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INFORME DE CLASIFICACIÓNFONDO DE INVERSIÓN
LV-PATIO RENTA
INMOBILIARIA I
SEPTIEMBRE 2017RESEÑA ANUAL DESDE ENVÍO ANTERIOR CLASIFICACIÓN ASIGNADA EL 31.08.17 ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL 30.06.17
Fundamentos
El Fondo de Inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I es un fondo de inversión no rescatable orientado a la inversión indirecta en activos vinculados al negocio inmobiliario destinados a renta.
En marzo de 2017 se efectuó el cambio de su administradora desde Aurus Capital S.A. Administradora General de Fondos a Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos. El cambio incluyó un Acuerdo Marco vinculante entre Larraín Vial SpA y Grupo Patio SpA para la administración del fondo.
fondo considera que su cartera cumple con su objetivo de inversión, presenta una buena diversificación del activo subyacente, una buena capacidad de generación de flujos y una rentabilidad superior al benchmark elaborado por Feller Rate para caracterizar el segmento de fondos de inversión inmobiliarios. Como contrapartida, considera el mayor nivel de endeudamiento exhibido en relación a fondos de similar orientación y el riesgo inherente al negocio inmobiliario, altamente sensible a ciclos económicos. Asimismo, incorpora positivamente la gestión de su nueva administradora, que cuenta con buenas estructuras y políticas para la gestión del fondo y equipos especializados para su control.
El Fondo de Inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I, al cierre de junio de 2017, manejaba un patrimonio de US$ 123 millones, siendo el segundo mayor fondo gestionado por su administradora, representando un 12% del total manejado en fondos de inversión públicos. Adicionalmente, el patrimonio manejado equivalía a cerca de un 8% del total gestionado en el segmento de fondos inmobiliarios de renta.
Durante el periodo revisado, la cartera del fondo ha cumplido con su objetivo de inversión, estando formada por inversiones relacionadas al negocio inmobiliario. Al cierre
de junio de 2017, un 98,1% del activo correspondía a inversión inmobiliaria, mediante acciones inmobiliarias y cuentas por cobrar de sociedades vinculadas a dicho negocio.
La diversificación del fondo fue buena, la cartera, al 30 de junio de 2017, se componía de 30 inmuebles, destinados a la renta de oficinas, comercial y de bodegaje, los que operaban a través de 6 sociedades y estaban ubicados en siete regiones del país. Los activos se encontraban arrendados por entidades con buen perfil crediticio y de diferentes sectores económicos.
Durante los periodos analizados, el endeudamiento ha evidenciado una tendencia a la baja, pero aún se mantiene en niveles superiores a fondos comparables, alcanzado al cierre de junio 2017 un 22,5% en relación a su patrimonio. La administración se encuentra en proceso de reestructurar los vencimientos bancarios de corto a mediano y largo plazo, de forma de calzar de mejor manera los flujos con sus obligaciones financieras. Por otra parte, el fondo presentaba una buena capacidad de generación de flujos, dado el porcentaje del activo que contaba con contratos de arriendo, el cual alcanzó cerca de un 88% al cierre de junio de 2017. Lo anterior, le ha permitido entregar dividendos provisorios de manera mensual a sus aportantes, desde septiembre de 2013.
La cuota del fondo presentó una rentabilidad acumulada en 36 meses de 25,9%, incluyendo dividendos. Esta fue mayor a la observada en el grupo de fondos comparables elaborado por Feller Rate para caracterizar el segmento de fondos inmobiliarios de renta, que alcanzó un promedio de 22,9%, en el mismo periodo. El plazo de operación del fondo fue prorrogado por 8 años, quedando su fecha de vencimiento para el 16 de diciembre de 2027. A juicio de Feller Rate, el plazo es adecuado para recibir los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera.
Ago. 2016 Ago. 2017 Cuotas 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2
* Detalle de clasificaciones en Anexo.
