciones aprendidas
3.4.2 La Administración del Alcance
Describe el proceso requerido para asegurar que el proyecto incluye todas las acciones necesarias para completar el proyecto con éxito. Y consiste en:
• La iniciación
• La planeación del alcance
• La definición del alcance
• La verificación del alcance
• El control de cambios en el alcance
3.4.3 La Administración del Tiempo
Describe el proceso requerido para asegurar que el proyecto se termina a tiempo. Y consiste en:
• La definición de actividades
• La secuencia de actividades
• El duración estimada de las actividades
• La programación de actividades
• El control del programa de actividades
3.4.4 La Administración del Costo
Describe el proceso requerido para asegurar que el proyecto se termina dentro del presupuesto aprobado. Y consiste en:
• La planeación de los insumes
• El análisis de costos
• La presupuestación
• El control de costos
• Estimados de costos
• Programa de erogaciones
3.4.5 La administración de la Calidad
Los objetivos de la Administración de la Calidad son: asegurar que el proyecto satisfaga las necesidades para el cual inició, identificar los estándares de calidad relevantes al proyecto y determinar cómo satisfacer dichos estándares.
3.4.6 La Administración del Recurso Humano
Describe el proceso requerido para asegurar que se hace el uso más efectivo del personal relacionado con el proyecto. Y consiste en:
• La planeación de la Organización
• La asignación del personal
• El desarrollo del equipo
3.4.7 La Administración de las Comunicaciones
Describe el proceso requerido para asegurar la apropiada y oportuna generación, levantamiento, síntesis, y distribución de la información del avance del proyecto. Y consiste en:
• La planeación de las comunicaciones
• La distribución de los reportes
• La evaluación de los reportes
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El cierre administrativo
3.4.8 La Administración dei Riesgo
Describe el proceso relacionado con la identificación, análisis y respuesta a los riesgos inherentes del proyecto. Y consiste en:
• La planeación del riesgo
• La identificación del riesgo
• El análisis cualitativo del riesgo
• El análisis cuantitativo del riesgo
• La planeación de la respuesta
• El monitoreo y control del riesgo
3.4.9 La Administración de la Procuración
Describe el proceso relacionado con la adquisición y suministro de los bienes y servicios necesarios para alcanzar el objetivo del proyecto y consiste en:
• La planeación del suministro
• Las normas y especificaciones
• La identificación de los proveedores
• La emisión de solicitudes de compra
• La selección de proveedores
• La ejecución y cierre de los contratos
3.5 Las Funciones d e la Administración
La Administración se puede resumir en cuatro funciones básicas:
• Planear (Inicio-Planeación)
• Organizar (Programación)
• Ejecutar (Construcción)
• Controlar (Construcción-Cierre) 3.5.1 La Planeación
La planeación es pensar acerca del proyecto, construirlo primero mentalmente, documentar qué es lo que se requiere hacer y cómo se va a hacer, definir y secuenciar actividades y tareas específicas, preparar la
programación de los trabajos (el cuándo), definir y asignar recursos (quién y con qué) y elaborar un presupuesto competitivo en tiempo y costo.
La Importancia de la planeación implica que el proyecto debe ser comprendido antes de ser ejecutado, si se tiene una planeación deficiente trae como consecuencia mayor cantidad de retrabajo y desperdicio y alarga las duraciones, también una buena planeación evitará conflicto de recursos y de participantes en el proyecto, a su vez, sin planeación no es posible controlar el proyecto ni en costo ni en tiempo.
En la planeación dependerá el importe del proyecto, el número de personas que estarán involucradas en la ejecución, qué tan novedoso es el proyecto, la forma de pago de los avances, etc.
El hablar de la planeación implica que se debe de empezar por la etapa de inicio como lo muestra la Administración de Proyectos en donde se definen aspectos importantes como el alcance, los costos preliminares, etc. La planeación incluye:
• Identificar claramente las necesidades especiales del proyecto
• Especificar fechas de entrega
• Determinar especificaciones particulares
• Estimar el presupuesto global
• Definición del alcance del trabajo
• Identificar subcontratos
• Factibilidad técnica y económica
• Definir alcance del proyecto
• Definir actividades por ejecutar
• Etc.
