MARCO JURÍDICO DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA EN LA REPÚBLICA MEXICANA EN EL CAMPO INMOBILIARIO

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MARCO JURÍDICO DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA

EN LA REPÚBLICA MEXICANA EN EL CAMPO

INMOBILIARIO

Por : Lic. HUGO SALGADO CASTAÑEDA

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SUMARIO: A Presentación del trabajo. B. Marco legal del derecho de propiedad. 8.1. Marco constitucional. 8.1.1. Garantías constitucionales. B.1.2. Derechos de los extranjeros. B.1.3. Concepto constitucional del derecho de propiedad. B.2. Clasificación territorial de la propiedad. B.2.1. Propiedad pública. B.3. Marco del derecho social de la pro- piedad. B.3.1. Propiedad comunal. B.3.2. Propiedad ejidal. B.3.3. Marco del derecho civil. B.3.4. Propiedad, función social. B.4. Marco de las zonas restringidas. C. Ley para promover la inversión mexicana y regular la inversión extranjera. C.1. Personas físicas y morales extran- jeras. C.2. Inmigrado. C.3. Marco del derecho corporativo mexicano. C.4. Efectos y derechos de las acciones. C.5. Cláusula de extranje- ría. C.6. Actividades exclusivas y abiertas. C.7. Inversión del inmigrado. C.8. Comisión nacional de inversiones extranjeras. C.9. Fideicomiso en México. C.lO. Del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. D. Reglamento de la Ley para promover la inversión mexicana y re- gular la inversión extranjera. D.1. Sobre inmuebles. E. Formato de

contratos de fideicomiso en México. F. Tiempo compartido.

L a inversión extranjera en l a República Mexicana, a partir del d í a 16 d e mayo de 1989, h a tomado u n camino de apertura, y a que l a actual admi- nistración ejecutiva del Gobierno Federal Mexicano, promulgó un reglamento q u e abre las puertas a l a inversión extranjera e n muchos campos d e la acti- vidad económica mundial, cuyas actividades se habían mantenido reservadas, bien para inversión estatal, bien para la inversión mexicana, o muy restrin- gida su participación a l a inversión extranj.era; apertura q u e se vuelve inclu- sive agresiva, en e l sentido de q u e n o se conocían antecedentes e n la joven República Mexicana, erigida como tal a partir del a ñ o 1821, por la q u e se otorga inclusive la resolución para que algunas actividades estén autorizadas en u n 100% para la inversión extranjera, tal es el caso del campo inmobiliario. E n el periódico El Financiero d e fecha 16 de mayo d e 1989, d e publica- ción nacional e n México, se d a a conocer, l a opinión del Secretario d e Co- mercio y Fomento Industrial, DON J A I M E S E R R A PUClHE, quien por virtud d e l a publicación del reglamento referido d a a conocer cuáles son las

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bases primarias para abrir a las empresas extranjeras su inmediata instalación en la República Mexicana, y de las que pueda ser titular en un cien por ciento, mismas que han de cubrir los siguientes requisitos: 1. Que el monto de la inversión no exceda de 100 millones de dólares. 2. Que la inversión se realice con recursos provenientes del exterior. 3. Que la nueva inversión se ubique fuera de las zonas de mayor concentración industrial, especialmente fuera de las ciudades de México, Guadalajara y Monterrey. 4. Que el inver- sionista mantenga un saldo de equilibrio en su balanza de divisas durante los tres primeros años de operación. 5. Que el inversionista genere empleos per- manentes y contribuya con programas de entrenamiento, capacitación, adies- tramiento y desarrollo personal para los trabajadores. 6. Que se utilicen tecnologías adecuadas y se observen las actividades en materia ecológica.

En el curso de este trabajo se hablará en detalle de esos seis puntos, dán- dose a conocer la normatividad emitida para el cumplimiento de los mismos. Tuve la oportunidad de acompañar a mi amigo y estimado Notario DOC- T O R OTHON PEREZ FERNANDEZ DEL CAS'TILLO, a Madrid, España y ser testigo de la suscripción del convenio de intercambio entre la Acad,emia MEXICANA de Derecho Notarial y la Academia MATRITENSE. Al reco- rer las instalaciones del Colegio de Notarios Español y las librerías españolas notamos la presencia de publicaciones de muchos Notarios, por lo que sentí como mi obligación el preparar trabajos constantemente que puedan servir de manuales de aplicación a mis compañeros Notarios y a los Abogados que se preparan para llegar a esta noble función, a tiempo que con ello se podría remitir publicaciones a la Academia Madritense y cumplir con el referido convenio.

Siempre he tenido el interés de formar parte de la Academia Mexicana de Derecho Notarial como miembro de número, sabiendo que al ser aceptado me he obligado a seguir escribiendo para seguir enriqueciendo nuestra insti- tución notarial, ya que a través de nuestras publicaciones siento que podremos demostrar a nuestra comunidad la capacidad profesional e intelectual de quie- nes componen el Notariado Mexicano.

En el mes de noviembre de 1989, fui invitado a exponer en el seno de la Asociación México-Alemana de juristas, la posición del Gobierno Mexicano en el ámbito de la inversión extranjera en el campo inmobiliario, y ante dos obligaciones ya pendientes de satisfacer, aproveché la oportunidad de la pro- mulgación del Reglamento a la Ley para Promover la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera, la positiva inercia con que el Gobierno Me- xicano ha impulsado el campo de la inversión extranjera, para cumplir con

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mi anhelo de preparar un trabajo para la Academia Mexicana de Derecho Notarial y presentar a los miembros de la referida Asociación Jurídica, que tiene su sede en München, Alemania, un trabajo práctico, que pueda servirles, no sólo de manual de aplicación, sino de marco jurídico vigente en esta ma- teria, para que desde su lugar de origen, juristas extranjeros puedan entender la posición del Estado Mexicano en relación con este tópico y puedan aseso- rar al posible inversionista extranjero en la forma y términos en que ha de realizarse ésta.

México, país que forma parte del hemisferio norte del continente ameri- cano, es un país joven comparado con los países europeos, cuya independencia, como ya cité, fue reconocida en septiembre de 1821, y a partir de ese momen- to se encamina hacia su autonomía en todos los campos, incluido, como es natural, el legal.

Por la presencia de España durante más de 3 siglos en su territorio, su marco jurídico se ve totalmente influenciado del derecho romano, de la tra- dición española, y más adelante, con el intercambio constante de los estu- diosos de esta área con el derecho francés, se plasma en su desarrollo corpo- rativo del derecho galo.

En el plan nacional de desarrollo 1989-1994 presentado a la nación por el actual titular del Ejecutivo Federal, se expresa de manera reiterativa y constante la apertura comercial en México, a la inversión extranjera.

Al emitir la propia administración el Reglamento de la Ley para Promover la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera en vigor, de fecha 16 de mayo de 1989, se refleja en su exposición de motivos, la apertura eco- nómica de México a los capitales extranjeros inclusive para fortalecer la so- beranía nacional, procurando propiciar la generación de más y mejores em- pleos, creando como requiere todo proceso de inversión un régimen jurídico que brinde certidumbre, permanencia, transparencia y seguridad.

A efecto de hacer más dinámica la captura de los conceptos jurídicos con- tenidos en este documento y poder utilizar apócopes en el curso del mismo, aprovecharé los que ha definido el artículo l o del Reglamento de la Ley para Promover la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera, que a continuación transcribiré, por lo que al hacer referencia a éstos se podrá comprender el sentido de los mismos.