Indicadores Financieros
En millones de pesos
Dic. 15 Dic. 16 Jun-17
Activos totales 99.898 100.884 99.775
Inversión Inmobiliaria 93.981 97.160 97.868
Patrimonio 71.674 77.814 82.210
Utilidad (pérdida) neta 7.906 5.729 6.825 Rentabilidad acumulada cuota+
dividendos 8,0% 8,2% 3,6%
Valor libro cuotas * 27.631,7 28.535,0 28.850,5 * Cifras en pesos
FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION
Fortalezas
Riesgos
Cartera de inversiones cumple con el objetivo. Buena diversificación del activo subyacente. Alta capacidad de generación de flujos, que
permite reparto de dividendos mensuales. Rentabilidad superior a comparables.
Administradora que posee completas estructuras y su gestor mantiene equipos de amplia experiencia en las inversiones objetivo del fondo.
Mayor nivel de endeudamiento que fondos comparables.
Riesgo inherente al negocio inmobiliario, altamente sensible a los ciclos económicos, aunque mitigado, en parte, por contratos a largo plazo con arrendatarios.
Analista: Esteban Peñailillo
esteban.penailillo@feller-rate.cl (56) 2 2757-0474
FONDO DE INVERSION LV-PATIO RENTA INMOBILIARIA I
INFORME DE CLASIFICACION – Agosto 2017
INFORME DE CLASIFICACION Cuotas 1ª Clase Nivel 2
Objetivos de inversión y límites reglamentarios
El Fondo de Inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I es un fondo de inversión no rescatable dirigido a la renta inmobiliaria.
El objetivo del fondo, según su reglamento interno, es la obtención de rentas periódicas para los aportantes, a través de la participación en sociedades, fondos de inversión y otros valores que a su vez adquieran propiedades inmobiliarias ubicadas en Chile, en ubicaciones comerciales, de equipamiento, de esparcimiento e industriales.
Entre otros límites relevantes, el reglamento interno del fondo establece:
Al menos un 70% del total de activos en instrumentos objeto de inversión.
Hasta un 30% del activo puede estar formado por títulos de la tesorería General de la República o el Banco Central de Chile, depósitos a plazo, letras de crédito y/o cuotas de fondos mutuos.
La inversión máxima del fondo, medida en forma directa e indirecta, en una misma entidad, un mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas, un mismo bien raíz, conjunto o complejo inmobiliario, no podrá exceder del 45% de los activos del fondo.
La inversión máxima en fondos de una misma administradora o del mismo grupo empresarial no puede superar el 25% del Fondo ni el 50% de las cuotas colocadas por el fondo emisor.
El fondo debe un mínimo de 1% de sus activos en caja o invertidos en instrumentos de alta liquidez.
Endeudamiento máximo de 50% del patrimonio.
EVALUACION DE LA
CARTERA DEL FONDO
Cartera cumple con el objetivo de inversión
Características del fondo
Fondo de Inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I, al cierre de junio de 2017, manejaba un patrimonio de US$ 123 millones, siendo el segundo mayor fondo gestionado por su administradora, representando un 12% del total manejado en fondos de inversión públicos. Adicionalmente, el patrimonio manejado equivalía a cerca de un 8% del total gestionado en el segmento de fondos inmobiliarios de renta.
El patrimonio se ha mostrado estable durante los periodos revisados, exhibiendo un aumento de 4,1% entre junio de 2016 y junio de 2017.
Cartera invertida en instrumentos de sociedades inmobiliarias
Consistentemente en el tiempo, la cartera del fondo ha cumplido con el objetivo de inversión. Al 30 de junio de 2017, un 98,1% estaba invertido en instrumentos vinculados al negocio inmobiliario, a través de acciones inmobiliarias y cuentas por cobrar de sociedades relacionadas a dicho negocio.
Buena diversificación de cartera subyacente
Al cierre de junio de 2017, la cartera del fondo estaba formada por 30 activos destinados a la renta, los cuales operaban a través de 6 sociedades, ubicados en siete regiones del país.
Dichos activos se encontraban arrendados por entidades con buen perfil crediticio, lo que reduce la posibilidad de incumplimiento. Al cierre de junio de 2017, la mora del fondo fue muy baja, alcanzando un 0,1% de la facturación mensual.
