PICO 3 1 0 0
LA CIUDAD DENTRO DE LA CIUDAD:
EXCELENTES VIAS DE ACCESO : GRAL. PAZ – PANAMERICANA – LUGONES – CABILDO –
LIBERTADOR
Ir de COMPRAS y al CINE en el DOT BAIRES –
Ir a PARQUE SAAVEDRA - donde usted podrá COMER, CORRER o ANDAR EN BICICLETA
DISFRUTAR de los ESPACIOS PROVISTOS por un BARRIO con TRADICION
Ir a TRABAJAR cómodamente
Universidad de Buenos Aires – Universidad Torcuato di Tella
OBRAS DEL GRUPO
RESUMEN
El objetivo del presente documento es el de conformar el grupo de inversores para realizar un
emprendimiento inmobiliario enfocado a todas aquellas personas interesadas en participar de
un proyecto al costo. Para lo cual se conformó un equipo de profesionales con el fin de
coordinar las definiciones generadas por el grupo de inversores en forma conjunta.
Ventajas:
Formar parte de una inversión inmobiliaria desde su fase inicial con un capital de
acuerdo a las necesidades de cada inversor.
Obtener un producto de calidad. Unidades de gran versatilidad y excelente
construcción.
Lograr viviendas al costo, ahorrando un 25 %, en relación a proyectos similares, del
costo para el mismo resultado en otra situación: Empresa comercializadora,
Inmobiliaria, etc.
Descripción:
El proyecto consta de un edificio de 5 pisos al frente y de 6 plantas al contrafrente, se
desarrollan varias tipologias de unidades funcionales, con el fin de satisfacer las necesidades
de cada uno de los participantes, con superficies que van desde 52 m2 hasta 125m2 con
amplias terrazas y balcones terraza; con 13 espacios guardacoches y laundry. El edificio es de
concepto moderno, privilegiando el aire y la luz, con un diseño modular que otorga
flexibilidad a las unidades.
La construcción se desarrolla al costo con un valor estimado de 1.150 U$S/m2. El valor actual
de mercado para un departamento en la misma zona es de 1.450 – 1.520 U$S/m2, lo que
significa una ganancia de mas de 300 U$S/m2 invertido sin considerar las cocheras.
El desarrollo se localiza en Parque Saavedra; barrio de Saavedra; zona residencial con fuertes
expectativas de crecimiento por parte del mercado inmobiliario. Esto último genera una
posible mayor ganancia por la revalorización de la zona.
El proyecto, la administración y la dirección de la obra estará a cargo de 2H, quienes cuentan
con una vasta experiencia en desarrollos en la zona; Ramallo 2251, Vilela 2350, Besares 3155,
Roque Perez 4263, Ruiz Huidobro 3450/62, Arias 3039, Ruiz Huidobro 3063, Zapiola 4248/54,
Arias 3060 y García del Río 3195
La formación del grupo inversor ya esta en marcha, como en cada
uno de nuestros proyectos, nosotros formamos parte del grupo,
invirtiendo y apostando en nuestros emprendimientos en
bienes raíces.
EL PROYECTO
Consta de un edifico de de 5 plantas al frente y de 6 plantas al contrafrente.
Planta baja y la planta subsuelo libre con espacios guardacoches cubiertas y descubiertas.
El diseño es funcional con unidades flexibles que permiten ser utilizadas como departamentos de vivienda de uno o dos ambientes, estudios u oficinas, unificar dos unidades de una misma planta o en duplex para obtener viviendas de 3 ambientes.
El proyecto privilegia la privacidad, iluminación y circulación de aire en las unidades. Para ello se implementan hall de entrada mediante pasarelas abiertas, una terraza de uso común, y balcones con amplios ventanales en ambos extremos que favorecen la circulación del aire y la iluminación natural.
5º P
4º P
3º P
2º P
1º P
PB
SS
EL PROYECTO l CORTE DEL EDIFICIO l VISTA LATERAL
P L A N T A
l
S U B S U E L O Acceso común l ayudantía l cocherasP L A N T A
l
B A J A Acceso común l cocheras cubiertas l acceso unidades planta baja.
P R I M E R
l
P I S Ol
FRENTE Unidades de 56m2 de uno - dos ambientesBaño principal l toilette l cocina americana l patio.
