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DERECHO REGISTRAL
CONCEPTO
Conjunto de principios, normas, doctrina y jurisprudencia que regula la organización y funcionamiento de los Registros Públicos, los documentos inscribibles y su relación con terceros. Su finalidad es brindar seguridad jurídica y justicia al tráfico de intereses económicos.
CARACTERES
a) Limitativo.- Solo son inscribibles los actos señalados por Ley.
b) Formalista.- Debe cumplir con la forma impuesta por Ley.
c) Heterogéneo.- No es únicamente privado, ni únicamente público.
d) Autónomo.- Sus normas son especiales para el ámbito de su jurisdicción.
FINALIDAD
Es muy común la afirmación referida a que el Registro es un instituto destinado a otorgar seguridad jurídica a los derechos, ya sea para defender la adquisición realizada o para consolidar las transmisiones por realizarse. A decir de GUNTHER GONZALES, la finalidad del Derecho Registral es arbitrar un sistema que permita conocer el estado de los derechos (Ej. El propietario, los gravámenes, la situación física, etc.) facilitando de esta manera su tráfico patrimonial en condiciones armónicas de justicia y seguridad.
LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA señalan que la finalidad primaria del Registro es la protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir con una consulta las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes.
IMPORTANCIA
La trascendencia del Derecho Registral radica en dar publicidad a determinados actos o negocios que son relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad.
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Esodebe ser catalogado como materia del Derecho privado, pues se trata de situaciones de la vida civil de cualquier ciudadano, tales como la adquisición de un inmueble, la constitución de una sociedad, el otorgamiento de un poder, etc. Por tanto, el Derecho registral es Derecho privado en tanto cumple las mismas finalidades que este, las cuales son eliminar la incertidumbre en la contratación inmobiliaria, tutelar a los terceros y proteger la buena fe1.
PRINCIPALES SISTEMA REGISTRALES 2
SISTEMA ALEMÁN
Inscripción constitutiva y fe pública. Fundamentada en los principios de prioridad y legitimación.
Se inscribe el negocio real abstracto, desligado de las vicisitudes del negocio causal.
Además, hay consentimiento formal.
Técnica registral: folio real fundado en el catastro.
La parte sustantiva se rige por el código civil o BGB (1900) y el procedimiento por la Ordenanza del Registro o GBO (1935).
SISTEMA FRANCÉS
Inscripción declarativa (inoponibilidad generalizada, salvo herencias y sentencias).La inoponibilidad se engarza con la prioridad.
No hay fe pública, pero se suple con doctrinas sobre heredero aparente, simulación y error común.Por ende, tampoco hay legitimación, la cual se vesuplida con las presunciones del acto notarial.
Transcribe el acto a transmitir. No hay negocio real abstracto.
1 GONZALES BARRÓN, Gunther. Introducción al Derecho Registral y Notarial. Jurista Editores. 2da.
Edición. Lima, 2008. Pág. 47.
2GONZALES BARRÓN, Gunther: “Material de clasedel Diplomado en Derecho Registral”. ICJ, 2012.
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Emplea la técnica de folio personal: las transcripciones se organizan en base al sujeto titular. Se ha moderado con el fichero inmobiliario.
A partir de la reforma de 1955 se exige que el acto del transmitente haya sido transcrito con anterioridad (no es tracto, sino mecanismo para gozar de publicidad en toda la cadena de transmisiones). Tiene algunas excepciones: título del disponente sea anterior, accesión o usucapión.
La calificación registral es muy limitada, se limita a cuestiones estrictamente formales.
Titulación pública: escritura, la función del notario es más activa: corredor y obligado a inscribir.
SISTEMA ESPAÑOL
Inscripción declarativa (inoponibilidad de lo no inscrito) y fe pública.Por añadidura:
legitimación y prioridad.
Técnica registral: folio real y tracto sucesivo.No se funda en catastro, aunque se ha iniciado un proceso de coordinación “realista”.
Calificación muy severa (probablemente, la mayor del derecho comparado).
Titulación mediante escritura pública
Se rige por la Ley Hipotecaria (1944-46) y el Reglamento Hipotecario (1947).
SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS Inscripción constitutiva.
Mayor efecto que la fe pública: invulnerabilidad, valor sustantivo a la inscripción.
Presenta excepciones: fraude, nulidad, usucapión, doble inmatriculación y errores en la descripción física.
El Estado garantiza el título. Por eso, en caso de error hay indemnización.
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El acto inscribible es el contrato que transmite un derecho. No existe negocio real abstracto.
Técnica registral: folio real y tracto sucesivo. Se sustenta en el catastro.
La calificación se encuentra limitada; puesto que no abarca la validez del título.
La titulación es privada: formulario con testigos.
SISTEMA ADOPTADO POR EL DERECHO REGISTRAL PERUANO
Muchos autores sostienen que no existe un sistema registral peruano auténtico, aunque Salgado Padilla3 asegura que con la creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos nace un sistema propio y singular con leyes y reglamentos propios.
La inspiración de nuestro sistema registral, así como de la mayoría de países latinoamericanos, es el sistema español.
REGISTROS JURÍDICOS Y ADMINISTRATIVOS
Registros jurídicos4 Registros administrativos
Los datos publicitados gozan de eficacia sustantiva (legitimidad, art. 2013 del C.C.)
Brindan publicidad registral gozan de cognoscibilidad general (art. 2012 del C.C.)
Son meramente informativos.
Carecen de vocación publicitaria
3SALGADO PADILLA, Felipe.Manual de Derecho Registral. Doctrina. Comentario. Jurisprudencia.Editorial Imprenta Cadillo S.R.L. Lima, 2011.