Características del Fondo
Junio de 2017
Valor Cuota ($) 28.850,5
Nº Cuotas 2.823.698
Nº Aportantes 56
Total Activos (millones $) 99.775
Resumen cartera inversiones fondo Dic. 15 Dic. 16 Jun-17
Acciones SA Inmobiliarias 72,8% 49,8% 50,8%
Otros activos Inm. 21,3% 46,5% 47,3%
Inversiones Inmobiliarias 94,1% 96,3% 98,1%
Caja y Otros 0,0% 0,1% 1,6%
Inversiones Oferta Pública 5,9% 3,6% 0,4%
Total 100,0% 100,0% 100,0%
OBJETIVOS DE
INVERSION
Fondo orientado a la inversión en activos relacionados
al negocio inmobiliario para la renta
INFORME DE CLASIFICACION
Cuotas 1ª Clase Nivel 2 Los arrendatarios principales son Cencosud Retail S.A., HP Chile Comercial Ltda., Merck Sharp and Dohme (IA) Corp, Universidad Andrés Bello, y Poch y Asociados Ingenieros Consultor.
Respecto a los sectores económicos, destacan comercio, intermediación financiera, minería y educación.
Las sociedades más representativas en el activo del fondo son:
Aurus Renta Inmobiliaria III SpA, con 5 activos que representaban un 41,4% del activo, donde se encuentran el Centro de Distribución Cencosud, el edificio Birmann 24 y la Torre París, los más relevantes en cuanto a m2.
Aurus Renta Inmobiliaria I SpA, compuesta por 3 edificios de oficina y 3 centros empresariales, con un 31,9% del activo, destacan los centros empresariales Plaza del Comercio I y II y el centro empresarial Talcahuano. Además, mantiene 2 terrenos.
Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A., sociedad propietaria de 14 centros comerciales tipo Strip Center, los que representan un 13,8% del activo.
Endeudamiento mayor a fondos comparables y buena capacidad de
generación de flujos
Durante los periodos analizados, el endeudamiento ha evidenciado una tendencia a la baja, pero aún se mantiene en niveles superiores a fondos comparables, alcanzado al cierre de junio 2017 un 22,5%. Estos pasivos se componen fundamentalmente de préstamos de corto plazo, y en menor medida de cuentas por pagar a sociedades relacionadas, remuneraciones y otros gastos operacionales. La administración se encuentra en proceso de reestructurar los vencimientos bancarios de corto a mediano y largo plazo, de forma de calzar de mejor manera los flujos con sus obligaciones financieras.
Por otra parte, el fondo presentaba una buena capacidad de generación de flujos, dado el porcentaje del activo que contaba con contratos de arriendo, el cual alcanzó cerca de un 88% al cierre de junio de 2017. Lo anterior, le ha permitido entregar dividendos provisorios de manera mensual a sus aportantes, desde septiembre de 2013.
Rentabilidad mayor a comparables
La cuota del fondo presentó una rentabilidad acumulada en 36 meses de 25,9%, incluyendo dividendos. Esta fue mayor a la observada en el grupo de fondos comparables elaborado por Feller Rate para caracterizar el segmento de fondos inmobiliarios de renta, que alcanzó un promedio de 22,9%, en el mismo periodo.
Duración de largo plazo
El plazo de duración del fondo fue prorrogado en 8 años, quedando su fecha de vencimiento para el día 16 de diciembre de 2027. A juicio de Feller Rate, el plazo es adecuado para recibir los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera.
Mediante Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo de Inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I, Ex Aurus Capital Renta Inmobiliaria (ARI), se aprobó la propuesta de la administradora de designar a Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos como su nueva gestora a contar del 3 de marzo de 2017. La propuesta incluyó un Acuerdo Marco vinculante entre Larraín Vial SpA y Grupo Patio SpA para la administración del fondo.
Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos desarrolla productos de inversión innovadores, para los cuales genera asociaciones estratégicas con los equipos líderes en cada Diversificación
por tipo de activo
Junio de 2017 Oficinas 72,7% Industrial 15,4% Comercial 7,6% Terrenos4,3%
ASPECTOS
RELEVANTES DE LA
ADMINISTRADORA
PARA LA GESTIÓN DEL
FONDO
Administradora forma parte de Larraín Vial S.P.A., que
participa en banca de inversión, distribución de valores
y administración de fondos. La gestión de los activos
es responsabilidad de Grupo Patio, entidad con amplia
experiencia inmobiliaria.
