Evaluación de programas de vivienda en zonas de alta riesgo

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(1)Memoria de Grado Economía 2010-1. Evaluación de programas de vivienda en zonas de alto riesgo Estudiante Felipe Fierro Asesor Leonardo García. Resumen La situación de la vivienda en Colombia para los ciudadanos de menores ingresos en muchas zonas del país resulta precaria. El enfoque de política de estado está referido a subsidiar la demanda. Esta memoria de grado busca medir los efectos económicos reales de implementar un programa con altos estándares de habitabilidad. Esto se logra mediante la evaluación ex ante de la implementación de un proyecto de vivienda prioritaria para población en situación de alto riesgo por inundaciones en el municipio de San Marcos, Sucre.. Palabras clave Evaluación de proyectos, Vivienda en Colombia, vivienda Social, Evaluación de vivienda, Costos Evitados.

(2) Motivación. Los cambios demográficos experimentados en Colombia en el siglo XX, acompañados de un proceso de industrialización determinaron el ritmo acelerado del crecimiento de las ciudades. Ante el ímpetu y falta de previsión el fenómeno se dio de forma desordenada. Factores como la falta de regulaciones claras y la incapacidad de la oferta de ajustarse a este nuevo mercado desencadenaron procesos de urbanización ilegal o invasión de terrenos. Las problemáticas asociadas con este tipo de asentamientos radican en las dinámicas propias de aparición los mismos. La invasión como medio urbanizador es un fenómeno que va acompañado de factores como pobre legislación en protección de derechos de propiedad de tierra y bajos precios de la misma, que desincentive el cuidar de ella. Y aunque en Colombia encontramos varios ejemplos de este fenómeno, no es la regla. La Urbanización ilegal por otra parte es un fenómeno ampliamente extendido en el país, y encuentra su explicación en las fallas de mercado que tienen que ver con el sector. El mercado de vivienda en si mismo, el de tierras y el financiero presentan problemas de acceso a los sectores más vulnerables. Son estas fallas de mercado las que detonan el problema de vivienda social imposibilitando la eficiencia propia de los mercados competitivos, y las que hacen el llamado a una intervención activa del estado. Los principales problemas que generan estas prácticas de urbanización son: Dificultad en el acceso a créditos. La vivienda es un bien que dadas sus características de bien durable requiere una alta inversión inicial y financiación en el tiempo. Aunque la política del estado se centra principalmente en este punto asignando subsidios, la estructura de los mismo está planteada de tal forma que las personas con trabajos formales sean quienes puedan acceder a ellos. La asignación de créditos desde el sistema financiero esta estructurada de tal forma que quienes no reporten ingresos fijos (salario) no son sujetos a crédito, ya que ante la volatilidad de su ingreso representa alto riesgo. Los propietarios de la tierras prefieren vender áreas grandes donde es el constructor quien corre los gastos de urbanismo. El mercado inmobiliario hace que la tierra suba de precio y a la vez sólo hace factible proyectos de gran envergadura. La vivienda en Colombia está tipificada como derecho fundamental en la Constitución, sin embargo la participación del estado en vivienda se limita al 0,3 del PIB (Camacol 2009). Este nivel de gasto es muy inferior a países del primer mundo pero también a países con situaciones comparables como México y Chile,desconociendo una problemática importante..

(3) Los principales problemas derivados de la falta de control sobre el mercado de vivienda se pueden resumir en: Barrios sin conexión a servicios públicos. Los barrios colonizados de forma ilegal no cuentan con el tendido de redes previo, esto acarrea problemas de calidad de vida y sobre costos en el tendido de redes de barrios ya construidos Inmuebles sin títulos de propiedad. Al ser producto de una venta fraudulenta los propietarios de los inmuebles no cuentan con títulos sobre estos. La vivienda en estratos bajos representa en gran medida el patrimonio de una familia y no poder utilizarla como colateral reduce las opciones de crédito del hogar. Construcción sobre zonas de alto riesgo. Las zonas loteadas o ocupadas muchas veces corresponden a áreas con vulnerabilidad a ser afectadas por desastres naturales. Malas prácticas constructivas. La urbanización ilegal está acompañada de la autoconstrucción no supervisada, este fenómeno pese muchas veces utilizar materiales apropiados, la mala calidad del ensamblaje y construcción hacen que estas estructuras no cumplan los estándares de calidad y sean susceptibles a daños. Problemas de oferta en centros urbanos pequeños. En Colombia la oferta de vivienda está en manos de privados y en centros urbanos pequeños las firmas no encuentran el volumen de ventas que haga atractiva su intervención. Por este motivo los centros urbanos de menor tamaño están privados de proyectos que tengan impacto a nivel de la ciudad. La política del estado frente a este tema se ha limitado a la asignación de subsidios en viviendas de proyectos desarrollados por el sector privado, como se menciona antes estos sólo actúan en centros urbanos de población numerosa. Sin embargo el problema no se limita a éstos y muchos centros urbanos pequeños tienen problemas de viviendas ilegales. En casos excepcionales el estado actúa como edificador como en el caso de la reconstrucción de Bojaya o bahía Cupica donde por eventos de fuerza mayor los pueblos han tenido que ser reconstruidos. La propuesta del estado en estos casos es proveer viviendas mínimas tipo solución. El estado no tiene en cuenta los beneficios económicos y sociales que puede tener la implementación de proyectos de vivienda donde se estudie el entorno y se exploten las posibilidades propias de cada región para generar bienestar. La población que vive en zonas de alto riesgo se encuentra en una situación de pobreza extrema ya que estos predios son los más económicos pero dada su característica de sufrir daños por desastres fijan a las familias en una trampa de pobreza difícil de evadir ya que es la vivienda el primer vehiculo de construcción de riqueza..

