I N F O R M E N º 7 7
A C O P C N S I A.G.
MATERIA: Limitación al crédito del IVA de las Empresas Constructoras, Ley Nº 20.259.
I. ANTECEDENTES
1.- La Ley Nº 18.6301 amplió los hechos gravados con IVA, incorporando a la venta de “bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos por ella, o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella”, tipificando asimismo como hecho gravado con IVA “los contratos generales de construcción”. Al respecto, cabe recordar que la ley definió a la “empresa constructora” como la persona natural o jurídica que se dedica en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su propiedad, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella;
2.- En relación al IVA aplicable a la construcción, hasta antes de la reforma introducida por la Ley Nº 20.259 materia de este informe, las empresas constructoras gozaban de un derecho a un crédito especial, sin limitación, equivalente al 65% de los montos del IVA recargados en las facturas que emiten por la venta de inmuebles para habitación y por contratos generales de construcción que no fueren por administración2;
3.- El objetivo de éste crédito especial ha sido que las ventas de inmuebles de empresas constructoras y que los contratos generales de construcción, si se les aplicaba el IVA, ello habría significado un mayor costo para el adquirente de las viviendas, razón por la cual en el año 1987 al incorporarse el IVA a la construcción de inmuebles se mantuvo a las empresas constructoras de inmuebles habitacionales el sistema de recuperación de impuestos –crédito contra PPM-, de modo de otorgarles un crédito fiscal especial referido al débito fiscal de las ventas, con el fin de no encarecerle al comprador la adquisición de la vivienda;
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4.- La Ley Nº 20.259 nació de una iniciativa del Poder Ejecutivo en orden a compensar mediante la eliminación de ésta franquicia tributaria la rebaja transitoria al impuesto a las gasolinas automotrices y el adelantar la rebaja del impuesto de timbres y estampillas3.
II. PRINCIPALES MODIFICACIONES AL CREDITO DEL IVA DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
1. Limitación de la franquicia tributaria
El crédito especial equivalente al 65% de los montos de IVA que gozaban las empresas constructoras por la venta de inmuebles habitacionales y por contratos generales de construcción de inmuebles para la habitación que no sean por administración, en virtud de la Ley Nº 20.259 se ha visto rebajado hasta un monto de 225 unidades de fomento, restringiéndose asimismo solo respecto de las viviendas cuyo valor no exceda de 4.500 unidades de fomento.
Lo anterior significa que la construcción de viviendas nuevas cuyo valor excede de 4.500 unidades de fomento han perdido la franquicia tributaria en los términos recién indicados.
En el caso de ventas de viviendas de valor superior a 4.500 unidades de fomento, el comprador de la misma será el beneficiario directo de la franquicia, en cambio, en el caso de contratos generales de construcción a suma alzada, el beneficiario directo será el mandante del contrato, normalmente la empresa inmobiliaria. Como consecuencia de ello, en éste último caso, la franquicia operará sobre el costo de construcción de la vivienda, que represente el valor del contrato general de construcción que ha debido pagar la inmobiliaria. En cambio, en el caso del contrato de compraventa, la franquicia opera directamente sobre el precio de venta de la vivienda ya terminada4.
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Mensaje 1469-355 de fecha 3 de Marzo de 2008. La rebaja al impuesto de timbres y estampillas será tratada en un informe por separado.
2.- Nuevas exigencias para gozar de la franquicia tributaria
La Ley Nº 20.259 agrega como requisito para acceder a la franquicia tributaria el contar con el respectivo permiso de construcción y el dejar constancia en el contrato general de construcción del precio unitario de venta de cada vivienda.
Al respecto, se precisa que el concepto “habitación” incluye también las dependencias directas tales como estacionamientos y bodegas amparadas por un mismo permiso de edificación o en un mismo proyecto de construcción, siempre que el inmueble destinado a la habitación propiamente tal constituya la obra principal del contrato o del total contratado.
3.- Restricción del campo de aplicación de la franquicia tributaria: situación de los contratos de ampliación y modificación de inmuebles y de las obras de urbanización
Igualmente ésta nueva normativa ha restringido la aplicación de éste crédito, excluyendo del mismo a los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento, como igualmente a los contratos generales de construcción que no sean por administración referidos a la urbanización de terrenos.
Lo anterior significa que la nueva norma excluye de la franquicia tributaria a los contratos generales de construcción por suma alzada que se refieran a modificaciones de un inmueble, como asimismo a los contratos de urbanización de terrenos, salvo tratándose de las denominadas “viviendas sociales”.
4.- Obligación de informar del costo unitario de la vivienda
Al mismo tiempo, la Ley Nº 20.259 consigna una nueva obligación, en el sentido que en los contratos de construcción referidos a más de una vivienda, para acceder al beneficio, el contrato debe indicar el precio unitario de construcción de las viviendas, incluyéndose en éste el valor de los bienes comunes a construir, a prorrata de las superficies construidas respectivas.
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Igualmente se establece una obligación de informar por parte de las empresas constructoras para facilitar la fiscalización por parte de la autoridad administrativa, debiendo enviarse los antecedentes que sirvan de base para el cálculo del beneficio, la individualización de los compradores de los inmuebles o los mandantes de los contratos generales de construcción, conforme a la reglamentación que oportunamente dicte el Servicio de Impuestos Internos
III. VIGENCIA
La nueva ley consagra una vigencia gradual de éstas modificaciones, con el objeto de facilitar la transición de los proyectos inmobiliarios actualmente en ejecución, cuya redacción resulta bastante deficiente por lo que será necesario, que sea aclarada por Servicio de Impuestos Internos.
El régimen de vigencia gradual consiste, en lo esencial, que se podrá seguir accediendo a la franquicia tributaria, en casi las mismas condiciones que existen actualmente, respecto de los contratos generales de construcción y de las ventas de viviendas destinadas a la habitación por los impuestos devengados que se efectúen hasta el día 30 de Junio del año 2009.
Sin embargo, durante este período transitorio, en el evento en que el contribuyente tenga un remanente que resulte de la imputación, por ser inferior al pago provisional obligatorio o por no existir la obligación de hacerlo en dicho período, no podría descontarlo de cualquier otro impuesto, retención o recargo que deba pagarse en la misma fecha y tampoco podría imputarse a los mismos impuestos en los meses siguientes5.
De éste modo, respecto a los proyectos en ejecución o por ejecutar la nueva normativa sólo afectará al inventario de viviendas que no se venda o prometa vender con anticipos de precio antes del 1º de Julio del año 2009.
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Esta situación debiera ser corregida por el Servicio de Impuestos Internos, ya que no corresponde a los compromisos asumidos por el Ministro de Hacienda.
IV. CONCLUSIONES
La eliminación de la franquicia tributaria en los términos comentados, debiera significar que para las viviendas cuyo precio excede de 4.500 unidades de fomento, se verá traducido en el futuro en un alza en los precios de venta.
Es cuanto puedo informar.
JUAN EDUARDO FIGUEROA VALDES ASESOR LEGAL DE ACOP CNSI