Eines per a la posada en marxa d’un
Pla de manteniment i el control de la
seva execució
MANTENIMENT DELS CENTRES DOCENTS PÚBLICS.
NIVELL AVANÇAT
Núria Vila i Martínez Unitat de Suport Tècnic - ITeC
TASQUES PRÈVIES PM
Per a la posada en marxa d’un pla de manteniment cal realitzar unes tasques prèvies que ens ajudaran a planificar i millorar la gestió del manteniment en els edificis.
•
Determinar l’estat de conservació de l’edifici mitjançant el reconeixement dels diferents sistemes constructius i installacions.• Realitzar l’inventari dels elements constructius i de les installacions per determinar el manteniment que s’ha de realitzar sobre cadascun d’ells.
En tots dos casos, caldrà tenir en compte tant l’edifici com els seus espais exteriors.
Estat conservació (1)
Dades a recollir quan es detectin incidències:
• Descripció dels elements afectats i localització dels problema
• Descripció de la incidència
• Possibles causes
• Proposta de reparació, adequació i/o mesures de prevenció per evitar riscos davant usuaris, operaris i/o objectes
Estat conservació (2)
• Tipus d’intervenció a realitzar per resoldre les incidències detectades
Adequació a la Normativa vigent i d’aplicació (en funció de l’any de la seva construcció)
Substitució de l’element Reparació de la patologia
Proposta de millores (per estalvi, confort, etc.) Mesures de protecció prèvies a una intervenció
• Definir les prioritats amb que cal realitzar la intervenció: Immediates
Programades (en els 2-5 anys següents) Diferides
INVENTARI (1)
Caldrà obtenir les següents dades:
•Descripció del sistema o equip (no només de les installacions)
• Subsistema en el que està inclòs
• Definició del nombre d’unitats i la seva localització
• Saber si es tracta o no d’un equip que la seva fallida impliqui l’aturada de l’activitat del Centre.
• Dades tècniques de l’equip o installació (model, fabricant, etc.) i si és possible, disposar de manuals de l’aparell i recomanacions del fabricant.
INVENTARI (2)
Caldrà obtenir les següents dades:
•Descripció del sistema o equip (no només de les installacions)
• Subsistema en el que està inclòs
• Definició del nombre d’unitats i la seva localització
• Saber si es tracta o no d’un equip que la seva fallida impliqui l’aturada de l’activitat del Centre.
• Dades tècniques de l’equip o installació (model, fabricant, etc.) i si és possible, disposar de manuals de l’aparell i recomanacions del fabricant.
INVENTARI (3)
• Conservar documents que acreditin la garantía de l’equip i/o material i la seva validesa.
• Data de compra, per poder preveure la vida útil i tenir en compte la reserva de la inversió necessària per a la seva substitució quan s’aproximi el moment d’esgotament de la mateixa.
• Cost d’adquisició i període d’amortització.
•
Qualsevol altra dada que ens pugui ajudar a conèixer el seu funcionament.INVENTARI (4)
Cal realitzar de forma permanent:
• actualització de l’inventari per disposar de la informació real amb l’objectiu de dur a terme les tasques necessàries en el dia a dia del manteniment.
• preveure revisions periòdiques per tècnics municipals (tècnic de construcció i d’installacions, segons sigui el cas) que mitjançant la inspecció de l’equipament puguin detectar les incidències que s’estan produint i/o preveure d’altres que poden ser conseqüència de situacions de risc.
Pla de manteniment (1)
Una vegada realitzat l’inventari, es podrà determinar per a cada equip, installació o element els següents punts en referència al manteniment:
• Tasques de manteniment obligatori i recomanat a realitzar sobre els equips i periodicitat amb que s’han d’executar.
• Tipus de responsable (operaris, empresa especialitzada, Organisme de control autoritzat, Usuari) que ha de realitzar les tasques de manteniment d’un determinat equip i necessitat o no de disposar de contracte de manteniment.
•Necessitat o no d’expedició de document acreditatiu conforme s’ha realitzat la inspecció de manteniment.