(4) Hace falta la medición del verdadero impacto económico que tienen las características arquitectónicas y urbanísticas de la vivienda sobre el bienestar de la población. Esta subvaloración puede llevar a plantear políticas de vivienda tímidas que no exploten el potencial de programas relacionados como políticas de esta que buscan generar crecimiento económico y reducción de la pobreza. Medir la calidad de la vivienda de interés prioritario (VIP) y social (VIS) y sus implicaciones en el beneficio social son determinantes para trazar una política de vivienda seria. En este sentido es indispensable evaluar los efectos de proyectos que hallan demostrado su valor arquitectónico. Iniciativas como el CONVIVE, buscan desde la academia concebir nuevas ideas, que ajustándose a la realidad del mercado de vivienda en Colombia generen proyectos de alta calidad arquitectónica, que a su vez se vea reflejado en la calidad de vida de quien la habita. Es un proyecto ganador de esta convocatoria (3ª edición)el que será utilizado en este documento como proyecto a evaluar..

(5) Antecedentes. Este documento buscar desarrollar una medición que permita evaluar un proyecto de vivienda ganador de la convocatoria CONVIVE III. Al buscar ser un instrumento de evaluación para proyectos arquitectónicos con características singulares, se hace indispensable en esta memoria de grado hacer una breve reseña explicativa de los principios, contenidos y alcances tanto del concurso en el cual se inscribe la propuesta como del proyecto ganador del mismo. Esto, buscando permitir la actualización e implementación de la metodología en proyectos de características diferentes. El concurso CONVIVE es una iniciativa privada de la revista de arquitectura colombiana Escala acompañada por organismos mixtos y públicos, como la sociedad colombiana de arquitectura, el departamento de prevención y atención de desastres y organismos de escala local como las gobernaciones y alcaldías de los municipios donde se realiza el concurso. La convocatoria anual tiene como objetivo reunir las diferentes facultades de arquitectura del país para plantear el desarrollo de un modelo, tanto urbano como de vivienda, para población que dada su ubicación o condición socioeconómica se considera como población vulnerable. Las propuestas derivadas del concurso buscan responder y ser coherentes con las condiciones geográficas, climáticas, económicas, ambientales y culturales, de la región y sociedad donde se buscaría implementar el modelo. Así, el concurso busca ser una propuesta académica que llame la atención, tanto de los gobernantes como de la poblaron civil, de las posibilidades y ventajas de planteamientos diferentes a los comúnmente utilizados para atender las necesidades de vivienda de la población. La propuesta de este documento es hacer una evaluación ex-ante de los costos y beneficios en un programa de vivienda perteneciente al CONVIVE III. Donde las singularidades en la concepción del proyecto arquitectónico, representen una diferencia significativa en calidad de vida para sus habitantes, y generen otros impactos positivos por sus externalidades implícitas. Son estas las que se busca medir desde el punto de vista económico, y así medir el impacto real de su implementación. El proyecto a evaluar fue el ganador del primer puesto, presentado por un equipo de 4 arquitectos de la universidad de los andes, para la tercera edición del concurso CONVIVE. En esa oportunidad la convocatoria se hizo para la región de la Mojana. Esta región se caracteriza por ser inundable en periodos de invierno cumpliendo la función de regulador de los niveles hídricos del país. La mala planeación y la mala tipología de las viviendas hace que la población de la zona no esté acondicionada a este fenómeno y sea periódicamente afectada por inundaciones. El concurso planteaba el diseño de dos tipologías, una tipología urbana en San Marco Sucre, y una que sirviera como idea conceptual de un modelo viable de vivienda rural en Achí Bolívar . El desarrollo rural aunque era muy interesante en.

