PROJECTE DE REPARCEL LACIÓ DEL POLÍGON D ACTUACIÓ URBANÍSTICA

32  Download (0)

Full text

(1)

                                     

PROJECTE DE REPARCEL∙LACIÓ DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA 

(2)

   

(3)

 

ÍNDEX      MEMÒRIA. 

 

1. OBJECTE I ANTECEDENTS URBANÍSTICS. 

2.  PLANEJAMENT VIGENT. 

3. SEGREGACIONS PRÈVIES. 

4. RELACIÓ D’INTERESSATS. 

5. DESCRIPCIÓ DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA. 

6. VALORACIÓ DE LA PARTICIPACIÓ DE  LA PROPIETAT. DRETS AFECTATS. 

7. CRITERIS D’ADJUDICACIÓ. 

8. CRITERIS DE VALORACIÓ. 

9. DESPESES  

10. FINQUES APORTADES. 

11. FINQUES RESULTANTS. 

12. COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL. 

 

PLÀNOLS. 

1. SITUACIÓ. 

2. PLANEJAMENT VIGENT. 

3. FINQUES APORTADES. 

4. FINQUES RESULTANTS. 

   

 

   

(4)

   

(5)

1. OBJECTE

El present document de projecte de reparcel·lació desenvolupa el PAU-MASIA LA TORRE, delimitat en la “MODIFICACIÓ DE PGO A L'ÀMBIT DEL NUCLI URBÀ, EIXAMPLE, TOPRREBLANCA I LA COMA”, d’acord amb els criteris d’atorgament de major aprofitament que garanteixi la viabilitat del sector.

2. PLANEJAMENT VIGENT.

El planejament sobre el qual es redacta el present Projecte de Reparcel·lació el constitueix la “MODIFICACIÓ DE PGO A L'ÀMBIT DEL NUCLI URBÀ, EIXAMPLE, TOPRREBLANCA I LA COMA” Tom II. En paral·lel, amb aquest document s’aprova el Conveni Urbanístic signat entre l’Ajuntament de Vacarisses i TORREBLANCA 2.000, S.L., segons el qual acorden la tramitació del nou PAU i la tramitació del PR del qual porta causa.

La fitxa urbanística del nou PAU delimitat és la següent:

(6)

POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA MASIA DE LA TORRE

0.- Objectiu - Obtenir una important reserva destinada a sistema d’equipaments.

____________________________________________________________________________

1.- Tipus de sòl Sòl urbà no consolidat

____________________________________________________________________________

2.- Qualificacions zonal Zona 2d. Ciutat Jardí semiintensiva aparionada en condomini Zona 2P. Semi intensiva I amb habitatge protegit A

Zona Pr. Zona de Protecció Patrimonial destinada a usos d’hostaleria

____________________________________________________________________________

3.- Aprofitament urbanístic

SUPERFÍCIE TOTAL 38.184 m2

SOSTRE EDIFICABLE PRIVAT 1.250 m2st privat + l’existent a la masia.

SOSTRE PÚBLIC (cessió 15%) 225 m2st Nº habitatges unifamiliars 5 habitatges.

Nº habitatges protegits 1 habitatge /70 m2st

- Cessió a l’administració local del 15% de l’aprofitament urbanístic del sector.

- Es reserva com a mínim el 30% del sostre que es qualifiqui per a l’ús residencial de nova implantació, del qual un 20% s’ha de destinar a habitatges amb protecció oficial de règim general i de règim especial i un 10% a habitatges amb protecció oficial de preu concertat.

Aquest sostre es materialitzarà en la zona que aquest PAU destini a habitatge protegit.

- En aplicació dels paràmetres normatius de l’article 8a del Decret 13/2010, de 2 de febrer, del Pla per al dret a l’habitatge del 2009-2012, els habitatges amb protecció oficial hauran de resultar en general amb unes superfícies màximes de 90 m².

- Es garanteix una protecció del paisatge de 20m. Des de la zona qualificada de SH a fi de protegir el bosc de ribera existent.

____________________________________________________________________________

4.- Percentatges de sòl destinats a cada ús

SISTEMES 27.715 m2 (72,77%)

Equipament ( clau E) 27.715 m2 (72,77%)

Es reserva un ample a l'entorn dels 4m com a protecció viària, a fi de què quan es desenvolupi l'equipament, l'ajuntament pugui ampliar el carrer fins als 10m a fi de garantir la continuïtat de la xarxa viària de l'entorn i garantir l'accessibilitat i l'aparcament dels equipaments a implantar.

SUPERFÍCIE DE SÒL PRIVAT 10.469 m2 (27,23%)

Zona 2d 6.853 m2 (17,68%) Sostre 750m2st Zona 2P 1.228 m2 (3,22%) Sostre 225m2st

Zona PR 2.388 m2 (6,32%) Sostre 500m2st + masia ____________________________________________________________________________

5.- Usos permesos Habitatge unifamiliar, plurifamiliar protegit, restauració i hostalatge.