FONDO DE INVERSION LV-PATIO RENTA INMOBILIARIA I
INFORME DE CLASIFICACION – Agosto 2017
INFORME DE CLASIFICACION
Cuotas 1ª Clase Nivel 2 clase de activo. Así, logra una operación eficiente, con alta especialización y con costos competitivos que permiten acercar el mundo de los activos alternativos a los inversionistas locales. La Administradora se enfoca en la gestión de fondos de inversión orientados a inversionistas institucionales, aprovechando todas las sinergias internas del grupo Larraín Vial e incorporando el conocimiento y experiencia de terceros para un mejor manejo de activos. Específicamente, la administradora tiene dos tipos de estrategias:
Feeder Funds: fondos alimentadores que invierten a través de otros fondos.
Advisors: fondos en que la toma de decisión de inversion está situada en un tercero, especialista en la clase de activo correspondiente.
Los Directores de la Administradora tienen amplia permanencia dentro del grupo Larraín Vial. Los ejecutivos a cargo de la gestión de la administradora y el fondo combinan conocimiento y experiencia en el mercado financiero nacional e internacional, por lo que permiten entregar una adecuada selección, control de riesgo e información para los aportantes.
Para Larraín Vial Activos el Fondo de Inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I es muy relevante, por lo que ha puesto equipos con experiencia en su gestión, además de la contratación de personal de apoyo.
Por su parte, Grupo Patio es una empresa dedicada a la inversión y operación de activos inmobiliarios destinados principalmente a renta, gestionados mediante una estrategia centralizada e integrada verticalmente, con vasta experiencia en el rubro.
Grupo Patio administra directamente cada uno de los activos en los que invierte, dividiendo sus operaciones en Patio Comercial, Patio Oficinas y Patio Industrial, además de los servicios de estructuración financiera bajo Patio Capitales. La compañía administra una cartera de activos con alta diversificación. Su principal segmento de negocios es Patio Comercial, con cerca de 40 bienes raíces divididos bajo los conceptos de Centros Vecinales, Malls, Strip Centers y locales Stand Alone, distribuidos en 9 regiones de Chile. El segundo grupo en importancia es Patio Oficinas con inmuebles ubicados principalmente en el sector oriente de Santiago. Por último, Patio Industrial abarca un proyecto para venta por lotes y la construcción de un centro de distribución en la comuna de Pudahuel. Grupo Patio actúa como holding de inversiones, con participaciones menores o iguales a 50% en los vehículos de inversión que poseen los activos, siendo dependiente de los dividendos que éstos generen.
Gran parte del equipo de Back Office que gestionaba el fondo dentro de Aurus fue absorbido por Grupo Patio, manteniendo la administración del fondo, que se sumó a nuevos controles y políticas del Grupo.
Valorización de la cartera de inversiones
La valorización se realizará en conformidad con los criterios establecidos por la normativa vigente y las demás disposiciones dictadas por la Superintendencia de Valores para estos efectos. Además, la administradora cuenta con un Manual de Procedimientos, donde se estipulan las metodologías de valorización.
Los bienes inmuebles de inversión de las sociedades controladas deben valorizarse en virtud de tasaciones realizadas por profesionales expertos, según la recomendación de la NIC 40. Cabe destacar que, según las instrucciones del Oficio Circular N° 592 emitido por la Superintendencia de Valores en abril de 2010, las inversiones en entidades controladas por fondos de inversión deben ser valorizadas mediante el método de la participación en los Estados Financieros separados.
Por su parte, las inversiones entidades asociadas se deben valorizar por el método de la participación, de acuerdo a lo estipulado en la NIC 28.
Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portafolios
Para la búsqueda de inversiones, Grupo Patio mantiene una importante red y cartera de proyectos inmobiliarios de todo tipo, los que proponen diferentes oportunidades de inversión.En el proceso de inversión se realiza un minucioso proceso de análisis, y aprobación, en los cuales se toman en cuenta características como la descripción detallada de las propiedades, propietarios, arrendatarios actuales, además de una revisión detallada de los contratos de arriendo, evaluación crediticia de los arrendatarios y un análisis de los seguros y las coberturas
INFORME DE CLASIFICACION
Cuotas 1ª Clase Nivel 2 necesarias. Luego, se realiza un análisis financiero de la propuesta, considerando el cumplimiento de los límites internos y reglamentarios del proyecto de inversión.