(6) sus conceptos, es de difícil comparación con programas desarrollados, y la medición de sus posibles impactos no tiene elementos tangibles de los que se pueda amarrar. Por este motivo ha sido descartado en este análisis. Con esta aclaración, la propuesta objeto de este estudio es la relacionada con el planteamiento urbano (San Marcos, Sucre). San Marcos es un municipio localizado en medio de la depresión Momposina, al sur del departamento de Sucre, en lo que podría considerarse como puerta de entrada de la región de la Mojana. Al igual que la mayoría de municipios de la región en San Marcos hay una porción importante de la población que vive en zonas denominadas de alto riesgo. Este fenómeno se ve potenciado por la cercanía del municipio a dos ciénagas y el río san jorge, que lo hacen un espacio muy vulnerable ante altos crecimientos en los niveles hídricos. En primer lugar, y aunque no vaya a ser tenido en cuenta en el balance de este ejercicio, la estrategia tomada en el concurso partía de un análisis urbano del municipio. Se planteaba un plan maestro de desarrollo, en el que se fijaban estrategias urbanísticas que permitieran al municipio tener un manejo ambiental coherente con el ecosistema. Además se daban las claves de un planteamiento urbano y arquitectónico acorde con el trazado propio del municipio, capaz de impulsar la cultura de cuidado de los recursos hídricos potencializando el uso recreativo y cultural de la ciénaga para la ciudadanía.. Este aspecto del trabajo aunque no se encontraba en las directivas del concurso es de vital importancia a la hora de proyectar el conjunto de vivienda en si, pues es de este análisis de donde se identifican las características morfológicas y de uso del suelo del municipio que van a ser tenidas en cuenta al buscar estrategias de diseño que permitan unir el trazado urbano actual con el crecimiento proyectado. Esta escala también muestra el impacto (aunque sea sólo visualmente) del proyecto en el municipio, y hace evidente que el desarrollo de una propuesta de esta envergadura para una población de estas características puede ser determinante. Es por este motivo que se hace necesario al plantear proyectos de este tipo pensar fuera de los limites del proyecto, planteando políticas integrales al municipio que puedan potencializar y extrapolar los beneficios del proyecto a toda la población..

(7) El proyecto buscaba ser una solución de largo plazo a los problemas de déficit de vivienda del municipio. La siguiente escala de intervención mas que un programa puntual de vivienda buscaba ser la guía urbanística de cómo el municipio debía desarrollar el ensanchamiento del perímetro urbano. La propuesta buscaba rescatar un pequeño caño que se conectaba con la ciénaga como eje estructurante del proyecto. A través de este se planteaba un parque lineal que nacía a la entrada del municipio y el proyecto, transformándose en un parque urbano acompañando el caño hasta fundirse con parque malecón planteado en la anterior escala. Este eje estructurante del proyecto también se caracterizaba por recoger los equipamientos planteados (colegios, centro asistencial, plaza de mercado), los cuales buscaban generar la interdependencia con el resto del municipio y así integrar el nuevo crecimiento a la vida de este.. Por las características anteriormente descritas el proyecto planteaba su desarrollo a partir de etapas de desarrollo, éstas se integraban de forma independiente al trazado urbano ya existente lo que permitía su desarrollo acorde a la demanda y capacidad financiera del municipio. Es importante resaltar dentro del planteamiento urbano características como los ejes verdes secundarios que conectan todo el proyecto al canal central. La densidad y distribución de la vivienda busca reflejar las condiciones naturales de la población, y la prelación por vías peatonales y de transito de bicicletas, buscando desincentivar el uso de medios de trasporte contaminantes en una población tan pequeña como esta. El concurso pedía especificar la primera etapa de desarrollo de este macroproyecto. Este comprendía un subconjunto de siete hectáreas, y alcanzó un nivel de desarrollo de ante proyecto donde el urbanismo y la distribución de las unidades de vivienda estaban especificadas. Este grado de detalle permite hacer cálculos mas acertados de áreas, unidades y cantidades. Este alto grado de detalle es la razón por la que sobre esta porción del proyecto se realizará el análisis de costos y beneficios..

(8) El conjunto constaba de 337 unidades de vivienda que le daban una densidad de 47,36 casas por hectárea, esta densidad y urbanismo cuidadoso en limitar las vías vehiculares permiten el desarrollo de conceptos de urbanísticos delimitados dentro de la idea general del proyecto “Hábitat colectivo” donde se busca que a través de elementos comunales se propicien la interacción entre habitantes y el medio ambiente.. Hacen parte de estos conceptos estrategias como equipamientos urbanos, donde con una plaza de mercado se busca integrar el proyecto a la ciudad a la vez que se genera un espacio urbano de reunión de la comunidad y se genera un valor comercial de las viviendas del conjunto. Otro concepto inscrito en el proyecto son las áreas de tratamiento de aguas negras y recreación. Este doble propósito se logra a través de un eje verde de humedales artificiales que vierten las aguas tratadas al caño del eje verde principal. Zonas productivas para producción agrícola a pequeña escala son inscritas en el proyecto en un área controlada por un subconjunto para cultivar productos agrícolas con finalidad de consumo. Desde el punto de vista de cómo la proyección arquitectónica condiciona el habitat, el proyecto tiene un fuerte condicionamiento de vías vehiculares, y abundancia de vías peatonales y senderos. Esto busca desincentivar el transito al interior del conjunto convirtiéndolo en un zona prioritariamente peatonal. Hay otro tipo de consideraciones como la disposición de las vivienda las cuales buscan protegerse de la radiación solar y así mejorar las condiciones de habitabilidad. Las viviendas también están agrupadas en grupos de menor tamaño buscando generar comunidades de vecinos, a la vez que conforma un paramento de ciudad discontinuo, algo más cercano a lo que es el municipio en la actualidad. El proyecto a su vez plantea una vivienda para el conjunto anteriormente descrito. Esta solución mezcla materiales tradicionales como la madera con técnicas y recursos actuales como muros de ladrillo de concreto. Desde el punto de vista constructivo la propuesta busca reinterpretar y aprovechar tanto las técnicas constructivas como la forma de habitar para resolver la vivienda..