____________________________________________________________________________

6.- Determinacions a fixar pel Projecte de reparcel·lació.

- Els promotors dels habitatges amb protecció estaran obligats a la tramitació de la qualificació dels habitatges protegits davant el Servei competent de la Secretaria d'Habitatge. La qualificació definitiva dels habitatges, que es rebrà un cop acabades les obres i passada la inspecció tècnica per part de tècnics de la Direcció General d'Habitatge, haurà de ser inscrita per la persona o entitat promotora al Registre de la Propietat, a fi i efecte de la constància del règim jurídic a què estan subjectes els habitatges qualificats..

____________________________________________________________________________

7.- Terminis d’execució i Sistema d’actuació:

- El desenvolupament del sector es preveu en el primer sexenni de desenvolupament del pla.

- El Sistema d’actuació serà per reparcel·lació modalitat cooperació.

(7)
(8)

   

 

(9)

La normativa d’aplicació al present procediment es troba contemplada als articles 124 a 129 del TRLUC i al decret 305/2006 pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme.

Pel que fa a les valoracions, cal estar allò que determina el Reial Decret 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de Valoracions de la Llei del sòl, 8/2007, de 28 de maig.

També cal destacar el Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel que s’aproven les normes complementàries al Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària, respecte a la inscripció en el Registre de la Propietat d’Actes de Naturalesa Urbanística.

(10)

3. SEGREGACIONS PRÈVIES. 

L'àmbit objecte a reparcel·lació abasta un part de la finca matriu, per tant i d'acord amb allò que estableix l'article 310. 5è de la Llei del sòl 1/92, cal efectuar la segregació de la part de la finca registral inclosa en l'àmbit del PR.

Així mateix, d'acord amb allò que estableix l'art.47 del Reglament Hipotecari, haurà de descriure's la resta de la finca que queda fora de l'àmbit del PR.

Així doncs, de la finca registral 463, del tom 2564, llibre 86, foli 57 de Vacarisses, del Registre de la Propietat de Terrassa nº5, s'efectua la següent segregació:

A) Finca inicial. Rústica.- Parcel·la constituïda per "la Torre" i "Can Domingo", situada en el terme de Vacarisses, a la dreta de la Carretera de Terrassa a Vacarisses, de cabuda quatre-cents quaranta-nou hectàrees cinquanta-quatre àrees seixanta-una centiàrees i noranta-quatre decímetres quadrats.

AFRONTA: al Nord, amb propietaris del Marquès de Castellbell i de Jose Maria Mateu; al sud, amb el Pius Bové; al Sud-est, en part amb la finca segregada a nom d'Espectatives Gracisel, S.L. Aquest, amb propietat de Salvador Durán u Juan Ubach i Soler Torreblanca II; i a l'Oest, amb finca d'Antonio Palés Basté.

B) Finca segregada. Urbana-. Parcel·la situada en el Polígon d'Actuació Urbanística "Masia La Torre" del terme municipal de Vacarisses, formada per quatre porcions de terrenys de geometria irregular, amb una superfície total de 38.184m2. La porció de terreny situada al nord-est de forma irregular i una superfície de 9.472m2; limita al nord, amb una longitud de 68m, amb el carrer Torrent Fondo; al sud, amb una longitud de 89m, amb el carrer Passeig de la Torre; a l'est, part amb una longitud de 154m, amb terrenys propietat de l'Ajuntament de Vacarisses qualificats d'equipaments, i part amb una longitud de 42m, amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5); a l'oest, amb una longitud de 170m, amb el carrer de la Pineda. La porció de terreny situada al nord-oest, de forma irregular i amb una superfície de 15.290m2;

limita al nord, amb una longitud de 106m, amb una porció de terreny de la finca segregada classificada en règim de sòl no urbanitzable; al sud, amb una longitud de 131m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; a l'est, amb una longitud de 167m, amb el carrer de la Pineda; a l'oest, part, amb amb una longitud de 151m, amb porció de terrenys de la finca segregada classificada en règim de sòl no urbanitzable, i part, amb una longitud de 75m, amb parcel·les qualificades de Ciutat jardí extensiva I (clau 5). La porció de terreny situada al sud, de forma irregular i amb una superfície de 12.194m2; limita al nord, amb una longitud de 174m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al sud, amb una longitud de 27m, amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5); a l'est, amb una longitud de 241m, amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable; a l'oest, amb una longitud de 86,91m, amb el camí de les

(11)

Fonts de Torreblanca. La porció de terreny situada al sud-est de forma assimilable a un triangle i una superfície de 1.228m2; limita al nord-oest, amb una longitud de 61m, amb el carrer Passeig de la Torre; al sud, amb una longitud de 82m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al nord-est, amb una longitud de 46m, amb terrenys qualificats de Ciutat jardí extensiva I (clau 5).

