MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº2 DE LAS NN.SS. D’ALGAIDA
MEMORIA
INTRODUCCIÓN.
Dado que en el curso de los trabajos previos a la aprobación inicial de la presente modificación puntual se ha producido la entrada en vigor de la Ley 2/2014 de Ordenación y Uso del Suelo de las Islas Baleares se procede a revisar la redacción del presente documento con el fin de adaptarlo a dicha legislación vigente.
I. Modificaciones que no alteran los sistemas urbanísticos de espacios libres o zonas verdes.
La modificación de la ordenación urbanística es una manifestación de la potestad reglamentaria en la que se pretende satisfacer los requerimientos
nuevos derivados de nuevas concepciones ideológicas, políticas,
socioeconómicas o culturales. Tiene su legitimación en el ius variandi que la Ley otorga a la administración como medio de adaptación de la normativa a las necesidades de futuro o en la corrección de imperfecciones o carencias del planeamiento.
Los límites del ius variandi son los derivados de que la administración no incurra en errores fácticos o materiales, no observe los intereses generales o públicos, no tenga en cuenta la función social de la propiedad, la seguridad jurídica y no lleve a cabo desviaciones de poder (TS 04.06.98 RJ 3083) .Los derechos adquiridos por los particulares según el ordenamiento anterior no son un límite al nuevo planeamiento (TS desde 02/11/82 RJ 7079), sin perjuicio en su caso de las soluciones indemnizatorias que pudieran proceder en el caso de aprovechamientos urbanísticos ya incorporados al patrimonio de los particulares (TS 31.05.89).
La alteración del planeamiento no es sólo una facultad, sino una carga para la administración en el caso de que las circunstancias así lo demanden (TS 04/29/99) para la mejor satisfacción del interés público.
En cuanto al procedimiento debemos tener presente en primer lugar que la alteración del planeamiento no es un acto de aplicación, ni de desarrollo, es un acto de alteración de la norma y en consecuencia está sometido a las normas de publicidad del planeamiento . Por otro lado el principio general es que los procedimientos de modificación, son en lo sustancial similares si no iguales al de formación de los planes ello derivado del principio de "contrarius actus" para dejar sin efecto o alterar un plan debe seguirse la misma tramitación que para su aprobación, criterio éste que debe ser seguido en la interpretación de las normas concretas sobre modificaciones (TS 19.11.79 RJ 4691)
Las modificaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico vienen conceptuadas en el artículo 58 de la Ley 2/2014 de la CAIB que establece que la modificación de cualquiera de los elementos de un instrumento de planeamiento urbanístico se sujeta a las mismas disposiciones que rigen la formación, entendiéndose por modificación del planeamiento general la introducción de cualquier tipo de cambios en sus determinaciones, incluidos los
cambios en la clasificación del suelo y los sistemas generales, siempre que no comporten su revisión, es decir, siempre que no alteren sustancialmente el modelo de implantación urbana, de la clasificación del suelo o de las determinaciones para el desarrollo urbanístico, o cuando pretendan corregir las disfunciones derivadas del agotamiento de la capacidad del plan por necesidad reales de suelo para determinados usos y actividades económicas.
El planeamiento general es asimismo objeto de revisión cuando por un efecto acumulativo de sucesivas modificaciones se esté en presencia de las circunstancias vistas al párrafo anterior contempladas en el artículo 57.3 de la Ley 2/2014.
En todo caso es causa de revisión su alteración mediante una modificación que conlleve, por sí misma o en unión de las aprobadas en los dos años anteriores, la previsión de actuaciones de urbanización que supongan un incremento del 20% de la población del municipio o del 10% de la superficie de suelo urbano, de cualquier uso, de su ámbito territorial
Las propuestas de modificación de un instrumento de planeamiento urbanístico deben razonar y justificar la oportunidad y la conveniencia de la iniciativa con relación a los intereses públicos y privados concurrentes
II Contenido de las propuestas de modificación del planeamiento.
Las propuestas de modificaciones de los planes urbanísticos tienen que contener las determinaciones adecuadas a su finalidad, contenido y alcance específicos, de entre las propias del instrumento de planeamiento modificado y, en cualquier caso, deberán:
a) Identificar y describir, en la documentación escrita y gráfica, las determinaciones y las normas urbanísticas objeto de modificación.
b) Establecer, mediante las normas urbanísticas y los planos de ordenación correspondientes, las determinaciones que se introducen con la modificación y que sustituyen las precedentes.
c) Incorporar el informe correspondiente para el procedimiento de evaluación ambiental del instrumento. También se incorporará un estudio de evaluación de la movilidad generada, en los casos que la finalidad específica lo requiera. Las propuestas de modificación de cualquier instrumento de planeamiento urbanístico que supongan, indirectamente o directa, bien un incremento de los parámetros de edificabilidad o de densidad vigentes, bien una modificación de los usos del suelo, deberán incorporar al expediente que se tramite la identidad de todas las personas propietarias o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según conste en el registro o el instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados, de acuerdo con la legislación en la materia.
III. Procedimiento.
Tal como establece el artículo 58 de la Ley 2/2014 la modificación de cualquiera de los elementos de un instrumento de planeamiento urbanístico se sujeta a las mismas disposiciones que rigen la formación, en consecuencia se deberá seguir el procedimiento establecido para la formación y aprobación del planeamiento general.
1. Informe preceptivo y vinculante sobre servidumbres aeronáuticas previo a la aprobación inicial. De acuerdo a lo dispuesto en el Decreto
584/1972, en su redacción vigente en el artículo 29 (RD 297/2013 de 26 de abril, BOE del 17 de mayo):
2. Los proyectos de planes o instrumentos de ordenación urbanística o territorial, o los de su revisión o modificación, que afecten a los espacios sujetos a las servidumbres aeronáuticas de las instalaciones aeronáuticas civiles, serán informados por la Dirección General de Aviación Civil del Ministerio de Fomento. A tales efectos, previo a la aprobación inicial del instrumento de ordenación, el organismo competente del planeamiento solicitará de la Dirección General de Aviación Civil la emisión de dicho informe. Los informes relativos a las modificaciones o revisiones de planeamiento se ceñirán a los aspectos que hayan sido objeto de alteración.