SEGUNDO- CUARTO PISO
l
P I S Ol
FRENTEUnidades de 56m2 de uno - dos ambientes
Baño principal l toilette l cocina americana l balcón.
QUINTO
l
PISOl
FRENTE Unidades de 52m2 de uno-dos ambientes l baño principal l toiletteDUPLEX PLANTA BAJA
l
CONTRAFRENTE Unidades de 125m2 de tres ambientes l living comedor l toiletteBaño principal l baño suite l cocina americana l terraza.
DUPLEX SEGUNDO PISO
l
CONTRAFRENTE Unidades de 113m2 de tres ambientes l living comedor l toilette Baño principal l baño suite l cocina americana l balcón terraza.DUPLEX QUINTO PISO
l
CONTRAFRENTE Unidades de 113m2 de tres ambientes l living comedor l toilettePLANTA FRENTE l TIPO
Unidades de 56m2 de uno/dos ambientes, baño principal, toilette,
cocina americana y balcón
PLANTA TIPO FRENTE l VIVIENDA SOLTEROS PAREJAS SIN NIÑOS
Unidades de 112m2 de dos/tres ambientes, baño en suite, ducha
independiente, toilette, cocina americana, living, estudio y balcones en todos los ambientes.
PLANTA TIPO FRENTE l VIVIENDA FAMILIAR
Unidades de 112 m2 de recepción, cocina, comedor, living, toilette, suite principal, baño suite, dormitorio niños, baño y balcones en todos
los ambientes
Relevamiento Terrenos Conformación Grupo inversor Proyecto arquitectónico Pedido de precios Dirección de Obra Administración Escritura
EL PROCESO
El proceso completo que permite la realización del proyecto, consta de las siguientes fases:
Etapa 1 Investigación/ Reconocimiento de terrenos selección del adecuado - CUMPLIDA
Realizar el relevamiento de la zona definida, identificar potenciales terrenos, seleccionar el adecuado y generar la compra del mismo
Analizar los aspectos positivos y negativos de los terrenos seleccionados
Etapa 2 Proyecto Arquitectónico / Documentación para construir – EN PROCESO
El proyecto consiste en el desarrollo con profundidad de la solución escogida, teniendo en cuenta que basados en estos diseños se realizarán los planos de obra. Aquí, además de una presentación gráfica, se trata de definir materiales, colores y el costo total previsto para la obra. Pasada esta etapa ya no habrá presentaciones de diseño (o las habrá exclusivamente sobre aspectos parciales) ya que el proyecto entra en su fase de implementación. La presentación de proyecto consiste en:
• Plantas, cortes y vistas a escala conveniente
• Paleta de materiales
• Cómputo y presupuesto de proyecto
Una vez finalizado el proyecto comienza la etapa de carácter técnico. No supone interacción con el inversor ya que consiste en preparar todos los documentos gráficos (planos) y escritos (pliegos) necesarios para permitir confeccionar el presupuesto, y posterior construcción de la obra.
Etapa 3 Pedido de Precios – Licitación
Al finalizar la etapa de planos de obra debe realizarse la selección de los contratistas.
A partir de allí, los pedidos de precios se irán sucediendo unos a otros hasta el final de la obra.
La apertura del volumen total a contratar en un número determinado de rubros es factible de coordinar sin afectar el normal desarrollo de la obra y permite lograr importantes economías.
Etapa 4 Dirección de Obra
Las obras son procesos complejos con interrelación de numerosos actores con prioridades e intereses no siempre coincidentes. Por ello, una adecuada dirección de obra es muy importante para llevar adelante en tiempo y en forma el proyecto documentado en los planos. No consiste exclusivamente de hacer cumplir contratos sino de arbitrar permanentemente para que las obras lleguen a un correcto destino. Motivos de conflicto suelen haber en cada paso; el director de obra será quien los resuelva eficientemente.
