La Ley persigue un desarrollo sostenible de la ciudad y tiene como objetivos configurar un modelo de ciudad en Andalucía, garantizar suelo suficiente para viviendas protegidas y reforzar los deberes de edificación, conserva-ción y rehabilitaconserva-ción para mejorar la ciudad existente.
La interconexión de la ordenación del territo-rio, el urbanismo, la ciudad, el medio ambiente y sobre todo de los derechos humanos a la calidad de vida, evitando el derroche energético y de los recursos naturales, con la vivienda, y con la participación ciudadana, es primordial hoy en día.
No cabe duda de la importancia del papel que FACUA tiene en el ámbito de consumo en el que se incluye cómo es el urbanismo, la edi-ficación y específicamente la vivienda, en conexión con el medioambiente y desarrollo sostenible y con la participación ciudadana. Esta importancia se destaca no sólo en la defensa de los derechos e intereses de los La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) es la Ley de conteni-do urbanístico en la comuunidad autóno-ma. El urbanismo es una función públi-ca que está en manos de la Adminis-tración porrque es la que representa los intereses generales de los ciudadanos, ya que en todas las decisiones dde urbanismo están implicados los intere-ses públicos.
consumidores sino en la información de los mismos y en su educación, y es un buen paso empezar con este dossier dedicado a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y los pla-nes urbanísticos.
Las bases comunes en las que las Comunidades Autónomas han de apoyar-se para ejercer sus com-petencias legislativas sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda se establecen en la Ley
8/2007 de 28 de mayo, de Suelo. Esta Ley implanta las condiciones básicas de la igual-dad en los derechos y deberes constituciona-les de los ciudadanos, las bases del régimen del suelo asegurando unos estándares míni-mos de transparencia, de participación ciuda-dana real, de evaluación y seguimiento de los efectos de los planes en la economía y medio ambiente, con reserva de suelo residencial para la vivienda protegida y destacando situa-ciones básicas de suelo distinguiendo entre situación de suelo rural o urbanizado. Además, esta Ley aborda nuevos criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones con un sistema innovador de valoraciones de suelo (valor real según su situación y no valor residual, es decir con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive) se ocupa también de las figuras de garantía de la integridad patrimonial de la propiedad mediante la expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial y de establecer diversas medidas para el cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria tales como la venta o sustitución forzosa por incum-plimiento de los deberes de edificación o reha-bilitación, los patrimonios públicos de suelo o el derecho de superficie atribuyendo la
facul-tad de realizar construcciones o edificaciones sobre finca ajena manteniendo la propiedad temporal de las mismas. Así mismo la norma procurará la formación y actualización
per-manente de un sistema público de información de suelo y urbanismo y des-taca la importancia del sometimiento a evalua-ción y seguimiento ambiental o de sostenibili-dad del desarrollo urbano. En Andalucía y teniendo en consideración que el Estatuto de Autonomía en su artículo 56 señala que tiene competen-cia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, hay que desta-car la normativa autonómica.
LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO
L
a Constitución Española delimita las com-petencias entre el Estado, las Comunida-des Autónomas y la Administración Local. Estas tres administraciones gozan de autono-mía en sus correspondientes ámbitos e intere-ses propios pero existe el denominado princi-pio de jerarquía donde los intereses de la Nación están por encima de los de las Comu-nidades Autónomas y los de éstas por encima del interés local. Esto significa que el interés local debe ejercer sus competencias dentro del marco de las otras administraciones.Andalucía tiene como base la Ley de Ordenación del Territorio 1/1994 de 11 de enero. En esta Ley, que es el punto de partida, se definen los instrumentos que tiene la comu-nidad autónoma para expresar sobre el territo-rio andaluz cuáles son sus políticas sobre la articulación territorial interna y con el exterior de la comunidad autónoma, la distribución
La LOUA persigue un
desarrollo sostenible de
la ciudad garantizando
suelo suficiente para
viviendas protegidas
geográfica de las actividades y de los usos del suelo, en armonía con el desarrollo económico, con las potencialidades existentes en el territo-rio, la protección de la naturaleza y del patrimo-nio histórico como función pública al servicio de las necesidades de la sociedad y para ello debe conformar físicamente el territorio como expre-sión espacial de la política económica, social, cultural y ecológica.