En el caso de aeródromos utilizados conjuntamente por una base aérea o aeródromo militar y un aeropuerto, se requerirá el informe previo del Ministerio de Defensa.
Estos informes tendrán el carácter de preceptivos y vinculantes en lo que se refiere a la compatibilidad del planeamiento con las servidumbres aeronáuticas. En ellos se identificarán los ámbitos o sectores del planeamiento urbanístico informado que podrán acogerse a lo previsto en el artículo 32, así como las condiciones particulares adicionales que resultasen necesarias para garantizar el cumplimiento de las servidumbres aeronáuticas a los efectos de lo previsto en los artículos 31, 32 o 33.
El plazo para la emisión de estos informes es de seis meses a contar desde la recepción de la documentación requerida, incluido el informe del Ministerio de Defensa, y en su caso, el de la Comunidad Autónoma. Transcurrido dicho plazo sin que se haya emitido el informe o informes preceptivos y vinculantes, se entenderán evacuados con carácter disconforme.
A falta de solicitud del informe preceptivo así como en el supuesto de disconformidad, no se podrá aprobar definitivamente el instrumento de planificación territorial o urbanística en lo que afecte al ejercicio de las competencias estatales.
2. La aprobación inicial y la tramitación de los planes urbanísticos corresponde al ayuntamiento. La aprobación definitiva corresponde al consejo insular previa aprobación provisional por parte del municipio.
3. Aprobado inicialmente el instrumento de planeamiento urbanístico, se
someterá a información pública junto, en su caso, con la documentación correspondiente a su tramitación ambiental. Esta información pública se anunciará, al menos, en el Boletín Oficial de las Islas Baleares, en uno de los diarios de mayor difusión de las Islas Baleares y en la sede electrónica de la administración que tramita el procedimiento, en la que constará la documentación completa . Durante el plazo de información pública se solicitará igualmente un informe de las administraciones o los entes cuyas competencias puedan verse afectadas.
4. Los plazos mínimos de información pública serán los siguientes:
a) Para las modificaciones de instrumentos en que no sea obligatoria su tramitación ambiental: un mes.
b) Para el resto de casos: 45 días hábiles.
5. Tramitación ambiental.
Dado que en la tramitación de la presente Modificación Puntual se han producido modificaciones sustanciales entre el documento redactado en septiembre de 2013 y el actual por cuanto se han introducido las modificaciones provenientes del informe de la Dirección General de Aviación Civil (preceptivo y vinculante previo a la aprobación inicial de 12 de febrero de 2014) y del informe de la Dirección General de Turismo del Gobierno de las Islas Baleares (de 15 de noviembre de 2013) en fecha 29 de noviembre se remitió consulta a la Comisión de Medio Ambiente de las Islas Baleares a efectos de determinar si la nueva redacción del presente documento se inserta en el supuesto del apartado 4.h del anexo III de la Ley 11/2006 y en consecuencia podía ser directamente considerada como no sujeto a evaluación ambiental estratégica.
Dado que el Presidente de la Comisión de Medio Ambiente de las Islas Baleares mediante oficio de 11 de junio de 2014 contestó la anterior consulta en el sentido de que las alteraciones en el proyecto inicial al que se ha hecho referencia obligan a seguir la tramitación prevista en los artículos 96 y 97 de la Ley 11/2006 a efectos de determinar si el presente proyecto de modificación de las normas subsidiarias de planeamiento tiene efectos significativos en el medio ambiente y en consecuencia se deberá sujetar o no a evaluación ambiental estratégica.
A efectos del cumplimiento del procedimiento previsto en los artículos 96 y 97 de la Ley 11/2006 de la CAIB, se ha redactado la correspondiente "MEMORIA-ANÁLISIS SOBRE LOS POSIBLES EFECTOS SIGNIFICATIVOS SOBRE EL MEDIO AMBIENTE DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 2 DE LAS NN.SS. DE ALGAIDA RELATIVA AL ÍNDICE DE INTENSIDAD DE USO RESIDENCIAL EN LAS ZONAS VT, B2, y J "a efectos de cumplimentar el trámite de consultas previas previsto en el artículo 95 de la mencionada Ley 11/2006 de la CAIB.
6. Aprobación provisional. En vista del resultado de la información pública,
los informes emitidos y de la tramitación ambiental, se introducirán las modificaciones que procedan y se someterán a nueva información pública si éstas resultan sustanciales. Si no lo resultan, o una vez resuelto el nuevo trámite de información pública, se pedirá la emisión de los informes previos preceptivos, en su caso, y, una vez introducidas las modificaciones que de ello resultasen, se aprobarán provisionalmente.
El plazo para adoptar el acuerdo de aprobación provisional es de un año desde la aprobación inicial.
7. Competencia
El órgano competente para la aprobación inicial y provisional del expediente de modificación puntual es el Plenario de la Corporación de acuerdo al artículo 22, 2, c, Ley 7/1985, que en su redacción vigente establece : "Artículo 22 ...
2. Corresponden, en todo caso, en el pleno las siguientes atribuciones: ...
c) La aprobación inicial del planeamiento general y la aprobación que ponga fin a la tramitación municipal de los planes y demás instrumentos de ordenación previstos en la legislación urbanística.
II.- DEL OBJETO DE LA MODIFICACIÓN 1.- Objeto de la modificación
A. Modificación del índice de intensidad de uso residencial en suelo urbano (IIUR) en las zonas VT, B2 y J mediante la modificación de los artículos 106, 107 y 108 de las Ordenanzas de las vigentes Normas Subsidiarias.