".

.

.ARTÍCULO

l Q

Para efectos de este Reglamento, se entenderá por : 1. Ley: La Ley para Promover la Inversión Mexicana y Regular la In- versión Extranjera;

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111. Comisión: La Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras; IV. Resoluciones Generales: Las Resoluciones Generales que expida la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras;

V. Secretario Ejecutivo: El Secretario Ejecutivo de la Comisión; VI. Registro: El Registro Nacional de Inversiones Extranjeras;

VII. Inversionista Extranjero: Las personas, unidades y sociedades a que se refiere el articulo 2 9 de la Ley, con excepción de los extranjeros radicados en el país con calidad de Inmigrados a que se refiere el articulo 6 9 de la Ley; VIII. Clasificación: La basada en la Clasificación Mexicana de Activi- dades Económicas y Productos, elaborada por el Instituto Nacional de Esta- dística, Geografía e Informática, que forman parte de este Reglamento;

IX. Sociedades: Las sociedades constituidas conforme a la legislación mer- cantil de la República Mexicana o las sociedades y asociaciones constituidas conforme a la legislación civil de las entidad,es federativas de la misma;

X. Instituciones de Crédito: Las sociedades nacionales de crédito y el Banco Obrero, S.A.;

XI. Acciones: Las acciones y partes sociales representativas o constitu- tivas del capital social de sociedades;

XII. Domicilio :

1. Tratándose de personas físicas :

i)

Cuando realicen actividades empresariales, el local en que se encuen- tre el principal asiento de sus negocios;

ii) Cuando no realicen las actividades señaladas en el inciso anterior y presenten servicios personales independientes, el local que utilicen como base fija para el desempeño de sus actividades, y

iii) En los demás casos, el lugar donde tengan el asiento principal de sus actividades.

2. En el caso de personas morales:

i) El local dentro de la República Mexicana en donde se encuentre la actividad principal del negocio que operen, si se trata de personas morales constituidas conforme a leyes extranjeras, y

ii) El local en donde se encuentre la administración principal del negocio que operen, si se trata de sociedades.

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XIII. Zona restringida: La faja de territorio nacional de cien kilómetros de ancho que corre a lo largo de las fronteras y la de cincuenta kilómetros de ancho que corre a lo largo de las playas del país, a que se refieren la frac- ción 1 del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Me- xicanos, los artículos 7Q y 18 de la Ley y el artículo l o de la Ley Orgánica de la fracción 1 del artículo 27 de la Constitución General de la República; XIV. Nuevo Campo de Actividad Económica: Toda actividad diferente a la que un inversionista extranjero establecido haya efectivamente realizado a partir de que adquiera tal carácter, en forma contínua, a escala comercial y no experimental, y que implique entrar a una clase distinta de acuerdo con la clasificación;

XV. Nueva línea de Productos: Todo producto o grupo de productos diferentes a los que un inversionista extranjero establecido haya efectivamente elaborado o fabricado a partir de que adquiera tal carácter, en forma conti- nua, a escala comercial y no experimental, y que implique entrar a una clase distinta de acuerdo con la clasificación;

XVI. Nuevo Establecimiento: Toda área y todo local físicamente inde- pendiente o diferente a los establecimientos que los inversionistas extran- jeros efectivamente tengan abiertos y operen, en los que pretendan realizar sus actividades industriales, comerciales y de prestación de servicios, con per- sonal dependiente de los propios inversionistas extranjeros o con personal que, dependiendo de terceros, preste sus servicios a los mismos inversionistas extranjeros y cualquiera que sea el título jurídico por virtud del cual tengan la posesión, uso o goce del inmueble, y

XVII. Relocalización de Establecimiento: La apertura de un nuevo esta- blecimiento y el cierre total d d establecimiento que se sustituye".

B. 1. Marco constituciowl

La Constitución Mexicana en vigor se promulga el 5 de febrero de 1917, como consecuencia del proceso civil revolucionario iniciado de manera efec- tiva el 20 de noviembre de 1910, la misma está dividida en una parte dogmá- tica y una parte orgánica.

La primera parte está comprendida por los primeros 29 artículos de dicho ordenamiento constitucional, y la orgánica por el resto del máximo ordena- miento jurídico mexicano, aún cuando encontramos dentro de ese mismo ar- ticulado algunas otras garantías individuales.

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En la parte dogmática de nuestra constitución se consagran las garantías individuales que todo individuo goza dentro del territorio de la República, Mexicana, entre las que hay que enumerar de manera primordial la de segu- ridad jurídica, libertad e igualdad.

La Universidad Nacional Autónoma de México ha emitido un actualizado diccionario jurídico mexicano y de sus páginas 1517 a la 1518 es de tenerse presente la individualización que enumera de las garantías individuales, conte- nidas en la Constitución referida, mismas que se pasa a reproducir.

B. 1 .l. Garantias constitucionales

1. Las garantías de igualdad son a ) Goce; b) Prohibición de la escla- vitud; c ) Igualdad de derechos sin distinción de sexos; d ) Prohibición de títulos de nobleza, prerrogativas y honores hereditarios; e) Prohibición de fue- ros, y f ) Prohibición de ser sometido a proceso con apoyo en leyes priva- tivas o a través de tribunales especiales.

2. Las garantías de libertad se dividen en tres grupos: 1. Las libertades de la persona humana;

11. Las libertades de la persona cívica, y 111. Las libertades de la persona social.

-

Las primeras se subdividen en libertades físicas y libertada del espíritu. Las libertades de la persona humana en el aspecto físico son:

1.a) Libertad para la planeación familiar; Lb) Libertad de trabajo; 1.c) Nadie puede ser privado del producto de su trabajo, si no es por reso- lución judicial; 1.d) Nulidad de los pactos contra la dignidad humana; 1.e) Posesión de armas en el domicilio para la seguridad y legítima defensa; 1.f) Libertad de tránsito interna y externa; 1.g) Abolición de la pena de muerte.

Las libertades de la persona humana en el aspecto espiritual son:

La) Libertad de pensamiento; 1.b) Derecho a la información; 1.c) Li- bertad de imprenta; 1.d) Libertad de conciencia; Le) Libertad de cultos; 1.f) Libertad de intimidad, que comprende inviolabilidad de la correspon- dencia e inviolabilidad del domicilio,

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-

Las segundas, se dividen en

1I.a) Reunión con fin político; 1I.b) Manifestación pública para pre- sentar a la autoridad una petición o una protesta, 11.6) Prohibición de ex- tradicción de reos políticos.

-

Las terceras, están comprendidas por la libertad de asociación y de reunión.

3. Las garantías de la seguridad jurídica son: a ) Derecho de peti-

ción; b) A toda petición, la autoridad contestará por acuerdo escrito;

c) Irretroactividad de la ley; d) Privación de derechos solo mediante

juicio seguido con las formalidades del proceso; e ) Principio de legali- dad; f ) Prohibición de aplicar la analogía y la mayoría de razón en los juicios penales; g) Principio de autoridad competente; h ) Mandamiento ju- dicial escrito, fundado y motivado, para poder ser molestado en la persona, familia, domicilio, papeles o posesiones;

i)

Detención, sólo con orden judicial;

j) Abolición de prisión por deudas de carácter puramente civil; k ) Prohi-

bición de hacerse justicia por propia mano; 1) Expedita por eficaz adminis- tración de justicia; m ) Prisión preventiva sólo por delitos que tengan pena corporal; n) Garantías del auto de formal prisión; ñ). Garantías del acu- sado en todo proceso criminal; o ) Sólo el Ministerio Público y la Policía Judicial pueden perseguir los delitos;

p)

Prohibición de penas infamantes y trascendentes; q ) Nadie puede ser juzgado dos veces por el mismo delito, y r) Los juicios criminales no pueden tener más de tres instancias.