3.5.2 La programación
Para la elaboración de un programa del proyecto, en necesarios realizar las siguientes funciones de programación:
• Determinar Cuándo y Quién
• Identificar restricciones a las actividades
• Identificar relaciones entre las actividades
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• Estimación de recursos de cada actividad (material, mano de obra, maquinaria)
• Administrar el tiempo y el dinero
• Detectar errores y/o descuidos ocultos en el plan
• Estimación de duraciones de cada actividad
• Estimación del costo de cada actividad (presupuestación)
• Elaboración de los documentos base para control del proyecto
• Programa de obra
• Explosión de insumes
• Determinación del flujo de efectivo
• Útil como herramienta de comunicación
• Etc.
Usos Proactivos de la Programación:
• Predecir la terminación del proyecto
• Evitar traslape en las actividades
• Identificar ventanas de tiempo
• Coordinar los sub-contratistas
• Estimar los requerimientos de los recursos
• Programar el suministro y utilización de los recursos
• Calcular el flujo de efectivo
• Estimar los avances de la obra
• Crear archivo informativo según se avanza
• E t c .
Usos Reactivos de la Programación:
• Monitoreo
• Medir
• Comparar
• Detectar
• Control
• E\ja\uac e\ \wpac\o de Vas rAesv'\ac\or\es
• Tomar decisiones
• Corregir
Para la programación podemos apoyarnos de las siguientes procesos y herramientas:
3.5.2.1 Diagrama de Barras Ventajas del Diagrama de Barras:
• Permite una apreciación visual de todo el proyecto
• Fácil de elaborar
• Fácil de entender (ayuda en la comunicación)
• Permite apreciar el avance de cada actividad
• Es muy popular
Desventajas del Diagrama de Barras:
• No permite (por si mismo) obtener el mejor programa del proyecto
• No muestra explícitamente la relación entre las actividades
• Se dificulta actualizar cambios
• No permite determinar las holguras de inicio de las actividades
• Da un falso sentido de seguridad
• Etc.
3.5.2.2 Diagrama de Redes
Muestran gráficamente la secuencia de actividades de un proyecto mediante flechas y nodos
3.5.2.3 Diagrama de Precedencias
Muestran gráficamente la secuencia de actividades de un proyecto mediante flechas y nodos.
Características de las redes de nodos o de precedencias son:
• Se construyen de izquierda a derecha
• Tienen un inicio y un final
• Las actividades se agrupan
• Por área
• Por responsabilidad
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• Numeración es hacia adelante
• Requiere de cálculos para su análisis
• Tiempo de inicio y terminación
• Ruta critica
• Permite determinar Metas Intermedias (Milestones) para facilitar el control
• Sin ciclos
Ventajas de las redes ya sea los nodos c o m o de las precedencias son:
• Permiten definir exactamente la cronología y la secuencia de las actividades
• Ayuda a optimizar el uso de los recursos
• identifica conflictos entre actividades
• Identifica tiempos muertos
• Herramienta eficaz para programación y control
• Se pueden analizar proyectos muy complejos (aunque se requiere el uso de programas computacionales)
• Se actualizan fácilmente
El nivel de detalle al que se quiere trabajar depende de:
• Duración de las actividades.
• Relación con la W B S .
• Nivel requerido de acuerdo al control
• Establece el nivel de detalle del control.
• Suficiente para poder relacionar actividades.
Duración de las actividades dependen de:
• Se determina a juicio del programador. Con frecuencia muy diferente la realidad a como se planeo.
• Cálculo considerando la productividad y la cantidad de obra.
• Falta de información histórica.
Cálculos:
• Ruta crítica. Ruta de mayor duración a lo largo en la red.
• Holgura total. Tiempo que se puede atrasar una actividad sin afectar la duración total del proyecto.
