EJECUTIVO:
-CLIENTE: Guillermo Javier Ruiz Flaño RUT:6.378.075-8
TIPO DE BIEN: Casa USO:Habitación
UBICACIÓN: Pasaje Zante N°:1586
Conjunto Ciudad Del Sol. Barrio Grecia
INFORME DE TASACION URBANA - Casa N°
Solicitante:
Guillermo Javier Ruiz Flaño
Dirección Pasaje Zante Tipo de Bien Casa Tipo Encargo Tasación
Nº / Km 1586 Uso Actual Habitación Motivo ASESORÍA EN COMPRAVENTA
Conjunto Ciudad Del Sol. Barrio Grecia Piso Cliente Guillermo Javier Ruiz Flaño
Comuna Puente Alto Coordenadas-33,5975736903142 -70,5904981270973RUT Cliente 6.378.075-8
Región Región Metropolitana Solicitud Propietario Guillermo Javier Ruiz Flaño
Rol 7584-82 Inspección
Tasador Bustios C., Karin Visador Perez S.; Claudio
Descripción
Fachada más Representativa Plano Ubicación
Observaciones y Limitaciones
Afecto Expropiación, Util. Pública/Cesión No Permisos Edificación Sí 22-31/03/2011
Afecto Servidumbre, Usufructo, Otros No Recepción Final / Regulariz. Sí 69-16/10/2013
Construcciones desmontables No Edificaciones sin regularizar No
Construcciones con adobe o barro No Factibles de regularizar No aplica
Limitaciones Normativas Sin Limitaciones Sello de Gases Inmueble Verde
Acogido a DFL. 2 /59 (Viv. Económica)PRC Cumple normativa ambiental Sí
ADVERTENCIAS Presencia de Riesgos No
APRECIACIÓN
Resumen Tasación
Superficie Bruta Superficie Neta UF/m2 Terreno Edificaciones Obras Complementarias Valor de Tasación Valor UF Id Tinsa VALOR DE TASACION
Tinsa Chile S.A.
3.375 $ 27.298,11 3.375 UF 337.412 80 2.183.849 $ 92.133.032 92.133.032 Valor Total UF Valor Total $
692 2.603 18.879.373 71.069.810 133,0 88,3 133,0 5,20 88,3 29,48 15.297 29/08/2018 03/09/2018
Se inspeccionó el inmueble totalmente, por dentro y por fuera.
No se dispuso de escritura de la propiedad para realizar las comprobaciones necesarias respecto a identificación, superficies, deslindes, etc. Los datos indicados en este informe fueron levantados en la inspección del inmueble y antecedentes DOM. Debido a esto, Tinsa no se hace responsable de eventuales diferencias que pudieran detectarse después de analizar dicha escritura.
La propiedad se considera una buena garantia ya que no tiene edificaciones irregulares solo obras complementarias. Cuenta con muy buena conservación, programa y terminaciones acorde al mercado y se ubicada en loteo de acceso controlado con áreas verde plaza y con todo tipo de equipamiento cercano. El grado de liquidación para bienes de en el rango de la propiedad en estudio es mediano, ya que existe un activo mercado de propiedades nuevas en el sector.
Propiedad en conjunto con acceso controlado y áreas verdes con juegos infantiles sin estar acogido a copropiedad. Emplazado en un terreno regular solo a 280 metros del área verde central. Corresponde a una edificación pareada hacia deslinde sur de 2 pisos la cual no cuenta con ampliación de edificaciones sino de obras complementarias de cobertizo en patio posterior no regularizables. La propiedad tiene 88,3 m2 edificados, con un diseño repetitivo, de corriente calidad general y agrupamiento pareado. La edificación tiene una antigüedad de 5 años, se encuentra habitada, con un estado de conservación bueno y una obsolescencia baja. Consta de 3 dormitorios y 3 baños.