Del análisis del artículo primero de nuestra Constitución se desprende que en el territorio de la República Mexicana TODO INDIVIDUO GOZA de las garantías que otorga dicha carta fundamental, las cuales no podrán res- tringirse ni suspenderse sino en el caso de perturbación grave de la paz pública.

B.1.2. Derechos de los extranjenos

De lo anterior se concluye que los extranjeros en México gozan de los mis- mos derechos y prerrogativas que los mexicanos, así lo asienta de manera es- pecífica el capítulo IV de la Ley de Nacionalidad y Naturalización, que a continuación me permitiré transcribir:

".

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.ARTÍCULO 30. LOS extranjeros tienen derecho a las garantías que otorga el capítulo 1 de la Constitución Política de los Estados Unidos Me- xicanos, con las restricciones que la misma impone.

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A R T ~ U L O 31. LOS extranjeros están exentos del servicio militar, los domi- ciliados, sin embargo, tienen obligación de hacer el de vigilancia cuando se trate de la seguridad de las propiedades y de la conservación del orden de la misma población en que estén radicados.

ART~CULO 32. LOS extranjeros y las personas morales extranjeras están

obligados a pagar las contribuciones ordinarias o extraordinarias y a satisfacer cualquiera otra prestación pecuniaria, siempre que sean ordenadas por las au- toridades y alcancen a la generalidad de la población donde residen. También están obligados a obedecer y respetar las instituciones, leyes y autoridades del país, sujetándose a los fallos y sentencias de los tribunales, sin poder intentar otros recursos que los que las leyes conceden a los mexicanos. Sólo pueden apelar a la vía diplomática en los casos de denegación de justicia o retardo voluntario y notoriamente malicioso en su administración.

ARTÍCULO 33. Los extranjeros y las personas morales extranjeras, así como las sociedades mexicanas que tengan o puedan tener socios extranjeros, no pueden obtener concesiones ni celebrar contratos con los ayuntamientos, go- biernos locales, ni autoridades federales sin previo permiso de la Secretaría de Relaciones, el cual podrá concederse siempre que los interesados convengan ante la propia Secretaría en considerarse como mexicanos respecto de dichos contratos, y en no invocar, por cuando a ellos se refiere, la protección de sus gobiernos, bajo la pena que en cada caso establecerá la Secretaría de Re- laciones.

ARTÍCULO 34. Las personas morales extranjeras no pueden adquirir el

dominio de las tierras, aguas y sus accesiones, ni obtener concesiones para explotación de minas, aguas o combustibles minerales en la República Mexi- cana, salvo en los casos en que expresamente lo determinen las leyes.

A R ~ C U L O 35. Los extranjeros, sin perder su nacionalidad, pueden do- miciliarse en la República, para todos los efectos legales, de acuerdo con las siguientes normas :

1. La adquisición, cambio o pérdida del domicilio de los extranjeros se regirá únicamente por las disposiciones del Código Civil para el Distrito Fe- deral en Materia Común, y para toda la República en Materia Federal.

11. La competencia, por razón del territorio, no será prorrogable, en nin- gún caso, en los juicios de divorcio o nulidad de matrimonio de los extranjeros. Ninguna autoridad judicial o administrativa dará trámite al divorcio o nuli- dad de matrimonio de los extranjeros, si no se acompaña la certificación que expida la Secretaría de Gobernación de su legal residencia en el país y de

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B.1.3.

Concepto c o n s t i t u c k d del derecho de propiedad

México reconoce el derecho de propiedad en materia inmobiliaria con el concepto latino del jus utendi, jju fwendi y jus abutendi, el derecho a usar, disfmtar y servirse de la cosa, a través del ejercicio del derecho real sobre la cosa que es objeto del dominio.

Nuestra Constitución en su artículo 27 establece que "La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacio- nal, corresponde originalmente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el de- recho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada". (Art. 27, párafo 19).

El concepto tradicional latino ha sufrido adecuaciones en todo el mundo, a raíz del crecimiento demográfico y las consecuencias sociológicas que eso pro- duce, y México también ha previsto en su carta fundamental el que la Nación tiene en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las mo-

dalidades que dicte el interés público.

"La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales suscepti- bles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentarnientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento d8e los latifundios; para disponer, en los términos de la Ley Reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad agrícola en explo- tación; para la creación de nuevos centros de población agrícola con tierras y aguas que les sean indispensables; para el fomento de la agricultura y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad". (Art. 27, párrafo 3 0 ) .

En ese contexto se han emitido una serie de leyes m el campo del derecho público que tienen total influencia en el derecho privado a la ~ropiedad, que les sirven de regulador al ejercicio de ese derecho, tales como la Ley General de Asentamientos Humanos, las Leyes de Desarrollo Urbano de las Entidades

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Federativas y Municipales; las Leyes Federales y Estatales sobre equilibrio ecológico, la codificación agraria, las Leyes de Fraccionamientos y de Condo- minios de las Entidades Federativas, así como, los Reglamentos de Constmc- ción aplicados por los Ayuntamientos en cuya jurisdicción se encuentre ubicado el inmueble a desarrollar, por mencionar algunas de ellas; que en un desarrollo inmobiliario hay que tener en cuenta, fundamentalmente, por el libre ejer- cicio del derecho de propiedad, por la determinación del uso del suelo y la densidad demográfica para la que puede ser utilizado.

Al reconocer el derecho de propiedad como garantía constitucional la Nación Mexicana, se establece en el artículo 27, en su parte conducente, quiénes, además de la Nación, tienen el derecho a adquirir la propiedad pri- vada, entendiéndose por ésta la que es reconocida con este carácter por la legislación mexicana o sobre la cual el Gobierno de la República ha emitido CERTIFICADO DE INAFECTABILIDAD SOBRE ELLA.

".

.

.La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nación, se regirá por las siguientes prescripciones:

"1. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las socieda- des mexicana tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones, o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El 'Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus go- biernos por lo que se refiere a aquéllos; bajo la pena, en caso de faltar al con- venio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros ad- quirir el dominio directo sobre las tierras y aguas

"El Estado, de acuerdo con los intereses públicos internos y los principios de reciprocidad, podrá, a juicio de la Secretaría de Relaciones, conceder autorización a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar perma- nente de la residencia de los Poderes Federales, la propiedad privada de bie- nes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o lega- ciones".

Se reconoce como áreas de terreno susceptibles de adquisición por parte de particulares, con las restricciones de ley, las que a continuación se describen:

"

. .

.

Se considerará pequeña propiedad agrícola la que no exceda de cien hectáreas de riego o humedad de primera o sus equivalentes en otras clases de tierras en explotación.

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"'Para los efectos de la equivalencia se computará uha hectárea de riego por dos de temporal, por cuatro de agostadero de buena calidad y por ocho de monte o de agostadero en terrenos áridos.