Pla de manteniment (2)
• Temps estimat
• Cost aproximat de la operació
• Recomanacions del fabricant per al seu manteniment
• Recanvis necessaris per al seu manteniment o per a petites reparacions que pugui realitzar el personal propi.
• Mesures de seguretat que cal prendre en l’execució del manteniment.
Pla de manteniment (3)
Si es disposa d’un pla de manteniment, es podrà preveure:
• Un pla d’inversió econòmica en els propers anys.
• La despesa prevista per al manteniment preventiu (tant pel Normatiu o obligatori com pel recomanat) i per al correctiu.
• La planificació, distribució i dimensionament de la càrrega de treball prevista.
• Organitzar els recursos dels serveis i optimitzar la contractació d’empreses externes especialitzades i dels Organismes de control autoritzats - OCA.
Pla de manteniment (4)
A més de l’anàlisi de l’estat actual de l’Equipament Municipal, caldrà definir l’estat de la contractació del manteniment per determinar si aquest es troba al corrent en quant a la obligatorietat i vigència dels contractes amb empreses especialitzades i amb Organismes de control autoritzat - OCA.
Pla de manteniment (5)
Manteniments i inspeccions obligatoris
Electricitat baixa tensióREIAL DECRET 842/2002, de 2 d’agost, pel qual s’aprova el Reglament electrotècnic per a baixa tensió.
• Article 21: Inspeccions.
• Instrucció Tècnica Complementària ITC-BT-05: Verificacions i inspeccions.
DECRET 363/2004 pel qual es regula el procediment administratiu per a l’aplicació del reglament electrotècnic per a baixa tensió.
• Article 8: Inspeccions periòdiques.
• Article 9: Contracte de manteniment.
REIAL DECRET 1890/2008, de 14 de novembre, pel qual s’aprova el Reglament d’eficiència energètica en installacions d’enllumenat exterior i les seves instruccions tècniques complementàries EA-01 a EA-07.
• Article 12: Manteniment de l'eficiència energètica de les installacions.
• Instrucció Tècnica Complementària ITC-EA-05: Article 2.1: Règim de verificacions i inspeccions.
Pla de manteniment (6)
Manteniments i inspeccions obligatoris
Installació receptora de gasos combustiblesREAL DECRETO 919/2006, de 28 de julio, por el que se aprueba el Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos y sus instrucciones técnicas complementarias ICG 01 a 11.
• Articulo 7 del Reglamento: Mantenimiento de instalaciones y aparatos. Controles periódicos.
• Apartado 4 de la ITC-ICG 07 – Instalaciones receptoras de combustibles gaseosos: Mantenimiento de las instalaciones receptoras. Inspecciones y revisiones
ORDRE de 28 de març de 1996, sobre procediment d’actuació de les empreses installadores, de les entitats d’inspecció i control i dels titulars en les installacions de gasos combustibles.
INSTRUCCIÓ 1/2007, de 28 de febrer de 2007, de la Direcció General d’Energia i Mines, sobre procediment administratiu per a l’aplicació a la Comunitat Autònoma de Catalunya des RD 919/2006, de 28 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de distribució i utilització de combustibles gasosos i les seves instruccions tècniques complementàries ICG 01 a 11.
Pla de manteniment (7)
Manteniments i inspeccions obligatoris
Installació tèrmicaREIAL DECRET 1027/2007, de 20 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament d’installacions tèrmiques en els edificis.
• Instrucció tècnica IT 3: Manteniment i ús.
• Instrucció tècnica IT 4: Inspecció.
INSTRUCCIÓ 04/2008 SIE que regula els requeriments que han de complir les installacions tèrmiques en els edificis a Catalunya.
• Capítol 3: Manteniment, control i inspeccions de les installacions tèrmiques en els edificis
INSTRUCCIÓ de 6 d’Abril de 2011 de la Direcció General d’Energia, Mines i Seguretat Industrial, per la qual es dicten les instruccions per realitzar les inspeccions periòdiques d’eficiència energètica de les installacions tèrmiques en els edificis de potència nominal, en règim de generació de calor o fred, superior a 70 kW.