(9) La unidad de vivienda parte de un mono-espacio que busca reinterpretar el estilo de vida caribe, donde múltiples actividades pueden suceder en un mismo espacio, como el frente de la casa. Este tipo de distribución permite plantear una primera etapa de construcción de tamaño suficiente, pero al evitar subdivisiones se optimiza el uso del material y permite la modificación discrecional de quien la habita de acuerdo a sus necesidades. Este ultimo aspecto de variabilidad de la vivienda contiene un aspecto fundamental en la concepción de la unidad de vivienda; la posibilidad de crecimiento progresivo. Las ventajas de este concepto radican en que la inversión inicial es moderada lo que permite a las familias de menos recursos adquirir una vivienda y a medida que sus ingresos se lo permitan invertir en ampliaciones o mejoras de la misma. La posibilidad de crecimiento progresivo en viviendas formales no es muy común, pero en barrios de origen informal lo vemos frecuentemente. La ampliación de la vivienda tiene otros beneficios, la ampliación más allá de las necesidades de la familia puede brindar oportunidades de ingreso a la familia. Cuartos para arrendar o negocios en las habitaciones pueden llegar a ser una fuente de ingreso adicional, funcionan como vehiculo de salida de la pobreza. Un proyecto como el descrito anteriormente debe clasificarse dentro de una matriz de manejo de riesgo social, donde se comparan el tipo de arreglo institucional al que pertenece el proyecto, con el tipo de estrategia frente al riesgo que el mismo presenta (Motalbano). Para el caso puntual del proyecto Hábitat colectivo este es un arreglo institucional privado, de estrategia de mitigación del riesgo. Es decir esta es una iniciativa que nace del sector privado donde el objetivo es atenuar los efectos de las inundaciones mediante la reubicación de familias a zonas más seguras y el uso de casas aisladas del nivel del suelo. Las mediciones de impacto de proyectos comparables son escasas por dos motivos principales. La medición de políticas de vivienda se lleva a cabo generalmente.

(10) desde un punto de vista macro donde el alcance de los programas superan la escala del proyecto de vivienda y el cálculo del impacto de los mismo se concentra en medición de variables fácilmente observables y cuantificables. Estas técnicas aunque pueden ser útiles para una política de estado, deja por fuera el calculo de los beneficios que se derivan de las singularidades que aparecen al ser un proyecto realizado para una situación específica. En el caso colombiano la política de vivienda social se ha concentrado en las ciudades y ejemplos de desarrollos en centros urbanos de pequeña escala no cuentan con las condiciones de generar externalidades positivas por el planteamiento adecuado de una solución de vivienda acorde con las singularidades de la población objetivo. Es claro que en este escenario la medición del impacto económico sólo puede ser medida desde esa aproximación macro. El único ejemplo del que encontramos registro, donde una iniciativa pública que busca generar un proyecto de vivienda social en Colombia con algunas condiciones de las anteriormente descritas, fue MetroVivienda en la ciudad de Bogotá. Este programa iniciado por la administración Peñalosa buscaba que el distrito adquiriera los terrenos de expansión que tuvieran carácter de desarrollo de vivienda social. La política del distrito en ese caso se dirigió a construir obras de urbanismo de alto nivel en barrios que otras condiciones no las tendrían. Estos desarrollos cuentan en la actualidad con colegios y centros de salud en su cercanías, tratamiento de parques, andenes y ciclorutas, así como conexión a las redes de trasporte. Aunque a nivel de las viviendas, MetroVivienda tuvo una lógica comercial tradicional y no presenta ninguna de las características de posible beneficio del proyecto anteriormente descrito. Es importante hacer referencia al estudio realizado por la alcaldía y la universidad de los andes para medir el impacto que tuvo la implementación del programa y la metodología que este utiliza para medir las externalidades generadas por el mismo., ya que será utilizado como guía metodológica en documento..

(11) Metodología. Como se ha descrito anteriormente, la idea de este proyecto es realizar una evaluación económica ex-ante del proyecto de vivienda ganador del concurso convive III “Hábitat Colectivo”. Este proceso busca medir el retorno para la sociedad en su conjunto de llevar a la realidad un proyecto de dichas características. Usualmente el proceso relaciona los beneficios derivados del proyecto para la sociedad en su conjunto, contra los costos que representa la implementación del mismo. Este concepto de beneficios para la sociedad es lo que diferencia esta metodología de un simple ejercicio financiero. Esta aproximación no tiene una visión individual de los beneficios y tiene en cuenta información no financiera y en algunos casos no observable. La evaluación económica de el proyecto se basa en un análisis costo beneficio, el cual se define así: BEN = BE – CE Donde: BEN: Beneficios económicos netos BE: Beneficios económicos CE: Costos económicos Para el análisis de los beneficios de la propuesta de vivienda en San Marcos, es indispensable definir estos beneficios. Es importante tener en cuenta que a medida que se desarrolle el documento aparecerán diferentes metodologías que permitan aproximar los beneficios de determinada característica. Sin embargo no podemos olvidar que en un proyecto como el descrito hallemos una serie de valores, que aunque esperaríamos que tuvieran repercusiones a la hora de una toma de decisión, no pueden ser cuantificables. Dentro de la categoría de beneficios económicos se agrupan los beneficios derivados del proyecto. Éstos podrían ser agrupados a partir de la metodología que se implemente para cuantificarlos: BE: BCE + BMCV + BF + BNC Donde: BCE: Beneficios por costos evitados BMCV: Beneficios en mejora de calidad de vida BF: Beneficios Financieros BNC: Beneficios no cuantificables..