Todo ello se realiza a través de los siguien-tes instrumentos: los Planes de Ordenación del territorio de Andalucía, los Planes de
Ordenación del Territorio de Ámbito Subregional y planes con incidencia en la ordenación del territorio. Como ejemplo se encuentran las acti-vidades de planificación e intervención singular en el ámbito de la comunidad autónoma. En este punto conviene destacar la planificación de ámbito regional y subregional de la red de carreteras, de la red ferroviaria, del transporte público, de los puertos de competencia de la Comunidad Autónoma, de aeropuertos, planifi-cación hidrológica, de sistemas en alta de abastecimiento de agua, de ordenación de recursos naturales, plan general del turismo, nuevas carreteras, nuevas
líneas ferroviarias, altera-ción de límites de térmi-nos municipales, creación de áreas metropolitanas, localización de equipa-mientos o servicios supra-municipales referidas a las
siguientes materias: educación, sanidad, servi-cios sociales, localización de grandes superfi-cies comerciales, turísticas e industriales no previstas expresamente en el planeamiento urbanístico general etc.
El Decreto 206/2006 de 28 de noviembre recoge el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía donde se describe el modelo
territo-rial de esta comunidad, cuyos objetivos son constituirla como un territorio articulado física-mente, cohesionado socialmente e integrado económicamente en España y Europa, procu-rando con su equilibrio territorial y desarrollo económico una mejor calidad de vida, bienestar social y uso racional de los recursos naturales y culturales, contribuyendo además al desarrollo y aprovechamiento de las capacidades y valores propios andaluces.
Estrategia para el desarrollo territorial En este punto se destacan:
- El sistema de ciudades entendido como conjunto de pueblos y ciudades que organi-zan el territorio de Andalucía. Se desarrolla a través de los Planes de Ordenación del Territorio Subregionales; de Programas Andaluces de Ciudades, del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, Programa Regional de Espacios Públicos de Interés Supramunicipal, del Plan Andaluz de Desarrollo Industrial, Planificación Turística, Planificación
Comercial, Sostenibilidad Ambiental.
- El sistema de articula-ción regional asegura la bisagra física de Andalucía a través del sistema intermodal de transporte, de telecomu-nicaciones, energético e hidrológico-hidráu-lico. Dicha articulación se desarrolla a tra-vés de Plan Director de Infraestructuras, Planes de Transportes de Viajeros, Plan Regional de Transporte de Mercancías, Programa Coordinado Nodo del Estrecho de Gibraltar, Plan de Innovación y Moderniza-ción y Desarrollo de la Sociedad de la
La LOUA establece
registros de acceso
público para consulta
ciudadana, garantizando
Información, Plan Andaluz de Sostenibilidad Energética, Programas Agua-Territorio y Programa Coordinado de Recuperación del Guadalquivir.
- El sistema regional de protección del terri-torio, a través del sistema de protección de riesgos contribuyendo a incrementar la segu-ridad integral y calidad de vida de la pobla-ción en inundaciones, erosiones, riesgos geo-lógicos, incendios, nucleares-radioactivos, mercancías peligrosas etc y a través del sistema del Patrimonio Territorial que se desarrolla a través de la Planificación y Gestión del Patrimonio potenciando la riqueza de valores y recursos patrimoniales (cultura-les, ambientales) de nuestra región, así como incorporar la dimensión paisajística con la atención que merece, dando calidad en us soluciones y tratamientos a través de Programa Coordinado sobre el Paisaje.
- La integración exterior de Andalucía en Europa, en el arco mediterráneo, en el arco atlántico, cooperación con el Magreb, con Portugal, con las estrategias nacionales de ordenación territorial y con las Comunidades Autónomas limítrofes.
- La zonificación como referentes territoriales a menor escala a efectos de aplicar el Plan con mayor detalle, a través de Programas de Intervención en Áreas Rurales con problemas específicos, Programa Regional de
Ordenación del Litoral, Programa Coordinado para el Desarrollo de las Zonas del Interior de Andalucía, y Programas de Desarrollo Rural. - El seguimiento y gestión es muy importante en el Plan, considerando necesario distinguir como instrumentos de gestión la política territorial y participación pública promoviendo el fomento de la difusión y acceso general a la información, incorporación de las
aspira-ciones e iniciativas de la sociedad civil, marco de diálogo con los agentes sociales y económicos, elaboración de encuestas de calidad de la vida urbana, contribución al desarrollo y gestión del territorio de las aso-ciaciones, debiéndose contemplar en la pla-nificación y memorias de gestión el resultado de los procesos de participación pública.
LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA
I
nterconectada con la Ley de Ordenación del Territorio está la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) ya que las dos unidas forman el cuerpo legislativo de la planificación territorial y urbanística de Andalucía. La LOUA tiene como objetivo configurar un modelo de ciudad en Andalucía en el que los ciudadanos convivan en ciudades con dotaciones necesarias, esta-bleciendo fórmulas de protección del patrimonio urbanístico, arquitectónico, histórico y cultural. Además tiene que garantizar suelo suficiente para viviendas protegidas con intervención pública en el mercado del suelo para ello; con ampliación de los destinos posibles de los patri-monios públicos de suelo; reforzando los debe-res de edificación, conservación y rehabilitación para mejorar la ciudad existente.La Ley también establece mecanismos con el objetivo de simplificar los procedimientos urbanísticos, no sólo los de planeamientos sino también los de gestión y ejecución urbanística, salvaguardando dentro de esa simplificación de procedimientos los principios de participación pública, transparencia, publicidad y concurren-cia dando un paso importante en la participa-ción de los ciudadanos, por ejemplo junto a la información pública la administración ha de determinar que otros instrumentos de participa-ción ciudadana son necesarios, aparte de la
información pública del plan en si, tales como otros mecanismos de publicidad. Además se establece por Ley registros de acceso público para consulta ciudadana persiguiendo así la garantía de transparencia de los instrumentos urbanismo, verbigracia: registro público de pla-neamiento, de convenios urbanísticos, de edifi-caciones y solares, de los patrimonios públicos del suelo etc.
Importante en el urbanismo es precisar el marco competencial interadministrativo, los principios de subsidiariedad, la concertación, colaboración y coordinación interadministrativa. En la LOUA tienen mayor protagonismo la Comunidad Autónoma y la Administración local. La Comunidad Autónoma, a través del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía, el titular de la Consejería de Obras Públicas y
Transportes, el Secretario General de Ordena-ción del territorio y Secretario General de Urbanismo, Comisión Consultiva, Comisiones Provincial de Ordenación de Territorio y Urbanismo, y los Órganos más importantes donde hay representación de todas las adminis-traciones públicas del Estado, Comunidad Autónoma y local. Y la administración local a través del Pleno Municipal y del Alcalde.
ESTRUCTURA Y REGULACIÓN
DE LA LOUA
A
parte de la exposición de motivos donde se puede saber cuál es el espíritu de la propia ley, la LOUA se divide en los siguientes apartados:Título preliminar
Define la actividad urbanística y sus fines, la función pública del urbanismo y mecanismos de intervención y cooperación y colaboración de
las administraciones públicas ya que el urbanis-mo afecta a muchas políticas territoriales, carreteras, hospitales, educación, viviendas, patrimonio histórico etc, e intervienen muchas administraciones. Por ello la Ley señala que cuando se hagan los planes urbanísticos debe existir coordinación y colaboración entre las dis-tintas administraciones públicas que tengan algo que decir en materia de ordenación de la ciudad y bajo los principios de coordinación y cooperación. También define la gestión de la actividad urbanística, la iniciativa privada y la participación ciudadana.
Ordenación urbanística
Relaciona los instrumentos de planeamiento o planes urbanísticos y las figuras de planea-mientos. Se establecen diferentes categorías de planes sometidos a una relación de jerarquía. Los planes que tienen mayor valor y constituyen la columna vertebral son los Planes Generales de Ordenación Urbanística (PGOU) y el Plan General de Ordenación Intermunicipal.
El PGOU establece la posición de todo el término municipal y organiza la gestión de su ejecución, pero no distingue en detalles. El detalle se realizará a través del planeamiento de desarrollo.
El Plan General de Ordenación Intermuni-cipal establece la posición de áreas concretas que afectan a terrenos situados en dos o más términos municipales.
La iniciativa de estos planes generales es
de oficio, es decir, surge de la administra-ción, sin embargo las modificaciones del pla-neamiento general se puede hacer de oficio o ser a propuesta de otras administraciones o particulares. Y si la administración compe-tente considera que no es oportuna la peti-ción puede negar la misma.
Estos Planes en cuanto que afectan al ejer-cicio de las competencias de varias administra-ciones tardan en redactarse y tramitarse. En su estructura tienen dos tipos de determinaciones: ordenación estructural y pormenorizada.