9, Se considerará, asimismo, como pequeña propiedad, las superficies que no excedan de doscientas hectáreas en terrenos de temporal o de agostadero sus- ceptibles de cultivo; de ciento cincuenta cuando las tierras se dediquen al cul- tivo del algodón, si reciben riego de avenida, fluvial o por bombeo; de tres- cientas, en explotación, cuando se destinen al cultivo de plátano, caña de azúcar, café, henequén, hule, cocotero, vid, olivo, quina, vainilla, cacao o ár- boles frutales.

"Se considerará pequeña propiedad ganadera la que no exceda de la su- perficie necesaria para mantener hasta quinientas cabezas de ganado mayor o su equivalente en ganado menor, en los términos que fije la ley, de acuerdo con la'capacidad forrajera de los terrenos.

"Cuando, debido a obras de riego, drenaje o cualesquiera otras ejecutadas por ,los dueños o poseedores de una pequeña propiedad a la que se le haya expedido certificado de inafectabilidad, se mejore la calidad de sus tierras para la explotación agrícola o ganadera de que se trate, tal propiedad no podrá ser objeto de afectaciones agrarias, aun cuando, en virtud de la mejoría obte- nida, se rebasen los máximos señalados por esta fracción, siempre que se reúnan los reqiiisitos que fije la ley.

.

.

".

Las entidades federativas y el Distrito Federal no tienen en su superficie territorial características semejantes, siendo los Estados más grandes en exten- sión territorial los de Chihuahua, Sonora, Guerrero y Oaxaca, por mencionar algunos, y los más pequeños en territorio TIaxcala, CoIima, Morelos, ei Dis- trito Federal, también por mencionar algunos. Lo anterior motivó al constitu- yente del 17, para establecer que las reglas para fijar la extensión máxima para fijar la propiedad rural, ha de ser establecida por el Congreso de la Unión y por las legislaturas de los Estados, así se precisa:

".

.

. XVII. El Congreso de la Unión y las legislaturas de los Estados, en sus respectivas jurisdicciones expedirán leyes para fijar la extensión máxima de la propiedad rural, y para llevar a cabo el fraccionamiento de los exceden- tes, de acuerdo con las siguientes bases:

a ) En cada Estado y en el Distrito Federal se fijará la extensión máxima

de tierra de que pueda ser dueño un solo individuo, o sociedad legalmente constituida."

Dentro de Ia propiedad privada también se prevé Ia existencia del patri- monio de familia, tan indispensable en su protección para garantizar la sana aplicación de parte del patrimonio familiar y la protección mínima de la fami-

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lia, por lo que en el inciso g) de la Fracción XVII del artículo

27

de la Constitución se establece:

",

.

.

g) Las leyes locales organizarán el patrimonio de familia, determi- nando los bienes que deben constituirlo, sobre la base de que será inalienable y no estará sujeto a embargo, ni a gravamen ninguno.

.

."

En el curso de este trabajo se dejará precisado cuáles son las sociedades recomendables para la realización de actividades inmobiliarias, y se hará referencia a las sociedades que se manejan por acciones y a las sociedades que se manejan por partes sociales, respecto de ellas también la Constitución establece cuáles pueden adquirir fincas rústicas, y a contrario sensu cuáles no, por lo que es importante tener presente la fracción IV del artículo 27 constitucional, que a la letra dice:

". .

.

IV. Las sociedades comerciales por acciones, no podrán adquirir, poseer o administrar fincas rústicas. Las sociedades de esta clase que se cons- tituyeren para explotar cualquier industria fabril, minera, petrolera, o para algún otro fin que no sea agrícola, podrán adquirir, poseer o administrar terrenos únicamente en la extensión que sea estrictamente necesaria para los establecimientos o servicios de los objetos indicados, y que el Ejecutivo de la

Unión, o los de los Estados, fijarán en cada caso.

.

."

Independientemente de la propiedad privada referida, el territorio m i - m o , atendiendo a la clasificación que de él hace el artículo 27 cmstitu- cional, se divide en cuanto a la titularidad del derecho de propiedad se refiere, en propiedad pública, propiedad privada, propiedad comunal y propiedad ejidal.

B.2. Clasificación T e r r i t o d de Ea Propiedad

B.2.1. Propiedad píblica

Todo aquello sobre lo cual el Estado ejerce su dominio directo con su aureola de autoridad, o que ha sido específicamente reservado en las leyes como propiedad exclusiva de la Nación, representa lo que se conoce como la propiedad pública, el patrimonio nacional o bienes de dominio público de la Federación que en el área inmobiliaria está comprendida por áreas que se encuentran plenamente identificadas, también en el marco constitu- cional del multicitado artículo 27 constitucional.

". .

.Corresponde a la Nación el dominio directo de todos los recursos

naturales de la plataforma continental y los zócalos submarinos de las islas; de

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constituyan depósitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los terrenos, tales como los minerales de los que se extraigan metales y meta- loides utilizados en la industria; los yacimientos de piedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadas directamente por las aguas marinas; los productos derivados de la descomposición de las rocas, cuando su explota- ción necesite trabajos subterráneos; los yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de ser utilizadas como fertilizantes; los combustibles minerales sólidos; el petróleo y todos los carburos de hidrógeno sólidos, 1í- quidos o gaseosos; y el espacio situado sobre el territorio nacional, en la exten- sión y términos que fije el Derecho Internacional.

"Son propiedad de la Nación las aguas de los mares territoriales, en la ex- tensión y términos que fije el Derecho Internacional; las aguas marinas inte- riores; las de las lagunas y esteros que se comuniquen permanente o inter- mitentemente con el mar; las de los lagos interiores de formación natural que estén ligados directamente a corrientes constantes; las de los ríos y sus afluentes directos o indirectos, desde el punto del cauce en que se inicien las primeras aguas permanentes, intermitentes o torrenciales, hasta su desembo- cadura en el mar, lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional; las de las corrientes constantes o intermitentes y sus afluentes directos o indirectos, cuan- do al cauce de aquéllas, en toda su extensión o en parte de ellas, sirva de límite al territorio nacional o a dos entidades federativas, o cuando pase de una entidad federativa a otra o cruce la línea divisoria de la República; las de los lagos, lagunas o esteros cuyos vasos, zonas o riberas, estén cmzados por líneas divisorias de dos o más entidades o entre la República y un país vecino, o cuando el límite de las riberas sirva de lindero entre dos Entidades Fede- rativas o a la República con un país vecino; las de los manantiales que bro- ten en las playas, zonas marítimas, cauces, vasos o riberas de los lagos, lagu- nas o esteros de propiedad nacional, y las que se extraigan de las minas; y los cauces, lechos o riberas de los lagos o corrientes interiores en la extensión que fija la ley. Las aguas del subsuelo pueden ser libremente alumbradas mediante obras artificiales y apropiarse por el dueño del terreno; pero, cuando lo exija el interés público o se afecten otros aprovechamientos, el Ejecutivo Federal podrá reglamentar su extracción y utilización y aun establecer zonas vedades al igual que para las demás aguas de propiedad nacional. Cuales- quiera otras aguas no incluidas en la enumeración anterior, se considerarán como parte integrante de la propiedad de los terrenos por los que corran o en los que se encuentren sus depósitos; pero si se localizaren en dos o más predios, el aprovechamiento de estas aguas se considerará de utilidad públi- ca, y quedará sujeto a las disposiciones que dicten los Estados.