(12) Los costos evitados es una metodología utilizada como valoración indirecta de beneficios, la cual sólo debe usarse en ausencia de mercados claramente establecidos donde se pueda medir el impacto de una política. El principio teórico de este método descansa sobre los fundamentos de la economía del bienestar en la que se enuncia que la generación de costos disminuye la utilidad social (Castro, Mokate 2003). Es decir, esta metodología mide la utilidad social derivada de la disminución de costos en otros rubros que implica el proyecto. Desde esta base teórica podemos decir que el proyecto Hábitat Colectivo ganador de CONVIVE III, genera beneficios por costos evitados es decir reduce el gasto en otro tipo de programas que este sustituye. Dentro de la metodología de costos evitados podemos evaluar varios de los beneficios que esperamos que el proyecto represente. Mediante la metodología de costos evitados se espera medir beneficios por: Desmarginalización: El proyecto genera viviendas nuevas que cumplen con provisión de servicios y estándares de calidad de la misma. Esto reduce costos derivados de tener que tender redes en barrios informales y la atención para garantizar la integridad física de esas viviendas. Titularización: Al generar un barrio que cumple con todas las normas de legalidad los predios pertenecen legalmente a sus dueños lo que suple programas de titularización de vivienda informal. Reubicación: Los beneficiarios de este programa corresponderían a personas que en la actualidad viven en zonas con alto nivel de riesgo por inundación. El traslado de estas familias tiene unos costos evitados que derivan de los dineros que deben gastarse en la atención de desastres para las mismas. Tratamiento de aguas negras: El proyecto plantea un sistema tratamiento de aguas negras en la fuente mediante un sistema humedales artificiales. Los costos derivados de tratar el agua pueden medir en costos ambientales de tratamiento y perjuicio aguas servidas.. de de se de. Emisiones de carbono: Los costos evitados que se derivan de este ítem son ambientales. La concepción del proyecto como un conjunto de vivienda construido con madera como material predominante tiene un componente de ahorro en emisiones frente a otros materiales de construcción. Zonas de cultivo: Hay programas de agricultura urbana en ciudades como bogota, donde se busca dotar a las familias mas pobres de una fuente de alimentación que no depende de sus ingresos monetarios. El proyecto cuenta con zonas comunales para la agricultura que.

(13) buscan ser una medida en este mismo sentido. Es importante aclarar que las mediciones en diferentes regiones no tienen que ser necesariamente comparables, y los beneficios pueden variar de forma sustancial.. Para realizar mediciones a beneficios por mejoras en la calidad de vida en un proyecto de este estilo, generalmente se efectúa un vez el proyecto esté construido. La metodología aplicada en estos casos consiste en la evaluación de las implicaciones al grupo tratado mediante la comparación entre población beneficiada y no beneficiada. En este proyecto no es posible hacer estas comparaciones por el carácter ex ante de la evaluación. Sin embargo mediante la delimitación y caracterización de la población sujeta a ser reubicada en el proyecto, se pude hacer una medición de su estado actual. Este análisis debe hacerse a partir de la encuesta de calidad de vida del Sisben y hacer una comparación con un estimativo de las condiciones que podrían tener en el proyecto. En cuanto a la metodología empleada para hallar los costos económicos y los beneficios financieros del proyecto, estos se derivan de un ejercicio de simulación financiera. Donde a partir de unos costos unitarios estimados se proyecta un presupuesto de construcción, así como la dinámica de venta del proyecto, dando un aproximado del balance final en la ejecución del proyecto. Hay otra serie de componentes del proyecto que dado su carácter subjetivo y único son de difícil medición. Otras variables podrían medirse si el proyecto fuese implementado. Sin embargo la dificultad de cuantificarlos no los hace menos importantes para la población que vivirá en el proyecto, aspectos derivados de la calidad del urbanismo y calidad de la arquitectura hacen parte de este rubro. Dentro de esta categoría de componentes podemos tener en cuenta los siguientes: Urbanismo o Espacio peatonal: El proyecto toma un claro partido por darle prelación a las circulaciones peatonales, esta política urbana de andenes y vías restringidas a medio motorizados mejora la calidad de vida en una población donde la gran mayoría no tiene acceso a ese tipo de medios de trasporte. o Zonas Ambientales: Las condiciones que se plantean a nivel de arborización, zonas productivas y ejes verdes que dan a las viviendas una calidad de estar inscritas en la naturaleza, este aspecto genera utilidad desde el punto de vista de construir un entorno mas agradable. o Interacción con la ciudad: Al plantearse la expansión del perímetro urbano como una continuación de la trama existente acompañado de equipamientos, genera beneficios sociales desde el punto de vista de.