La ordenación estructural es la base del plan: cuál va a ser la clasificación del suelo, cuáles son las reservas a sistemas generales como los espacios que el plan general conside-ra que son necesarios paconside-ra el uso geneconside-ral de los ciudadanos, los libres, zonas verdes, siste-mas de comunicaciones, hospitales, universida-des etc. así como otros sistemas locales como parques, jardines de ámbito local, la política en materia de vivienda. También la ordenación del suelo no urbanizable y darle un criterio de especial protección, marcando lo que se puede hacer en suelo urbanizable, qué ámbito de suelo urbanizable está destinado a suelo indus-trial, a uso terciario, a uso turístico o uso resi-dencial, delimitación de las zonas necesarias para la preservación del litoral etc.
Para los municipios más importantes, es decir, los de relevancia territorial, que son los que tienen más de 20.0000 habitantes, las capitales de provincias y los que estén en torno a capitales de provincias y de Jerez y Algeciras, el plan establece otras determinaciones. La ordenación pormenorizada complementa la ordenación estructural.
Junto con los anteriores planes generales, están también los denominados Planes de Sectorización, que tienen por objeto incorporar al proceso urbanizador terrenos que tienen la
Los municipios tendrán
que reservar al menos un
30% de la edificabilidad
residencial de los terrenos
s
clasificación de suelo urbanizable no sectoriza-do, los Planes de Desarrollo, que se dividen en los Planes Parciales de Ordenación y los Planes Especiales, que establecen la ordenación deta-llada que desarrollan las determinaciones del PGOU y los estudios de detalle.
Los catálogos son otros instrumentos que tienen por objeto complementar las determina-ciones de los instrumentos de planeamiento relativas a la conservación, protección o mejora del patrimonio urbanístico arquitectónico, histó-rico, cultural, natural o paisajístico.
El régimen urbanístico del suelo
La clasificación del suelo es uno de los aspec-tos más significativos, ya que ésta y su catego-ría nos indica qué se puede o no hacer en ese terreno. Además, dependiendo de ésta el pro-pietario del suelo tendrá unos derechos y debe-res u otros. El suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable.
El SUELO URBANO es aquel en el que existe la ciudad, está ocupado por la ciudad existente, se puede identificar como el núcleo urbano; sin embargo esta clasificación cuando la traduci-mos a aspectos urbanísticos es más compleja. El suelo urbano tiene diferentes categorías: consolidado y no consolidado. El primero es el que ya está totalmente urbanizado, tiene unos servicios básicos tales como acceso rodado por vía urbana municipal, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión etc. Además son fácilmente identificables. El suelo urbano no consolidado es el que tiene una urbanización insuficiente, áreas de municipios que necesitan de reforma, renovación, mejora o rehabilitación.
El SUELO URBANIZABLE se define como aquel que el plan general ha previsto como susceptible de soportar un crecimiento de la
ciudad. Tiene diferentes categorías: suelo urba-nizable ordenado con ordenación urbanística suficiente que legitima la actividad de ejecución en función de las necesidades municipales; suelo urbanizable sectorizado que ya tiene deli-mitado su ámbito de actuación y sobre el que se elabora un plan parcial de ordenación. Por último, el suelo urbanizable puede ser no secto-rizado, donde se encuadran el resto de los terrenos urbanizables.
El suelo NO URBANIZABLE, es aquél por el que no va a crecer la ciudad, clasificado por el plan general y que en muchas veces ni siquiera es determinado por el plan general o por otras legislaciones como puede ser la Ley de Costas o la Ley de Carreteras.