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
Diseño Repetitivo Calidad general Corriente Agrupamiento Pareado
Altura 2 Pisos Estado edificación Terminada Habitada Conservación BUE - Bueno
Antigüedad 5 años aprox. Vida útil residual Mayor a 50 años Obsolescencia Baja
Vistas Buena hacia calle y edificaciones vecinasOrientación Buena norte, oriente y ponienteUbicación: Ext. C - Exterior Calle
Agua potable Red/estanque Alcantarillado A colector Electricidad De red
Ocupante Arrendatario Daniel Collao1a. transferencia Sí Forma parte de un proyecto inmobiliario en uso
PROGRAMA DE INMUEBLE El inmueble incluye :
3Dormitorios 3Baños 1Cocina 0Bodegas 0Locales
0D° Servicio 0B° Serv. 0Oficinas 0Box estacionam. 0Galpones
CUADRO DE SUPERFICIES
TERRENO EDIFICACIONES
Según Escrituras: m2 1er. Piso m2
Según DOM (proyecto): m2 Otros pisos m2
Comprobada in situ: m2 Total sobre terreno m2
Superficie Bruta Adoptada: m2 Bajo terreno m2
Total Edificado m2
Superficie afecta a restricción m2 Superficie afecta a restricción 0,0 m2
Superficie Neta Tasación m2 Superficie Neta Tasación m2
Superficie Neta Garantía m2 Superficie Neta Garantía m2
Relación Terreno/Edificación : Adecuado
Deslindes: Norte 16 m2 Sitio 5 Mz 14 Oriente 8,3 m2 Pasaje Zante
Sur 16 m2 Sitio 7 Mz 14 Poniente 8,3 m2 Sitios 24 y 25 Mz 14
ANTECEDENTES Y COMPROBACIONES
Inspección interior propiedad: Sí, total
Levantamiento Tasador Certif. Informaciones Previas Plan Regulador Comunal
Planos Propiedad P.R. Intercomunal
Antecedentes Municipales DOM Certificado Número Seccional SII - Certificado Avalúo Fiscal Escrituras Compraventa Escritura Hipoteca Plano de Loteo / Conjunto / Edificio Otro
Tasacion Anterior Nº Fecha: Valor:
D.O.M. Edificaciones sin regularizar No Acogido a
Factibles de regularizar No aplica
Arquitecto
Constr. o Inmobiliaria Otro: PRC
DATOS TRIBUTARIOS Y LEGALES
Rol(es) 7584-82 Avalúo
Destino SII H Habitacional Contribuciones
Tipo Rol SII Definitivo Deuda
Inscripción CBR:
AGUA Posee Agua : Potable Fojas : N° : Año :
Fuente : - Caudal lt/min :No aplica Derechos : Acciones :
Observaciones: Antecedentes aportados por DOM. Se desconoce si es vivienda social, al menos en PE original no quedo grabado con dicho beneficio. Deberá solicitar certificado en DOM. Cuenta con 2 cuotas impagas de contribuciones. Cuenta con Obras complementarias de cobertizos no regularizables por adosarse hacia deslindes de terceros sin contar con muro divisorio entre unidades, según Art 2. 6. 2 de la OGUC y por superar el porcentaje de ocupación de suelo permitido para la zona del PRC.
Sin observaciones $ 37.751.181 $ 13.947 $ 27.894 133,0 88,3 133,0 88,3
Propiedad en conjunto con acceso controlado y áreas verdes con juegos infantiles sin estar acogido a copropiedad. Emplazado en un terreno regular solo a 280 metros del área verde central. Corresponde a una edificación pareada hacia deslinde sur de 2 pisos la cual no cuenta con ampliación de edificaciones sino de obras complementarias de cobertizo en patio posterior no regularizables. La propiedad tiene 88,3 m2 edificados, con un diseño repetitivo, de corriente calidad general y agrupamiento pareado. La edificación tiene una antigüedad de 5 años, se encuentra habitada, con un estado de conservación bueno y una obsolescencia baja. Consta de 3 dormitorios y 3 baños.
