INFORME DE TASACION N° 29089-5-PAR-2017
SRS. : MACRO INVEST
ATT. : MONICA COM.
SOCIA
CLIENTE : MACRO INVEST.
TIPO DE BIEN : INMUEBLE. PERSONA DE CONTACTO : MONICA COM. TELEFONO : (+511) 203 9800 (227) FECHA DE TASACION : 25 DE FEBRERO DE 2017. TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.255
1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.
1.1 FINALIDAD:
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de Realización de los activos para la determinación del precio mínimo a ser tomado en cuenta por ANHEUSER-BUSCH INBEV SA/NV en la oferta pública de adquisición sobre las acciones comunes con derecho a voto emitidas por unión de Cervecerías Peruanas Backus y Johnston S.A.A., de conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-97 y sus modificatorias.
1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:
Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación del inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte del cliente para la inspección al inmueble.
1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:
Se realizó la valuación a fecha 25 de Febrero del 2017, y se recopiló, evaluó y analizó la documentación administrativa-legal y registral proporcionada por el que se precisa en el Ítem 4.00 (documentación sustentatoria).
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.
2.1 UBICACIÓN:
El inmueble se encuentra ubicado en la Carretera Central Km. 18.50, localidad de Ñaña, distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima.
2.2 DESCRIPCION:
Planta Industrial que cuenta con edificios para planta de producción, almacenes, oficinas y servicios, ubicado con frente a la carretera Central.
2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
Planta Industrial.
2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:
Inscrito en los Registros Públicos de Lima en la y Partida Electrónica N° 07049707.
Propietario: UNION DE CERVECERIAS PERUANAS BACKUS Y JOHNSTON S.A.A.
2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
La zona donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitación urbana como pistas asfaltadas, veredas de concreto, alumbrado público, servicios de agua, desagüe, luz y teléfono.
2.6 AREA DE TERRENO:
130,898.00
Nota: Según Partida y Autoavalúo.
Zonificación según Ordenanza Municipal: (I2) Industria Liviana
2.7 LINDEROS:
Los que se registran en su partida registral
2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:
50,907.44m2
Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas en el Autoavalúo.
2.9 DISTRIBUCION:
Casetas de Control
Son dos pequeños volúmenes de un piso ubicados a la izquierda y a la derecha del ingreso principal, sobre el primer tramo de la vía interna del terreno y delante del edificio de administración. Están destinados a caseta y oficina de vigilancia para control del ingreso y salida de personas y vehículos de ejecutivos y visitantes a la planta.
Caseta de Balanza
Es un pequeño volumen de un piso ubicado en la porción frontal central del terreno, y detrás del edificio de administración y del área de estacionamiento. Se encuentra entre la vía principal y la plaza central de la planta y tiene acceso desde la primera. Está destinado a caseta de pesado de camiones para el íntegro de la planta.
Edificio De Administración
Se trata de un edificio de un piso interrumpido en una porción para dar paso a la vía principal de acceso, quedando conformado por dos secciones simétricas. Se encuentra ubicado en la parte frontal central del terreno, detrás del acceso principal y frente al área de estacionamiento y a la caseta de control y balanza. Cuenta con una circulación externa con ingresos directos desde la vía exterior hacia las secciones situadas a la derecha e izquierda que distribuyen las distintas funciones administrativas de la planta.
La sección izquierda corresponde a las zonas de servicios de la propia planta y a áreas administrativas de Global. Los ingresos independientes conducen a circulaciones internas que distribuyen al tópico, a los servicios higiénicos y vestuarios comunes para el personal masculino, a las oficinas de control de balanza, las oficinas de administración de Global, con sus respectivos archivos, y al almacén.
La sección derecha corresponde a las áreas administrativas y de recursos humanos de la propia planta. El ingreso lleva a una zona de recepción que da acceso a la circulación interna y a las oficinas independientes con áreas de secretaría, reuniones y espera, archivo y baños para el personal.