En función de la clase de suelo, los propie-tarios de los mismos tienen diferentes derechos y deberes. En este sentido los más restrictivos se encuentran en los suelos no urbanizables ya que lo único que puede hacer un propietario de este terreno es vincularlo a una explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análo-ga a la que estén efectivamente destinados, y las viviendas ejecutables deben ser aisladas y vinculadas a la explotación oportuna. Cuando la ordenación urbanística otorgue la posibilidad de llevar a cabo en estos suelos edificaciones no vinculadas a las explotaciones a las que están destinados, éstas edificaciones tendrán una duración limitada, aunque renovable. Cuando se acabe el tiempo se demolerá y se restituirán los terrenos al estado en que se encontraban, debiendo prestar el propietario garantía econó-mica para cubrir un supuesto incumplimiento. Instrumentos de intervención en el
mercado del sueelo
Es la regulación de los mecanismos de inter-vención directa de la administración en el
mer-cado del suelo en la medida que uno de los objetivos de la Ley es poner en el mercado el mayor número de suelo urbanizado y remodelar la ciudad existente. Esto se regula a través de unos mecanismos específicos denominados patrimonios públicos de suelo que están obliga-dos a constituirlos los municipios y la adminis-tración autonómica con la finalidad de crear reservas de suelo para actuaciones públicas, facilitar la ejecución de los instrumentos de pla-neamiento, intervención pública suficiente para intervenir en la formación de los precios así como garantizar oferta de suelo suficiente para viviendas protegidas. Los patrimonios públicos del suelo son patrimonios separados de los res-tantes bienes de la administración porque tie-nen un destino especifico de usos de interés social, y deben tener un Registro Público de Suelo de carácter público. Excepcionalmente la Ley puede eximir que en determinados casos se construyan viviendas protegidas. En estos casos los recursos de la gestión de estos
patri-monios públicos se incorporan al patrimonio público del suelo para que se destinen a la obtención de terrenos para la construcción de viviendas protegidas, a ámbitos de la ciudad degradada ya que algunas zonas de la ciudad que no generan recursos puedan ser beneficia-rias del patrimonio público del suelo etc.
Otro papel fundamental de la administración es la regulación del precio del suelo. La sobre-valoración artifical del suelo no es positiva para el proceso urbanístico. Para ello se crean una serie de mecanismos para intervenir en el mer-cado del suelo, fundamentalmente con la cons-titución de los patrimonios municipales y regio-nales de suelo, pero existen otras figuras o mecanismos de intervención: derecho de superficie y derecho de tanteo y retracto. El derecho de superficie consiste en delimitar áreas de ejecución sobre el suelo y cuando pase un tiempo revierte todo lo construido a la Administración. El derecho de tanteo y retracto delimita áreas de suelo en las que las
transmi-siones onerosas de terrenos y edificaciones están sujetas a estos ejercicios de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante, siendo el plazo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de estos derechos de diez años. Esto significa que durante este plazo de tiempo, los propietarios deben notificar a la Administra-ción la decisión de enajenaAdministra-ción con expresión del precio, formas de pago y los restantes ele-mentos esenciales de la transmisión para que en el plazo de sesenta días naturales desde la notificación ejercite el derecho de tanteo. Si el propietario no realiza la notificación anterior o se omitiese algunos requisitos de comunicación de la transmisión, la administración ejercerá el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales contados desde la notificación de la transmisión ya efectuada. Las áreas y
propieta-rios afectados por estos derechos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Ejecución de los instrumentos del Parlamento Regula la gestión urbanística cuando el suelo está ordenado. El suelo hay que urbanizarlo, construir y llegar al resultado final. Es importan-te destacar la importancia del papel de los par-ticulares para ejecutar los planes urbanísticos, los ciudadanos, y dos figuras en la gestión; los convenios urbanísticos y el agente urbanizados.
Los particulares también tienen un papel fundamental sobre todo para ejecutar los pla-nes urbanístico. La Ley quiere que la participa-ción de estos particulares en la ejecuparticipa-ción se potencie, mediante la suscripción de convenios urbanísticos. Sólo en casos excepcionales cuando no existe iniciativa particular es la admi-nistración la que ejecuta el Plan .
Junto a la participación activa en la ejecu-ción del planeamiento de los particulares está también la participación ciudadana porque los planes urbanísticos tienen un interés público. El diseño de la ciudad interesa a todos los ciuda-danos, interesa saber cómo se está ordenando su ciudad y para que puedan participar éstos, el Ayuntamiento tiene que exponer al público el planeamiento para sugerencias o alegaciones. Pero aparte se deben constituir mesas de parti-cipación de la ciudadanía en los Ayuntamientos a la hora de redactar el plan lo que constituye que no sólo el ciudadano participa en la infor-mación pública de un plan ya redactado sino también durante el proceso de elaboración. A mayor abundamiento la participación ciudadana no sólo se circunscribe en el momento de redacción del plan sino que la ley que establece que los ciudadanos tienen derecho a exigir el cumplimiento de la legalidad urbanística mediante la acción pública.
