Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

Texto completo

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Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016.

Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

Ciudad.

Apreciados señores.

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del inmueble, ubicado en la Calle 52 N° 31 – 89, de la Urbanización Campestre, de la ciudad de Bucaramanga, en el Departamento de Santander.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

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C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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AVALÚO COMERCIAL

CASA BUCARAMANGA

CALLE 52 N° 31 – 89

URBANIZACIÓN CAMPESTRE

BUCARAMANGA - SANTANDER

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A.

COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO

ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

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I.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 como vocera del encargo fiduciario ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado Norte de la Calle 52, entre las Carreras 31 y 33.

1.2.2 DIRECCIÓN : Calle 52 N° 31 – 89.

1.2.3 BARRIO : Urbanización Campestre.

1.2.4 CIUDAD : Bucaramanga.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Santander.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano de localización medianera, en el cual se levanta una edificación destinada a oficinas administrativas.

1.4 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.6 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

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En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 300-40111 otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga, impreso el 21 de enero de 2016.

 Copia de la Escritura Pública Número 1.425 del 30 de Marzo de 1995, expedida por la notaria primera (1) de Bucaramanga.

 Copias de impuestos prediales unificados años 2014, 2015 y 2016.

 Formulario para la liquidación de la contribución por concepto de valorización para el año 2014, expedida por la oficina de valorización del municipio de Bucaramanga.

 Ficha predial.

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Marzo 31 y mayo 18 de 2016.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Abril 05 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

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1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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II.

ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

EMPRESA PROMOTORA DE SALUD ORGANISMO COOPERATIVO

“SALUDCOOP”.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante, el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1.425 del 30/03/1995, Notaría 1 de Bucaramanga, compraventa de Transito María Castellanos de Sanabria a Empresa Promotora de Salud Organismo Cooperativo “Saludcoop” y registrada el 07/04/1995. (Anotación Número 12).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

300-40111, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga.

2.4 INFORMACIÓN CATASTRAL

Según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el predio cuenta con la siguiente información catastral:

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

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III.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR O URBANIZACIÓN CAMPESTRE

Sector residencial y comercial tradicional de la ciudad de Bucaramanga, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR O BARRIO

POR EL NORTE : Calle 52.

POR EL SUR : Calle 50.

POR EL ORIENTE : Carrera 33 . POR EL OCCIDENTE : Carrera 27.

3.3 SECTORES O BARRIOS PRÓXIMOS

POR EL NORTE : Sotomayor.

POR EL SUR : Mercedes.

POR EL ORIENTE : Cabecera del llano.

POR EL OCCIDENTE : Bolarqui y Nuevo Sotomayor.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos socioeconómicos altos, además de usos comerciales, de servicios y dotacionales.

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El uso residencial se presenta en viviendas de variadas condiciones, las cuales fueron desarrolladas por urbanización y/o autoconstrucción, donde se observa que buen porcentaje se adecuaron a otros usos. Tienen alturas de uno (1) a dos (2) pisos, con buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas en amplios lotes de terreno.

En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de la Avenida González Valencia, la Carrera 33, la Calle 56, Calle 52, la Carrera 27 y la Calle 48 entre otras. Dicho comercio se hace predominante sobre los ejes viales de acceso al sector, el cual satisface las necesidades de los habitantes de la zona y de la ciudad, ya que se presta a diferentes escalas.

Dentro del sector de localización, podemos encontrar edificaciones para la prestación de servicios relacionados con la salud, tales como Famisanar E.P.S, La Nueva Eps y Cajasan Centro Médico de Especialistas. Además de entidades financieras como el Banco de Bogotá, Bancoomeva y Davivienda primordialmente.

Adicionalmente, cercano al sector se encuentran varias edificaciones de importancia tales como La Iglesia Central, La Registraduría de Bucaramanga, El Colegio San Pedro Claver, El Centro Comercial Altamonte y el Hotel Dann Carlton Bucaramanga, entre otras.

3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

CARRERA 27

Eje vial arterial principal, de gran importada en la ciudad, conformada por dos (2) calzadas de tres (3) carriles cada una, para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

CARRERA 33

Vía artería secundaria, de gran importancia del sector, conformado por dos (2) calzadas de dos (2) carriles cada una, para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

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CALLE 56

Vía artería secundaria, de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de tres (3) carriles en sentido de circulación Oriente-Occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte particular.

CALLE 52

Vía arteria terciaría, de gran importancia en la zona, consta de un (1) carril en sentido de circulación Oriente – Occidente. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte particular.

VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son tipo local, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Conforme a las disposiciones de la Secretaria de Planeación Municipal, la cual adopta la estratificación socioeconómica de Bucaramanga y determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro del estrato socioeconómico seis (6) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico alto de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses alimentadores del sistema de transporte masivo Metrolínea.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento : Santander.

Ciudad/Municipio : Bucaramanga.

Clase de suelo : Urbano.

1. Reglamentación

El predio objeto de este avalúo se encuentra reglamentados de la siguiente manera.

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Acuerdo Número 011 de mayo 21 de 2014, por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial de segunda generación del Municipio de Bucaramanga 2014 – 2027.

Sector Normativo : Tres (3) - Cabecera.

Barrio : Campestre.

Área de Actividad : Comercial y de servicios.

Modalidad : Comercial y de servicios empresariales (C-1).

Tratamiento : Renovación.

Modalidad : Reactivación (TRA-2).

Operaciones Urbanas

Estratégicas : 11 Cabecera.

Zonificación Con Restricción De Ocupación: Zona 4 – Oriental. CAPITULO 3°. TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA.

Artículo 216°. Definición de tratamiento de renovación urbana y sus modalidades. Se aplica a los sectores urbanizados y/o edificados de la ciudad que han sufrido procesos de deterioro de su espacio público o de sus inmuebles y cambios en los usos originales; por ende, requieren acciones integrantes para la rehabilitación o transformación del espacio público y/o de las construcciones para aprovechar su potencial. Igualmente aplica en sectores que presentan aprovechamientos muy bajos en relación con su potencial, por ende se permite que los predios tengan una mayor densificación, garantizando coherencia entre la intensidad del uso del suelo y el sistema de espacio tilico. Este tratamiento tiene dos (2) modalidades:

2. Reactivación (TRA). Se aplica a sectores en los cuales se promueve el cambio de las estructuras en el interior de los predios con el fin de propiciar la densificación de las zonas en que se ubican y un mejoramiento progresivo del espacio público, conservando la estructura o trazado de los bienes de uso público, promoviendo la cualificación del sistema de espacio público en coherencia con la intensidad del uso del suelo, y estimulando la generación de nuevos elementos arquitectónicos y naturales de los bienes de propiedad privada.

SUBCAPÍTULO 2°. NORMAS PARA SECTORES CON TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN EN LA MODALIDAD DE REACTIVACIÓN.

Artículo 220°. Normas generales. Las actuaciones urbanísticas en sectores delimitados como de renovación urbana en la modalidad de reactivación (TRA) requieren para su desarrollo cumplir con las siguientes condiciones:

1. Área de las actuaciones en subsectores demarcados como reactivación 1 (TRA-1):

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a. Una manzana completa o como mínimo un frente completo de manzana con un fondo igual o mayor a veinticinco metros (25 m),

b. Para el desarrollo de proyectos en predios con frente mayor o igual a cuarenta metros (40 m), se aplica la edificabilidad media definida en la ficha normativa.

c. Para el desarrollo de proyectos en predios individuales o predios con frente menor a cuarenta metros (40 m), se debe aplicar la edificabilidad básica definida en la ficha normativa.

Tipología edificatoria. Se establece para estos subsectores la tipología edificatoria aislada o aislada con plataforma, según lo indique la fiche normativa

2. Área mínima de las actuaciones en subsectores demarcados como reactivación 2 (TRA-2) o reactivación de sector urbano especial (TRA-3):

a. Según lo establecido en las fichas normativas para el subsector correspondiente, teniendo en cuenta la dimensión del frente del predio.

Tipología edificatoria. Se establece pare estos subsectores las tipologías edificatorias continua, pareada, aislada y aislada con plataforma, según lo establezca para cada predio en la ficha normativa correspondiente.

Parágrafo. Los desarrollos en las zonas con tratamiento de renovación en la modalidad de Reactivación tienen que cumplir con los denominados deberes urbanísticos para la provisión de espacio público según lo establecido en este Plan.

Artículo 328°. Áreas de actividad comercial y de servicios. Son aquellas zonas que se designan para la localización intensiva de establecimientos de comercio que ofrecen bienes y servicios en las diferentes escalas. Las áreas de actividad comercial y de servicios se clasifican de la siguiente manera.

1. Zona comercial y de servicios empresariales (C-1). Sectores orientados a la localización de comercio genérico y doméstico oficinas y servicios personales, generales y empresariales, de escala local y zonal.

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Antejardín 3.00

Retroceso Frontal: Por la altura máxima no aplica.

Perfiles viales vehiculares mayores a 9.60 metros y menores de 16.00 metros Dimensión Máxima del voladizo para predios con antejardín: 1,00 metros.