4El cuadro presentado toma información del artículo académico: “Registro de Predios y actos inscribibles” de autoría de Rocío Calmet Fritz. Disponible en versión electrónica.
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“Publicidad efecto”
Se basan en los principiosregistrales del Código
Civil.Administrativamente tienen por un único órgano rector: SUNARP.
“Publicidad noticia”
Se rigen por la Ley del ProcedimientoAdministrativo General (Ley 27444).
SEGURIDAD JURÍDICA
Se trata de la realización plena del orden jurídico positivo adoptado por la comunidad.
En efecto, esta es una condición indispensable que garantiza la estabilidad de las organizaciones colectivas y la confianza de los miembros sociales. Se tiene que tomar en cuenta que es una aspiración permanente del Derecho que no depende solo de la perfección de las normas positivas, sino también de la existencia de órganos idóneos encargados de su aplicación. En el Derecho Registral tradicionalmente se le ha subdivido en dos tipos. A saber, los siguientes:
- Seguridad estática5.- Protege al titular del derecho de los ataques de terceros que tratende desconocer su titularidad. Garantiza la seguridad de la tutela de los derechos.
- Seguridad dinámica.- El adquiriente de un derecho no puede ver ineficaz suadquisición en virtud de una causa que no conoció o que debió conocer al tiempo dellevada su adquisición. Brinda protección a terceros involucrados en la circulación de lariqueza. Garantiza la seguridad del tráfico.
5Clasificaciónextraída del artículo: “La publicidad registral en el Perú” de Elizabeth Amado Ramírez. En:
<www.derecho.usmp.edu.pe/centro_derecho_registral/revista/Doctrinas/LA%20PUBLICIDAD%20RE GISTRAL%20USMP%202011-2%20EAMADO.pdf>
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SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS: CONFORMACIÓN Y GARANTÍAS
El Código Civil de 1984 regula en su libro IX las disposiciones generales de los Registros Públicos.
La Ley N° 26366, de fecha 16. 10. 1994, creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS se aprobó el Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
Recientemente, la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP-SN aprobó el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, que consta de 11 títulos y 171 artículos. Dicho T.U.O. se publicó el pasado 22 de mayo en el Diario Oficial “EL Peruano”.
La finalidad de la Ley N° 26366 es mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.
El Sistema Nacional de los Registros Públicos está actualmente conformado por los siguientes Registros:
1. Registro de Personas Naturales:
- Registro Personal
- Registro de Testamentos
- Registro de Sucesiones Intestadas - Registro de Mandatos y Poderes - Registro de Comerciantes
2. Registro De Personas Jurídicas:
- Registro de Personas Jurídicas regulados por el Código Civil.
7 - Registro Mercantil
- Registro de Sociedades Mineras
- Registro de Sociedades de Registros Públicos de Hidrocarburos - Registro de Sociedades Pesqueras
- Registro de Sociedades Mercantiles
- Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley
- Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
3. Registro de Propiedad Inmueble:
- Registro de Predios
- Registro de Derechos Mineros
- Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos.
4. Registro de Bienes Muebles:
- Registro de Bienes Muebles - Registro de Propiedad Vehicular - Registro de Buques
- Registro de Embarcaciones Pesqueras - Registro de Aeronaves
- Registro de Naves
- Registro Mobiliario de contratos
5. Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
a) Autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales.
b) Intangibilidad del contenido de los asientos registrales.
c) Seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
d) Indemnización por los errores registrales.
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS (SUNARP):
ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES
ORGANIZACIÓN
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Organismo descentralizado autónomo del sector justicia. Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Se origina para mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país. Dicta las políticas, planifica, coordina, ordena, norma, controla, dirige y supervisa la inscripción y publicidad de actos y contratos.
a) Alta Dirección:
- Superintendente Nacional.
- Directorio.
- Superintendente Adjunto.
- Gerencia General.
b) Órgano Consultivo:
- Consejo Consultivo.
c) Órgano de Control:
- Oficina de control interno.
d) Órganos de Asesoramiento:
- Gerencia Legal.
- Gerencia de Presupuesto y Desarrollo.
e) Órganos de Apoyo:
- Secretaria General.
- Gerencia de Administración y Finanzas.
- Gerencia de Informática.
- Escuela de Capacitación Registral.
f) Órganos de Línea:
- Intendencias.
9 g) Órganos Desconcentrados:
- Oficina Registral de Lima y Callao.
- Oficina Registral Regional.
- Registro Predial.
- Registros Especiales.
- Otros Registros de carácter jurídico.
FUNCIONES
1. Dictar las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros Públicos.
2. Planificar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos, en los Registros que forman el sistema.
3. Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el proceso de simplificación, integración y modernización de los Registros que forman parte del sistema.
4. Ejecutar actividades de capacitación de los Registros Públicos y demás personal.
5. Norma y ejecutar actividades de procesamiento de datos.
6. Celebrar convenios con diversas entidades, para promover proyectos relacionados.
LA FUNCIÓN REGISTRAL6
Existe una corriente doctrinal que sobrevalora la función registral y por eso trata de vincularla con la actividad judicial. Incluso se ha dicho, en frase desafortunada, que el registrador es un “juez de títulos”. La función registral es típicamente administrativa, pues se trata de un examen técnico-formal, sujeto a límites estrictos, cuyo objetivo es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden su acceso al registro.
6GONZALES BARRÓN, Gunther: “Notas a una jurisprudencia del Tribunal Registral sobre prescripción adquisitiva, calificación del registrador y duplicidad de partidas”.