La dirección de obra comprende:
• Visitas periódicas a obra
• Dirección de las reuniones periódicas de coordinación
• Certificación de avance de obra del constructor y terceros
• Coordinación de los rubros con ajuste al plan de trabajo
• Visitas a talleres de proveedores
• Control de calidad de las compras
• Recepción provisoria primero y definitiva después de los distintos trabajos
Conformación Grupo inversor – EN PROCESO
El grupo inversor que financiará el proyecto se conforma por distintos inversores cuyas participaciones mínima corresponden a una unidad funcional. El grupo queda conformado legalmente mediante la firma de un contrato de fideicomiso ante escribano público.
Se comienza a conformar con una reserva o primer aporte (correspondiente al terreno) por parte de los inversores.
Cada integrante del grupo seleccionara la unidad en la cual va a realizar su inversión en el momento en que se haga efectivo el primer aporte, hasta cubrirse la totalidad de las unidades.
Administración y construcción
El tipo de obra, por contratos separados, supone múltiples contratos a realizar y administrar hasta su cancelación, la realización de numerosos pedidos de materiales, de consultas de precios y la necesaria documentación de todo el proceso. Para reducir al máximo la carga de tareas y responsabilidades al cliente, aconsejamos un servicio de administración riguroso y confiable y la información con relación a compras, contrataciones y pagos a tiempo. La administración de obra incluye:
• Seguimiento administrativo de compras y contratos
• Organización de pedidos de precios
• Control del presupuesto
• Gestión de los pagos semanales de obra y a terceros
COSTOS
El presupuesto estimado para la obra se compone de la siguiente forma:
Costo del Terreno
USD 372.139
Costo de Construccion Aproximado
USD 916.778
Impuesto al Valor Agregado
USD 97.508
Honorarios Profesionales
PROYECTO-DIRECCION-ADMINISTRACION (17%)
USD 155.524
Comercializacion
USD 61.678
COSTO GENERAL APROXIMADO
USD 1.603.627
**Montos aproximados
NOTA:
Los anteriores valores son aproximados, al tratarse de una construcción al costo, la variación de los valores anteriores se trasladaría en forma directa mente proporcional a los aportes de los inversores dependiendo de sus porcentajes.
DESCRIPCION
Espacio Guardacoche cubierto 0,49% USD 7.800
Espacio Guardacoche descubierto 0,41% USD 6.550
Duplex de 113m2 (104m2 cubiertos, 8m2 semicubiertos y 4 m2
descubiertos) contrafrente 3º piso 8,45% USD 135.410
Duplex de 124m2 (104m2 cubiertos, 56 m2 descubiertos) contrafrente 5º
piso 8,90% USD 142.690
Unidad Funcional de 52m2 (41m2 cubiertos, 14m2 balcon terraza y 18m2
de terraza construible) al frente del 5º piso 3,71% USD 59.490
Duplex de 125m2 (104m2 cubiertos, 8m2 semicubiertos y 38m2
descubiertos) contrafrente 1º piso 9,13% USD 146.430
PARTICIPACION COSTO TOTAL ESTIMADO
Unidad Funcional de 56m2 (52m2 cubiertos y 4m2 semicubiertos) al frente
del 1º al 4º piso 4,18% USD 67.080
LOS PORCENTAJES Y COSTOS APROXIMADOS DE LAS UNIDADES
La participación en los costos de la obra de cada inversor corresponde a la participación de su unidad funcional sobre el proyecto total.
La asignación de cada unidad se efectiviza al momento de realizar la reserva.
El porcentaje de participación de cada unidad sobre el total de la obra corresponde a su proporcional de m2 propios
sobre el total de m2 del proyecto.
1º APORTE 2º APORTE CUOTAS
TERRENO ACOPIO 16
Unidad 56m2 USD 19.980 USD 17.400 USD 1.860
Unidad 52m2 USD 17.690 USD 15.400 USD 1.650
Unidad de 125m2 USD 43.630 USD 38.000 USD 4.050
Unidad de 113m2 USD 40.410 USD 35.200 USD 3.740
Unidad de 124m2 USD 42.490 USD 37.000 USD 3.950
Espacio Guardacoche cubierto USD 2.300 USD 2.000 USD 220
Espacio Guardacoche descubierto USD 6.550 USD 1.950 USD 1.700 USD 180
USD 142.690 USD 7.800 USD 146.430 USD 135.410 USD 67.080 USD 59.490
Tipologia Costo Unidades
CRONOGRAMA DE FINANCIAMIENTO
Los aportes correspondientes a cada unidad se realizan de acuerdo a los gastos que se van originando en el proyecto.