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"En los casos a que se refieren los dos párrafos anteriores, el dominio de la Nación es inalienable e imprescriptible y la explotación, el uso o el aprove- chamiento de los recursos de que se trata, por los particulares o por socie- dades constituidas conforme a las leyes mexicanas, no podrá realizarse sino mediante concesiones, otorgadas por el Ejecutivo Federal, de acuerdo con las reglas y condiciones que establezcan las leyes.

.

."

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. .

.La Nación ejerce en una zona económica exclusiva situada fuera del mar territorial y adyacente a éste, los derechos de soberanía y las jurisdic- ciones que determinen las leyes del Congreso. La zona económica exclusiva se extenderá a doscientas millas náuticas, medidas a partir de ia línea de base desde la cual se mide el mar territorial. En aquellos casos en que esa exten- sión produzca superposición con las zonas económicas exclusivas de otros Estados, la delimitación de las respectivas zonas se hará en la medida en que resulte necesario, mediante acuerdo con estos Estados.

.

."

Todo lo anterior, como resultado del marco jurídico internacional, son

áreas de tierra inalienables e imprescriptibles, sin perjuicio de que llegado el caso de que el Estado estime conveniente su cambio en el uso del suelo, se le pueden imponer modalidades que modifiquen su estructura y las trans- formen quizá en zona de desarrollo inmobiliario y como consecuencia pasen

a ser pequeña propiedad o propiedad privada. En todo caso, siempre se

requerirá la declaración de la máxima autoridad ejecutiva del país para que

ello suceda, conocida en México como desincorporación del patrimonio del

Estado.

En materia religiosa, también se encuentra previsto de manera específica, que las áreas de terreno y construcciones destinadas a cualquier culto, tam- bién son propiedad pública o de la Nación, por lo que a continuación también se transcribe en su parte conducente la disposición constitucional en ese sentido.

".

.

.II. Las asociaciones religiosas denominadas iglesias, cualquiera que sea su credo, no podrán, en ningún caso, tener capacidad para adquirir, poseer o administrar bienes raíces, ni capitales impuestos sobre ellos; los que tuvieren actualmente, por si o por interpósita persona, entrarán al dominio de la Nación, concediéndose acción popular para denunciar los bienes que se hallaren en

tal caso. La prueba de presunciones será bastante para declarar fundada

la denuncia. Los templos destinados al culto público son de la propiedad de la Nación, representada por el Gobierno Federal, quien determinará los que deben continuar destinados a su objeto. Los obispados, casas curales, semina- rios, asilos o colegios de asociaciones religiosas, conventos o cualquier otro edificio que hubiere sido construido o destinado a la administración, pro-

(16)

paganda o enseñanza de un culto religioso, pasarán desde luego, de pleno derecho, al dominio directo de la Nación, para destinarse exclusivamente a los servicios públicos de la Federación o de los Estados en sus respectivas jurisdicciones. Los templos que en lo sucesivo se erigieren para el culto pú- blico, serán propiedad de la Nación. . . "

B.3. Marco del Derecho Social de la Propiedad

B.3.1. Propiedad comunal

Especial atención quiero suplicar a los lectores de este trabajo, como inver- sionista~, a lo que en los siguientes párrafos asentaré, relativo a la propiedad comunal y a la propiedad ejidal, que tan fácilmente se confunde y en la práctica de su análisis jurídico; aun por los propios juristas mexicanos, y que con mucha facilidad se ve confundida también con la propiedad privada, fundamentalmente por el crecimiento de la mancha urbana de las ciudades y poblaciones, que van afectando tierras declaradas con un régimen jurídico especial, que las mantiene inalienables e imprescriptibles y que no obstante ello, constantemente son materia del mercado inmobiliario, ocasionando a futuro, inseguridad en el manejo del derecho de propiedad y muchos desarro- llos inmobiliarios importantes en México, han terminado en el fracaso y en la pérdida inclusive de la tierra, por ese inexacto antecedente y desconoci- miento de la procedencia de la tierra y su origen jurídico.

La propiedad comunal en México no es una innovación jurídica de la época, con la llegada de los españoles a nuestro territorio en el siglo XVI, una vez realizada la conquista, se encontraron que las razas indígenas mexicanas tenían en relación con la tierra una exacta nonnatividad y distribución de la misma, y con la reestructuración jurídica, consecuencia de la colonización, se respetó aquella tierra que era dedicada al uso de toda la colectividad y su titular, poseedor o usufructuario, según el caso, era el pueblo, de ahí la deno- minación de propiedad comunal.

Se encontraron que entre los aztecas y otras razas aborígenes mexicanas, la propiedad raíz y el uso y tenencia de la tierra correspondieron más al derecho público que al privado, pues constituían la fuerza de su poder polí- tico. Encontrando diversas clasificaciones a la hoy propiedad inmobiliaria y de diversos tipos, como:

(17)

b ) Tierras del pueblo o calpulli. Antecedente del ejido. Eran tierras de uso o posesión de los macehuales, miembros del calpulli (Unidad Político- Administrativa, generalmente proveniente de un solo linaje que formaba parte de una ciudad o dtepetl).

c) Tierras de uso comunal con destino diverso, dedicadas al culto, escue- las, servicios militares, etc., y conocidas como altepetlalli.

d ) Tierras de cultivo excedentes del calpulli, situadas en las afueras del poblado, que se cultivaban por todos los miembros del pueblo.

Para evitar el desarrollo en la América conquistada de una economía señorial, que mermara los intereses de la corona central, se respetó funda- mentalmente la propiedad comunal, para estimular el trabajo de los indíge- nas y para controlar el desarrollo económico de la región, garantizando en todo momento la cosecha de materias primas naturales de estas regiones del Continente Americano.

Aunado lo anterior al hecho de que al momento de la conquista de Amé- rica, el régimen jurídico que predominaba en la Península Ibérica era el castellano, con molde medieval, en el que la propiedad raíz no era tanto un objeto de especulación, sino más bien un elemento básico de la organización socio-política que confería poderes a su titular, pero también le imponía deberes que lo limitaban con fines sociales, políticos y económicos.

Ocasionó, todo lo anterior, la fusión del derecho medieval castellano con el derecho comunal autóctono encontrado en México por los conquistadores. Con el tiempo todo esto fue sufriendo variantes aprovechándose en cada momento en diversas situaciones, desde provocar la repoblación de las co- marcas conquistadas, hasta preparar el control tributario de los núcleos de población.

Más adelante al emitirse disposiciones para identificar este tipo de tierras a través de dotaciones de la corona, se instituyó también como fundo legal, siempre se caracterizó por el hecho de que eran tierras inalienables fuera de todo mercado inmobiliario, se salían del mundo de la especulación.

Ante la degeneración de este derecho, que fue entre otras, una de las causas que motiva la guerra de Independencia, ya que no obstante su nor- matividad se fueron monopolizando en unas cuantas manos hasta formar grandes latifundios.

.

.