• Holgura Libre. Tiempo que se puede atrasar una actividad sin afectar el inicio de sus sucesoras.
• Actividades críticas. Actividades con cero.
• Actividades no-críticas. Actividades con holgura mayor a cero.
• Para los cálculos se requiere de:
• Tiempos más tempranos de inicio
• Tiempos más tempranos de terminación.
• Tiempos más tardíos de inicio.
• Tiempos más tardíos de terminación.
Tipos de relaciones entre actividades son las siguientes:
• Final-Inicio
• Inicio-Inicio
• Final-Final
• Inicio-Final
• Retrasos
3.5.2.4 Método de la Ruta Crítica
• Usado principalmente por empresas grandes
• Usado para planeación y para control
• Existe mejor software (MS Project, P3, etc.)
• Profesionales más capacitados
3.5.2.5 Método PERT (Project Evaluation and Review Technique)
• Este método incorpora el propósito de tomar en cuenta la incertidumbre de la duración de las actividades
• PERT asume que las actividades pueden tener cualquier duración dentro de un rango de valores que siguen un a distribución de probabilidad Beta
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3.5.3 La Ejecución
Es llevar a la realidad lo que se hizo en las etapas anteriores y tiene que ver con la aplicación física de los recursos constructivos en el lugar de la obra.
Tiene que ver con:
• La distribución del personal en el sitio
• La ubicación del almacén cerrado y abierto en obra
• La procuración de recursos
• La subcontratación
• La logística y distribución física en obra de todos los recursos
• La oficina en obra
• La interacción,
• Etc.
3.5.4 El Control
Es el proceso para mantener las cosas con la tendencia clara a lograr la meta es lograr que lo que sucede sea congruente con lo planeado. Usted debe controlar todo lo que planea y planear todo lo que quiera controlar.
El Control involucra:
• La Definición de los formatos para recolección de datos de campo
• La Recolección periódica de los datos de campo, avances, utilización de maquinaria, mano de obra, materiales, etc.
• La Generación de reportes
• El Control de tiempos y costos
• Los Pronósticos
• La Corrección de desviaciones
• La Administración de cambios
• E t c .
Conceptos Básicos:
• El control de un proyecto es el proceso para reducir la desviación (diferencia) entre el desempeño real y el desempeño planeado
• El desempeño se mide con respecto a las limitantes del proyecto:
• Tiempo (control del programa)
• Costo (control del presupuesto)
• Especificaciones (control de calidad)
• El proyecto no se puede controlar a un nivel más detallado de aquel al que se planeó.
Pasos básicos en el control de proyectos:
• Definir bases de comparación
• Programa
• Presupuesto
• Monitorear el desempeño en:
• Tiempo
• Costo
• Comparar el desempeño real con el planeado
• identificar desviaciones
• Predecir el desempeño final
• Pronósticos de duración y costo final
• Tomar decisiones y actuar
• definir y aplicar acciones correctivas
3.5.4.1 Monitorear
Monitorear es determinar el avance del proyecto y comparar el avance real con el planeado. Es importante monitorear porque con frecuencia el avance real es típicamente diferente al planeado y se procede a determinar el impacto del avance real sobre la actividad sin terminar, ya que para hacer una buena proyección hay que estar actualizado. La frecuencia del monitoreo varía según la necesidad de la Gerencia, pero es recomendable que se haga semanal, quincenal o mensual, para que con ello se tenga una retroalimentación en tiempo real.
Los beneficios del monitoreo:
• El Contratista
• Anticipa sobre-costos y extensiones del tiempo, evita multas
• El Dueño
• Programa pagos por avance, reconsidera tiempos de entrega a usuarios
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3.5.4.2 Reprogramación de Actividades
Reprogramar es modificar el programa original de acuerdo a un nuevo plan con base en la observación real. Se reprograma para:
• Realizar pronóstico de terminación
• Revisar el programa de acuerdo al trabajo realizado (diferente de como se planeó)
• Validar nuevo plan para el trabajo pendiente de ejecución
• Incluir o eliminar actividades
• Incluir nuevas duraciones al modificar rendimientos o cambios en la cantidad de trabajo.