En las zonas VT y B2 se añade un límite máximo de viviendas en función de la total superficie de solar a la existente determinado por la superficie de solar comprendida dentro de la profundidad edificable.
En la zona J se añade un límite máximo de viviendas en función de la fachada del solar a la existente determinado por la superficie de solar.
Todo ello a efectos de dar cumplimiento a la norma 7.5 del Plan Territorial sobre tipología edificatoria tradicional.
B. Adaptación a las previsiones del Real Decreto 297/2013.
En cumplimiento de lo establecido en el artículo 29 del Decreto 584/1972, redactado de acuerdo al Real Decreto 297/2013, se ha solicitado en fecha 10 de octubre, la emisión del informe preceptivo, recibido por el Ayuntamiento en fecha 18 de febrero de 2014, en el que se establece:
1. La “Modificación Puntual nª 2 de las Normas Subsidiarias de Algaida”(Mallorca) deberá incorporar entre sus planos normativos, los planos de las Servidumbre Aeronáuticas del Aeropuerto de Palma de Mallorca y de las instalaciones radioeléctricas de ayuda a la navegación aérea, radar, en Randa (Mallorca) debiendo dejar constancia expresa del párrafo anterior en la normativa de su documentación.
2. (el mencionado párrafo anterior dice:) La totalidad del ámbito objetivo de la Modificación Puntual se encuentra incluida en las Zonas de Servidumbres Aeronáuticas Legales correspondientes al Aeropuerto de Palma de Mallorca y a las instalaciones radioeléctricas de ayuda a la navegación aérea, radar, en Randa (Mallorca). En los planos que se adjuntan como Anexo I a este informe se representan las líneas de nivel de las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Palma de Mallorca y de las instalaciones radioeléctricas de ayuda a la navegación aérea, radas, en Randa (Mallorca) que afectan a dicho ámbito, las cuales determinan las alturas (respecto al nivel del mar) que no deben sobrepasar ninguna construcción (incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc.) modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas, aerogeneradores incluidas sus palas, carteles, etc.) así como el gálibo de viario o vía ferrea.
3. Se deberá hacer referencia en la normativa de la modificación puntual al artículo 10 del Decreto 584/72 modificado por Real Decreto 297/2013
(BOE del 17 de mayo), en particular a que la superficie comprendida
dentro de la proyección ortogonal sobre el terreno del área de servidumbres del aeródromo y de las instalaciones radioeléctricas aeronáuticas del Aeropuerto de Palma de Mallorca y de las instalaciones radioeléctricas de ayuda a la navegación aérea, radar, en Randa queda sujeta a una servidumbre de limitación de actividades, en cuya virtud la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA) podrá prohibir, limitar o condicionar actividades que se ubiquen dentro de la misma y puedan suponer un peligro para las operaciones aéreas o para el correcto funcionamiento de las instalaciones radioeléctricas. Dicha posibilidad se extenderá a los usos del suelo que faculten para la implantación o ejercicio de dichas actividades, y abarcará, entre otras:
a) Las actividades que supongan o lleven aparejada la construcción de obstáculos de tal índole que puedan inducir turbulencias.
b) El uso de luces, incluidos proyectores o emisores láser que puedan crear peligros o inducir a confusión o error.
c) Las actividades que impliquen el uso de superficies grandes y muy reflectantes que puedan dar lugar a deslumbramiento.
d) Las actividades que puedan estimular la actividad de la fauna en el entorno de la zona de movimientos del aeródromo.
e) Las actividades que den lugar a la implantación o funcionamiento de fuentes de radiación no visible o la presencia de objetos fijos o móviles que puedan interferir el funcionamiento de los sistemas de comunicación, navegación y vigilancia aeronáuticas o afectarlos negativamente.
f) Las actividades que faciliten o lleven aparejada la implantación o funcionamiento de instalaciones que produzcan humo, nieblas o cualquier otro fenómeno que suponga un riesgo para las aeronaves. g) El uso de medios de propulsión o sustentación aéreos para la realización
de actividades deportivas o de cualquier otra índole.
4. Deberá dejarse constancia en la normativa de la Modificación Puntual de la necesidad de que cualquier emisor radioeléctrico u otro tipo de dispositivo que pudiera dar origen a radiaciones electromagnéticas perturbadoras del normal funcionamiento de las instalaciones radioeléctricas aeronáuticas, aún no vulnerando las superficies limitadoras de obstáculos requerirá de la correspondiente autorización conforma lo previsto en el Artículo 16 del Decreto 584/72 de servidumbres aeronáuticas. Igualmente deberá indicarse que, dado que las servidumbres aeronáuticas constituyen limitaciones legales al derecho de propiedad en razón de la función social de ésta, la resolución que a tales efectos se evacuase no generará ningún tipo de indemnización.
En fecha 26 de febrero se ha solicitado el informe previo del Ministerio de Defensa exigido por el Decreto 584/1972, en su redacción vigente en el artículo 29.2 párrafo segundo (RD 297/2013 de 26 de abril, BOE del 17 de mayo). El
informe del Ministerio de Defensa de 20 de marzo manifiesta que no existen observaciones que formular al informe de la DG de Aviación Civil informando el proyecto favorablemente siempre que se respeten las condiciones impuestas por el informe de la DG de Aviación civil, al que ya se ha hecho referencia. C. Adaptar las NSP a las previsiones de la Ley 8/2012 de Turismo de las Islas Baleares,
A este objeto se ha solicitado informe no preceptivo de Consejería de Turismo Dirección General de Turismo, emitido con las siguientes conclusiones:
1. Hay que definir o delimitar la zona del casco antiguo o las zonas aptas para la implantación de los hoteles de ciudad.
2. Hay que incorporar la excepción de aplicación del IUT los casos previstos en el artículo 5.5 de la Ley 8/2012 (hoteles interiores, hoteles de ciudad, albergues, refugios, hospederías o establecimientos hoteleros a partir de cuatro estrellas que permanezcan abiertos todo el año).