Comedor
Se trata de un edificio de un piso, ubicado en la porción frontal del terreno y a la izquierda del edificio de administración. Cuenta con distintos ingresos directos desde la vía exterior para cada una de las funciones del edificio y con ambientes tales como: amplio comedor con zona de autoservicio y área de mesas, terraza posterior, cocina con zona de preparado, cocción y lavado, almacén de alimentos, y servicios higiénicos y vestuarios comunes para el personal femenino.
Almacén de Productos Terminados
Se trata de un amplio volumen de un piso destinada a almacenaje, y ubicado en la porción frontal del terreno y entre el edificio de administración y la Casa Nº 1. Cuenta con una amplia zona con capacidad para circulación de vehículos montacargas, con techo tipo parabólico y con acceso independiente desde la vía interna de la planta.
Casas
Se trata de siete volúmenes menores de un piso, seis destinados a viviendas para ejecutivos y uno a la vivienda del guardián.
Casa 1
La vivienda Nº 1, de mayor dimensión, se encuentra en la porción frontal del terreno y a continuación del almacén de productos terminados. Cuenta con dos accesos, uno independiente desde la vía auxiliar paralela a la Carretera Central y otro desde la vía interna de la planta.
Hacia el interior posee todos los ambientes propios de una vivienda unifamiliar, tales como: sala, comedor, baños, dormitorios, cocina y áreas de servicio, además de cochera, patio y jardines.
Casas 2 y 3
Las viviendas Nº 2 y Nº 3, son similares y contiguas, y ambas se encuentran en la porción frontal del terreno y a continuación del comedor nuevo. Cuentan con un acceso común e independiente desde la vía auxiliar paralela a la Carretera Central y con sus respectivos accesos desde la vía interna de la planta.
Cada una, hacia el interior, posee todos los ambientes propios de una vivienda unifamiliar, tales como: sala, comedor, baños, dormitorios, cocina y áreas de servicio, además de cochera, patio y jardines.
Casas 4 y 5
Las viviendas Nº 4 y Nº 5, son también similares y contiguas, y ambas se encuentran en la porción frontal del terreno y a continuación de las Casas 2 y 3. Cuentan con un acceso común e independiente desde la vía auxiliar paralela a la Carretera Central y con sus respectivos accesos desde la vía interna de la planta.
Cada una, hacia el interior, posee todos los ambientes propios de una vivienda unifamiliar, tales como: sala, comedor, baños, dormitorios, cocina y áreas de servicio, además de cochera, patio y jardines.
Casa 6 y Casa Del Guardián
La vivienda Nº 6 y la casa del guardián son contiguas, y ambas se encuentran en la porción frontal del terreno, entre el lindero de la izquierda y las Casas 4 y 5. Cuentan con accesos independiente desde la vía interna de la planta. Cada una, hacia el interior, posee todos los ambientes propios de una vivienda unifamiliar, tales como: sala, comedor, baños, dormitorios, cocina y áreas de servicio.
La Casa 6 además posee acceso independiente hacia la vía auxiliar paralela a la Carretera Central, cochera, patio y jardines.
Edificio de Manipuleo
El edificio de manipuleo, ubicado en la porción central del terreno y entre el edificio de administración y la vía de acceso y el edificio de comunicaciones, consta de una construcción de doce pisos, azotea y tres sótanos que da servicio al edificio de silos.
Hacia el interior cada nivel tiene amplias salas para albergar maquinaria pesada, así como un núcleo de circulación vertical con escalera y ascensor; encontrándose, en su décimo piso, íntegramente integrado al edificio de silos. Edificio de Silos
El edificio de silos, adosado al edificio de manipuleo, consta de una construcción de diez pisos y tres sótanos, con grandes estructuras de concreto dimensionadas para soportar maquinaria pesada.