La regulación que se da de los convenios urbanísticos en la Ley es novedosa. Aunque de siempre han existido, nunca han tenido regula-ción legal y por ello se regula en esta Ley con objeto de delimitar su naturaleza jurídica y con el propósito de darle mayor transparencia y publicidad a los convenios. Se distinguen dos tipos de convenios: los de planeamiento y los de gestión. Los primeros son los que entre sus determinaciones contienen modificaciones del plan, y los segundos son los que no implican modificaciones del plan, sino que se respeta y sólo se pretende determinar las condiciones y los términos de la gestión y ejecución del pla-neamiento urbanístico y se pueden firmar tanto con personas públicas o privadas tengan éstas o no la condición de propietarios de terrenos. Los convenios tienen carácter jurídico adminis-trativo, no son contratos privados, son docu-mentos administrativos. El cumplimiento de los convenios está sujeto a transparencias y publi-cidad a través de los
registros de instrumentos de convenios urbanísticos por lo que cuando se fir-man convenios, una vez rubricado se tiene que publicar en el Boletín Oficial correspondiente y
se debe especificar que se encuentra deposita-do en el registro público de convenios urbanísti-cos para que cualquier ciudadano lo pueda ver y tenga acceso al mismo como garantía de transparencia y conocimiento del ciudadano.
Novedad de la Ley es también la creación del agente urbanizador, ya existente en otras comunidades autónomas como la Valenciana o Extremadura y es aquélla persona o empresa que sin ser propietaria de los terrenos puede urbanizar los terrenos en caso de que exista inactividad o incumplimiento por parte de los
titulares de los mismos, y se pueda poner a tra-vés de este agente más suelo urbanizable en el mercado. Éstos actúan en los diferentes siste-mas de actuación de ejecución del planeamien-to que pueden ser: expropiación, cooperación y compensación.
Mediante el sistema de expropiación la administración actuante adquiere forzosamente los bienes y derechos de la unidad de ejecución y desarrolla la actividad de ejecución mediante gestión directa, a través del agente urbanizador mediante convocatoria de concurso. El procedi-miento se seguirá conforme a la Ley de expro-piación forzosa y los propietarios recibirán por dicha expropiación un justiprecio o pago en especie. Si hay avenencia en el justiprecio el mismo se incrementará en un 10%.
Mediante el sistema de cooperación los pro-pietarios aportan la totalidad de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, soportan la ocupa-ción de terrenos necesarios para la ejecuocupa-ción
de las obras de urbaniza-ción, abonan los gastos de urbanización y los de ges-tión de sistema que les correspondan y la adminis-tración actuante asume íntegramente la actividad de ejecución bien mediante gestión directa o a través de agente urbaniza-dor mediante la convocatoria del concurso. Concluidas las obras de urbanización y recep-cionadas éstas se elaborará la cuenta de liqui-dación de la actuación.
A través del sistema de compensación nor-malmente los responsables de la ejecución se constituyen en Junta de Compensación junto con la Administración actuante y aportan la totalidad de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, asume íntegramente la actividad de ejecución para posteriormente transmitirse los
En una expropiación
forzosa los propietarios
recibirán por el terreno
un justiprecio o pago
terrenos los miembros de la Junta de Compensación con ocasión del desarrollo del sistema de ejecución. La iniciativa de este sis-tema la puede llevar el propietario único, y si los propietarios son varios, el agente urbanizador.
Las obras y construcciones tanto de urba-nización como de edificación deben ser con-servadas y mantenidas por sus propietarios, para controlar el cumplimiento de este deber se realizarán inspecciones periódicas de cons-trucciones y edificaciones, que se pueden regular mediante el instrumento de planea-miento y en su defecto por el municipio mediante ordenanzas. La falta de conserva-ción es una de las causas que puede llevar a una edificación a la situación legal de ruina urbanística. Para evitar ésta o bien que las edificaciones no estén en condiciones de con-servación, los municipios pueden dictar órde-nes de ejecución de obras de conservación y mejora en caso de incumplimiento por el pro-pietario y así mismo habilitará en caso de incumplimiento injustificado al municipio a la ejecución subsidiaria a costa del obligado, a la imposición de multa e incluso a la expropia-ción del inmueble.