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3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es media, presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones existentes, conservando su estructura base, sin embargo en la zona aledaña se observan proyectos nuevos de vivienda. Fin de página...

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IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google Earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el costado norte de la Calle 52 entre las carreras 31 y 33 de la ciudad de Bucaramanga, en el barrio denominado como Campestre.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene la siguiente área: - 300 – 40111: (300,00 m2)

Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública enunciada en el

punto 1.8 del presente informe.

4.1.3 LINDEROS

NORTE : En extensión de 12,00 metros lindando con terrenos que son o fueron del señor Álvaro Vélez.

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ORIENTE : En extensión de 25.00 metros aproximadamente con propiedades que son o fueron de la señorita Victoria

Sanabria Roa.

OCCIDENTE : En extensión de 25.00 metros aproximadamente y a una distancia de 73.00 metros aproximadamente de la Carrera 31, lindando con terrenos que son o fueron del señor Noé Gómez.

Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública

enunciada en el punto 1.8 del presente informe.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

Lote de terreno con forma rectangular y topografía plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN

La construcción levantada corresponde una edificación de dos (2) pisos, la cual fue concebida para usos de vivienda unifamiliar, se adecuo y remodelo para el funcionamiento administrativo, en especial para atención al usuario.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente

Área m

2

Área calculada según medición en la visita técnica al predio. 476,40 Ficha predial (Instituto Geográfico Agustín Codazzi). 342,00

Área susceptible de legalización. 395,40

ÁREA ADOPTADA 395,40

Nota: El área susceptible de legalización adoptada corresponde a la medición

con cinta métrica realizada durante la visita técnica, por lo tanto debe considerarse aproximada. Esta área corresponde a aquella que es susceptible de reconocimiento legal aplicándole la normatividad actual. Sin embargo dicho cálculo se realiza a solicitud del interesado del presente estudio.

Nota 1: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad

peticionaria.

Nota 2: Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el predio cuenta

con declaración construcción, con fecha 21/10/1981 en el Juzgado Segundo Civil de Bucaramanga.

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4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Primer Piso: Recepción y módulo de caja, hall de circulación, catorce módulos de atención y autorizaciones, con sala de espera, área de baños y casilleros, baño para discapacitados, deposito, área de lavado, oficina de supervisor, área de auto consulta, área de asistencia técnica, cuarto de insumos, cuarto de máquinas de aire acondicionado, cafetería, cuarto de basuras y escalera de acceso al segundo piso.

Segundo Piso: Área de operaciones con sala de espera y dos baño, oficinas de orientación y seguridad (modulo 26), oficina supervisor regional, Back office, área de archivo y papelería, cuarto de Rack, deposito, oficina asistenciales, hall de circulación.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)

Según anotación No. 5 del folio de matrícula inmobiliaria, se estima que la edificación cuenta con una edad de 35 años aproximadamente, según la información de la ficha predial la construcción data de los años 1960, tendría una vetustez de 56 años aproximadamente.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Tradicional.

FACHADA : Acabado en estuco y pintura.

CUBIERTA : Tejas termo acústicas con área en placa de concreto. MAMPOSTERÍA : Ladrillo y bloque o tolete.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : De diferentes materiales y formatos, se resalta la cerámica y tableta baldosa para tráfico mediano. MUROS : En bloque o tolete con pañete, estuco y pintura o

vinilo como acabado final.

CIELO RASO : Suspendido en láminas de panel yeso y pintura, como acabado final, en algunas áreas placa de concreto pañetada, estucada y con vinilo.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa cerámica

en pisos y muros, lavamanos en línea estándar, mobiliarios e incrustaciones en línea estándar.

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PUERTAS : Exterior perfil metálico, interiores donde existen en madera entamboradas.

VENTANERÍA : Perfiles Metálicos con vidrio plano.

ESCALERAS : En concreto, en granito pulido con pirlanes en bronce. CALIDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación, en la mayoría de sus dependencias.

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V.

CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al oriente de la ciudad, en el barrio Campestre de estrato socioeconómico alto, delimitado por vías arterias de la ciudad como la Carrera 27, Carrera 33, Calle 45 y la Calle 56 cuya actividad principal es de comercio, servicios y residencial.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Carrera 27 se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad Metrolinea, con rutas que conectan a las troncales del sistema. Adicionalmente por las principales vías, aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas y colectivos que principalmente interconecta el sector sur y norte de la ciudad.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato seis (6), correspondiente a una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

 La dinámica edificadora del sector es media presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones existentes conservando su estructura base, sin embargo, en la zona aledaña se observan proyectos nuevos de vivienda.