Hacia el interior tiene amplias salas para albergar la maquinaria pesada y la estructura de los silos, a las cuales se accede mediante el edificio de manipuleo; así como una plataforma de recepción de cebada.
Taller de Mantenimiento
Es una nave industrial ubicada en la porción central del terreno y hacia el lindero de la derecha, entre el edificio de silos e el almacén general. Se encuentra sobre la vía principal y la vía secundaria de la planta y cuenta con accesos desde esta última.
Consta de un amplio ambiente de doble altura, destinado a taller de mantenimiento, el cual posee secciones menores de dos pisos destinadas a las oficinas.
Almacén General
Es una nave industrial ubicada en la porción central del terreno y hacia el lindero de la derecha, entre el taller de mantenimiento y los tanques exteriores de petróleo. Se encuentra sobre la vía principal y la vía secundaria de la planta y cuenta con accesos desde esta última.
Consta de un amplio ambiente de doble altura, destinado a almacenaje, el cual posee edificaciones interiores de un piso destinadas a las oficinas.
Edificio De Comunicaciones
El edificio de comunicaciones es una construcción de siete pisos y sótano ubicada en la porción central del terreno, detrás del edificio de manipuleo y entre la plaza central de la planta y los edificios de germinación, de remojo y de secado. Hacia el exterior posee una zona de estacionamiento.
Hacia el interior de cada nivel existe un vestíbulo con escalera y ascensor que comunica con distintos niveles correspondientes a diferentes pisos de los edificios antes citados, con los cuales se haya integrado. Por otra parte, en el cuarto nivel existe un laboratorio con dos ambientes y en el tercer nivel las oficinas de planta.
Edificio de Secado
Se tarta de dos edificios contiguos que conforman el primer proceso de secado en horno; uno antiguo de cinco pisos y otro de dos niveles, correspondiente a la ampliación con una estructura de concreto edificada para albergar los hornos nuevos. Se hallan ubicados en la porción central del terreno, detrás del edificio de silos y delante del edificio de remojo.
Edificio de Tostado
Se trata de un edificio de cinco pisos, ubicado a continuación del antiguo edificio de secado. Abarca los equipos del segundo sistema de tostado en horno.
Edificios De Germinación De Cebada y Cuarto De Bombas
Se trata de dos edificios contiguos ubicados en la porción central del terreno, detrás del edificio de remojo y entre la plaza principal y el almacén de material sobrante. Albergan el proceso de germinación y constan de un piso y sótano.
El edificio antiguo cuenta en primer piso con ocho salas independientes, cada una con techo abovedado, dos pozas longitudinales y un acceso con puerta de cierre hermético. El sótano está destinado a salas de máquinas. El segundo edificio corresponde a la ampliación y cuenta con cinco pozas longitudinales para germinación. El conjunto se complementa con un pequeño volumen destinado a cuarto de bombas, al cual se accede desde la plaza central. Edificio De Remojo De Cebada
Se trata de un edificio ubicado también en la porción central del terreno, delante del antiguo edificio de germinación y detrás de los edificios de secado y de tostado. Aloja las tinas y los equipos para el sistema de remojo de cebada. Sala De Calderos, Subestación y Sala De Compresores De Frío
Se trata de un volumen de un piso con doble altura y con accesos mediante las vías internas de la planta, el cual se encuentra ubicado a continuación del edificio de tostado. Hacia el interior consta de una amplia nave industrial que posee un vestíbulo que distribuye a la gran sala de calderos, a la subestación de alta tensión y tableros del sistema de distribución eléctrica de la planta, y a la amplia sala de compresores de aire frío.
Sala De Grupos Electrógenos Y Condensadores Evaporativos
Se trata de un volumen auxiliar para sala de grupos electrógenos y dos menores para los condensadores evaporativos, ubicados a continuación del anterior y con accesos independientes mediante las vías internas de la planta. Almacenes De Material Sobrante, De Botellas De Amoniaco Y Zona de Reproceso
Es un conjunto de edificaciones menores para almacén de material sobrante, zona de reproceso y almacén de botellas de amoniaco, ubicado en la porción central derecha del terreno y a la derecha del nuevo edificio de germinación. Está conformado por distintas estructuras adosadas con equipos e integrantes de fases del sistema de germinación.