3.5.4.3 Análisis del desempeño Desempeño de las actividades:
• Comparación de fechas y duraciones
• Inicio programado vs inicio real
• Duración planeada vs duración real
• Comparación del avance del trabajo
• PTC planeado vs PTC real
Desempeño del proyecto:
• Comparación de fechas
• DP planeada vs DP duración pronosticada
Análisis del desempeño
Porcentaje de avance de las actividades, se puede hacer por:
• Apreciación visual
• Método de costo a costo
• Método del esfuerzo consumido
3.5.4.4 El Control del Costo Método Tradicional:
• Se hace el estimado de gastos por periodo
• En cada período se integran los gastos realizados
• Se compara lo gastado contra lo presupuestado en el período Preguntas más frecuentes del control a la fecha del reporte:
1. ¿Cuál es el avance real?
2. ¿Cuál es el avance planeado?
3. ¿Cuál es el % de costo planeado correspondiente al avance real?
4. ¿Cuál es el % de costo real correspondiente al avance real?
5. ¿Cuál es la situación en tiempo según los avances real y planeado?
3.5.5 El Cierre:
• Pruebas a los servicios e instalaciones
• Correcciones finales
• Mediciones finales de obra
• Verificación del alcance
• Entrega de fianzas y garantías
• Acta de recepción de obra y,
• Firmas de conformidad
• Etc.
3.6 Conceptos claves en la Administración de Proyectos
Para el buen desempeño de una administración de proyectos, es necesario en tener en cuenta los siguientes conceptos:
1- Asegurarse de que una y solo una persona es responsable del proyecto 2- No empezar la obra sin un contrato firmado, independientemente de la presión por empezar.
3- Confirmar que se tiene un presupuesto y un programa de obra aprobados 4- Establecer y comprometer el alcance (las cantidades de obra) desde un principio y ver que no haya un aumento que no este debidamente autorizado.
5- Asegurarse de que el alcance lo saben y lo entienden todas las partes incluyendo el dueño.
6- Tener presente quién elaboró el presupuesto y el programa de obra, y cuando fueron estos preparados.
7- Verificar que el presupuesto y el programa coinciden con el alcance.
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8- Organizar el trabajo en relación con las actividades productivas, en lugar de solo mantener el personal ocupado.
9- Asegurarse de que existe explícitamente el plan operacional de trabajo para conducir el proyecto total.
10-Establecer la estructura de trabajo que divide el proyecto en unidades de trabajo definidas y susceptibles de ser medidas.
11-Establecer un organigrama de proyecto que muestre las líneas de autoridad y responsabilidad de todos los integrantes del equipo de trabajo.
12-Asegurarse de que el equipo trabaja en unidad y que no hay divisiones.
13-Enfatizar que la calidad es un deber, porque sin calidad sale sobrando el costo o la rapidez con que fue realizada la tarea.
14-Cobrar todo lo que se hace, cualquier trabajo que se ejecute debe tener su compensación económica.
15-Desarrollar el programa de obra con sentido y secuencia lógica de ejecución eliminando cuellos de botella y concentraciones de recursos.
16-Establecer un sistema de control que reporte desviaciones con suficiente anticipación para la toma de acciones correctivas.
17-Resolver los problemas rápidamente integrando a todos los participantes del Equipo.
18-Documentar todo el trabajo, especialmente las extras o las adicionales.
19-Preparar un documento formal con las partes involucradas cuando se genere un cambio en el proyecto.
20-Mantener informado al cliente de los avances y aspectos importantes del proyecto.
3.7 Last Planner 3.7.1 Lean Production
Para entender el origen del sistema Last Planner "Ultimo Planificador", es necesario primero entender los principios básicos del Lean Production que a continuación se mencionan:
1. Identificar las actividades que no agregan valor. El reducir o si es posible eliminar las actividades que no agregan valor en una línea de producción es fundamental para poder lograr mejoras en el sistema, ya que con