0,0 88,3 133,0 0,0 0,0 0,0 43,7 133,0 44,6 88,3 DFL2 Condominio Tipo A Ley Pereira Condominio Tipo B
Terreno Edificaciones OOCC Estacionamientos Bodegas
CLIENTE: Guillermo Javier Ruiz Flaño - 6.378.075-8 Casa - Puente Alto N° 15.297
ANÁLISIS SECTOR
SECTOR
EDIFICACIÓN DEL SECTOR
Tipo de área Extensión urbana Diseño Repetitivo
Uso predominante Habitacional Calidad general Corriente
Uso secundario Habitacional Agrupamiento Pareado
Grado consolidación Medio Conservación Bueno
Tendencia desarrollo Consolidado homogéneo Densidad Media
Cambio Uso No hay Altura predom. Baja (1 - 2 pisos)
Velocidad cambio Medio Edad media 10 - 20 años
Calidad ambiental Buena
Densidad Población Media
Accesibilidad Buena
INFRAESTRUCTURA DEL ENTORNO
EQUIPAMIENTO
Distancia CalificaciónGrado Urbanización Completa Educacional Media Abundante
Calidad: Buena Comercio Comunal Suficiente
Estado: Bueno Centro Comercial intercomunal suficiente
Agua potable Red Pública Servicios Comunal Abundante
Alcantarillado Colector Público Movilización Pública Bus Suficiente
Aguas lluvias Colector Público Áreas verdes Plaza Muy Abundante
Electricidad Monofásica Subterránea Lúdico y deportivo Comunal Muy Abundante
Gas Red Privada Salud Vecinal Escaso
Otras Redes Culto Vecinal Suficiente
Calzada Asfalto, C/Solera Hormigón, 7 mts. Bomberos Comunal Suficiente
Aceras Pastelón, Vereda y Franja Jardín/ Tierra, 1 mts.Estac. Residentes En el Inmueble Suficiente
Arborización En formación, Arborización en plaza centralEstac.Visitas En otras vías próximas Suficiente ACCESIBILIDAD
del inmueble
NORMATIVA DEL PLAN REGULADOR
Estado Plan Regulador / Seccional Modificaciones en desarrollo Afectan a la propiedad
Vigente No No la afectan
CONDICIONES DE EDIFICACIÓN
CONDICIONES DE USO
Zonificación Zonificación
Coef. Constructibilidad Máx.: 0,7 Propiedad :66% Usos permitidos
Ocupación de Suelo: 40 % Propiedad :33%
Altura Máxima: 0 m.
N° Pisos: 0 pisos
Densidad Bruta Permitida: 200 Háb/há
Superficie Predial Mínima: 200 m2 Usos Prohibidos
Frente Predial Mínimo: 0 m.
Antejardín: 3 m. Propiedad : 2 m. Sistema de Agrupamiento: Mixto
Estacionamientos: Art 7.1.2.9 del PRMS
RESTRICCIONES
Cumple con disposiciones del Plan Regulador Sí
Limitaciones Normativas Sin Limitaciones Terreno Contruc.
Afecto Expropiación, Utilidad Pública o Cesión No Probabilidad:- 0 0 m2
Afecto Servidumbre, Usufructo, Otros No Probabilidad:- 0 0 m2
Presencia de Riesgos Naturales y Artificiales No Probabilidad:
-Construcciones factibles de desmontar No Construcciones con adobe o barro: No
Grado exclusividad/especialización edificación Alta Flexibilidad uso alternativo: Baja
Zona de riesgo Seguridad Pública No Cumple con normativa ambiental: Sí
Por ubicación de calle de acceso la propiedad no es muy flexible ya que se encuentra con acceso controlado
Observaciones
Observaciones Observaciones
Propiedad se encuentra cercana a buenos accesos y vías estructurantes dentro de la comuna de Puente Alto, al sur Av. Jorge Ross y Av. Independencia, al oriente Av. Juan de Dios Malebran, Av. Concha y Toro y al poniente acceso sur (autopista). Se puede acceder en bus transantiago ya que estos transitan por todo el perímetro y a 860 metros se emplaza estación de metro "Protectora de la infancia" hacia el nor/oriente.
Emplazada en un sector de buen estado de urbanización, de movimiento inmobiliario activo, por medio de conjuntos habitacionales y condominios en extensión de similares características, el mercado de viviendas usadas se encuentra activo. El sector consta de áreas verdes, equipamiento comercial, educacional y de transporte. No se visualizan cambios en los usos de suelo.