C) Resta de la finca. Rústica-. Parcel·la constituïda per "la Torre" i "Can Domingo", situada en el terme de Vacarisses, a la dreta de la Carretera de Terrassa a Vacarisses, de cabuda 4.457.277,94m2. AFRONTA: al Nord, amb propietaris del Marquès de Castellbell i de Jose Maria Mateu; al sud, amb el Pius Bové; al Sud-est, en part amb la finca segregada a nom d'Espectatives Gracisel, S.L. Aquest, amb propietat de Salvador Durán u Juan Ubach i Soler Torreblanca II; i a l'Oest, en part amb finca d'Antonio Palés Basté, i en part amb la finca segregada propietat de l'Ajuntament de Vacarisses.

(12)

4. RELACIÓ D’INTERESSATS.

La relació de titulars de domini de l’àmbit del Polígon d’Actuació Urbanística són:

1. TORREBLANCA 2.000, S.L.

2. Ajuntament de Vacarisses

5. DESCRIPCIÓ DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA.

El Polígon d’Actuació Urbanística "Masia La Torre" es conforma pels terrenys següents:

a) Terrenys qualificats pel pla com a zona Ciutat Jardí semiintensiva aparionada en condomini (clau 2d) de 6.853m2. Limita al nord amb el carrer Torrent Fondo; al sud amb el carrer Passeig de la Torre; a l'est amb terrenys qualificats d'equipaments, amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5), i amb terrenys qualificats d'equipaments inclosos en el PAU; a l'oest, en part amb el carrer de la Pineda, i en part amb terrenys qualificats de zona de Protecció Patrimonial destinada a usos d’hostaleria (clau PR), es tracta d'uns terrenys planers en la seva part sud i amb una topografia forçada accidentada en la part nord.

b) Terrenys destinats a equipament local de 231m2. Limita al nord, sud i oest amb terrenys qualificats de Ciutat Jardí semiintensiva aparionada en condomini (clau 2d) esmentats en el punt a) i a l'oest amb terrenys qualificats de sistema d'equipaments.

c) Terrenys qualificats pel pla com a zona de Protecció Patrimonial destinada a usos d’hostaleria (clau PR) de 2.388m2. Limita al nord i est amb terrenys qualificats com a zona Ciutat Jardí semiintensiva aparionada en condomini (clau 2d) esmentats en el punt a); al sud amb el carrer Passeig de la Torre; a l'oest amb el carrer de la Pineda. Es tracta dels terrenys on s'ubica la Masia La Torre.

d) Terrenys destinats a equipament local de 15.290m2. Limita al nord amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable; al sud amb el camí de les Fonts de Torreblanca; a l'est amb el carrer de la Pineda; a l'oest, en part amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable, i part, amb parcel·les qualificades de Ciutat jardí extensiva I (clau 5). Terrenys situats entre el carrer de la Pineda i el Torrent de Can Domingo, amb un franja de 4m. d'amplada paral·lela al carrer de la Pineda per destinar-la a aparcament.

e) Terrenys destinats a equipament local de 12.194m2. Limita al nord amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al sud amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5); a l'est amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable; a l'oest amb el camí de les Fonts de Torreblanca.

(13)

Terrenys planers situats entre el camí de les Fonts de Torreblanca i el Torrent de les Pinases, amb un franja de 4m. d'amplada paral·lela al camí de les Fonts de Torreblanca per destinar-la a aparcament.

f) Terrenys qualificats pel pla com a Zona Semi intensiva I amb habitatge protegit A (clau 2P) de 1.228m2. Limita al nord-oest amb el carrer Passeig de la Torre; al sud amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al nord-est, amb terrenys qualificats de Ciutat jardí extensiva I (clau 5).

Terrenys planers situats en la cantonada entre els carrer Passeig de la Torre i el camí de les Fonts de Torreblanca, destinats a habitatge a ubicar-hi habitatge protegit.

La zonificació del PAU i aprofitaments previstos en la “ MODIFICACIÓ DE PGO A L'ÀMBIT DEL NUCLI URBÀ, EIXAMPLE, TOPRREBLANCA I LA COMA” és la següent:

SUPERFÍCIE TOTAL 38.184 m2

SISTEMES 27.715 m2

Equipament ( clau E) 27.715 m2 SUPERFÍCIE DE SÒL PRIVAT 10.469 m2 Zona 2d 6.853 m2 Zona 2P 1.228 m2 Zona PR 2.388 m2

Edificabilitat zona 2d. Jardí semiintensiva aparionada en condomini 750m2st Edificabilitat zona 2P. Semi intensiva I amb habitatge protegit A) 225m2st Edificabilitat zona PR. Zona de Protecció Patrimonial destinada a usos

d’hostaleria 500m2st + masia

Nº habitatges unifamiliars 5 habitatges.