En: <www.derechoycambiosocial.com/revista019/duplicidad%20de%20partidas%20registrales.htm>
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Es un examen técnicopor cuanto la evaluación se circunscribe a determinados aspectos del título documental y estrictamente al acto inscribible de acuerdo con los parámetros del ordenamiento positivo. Se trata de una comprobación realizada fundamentalmente “en abstracto”, es decir, sin tener en cuenta las particularidades de los contratantes, ni la intención de éstos, o el perjuicio concreto que puedan haber sufrido, o las patologías del acto. De esta manera el registrador se limita a efectuar una evaluación abstracta de la legalidad del acto o contrato, tal y conforme éste aparece en el documento.
Por otro lado, se trata de un examen formalpor cuanto el objeto de evaluación es el título documental y su adecuación con los antecedentes del registro. En efecto, y esto es una fundamental diferencia con la actividad del juez, el registrador se limita a conocer la realidad a través de un acto documentado y no puede expandirse a otros ámbitos. Por eso, justamente, la función registral no evalúa cuestiones subjetivas, intenciones, voluntades, buena o mala fe, ánimo de fraude, etc. El juez puede conocer la realidad a través de una serie de elementos complementarios: declaraciones de las partes o de los testigos, inspecciones, documentos privados, e incluso puede advertir y enjuiciar la conducta de las partes en el proceso o en las audiencias. Demás está decir, que el registrador no puede realizar ninguna de esas indagaciones, por lo que su objetivo es una verdad meramente formal o documental. Siendo ello así, es evidente que la función registral es de alcance limitado, ya que no cuenta con los instrumentos técnicos que le permitan expandirse a otros ámbitos distintos al del documento estricto (normalmente, de carácter público).
ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Tal y como lo expresa Roca Sastre “(...) los títulos serán sometidos a un previoexamen, verificación o calificación, a fin de que solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente (...)”7.
7ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. 8va. Edición. Barcelona: Editorial Bosch S.A., 1995, 10 v.
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Edgardo Scotti se refiere de la siguiente forma “(...) su finalidad tiende a evitar que ingresen al registro documentos nulos o insuficientesque no justifiquen y permitan conferirles los especiales efectos publicitarios. Teniendoen vista el principio fundamental de seguridad jurídica, debe lograrse la mayorconcordancia entre la realidad registral y la extraregistral”8.
Al hacer efectivo el principio de legalidad, el registrador ejerce una función de calificación respecto del documento cuyo registro se solicita. De la calificación podemos decir que es el procedimiento que corresponde hacer al funcionario registral, idóneo para tal finalidad, en virtud del cual queda determinado, en cada caso, si el título presentado reúne las condiciones exigidas por los reglamentos para ser inscrito y surtir los efectos de inmediato o, si por el contrario, faltan en él algunos de los requisitos o elementos precisos para formalizar la inscripción.
CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES
Este es un tema controvertido, pues se entiende que ningún documento susceptible de inscripción se encuentra exento de calificación pues esta es condición inexcusable para realizar aquella. Los documentos originados en sede judicial por la investidura de su autor (magistrado) han motivado reiterados conflictos en nuestro país.
Edgardo Scotti alega respecto a esta posibilidad lo siguiente: “Las dudas surgen, en realidad, porque se considera que el poder de decisión de un juez o tribunal es absoluto, superior a las facultades que pueden corresponder a un funcionario administrativo (registrador) o que, dependiendo del mismo poder judicial, no goza de los atributos propios de la función jurisdiccional”9.
8SCOTTI, Edgardo. Derecho registral inmobiliario. Buenos Aires: Editorial Universidad, 1980, p. 234
9 SCOTTI, Edgardo. Ob cit.
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En su respectivo campo de actuación, el órgano judicial o administrativo es autónomo y, especialmente en casos como el de los registros inmobiliarios cuando existen disposiciones orgánicas que rigen sudesenvolvimiento, aplica cada uno de ellos la legislación que enmarca su labor;mientras su accionar no la exceda, no podrá considerarse ilegítima unaresolución administrativa que limite los efectos de una decisión judicial.
García Coni, expresa: “al registro no se le ordena, sino que se le pide el cumplimiento de un deber específico (principio de rogación). No se trata de un conflicto de poderes, ni de menoscabar la autoridad judicial, pues las leyes obligan tanto al juez como al registrador. Dentro de su función específica, el registrador no es superior al notario ni inferior al juez, por lo que debe cumplir su cometido sin excesos ni sumisiones”10
Asimismo De Mena y San Millán indica: “(…) el registrador que califica y deniega la inscripción de un documento judicial lo hace sin el dolo específico de desobedecer y sí con la leal y noble pretensión de cumplir un deber de función en el ejercicio legítimo de un cargo”11
PRINCIPIOS REGISTRALES
Son reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral. Directrices que orientan al sistema registral. Están establecidas en los artículos 2013 al 2017 del Código Civil, y en el Título Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN (artículo 2011- Código Civil)
Las inscripciones de los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado. No se realizan de oficio, sino que deben ser solicitadas al Registrador.
10GARCÍA CONI, Raúl. El contencioso registral: recursos y subsanaciones. Buenos Aires: Editorial Depalma, Buenos Aires,1978, p.183.
11DE MENA Y SAN MILLÁN, José María. Calificación registral de documentos judiciales. Bosch. Barcelona, 1985, p.159.
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El servicio público registral es inexcusable y solo en casos especiales existen excepciones:
a) Cuando se ha incurrido en error material b) Cuando se trata de hipotecas legales.
La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
2. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN (artículo 2013- Código Civil)
Según este principio de legitimación registral, el contenido de las inscripciones se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Es decir, al titular reflejado en los Asientos Registrales se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico como tal. Este principio es expresión de la tutela a la seguridad jurídica estática, lo que significa que el titular de un derecho inscrito no puede ser privado del mismo sin su consentimiento.