,

en los que los aborígenes mexicanos sólo trabajaban la tierra pero no se beneficiaban de ello. En el año de 1917, con la promul- gación el 5 de febrero de la Carta Fundamental Mexicana en vigor, que da terminación formal a su revolución civil, se emite un principio, en el tantas veces referido Artículo 27 Fracción VI11 inciso A, que declara la nulidad

(18)

de todas las enajenaciones de tierras, aguas y montes pertenecientes a los

pueblos, rancherías, congregaciones o comunidades, hechas por los jefes poli- ticos, por el gobierno de los Estados, o por cualquier otra autoridad local en contravención a lo dispuesto por la Ley del 25 de junio de 1856.

". .

.VIII. Se declaran nulas:

"a) Todas las enajenaciones de tierras, aguas y montes pertenecientes a

los pueblos, rancherías, congregaciones o comunidades, hechas por los jefes políticos, gobernadores de los Estados, o cualquiera otra autoridad local, en contravención a lo dispuesto en la ley de 25 de junio de 1856 y demás leyes y disposiciones relativas;

" b ) Todas las concesiones, composiciones o ventas de tierras, aguas y mon- tes, hechas por las Secretarías de Fomento, Hacienda o cualquiera otra auto- ridad federal, desde el día 1Q de diciembre de 1876 hasta la fecha, con las cuales se hayan invadido y ocupado ilegalmente los ejidos, terrenos de común repartimiento o cualquiera otra clase pertenecientes a los pueblos, rancherías, congregaciones o comunidades y núcleos de población;

" c ) Todas las diligencias de apeo o deslinde, transacciones, enajenaciones

o remates practicados durante el período de tiempo a que se refiere la frac- ción anterior por compañías, jueces u otras autoridades de los Estados o de la Federación, con los cuales se hayan invadido u ocupado ilegalmente tie-

rras, aguas y montes de los ejidos, terrenos de común repartimiento, o de cualquiera otra clase, pertenecientes a núcleos de población.

"Quedan exceptuadas de la nulidad anterior únicamente las tierras que hubieren sido tituladas en los repartimientos hechos con apego a la Ley de 25 de junio de 1856 y poseídas, en nombre propio a título de dominio por

más de diez años, cuando su superficie no exceda de cincuenta hectáreas;

"IX. La división o reparto que se hubiere hecho con apariencia de legí- tima entre los vecinos de algún núcleo de población y en la que haya habido error o vicio, podrá ser nulificada cuando así lo soliciten las tres cuartas partes de los vecinos que estén en posesión de una cuarta parte de los t e m - nos materia de la división, o una cuarta parte de los mismos vecinos cuando estén en posesión de las tres cuartas partes de los terrenos;

"X. Los núcleos de población que carezcan de ejidos o que no puedan lograr su restitución por falta de títulos, por imposibilidad de identificarlos, o porque legalmente hubieren sido enajenados, serán dotados con tierras y aguas suficientes para constituirlos, conforme a las necesidades de su pobla- ción, sin que en ningún caso deje de concedérseles la extensión que necesiten,

(19)

baste a ese fin, tomándolo del que se encuentre inmediato a los pueblos in- teresados.

"La superficie o unidad individual de dotación no deberá ser en lo suce- sivo menor de diez hectáreas de terrenos de riego o humedad, o a falta de ellos, de sus equivalentes en otras clases de tierras, en los términos del párrafo tercero de la fracción XV de este articulo".

Desde luego a los núcleos de población integrados a título comunal, se les reconoce el derecho para ser titulares de derechos de propiedad, y ser capaces para disfrutar en común las tierras, bosques y aguas que les perte- nezcan o que se les hayan restituido o restituyeren, como se precisa en las Fracciones VI y VI1 del propio articulo 27 Constitucional.

". .

.VI. Fuera de las corporaciones a que se refieren las fracciones 111, IV y V, así como de los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal, o de los núcleos dotados, restituidos o constitui- dos en centro de población agrícola, ninguna otra corporación civil podrá tener en propiedad o administrar por si bienes raíces o capitales impuestos sobre ellos, con la única excepción de los edificios destinados inmediata y directamente al objeto de la institución. Los Estados y el Distrito Federal, lo mismo que los municipios de toda la República, tendrán plena capacidad para adquirir y poseer todos los bienes raíces necesarios para los servicios públicos.

.

.

"

"VII. Los núcleos de población, que de hecho o por derecho guarden el estado comunal, tendrán capacidad para disfrutar en común las tierras, bos-

ques y aguas que les pertenezcan o que se les hayan restituido o restitu- yeren.

.

. "

Para la materia agraria, tanto ejidal como comunal, la Constitución ha establecido características especiales para la resolución de sus conflictos, crean- do los organismos competentes para actuar en la solución de los mismos y los cargos dentro de los núcleos de población para que los representen, así como ha establecido el camino que se ha de seguir para la solicitud de resti- tución o de dotación de tierras o aguas en favor de éstos, por lo que a con- tinuación se transcribe en su parte conducente, las disposiciones del articulo 27 Constitucional sobre éstos temas.

". .

.La ley fijará el procedimiento breve conforme el cual deberán trami- tarse las mencionadas controversias;

"XI. Para los efectos de las disposiciones contenidas en este artículo, y de las leyes reglamentarias que se expidan, se crean:

"a) Una dependencia directa del Ejecutivo Federal encargada de la apli- cación de las leyes agrarias y de su ejecución;

(20)

"b) Un cuerpo consultivo compuesto de cinco personas, que serán desig- nadas por el Presidente de la República, y que tendrá las funciones que las leyes orgánicas reglamentarias le fijen;

"e) Una comisión mixta compuesta de representantes iguales de la Fe- deración, de los gobiernos locales y de un representante de los campesinos, cuya designación se hará en los términos que prevenga la ley reglamentaria respectiva, que funcionará en cada Estado y en el Distrito Fed,eral, con las atribuciones que las mismas leyes orgánicas y reglamentarias determinen.

" d ) Comités particulares ejecutivos para cada uno de las núcleos de po- blación que tramiten expedientes agrarios;

" e ) Comisariados ejidales para cada uno de los núcelos de población que sean ejidos.

"XII. Las solicitudes de restitución o dotación de tierras o aguas se pre- sentarán en los Estados directamente ante los gobernadores.

"Los gobernadores turnarán las solicitudes a las comisiones mixtas, las que sustanciarán los expedientes en plazo perentorio y emitirán dictamen; los gobernadores de los Estados aprobarán o modificarán el dictamen de las comisiones mixtas y ordenarán que se dé posesión inmediata de las super- ficies que, en su concepto, procedan. Los expedientes pasarán entonces al Ejecutivo Federal para su resolución.

"Cuando los gobernadores no cumplan con lo ordenado en el párrafo an- terior, dentro del plazo perentorio que fije la ley, se considerará desaprobado

el dictamen de las comisiones mixtas y se turnará el expediente inmediata- mente al Ejecutivo Federal.

"Inversamente, cuando las comisiones mixtas no formulen dictamen en plazo perentorio, los gobernadores tendrán facultad para conceder pose- siones en la extensión que juzguen procedente;

"XIII. La dependencia del Ejecutivo y el cuerpo consultivo agrario dictaminarán sobre la aprobación, rectificación o modificación de los dictá- menes formulados por las comisiones mixtas, y con las modificaciones que hayan introducido los gobiernos locales, se informará al ciudadano Presidente de la República, para que éste dicte resolución como suprema autoridad agraria.

.

.