3. En caso de que la calificación de la sub-zona Sa Plaza (de la Zonificación de Vivienda Tradicional - VT), no quede incluida dentro de la zona delimitada como núcleo antiguo o como apto para hoteles de ciudad, en cuanto a la implantación de nuevos hoteles, hay que ajustar el IUT propuesto a lo dispuesto en el artículo 5.4 de la Ley 8/2012, reduciéndolo al menos a 1 plaza / 60m2 de solar. Este índice en todo caso será de aplicación a los apartamentos turísticos.
4. Hay que revisar las condiciones de uso de las calificaciones urbanísticas en relación al principio de uso exclusivo de la actividad de alojamiento turístico según lo expuesto en las consideraciones técnicas de este informe.
5. Es necesario que la documentación de la propuesta justifique o manifieste que la modificación propuesta no contradice el Plan Integral de Turismo de las Islas Baleares.
6. Queda pendiente de aprobación el Plan de desarrollo turístico municipal según lo previsto en el artículo 70 de la Ley 8/2012.
2.- Criterios objetivos que justifican la solución adoptada:
A. Modificación del índice de intensidad de uso residencial en suelo urbano (IIUR) en las zonas VT, B2 y J mediante la modificación de los artículos 106, 107 y 108 de las Ordenanzas de las vigentes Normas Subsidiarias.
A pesar de no se ha procedido a la adaptación del Planeamiento urbanístico al Plan Territorial de Mallorca, ni se ha aprobado definitivamente el Catálogo de protección del patrimonio histórico del municipio, la presente modificación puntual se redacta al amparo del artículo 15 de la Ley 14/2000 de ordenación Territorial, redacción dada por la Ley 7/2012, art. 11, y DT tercera, punto 2 de la Ley 12/1998 de Patrimonio histórico, redacción dada por la Ley 7/2012, art. 12 El planeamiento municipal vigente establece un IIUR a las diferentes zonas de suelo urbano que permiten un uso residencial plurifamiliar, en función de la
superficie comprendida dentro de la profundidad edificable para las zonas intensivas, VT y B2, y en función de la superficie de solar para la zona extensiva J.
Después de más 10 años de aplicación, se ha podido comprobar que la aplicación de este IIUR desvirtúa, en algunos casos, la tipología tradicional de los diferentes núcleos urbanos del término municipal, Algaida, Pina y Randa, al permitir que solares preexistentes de características tradicionales tengan un número de viviendas permitido muy superior a los otros solares, con lo que el planeamiento vigente no se adapta en este punto a lo previsto en el Plan Territorial Insular de Mallorca en su norma 7.5.) por cuanto hace posible en determinados casos construcciones de nueva planta que no mantienen el tipo edificatorio tradicional
Analizando las causas de esta anomalía resulta que:
- En las zonas Intensivos VT y B2 partiendo de que el primer planeamiento que se aprobó fue el año 2002 hasta ese momento no se había realizado prácticamente ninguna apertura de calle y el crecimiento se había producido siguiendo la traza de los caminos existentes, por lo que, las parcelas existentes a día de hoy son parcelas con fachadas de 10 metros y profundidades muy superiores, que doblan o triplican las de la parcela mínima. Esto ha provocado que estas parcelas existentes situadas en las esquinas se conviertan en totalmente edificables y en aplicación del IIUR vigente el número de viviendas pase a ser de 1 vivienda / 70 o 60 m2 de solar. Por ello se propone una limitación al número máximo de viviendas que resulten de la aplicación del IIUR vigente añadiendo el parámetro de parcela mínima. En una parcela mínima estándar de cada una de las tipologías intensivas en aplicación de las NN.SS. se pueden construir un número máximo de 2 viviendas que sí corresponde a la tipología tradicional y ésta es la limitación que se introduce.
- En la zona Extensiva J, por la misma razón que las intensivas, nos encontramos con que las parcelas existentes son con poca fachada y mucho fondo. Al ser el IIUR en función de la superficie de solar, ha dado lugar a viviendas aisladas situadas una tras otra con un único acceso desde la calle, creando una especie de callejón de acceso que nada tiene que ver con la planificación y el modelo de crecimiento, es por ello se añade una limitación en el número de viviendas en función de la fachada mínima. En una parcela mínima estándar situada en la zona extensiva J, se pueden construir un número máximo de 2 viviendas que si pueden quedar integrados en el modelo de crecimiento de las NN.SS. y ésta es la limitación que se introduce en el IIUR de la zona.
B. Adaptación a las previsiones del Real Decreto 297/2013
Al respecto de las servidumbres aeronáuticas se siguen los criterios aportados por la Dirección General de Aviación Civil, adaptando el articulado de las Normas (artículo 7 bis y 17 bis) e incorporando la planimetría facilitada por dicha Dirección General.
C. Adaptar las NSP a las previsiones de la Ley 8/2012 de Turismo de las Islas Baleares,
Los artículos 106 y 107 de las Ordenanzas de las Normas Subsidiarias de Planeamiento establecen la inaplicabilidad del Índice de intensidad máxima de uso turístico, establecido en cada uno de ellos, a los edificios existentes que se acojan a la figura de turismo de interior regulada por el Decreto 62/1995.
El mencionado Decreto 62/1995, de prestación de servicios turísticos en el
medio rural, definía el turismo interior en su artículo 2.3 “Se entiende por
Turismo de Interior la prestación de servicios turísticos, por motivos vacacionales y mediante precio, que se realicen en viviendas situadas en los cascos antiguos de los núcleos urbanos que se hallen situados a una distancia mínima de 500 metros de la zona turística más próxima y que, teniendo la construcción y la parcela donde se asientan la tipología tradicional del entorno urbano en que se ubiquen, conformen una sola vivienda y hayan sido construidas con anterioridad al 1 de enero de 1940”, establint a l’article 3 C 4 la
normativa corresponent a la intensitat de l’ús: “El número máximo de unidades
de alojamiento para este tipo de actividad será de 8 con un máximo de 16 plazas, debiendo existir un baño completo por cada unidad de alojamiento.”