Alturas regidas según rasantes indicadas en el Art 2. 6. 3 de la OGUC.
H3
0 - 100 mts. > 500 mts. 300 - 400 mts. > 500 mts.
Actividades productivas y recreativas. Residencial y equipamientos H3 0 - 100 mts. 100 - 200 mts. 100 - 200 mts. > 500 mts. 300 - 400 mts. 0 - 100 mts.
EDIFICACIONES
Edificación Nº 1 Primer Nivel Uso : Vivienda Clasificación : C 3 Año : 2013 Conserv : en buen estado Superficie m2: Diseño Adosamiento Pisos Cond Estado Sit. Legal DOM Observ. / Limitaciones Medidas
Repetitivo Pareada 1 Piso Terminada Habitada C/RF Dominio Planos
Dorm Dº Suite Dº Serv Comedor Estar Est-Com Baños Bº serv Cocina Lav/Log Bodega Garaje Oficina Local Galpón Otro
1 0 0 1 1 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0 1
Permisos edificación: 22 31/03/2011 Recepciones Finales o Regularizaciones:69 16/10/2013
Obra Gruesa Terminaciones Instalaciones
Conservación BUE - Bueno Calidad 3 - Corriente Calidad 3 - Corriente
Conservación BUE - Bueno Conservación BUE - Bueno Estr. Muros Albañilería Revest. Ext. Ladrillo a la vista pintados Agua Potable Fria / Caliente Embutida
Techumbre Revest. Int. Volcometal Alcantarillado Posee
Entrepiso Hormigón Armado - Losa Cielos Enlucidos Electricidad Monofasica embutida Tabiques Acero - Placas Yeso-Cartón o Similar Pavim. Secos Ceramica Gas Posee
Cubierta Pav. Húmedos Ceramica Climatización Calefacción Radiadores Gas
Escaleras Madera Puertas Madera Tablerada Otras
Aislación No Ventanas P.V.C. Vidrio simple Artef.Sanitarios Standard Muebles Closet : No post formada - Cocina : Sí post formada
Observaciones
Edificación Nº 2 Segundo Nivel Uso : Vivienda Clasificación : Gp 3 Año : 2012 Conserv : en buen estado Superficie m2: Diseño Adosamiento Pisos Cond Estado Sit. Legal DOM Observ. / Limitaciones Medidas
Repetitivo Pareada 1 Piso Terminada Habitada C/RF Dominio Planos
Dorm Dº Suite Dº Serv Comedor Estar Est-Com Baños Bº serv Cocina Lav/Log Bodega Garaje Oficina Local Galpón Otro
2 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Permisos edificación: 22 31/03/2011 Recepciones Finales o Regularizaciones:69 16/10/2013
Obra Gruesa Terminaciones Instalaciones
Conservación BUE - Bueno Calidad 3 - Corriente Calidad 3 - Corriente
Conservación BUE - Bueno Conservación BUE - Bueno Estr. Muros Albañilería Revest. Ext. Siding pvc Agua Potable Fria / Caliente Embutida
Techumbre Acero Revest. Int. Volcometal Alcantarillado Posee
Entrepiso No Posee Cielos Enlucidos Electricidad Monofasica embutida
Tabiques Acero - Placas Yeso-Cartón o Similar Pavim. Secos Alfombra Gas Posee
Cubierta Otro Pav. Húmedos Ceramica Climatización No Posee
Escaleras Madera Puertas Madera Tablerada Otras
Aislación Sí lana mineral Ventanas P.V.C. vidrio simple Artef.Sanitarios Standard Muebles Closet : Sí - Cocina : No
Observaciones 44,6 Planificación Teja asfaltica. 43,7 Planificación
CLIENTE: Guillermo Javier Ruiz Flaño - 6.378.075-8 Casa - Puente Alto N° 15.297
DESCRIPCIÓN DEL MERCADO
MERCADO