Actualmente, la nueva administración se encuentra gestionando los contratos de arrendamiento de los inmuebles, de manera de extender los plazos y evitar cúmulos de vencimientos relevantes. Paralelamente se están realizando mejoras en algunos inmuebles relevantes, de forma de hacerlos más atractivos y disminuir su vacancia. También se están reevaluando algunos activos para evaluar si estos proyectos de inversión son plenamente compatibles con el objetivo del fondo, o deban ser puestos en carpeta para su venta.
A juicio de Feller Rate, se observan políticas y procesos completos y detallados para la evaluación de nuevas propuestas, la ejecución de decisiones de inversión y para la gestión de las inversiones ya materializadas.
Riesgo contraparte operacional
La administradora y Grupo Patio se encuentran generando nuevos manuales y políticas formales para la selección de contrapartes para compraventas, arriendos o asociaciones para proyectos. Actualmente continúan las políticas de la administración anterior. En los últimos meses no se han realizado cambios relevantes al portafolio. No obstante, el manejo comercial del fondo se realiza en Grupo Patio, con todas sus políticas internas probadas en el manejo de activos de este tipo. En líneas generales, se definen los lineamientos para la evaluación crediticia de los arrendatarios en el momento de la evaluación de un proyecto de inversión, así como las directrices en torno al seguimiento de los mismos posteriormente.
Conflictos de interés
Feller Rate considera que existe un bajo riesgo potencial de conflicto de interés, entre los distintos fondos que maneja la administradora, dado el rol que ésta cumple en las distintas estrategias de gestión.
La gestión de cartera del fondo es realizada de forma conjunta con Grupo Patio, por lo que el rol de Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos no involucra las decisiones directas de portfolio, lo que evita conflictos de interés con otros fondos manejados por la administradora. Adicionalmente, la administradora cuenta con un Manual de Tratamiento de Conflicto de Interés que dispone criterios para el traspaso de activos y asignación de transacciones, estableciendo que las operaciones deben realizarse siempre en el mercado y deben asignarse de manera equitativa a precios promedio y/o similares.
El comité de auditoría es el encargado de controlar el cumplimiento del Manual de Tratamiento de Conflictos de Interés y solucionar aquellos potenciales conflictos que puedan presentarse. La administradora posee políticas específicas orientadas a evitar la existencia de conflictos de interés entre la administradora y sus personas relacionadas. Entre otros aspectos, existen comités de auditoría y mecanismos de control automatizados para evitar y solucionar conflictos de interés que pudieran presentarse.
En relación a potenciales conflictos entre los fondos y otras áreas de la matriz, como corretaje de valores y asesorías financieras, se aprecian adecuadas políticas de control, restricciones reglamentarias y murallas de información que minimizan la existencia de potenciales conflictos. Cumpliendo con las politicas anteriormente descritas, la gestion de los activos de la sociedad Arauco Express es validada en el Directorio exclusivamente por representantes de Larrain Vial. Finalmente, la administradora cumple con toda la normativa vigente respecto a las restricciones de operación con relacionados.
FONDO DE INVERSION LV-PATIO RENTA INMOBILIARIA I
INFORME DE CLASIFICACION – Agosto 2017
INFORME DE CLASIFICACION Cuotas 1ª Clase Nivel 2
Grupo Patio es controlada indirectamente por la familia Jalaff y Sumar con cerca de un 70% de participación. Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos es propiedad de Larraín Vial S.P.A. (99,9996%) y Asesorías Larraín Vial Limitada (0,0004%).
Amplia experiencia en el sector inmobiliario
La compañía fue fundada como Patio Gestión Inmobiliaria en el año 2004 por las familias Jalaff y Sumar, con el objeto de invertir y operar centros comerciales vecinales en Chile. Grupo Patio S.P.A. (Grupo Patio) nace en 2013 luego de un aumento de capital que implicó la entrada de nuevos inversionistas y la conformación de la actual estructura societaria.
Grupo Patio es un holding de inversiones con participaciones principalmente menores o iguales a 50% en los vehículos de inversión que poseen los activos
Patio Comercial, Patio Oficinas y Patio Industrial, además de los servicios de estructuración financiera bajo Patio Capitales.