Clases de legitimación registral:
- Legitimación Activa: protege al titular.
- Legitimación Pasiva: protege al tercero.
Sin embargo, en nuestro sistema registral las inscripciones no son convalidantes de los actos inscritos, la inscripción no bonifica ni sanea el título. Su contenido puede ser impugnado en sede judicial. Solo el poder judicial puede declarar la nulidad de una inscripción, es decir, enervar la presunción de exactitud y validez de los asientos registrales.
En cuanto a la rectificación de los asientos registrales, ésta podrá efectuarse en Sede registral, bajo los supuestos y exigencias establecidas en el Reglamento. Cuando se trate de errores materiales su rectificación será factible ante la autoridad registral. En el caso de errores de concepto, la rectificación podrá ser practicada directamente en el
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Registro, si es que la inexactitud consta claramente de los títulos archivados que dieron lugar a la extensión de los asientos respectivos.
3. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE (artículo 2016- Código Civil)
Cabe definir, siguiendo el postulado de GARCÍA GARCÍA, a la prioridad como el principio en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al registro prevalecen en caso de conflicto frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que lo han hecho con posterioridad, atendiendo a la fechas de presentación en el registro de la propiedad.
Los derechos que otorgan los Registros Públicos están determinados por la fecha de su inscripción y a su vez la fecha de su inscripción se determina por el día y hora de su presentación.
Este principio es denominado también prioridad de rango: la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro.
La prioridad o preferencia es un efecto derivado de la presentación en el Registro de diversos títulos relativos a un mismo inmueble. El primeramente presentado goza, en realidad, de una doble preferencia sobre los presentados con posterioridad12:
a) Preferencia formal: el título que primero llega al Registro se despacha antes que el llegado después. El Registrador tiene obligación de despachar los títulos por el riguroso orden de su presentación al Registro.
b) Preferencia sustantiva: el derecho contenido en el título primeramente presentado es preferente al contenido en el título posteriormente presentado.
4. PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD O DE PRIORIDAD EXCLUYENTE (artículo 2017-Código Civil)
12 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos.Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 80.
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Tiene como propósito, impedir que se inscriban derechos que se opongan o sean incompatibles con otro, aunque sean de igual o fecha anterior. Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos ni la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero, determinará el “cierre registral” respecto al presentado en segundo lugar.
No debe confundirse con el principio de prioridad preferente. Pues va dirigida al Registrador para que se abstengan de inscribir el Título o acto registrable que simplemente resulte incompatible con otro cuyo asiento de presentación está vigente.
Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento. No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Esto determina el cierre registral definitivo.
En el caso de un título simplemente presentado con fecha anterior, el cierre registral será provisional, en cuanto de no inscribirse éste y caducar la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los efectos del cierre registral, permitiéndose la inscripción del título incompatible presentado en segundo lugar.
FE PÚBLICA REGISTRAL(artículo 2014-Código Civil)
Protege la adquisición del tercero efectuada a título oneroso y de buena fe, de quien aparece como titular registral, contra todo intento de enervar dicha adquisición.
El principio de fe pública registral se halla justificado en la protección de la seguridad jurídica de la contratación en base a los asientos inscritos.
El tercero registral no será afectado por los vicios que pudiera tener el título de su transferente. La aplicación de este principio determinará que su adquisición sea inatacable y no susceptible de ser privada de eficacia, aún en sede jurisdiccional.
PUBLICIDAD REGISTRAL(artículo 2012- Código Civil)
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Es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento de determinadas situaciones o acontecimientos de relevancia jurídica con el fin de hacerlos llegar a todos. Ej. Para entablar cualquier relación jurídica se requiere que el vendedor sea el dueño y conocer las cargas del inmueble. Para adquirir esta certidumbre caben dos alternativas13:
- Los particulares emprenden averiguaciones largas y costosas.
- El Estado satisface esa necesidad a través de la organización de un sistema de publicidad.
La publicidad jurídica registral fue creada por el Estado para reemplazar a la publicidad posesoria porque esta dejó de ser adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica a la misma.
Si bien en el Registro se inscriben actos jurídicos lo que interesa a los terceros no son estos, sino sus efectos exteriorizados.
Clases:
1. Publicidad material.- Dispuesta por Ley. Nadie puede alegar su desconocimiento. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
2. Publicidad formal.- Efectuada por el registrador, brinda a quien solicita la información contenida en el archivo registral salvo prohibiciones expresas establecidas en el Reglamento.
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Se inicia con la presentación del título por el Libro Diario.
13Amado Ramírez. Ob cit.
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PRESENTACIÓN DE TÍTULOS
La solicitud de inscripción debe contener la indicación de la naturaleza de los documentos presentados precisando el acto contenido en ellos.
Se debe señalar:
a) El nombre y documento de identidad del presentante.
b) Los actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva.
c) El nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada.
d) La Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica.
e) Indicar el Registro ante el cual se solicita la inscripción.
f) Firma y domicilio del solicitante.
El funcionario encargado del Libro Diario es el responsable de verificar que la solicitud de inscripción contenga los datos a que se refiere el párrafo anterior y de constatar la presentación de los documentos que se indican.
Los notarios públicos tienen interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante ellos se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados.
Se acompañará el parte registral o el título en copia certificada o testimonio.
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La solicitud de inscripción se formula por escrito, en los formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, acompañando copia simple del documento de identidad del presentante.