Mercado Objetivo Habit. Bajo Interés por el Sector Medio Alto Oferta bienes similaresMediana Actividad inmobiliaria Mediana Transparencia de mercado Media Demanda bienes similaresMediana Tendencia valor En Aumento Riesgo obtener menor valor Bajo Plusvalía a largo plazo Buena Tendencia arriendos En Aumento Velocidad de Venta De 3 a 6 Meses Velociad de Arriendo Menor a 3 meses Nivel socieconómico Medio Bajo Tendencia población En aumento
DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA Y LA DEMANDA PLUSVALÍA Y EXPECTATIVAS REVALORIZACIÓN
COMPARACIÓN DEL BIEN CON SU COMPETENCIA Bien acorde a su mercado Aprovechamiento Adecuado
Terreno Similar EdificaciónSimilar UbicaciónSimilar Tamaño Adecuado
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO
Nº CASA Evaluación Fuentes de información Superficies Valor UF Indice UF/m²
Ubicación Comparativa Tipo dato / Fuente / Codigo / Link / Fono Fecha Terreno Edific. Testigo Homolog. Terreno Edific. 1Milos Oriente 1394 - Puente Alto Similar 06-07-2018 134 88 3.486 3.437 26 39
2Cannes 1760 - Puente Alto Mejor 25-08-2018 128 88 3.950 3.506 27 40
3Avenida Le Mans 2014 - Puente Alto Similar 21-08-2018 130 76 3.119 3.354 26 44 4Pasaje Dunkerque Sur 2004 - Puente Alto Similar 11-07-2018 133 89 4.041 3.696 28 42 5Calabria Poniente 1418 - Puente Alto Mejor 08-05-2018 146 82 3.886 3.562 24 43
Promedio testigos de mercado : 134 85 3.697 3.511 26 42 Valor estimado por comparación para la propiedad tasada : 133 88 25 38
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
Renta Bruta Gastos Propietario Mes $ Ocup. añoRenta Neta Tasa descuento Plusvalía Deprec Reversión Valor x Renta Valor por Mes $ Contrib. Seguros Manten Meses Anual UF S/riesgo Prima Tasa Terreno Edif UF Perpetua A 20 años Rentabilidad
4.649 18.700 20.000 11 183 3% 3% 6% 1% 1%
VALORACIÓN
TERRENO Frente Fondo Forma Topografía Superf.
m2 Unidad UF/m²
1Sitio 6 Mz 14 8,3 16,0 Regular - Plana 133 m2 5,20
SUBTOTAL 133 m2 5,20
Superf.
m2 Nuevo Mercado 1Primer Nivel - Vivienda 1 2013 C/RF C 3 BUE 5% 43,69 32,55 31,00 2Segundo Nivel - Vivienda 1 2013 C/RF Gp 3 BUE 5% 44,61 29,40 28,00
SUBTOTAL 88,30 29,48
OBRAS COMPLEMENTARIAS DOM Limitaciones Calidad Estado Uso y goce Cantidad Unidad Valor Unit
1Cierro / Pavimentos exteriores - 3 BUE - 1 GL 55,00
2Cobertizo madera N/R 3 BUE - 1 GL 25,00
SUBTOTAL
UF = VALOR DE MERCADO O COMERCIAL DEL INMUEBLE UF
$ Hipoteca UF Prenda UF COMENTARIOS portalinmobiliario.com/4154203 portalinmobiliario.com/4260272 portalinmobiliario.com/4251647 portalinmobiliario.com/4164640 portalinmobiliario.com/4025585 1.249 55
La tasación se ha desarrollado, principalmente, en base al Método Comparativo de Mercado .El Valor de Tasación corresponde a Valor de Mercado del bien; es decir, “el precio más probable, referido a la fecha de la tasación, que el bien podría alcanzar en un mercado abierto y competitivo,actuando compradores y vendedores deforma prudente, según su propio interés, con conocimiento del mercado y sin motivaciones por estímulos indebidos”.
$ 27.298,11 2.603 Subtotal Tasación UF 25 80 3.375 92.133.032 3.375
EDIFICACIONES Pisos Condic.