"XV. Las comisiones mixtas, los gobiernos locales y las demás autorida- des encargadas de las tramitaciones agrarias, no podrán afectar, en ningún caso, la pequeña propiedad agrícola o ganadera en explotación e incurrirán en responsabilidad, por violaciones a la Constitución, en caso de conceder do- taciones que la afecten

. . ."

(21)

Son de jurisdicción federal todas las cuestiones que por límites de terrenos comunales cualquiera que sea el origen de éstos, se hallen pendientes o se

susciten entre dos o más núcleos de población. El Ejecutivo Federal se avo- cará al conocimiento de dichas cuestiones y propondrá a los interesados la resolución definitiva de las mismas. Si estuviesen conformes, la proposición del Ejecutivo tendrá fuerza de resolución definitiva y será irrevocable; en caso contrario, la parte o partes inconformes podrán reclamarla ante la Su- prema Corte de Justicia de la Nación, sin perjuicio de la ejecución inmediata de la proposición presidencial.

Los núcleos de población que carezcan de tierras y aguas o no las tengan en cantidad suficiente para las necesidades de su población, tendrán derecho a que se les dote de ellas, tomándolas de las propiedades inmediatas, respe- tando siempre la pequeña propiedad agrícola en explotación.

"XVI. Las tierras que deban ser objeto de adjudicación individual debe- rán fraccionarse precisamente en el momento de ejecutar las resoluciones presidenciales, conforme a las leyes reglamentarias;

XVII. El Congreso de la Unión y las legislaturas de los Estados, en sus respectivas judisdicciones expedirán leyes para fijar la extensión máxima de la propiedad rural, y para llevar a cabo el fraccionamiento de los excedentes, de acuerdo con las siguientes bases:

o) En cada Estado y en el Distrito Federal se fijará la extensión máxima de tierra de que pueda ser dueño un solo individuo, o sociedad legalmente constituida;

b ) El excedente de la extensión fijada deberá ser fraccionado por el pro-

pietario en el plazo que señalen las leyes locales, y las fracciones serán puestas a la venta en las condiciones que aprueben los gobiernos de acuerdo con las mismas leyes;

c ) Si el propietario se opusiere al fraccionamiento se llevará éste a cabo

por el gobierno local, mediante la expropiación;

d ) El valor de las fracciones será pagado por anualidades que amorticen

capital y réditos, a un tipo de interés que no exceda de tres por ciento anual;

e ) Los propietarios estarán obligados a recibir los bonos de la Deuda Agraria local para garantizar el pago de la propiedad expropiada. Con este objeto, el Congreso de la Unión expedirá una ley facultando a los Estados para crear su Deuda Agraria;

f) Ningún fraccionamiento podrá sancionarse sin que hayan quedado sa- tisfechas las necesidades agrarias de los poblados inmediatos. Cuando existan proyectos de fraccionamiento por ejecutar, los expedientes agrarios serán tra- mitados de oficio en plazo perentorio.

.

."

(22)

Lo anterior ha sido calificado como una rectificación en materia de desa- mortización sobre las tierras correspondientes a los pueblos de los aborígenes mexicanos.

Hoy día se puede precisar que la propiedad comunal es una modalidad de la propiedad de México, protegida constitucionalmente. Y reconocida así como aquella área de tierra atribuida, con las limitaciones constitucionales, a rancherías, pueblos, tribus, congregaciones y demás comunidades para ser explotada en común.

Sus notas características son que se trata de bienes inalienables, inembar- gables, intransferibles e imprescriptibles, correspondiendo únicamente al g* bierno federal el derecho para proceder a su desafectación y posible expro- piación.

B.3.2. Propiedad e 9 a l

Al ejido mexicano se le puede contemplar como una persona moral mi gmekr, compuesta por la unidad que se refiere tanto al núcleo de población o elemento humano del que consta, como al conjunto de tierras, aguas y b w ques que constituyen el objeto principal patrimonial de su dotación que 10 crea, así como a los demás bienes, muebles e inmuebles, que sean susceptibles de ser adquiridos por el propio ejido ya como ente.

En consecuencia de lo anterior, la propiedad ejidal en sentido estricto sólo será la masa de bienes constituidos por las tierras, aguas y bosques que hayan sido el objeto de la dotación. Su régimen de propiedad queda sujeto a una situación jurídica especial, que posee un profundo sentido social, carac- terizado así por nuestra Constitución, que la inviste de características de im- prescriptible, inalienable, intransferible e inembargable frente a los regíme- nes de propiedad pública y de propiedad privada.

La propiedad ejidal, en todo caso se distingue de la comunal, en que

Ia

primera puede ser objeto de explotación tanto de un régimen de parcelación individualizada como bajo un régimen colectivo. La parcelación tiene lugar cuando no es posible o recomendable, desde un punto de vista económico, la explotación colectiva.

La Ley Federal de Reforma Agraria en vigor en la República Mexicana data del 16 de mamo de 1971, y en el artículo 51 precisa

". .

. A partir de la publicación de la resolución presidencial en el Diario Oficial de la Federa- ción, el núcleo de población ejidal es propietario de los bienes que en la mis- ma se señalen, con las modalidades y regulaciones que esta ley establece. La ejecución de la Resolución Presidencial otorga al ejido propietario el carácter

(23)

de Poseedor y se le confirma, si el núcleo disfrutaba de una posesión pro- visional".

De lo anterior se desprende que el ejido se forma por la Resolución Ju- dicial que lo crea y que le dota de patrimonio, dotación que no tiene las características tradicionales que al derecho de propiedad le dio el Derecho Ro- mano, sino que tiene características que lo identifican y que se enmarcan en

el artículo 52 de la propia ley adjetiva, que a continuación se transcribe:

".

.

.Los derechos que sobre bienes agrarios adquieran los núcleos de pobla- cion serán inalienables, irnprescriptibles, inembargables e intransferibles y, por tanto, no podrán en ningún caso ni en forma alguna enajenarse, cederse, transmitirse, arrendarse, hipotecarse o gravarse, en todo o en parte. Serán inexistentes las operaciones, actos o contratos que se hayan ejecutado o que

se pretendan llevar a cabo en contravención de este precepto.

.

.

Las tierras cultivables que de acuerdo con la ley puedan ser objeto de adjudicación indi- vidual entre los miembros del ejido, en ningún momento dejarán de ser pro- piedad del núcleo de población ejidal. El aprovechamiento individual, cuando exista, terminará al resolverse, de acuerdo con la Ley, que la explotación deba ser colectiva en beneficio de todos los integrantes del ejido y renacerá cuando ésta termine."

Como decía al principio de esta exposición relativa al derecho de propiedad comunal y ejidal, en muchas ocasiones y, por diversas situaciones, han sido ma- teria jurídica traslativa de dominio tierras comprendidas dentro de estos regí- menes sociales de propiedad, para evitar que se sigan celebrando actos jurídicos sobre éstas, que tiendan a transmitir su propiedad, se han sancionado con in- existencia jurídica los actos que sobre los mismos se celebren, no obstante que los mismos hayan sido celebrados por los propios comuneros, ejidatarios o nú- cleos de población, con auxilio inclusive d,e las autoridades o por las autoridades mismas, por lo que a continuación, como complemento, se transcribe el artícu- lo 53 de la referida legislación agraria

". .

.Son inexistentes todos los actos de particulares y todas las resoluciones, decretos, acuerdos, leyes o cualquier acto de las autoridades municipales, de los estados o federales, así como los de las autoridades judiciales, federales o del orden común, que hayan tenido o tengan por consecuencia privar total o parcialmente de sus derechos agrarios a los núcleos de población, en contravención a lo dispuesto por esta Ley."