(14) apropiación de la vivienda y por costos relacionados con menores tiempos de desplazamiento. o Zonas recreativas: La medición del beneficio derivado de la implementación de parques y zonas recreativas es de difícil cuantificaron debido a la experiencia singular de cada usuario al espacio propuesto. Una medición ex-ante de la valoración de un espacio publico dadas estas condicionantes es de difícil realización.. Culturales o Identidad cultural: El diseñar teniendo en cuenta las características autóctonas de las técnicas constructivas como del estilo de vida, permite la validación y preservación de ese patrimonio inmaterial propio de cada región. Medir las beneficios derivados de este aspecto exige calificar la eficiencia con la que se logra el objetivo, tarea que no puede ser realizada. o Relaciones comunales: Plantear desde el diseño espacios donde los habitantes del conjunto puedan relacionarse, como la plaza de mercado o las zonas productivas trae beneficios derivados de la construcción del imaginario de comunidad y valores sociales. Confort o Condiciones arquitectónicas: La calidad de la vivienda puede verse desde diferentes puntos de vista. El impacto en la satisfacción del usuario derivado de aspectos como la calidad térmica de la vivienda, los coeficientes de eficiencia que se pueden calcular como porcentaje de circulación por área construida, o horas de radiación solar. Son medidas que son evaluadas de forma subjetiva por cada individuo. Otros aspectos como la manera de habitar planteada por el arquitecto tienen las mismas limitaciones. Sin embargo una vivienda que tenga mejores calidades térmicas, mejor distribución espacial y una calidad estética propia a la cultura de su usuario puede considerarse como una vivienda que le da satisfacción y utilidad a quien la habita..

(15) Estimación de Beneficios Económicos del proyecto.. Beneficios por costos evitados por obras de Desmarginalización Para la construcción de los costos promedio por vivienda que conlleva la asignación de servicios domésticos en barrios de origen ilegal es ideal utilizar los costos cuantificados por las empresas locales en dichos rubros donde éstos reflejen aspectos como el costo de la mano de obra local y la densidad típica de las viviendas. Sin embargo el municipio en el que se encuentra el proyecto presentó dificultades para que las empresas locales reportaran los costos en el lugar por problemas de registro o de desarrollo de dichos programas. Como medida aproximada se tomaron los costos suministrados por las empresas de servicios públicos en la ciudad de bogota. Según la Empresa de acueducto y alcantarillado de bogota el proceso de normalización de barrios incluye el sistema de suministro de agua y los sistemas de alcantarillado tanto de aguas lluvias como de aguas negras. o El costo de este rubro ajustado al año 2009 es de $ 3’150.000 Los costos medios por vivienda correspondientes al tendido de redes eléctricas, está calculado para especificación de tendido de red eléctrica y telefónica aérea en conjuntos de baja densidad. o Este costo asciende a $ 810.000 La información relacionada con el costo de tender las redes de gas está de acuerdo con la información suministrada por CAMACOL en el costo promedio a nivel nacional de una acometida de gas domiciliario. o Este rubro corresponde a $ 350.000 El total por concepto de desmarginalización por los conceptos anteriormente descritos asciende $ 4’320.000 que el estado o el ente territorial se ahorra por unidad de vivienda. Es importante aclarar en este capitulo que otro tipo de obras usuales de desmarginalización de barrios es la pavimentación y adecuación de vías. Ésta se da en estados avanzados de consolidación del barrio, y para el municipio en cuestión dado el bajo flujo vehicular la mayoría de las vías no se encuentran pavimentadas. En el proyecto propuesto si se plantean pero dadas las características del municipio y carácter secundario de estas obras no se tiene en cuenta en el análisis. Beneficios por costos evitados por reducción de costos de asistencia en emergencia Natural. En regiones como la Mojana la geografía y las condiciones naturales hacen que los desastres naturales, en este caso inundaciones, sean aunque previsibles incontrolables. Pretender mitigar o controlar los efectos de procesos que la naturaleza determina es infructuoso. La atención a damnificados por emergencia en este caso es recurrente a las mismas familias, como sucede en la mayoría de los casos donde la población se ubica en zonas de alto riesgo. El cálculo del costo promedio por familia por concepto de atención en emergencia se realizó a partir de la información histórica suministrada por la Dirección de.