LIBRO DIARIO Y ASIENTOS DE PRESENTACIÓN
El Diario es el libro donde se extienden los asientos de presentación (inscripción preliminar) por el funcionario encargado de la recepción de los títulos. Estos dependen de la Oficina Diario de la Zona Registral. En el Diario, constan las solicitudes de inscripción y la presentación del correspondiente título. Es importante por el principio de prioridad. El asiento de presentación es la constancia de la presentación de un título ante los Registros Públicos.
Los asientos de presentación se extenderán en el Diario por riguroso orden de ingreso de cada título. Se extienden en mérito de la información contenida en la Solicitud de Inscripción. Complementariamente podrán obtenerse del título presentado datos adicionales, siempre y cuando éstos no cambien el sentido de la información principal contenida en la citada solicitud.
El asiento de presentación contendrá, bajo responsabilidad del funcionario encargado, además de los requeridos para presentar la solicitud, los siguientes datos:
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación.
b) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o privados, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del Notario o funcionario que los autorice o autentique.
c) Registro y sección al que corresponda el título, en su caso.
d) En el caso del Registro de la Propiedad Inmueble, la indicación del distrito o distritos en que se encuentre el bien o bienes materia del título inscribible.
e) Indicación de los documentos que se acompañan.
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Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la Oficina del Diario.
EFECTOS
Los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación. Durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con éste. Son verdaderas inscripciones preliminares.
Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar.
El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco (35) días, a partir de la fecha del ingreso del título. Dentro de los siete primeros días el Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos.
Se admitirá la subsanación o el pago de mayor de derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento.
Los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.
El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco (25) días adicionales, sin perjuicio de que el Gerente Registral o Gerente de Área pueda prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento hasta por sesenta (60) días adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la Jefatura; o cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones, hasta el vencimiento de sus respectivos plazos.
La prórroga del plazo de vigencia del asiento de presentación, o la suspensión de su cómputo, se hará constar en el Diario.
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CALIFICACIÓN DE TÍTULOS
La palabra calificación proviene de las palabras latinas qualis y facere la cual en el sistema registral puede definirse como el enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y la eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos14.
Para PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS “calificar es decidir si el hecho, del cual se solicita el asiento, llega al registro con los requisitos exigidos para que sea registrable; es decir, es determinar si, conforme a ley, procede o no practicar el asiento solicitado”.
GARCÍA GARCÍA señala que “la calificación consiste en el juicio de valor que hace el registrador respecto a los documentos presentados como órgano imparcial y distinto del autor de los documentos, para determinar si se adaptan o no a la legalidad del ordenamiento jurídico, y a los efectos de extender la inscripción o de suspender o denegar, en su caso, la práctica de la misma”
En sede nacional, SCHEELJE ha definido a la calificación como “el control que realiza el registrador a efectos de determinar si el título presentado al registro es inscribible sobre la base de los diversos principios que, como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción, cada sistema contempla”15. Es interesante esta definición dado que se suele limitar a la calificación registral al trámite de inscripción de una lectura restrictiva del artículo 201116 del Código Civil. Sin embargo, el registrador califica el principio de legalidad, de tracto sucesivo, de relevancia, de prioridad excluyente, entre otros, es
14 DIEZ PICAZO, Luis. Sistemas de Derecho civil. Madrid: Tecnos, Vol. III, 1997, pág. 312.
15 DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Aplicación de los principios registrales en la calificación registral. En: Ius et Veritas Nº18. Junio, 1999, pág. 254.
16 Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
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decir, al momento de la calificación se hará examen de todos los requisitos registrales exigibles17 de una manera rigurosa.
Análisis de la calificación
El artículo 3118 del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos define a la calificación como una evaluación integral de los títulos, la cual conllevará o no a determinar la procedencia de la inscripción. Dicha norma concluye con una exhortación propiciar y facilitar las inscripciones de los títulos ingresados al registro. De la misma manera, el artículo 32 indica los alcances de la calificación y el artículo 33 da reglas operativas para la evaluación.
La calificación integral
La palabra integral proviene del latín integrālis, siendo que al actuar como adjetivo de sustantivo calificación debe entenderse como total, global. Esto quiere decir que al momento de ingresar el título en principio tendrá que ponerse atención en dos cosas:
la rogatoria y los documentos que de adjunten en el título materia de evaluación. La rogatoria de un título presupone se extiende a todos los actos inscribibles que
17 KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída. Calificación Registral de Documentos que tienen Origen en Decisiones Judiciales. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España – Centro de Estudios registrales, 1996, pág.36.
18 Artículo 31.- Definición
La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.
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contiene este19. De igual modo, los documentos contenidos en dicho título serán evaluados en forma global20. En ninguno de los 2 aspectos se puede dejar para un momento posterior dicha evaluación –salvo los casos de imposibilidad material de realizarla21-, por lo que en caso el registrador verificara que existen defectos en el título deberá pronunciarse sobre cada uno de ellos en dicha oportunidad22.
Propiciar las inscripciones
El artículo 31 sufrió una modificación de su texto original23 al cual se añadió “En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.”
19 Calificación integral. Como se desprende del artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se presume la rogatoria respecto de todos los actos inscribibles conformantes del título presentado. En consecuencia, el Registrador debe efectuar la calificación integral de dichos actos siendo que, de encontrar defectos u obstáculos en el título o partida, emitirá la esquela respectiva señalando las deficiencias advertidas, no estando obligado a pronunciarse sobre los actos o derechos que se encuentran conformes. Resolución N° 266-A-2006-L (2ª Sala del Tribunal Registral).
Principio de rogación. “De acuerdo al principio de rogación, la rogatoria alcanza a los actos o derechos inscribibles contenidos en el título, por lo tanto, el pronunciamiento del Registrador debe estar vinculada al acto inscribible contenido en el título presentado para su inscripción. Resolución N° 181-2006-A (5ª Sala del Tribunal Registral).