Derogado el Decreto 62/1995 por el Decreto 60/2009 de 25 de septiembre, por el que se establecen la unificación de los procedimientos y la simplificación de los trámites en materia turística, y la declaración responsable de inicio de las actividades turísticas, se estableció un nuevo régimen normativos turístico
afecto al turismo interior, estableciendo su artículo 10.3 “Se entiende por
turismo de interior la vivienda en que se presta servicio de alojamiento, construida con anterioridad al 1 de enero de 1940, situada en el casco antiguo de los núcleos urbanos a una distancia mínima de quinientos metros de la zona turística más próxima. Este edificio tiene que tener la tipología tradicional del entorno urbano en que se ubique y tiene que constituir una sola vivienda.
El número máximo de unidades y plazas del establecimiento, y las dimensiones y superficies de las dependencias vienen determinados por la normativa autonómica en materia de habitabilidad; con todo, tiene que disponer de un baño por cada una de las habitaciones.
En las edificaciones que se dediquen a turismo de interior no se pueden hacer obras que signifiquen aumento de volumen edificado o que modifiquen la tipología arquitectónica original” normativa esta que remite la cuestión de la intensidad del uso turístico para el turismo interior en la normativa autonómica reguladora de la materia de habitabilidad, manteniéndose como única especialidad de derecho turístico el que cada habitación tenía que disponer de un baño.
El Decreto 60/2009 fue derogado expresamente por el vigente Decreto 13/2011 que al respecto del turismo interior, no tiene otra regulación específica que la contenida en el artículo 6.3, desarrollando el artículo 26 de la derogada Ley 2/1999, para mantener la fecha de 1 de enero de 1940 como antigüedad mínima para acogerse a esta figura; y su obligación de inscripción en el registro establecido en el artículo 19. En consecuencia, a día de hoy derogados
expresamente los límites a la intensidad de uso turístico establecidos en el Decreto 62/1995 y la remisión expresa a la normativa reguladora la materia de habitabilidad contenida en el Decreto 60/2009 y no estableciéndose normativa especial turística en relación a la intensidad de uso turístico ni en el Decreto 13/2011 ni a la nueva Ley del Turismo 8/2012, será de aplicación la normativa general, es decir, la normativa autonómica reguladora de la materia de habitabilidad, salvo que el planeamiento establece normas más restrictivas. Dada la especial naturaleza del turismo interior que viene regulada por el artículo 39.1 d) de la Ley 8/2012 (Alojamientos de turismo interior: son los establecimientos (Alojamientos de turismo interior: son los establecimientos en
que se presta el servicio de alojamiento turístico en un edificio situado en el casco antiguo, en edificios catalogados o en edificios construidos antes del 1 de enero de 1940.
Reglamentariamente, con justificada motivación, se podrán establecer otras fechas de antigüedad y otras distancias de las zonas turísticas.
En este tipo de establecimientos estarán permitidas las ampliaciones que se ajusten a la normativa que les sea de aplicación, incluso mediante la adquisición de edificaciones colindantes con el establecimiento originario, siempre que reúnan las condiciones expresadas en el párrafo anterior.) sigue motivando la exclusión de esta clase de alojamiento hotelero de la limitación de la intensidad del uso turístico, remitiéndonos a la normativa autonómica de habitabilidad, aplicable como norma de carácter general no excepcionada por la normativa especial turística y a la normativa reglamentaria especial turística que en su día lo pueda regular. (conclusión 2 del informe)
Finalmente adaptamos las Normas a las indicaciones del informe de la Consejería de Turismo en el que se ha hecho referencia y en consecuencia se añade un punto 7 al artículo 54 (conclusión 4 del informe); se modifica el punto 2 del artículo 67 (conclusión 2 del informe).
Las VT se definen en el artículo 106.1 como:
1.Descripción
Corresponde a las áreas morfológicas del casco antiguo y de parcelación caminera descritas en la memoria de información urbanística del avance. La primera se caracteriza por una parcelación pequeña e irregular que constituye la pauta de ocupación y parcelación original de los núcleos, en la que se edifica y parcela enfrente a una calle o camino cuando todavía no está configurado el tejido urbano posterior; la forma y la dimensión de las manzanas son irregulares, las calles son estrechas (de 4 a 6 metros), no demasiado rectas y de anchura variable en su trazado, y existen algunas sin salida. La segunda es un área resultante del mismo proceso que la anterior, con ensanche en el casco antiguo, en la que se edifica y parcela enfrente a los caminos de acceso a éste. Las parcelas resultantes son irregulares y profundas, con dimensiones medias de 5 a 6 metros de anchura por 30 a 50 metros de profundidad. Ambas áreas configuran el tejido histórico-tradicional que se regula aquí con una sola ordenanza de edificación.
Uso característico: vivienda unifamiliar o plurifamiliar
Tipo de ordenación: según alineación de vial o espacio libre público
En el núcleo de Algaida, en los alrededores de Sa Plaça, y al objeto de mantener las condiciones de densidad urbana y proporción de Sa Plaça, se define una subzona de
mayor aprovechamiento donde se permite una planta más, en forma de planta porche, con mayores intensidades de uso residencial y turístico.
Esta subzona queda delimitada en los planos A4 y A6
Con lo cual la norma vigente ya cumplimenta la previsión del artículo 39.1 b) párrafo primero de la Ley 8/2012 de turismo, y se añade una situación 7ª en el artículo 66 a efectos de cumplimentar el artículo 39.1.d) la Ley 8/2012 de turismo y las conclusiones 1 y 3 del informe.
La documentación de la propuesta no contradice el Plan Integral de Turismo de las Islas Baleares.