 El inmueble se encuentra en el sector normativo: 3 – Cabecera, del Barrio Campestre, con Área de Actividad de Comercial y servicios, en modalidad Comercial y de servicios empresariales (C-1), en tratamiento de Renovación con Modalidad Reactivación (TRA-2).

 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales, los cuales son acordes a la prediación del sector.

 La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para la actividad que actualmente se desarrolla, además del buen estado de conservación y los acabados con los que cuenta.

 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

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VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación, el predio objeto de estudio presenta, condición latente derivada de la posible ocurrencia de un sismo de cierta magnitud y no presenta riesgo por inundación.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

Teniendo en cuenta que el solicitante no suministro la información referente al área construida del predio y conforme a la instrucción dada, se liquida el área susceptible de legalización, por lo que ésta queda sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria.

Se observó que el predio en estudio no cumple algunos parámetros de la normatividad. Se deja expresa constancia de lo anterior de acuerdo con el artículo 30 del capítulo quinto del decreto 1420 de 1998. No obstante, son las autoridades competentes las que se deben pronunciar o dictaminar si la construcción adelantada cumple con el lleno de los requisitos legales. En dado caso que la autoridad competente se pronuncie de manera oficial, respecto al incumplimiento de la reglamentación, la presente valoración queda sujeta a revisión y a una nueva evaluación.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

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VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

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X.

METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,

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terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN

Con esta metodología se busca la aproximación al valor de la construcción, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado., para este caso el inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,

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Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

VTo = Valor total de la oferta

%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde,

VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.

Se encontraron ocho (8) ofertas de predios en el sector, así como en sectores aledaños. Estas ofertas cuentan con un valor promedio cercano a los $2’960.000 por metro cuadrado de terreno, en donde el rango de valores aproximado es $2’800.000 a $3’130.000 por m2

de terreno. La diferencia radica principalmente en la ubicación y las características propias del lote y la construcción, dichas ofertas se relacionan a continuación:

LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST. VALOR FAC. COM. VALOR AJUSTADO INTEGRAL CONSTRUCCIO N VR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO INTEGRAL SOBRE TERRENO

FOTOGRAFIA OFERTA OBSERVACIONES CONTACTO

1 KR 32 CL 49 CASA 285,0 312,5 $1.200.000.000 5,0% $1.140.000.000 $3.648.000 $296.875.000 $2.958.333 $4.000.000

SE VENDE CASA DE 2 PLANTAS, 8 HABITACIONES, TERRAZA GARAJE, PATIO DE ROPAS.

YULI BECERRA 3203334256

2 KR 36 CL 50 CASA 355,0 361,7 $1.450.000.000 5,0% $1.377.500.000 $3.808.931 $379.732.500 $2.810.613 $3.880.282

CASA GRANDE EN CABECERA, UBICADA SOBRE LA CARRERA 36, EN EL BARRIO CABECERA, ESPECIAL PARA CONSULTORIOS MÉDICOS,IPS, EPS,NOTARIAS, ETC. EDGAR MORALES 3176794292 3 KR 37 51 47 CASA 321,0 321,0 $1.300.000.000 5,0% $1.235.000.000 $3.847.352 $353.100.000 $2.747.352 $3.847.352

CASA TRADICIONALSOBRE LA CARRERA 37; PARA IPS, OFICINAS, RESTAURANTE, O VIVIENDA; EN EL MEJOR SECTOR DEL BARRIO CABECERA, A ESCASOS METROS DEL CENTRO COMERCIAL CABECERA, TODO A LA MANO, SECTOR COMERCIAL Y RESIDENCIAL.

EDGAR MORALES 3176794292

4 KR 38 CL 52 CASA 265,0 290,0 $1.200.000.000 5,0% $1.140.000.000 $3.931.034 $290.000.000 $3.207.547 $4.301.887

EXCELENTE CASACON MUY BUENOS ACABADOS EN UN SECTOR EXCLUSIVO DE LA CIUDAD, CUENTA CON EXCELENTE ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LOS ACABADOS. ADRIANA RIOS 3118102775 5 KR 38 CL 52 CASA 300,0 250,0 $1.300.000.000 5,0% $1.235.000.000 $4.940.000 $312.500.000 $3.075.000 $4.116.667 COMEDOR INDEPENDIENTES ESTUDIO 3 ALCOBAS LA PRINCIPAL CON BAÑO PRIVADO CON SALIDA AL JARDÍN INTERIOR BAÑO AUXILIAR COMPLETO HALL DE TELEVISIÓN COCINA GRANDE ZONA DE ROPAS CONPATIOEXTERIOR ALCOBA DE SERVICIO CON BAÑO Y GARAJE.