Nº habitatges protegits 1 habitatge / 70m2st

(14)

6. VALORACIÓ DE LA PARTICIPACIÓ DE LA PROPIETAT. DRETS AFECTATS.

Quantificació.-

La quantificació dels drets es farà en base al sòl aportat en tots aquells sòls incorporats en el PAU delimitat per la modificació de PGO, del qual aquest PR porta causa. A tal efecte computen en el PAU tots aquells sòls inclosos, excepte aquells de domini públic que mantenen el destí per el qual varen ser cedits.

A fi i efecte de garantir la reserva d’habitatge protegit definida per llei i garantir una distribució adequada a les característiques del municipi i coherent amb els criteris exposats a la memòria social de la MPGO, del qual aquest PR porta causa, el nou PAU incorpora terrenys destinats a habitatge protegit.

7. CRITERIS D’ADJUDICACIÓ.

Els drets dels propietaris dins de la reparcel·lació seran proporcionals a la superfície de les finques aportades. Això vol dir que, tots els terrenys inclosos dins d’un mateix sector o PAU, es valoraran uniformement, és a dir, d’acord amb un mateix valor unitari, amb els criteris establerts per la legislació vigent.

La data per determinar el dret dels propietaris afectats serà la de la iniciació de l’expedient de reparcel·lació.

En els casos de discrepància entre els títols i la realitat física de les finques, es considerarà que preval aquesta sobre aquells.

Els criteris de valoració de les finques aportades es regirà d’acord amb el que estableix la Llei 6/98 , de 13 d’abril sobre Règim del Sòl i Valoracions i el seu Reglament Reial Decret 1492/2011, de 24 d’octubre.

Per efectuar el repartiment dels aprofitaments resultants del PAU s’ha tingut en compte que l’administració actuant resulta beneficiària del 15% de l’apu del PAU de l’aprofitament total assignat pel PAU, i que la materialització de l’aprofitament urbanístic fa inviable la formació d’indivisos.

Així mateix, el Projecte de Reparcel·lació proposa l’adjudicació dels drets en el mateix àmbit d’on són originaris els drets inicials.

(15)

8. CRITERIS DE VALORACIÓ.

La llei 6/989 de 13 d’abril sobre Règim del Sòl i Valoracions i el seu Reglament Reial Decret 1492/2011, de 24 d’octubre estableix la valoració dels aprofitament assignats en un sector o PAU, el mètode de càlcul sobre el Valor residual estàtic. En concret:

Metodologia del càlcul Reial Decret 1492/2011, de 24 d’octubre La repercussió del sòl urbanitzat s’obté aplicant la següent fórmula:

VRS =( Vv/K) - Vc

Els valors i paràmetres emprats en aquest càlcul són:

VRS: Valor de repercussió del sòl en euros per metre quadrat edificable de l’ús considerat.

Vv: Valor en venda del metre quadrat d’edificació de l’ús considerat del producte immobiliari acabat, calculat sobre la base d’un estudi de mercat estadísticament significatiu, en euros per metre quadrat edificable.

K: Coeficient que pondera la totalitat de les despeses generals, incloses les de financiació, gestió i promoció immobiliària necessària per a la materialització de l’edificabilitat. Aquest coeficient tindrà com a caràcter general un valor de 1,40, podrà ser reduït o augmentat d’acord amb els criteris següents:

a) Podrà reduir-se fins un mínim de 1,20 en el supòsit de terrenys en situació d’urbanitzat destinats a habitatges unifamiliars en municipis amb escassa dinàmica immobiliària, habitatges subjectes a habitatge protegit que fixi valors màxims de venda que s’apartin de manera substancial dels valors mitjans del mercat residencial, naus industrials o altres edificacions vinculades a explotacions econòmiques, a raó de factors objectius que justifiquin la reducció del component de despeses generals com són la qualitat i la tipologia edificatòria, així com una menor dinàmica del mercat immobiliari de la zona.

b) Podrà augmentar se fins un màxim de 1,5 en el supòsit de terrenys en situació de sòl urbanitzat destinats a promocions que per raó de factors objectius com puguin ser, l’extraordinària localització, la forta dinàmica

(16)

l’obra, les despeses generals i el benefici industrial del constructor, l’import dels tributs que graven la construcció, els honoraris professionals per projectes i direcció de les obres necessàries per a la construcció de l’immoble.

Tots els valors hauran d’estar referenciats a la data que correspongui segons l’objecte de la valoració en els termes establits a l’apartat 2 de l’article 21 del Text refos de la Llei del Sòl estatal.