Esp. Año DOM
1.354 Limitaciones Clasific. Estado Deprec Física Valores UF/m²
692 Subtotal Tasación UF 3 D°-2 Bº Subtotal Tasación UF 692 3.375 Derechos Limitaciones
Oferta de bienes similares a la propiedad en estudio ya que hay todavía otras etapas en venta del proyecto. Quedan pocas unidades con entrega inmediata, pero no cuentan similar con la superficie de la propiedad en estudio
Se espera una plusvalía positiva, en cuanto a urbanización del sector, ya que hay loteos que todavía nos e encuentras sus obras de urbanización entregadas y estas aportaran mayor colectividad en el entorno.
El valor de arriendo mensual del inmueble se estima en $ 502612, según los antecedentes del mercado de arriendos catastrados para la misma tipología, data y equipamiento, y homologados a las características particulares del inmueble tasado. Considerando una ocupación efectiva del bien de 11 meses, una renta líquida anual de UF 183 y una tasa de descuento 6% anual, estimamos un Valor por Rentabilidad de UF 3235.
Obras Anexas
Se analizan referencias de viviendas usadas todas dentro del mismo conjunto ciudad del sol, por lo que son similares en calidad constructiva y sistema de agrupamiento; pareada de 2 dos de albañilería y acero galvanizado. La propiedad se ubica en el promedio de la muestra, ajustada por posibles descuentos a l momento de la venta en un rango cercano al 5%, considerando que las muestras corresponden a ofertas sujetas a posibles descuentos. 502.612 Programa y Anexos 4 D°-3 Bº 4 D°-3 Bº 3 D°-3 Bº 4 D°-3 Bº 1.000 3.058 3.100 3.235
DECLARACION DEL TASADOR
EN REPRESENTACIÓN DE TINSA CHILE S.A., DECLARO LO SIGUIENTE :
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Tasador: Bustios C., Karin Visador de Control: Perez S.; Claudio
Firmo el presente Informe de Tasación y Declaración con fecha 3 de septiembre de 2018
TINSA CHILE S.A.
Que en el momento de la tasación no se ha tenido conocimiento de situaciones legales o grávamenes que pudieran afectar al valor de la propiedad, distintas a las ya señaladas en este informe. Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantos gravámenes pudieran recaer sobre el inmueble, si éstos existieran.
Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
Que no se han hecho comprobaciones ni ensayos específicos sobre el estado de la edificación y su estructura que permitan conocer cualquier desperfecto o vicio oculto (incluídos los daños a cualquier elemento de madera originado por las termitas), que no se pueda detectar por medio de una inspección ocular sin extraer testigos o muestras de materiales.
A efectos del seguro y para evaluar los daños sufridos en la propiedad por cualquier causa, se informa que para calcular el valor del inmueble se han tenido en cuenta todas aquellas construcciones y obras complementarias que se encuentran dentro de la propiedad, sin realizarse un inventario o desglose exhaustivo de cada elemento analizado por no ser el cometido de este informe.
En este Informe de Tasación han intervenido los siguientes profesionales :
Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
15.297
Que la finalidad del presente Informe de Tasación es estimar un valor comercial del inmueble tasado y que se ofrece en garantía al Banco, a fin de que este evalúe aceptarlo o rechazarlo como garantía bancaria.
Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo esta trabajo en forma independiente.
Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación, ni con las personas que participan en la operación.
Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
CLIENTE: Guillermo Javier Ruiz Flaño - 6.378.075-8 Casa - Puente Alto N°
Fotografías
Entorno Entorno Fachada
Salón - Comedor Comedor Cocina
Dormitorio Baño Dormitorio
CLIENTE: Guillermo Javier Ruiz Flaño - 6.378.075-8 Casa - Puente Alto N°
Fotografías
Dormitorio Dormitorio Baño
CLIENTE: Guillermo Javier Ruiz Flaño - 6.378.075-8 Casa - Puente Alto N°
Planos y Documentos
Fotografía Aérea Plano Ubicación Testigos Mapa Geo Testigos
Plano o Croquis Inmueble Certificado Avalúo
Antecedentes Municipales Plano
Permiso de Edificación Recepción Definitiva de Obras
CLIENTE: Guillermo Javier Ruiz Flaño - 6.378.075-8 Casa - Puente Alto N°