El Pleno del Ayuntamiento en sesión ordinaria de 5 de diciembre de 2013 acordó la aprobación del Plan de desarrollo turístico municipal 2014-2015 y su transmisión a la Dirección General de Turismo
MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº2 DE LAS NN.SS. DE ALGAIDA
PLANOS INFORMATIVOS
Se adjuntan ejemplos de solares existentes con este tipo de anomalía sobre los presentes planos informativos.
MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº2 DE LES NN.SS. DE ALGAIDA
NORMES
Diciembre 2014.
Modificaciones de las Ordenanzas.
Se añade un artículo 7 BIS en las Ordenanzas
Artículo 7 BIS. ACTOS SUJETOS A AUTORIZACIÓN DE LA AGENCIA ESTATAL DE SEGURIDAD AÉREA.
1.- La totalidad del ámbito territorial del municipio de Algaida se encuentra incluido en las Zonas de Servidumbres Aeronáuticas Legales correspondientes al Aeropuerto de Palma de Mallorca y en las instalaciones radioeléctricas de apoyo a la navegación aérea, radar, en Randa. En los planos normativos de Servidumbres aeronáuticas y radioayudas se representan las líneas de nivel de las superficies limitadoras de las Servidumbres aeronáuticas del Aeropuerto de Palma de Mallorca y de las instalaciones radioeléctricas de apoyo a la navegación aérea, radar, en Randa, que afectan al término municipal de Algaida, las cuales determinan las alturas (respecto al nivel del mar) que no debe sobrepasar ninguna construcción (incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, elementos decorativos, etc.) modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas, aerogeneradores incluidas sus palas, carteles, etc.) así como el galibo de viario o vía férrea).
2 De acuerdo al artículo 10 del Decreto 584/72 de servidumbres Aeronáuticas modificado por Real Decreto 297/2013, la superficie comprendida dentro de la proyección ortogonal sobre el terreno del área de servidumbres de aeródromo y de las instalaciones radioeléctricas aeronáuticas del aeropuerto de Palma de Mallorca y de las instalaciones radioeléctricas de ayuda a la navegación aérea, radar, en Randa queda afectada por una servidumbre de limitación de actividades y AESA podrá prohibir, limitar o condicionar actividades que se ubiquen dentro de la misma y como mínimo las siguientes:
a) Las actividades que supongan o impliquen la construcción de obstáculos que puedan inducir turbulencias.
b) El uso de luces, incluidos proyectores o emisores láser que puedan crear peligros o inducir a confusión o error
c) Las actividades que impliquen el uso de superficies grandes y muy reflectantes que puedan provocar deslumbramiento
d) Las actuaciones que puedan estimular la actividad de la fauna en el entorno de la zona de movimiento del aeródromo
e) Las actividades que den lugar a la implantación o funcionamiento de fuentes de radiación no visible o presencia de objetos fijos o móviles que puedan interferir el funcionamiento de los sistemas de comunicación, navegación y vigilancia aeronáuticas o afectarlos negativamente
f) Las actividades que facilitan o conllevan la implantación o funcionamiento de instalaciones que produzcan humo, nieblas o cualquier otro fenómeno que suponga un riesgo para las aeronaves
g) El uso de medios de propulsión o sustentación aérea para la realización de actividades deportivas, o de cualquier otra índole
3 Cualquier emisor radioeléctrico u otro tipo de dispositivo que pueda dar origen a radiaciones electromagnéticas turbadoras del normal funcionamiento de las instalaciones radioeléctricas aeronáuticas, aunque no vulnere las superficies limitadoras de obstáculos, requerirá de la correspondiente autorización conforme a lo previsto en el artículo 16 del Decreto 584/72 de Sevidumbres Aeronáuticas en el bien entendido de que:
La tabla III del Capítulo II, la Tabla IV bis y el último párrafo del apartado «Equipo de Trayectoria de Planeo del sistema de aterrizaje instrumental (GP/ILS) y radar de precisión para la aproximación (PAR)»de la tabla IV.2, han sido modificados o introducidos por los apartados diez, once y doce, respectivamente, del artículo único del RD 297/2013, de 26 de abril, por lo que se modifica el D. 584/1972, de 24 de febrero, de servidumbres Aeronáuticas y por lo que se modifica el RD 2591/1998, de 4 de diciembre, sobre la Ordenación de los Aeropuerto de Interés General y su Zona de Servicio, en ejecución de lo dispuesto por el artículo 166 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social («BOE» 17 mayo).
4 Dado que las Servidumbres Aeronáuticas constituyen limitaciones legales al derecho de propiedad por su función social, la resolución que a tal efectos se emitiera no generará ningún tipo de derecho a indemnización
Se añade un artículo 17 BIS a las Ordenanzas
Artículo 17. BIS. DOCUMENTACIÓN PARA CUALQUIER TIPO DE OBRA AFECTADA POR LAS SERVIDUMBRES AÉREAS.
Además de la documentación establecida en los artículos correspondientes según el tipo de licencia que se quiera solicitar, cualquier tipo de obra situada en las zonas de servidumbre deberá presentar la siguiente documentación para tramitar la autorización previa y vinculante la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA):
Memoria del tipo de actuación por la que se solicita autorización: construir o instalar, y de cualquiera, medio electromecánico que se haya de usar para la construcción o instalación, como grúas, grúas-torre , etc.
-Ubicación: Plano de situación con cotas de nivel (mínimo cada 5 m) sobre el nivel del mar y referencia catastral.
Planos de planta y alzado acotados
-Altura: Se indicará la altura máxima que tendrá la construcción o instalación que se solicita, incluyendo cualquier elemento que sobresalga, como pararrayos, antenas, cajas de ascensores, cajas de escaleras, te. En el caso de que se construya o instale sobre elementos ya edificados (p.e. una antena de
telefonía sobre un edificio o sobre una torre), se deberá indicar la altura del elemento existente y la del que se solicita autorización.