Expropiación forzosa por razón de urbanismo Se utiliza esta figura cuando la Administración quiere obtener terreno para el ejercicio de la política en materia de vivienda, o cuando los propietarios incumplen la función social de la propiedad. El procedimiento se seguirá confor-me a la Ley de Expropiación Forzosa y los pro-pietarios recibirán por dicha expropiación un justiprecio o pago en especie. Si hay avenencia en el justiprecio el mismo se incrementará en un 10%.
La disciplina urbanística
Se establecen en la Ley mecanismos de con-trol de la administración que tiene que procu-rar que lo que se va a construir esté adecuado al plan mediante la licencia o acto administra-tivo por el cual un Ayuntamiento nos dice que la edificación que se va a proyectar se adecua al plan, mediante intervención preventiva de los actos de edificación o construcción o usos del suelo. Una vez que se ha construido o se esté construyendo hay que proteger la legali-dad urbanística en el caso de que el particular
haya actuado sin licencia o contraviniendo sus condiciones. Esto se consigue mediante medidas cautelares de suspensión de obras ilegales si no están terminadas y reestableci-miento del orden jurídico perturbado y repo-sición de la realidad física alterada con inde-pendencia de la imposición de sanción. Derecho sancionador
Cuando hacemos actos que van en contra de la ordenación urbanística o van en contra del Plan estamos cometiendo una infracción urbanística cuya consecuencia es además de una sanción la realización de las actuaciones pertinentes para el restablecimiento del orden jurídico per-turbado, indemnización de los perjuicios ocasio-nados y resarcimiento de los daños y reposición de la realidad física alterada al estado anterior. Además si las infracciones son graves o muy graves se prohibirá al infractor contratar obras con la administración pública actuante, no podrán ser beneficiarios de subvenciones, pro-hibición de participación en las ejecuciones del plan por un máximo de dos años en las infrac-ciones graves y de cuatro en las muy graves.
Debemos de partir del artículo 47 de la Constitución Española,"el derecho a una vivien-da digna y adecuavivien-da". Los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando, entre otras cosas la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
Para saber de las medidas para el suelo, hay que tener en cuenta la LOUA de la que anteriormente hemos hablado. La Ley 13/2005 de 11 de noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo y la Ley 1/2006 de 16 de mayo de modificación de las leyes anteriores en algunos de sus artículos con los
siguientes objetivos:
a) Con respecto al patrimonio público del suelo en las determinaciones de los planes generales de ordenación urbanística, de fomentar la disposición de suelo para vivien-das protegivivien-das en todos los municipios esta-bleciendo que en cada área o sector con uso residencial, las reservas de los terrenos equi-valentes, al menos al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas de protección ofi-cial u otros regímenes de protección pública. El PGOU podrá eximir total o parcialmente de esta obligación a sectores o áreas concretos que tengan una densidad inferior a 15 vivien-das por hectárea y que, además, por su tipo-logía no se consideren aptas para la cons-trucción de este tipo de viviendas, pero debe-rá prever su compensación en el resto de áreas o sectores asegurando su distribución equilibrada en el conjunto de la ciudad, evi-tando la concentración excesiva de este tipo de vivienda para garantizar la segregación espacial y la integración social. Así mismo recoge también los suelos y porcentajes que habrán de destinarse a los grupos con menor índice de renta que se determinen en los pla-nes de vivienda. En estas áreas o sectores el PGOU o en su defecto en el instrumento de Planeamiento que contenga la ordenación detallada especificará, con informe favorable de la Consejería competente, los plazos de inicio y terminación de las viviendas, supo-niendo expropiación forzosa por razón de urbanismo el incumplimiento de la función social de la propiedad, entre otros supuestos, por el transcurso del plazo previsto en los planes para el inicio o la terminación de las viviendas protegidas, o por la inobservancia de los deberes de conservación o
rehabilita-ción de los inmuebles.