20 Calificación integral. “La calificación integral de un título importa la evaluación de todos los documentos presentados inicialmente y los adjuntados para subsanar las observaciones formuladas, de modo tal que el Registrador no podrá solicitar los documentos que ya obran en el título.” Resolución N°
387-2005-L (2ª Sala del Tribunal Registral).
21Por ejemplo, puede darse el supuesto que para la inmatriculación de un vehículo se ha presentado copia simple de la Declaración Única de Aduanas, por lo que el registrador deberá solicitar la original, reservándose por dicha imposibilidad en la documentación la evaluación el formato de inmatriculación y demás documentos que contengan las características del vehículo.
22Calificación registral. El Registrador Público al tomar conocimiento de un título deberá proceder con su calificación integral, al efecto se pronunciará sobre la totalidad los defectos que advierte indicando la base legal que fundamenta su observación o tacha, o proceder con la inscripción del título, previo pago de derechos registrales; no pudiendo abstenerse de la calificación registral amparándose en la existencia de títulos pendientes.” Resolución N° 796-2006-L (3ª Sala del Tribunal Registral).
23 Artículo 31.- Definición. La calificación registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción, que realizan el registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autónoma, personal e indelegable. No pueden ser objeto de consulta lo títulos sujetos a calificación.
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Dicho añadido buscaría darle un mayor dinamismo al sistema, partiendo por positivizar aquello que –a nuestro criterio- ya era un criterio general de la legislación en sede registral24. Sin embargo, al parecer la cantidad de observaciones que se emitían, habrían motivado a los legisladores a proponer dicha fórmula a fin de flexibilizar la calificación25.
Lamentablemente, ya hemos expuesto que una mayor flexibilización puede llevar a la merma de la seguridad jurídica, lo cual en casos extremos, podrían ocasionar una crisis en el sistema. En ese sentido, entendemos como pro inscripción aquellos casos en los cuales es innecesario el requerimiento de nuevos documentos toda vez que la información requerida puede obtenerse de los ya presentados26 o de lo que constan en los registros27. No debe entenderse como pro inscripción aquellos supuestos que
24 Innecesario dicho añadido como técnica legislativa dado que podría extenderse dicha exhortación a cada parte del reglamento referente a las obligaciones del registrador. Por ejemplo, es como si se añadiera a la norma que contiene los plazos del TUO “En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán una calificación en el menor tiempo dentro del término legal los títulos ingresados al registro.”
25 Si bien no es materia de este trabajo el sustentar la razón de la gran cantidad de observaciones, consideramos pertinente señalar que consideramos que los incentivos para que los registradores flexibilicen sus criterios se ven sustancialmente mermados por la responsabilidad penal, civil y administrativa a la que están expuestos, los casos de falsificación de documentos, normas poco claras, confusas y contradictorias, así como la propia organización interna y carga a la que están sujetos que limitan y hacen proclives a los registradores a preferir observar que “arriesgarse” a inscribir un título.
26 “El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos aportados por lossolicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 019-2002-ORLC/TR del 17 de enero de 2002, publicada el 3 de febrero de 2002. Precedente de observancia obligatoria N°6 emitido en el segundo pleno (Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre de 2002. Publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de enero de 2003).
27 Informe técnico del área de catastro. Cuando el área de catastro de la zona registral respectiva no sea capaz de concluir por propias limitaciones, como por ejemplo que no se cuenta con una base cartográfica, si un inmueble cuya inmatriculación se solicita se encuentra previamente inscrito o se superpone con otro predio, el registro no puede observar este hecho y por lo tanto debe proceder a la inmatriculación, a no ser que existan otros defectos en el título. Resolución N° 252-2005-L (3ª Sala del Tribunal Registral).
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por una mayor flexibilización se puede, por ejemplo, poner en peligro la esfera patrimonial de los sujetos28 o se pueda distorsionar lo dispuesto por las normas que protegen bienes jurídicos.29
Dada la poca certidumbre en los límites de lo que significa la pro inscripción, los legisladores optaron por una exhortación y no por una obligación, lo cual deriva en dejar al criterio de los registradores la determinación de la flexibilización o no de los requisitos, o en todo caso, en segundo momento, sea el Tribunal Registral -mediante una opinión con mayor tiempo de estudio- el encargado de tal determinación.
PLAZOS
Los plazos aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición en contrario. En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.
Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los títulos se formularán dentro de los siete (7) primeros días de su presentación o dentro de los cinco (5) días siguientes al reingreso.
Tratándose de rectificaciones ocasionadas por error del Registrador, éstas se atenderán preferentemente en el mismo día, sin exceder en ningún caso del plazo de tres días contados desde la fecha de la respectiva solicitud.
28Por ejemplo el caso que en la copia del DNI de una persona salga como estado civil casada y presente una declaración jurada que es soltera.
29 Como ejemplo puede tomarse en consideración el siguiente hecho: El 14.7.2005 se expidió el Decreto Supremo Nº 017-2005-MTC (que modificó parcialmente el Decreto Legislativo Nº 843) el cual imponía nuevos requisitos para el ingreso de vehículos usados al país. Tal cual se señala en la parte considerativa de dichas normas se busca proteger a la ciudadanía en general y evitar la saturación de tráfico automotriz con automóviles que ya han cumplido con su vida útil. No obstante esto, mediante Oficio Nº 6423-2005 – MTC/15 del 02.11.2005 el Director General de Circulación Terrestre del Ministerio de Transportes y Comunicaciones señaló que se han seguido diversos procesos de amparo los cuales han determinado la inaplicación de dichos dispositivos legales, debe tenerse en cuenta, que por la naturaleza de dicho proceso, el amparo sólo beneficia a los sujetos que siguieron el proceso.