-Además Se podrán presentar los documentos que se consideren necesarios para la descripción de los elementos por los que se solicita autorización como estudio de apantallamiento, estudio de seguridad aeronáutico o descripción de los materiales de terminación de la construcción o instalaciones.
Se añade los puntos 7. en el artículo 54 de las Ordenanzas.
Artículo 54.RÈGIM DE COMPATIBILIDAD DE USOS EN SUELO URBANO ...
7. En cuanto al uso turístico regulado en el artículo 50 (5.3) de las presentes ordenanzas, rige el principio de uso exclusivo, establecido en el artículo 32 de la Ley 8/2012 del turismo de las Islas Baleares , con la inclusión en su caso de usos compatibles o secundarios que podrán ser los siguientes:
a) Residencial exclusivamente para personal empleado y de dirección, así como para los propietarios acogidos a aquellas modalidades de propiedad turística establecidas en la ley 8/2012, en establecimientos turísticos de alojamiento. b) De almacén. c) Comercial. d) De servicios. e) De establecimientos públicos. f) Sociocultural. g) Docente. h) Asistencial. e) Administrativo. j) Deportivo. k) Sanitario. l) Religioso. m) Recreativo o de entretenimiento.
n) De actividades turísticas definidas en el artículo 61 de la Ley 8/2012 del turismo de las Islas Baleares.
o) Cualquier otro que suponga un incentivo al turismo no estacional y de calidad.
Hasta que reglamentariamente se desarrollen las previsiones del artículo 32.4 último párrafo de la Ley 8/2012 del turismo de las Islas Baleares, el régimen de usos secundarios compatibles, atendiendo a las limitaciones de tamaño, ubicación y usos específicos en los establecimientos será el previsto en las presentes ordenanzas.
Se añade una situación 7ª en el artículo 66.
Artículo 66 OBRAS A REALIZAR LOS EDIFICIOS EXISTENTES ...
Situación 7ª. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 39.1.d) de la Ley 8/2012 del Turismo de las Islas Baleares, en los edificios construidos antes del 1 de enero de 1940 ubicados en cualquier clase de suelo, se podrán realizar las obras necesarias para la implantación del uso turístico, alojamiento de turismo interior
Se modifican los siguientes artículos:
Articulo 67.OBRAS EN EDIFICIOS Y ELEMENTOS INVENTARIADOS (VIGENTE) …
2. El régimen de usos será el correspondiente a la zona o área donde se ubiquen. De todos modos, en los bienes inventariados no se permitirá la realización de cualquier actividad que pueda suponer peligro por la pérdida o el deterioro de los valores que se protegen.
…
Artículo 67.OBRES A EDIFICIOS Y ELEMENTOS INVENTARIADOS (MODIFICADO)
...
2.El régimen de usos será el correspondiente a la zona o área donde se ubiquen. De todos modos, en los bienes inventariados no se permitirá la realización de cualquier actividad que pueda suponer peligro para la pérdida o deterioro de los valores que se protegen. De acuerdo al artículo 39.1.b) de la Ley 8/2012 de turismo, el uso turístico para hotel de ciudad está permitido en este edificios que estén ubicados en suelo urbano independientemente de su zonificación
…
Art. 106. Zona de Vivenda Tradicional VT (VIGENTE) ...
3. Condiciones de edificación Alturas máximas:
Altura en número de plantas: 2 plantas (baja + piso) Altura máxima: 7,00 m
Altura total: 8,50 m
Profundidad edificable máxima: 14,00 m
Ocupación máxima en planta baja (a partir de la profundidad edificable): 30% del espacio libre de la parcela
Vuelo máximo: 10% de la anchura de la calle <0,40 m
Separación mínima a medianerías para poder abrir huecos de iluminación: 3,00 m Índice de intensidad máxima de uso residencial: 1 vivienda / 60 m2 de solar comprendido dentro de la profundidad edificable
Índice de intensidad máxima de uso turístico: 1 plaza / 60 m2 de solar (*)
(*) Los edificios existentes que se acojan a la figura de turismo de interior, regulada en el Decreto 62/1995 no estarán obligados al cumplimiento de este IUT.
4. Condiciones particulares de edificación de la subzona de Sa Plaça
En la subzona del núcleo de Algaida señalada en los planos se definen en las condiciones particulares siguientes:
Alturas máximas:
Altura en número de plantas: 3 plantas (baja + piso + porche) Altura máxima: 8,50 m
Índice de intensidad máxima de uso residencial: 2 viviendas / 60 m2 de solar comprendido dentro de la profundidad edificable
Índice de intensidad máxima de uso turístico: 2 plazas / 60 m2 de solar (*)
(*) Los edificios existentes que se acojan a la figura de turismo de interior, regulada en el Decreto 62/1995 no estarán obligados al cumplimiento de este IUT.
…
7. Condiciones de uso
Todos los usos no incluidos como permitidos se considerarán prohibidos.
CUADRO DE REGULACIÓN DE USOS PERMITIDOS VIVIENDA TRADICIONAL (VT) USOS PERMENORIZADOS
GRUPO TAMAÑO SITUACIÓN
...
5.3 Turístico 1,2,3 1,2,3,4 1,2,3
...
Art. 106. Zona de Vivienda Tradicional VT (MODIFICADO) ...
3. Condiciones de edificación: Alturas máximas:
Altura en número de plantas: 2 plantas (baja + piso) Altura máxima: 7m
Altura total: 08:50 m
Profundidad edificable máxima: 14,00 m.
Ocupación máxima en planta baja: (a partir de la profundidad edificable) 30% del espacio libre de parcela
Vuelo máximo: 10% de la anchura de la calle <0,40 m
Separación mínima a medianeras para poder abrir huecos de iluminación: 3,00m.