(16) Prevención y Atención a Desastres (DPAD) del año 1998 al 2008. Se realizó un filtro por departamento y tipo de desastre, luego se calculó el costo promedio que tiene para el estado la atención por familia. o Este costo fue calculado en $220.000 por familia afectada, la ayuda es altamente variable, entre $80.000 y $700.000 Este resultado aparentemente es muy bajo si se compara con los costos reportados en la ciudad de bogota donde los cálculos por este rubro ascienden a $1’500.000 por familia afectada. El costo fue comparado con cifras para los demás departamentos de la Mojana y no se encontraron diferencias representativas por lo que se mantuvo el dato. Sin embargo sí es indispensable hacer un ajuste por repetición sobre la ayuda en las familias. Según PNUD, Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, las familias en la región de la Mojana que requieren asistencia presentan una recurrencia importante. Ante la falta de registros claros de la asignación de estas ayudas y la variabilidad en el monto de las mismas se optó por modelar este costo como el valor presente de la ayuda prestada en 10 años. La frecuencia de asignación del auxilio según el PNUD esta alrededor de 2 cada 5 años. Un último elemento a tener en cuenta, aunque no se hacen correcciones al respecto, se refiriere a que según el PNUD la cifra de auxilio promedio esta sesgada, ya que están reportadas las familias afectadas pero el numero de familias atendidas efectivamente es menor. o El costos calculado de ahorro por emergencias de una familia durante 10 años es de $750.000 Beneficios por costos evitados por uso de madera como material de construcción. Como se explicó en la metodología, los costos evitados derivados del uso de madera como principal material de construcción tienen su fundamento en que la madera desde el punto de vista ecológico es un material más amigable. En su proceso de producción el carbono emitido es muy limitado, y en el proceso natural de crecimiento este material almacena carbono en si mismo. Es importante aclarar que para que la madera sea considerada de este modo debe cumplir ciertos requisitos. El uso de esta debe estar estudiado para que las piezas a ser utilizadas correspondan o estén moduladas de la mejor manera posible a las medidas estándar y produzcan el menor desperdicio posible. La fuente de la madera debe corresponde a cultivos de bosques maderable y en ningún caso de selva virgen para poder cumplir la función de captura de carbono. Y en ultimo lugar la madera por ser un material que almacena carbono, es indispensable tener en cuenta que la madera debe tener un mantenimiento y cuidado propio del material para evitar incendios o degradación del material donde se libere de nuevo al ambiente. El cálculo de emisiones de carbono retenidas por unidad de vivienda del proyecto podría ser tema de investigación en si mismo, y no es objeto de este documento desarrollar la medición técnica del mismo. Para calcular el aproximado de carbono utilizamos las mediciones del estudio sobre emisiones de materiales de construcción de CO2 Impact: Wood vs Concrete realizado por la firma RASTRA. En.

(17) ésta se hace un cálculo de la huella de carbono dejada en la producción de la madera, el carbono capturado en ella y el carbono convertido durante su crecimiento. o El estudio aproxima que la cantidad de carbono limpiado y almacenado mediante el proceso de producción de la madera de la casa, es de 53 toneladas de carbono por unidad de vivienda. En cuanto al precio de este carbono se empleó como costo aproximado la valoración por tonelada de carbono que se da en el mercado. Este valor no es estándar y depende del tipo de industria y proyecto del cual se derive el ahorro de carbono. Standart Carbon fija el precio de proyectos que estén relacionados con reforestación y secuestro de carbono en $15us por tonelada. o A este precio los costos evitados por captura de carbono ascienden a $1’500.000 por unidad de vivienda. Beneficios por costos evitados por tratamiento de aguas negras. La propuesta urbanística, como se mencionó anteriormente, plantea el uso de humedales artificiales como sistema de tratamiento de aguas negras. Este sistema aunque tiene limitaciones de uso como la imposibilidad de tratar residuos como papel higiénico o detergentes oxigenados representa una opción de tratamiento que no depende de productos ni procesos en los que halla intervención humana. El volumen de agua a tratar se determina a partir del consumo medio de agua en un hogar 2.5 m3. Este cálculo se puede extender a un promedio de 900mt3 de agua al año que deben ser tratados. Calcular el costo de tratar aguas servidas tiene el problema que este es proporcional al grado de contaminación. Los autores John Hackney y Mark R. Wiesner en su estudio del 96 Cost assessment of Produced Water Treatment fijan el rango del precio de tratar aguas servidas entre $0.63 to $3.15 us/ m3. En el caso de estudio fijaremos el costo en 1 us/m3 esto teniendo en cuanta el ajuste de precios en el tiempo y asumiendo que el agua típica proveniente de hogares, más las limitaciones del sistema de humedales artificiales, no representan aguas severamente contaminadas. o El costo derivado de tratar el agua proveniente de un hogar durante 10 años traído a valor presente es $12´082.000 Beneficios por costos evitados de titularización y reasentamiento. El cálculo de estos costos se deriva de forma directa de las cifras reportadas por el viceministerios de vivienda ya que el municipio no reportó cifras al respecto. La titularización es el proceso de entregar títulos de propiedad a los habitantes de barrios ilegales. Este proceso busca formalizar el colateral de la familia y así mejorar su capacidad de crédito. El reasentamiento por otra parte es un programa que brinda vivienda alternativa a personas que se encuentran en zonas de alto riesgo, en este caso los costos de la nueva vivienda los asume el estado..