La calificación debe ir en ese sentido, sólo por sentencia firme (no medida cautelar) que ordene el libre tránsito de los vehículos, podrá solicitarse la inmatriculación.
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ABSOLUCIÓN DE OBSERVACIONES
La realiza el mismo presentante en el más breve plazo, pues las observaciones se basan o radican en defectos subsanables de forma. La Absolución puede hacerse en la misma esquela de observación o en documento adherido a ello.
Artículo 37° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos. El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación.
Vencido dicho plazo se rechazarán de plano.
RECURSOS REGISTRALES
El artículo 5° de la Ley N° 26366 estableció la primera y segunda instancia en materia administrativa registral. Dejando sin efecto cualquier norma que estableciera una tercera instancia. Por lo que la única instancia ante la cual cabe interponer recurso administrativo contra las decisiones de los Registradores se encuentra constituida por el Tribunal Registral competente, siendo también el único recurso administrativo existente el de Apelación.
En este sentido, resultan inaplicables al procedimiento registral las disposiciones que sobre los distintos recursos administrativos contiene el artículo 207° de la Ley del Procedimiento Administrativo General. Es decir, no se pueden equiparar las normas relativas a los recursos administrativos de la Ley N° 27444 con lo establecido para los recursos registrables en la Ley N° 26366 y el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
El recurso de apelación: Es el único recurso que se puede interponer en contra de las decisiones tomadas por el Registrador dentro del procedimiento registral de calificación de títulos. Se apela ante el Tribunal Registral.
También procede interponer recurso de apelación contra:
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a) Observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores.
b) Decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores respecto a las solicitudes de expedición de certificados.
c) Resoluciones expedidas por los Registradores en el ámbito de su función registral.
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su función registral.
La única decisión del Registrador que no podrá ser impugnada ante el Tribunal Registral es la calificación positiva que da lugar a la inscripción del título.
Requisitos de admisibilidad del recurso de apelación Son requisitos de admisibilidad del recurso de apelación:
a) Indicación del Registrador a quien se interpone el recurso.
b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o apoderado, si fuera el caso, para efecto de las notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral correspondiente.
c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título.
d) Los fundamentos de impugnación.
e) El lugar, fecha y firma del recurrente.
f) La autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario.
g) Acompañar el título respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado.
El recurso debe ser presentado en la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces. Recibido el recurso el Registrador procederá a efectuar la anotación de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral.
Plazos en el recurso de apelación
a) El Registrador tiene un plazo no mayor de seis (6) días contados desde la fecha de recepción para remitir la apelación ante el Tribunal Registral.
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b) El apelante dentro de los primeros diez (10) días de ingreso el expediente a la Secretaría del Tribunal, podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar en Audiencia Pública su derecho.
c) Toda Resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal.
TACHAS
Se tacha el título, cuando el Registrador en el procedimiento de calificación advierta la falsedad el documento en cuyo mérito se solicita la inscripción.
También tachará el título presentado cuando:
a) Adolezca de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título.
b) Contenga acto no inscribible.
c) Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente.
d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.
e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo.
En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado, el Registrador, también, formulará la tacha correspondiente.
INSCRIPCIONES EN TOMOS Y FICHAS El archivo registral está constituido por:
a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos.
b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones.
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c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada.
d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos.
Los asientos registrales pueden constar en tomos, fichas movibles o sistemas automatizados de procesamiento de información. En los tomos y fichas aparece toda la historia del título inscrito. En ellos se encuentran contenidas todas las inscripciones regístrales ordenadas en partidas electrónicas.
- Tomos: “Folios reales”, individualización de asientos registrales.
- Fichas: hojas sueltas o cartulinas que contienen seis rubros relacionados al inmueble.
Actualmente las inscripciones se efectúan en partidas electrónicas (actual unidad del registro)
RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
Procede cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral. Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral.
Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales.
En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.
No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral.
Las personas facultadas para realizar las inscripciones pueden solicitar la rectificación de un asiento o partida registral. Las solicitudes de presentarán a través del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se señalará el
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número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.
Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y enmiende claramente el error cometido. Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.
ANULACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
El artículo 94, literal b, del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos establece que cuando se declara la nulidad de un título en cuya virtud se ha extendido una inscripción o anotación preventiva se procederá a la cancelación total de éstas últimas. Nos encontramos, obviamente, ante un supuesto de cancelación contra el consentimiento del titular registral.
La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendida en su mérito, siendo la resolución judicial que declare dicha nulidad, título suficiente para la cancelación del asiento respectivo.
De conformidad con el artículo 2013 del Código Civil, concordado con los artículos VII del Título Preliminar, 90 y 107 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales. La Resolución Judicial que se expida deberá encontrarse consentida o ejecutoriada, caso contrario, sólo dará lugar a su anotación preventiva.
ANOTACIONES PREVENTIVAS30
En la doctrina se considera a la anotación preventiva como un asiento provisional de un derecho eventual y transitorio.
30<http://respuestasenderecho.blogspot.com/2009/08/las-anotaciones-preventivas-en-el.html>
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Es un asiento de menor solemnidad y más simple que la inscripción, con efectos y duración limitada. Están previstas para casos concretos
Las anotaciones preventivas tienen los siguientes efectos:
1. Mantienen la efectividad de derechos y situaciones no susceptibles de inscripción directa, paralizando con ello la fe pública registral.