Tanques De Petróleo
Se trata de un volumen menor ubicado en la sección central derecha del terreno, entre el almacén general y el cerco perimetral de la derecha, y con acceso por la vía secundaria ubicada hacia la intersección con la vía principal. Consta de una plataforma externa de equipos surtidores con tres tanques circulares de petróleo en el subsuelo, así como de bombas de transferencia de petróleo y torre de enfriamiento.
Almacén de Aduanas, Caseta y Baño
Es una amplia zona almacenaje abierto y semitechado para internamiento de materia prima importada con pequeños volúmenes adosados destinados a baño y a caseta de control, balanza y rampa para camiones, ubicada en la porción central izquierda del terreno y a la derecha de la plaza central. Cuenta con acceso desde el patio de maniobras de la plaza central (hacia la intersección con la vía principal) y mediante la citada caseta de control y rampa vehicular para pesado de camiones. La zona es administrada por aduanas.
Planta de Extruidos, Baño, Casa De Fuerza, Almacén de Productos Terminados, almacén de alimentos y zona de envasado.
Es un conjunto de edificaciones de cinco a un piso que conforman el proceso de elaboración de alimentos extruidos, el cual se halla ubicado al centro de la plaza central. Cuentan con distintos accesos desde el anillo circular vehicular, son la propia planta de extruidos con oficinas, el almacén de productos terminados, el baño común con servicios higiénicos, vestuario y duchas para obreros, la casa de fuerza y otros. Igualmente, el conjunto está conformado por dos volúmenes menores de un piso, ubicados entre el anillo vial y el edificio de manipuleo, los cuales están destinados al almacén de alimentos y a la zona de envasado.
Estacionamientos
Se trata de dos zonas para aparcar vehículos, ubicado en la porción frontal central del terreno, una techada hacia el edificio de administración y otra hacia el almacén de productos terminados.
Planta Desgerminadora de maíz
Se trata de un edificio de seis pisos y un sótano, con dos escaleras y un ascensor para la comunicación con los demás niveles, y ubicado en la porción central izquierda del conjunto. Consta en los pisos superiores de ambientes de doble altura para alojar los equipos para el sistema de recepción, limpieza y clasificación de cebada, así como de los procesos de cocimiento y molienda, y en el segundo piso con la zona de comando. El sótano del edificio consta de los ambientes de bases de los equipos de cocimiento y equipos auxiliares. Igualmente, hacia el exterior y en los extremos posee dos tolvas de recepción de granos y dos tolvas de desgerminado.
2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:
TECHO DE CONCRETO ALIGERADO: Oficinas:
• Estructura aporticada con zapatas, placas, columnas, vigas, escaleras y techos de losas aligeradas de concreto armado. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla.
• Pisos de loseta, vinílico, cerámica y cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre estructuras de soporte de madera. Revestimiento de mayólica blanca en baños. Enchape de madera en algunos ambientes. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de madera con vidrio en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Tabiquería interna de madera. Muebles fijos y empotrados. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada.
• Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico. Instalaciones telefónicas internas.
Para Áreas Industriales o Almacen Tipo A:
• Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención, columnas, vigas, escaleras y techos de losas macizas o aligeradas de concreto armado con luces amplias. Excavación masiva para sótanos. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla, de doble altura en algunos ambientes.
• Pisos de cemento, gres o baldosas. Paredes tarrajeadas y pintadas. Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre estructuras de soporte de madera. Revestimiento de mayólica en muros interiores periféricos. Muros exteriores sin acabado en segunda fermentación. Carpintería de planchas metálicas dobles en ambientes industriales y de madera contraplacada en baños. Carpintería de madera o fierro con vidrio en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada.
• Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso industrial. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico. Instalaciones telefónicas internas. Ascensor.
Para Áreas Industriales o Almacén Tipo B:
• Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención, columnas, vigas, escaleras y techos de losas aligeradas de concreto armado. Excavación para sótanos. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla.
• Pisos de cemento y gres cerámico. Paredes tarrajeadas y pintadas. Coberturas de planchas acanaladas tipo teja andina sobre estructuras de
soporte de madera. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de planchas metálicas dobles en ambientes industriales. Carpintería de perfiles de madera o fierro con vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas. Baños con mayólica y aparatos sanitarios blancos. Grifería cromada.
• Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas y a la vista. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro trifásico.
TECHO COBERTURAS LIVIANAS SOBRE ESTRUCTURAS METALICAS:
- Estructura aporticada metálica de alma llena con zapatas de concreto armado. Techos de planchas de asbesto cemento sobre tijerales parabólicos o triangulares apoyados en columnas de acero o en placas y columnas de concreto armado. Techos de planchas metálicas acanaladas acabadas con pintura azul en áreas ampliadas del almacén de productos terminados y áreas cambiadas de la planta de embotellado. Cimientos, sobrecimientos y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de doble altura en algunos ambientes.
- Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Ladrillo caravista en algunos muros. Mayólica blanca en baños. Cerramientos de planchas de asbesto cemento y de planchas metálicas acanaladas. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de perfiles de fierro con vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas y a la vista. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso industrial. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro trifásico.
TECHO COBERTURAS PLANCHAS INDUSTRIALES SOBRE ESTRUCTURAS LIVIANAS:
- Estructura con zapatas y columnas de concreto armado, o con columnas metálicas. Techos de asbesto cemento sobre viguería metálica o de madera. Cimientos, sobrecimientos y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de doble altura en algunos ambientes.
- Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de perfiles de fierro con vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada. - Instalaciones sanitarias con tuberías empotradas y a la vista o sin ellas.
Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro trifásico.
2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:
2.12 DEPRECIACION:
Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 04 de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le corresponde una depreciación de 5%, 10%, 13%, 16%, 20%, 26%, 32% y 35%.
2.13 METODO UTILIZADO:
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y pautas de la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es para determinar el valor comercial y de realización del presente inmueble, utilizando el método de tasación directa, el cual considera la valorización de cada uno de sus componentes físicos del inmueble.
3.0 VALORIZACION.
3.1 VALOR DEL TERRENO:
• Valor de Tasación estimado por m²: US$ 50.00 • Valor del Terreno:
VT = US$ 50.00 x 130,898.00m² VT = US$ 6’544,900.00
3.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN:
Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 35%, 10%, 13%, 16%, 20%, 26%, 32% y 35%. Descripción Área (m2) Valor Estimado por m2 (US$) Valor de Reconst (US$) Factor de Deprec. Valor Total (US$)
Edificaciones del año 1962 28,453.11 220.00 6,259,684.20 0.65 4,068,794.73
Edificaciones del año 1965 155.44 320.00 49,740.80 0.65 32,331.52
Edificaciones del año 1968 417.43 260.00 108,531.80 0.68 73,801.62
Edificaciones del año 1980 3,693.40 220.00 812,548.00 0.74 601,285.52
Edificaciones del año 1988 2,139.99 220.00 470,797.80 0.80 376,638.24
Edificaciones del año 1989 2,054.77 220.00 452,049.40 0.80 361,639.52
Edificaciones del año 1999 6,150.27 180.00 1,107,048.60 0.84 929,920.82
Edificaciones del año 2000 4,902.10 180.00 882,378.00 0.84 741,197.52
Edificaciones del año 2004 85.00 320.00 27,200.00 0.87 23,664.00
Edificaciones del año 2007 17.23 320.00 5,513.60 0.90 4,962.24
Edificaciones del año 2008 2,733.43 280.00 765,360.40 0.90 688,824.36
Edificaciones del año 2009 89.69 320.00 28,700.80 0.60 17,220.48
Edificaciones del año 2013 15.58 320.00 4,985.60 0.95 4,736.32
Sub Total: 50,907.44 10,974,539.00 7,925,016.90
15%. Corresponde a las aceras, pistas, pavimentos, cisternas, pozos, cercos, laguna oxidación,etc.