OLGA LUCIA NIETO 3183804908

6 KR 37 CL 52 CASA 265,0 300,0 $1.200.000.000 5,0% $1.140.000.000 $3.800.000 $300.000.000 $3.169.811 $4.301.887

CASA AMPLIA,ESPECIALPARA NEGOCIO, EXCELENTE SECTOR COMERCIAL.

LUIS RINCON 3187740596

7 KR 35 A CL 54 CASA 265,0 300,0 $1.100.000.000 5,0% $1.045.000.000 $3.483.333 $285.000.000 $2.867.925 $3.943.396

CASA APTA PARA OFICINAS, RESTAURANTES, USO DE SUELO: C1. CASA AMPLIA UBICADA SOBRE LA CARRERA 35A CON CALLE 54

FABIO MENDOXZA 3183122887 8 KR 33 54 63 CASA COMER CIAL 272,0 520,0 $1.150.000.000 5,0% $1.092.500.000 $2.100.962 $312.000.000 $2.869.485 $4.016.544

LA CASA CUENTA CON 2 NIVELES, CON EXCELENTE VOCACIÓNCOMERCIAL, EN LA ACTUALIDAD NO PRESENTA USO DE COMERCIO.

3178155690 WALTER TORREZ

(26)

Las ofertas cuentan con un comportamiento económico similar sobre el valor pedido del terreno, el cual tiene como promedio la cifra de $2’960.000, con un coeficiente de variación aceptable.

Realizando los análisis estadísticos sobre el valor integral de terreno, éstos también presentan un comportamiento similar sobre éste valor por metro cuadrado, donde el promedio es de $4’050.000, con un coeficiente aceptable. Los límites de confianza están entre los $3’870.000 para el límite inferior y $4’250.000 para el límite superior.

Por la ubicación del predio en estudio sobre la calle 52, el valor propuesto por metro cuadrado de terreno se asigna el límite superior de la investigación que es de $3’130.000.

10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno

(27)

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini:

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde:

A = Avalúo del bien

Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno.

(28)

Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó como referencia información de costos totales de construcción por m2 recientes y de presupuestos de obra, teniendo en cuenta el tipo de construcción existente. El valor a nuevo según la tipología de Unifamiliar Medio-alto de la revista especializada Construdata Edición N° 177.

El cálculo del valor de la construcción usada se obtiene descontando la obsolescencia definida en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.

Como la construcción original data de 1960, según la información de la Ficha predial del IGAC, significa que la construcción tendría una vida efectiva (Técnica) de 56 años, pero debido a que se han realizado remodelaciones modificaciones y adecuaciones adelantadas hace aproximadamente 21 años, así como mantenimientos frecuentes, se ha calculado una vida efectiva de 30 años.

Esta edad resulta de asignar edades diferentes para la estructura y para los demás componentes de la construcción. Para la primera se toman los 56 años y para la segunda 21, calculados desde el año 1995 donde se aplicaron las últimas intervenciones, según lo estipulado por el solicitante. El promedio ponderado del anterior cálculo, para una calificación de estado 3, es equivalente a una construcción de 30 años.

A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM EDAD VIDA ÚTIL EDAD EN % DE VIDA ESTADO DE CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN VALOR DEPRECIADO VALOR FINAL VALOR ADOPTADO Construcción Casa Bucaramanga 30 70 42,86% 3 43,17% $ 1.500.000 $647.578 $852.422 $ 850.000

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la siguiente forma:

(29)

XI.

AVALUO COMERCIAL

CASA BUCARAMANGA

CALLE 52 N° 31 – 89

URBANIZACIÓN CAMPESTRE

BUCARAMANGA - SANTANDER

ÁREA VR UNITARIO m2 $/m2 TERRENO 300,00 $3.130.000 $939.000.000 CONSTRUCCION 395,40 $850.000 $336.090.000 $1.275.090.000 DESCRIPCIÓN VR TOTAL

TOTAL AVALUO COMERCIAL

SON: UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES NOVENTA MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

Gerente

(30)

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA BUCARAMANGA - CALLE 52 N° 31 - 89

ABRIL DE 2016

NOMENCLATURA ÁREA DE ASESORÍA E INFORMACIÓN VÍA DE ACCESO SOBRE LA CALLE 52 FACHADA

(31)

ÁREA DE ASESORÍA E INFORMACIÓN OFICINA

BAÑO CUARTO DE ASEO

COCINA Y CAFETERÍA ÁREA DE DEPOSITO

ABRIL DE 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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