Amplia experiencia en el sector financiero
Larraín Vial es uno de los principales agentes del mercado de capitales chileno, siendo una de las primeras corredoras de bolsa creadas en Chile.
La administradora es parte del holding Larraín Vial S.P.A., institución que agrupa diversas sociedades que en conjunto ofrecen servicios de inversión de distintos ámbitos para sus clientes. Los negocios del holding pueden ser agrupados en: i) administración de fondos; ii) mercado de capitales y finanzas corporativas; iii) red de distribución; y iv) corredora de productos.
Clasificación de la administradora
El Holding Larraín Vial S.P.A. no posee clasificación de riesgo.
Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, una de las filiales más importantes del grupo tiene una
- su
fuerte posición competitiva, con una alta cuota de mercado y una extensa base de clientes. Además, incorpora su adecuada capacidad de generación, con una estructura de ingresos diversificada y una adecuada base patrimonial.
La clasificación de la corredora se beneficia, adicionalmente, de las sinergias que logra con el holding del que forma parte, Larraín Vial S.P.A., lo que se traduce en el logro de economías de escala que optimizan la eficiencia de la entidad y en la conformación de una oferta de productos y servicios amplia y competitiva en relación a otras corredoras vinculadas a instituciones financieras de mayor tamaño. Como contrapartida, la clasificación considera los riesgos inherentes a la industria en que se desenvuelve, con una elevada sensibilidad a los ciclos económicos y a la volatilidad de los mercados bursátiles.
Relevante importancia estratégica
Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos, a junio de 2017, manejó 22 fondos de inversión públicos y privados por un patrimonio de US$1.678 millones.
Por otro lado, el grupo Larraín Vial es el mayor administrador de fondos mutuos no bancario del sistema. Al cierre de julio de 2017, gestionó un patrimonio cercano a los US$ 3 mil millones.
INFORME DE CLASIFICACION
Con el el objetivo de abarcar específicamente los requerimientos definidos en el Acuerdo Nº 31 de la Comisión Clasificadora de Riesgo, se presenta el siguiente resumen del texto del informe de clasificación de riesgo.
Claridad y precisión del objetivo del fondo
El objetivo del fondo definido en su reglamento interno es claro y preciso, orientándolo a invertir en activos inmobiliarios, privilegiando aquellas inversiones que generen flujos estables en el tiempo.
Cumplimiento límites reglamentarios
El reglamento establece que al menos el 70% de los activos deben estar invertidos en el objetivo de inversión, que el fondo podrá endeudarse hasta un 50% del patrimonio y que la inversión máxima del fondo, medida en forma directa e indirecta, en una misma entidad, un mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas, un mismo bien raíz, conjunto o complejo inmobiliario, no podrá exceder del 45% de los activos del fondo. Asimismo, la inversión máxima en fondos de una misma administradora o del mismo grupo empresarial no puede superar el 25% del Fondo ni el 50% de las cuotas colocadas por el fondo emisor.
Al cierre de junio de 2017, el fondo cumple con los límites reglamentarios los instrumentos en cartera son consistentes con su objetivo y alcanzaba pasivos por un 22,5% del patrimonio.
Grado de orientación de las políticas y coherencia del reglamento interno
Se observan políticas y procedimientos completos, que considera aspectos inmobiliarios, legales y societarios, y cuyas decisiones son tomadas y aprobadas por equipos con experiencia en distintos ámbitos relacionados al negocio inmobiliario.
Larraín Vial Activos mantiene un contrato marco con Grupo Patio para que este se encargue de la correcta gestión de los activos que el acuerdo indica.
El fondo exhibe una cartera mayoritariamente compuesta por inversiones inmobiliarias, que cumple a cabalidad con los objetivos y límites de inversión del fondo.
Conflictos de Interés
La administradora protege adecuadamente a sus aportantes de potenciales conflictos de interés.
— CONFLICTOS DE INTERÉS ENTRE LOS
FONDOS ADMINISTRADOS
El reglamento interno del fondo se refiere explícitamente al manejo de conflictos de interés.