1,646,180.85 1,188,752.53
Sub Total: 1,646,180.85 1,188,752.53
TOTAL: 12,620,719.85 9,113,769.43
3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA:
• 3.1 + 3.2: US$ 15’658,669.43
3.4 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 15’658,669.43
Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor Comercial, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.
3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 12’526,935.54
Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un factor de realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario así como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc. detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de tasación 0.20%, comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimación de descuento por remate 10.00%, otros 0.80%.
3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:
• El inmueble se encuentra ubicada en una zona situado en una zona industrial y comercial, regida con una zonificación de industria liviana-I2, con servicios públicos completos.; su principal vía es la Carretera Central. • La presente valuación se ha efectuado con total independencia, declarando que no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no tener relación alguna ni pertenecer al mismo grupo económico.
ESTUDIO DE MERCADO
Dirección Area Terreno
(m2 ) Area Techada (m2 ) Precio Venta (US$) Valor Estimado Construc (US$/m2 ) Valor Total Construc (US$) Valor Total Terreno (US$) Valor Estimado Terreno (US$/m2 ) URBANIA
Código: 3448064. Venta de Terreno ubicado en Av. Bernardo Balaguer, con frente 52 metros. Cerca ACENESPAR. Contacto: GRIM Crupo Inmobiliario. Telf.: 440-9377 / 99827-9174
120,000.00 0.00 5,800,000.00 0.00 0.00 5,800,000.00 48.33
• CONCLUSION: En base a la información obtenida del estudio del mercado en el entorno, zonas colindantes y base de datos, siendo la referencia un terreno de similar extensión, no encontrando mayores referencias de terrenos de similar extensión en la zona, pero considerando particularmente su ubicación, pautas de la SBS, la situación actual del mercado inmobiliario y posibilidad de venta, a criterio del perito se estima que solo el valor del terreno materia de la presente valuación es de US$ 50.00/m2.
4.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.
• Partida Electrónica. • Autoavalúo del 2016. • Tasación anterior.
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.
DECLARACION JURADA DE PERITOS
Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor información que hemos podido obtener declaramos:
• Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto del ejercicio de nuestro trabajo.
• Los análisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no están influenciados por ningún interés personal.
• Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni ninguna relación con los propietarios o personas que nos encargaron este trabajo.
• El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al respecto por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
• El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador.
• Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el Cliente. Nuestro N° de Registro CONATA es: 020-2008-VIVIENDA.
Titular: Roberto Borasino Seminario.
Nuestro N° de Registro REPEV es: 2932-2011 Titular: R Y B Tasadores y Supervisores SAC.
El N° de Registro del Colegio de Ingenieros del Perú es: 14328. Titular: Roberto Borasino Seminario.
NOTAS ACLARATORIAS:
A) DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES.
VALOR DE TASACION:
Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basándose en la mejor información actualizada disponible. Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no sólo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasación. VALOR COMERCIAL.
Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la comparación de operaciones de compra venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre éstos y el bien, analizado inclusive sus cualidades intrínsecas o intangibles.
B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS
PROPIETARIOS O LOS POSIBLES COMPRADORES. PRECIO DE UN BIEN.
El precio de un bien es un hecho realmente existente. Existen 3 precios:
✓ Precio solicitado por el propietario. ✓ Precio ofertado por el comprador.
✓ Precio de cierre de la operación de compra - venta. PRECIO DE MERCADO.
Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre.