Índice de Intensidad máxima de Uso Residencial: 1 vivienda / 60 m2 de solar comprendidos dentro de la profundidad edificable. Con un máximo de 2 viviendas / parcela mínima
Índice de Intensidad máxima de uso turístico: 1 plaza / 60 m2 de solar. En los casos que se acojan a las figuras de hotel de ciudad, turismo de interior, albergues, refugios, hospederías o establecimientos hoteleros a partir de cuatro estrellas que permanezcan abiertos todo el año de acuerdo al artículo 5.5 de la Ley 8/2012, del Turismo de las Islas Baleares el número máximo de unidades y plazas del establecimiento, y las dimensiones y superficies de las dependencias vendrán determinadas por la normativa autonómica en materia de habitabilidad y en materia turística.
4. Condiciones particulares de edificación de la sub-zona de Sa Plaça. Alturas máximas:
Altura en número de plantas: 3 plantas (baja + piso + porche) Altura máxima: 8,50m
Altura total: 10.00 m
Índice de Intensidad máxima de Uso Residencial: 2 viviendas / 60 m2 de solar comprendidos dentro de la profundidad edificable. Con un máximo de 2 viviendas / parcela mínima
Índice de Intensidad máxima de uso turístico: 1 plaza / 60 m2 de solar. En los casos que se acojan a las figuras de hotel de ciudad, turismo de interior, albergues, refugios, hospederías o establecimientos hoteleros a partir de cuatro estrellas que permanezcan abiertos todo el año de acuerdo al artículo 5.5 de la Ley 8/2012, del Turismo de las Islas Baleares el número máximo de unidades y plazas del establecimiento, y las dimensiones y superficies de las dependencias vendrán determinadas por la normativa autonómica en materia de habitabilidad y en materia turística.
...
7. Condiciones de uso
Todos los usos no incluidos como a permitidos se consideraran prohibidos. CUADRO DE REGULACIÓN DE USOS PERMESOS
VIVIENDA TRADICIONAL (VT) USOS PERMENORIZADOS
GRUPO TAMAÑO SITUACIÓN
...
5.3 Turístico 1,2,3 1,2,3,4 3,4
...
Art. 107. Zona Intensiva B2 (VIGENTE) ...
3. Condiciones de edificación Alturas máximas:
Altura en número de plantas: 2 plantas (baja + piso) Altura máxima: 7,00 m
Altura total: 8,50 m
Profundidad edificable máxima: 14,00 m
Vuelo máximo: 10% de la anchura de la calle <0,60 m
Separación mínima a medianerías para poder abrir huecos de iluminación: 3,00 m Índice de intensidad máxima de uso residencial: 1 vivienda / 70 m2 de solar comprendido dentro de la profundidad edificable.
Índice de intensidad máxima de uso turístico: 1 plaza / 70 m2 de solar (*)
(*) Los edificios existentes que se acojan a la figura de turismo de interior, regulada en el Decreto 62/1995 no estarán obligados al cumplimiento de este IUT.
...
6.Condiciones de uso
Todos los usos no incluidos como permitidos se considerarán prohibidos. CUADRO DE REGULACIÓN DE USOS PERMITIDOS
ZONA INTENSIVA (B2)
USOS PERMENORIZADOS GRUPO TAMAÑO SITUACIÓN
...
5.3 Turístico 1,2,3 2,3,4 1,2,3
...
Art. 107. Zona Intensiva B2 (MODIFICADO) ...
3. Condiciones de edificación: Alturas máximas:
Altura en número de plantas: 2 plantas (baja + piso) Altura máxima: 7m
Altura total: 08:50 m
Profundidad edificable máxima: 14,00 m.
Vuelo máximo: 10% de la anchura de la calle <0,60 m
Separación mínima a medianeras para poder abrir huecos de iluminación • Iluminación: 3,00 m.
Índice de Intensidad máxima de Uso Residencial: 1 vivienda / 70 m2 de solar comprendidos dentro de la profundidad edificable. Con un máximo de 2 viviendas / parcela mínima
Índice de Intensidad máxima de uso turístico: 1 plaza / 70 m2 de solar. En los casos que se acojan a las figuras de hotel de ciudad, turismo de interior, albergues, refugios, hospederías o establecimientos hoteleros a partir de cuatro estrellas que permanezcan abiertos todo el año de acuerdo al artículo 5.5 de la Ley 8/2012, del Turismo de las Islas Baleares el número máximo de unidades y plazas del establecimiento, y las dimensiones y superficies de las dependencias vendrán determinadas por la normativa autonómica en materia de habitabilidad y en materia turística.
...
6.Condiciones de uso
Todos los usos no incluidos como permitidos se considerarán prohibidos. CUADRO DE REGULACIÓN DE USOS PERMITIDOS
ZONA INTENSIVA (B2)
USOS PERMENORIZADOS GRUPO TAMAÑO SITUACIÓN
...
5.3 Turístico 1,2,3 1,2,3,4 3,4
...
Art. 108. Zona Extensiva Suburbana J (VIGENTE) 3. Condiciones de edificación
Altura en número de plantas: 2 plantas (baja + piso) Altura máxima: 7,00 m
Altura total: 8,50 m
Edificabilidad máxima: 0,60 m2/ m2 Ocupación máxima: 40%
Volumen máximo edificado: 1.500 m3 Separación mínima a medianerías 3,00 m Separación a vial o espacio público: 3,00 m
Índice de intensidad máxima de uso residencial: 1 vivienda / 300 m2 de solar ...
Art. 108. Zona Extensiva Suburbana J (MODIFICADO) ...
3. Condiciones de edificación:
Altura en número de plantas: 2 plantas (baja + piso) Altura máxima: 7m
Altura total: 08:50 m
Edificabilidad máxima: 0,60 m2 / m2 Ocupación máxima: 40%
Separación mínima a medianeras: 3,00 m. Separación a vial o espacio público: 3,00 m.
Índice de Intensidad máxima de Uso Residencial: 1 vivienda / 300 m2 de solar con un máximo de 2 viviendas / fachada mínima.
Algaida, Diciembre de 2014
Aina Cifre Bibiloni Arquitecta