b) Aumentar tanto la reversión a la colectivi-dad de la plusvalía derivada de la activicolectivi-dad urbanística y los medios de intervención directa de la administración en el mercado de suelo. Para ello en los convenios urbanís-ticos de planeamiento, la cesión del aprove-chamiento urbanístico correspondiente a la administración, así como cuantas aportacio-nes económicas se realicen en virtud del convenio deberán integrarse en el respectivo patrimonio público de suelo. Si la cesión se realiza mediante permuta o pago de cantidad sustitutoria en metálico, el convenio incluirá la valoración de estos aprovechamientos rea-lizadas por los servicios de la administración. Por otro lado se requerirá dictámen favorable del Consejo Consultivo de Andalucía para las modificaciones de la ordenación establecida por los instrumentos de planeamiento que tengan por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de parques, jardines, espa-cios libres, dotaciones o equipamientos o las que eximan la obligatoriedad de reservas de
terrenos para viviendas protegidas. También se establece que los patrimonios públicos de suelo tengan como finalidad crear reservas de suelo para actuaciones públicas incorpo-rándolos al proceso urbanizador, incluso en suelos no urbanizables para contribuir a su protección o preservación, facilitar la ejecu-ción de los instrumentos de planeamiento incluso proponiendo a la Consejería compe-tente la reducción de los plazos para la tra-mitación, ejecución y gestión de los instru-mentos de planeamiento por el procedimien-to de urgencia que se determine, incidir en la formación de los precios y garantizar oferta de suelo suficiente para la ejecución de viviendas protegidas. Los órganos de control y fiscalización de la administración titular de los patrimonios públicos de suelo velarán por la correcta gestión de los mismos y la cuenta de liquidación de dicho patrimonio se inte-grará de forma separada en los presupuestos de la administración.
c) Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento urbanístico estableciendo
medidas por incumplimientos de plazos y medidas tendentes a agilizar la ejecución. d) Mejorar y completar la regulación de la protección de la legalidad urbanística tales como medidas que afectan a las competen-cias urbanísticas de los Municipios por grave incumplimiento en el ejercicio de las mismas, pudiéndose atribuir el ejercicio de la potestad del planeamiento correspondiente al munici-pio a la Consejería competente, y adoptar medidas cautelares de suspensión de los actos, también en los actos sujetos a licencia urbanística municipal. Se consideran nulas de pleno derecho las licencias, órdenes de ejecución o acuerdos municipales realizados contra las determinaciones de ordenación urbanística en los casos establecidos en la Ley. En la inspección urbanística de los municipios y Consejería competentes éstos deben colaborar entre sí y hacer cumplir las medidas cautelares y definitivas acordadas para el cumplimiento de la ordenación urba-nística, determinando cuando procedan la suspensión, las medidas de reposición a la realidad física alterada reforzando ésta, así como el régimen sancionador.
e) La creación del Cuerpo de Inspección de Ordenación del Territorio, el Urbanismo y Vivienda para ejercer las funciones de ins-pección en estos tres ámbitos.
EL CONSORCIO DE VIVIENDA
E
s una figura interesante que hoy sólo se da como experiencia piloto en el Área se Sevilla. Importante es destacar esta figura que nace con el objetivo de dar respuesta a la demanda de vivienda existente en este ámbito territorial, dónde se incorporan al mercado de la vivienda un número importante de jóvenes entre los 20 y los 34 años a los que hay quecubrir sus necesidades de vivienda.
Se ha firmado un convenio por la Junta de Andalucía, Diputación Provincial de Sevilla, y municipios del Área de Sevilla para la creación del Consorcio de Vivienda para los ciudadanos del Área de Sevilla con el que se pretende poner en marcha una serie de políticas comu-nes que faciliten el acceso a la vivienda a fami-lias, especialmente jóvenes, que no pueden acceder al mercado libre, previo estudio de las necesidades reales, siendo respetuosos con la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y con los Planes de Ordenación Territoriales.
Además se desarrollará una gestión común que permita dar una respuesta ágil e inmediata a la demanda de vivienda a partir de las ofertas existentes en el mercado y de la disponibilidad de suelos públicos para la construcción. Se ten-drá muy en cuenta los criterios de selección de cada municipio y un sistema de transparencia en la adjudicación.
El Consorcio también se encargará de reali-zar las actividades de carácter material, técnico o de servicio en materia de vivienda, que pue-dan ser encargadas por las administraciones consorciadas y que incluyen la participación en las funciones de inspección.
Asimismo se encargará del desarrollo de aquellas actividades de carácter supramuni-cipal que en su día se establezcan en el Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomera-ción Urbana de Sevilla como actuaciones del Consorcio.
El Consorcio estará presidido por la titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes y contará con un Consejo de Administración en el que el reparto de los votos se realiza de la siguiente manera: Ayuntamientos 45%, Junta de Andalucía 45% y Diputación Provincial 10%, así como con un consejo consultivo, gerencia y comisión ejecutiva.
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