Para un mejor ordenamiento y gestión se divide la financiación del proyecto en 3 etapas:
• La primera es la reserva mediante la cual se asigna la unidad y se toma el compromiso de participar en el proyecto. La misma se destina a la adquisición del terreno.
• La segunda etapa corresponde a la firma de contratos donde los aportes son destinados al acopio de materiales con el fin de asegurar los precios frente a la inflación.
• La tercer etapa corresponde a la ejecución y dura aproximadamente un año durante el cual se realizan aportes mensuales destinados a pagar los distintos certificados de obra a medida que se va completando el proyecto.
La siguiente tabla resumen los aportes estimados según el porcentaje de participación de cada unidad:
NOTAS:
Tanto los valores totales como de las cuotas son aproximados.
TERMINACIONES
A continuación se detallas las terminaciones contempladas en este presupuesto
• Estructura de hormigón armado con losas a la vista en interiores y exteriores
• Carpinterías de aluminio
• Paredes interiores de terminación en yeso preparadas con látex blanco para ser pintadas
• Piso de alisado de cemento color cemento
• Revestimientos de baños y cocinas de cerámicas blancas San Lorenzo 20X20
• Griferias fv allegro
• Sanitarios ferrum linea bari
• Ascensor
• Portón de entrada automático y apertura puerta principal por portero eléctrico
• Instalación preparada para aire acondicionado split frío-calor en cada unidad
• Con mesada de cocina
• Instalacion preparada para cocina electrica
• Sin muebles ni artefactos de cocina ni ningún equipamiento especial
• Sin muebles de baño
• Sin frentes ni interiores de placard
• Sin rejas de seguridad ni cortinas
NOTAS:
Las terminaciones no contempladas en el presupuesto principal serán sobre la base de la definición de cada uno de los inversores, según la inversión o el estilo que busca en su unidad. Para todos los faltantes a definir 2H percibirá en cada caso el mismo porcentaje contratado para la obra general y la administración se llevara a cabo separando las diferentes unidades.
OBRAS REALIZADAS
H1 RAMALLO 2251
Edificio de 1000 m2 con 8 Unidades de vivienda y cocherasH2 VILELA 2350
Edificio de 1000 m2 con 13 unidades de vivienda y cocherasAIR I BESARES 3155
Edificio de 1800 m2 con 20 unidades de vivienda y cocherasH3/4 RUIZ HUIDOBRO
3464Edificio de 2000 m2 con 16 unidades de vivienda y cocheras
H3 ROQUE PEREZ 4263
Edificio de 1000 m2 con 8 unidades
de vivienda y cocheras
AIR II ARIAS 3039
Edificio de 1800 m2 con 20Unidades de vivienda y cocheras
AIR III R HUIDOBRO
3063Edificio de 1800 m2 con 20 unidades de vivienda y cocheras
EN CONSTRUCCION
O1 ZAPIOLA 4248
Edificio de 3000 m2 con 5 plantas de oficinas y 30 cocherasEN CONSTRUCCION
H5 GARCIA del RIO 3195
Edificio de 1000 m2 con 8 unidades de vivienda y cocherasAIR IV ARIAS
3060H1 RAMALLO 2251
Edificio de 1000 m2 con 8 Unidades de vivienda y cocherasH2 VILELA 2350
Edificio de 1000 m2 con 13 unidades de vivienda y cocherasAIR I BESARES 3155
Edificio de 1800 m2 con 20 unidades de vivienda y cocherasH3/4 RUIZ HUIDOBRO
3464Edificio de 2000 m2 con 16 unidades de vivienda y cocheras
H3 ROQUE PEREZ 4263
Edificio de 1000 m2 con 8 unidades
de vivienda y cocheras
AIR II ARIAS 3039
Edificio de 1800 m2 con 20Unidades de vivienda y cocheras
AIR III R HUIDOBRO
3063Edificio de 1800 m2 con 20 unidades de vivienda y cocheras
EN CONSTRUCCION
O1 ZAPIOLA 4248
Edificio de 3000 m2 con 5 plantas de oficinas y 30 cocherasEN CONSTRUCCION