(18) o El costo medio de la titularizar un hogar en Colombia es de $410.000 o El costo promedio de reubicar una familia es de $ 13´450.000. Balance Proyecto Desde la concepción del proyecto, las áreas de los espacios y los acabados de la vivienda están planteados de tal forma que las características de entrega puedan ser mejoradas. Este propósito tuvo como finalidad ajustar la vivienda a precio de ser susceptible de subsidio y a la vez buscaba generar la factibilidad del desarrollo del proyecto desde la dinámica actual, gestión privada. Para proyectar estos valores se realizó la construcción de un presupuesto del proyecto, este esta desglosado en el costo por vivienda del urbanismo y el costo directo de la vivienda. (ver anexo) o Los costos derivados de este ejercicio por vivienda son los siguientes: . Los costos de urbanismo son los correspondientes a tendidos de redes vehiculares, peatonales, de servicios, redes de espacio público y zonas verdes, así como los equipamientos urbanos planteados. El costo de este concepto por unidad de vivienda es de $5.151.633 que corresponde a un 22% del valor de la vivienda. . Los costos directos de construcción de la vivienda se calcularon construyendo un aproximado mediante el calculo por capítulos de construcción de costos unitarios y cantidad construida. El total de este presupuesto fue de $ 3.888.173,85 que corresponde a 60% del valor de venta.. . Otros costos a tener en cuenta son los derivados de costos de administración, venta y financieros el calculo por vivienda en este concepto es de $ 2.154.562,19 correspondiente al 9% del valor de venta.. . El lote sobre el que se propone construir el proyecto toma el precio basado en un promedio del precio en la región. Este es de $ 90.000.000 por las 7 hectáreas del proyecto, donde a cada casa le correspondería el valor de $ 267.062,31 que es equivalente al 1% del valor de venta.. . En ultima instancia el proyecto se planteo para que cumpliera con las características de vivienda VIP a la vez que fuera atractivo para el sector privado. Por esto se calculo una utilidad del 7% sobre el valor de venta que corresponde a $1.538.567,71.. o El Presupuesto preliminar del proyecto como la suma de los datos anteriormente descritos valora el precio de venta de la casa en $23’000.000. Teniendo en cuenta que se platea la construcción de el.

(19) proyecto siendo económicamente viable. El valor de utilidad económica es contabilizado como un beneficio del proyecto.. Balance Global El estimado total de beneficios económicos derivados del proyecto, resulta de la suma de los diferentes beneficios estimados anteriormente de forma independiente..

(20) Conclusiones y Recomendaciones.. El resultado de este trabajo evidencia el desconocimiento y subvaloración, de las implicaciones de las decisiones arquitectónicas de los proyectos de vivienda. El resultado muestra como proyectos con altos estándares de diseño pueden tener un impacto positivo de gran escala sobre la ciudad donde se inscribe. Es importante recordar que pese a la alta valoración de los efectos del proyecto aun falta por medir varias características que tienen un impacto mas directo sobre el bienestar de los usuarios. Efectos sobre la calidad de vida por temas como ventilación y manejo térmico, uso de espacios de recreación y productivos, aspectos de política urbanística entre otros son características que aumentaran los beneficios derivados del proyecto. Se recomienda como tema de futuras investigaciones explorar la comparación de los efectos de proyectos con características de diseño básicas y proyectos con consideraciones como las expuestas en este trabajo. También se hace explicita la necesidad de realizar mediciones multidisciplinarías en varios de estos aspectos para lograr mediciones especificas mas confiables. Como herramienta de toma de decisiones de política sobre vivienda este trabajo puede brindar dos conclusiones: La política de subsidio está subvalorando el beneficio social de brindar vivienda digna a los ciudadanos, y la participación directa del estado en la gestión de proyectos de interés social puede potencializar los efectos positivos de estos. El estado interioriza los beneficios sociales del proyecto y dada esa característica es el único que puede realizar proyectos de altos estándares técnicos. El sector privado al buscar maximizar beneficios monetarios elimina cualquier valoración de estos efectos dentro de la función de producción. La población que vive en zonas de alto riesgo se encuentra inmersa en un ciclo de trampa de pobreza por la necesidad de reconstruir periódicamente. La implementación de programas de vivienda con altos estándares de diseño puede ser considerada como una política integral de auxilio a esta población. Para reforzar esta afirmación es necesario la evaluación de planes con este enfoque que midan mediante estática comparativa los alcances de una propuesta de este estilo..

(21) Bibliografía. 1. Estimación del efecto de MetroVivienda sobre el bienestar de la población de Bogotá. Publicaciones CEDE. 2. Evaluación económica y social de proyectos de inversión. Publicaciones CEDE, Raúl Castro, Karen Mokate. 3. Plan de acciones regionales prioritarias para el desarrollo sustentable de la Mojana, DNP. 4. Metodologías de preparación y evaluación de proyectos de inversión pública, Publicaciones CEDE. 5. Convive III : concurso nacional universitario de hábitat urbano y rural para La Mojana, Leonel Felipe Fierro 6. Socio-economic vulnerability of local systems: building a culture of prevention in the globalization era, Montalbano, 7. http://www.ecobusinesslinks.com/carbon_offset_wind_credits_carbon_red uction.htm 8.. CO2 Impact: Wood vs Concrete, oficina de investigación Rastra 2007. 9.. WOOD MATERIALS USED AS A MEANS TO REDUCE GREENHOUSE GASES (GHGS): AN EXAMINATION OF WOODEN UTILITY POLES, Roger Sedjo. 10.. Cost assessment of Produced Water Treatment, John Hackney and Mark R. Wiesner.

(22) Anexos. Balance proyecto..

(23)