INSTRUCCIÓ 5/2011, 21-12-2011 DGEMSI, de modificació de la Instrucció 06-04-2011 DGEMSI, per la qual es dicten les instruccions per realitzar les inspeccions periòdiques d'eficiència energètica de les installacions tèrmiques en els edificis de potència tèrmica nominal, en règim de generació de calor o de fred, superior a 70 kW.
Pla de manteniment (8)
Manteniments i inspeccions obligatoris
LegionellosiREAL DECRETO 865/2003, de 4 de julio, por el que se establecen los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control de la legionelosis.
DECRET 352/2004 pel qual s’estableixen les condicions higienicosanitàries per a la prevenció i el control de la legionellosi.
• Article 15: Revisió periòdica per entitats o serveis autoritzats.
Contra incendis
REAL DECRETO 1942/1993, de 15 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
Gestió del manteniment
Caldrà supervisar les operacions de manteniment i posteriorment analitzar els seus resultats per valorar si és necessari redimensionar i/o reorganitzar les diferents tasques de manteniment.
Aquest serà el paper del Gestor del manteniment, de manera que optimitzarà els recursos i despeses derivats del dia a dia del manteniment en el Equipaments Municipals.
Gestió del manteniment
Importància de la definició de la organització del personal de manteniment, la gestió d’avisos d’incidències i el circuit de les ordres de treball per a cada tipus de manteniment (preventiu obligatori i recomanat, correctiu).
Gestió del manteniment
Importància de la definició de la organització del personal de manteniment, la gestió d’avisos d’incidències i el circuit de les ordres de treball per a cada tipus de manteniment (preventiu obligatori i recomanat, correctiu).
Gestió del manteniment
La Gestió del manteniment són totes les activitats de la gestió que determinen els objectius del manteniment, les estratègies i les responsabilitats, i es realitzen mitjançant la planificació del manteniment, el control i la supervisió del manteniment, i la millora dels mètodes en la organització incloent els aspectes econòmics.
Gestió del manteniment
La gestió de manteniment haurà de proporcionar, com a mínim, la següent informació:
• Característiques tècniques dels equips installats
• Vida útil d’aquests equips
• Dates de la installació dels equips
• Reparacions efectuades
• Programació d’operacions periòdiques de les tasques de manteniment preventiu tant obligatori com recomanat
Gestió del manteniment
• Programació automàtica de les ordres de treball a desenvolupar.
• Estat de la situació de les operacions realitzades i pendents, canvis de programació, revisions diàries i previsió de treballs a realitzar.
• Informació de les operacions puntuals de manteniment corrector.
• Gestió d’operacions acabades, canvis i anullacions.
Gestió del manteniment
• Millora dels plecs i/o dels contractes de manteniment externalitats.
• Seguiment formatiu del personal propi de manteniment.
Gestió del manteniment
Gestor del manteniment (1)
Les tasques del gestor de manteniment són implantar el Pla de manteniment, que consisteix bàsicament en:
• Demanar ofertes a empreses externes per la realització dels treballs que s’especifiquen en el pla de manteniment
• Redacció dels contractes i/o plecs de manteniment
• Generar ordres de treball pel personal de la pròpia installació i de la brigada municipal
• Supervisió de les tasques realitzades per les empreses externes i el personal de l’equipament i la Brigada.
• Avís i presència a l’equipament en el procés d’inspecció per part dels Organismes de Control Autoritzats (OCA).
• Actualització del Pla de manteniment per l’execució de reformes o canvis en la normativa.
Gestor de manteniment (2)
• Elaborar el pressupost anual de manteniment de la installació.
• Aprovar els pressupostos de manteniment, reparacions i substitucions.
• Analitzar els informes de treball i l’estat de les installacions.
• Proposar les inversions de millora o substitució de sistemes que han exhaurit la seva vida útil
• Vetllar per la formació continuada del personal que està sota les seves ordres
Eines de suport a la gestió
Per realitzar la gestió d’ordres de manteniment preventiu i correctiu es diferencien dos modalitats diferents. Es pot portar a terme la entrega d’ordres en paper o mitjançant un programa informàtic de gestió del manteniment GMAO (Gestió del manteniment assistit per ordinador). Els avantatges d’ús d’un GMAO són les següents:
• Gestió d’equips i installacions
• Programació de manteniment preventiu i correctiu
• Gestió d’ordres de treball i manteniment correctiu
• Gestió de personal
• Gestió documental
Formació del personal
Necessitat de realitzar la formació acadèmica del personal de manera que proporciona al treballador:
• Augmentar les seves competències, i en conseqüència la satisfacció en la feina.