En el cas de parcel·les que no es trobin completament urbanitzades o que tinguin pendent l’aixecament de càrregues o el compliment de deures per a poder realitzar l’edificabilitat prevista, es descomptaran del valor del sòl establert anteriorment la totalitat de costos i despeses, així com el benefici empresarial derivat de la promoció, d’acord amb la següent expressió:

Vso = VS – G ( 1 + TLR + PR)

Vso Valor del sòl descomptats els deures i càrregues pendents, en euros.

Vs Valor del sòl urbanitzat no edificat, en euros.

G Costos d’urbanització pendents de materialització i altres deures i càrregues pendents, en euros..

TLR Taxa lliure de risc en tant per ú.

PR Prima de risc en tant per ú.

La taxa lliure de risc, als efectes de determinar el benefici de la promoció en aquest Reglament, serà l’última referència publicada en el Banc d’Espanya del rendiment intern en el mercat secundari del deute públic de termini entre dos i sis anys. Pel que fa a la prima de risc, als efectes de determinar el benefici de la promoció d’aquest Reglament, es fixarà en funció dels usos i tipologies corresponents atribuïts per a l’ordenació urbanística, prenent com a referència els percentatges establerts en el quadre de l’annex IV del Reglament en funció del tipus d’immoble sense que pugui ser superior al percentatge que es determina pel coeficient corrector K, inclosa la pròpia prima de risc com a part de la suma de la totalitat de despeses generals.

(17)

En el cas que ens ocupa, el planejament del qual porta causa el present Projecte de Reparcel·lació defineix quatre zones urbanístiques diferents:

- Zona 2d. Ciutat Jardí semi-intensiva aparionada en condomini - Zona 2P. Semi intensiva I amb habitatge protegit A

- Zona PR. Protecció Patrimonial destinada a usos d’hostaleria

Una plurifamiliar destinada a la implantació d’usos d’habitatge protegit però amb una tipologia edificatòria compatible amb la ciutat jardí de l’entorn (clau 2P), una de ciutat jardí, edificacions aparionades en condomini (clau 2d), i una recuperació de l'edificació existent amb la possibilitat d'establir nous usos (clau PR).

La valoració dels aprofitaments assignats bé definida per les tipologies edificatòries i la valoració del mercat.

Zona de ciutat jardí semi-intensiva aparionada en condomini (clau 2d).- Correspon a la qualificació de sòl prevista en els terrenys situats al voltant de la Masia La Torre. La tipologia edificatòria prevista és la unifamiliar aparionada en condomini de PB+PP+PG. Les edificacions se situen en una plana allunyada de fondals i en bona posició tant d’assolellament.

L’estudi de mercat de parcel·les amb aquest tipologia és inexistent en aquest àmbit territorial. Tenint en compte que s'assigna una parcel·la de 6.853m2 per a 5 habitatges, és a dir, uns 1.000m2 de parcel·la per habitatge s'ha pres en consideració la tipologia d'habitatge unifamiliar amb parcel·la gran que si hi ha mercat a vacarisses.

Lloc Sostre hab. preu  repercussió

Vacarisses 220 5 390.000 € 1.772,73 €/m2

Vacarisses 130 3 235.000 € 1.807,69 €/m2

Can Serra 85 3 198.000 € 2.329,41 €/m2

Torreblanca  120 3 220.000 € 1.833,33 €/m2

Can Serra 92 3 195.000 € 2.119,57 €/m2

Can Serra 90 3 190.000 € 2.111,11 €/m2

El Palà 120 3 240.000 € 2.000,00 €/m2

Can Serra 90 3 220.000 € 2.444,44 €/m2

Can Serra 115 3 229.300 € 1.993,91 €/m2

Valor mig 120 2.045,80 €/m2

(18)

Zones d’Habitatge protegit A (2p).- Correspon a la qualificació de sòl destinada a habitatge plurifamiliar protegit i concertat compatible amb les característiques edificatòries de ciutat jardí de l’entorn.

Tenint en compte la situació de crisi econòmica i la poca diferència de preu que existeix entre l’habitatge protegit i concertat en l’àmbit geogràfic de Vacarisses es pren com a valor de referència per a tot l’habitatge protegit de règim general proposat 1.229€/m2st.

Per tant el valor del sòl d'aquesta tipologia

El valor del sòl resultant, és per aquest tipus d'ús el següent:

Vs = (VM/1,2) - Vc = (1.229*225/1,2) – 800*225 =

230.437,50 - 180.000 = 50.437,50 s/ 1.228m2s dóna un valor del sòl urbanitzat de 41,07€/m2sòl i una repercussió de 224,16€/m2st.

Zona Protecció Patrimonial destinada a usos d’hostaleria (clau PR).- El valor de repercussió de la zona de protecció es realitza en base a partir del mètode de valoració de l'edificació, tenint en compte que no hi ha mercat en Sòl Urbà consolidat. Habitualment, d'existir mercat aquest es concreta únicament en sòls no urbanitzables.