2. Ciertas anotaciones aseguran la efectividad de derechos de crédito.
3. Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación (salvo las que producen cierre registral).
Las anotaciones preventivas contendrán lo exigido para las inscripciones.
Aquellas que se originen a providencia de embargo o secuestro expresarán la causa que haya dado lugar a ello y el importe de la obligación que los hubiere originado.
La anotación preventiva será nula cuando no permita conocer el bien o el derecho anotado, la persona a quien afecte la anotación o su fecha.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Es el encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios, predios, etc.
Cabe mencionar que la Ley N° 27755 unificó al Registro de la Propiedad Inmueble (creado en 1888), al Registro Predial Urbano (creado por los Decretos Legislativos N°
495 y 496) y a la Sección Especial de Predios Rurales (creado por Decreto Legislativo N° 860). A partir del 16 de junio de 2004, fecha en que entró en funcionamiento el Registro de Predios, se eliminó la coexistencia de registros inmobiliarios paralelos, lo cual ha beneficiado a los usuarios de los servicios registrales en distintos aspectos, como los siguientes:
1. Los procedimientos registrales se realizan en una sola entidad.
2. La normativa registral sobre inscripciones se ha regulado en un reglamento.
31 3. La unificación del catastro.
IMPORTANCIA Y EFECTOS
Otorga seguridad jurídica y legitima al que tiene su derecho inscrito. Permite un adecuado tráfico jurídico, ya que el inmueble inscrito puede transferirse o darse en garantía para solicitar un crédito en alguna entidad financiera. También el Registro permite brindar información de los distintos actos relacionados con los bienes registrables, así como conocer su historial registral.
Las inscripciones declarativas que se consignan en el Registro no perfeccionan o modifican el acto jurídico materia de inscripción, pues lo único que hacen es reconocer una situación de derecho preexistente.
Los asientos del Registro de la propiedad inmueble gozan de publicidad frente a terceros. Sus efectos se retrotraen al momento de la inscripción en el asiento respectivo.
ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES (art. 2019- Código Civil)
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opción.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
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9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.
Si algún inmueble estuviese ubicado en territorio perteneciente a dos o más distritos, la inscripción se verificará en todos ellos.
Cuando en los contratos y otros actos jurídicos sujetos a inscripción, se reserve cualquier derecho inscribible a favor de persona que no haya sido parte en los contratos o actos, el funcionario que autorice el título deberá avisar por escrito a la persona a cuyo favor se ha hecho la reserva.
El Registro de Propiedad Inmueble comprende los siguientes Registros:
Registro de predios: que unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales.
En virtud a la unificación también se inscribe el derecho de propiedad y otros derechos o actos relativos a predios de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares, entre otros; así como la inscripción del derecho de posesión de predios rurales, entre otros.
Registro de Derechos Mineros: Se inscriben las concesiones, transferencias, acumulaciones, entre otros.
Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos: Se inscriben las concesiones, hipotecas, entre otros actos.
CATASTRO
Roca Sastre se expresa sobre este tema en los siguientes términos: “(...) el catastro es un registro, censo,padrón, catálogo o inventario de la riqueza territorial de un país, en el
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que se determinan las fincas, rústicas o urbanas, del mismo, mediante su descripción o expresión gráfica, así como su evaluación o estimación económica, al fin primordial de tipo fiscal o tributario, y a los fines auxiliares de orden económico, administrativo, social y civil”31. Y continúa la idea precedente con la expresión: “el catastro puede suministrar al Registro de la Propiedad Inmueble la seguridad de la existencia y circunstancias físicas de las fincas que constituyen la unidad básica del registro, pues los principios hipotecarios operancon relación a cada finca inmatriculadaregistralmente, al llevarse nuestro registro por fincas, por cuya razón se requiere la doble prueba de la existencia real o física de la finca y la de sus características más importantes”.32
Los objetivos centrales del catastro registral sonevitar la doble inmatriculación de un mismo predio y la superposición de predios.
LA INMATRICULACIÓN O INSCRIPCIÓN PRIMERA DE DOMINIO
Ingreso por primera vez en el Registro.Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos que consten de instrumentos públicos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
La primera inscripción de dominio o inmatriculación da origen a la partida registral del inmueble o unidad inmobiliaria.
Se extiende en un solo asiento y debe tener tres partes:
a) La descripción del predio.
b) El nombre del Titular.
c) Historia del Dominio.
REGISTRODEPERSONASJURÍDICAS
Importancia
31ROCA SASTRE, Ramón María. Ibíd.
32Ibíd.
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Da nacimiento a la persona jurídica con personalidad jurídica desde su inscripción. Es importante por la publicidad y prioridad de las personas jurídicas inscritas frente a terceros inscribibles, y porque a partir de la inscripción la persona jurídica es sujeto de derechos.
Efectos
La Ley General de Sociedades señala que la inscripción registral concede personalidad jurídica, lo cual permite diferenciar, tratándose del caso de sociedad responsabilidad limitada, el patrimonio de la sociedad del de los socios; de esta manera, los socios sólo responderán por las deudas sociales hasta el monto de lo aportado y no con su patrimonio personal.
Actos inscribibles
a) El acto constitutivo, modificación, ampliación de su constitución y el contenido del estatuto.
b) El nombramiento, facultades y cesación de sus administradores y representantes legales.
c) La disolución o liquidación (extinción de personas jurídicas).
Este Registro consta de los siguientes libros:
a) De asociaciones.
b) De fundaciones.
c) De comités.
d) De sociedades civiles.
e) De comunidades campesinas y nativas.
f) De cooperativas.
g) De empresas de propiedad social.
h) De empresas de derecho público.
i) De los demás que establece la ley.