• Desenvolupar el seu sentit de creixement professional.
• Facilitar el seu desenvolupament amb vistes a la promoció.
• Contribuir a desfer conflictes deguts a la falta de capacitats.
• Millorar la comunicació i l’ambient de treball.
Ordres de treball (1)
Ordres de treball (2)
Documentació acreditativa
En edificis construïts amb posterioritat a l’aprovació al CTE, o bé on s’hagin realitzat rehabilitacions integrals, caldrà fer constància al Llibre de l’Edifici totes aquelles operacions de manteniment corrector i preventiu realitzades.
En el cas de que la operació de manteniment preventiu obligatori o Normatiu estigui documentada mitjançant acreditació de la seva realització per Organisme de control autoritzat o qualsevol altra entitat, també ha de ser inclòs.
Documentació acreditativa
Encara que no sigui d’obligat compliment en edificis construïts amb anterioritat a la data o sense rehabilitar, es recomanable recopilar la documentació de manera que es disposi de la història d’actuacions realitzades amb la finalitat de poder determinar la freqüència amb que s’estan produint les incidències i les mesures adoptades, per així determinar si és necessària la substitució dels equips i/o components.
Caldrà tenir en compte la normativa vigent tant obligatòria com recomanada per a l’aplicació del manteniment preventiu així com la que fa referència a la seguretat i salut en les tasques dels diferents tipus de manteniment.
Caldrà actualitzar la informació del document segons sigui necessari al llarg del temps en previsió de la realització d'actuacions futures i/o possibles canvis en la normativa que li sigui d'aplicació en cada cas a l’Equipament Municipal.
En el dia a dia del funcionament de l’Equipament Municipal, caldrà designar tasques de control i/o manteniment i informar al personal indicat del mateix (en funció del municipi, des dels operaris fins al conserge, director/a o altres persones designades a tal fi, per realitzar aquestes, que en el cas de produir-se anomalies, puguin ser detectades d’immediat o en el menor espai de temps possible, evitant que es generin situacions en que no es pugui dur a terme les activitats previstes a l’edifici i/o espai o es generin situacions de risc per als usuaris. També es podran evitar en gran part reparacions sobre elements relacionats indirectament com a conseqüència de les incidències produïdes.
Caldria definir unes rondes o taules de control de diferents punts de manera que en la rutina diària, al realitzar l’obertura de l’Equipament, sigui el primer que es faci.
Manteniment conductiu: Rondes
de manteniment (1)
Manteniment conductiu: Rondes
de manteniment (2)
Definició llista de tasques
Compliment i comprovacions de la llista Informes mensuals, trimestrals
Manteniment conductiu: Rondes
de manteniment (3)
Si l’operari detecta desperfectes en realitzar la ronda (ja sigui del que supervisa o d’altres elements) els anotarà en l’apartat d’observacions del full de ronda i informarà a l’encarregat de manteniment, si és el cas, i aquest al gestor de manteniment.
Manteniment conductiu: Rondes
de manteniment (4)
EXEMPLE sobre estat de
conservació i manteniment
d’Equipaments Municipals
Definició de l’estat de conservació dels Equipaments Municipals, tenint present entre d’altres, els temes en referència a la seguretat.
Estudi de l’estat de la contractació de manteniment actual i necessitats per a la seva adaptació a la Normativa vigent i a la que li sigui d’aplicació en funció de la seva data de construcció.
Previsió econòmica de despeses i inversions de l’Equipament en funció de la priorització de les intervencions a realitzar i la seva programació.
Pla de manteniment – DicPla (1)
Exemple de Pla de Manteniment de Centre Educatiu redactat amb l’aplicació DicPla
•Base de dades
•Planificació de les operacions
•Assignació de treballs