A tal efecte, en cas de la Masia La Torre, el sistema de valoració és el valor de reposició a nou, on s'ha comptabilitzat el cost de nova construcció depreciat pel pas del temps i la conservació. És d'aplicació l’article 18 del RD 1492/2011 de 24 d’octubre, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, en tant es refereix a instal·lacions susceptibles de ser desvinculades del sòl no urbanitzable, incorporant així edificacions que poden estar en un altre règim de sòl, que estableix el següent:

V = VR – (VR – VF) B On:

V.- Valor de l’edificació, construcció o instal·lació en euros.

VR.- Valor de reposició en brut, en euros. Segons el punt 2 del mateix article, és el resultat de sumar al valor de mercat dels elements que integren els costos d’execució material de l’obra en la data a la que ha d’entendres referida la valoració, les despeses generals i el benefici del constructor, import de tributs, honoraris i altres despeses. Aquest valor es pren de revistes especialitzades com el “Boletin Económico de la Construcción” corresponent al període de l’any corresponent en què es fa la valoració. (en aquest cas 2013).

(19)

VF.- Valor de l’edificació al final de la seva vida útil en euros. Segons el punt 3 del mateix article, és el valor de l’edificació, construcció o instal·lació al final de la vida útil. Aquest valor no podrà ser superior al 10% del valor de reposició brut.

B.- Coeficient per antiguitat i estat de conservació. Segons el punt 4 del mateix article, és el recollit en la taula de l’annex II. On s’inclouen tant la vida útil de l’edificació com l’estat de conservació.

. La vida útil està definida a l’annex III del Reglament i per a l’edifici destinat a es residencial és fixa en 100 anys.

. El percentatge d’antiguitat es el percentatge de vida de l’edifici sobre el total de la vida útil, Atès que la Masia està documentada des del segle XIX el percentatge d'antiguitat que li correspon és el 100%.

. L’estat de conservació de l’edificació s’ajusta al criteri de “deficiente” del Reglament que es defineix com: “Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad”.

En base aquests paràmetres i el quadre de l’annex II del Reglamento B és igual a 1 per a l’edifici en general. Per tant:

V = VR – (VR – VF) B =

= 1000€/m2st * 990 – ( 1000€/m2st * 990 – 100 * 990) * 0.15=

V= (990.000 – 891.000) * 0.15 = 14.850€

Pel que fa a l'increment de sostre de 500m2 que ha de garantir la rehabilitació de la masia, no s computen a nivell de valor en tant que han de garantir la rehabilitació íntegre del bé, d'acord amb les condicions normatives del planejament vigent.

14.850€ que representen un valor de 6,22€/m2sòl i de 15€/m2st.

Tipologia sostre Sostre (m2st) Valor (€/m2sòl) Valor € U.A.

Habitatge en condomini 750m2st 99,44€/m2sòl 270.964,29€ 1 Habitatge Protegit 225m2st 41,07€/m2sòl 50.437,50€ 0,42

PR-Restauració 1.490m2st 6,22€/m2sòl 14.850€ 0,06

(20)

9. DESPESES.

La fitxa del PAU La Torre no fixa cap obra d'urbanització imputable.

(21)

10. FINQUES APORTADES

Les finques aportades en aquest document corresponen a la finca segregada, exposada en el punt 3 del present document. Sobre aquesta es realitza el compte de liquidació provisional i l'assignació de drets i deures.

Parcel·la 1: Urbana-. Parcel·la situada en el Polígon d'Actuació Urbanística

"Masia La Torre" del terme municipal de Vacarisses, formada per quatre porcions de terrenys de geometria irregular, amb una superfície total de 38.184m2. La porció de terreny situada al nord-est de forma irregular i una superfície de 9.472m2; limita al nord, amb una longitud de 68m, amb el carrer Torrent Fondo; al sud, amb una longitud de 89m, amb el carrer Passeig de la Torre; a l'est, part amb una longitud de 154m, amb terrenys propietat de l'Ajuntament de Vacarisses qualificats d'equipaments, i part amb una longitud de 42m, amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5); a l'oest, amb una longitud de 169,81m, amb el carrer de la Pineda. La porció de terreny situada al nord-oest, de forma irregular i amb una superfície de 15.290m2;

limita al nord, amb una longitud de 106m, amb una porció de terreny de la finca segregada classificada en règim de sòl no urbanitzable; al sud, amb una longitud de 131m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; a l'est, amb una longitud de 167m, amb el carrer de la Pineda; a l'oest, part, amb amb una longitud de 151m, amb porció de terrenys de la finca segregada classificada en règim de sòl no urbanitzable, i part, amb una longitud de 75m, amb parcel·les qualificades de Ciutat jardí extensiva I (clau 5). La porció de terreny situada al sud, de forma irregular i amb una superfície de 12.194m2; limita al nord, amb una longitud de 174m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al sud, amb una longitud de 27,44m, amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5); a l'est, amb una longitud de 241m, amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable; a l'oest, amb una longitud de 87m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca. La porció de terreny situada al sud-est de forma assimilable a un triangle i una superfície de 1.228m2; limita al nord-oest, amb una longitud de 61m, amb el carrer Passeig de la Torre; al sud, amb una longitud de 82m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al nord-est, amb una longitud de 46m, amb terrenys qualificats de Ciutat jardí extensiva I (clau 5).