B.3.3. Marco de2 derecho civil

La República Mexicana se encuentra dividida en 31 Entidades Federativas y un territorio en el que se asientan los Poderes de la Federación conocido como

(24)

DISTRITO FEDERAL. El derecho civil es de aplicación del fuero local O

estatal, contando cada una de las Entidades Federativas con su propia codi- ficación en la materia, el Distrito Federal también cuenta con su propia co-

dificación civil y ésta es aplicable en toda la República Mexicana en materia federal.

Toda la reglamentación civil nacional mexicana reconoce el derecho de propiedad como un derecho real, en el más clásico sentido tradicional, del poder jurídico que se ejerce sobre la cosa poseída, como el dominio ejercido sobre la misma con la libre disposición que en cuanto a enajenación sobre el mismo se puede ejercitar.

Así el artículo 830 del Código Civil para el Distrito Federal establece:

". .

.El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limita- ciones y modalidades que fijen las leyes.

.

.

>'

De lo que se desprende que en México civilmente hablando no se puede considerar ya al derecho de propiedad en forma absoluta, exclusivo y perpetuo, sino limitado al interés general o público, respetando o teniendo presentes todas aquellas normas de interés público que limiten el libre ejercicio del derecho de propiedad.

Por ejemplo, si se pretende desarrollar sobre un bien inmueble, reconocido de manera definitiva y firme como pequeña propiedad inafectable por el ré- gimen comunal o ejidal agrario, un negocio inmobiliario, fraccionamiento, condominios, tiempo compartido, hoteles o cualquier tipo de aparcelamien- to, siempre se ha de obtener la previa autorización de la autoridad competente para el uso del suelo, para la densidad de población, para el otorgamiento de servicios urbanos, para los requerimientos de los mismos, las licencias de cons- trucción correspondientes para el inicio de la edificación, etcétera.

Se ha concluido por todos los juristas y teóricos en la materia del derecho civil que existe cada vez más presencia de las normas de derecho púbIico en el ejercicio privado del derecho de propiedad, tendencia internacional a la que México no es ajeno.

33.3.4. Propiedad, función social

La tierra y los inmuebles en general, se ha reconocido, no sólo han de ser materia de un dominio directo sobre ellos, sino que ha de buscarse en muchos de los casos y atendiendo a sus características, su aprovechamiento o beneficio ha de ser colectivo, aun cuando se trate de explotaciones individuales, pero manteniendo siempre su unidad y destino, tal es el caso de las referidas ante- riormente como propiedades comunales y ejidales, sin duda una justa y equi-

(25)

tativa manera de ver el ejercicio del derecho de propiedad, sobre todo en aque- llos casos en donde las clases económicamente débiles se ven imposibilitadas para adquirir por sí mismas el derecho de propiedad individual y, para no per- derlo, como históricamente ha sucedido, se afectan los mismos como inalie- nable~.

Todo lo anterior es un reconocimiento expreso como modalidad al derecho de propiedad en la Constitución Mexicana, que corresponde al planteamiento de la justicia social, bandera de la Revolución Mexicana encabezada por el General Emiliano Zapata Salazar, cuando expresaba "LA TIERRA ES PARA QUIEN LA TRABAJA CON SUS MANOSy.

Al confirmar la Constitución Mexicana el régimen comunal y ejidal de la tierra, reconociendo la existencia de núcleos de población que requieren de su trabajo conjunto y de una especial protección para el desarrollo de sus activi- dades, como sucedió en su inicio por la corona castellana del siglo XVI, aplicó un sentido social a la tierra, dotando de ella a quienes la han de explotar y trabajar, eliminando toda posibilidad de que puedan perderla o enajenarla en aras de sus intereses particulares y al fraccionar l a grandes latifundios para redistribuirlos y prohibir su existencia, se está aplicando esa función social que la tierra de manera natural demanda.

Por todo ello han de tenerse presentes las disposiciones contenidas en las fracciones XVIII, XIX y XX del multicitado artículo 27 constitucional que a la letra dicen:

". .

.XVIII. Se declaran revisables todos los contratos y concesiones hechos por los gobiernos anteriores desde el año de 1876, que hayan traído por conse cuencia el acaparamiento de tierras, aguas y riquezas naturales de la Nación por una sola persona o sociedad, y se faculta al Ejecutivo de la Unión para de- clararlos nulos cuando impliquen perjuicios graves para el interés público.

"XIX. Con base en esta Constitución, el Estado dispondrá las medidas para la expedita y honesta impartición de la justicia agraria, can objeto de garantizar la seguridad jurídica en la tenencia de la tierra ejidal, comunal y de la pequeña propiedad, y apoyará la asesoría legal de los campesinos.

"XX. El Estado promoverá las condiciones para el desarrollo rural inte- gral, con el propósito de generar empleo y garantizar a la población campesina el bienestar y su participación e incorporación en el desarrollo nacional, y fo- mentará la actividad agropecuaria y forestal para el óptimo uso de la tierra, con obras de infraestructura, insumos, créditos, servicios de capacitación y asistencia técnica. Asimismo expedirá la legislación reglamentaria para pla- near y organizar la producción agropecuaria, su industrialización y comercia-

(26)

B.4. Marco de las Zonas Restringidas

El tan comentado artículo 27 de la Constitución Mexicana, prevé de

manera específica en su fracción primera, la existencia de unas áreas de tie- rra que no pueden ser adquiridas de MANERA DIRECTA POR EXTRAN- JEROS, personas físicas o personas morales; estas últimas en las que los ex- tranjeros detenten la mayoria del capital o tengan el control y manejo de la misma, precisando lo que a continuación se transcribe

".

. .En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre las tierras y aguas.

.

."

Señalaba en el curso de este trabajo que las leyes no son sino el reflejo de la historia de un país, México en su corta vida como país independiente se ha visto invadido en diversas ocasiones por potencias extranjeras, lo que mo- tivó en el constituyente del 17 el establecer esta restricción a los extranjeros, para que éstos no puedan adquirir de manera directa el dominio de tierras en dichas franjas del territorio nacional.

El antecedente remoto de esta disposición constitucional se encuentra en las leyes del 11 de marzo de 1842 y del 19 de febrero de 1856, que prohibían a los extranjeros la adquisición de terrenos situados en una zona distante de 20 leguas de las fronteras y 5 de las costas. También su antecedente lo es la seguridad militar, que estudiosos de la materia consideran que dado el gra- do de sofisticación de los armamentos y técnicas de guerra, resulta totalmente superflua.

No obstante ello como se explicará más adelante, la mayoría de los desa- rrollos turísticos internacionales y las maquiladoras y empresas industriales transnacionales, a la fecha se encuentran ubicadas en esas fajas de terreno, por lo que se profundizará respecto a cómo ha sido posible ello', al hablar de los temas siguientes en este trabajo.

El régimen jurídico del Estado Mexicano se encuentra dividido en Poder Legislativo, Ejecutivo y Judicial. Compete al primero, como lo establece el artículo 73 constitucional, la facultad de expedir leyes tendientes a la promo- ción de la inversión mexicana, la regulación de la inversión extranjera, la transferencia de tecnología y la generación, difusión y aplicación de los cono-

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