La administradora posee un Manual de Tratamiento de Conflicto de Interés que establece que el objetivo principal de la gestión de fondos es maximizar los recursos de los fondos, resguardando los intereses de los aportantes y partícipes. El Manual dispone criterios para el traspaso de activos y asignación de transacciones, estableciendo que las operaciones deben realizarse siempre en el mercado y deben asignarse de manera equitativa a precios promedio y/o similares.
El comité de auditoría es el encargado de controlar el cumplimiento del Manual de Tratamiento de Conflictos de Interés y solucionar aquellos potenciales conflictos que puedan presentarse. Este comité está formado por 3 Directores de la Administradora.
La administradora ha incorporado diversas políticas y controles mencionados en la circular Nº 1.869 respecto a gestión de riesgos y control interno por parte de la administradora.
— CONFLICTOS DE INTERÉS CON LA
ADMINISTRADORA Y PERSONAS RELACIONADAS
El reglamento interno del fondo contempla restricciones de operación con personas relacionadas.
La administradora posee políticas específicas orientadas a evitar la existencia de conflictos de interés. Entre otros aspectos, existen comités de auditoría y mecanismos de control automatizado para evitar y solucionar potenciales conflictos de interés que pudieran presentarse.
En relación a potenciales conflictos entre los fondos y otras áreas de la matriz, como corretaje de valores y asesorías financieras, se aprecian adecuadas políticas de control, restricciones reglamentarias y murallas de información que minimizan la existencia de potenciales conflictos.
Recursos profesionales de la administración
La Administradora se orienta preferentemente a la gestión de fondos de inversión, para inversionistas institucionales, que aprovecha todas las sinergias internas del grupo Larraín Vial e incorporando el conocimiento y experiencia de terceros para un mejor manejo de activos. Específicamente, la administradora tiene dos tipos de estrategias:
Feeder Funds: fondos alimentadores que invierten a través de otros fondos.
Advisors: fondos en que la toma de decisión la realiza un tercero.
La gestión del Fondo de Inversión LV-Patio Renta Inmobiliaria I aprovecha la experiencia de Grupo Patio para la gestión de sus activos inmobiliarios.
Los Directores de la Administradora tienen amplia permanencia dentro del grupo Larraín Vial. Los ejecutivos a
cargo de la gestión de la administradora y el fondo combinan conocimiento y experiencia en el mercado financiero nacional e internacional, por lo que permiten entregar una adecuada selección, control de riesgo e información para los aportantes.
Los recursos profesionales de la administradora son adecuados para la gestión y manejo de los fondos.
Gobierno Corporativo
La administradora mantiene una estructura de gobierno corporativa adecuada para la gestión del fondo. Lo anterior se refleja en completas políticas internas de control operacional y de mitigación de riesgo ante conflictos de interés. El oficial de cumplimiento y el equipo de control interno reportan directamente a un directorio independiente y con amplia experiencia en la industria. Complementariamente, el fondo es regulado por la SVS, además de las auditorías periódicas de auditoras de reconocido prestigio.
Gestión de riesgo y control interno
El entorno de control interno para la gestión de los activos del fondo es sólido. La administradora debe dar cumplimiento a la circular N°1.869 de la SVS, que da instrucciones acerca de la elaboración e implementación de las políticas y procedimientos de gestión de riesgo y control interno para mitigar los riesgos asociados a las actividades funcionales de la administradora, así como a los ciclos operativos.
Valorización cartera de inversiones
La valorización de las inversiones que mantiene el fondo se realiza de acuerdo a su manual de procedimientos, cumpliendo con los requerimientos establecidos por normativa, variando de acuerdo con el tipo de inversión. Los bienes inmuebles de inversión de las sociedades controladas deben valorizarse en virtud de tasaciones realizadas por profesionales expertos, según la recomendación de la NIC 40. Cabe destacar que, según las instrucciones del Oficio Circular N° 592 emitido por la Superintendencia de Valores en abril de 2010, las inversiones en entidades controladas por fondos de Inversión deben ser valorizadas mediante el método de la participación en los Estados Financieros separados. Por su parte, las inversiones entidades asociadas se deben valorizar por el método de la participación, de acuerdo a lo estipulado en la NIC 28.
La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.
9-Oct-14 31-Ago-15 31-Ago-16 31-Ago-17
Cuotas 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2