Inscripció: Inscrita al Registre de la Propietat de Terrassa nº5, tom 2564, llibre 86, foli 57, finca número 463

(22)

Càrregues i gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

(23)

11. FINQUES RESULTANTS

Parcel·la 1: Urbana. Parcel·la susceptible d’edificació situada en el PAU “Masia La Torre” del terme municipal de Vacarisses, amb la geometria irregular de 6.853 m2 de superfície. Limita al nord, amb una longitud de 68m, amb el carrer Torrent Fondo; al sud, amb una longitud de 45m, amb el carrer Passeig de la Torre; a l'est part amb terrenys qualificats d'equipaments, amb una longitud de 163m, part amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5), amb una longitud de 42m; a l'oest, en part amb el carrer de la Pineda, i en part amb terrenys qualificats de zona de Protecció Patrimonial destinada a usos d’hostaleria (clau PR).

Dins d’aquesta superfície el planejament vigent, "Modificació de PGO a l'àmbit del Nucli Urbà, Eixample, Torreblanca i La Coma", preveu la construcció de 5 habitatges en zona Ciutat Jardí semiintensiva aparionada en condomini (clau 2d), amb un sostre màxim de 750m2st.

Adjudicatari: TORREBLANCA 2.000, S.L. per aportació de la parcel·la 1.

Càrregues i gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

Afecció al compte de liquidació provisional: Es troba afecte al 90,80% de les càrregues establertes en el compte de liquidació provisional.

(24)

Parcel·la 2: Urbana. Parcel·la situada en el PAU “Masia La Torre” del terme municipal de Vacarisses, amb la geometria assimilable a un rectangle de 2.388m2 de superfície, en la qual si ubica la Masia La Torre. Limita al nord, amb una longitud de 27m, ambla parcel·la 1; al sud, amb una longitud de 44m, amb el carrer Passeig de la Torre; a l'est, amb una longitud de 59m, amb la parcel·la 1; l'oest, amb una longitud de 81m, amb el carrer de la Pineda.

Dins d’aquesta superfície el planejament vigent, "Modificació de PGO a l'àmbit del Nucli Urbà, Eixample, Torreblanca i La Coma", permet la implantació, en l'edificació existent, dels usos següents: habitatge unifamiliar, restauració, turisme rural i hostalatge. Amb un sostre màxim de 500m2st + masia existents Adjudicatari: TORREBLANCA 2.000, S.L. per aportació de la parcel·la 1.

Càrregues i gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

Afecció al compte de liquidació provisional: Es troba afecte al 5,20% de les càrregues establertes en el compte de liquidació provisional.

(25)

Parcel·la 3: Urbana. Parcel·la susceptible d’edificació situada en el PAU

“Masia La Torre” del terme municipal de Vacarisses, amb una forma assimilable a un triangle i una superfície de 1.228m2. Limita al nord-oest, amb una longitud de 61m, amb el carrer Passeig de la Torre; al sud, amb una longitud de 82m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al nord-est, amb una longitud de 46m, amb terrenys qualificats de Ciutat jardí extensiva I (clau 5).

Dins d’aquesta superfície el planejament vigent, "Modificació de PGO a l'àmbit del Nucli Urbà, Eixample, Torreblanca i La Coma", preveu la construcció d'habitatges en zona Habitatge protegit A (clau 2p) amb un sostre màxim de 225m2st.

Adjudicatari: Ajuntament de Vacarisses per la cessió del 15% d’aprofitament urbanístic del PAU.

Càrregues i gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

(26)

Sòl Públic. Parcel·la EQ1

Urbana. Parcel·la situada al PAU “Masia La Torre” de forma irregular i amb una superfície de 14.643m2. Limita al nord, amb una longitud de 104m, amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable; al sud, amb una longitud de 131m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; a l'est, amb una longitud de 167m, amb la parcel·la V1; a l'oest, part, amb una longitud de 151m, amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable, i part, amb una longitud de 75m, amb parcel·les qualificades de Ciutat jardí extensiva I (clau 5).

Adjudicatari: S’adjudica com a cessió gratuïta a l’Ajuntament de Vacarisses.

Qualificació Urbanística: Equipament.

Càrregues i Gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

(27)

Sòl Públic. Parcel·la EQ2

Urbana. Parcel·la situada al PAU “Masia La Torre”, de forma irregular i amb una superfície de 11.303m2. Limita al nord, amb una longitud de 151m, amb la parcel·la V2; al sud, amb una longitud de 27m, amb parcel·la qualificada de Ciutat jardí extensiva I (clau 5); a l'est, amb una longitud de 241m, amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable; a l'oest, amb una longitud de 84m, amb la parcel·la V2.

Adjudicatari: S’adjudica com a cessió gratuïta a l’Ajuntament de Vacarisses.

Qualificació Urbanística: Equipament.

Càrregues i Gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

(28)

Sòl Públic. Parcel·la EQ2

Urbana. Parcel·la situada al PAU “Masia La Torre”, de forma irregular i amb una superfície de 231m2. Limita al nord, amb una longitud de 16m, sud, amb una longitud de 9m, i a l'oest, amb una longitud de 27m, amb la parcel·la 1; a l'est, amb una longitud de 33m, amb terrenys qualificats de sistema d'equipaments.

Adjudicatari: S’adjudica com a cessió gratuïta a l’Ajuntament de Vacarisses.

Qualificació Urbanística: Equipament.

Càrregues i Gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

(29)

Sòl Públic. Parcel·la V1

Urbana. Parcel·la situada al PAU “Masia La Torre” de forma allargada d'una amplada de 4m, amb una superfície de 647m2. Limita al nord, amb una longitud de 2m, amb terrenys classificats en règim de sòl no urbanitzable; al sud amb el camí de les Fonts de Torreblanca; a l'est, amb una longitud de 167m, amb el carrer de la Pineda; a l'oest, amb una longitud de 167m, amb la parcel·la EQ1.

Dins d’aquesta superfície el planejament vigent, "Modificació de PGO a l'àmbit del Nucli Urbà, Eixample, Torreblanca i La Coma", preveu una franja de protecció viària, a fi de què quan es desenvolupi l'equipament, l'ajuntament pugui ampliar el carrer fins als 10m a fi de garantir la continuïtat de la xarxa viària de l'entorn i garantir l'accessibilitat i l'aparcament dels equipaments a implantar.

Adjudicatari: S’adjudica com a cessió gratuïta a l’Ajuntament de Vacarisses.

Qualificació Urbanística: Equipament.

Càrregues i Gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

(30)

Sòl Públic. Parcel·la V1

Urbana. Parcel·la situada al PAU “Masia La Torre” de forma allargada d'una amplada de 4m, amb una superfície de 891m2. Limita al nord, amb una longitud de 155m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca; al sud, amb una longitud de 151m, amb la parcel·la EQ2; a l'est, amb una longitud de 84m, amb la parcel·la EQ2; a l'est; a l'oest, amb una longitud de 87m, amb el camí de les Fonts de Torreblanca.

Dins d’aquesta superfície el planejament vigent, "Modificació de PGO a l'àmbit del Nucli Urbà, Eixample, Torreblanca i La Coma", preveu una franja de protecció viària, a fi de què quan es desenvolupi l'equipament, l'ajuntament pugui ampliar el carrer fins als 10m a fi de garantir la continuïtat de la xarxa viària de l'entorn i garantir l'accessibilitat i l'aparcament dels equipaments a implantar.

Adjudicatari: S’adjudica com a cessió gratuïta a l’Ajuntament de Vacarisses.

Qualificació Urbanística: Equipament.

Càrregues i Gravàmens: Lliure de Càrregues i gravàmens.

(31)

12. COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL.

Propietaris  Sup. Sòl  %Drets Aprofit. Dret adju  % Dret adju. Indem. Dif Costos

%

Quota Compte Liquidació TORREBLANCA 2.000, S.L.  10.469,00  m2 100,00% 85,00% 285.814,29 € 285.814,29 €  100,00% 0,00 € 0,00 € 100,00% 0,00 € 

Adm. Actuant  ‐  m2 15,00% 50.437,50 € 50.437,50 €  0,00 € 

Total  10.469,00  m2 100,00% 100,00% 336.251,79 € 336.251,79 €  100,00% 0,00 € 0,00 €    0,00 € 

Distribució per adjudicacions.

Propietaris  Finques adjudicades Sostre  Sòl %Dret adju.  Compte liquidació  % Dret adju. Compte liquidació T.

TORREBLANCA 2.000, S.L.  750,00 m2st 6.853,00 m2 94,80%  0,00 €

100,00% 0,00 € 

1.490,00 m2st 2.388,00 m2 5,20%  0,00€

Total     2.465,00 m2st 36.956,00 m2 100,00%  0,00 € 100,00% 0,00 € 

Equip Redactor

Ricard A. Casademont

Col·laborador: Josep Solé Mateu

(32)

PLÀNOLS

Figure

Updating...

References

Related subjects :